Sijoitusasunnon rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoittaminen

SIJOITUSASUNNON RAHOITUSVASTIKKEEN VÄHENNYSOIKEUDEN RAJOITTAMINEN

Yhteiskunnan ja asuntosijoittajan näkökulmista

Maisterin tutkielma Ville Torkkeli

Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulu Yritysjuridiikka

Kevät 2021

Aalto-yliopisto, PL 11000, 00076 AALTO www.aalto.fi Maisterintutkinnon tutkielman tiivistelmä Tekijä Ville Torkkeli

Työn nimi Sijoitusasunnon rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoittaminen Tutkinto Kauppatieteiden maisteri

Koulutusohjelma Yritysjuridiikka Työn ohjaaja(t) Timo Viherkenttä

Hyväksymisvuosi 2021 Sivumäärä 93 Kieli Suomi

Tiivistelmä

Työn keskeinen kysymys oli, tuleeko sijoitusasunnon rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta rajata.

Tähän vastaamiseksi selvitettiin, mitkä ovat rajoituksen vaikutukset yhteiskunnalle ja asuntosijoittajalle. Lisäksi pohdittiin, mitä verotuksen keinoin toteutettavia vaihtoehtoja vähennysoikeuden rajoitukselle on.

Vähennysoikeuden rajoituksen todettiin vaikuttavan eniten uudiskohteisiin. Vaikutus on suurin suhteellisen kalliissa kohteissa, joissa vuokratuotto on alhainen. Tällaisia ovat tyypillisesti kasvukeskusten eniten halutut uudisrakentamisen alueet. Vähennysoikeuden rajoituksen vuoksi asuntosijoittajien kiinnostus uudiskohteisiin tulee vähenemään, jolloin niiden rakentaminenkin vähenee. Tämä johtaa lopulta asuntotarjonnan vähenemiseen ja vuokrien nousuun. On kuitenkin todennäköistä, että asuntomarkkinan suuret toimijat korvaavat rakentamisen vähenemisen ainakin osittain. Yksityishenkilöiden vähenevän kysynnän arvioitiinkin parantavan kokonaisia kiinteistöjä ostavien sijoittajien asemia ja edistävän vuokraustoiminnan keskittymistä. Tällä voi olla haitallisia vaikutuksia muun muassa kilpailun kannalta.

Asuntopoliittisten tavoitteiden osalta arvioitiin, että uudisrakentamisen avulla nämä tavoitteet saavutetaan nopeammin. Tästä näkökulmasta verotuksessa tulisikin suosia enemmän uudis- kuin vanhoja kohteita. Vanhojen asuntojen kohdalla on kuitenkin huomattava, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajaaminen olisi erittäin merkittävä heikennys asuntosijoittajalle.

Vuokra-asuntomarkkinaa verotuksen näkökulmasta tarkasteltaessa havaittiin, että yksityisten henkilöiden asuntosijoitukset ovat heikoimmassa asemassa jo ennen mahdollista vähennysoikeuden rajoitusta. Tämä johtuu erityisesti eroista verotuksen lykkäämismahdollisuuksissa eli siinä voidaanko verotusta siirtää tulevaisuuteen. Laajemmin sijoitusmuotojen verotusta tarkasteltaessa yksityishenkilöiden vuokra-asuntojen todettiin myös olevan heikohkossa asemassa. Keskeisenä erona olivat kiinteistövero, varainsiirtovero ja verotuksen lykkääminen.

Yhtiölaina- tai tonttiosuuden kertasuorituksien vähentämisestä todettiin, että menettely on poikkeuksellinen yksityishenkilön verotuksessa erityisesti, koska vähennettävä summa on tyypillisesti melko suuri. Tämän osalta arvioitiin, että vähennysoikeuden rajoitus esimerkiksi suhteessa yhtiön korkokulujen ja poistojen määrään voi olla järkevä.

Yleisesti havaittiin, että julkisen talouden tulojen kannalta rakentamisesta seuraavien verotulojen merkitys on huomattavasti suurempi, kuin valmistumisen jälkeisten verotulojen. Voidaan siis ajatella, että vähennysoikeuden rajoituksella on eräänlainen käänteinen vipuvaikutus.

Tavoittelemalla pientä kasvua valmistumisen jälkeisissä verotuloissa, voidaan aiheuttaa suuri menetys rakentamiseen liittyvissä verotuloissa.

Työssä pääteltiin, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta ei laina- tai tonttiosuuksien kertasuorituksia lukuun ottamatta ole järkevää rajoittaa ja rajoitukselle esitettiin useita verotuksen avulla toteutettavia vaihtoehtoja.

Avainsanat rahoitusvastike, vähennysoikeus, asuntosijoittaminen, sijoitusasunto, verotus

Aalto University, P.O. BOX 11000, 00076 AALTO www.aalto.fi Abstract of master’s thesis Author Ville Torkkeli

Title of thesis The limitation of the deduction right of the charge for financial costs of an investment apartment

Degree Master of Science

Degree programme Business law Thesis advisor(s) Timo Viherkenttä

Year of approval 2021 Number of pages 93 Language Finnish Abstract

The most important question of the research was whether the tax deduction right of the charge for financial costs of an investment apartment should be limited. To answer this, the impacts of the limitation for the society and for the investor were examined. In addition, alternatives to the limitation by changes in taxation were considered.

It was discovered that the limitation of the deduction right affects the new properties the most.

The impact is the greatest in relatively expensive apartments where rental yield is low. These are typically the most desired construction areas of the growth centers. Because of the limitation of the deduction right, private investors interest in the new properties will decrease, which means that the construction will decrease. This will eventually lead to reduction in the supply of the apartments, which leads to increase in rents. However, it is probable that big operators in the housing market will substitute the reduction in the supply at least partly. It was evaluated that the decreasing demand of private investors will improve market positions of big real estate investors, which can acquire whole apartment buildings. This may have harmful effects for competition.

Considering the objectives of the housing policy, it was estimated that these are more quickly achieved by building new properties. From this perspective taxation should favor new properties more than old ones. However, it should be noted that limiting the deduction right of the old apartments would be a very significant setback for private investors.

The rental housing market was examined from the taxation perspective, and it was noted that the investments into apartments by private investors are in the weakest position already before the possible limitation of the deduction right. This is caused especially because of the differences in the possibilities to delay taxation into the future. When investment types were studied on wider perspective, it was discovered that the rental apartments were also in relatively weak position considering the taxation. The main differences were property tax, transfer tax and again the delaying opportunities of the taxation.

One-time deductions of the share of housing company loan or plot were considered as exceptional in the taxation of a private person especially because the deducted amount is typically quite large. It was evaluated that the limitation of these deductions relative to the interest charges and depreciation could be reasonable.

In general, it was discovered that the taxation income of the public finance is remarkably higher from construction than from the rental business. Limitation of the deduction right can be thought as an inverse leverage. By pursuing a small increase in rental business tax income, it is possible to cause a great reduction in tax income from construction.

It was evaluated that it is not reasonable to limit the deduction right of the charge for financial costs apart from the one-time deductions of the share of housing company loan or plot. As an alternative, several changes to the taxation were proposed.

Keywords charge for financial costs, deduction right, investing, apartment, real estate, taxation

Sisällys

1 Johdanto... 1

1.1 Aihepiiri ... 1

1.2 Tavoitteet ja rajaukset ... 3

1.3 Työn rakenne... 4

2 Veropoliittinen viitekehys ... 5

2.1 Verotuksen tavoitteet ja periaatteet ... 5

2.2 Vero- ja muut tuet... 8

2.3 Asuntopoliittiset tavoitteet... 10

3 Asuntomarkkinat... 13

3.1 Asuntosijoituksen oikeudellinen rakenne... 13

3.1.1 Kiinteistö... 13

3.1.2 Kiinteistöosakeyhtiö... 13

3.1.3 Asunto-osakeyhtiö ... 14

3.2 Asuntomarkkinarakenne Suomessa... 16

3.3 Kiinteistöstrategiat... 18

3.4 Asunnot sijoituskohteena... 20

3.5 Asuntomarkkinoiden dynamiikka... 22

3.5.1 Nelikenttämalli... 22

3.5.2 Vähennysoikeuden rajoituksen vaikutukset ... 26

4 Vuokratulojen verotus... 30

4.1 Vuokratulot ... 30

4.2 Vähennykset yleisesti... 31

4.3 Vastikkeiden vähentäminen... 33

4.3.1 Vastiketyypit... 33

4.3.2 Vastikkeiden maksuperusteet... 34

4.3.3 Vastikkeiden vaikutus verotukseen... 36

4.4 Vuosikorjaus- ja perusparannusmenojen vähentäminen ... 37

5 Rahoitusvastike verosuunnittelussa... 38

5.1 Yleiset periaatteet... 38

5.2 Erikoistapaukset... 39

5.2.1 Luovutusvoiton väistäminen ... 39

5.2.2 Yhtiölainan tai tonttiosuuden vähentäminen kertasuorituksena... 41

5.2.3 Yhtiölainaosuuden kertasuoritus ennen myyntiä ... 41

5.2.4 Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden epääminen... 43

5.2.5 Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajaaminen... 44

5.2.6 Vuokraustoiminnan tappiollisuus... 45

5.2.7 Yhteenveto vähennysoikeuden rajoista... 46

5.3 Rahoitusvastikkeen vaikutus taloyhtiön verotukseen ... 48

6 Eri sijoitusmuotojen verotus ... 49

6.1 Pörssiyhtiöiden osakkeet ... 49

6.2 Sijoitusrahastot ... 50

6.3 Osakesäästötili ... 51

6.4 Kapitalisaatiosopimus ... 52

6.5 Sijoitusmuotojen vertailu... 53

6.5.1 Sijoituksen suora verovaikutus... 54

6.5.2 Varainsiirtovero... 55

6.5.3 Sijoituskohteen ja omistajan verotus... 55

6.5.4 Verotuksen lykkääminen... 56

6.5.5 Luovutusvoitto ja hankintameno-olettama ... 58

7 Vähennysoikeuden rajoituksen vaikutukset käytännössä ... 59

7.1 Esimerkkikohteet... 59

7.2 Vertailussa käytetyt arviot ja oletukset... 60

7.3 Kassavirran merkitys sijoittajalle... 61

7.4 Lainajärjestelyn verovaikutukset... 66

7.4.1 Uudiskohteet... 66

7.4.2 Vanhat kohteet... 69

7.5 Sijoituspäätöksen merkitys julkiselle taloudelle ... 70

8 Päätelmät ... 74

8.1 Arvioon vaikuttavat seikat... 74

8.2 Havaitut ilmiöt... 75

8.2.1 Asuntomarkkinan sisäinen tarkastelu ... 75

8.2.2 Tarkastelu suhteessa muihin sijoitusmuotoihin... 78

8.2.3 Julkisen talouden näkökulma... 79

8.2.4 Yhteenveto... 80

8.3 Vähennysoikeuden rajauksen vaihtoehdot... 80

Lähteet ... 83

Liite 1 Asuntojen vuokrien määrittäminen ... 89

Liite 2 Tikkurilan asunnon laskelmat... 90

Liite 3 Vuokratalojen hinnat ja vuokrat... 91

Liite 4 Rakentamisen kustannus ja verorakenne ... 93

Kuvat

Kuva 2 KOY:n omistusrakenne, vuokraustoimintaan liittyvät rahavirrat ja verovelvolliset... 14

Kuva 3 As Oy:n omistusrakenne, vuokraustoimintaan liittyvät rahavirrat ja verovelvolliset... 15

Kuva 4 Asuntokanta hallintaperusteen mukaan vuoden 2019 lopussa... 16

Kuva 5 Vuokra-asunnot omistajatahon mukaan... 17

Kuva 6 Kiinteistömarkkinoiden dynamiikka ja tunnusluvut... 23

Kuva 7 Kiinteistömarkkinoiden tasapaino nelikenttämallissa... 24

Kuva 8 Vähennysoikeuden rajoittaminen... 27

Kuva 9 Tikkurilan uudiskohteen kassavirrat... 62

Kuva 10 Kassavirtojen kertymä Tikkurilan uudiskohteessa ... 63

Kuva 11 Kassavirrat Kalasataman uudiskohteessa... 63

Kuva 12 Kassavirtojen kertymä Kalasataman uudiskohteessa ... 64

Kuva 13 Vallilan vanhan kohteen kassavirrat... 65

Kuva 14 Lohjan vanhan kohteen kassavirrat... 66

Kuva 15 Tikkurilan uudiskohteen verokertymä eri pituisilla sijoitusperiodeilla ... 67

Kuva 16 Tikkurilan uudiskohteen verotulojen kassavirrat 10 vuoden pitoajalla ... 68

Kuva 17 Kalasataman uudiskohteen verokertymä eri pituisilla sijoitusperiodeilla ... 68

Kuva 18 Vallilan vanhan kohteen verokertymä eri pituisilla sijoitusperiodeilla ... 69

Kuva 19 Lohjan vanhan kohteen verokertymä eri pituisilla sijoitusperiodeilla ... 70

Kuva 20 Asunnon julkiseen talouteen tuottamat nettotulot eri toteutus/hallintamuodoilla... 72

Taulukot

Taulukko 1 Kiinteistösijoitusstrategiat: core, value added ja opportunistic -sijoitusten tyypittely. 19

Taulukko 2 Luovutusvoiton määrän laskenta ... 43

Taulukko 3 Vertailtavien sijoitusmuotojen verotuksen pääpiirteet ... 54

Taulukko 4 Vertailtavien kohteiden perustiedot ... 59

Taulukko 5 Julkisen talouden tulot ja menot asunnon eri toteutus/hallintamuodoilla ... 71

Taulukko 6 Vuokranmääritys Tikkurila... 89

Taulukko 7 Vuokranmääritys Kalasatama... 89

Taulukko 8 Vuokranmääritys Vallila... 89

Taulukko 9 Vuokranmääritys Lohja... 89

Taulukko 10 Esimerkkiasunnon hoitovuokra ... 92

Taulukko 11 Esimerkkiasunnon rahoitusvuokra ... 92

Taulukko 12 Asuinkerrostalon kustannus- ja verorakenne (ilman tonttikustannuksia) ... 93

Lyhenteet

ARA Asumisen rahoitus- Ja kehittämiskeskus

As Oy Asunto-osakeyhtiö

EVL Laki elinkeinotulon verottamisesta HE Hallituksen esitys

KHO Korkein hallinto-oikeus KOY Kiinteistöosakeyhtiö

OYL Osakeyhtiölaki

TVL Tuloverolaki

1 Johdanto

1.1 Aihepiiri

Viime vuosina mediassa on usein nähty kannanottoja sijoitusasuntojen vuokrista vähennettävästä rahoitusvastikkeesta ja etenkin mahdollisuudesta vähentää myös lainanlyhennyksen osuus.

Helsingin Sanomien otsikossa esimerkiksi kirjoitettiin, että ”Asuntosijoittaja saa verokikalla valtiolta puhdasta rahaa – laskelma näyttää, miten yksiön ostolla voi tienata 40 000 euroa” ¹ . Vähennysoikeudesta on nostettu esiin erilaisia asioita, kuten se että asunnon omaan käyttöön ostava ei asuntosijoittajan tapaan voi vähentää lyhennyksiä verotuksessa tai väitetty että taloyhtiön osakkaat voisivat joutua kärsimään myöhemmin, kun riittäviä poistoja ei ole enää mahdollista tehdä.²Lisäksi on kerrottu, että vaikka verotus realisoituu asuntoa myytäessä, on se mahdollista välttää jättämällä asunto perintönä jälkipolville tai asumalla siinä kaksi vuotta, jonka jälkeen asunnon voi myydä verovapaasti³.

Vuonna 2019 Antti Rinteen hallitus kirjasi hallitusohjelmaansa seuraavan kohdan: ”Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta”⁴ . Tämän jälkeen mahdollisen muutoksen vaikutuksia on arvioitu mediassa ja eri osapuolien kannanotoissa. Kirjoituksissa on uumoiltu asuntosijoittamisen laantumista, uudiskohteiden menekin laskua ja erityisesti piensijoittajien kiinnostuksen hiipumista⁵. On myös arvioitu, että uudistus vähentäisi uudisrakentamista, sillä piensijoittajat ovat niitä, jotka varaavat ensimmäisenä asuntoja uudiskohteista ja sysäävät ne liikkeelle. Tämän seurauksena hinnat nousisivat alueilla, joilla on kova tarve asunnoille. Lisäksi vanhojen kohteiden korjauslainojen mukana oloa on pidetty vahingollisena. Sijoitusmuotojen neutraali verokohtelukaan ei toteutuisi, kun kokonaisia kiinteistöjä omistavilla tahoilla edelleen säilyisi mahdollisuus tehdä poistoja rakennusten hankintahinnasta.⁶On myös näkemyksiä, joiden mukaan hallituksen suunta on oikea, sillä miksi asuntosijoittamista pitäisi tukea, kun omaa kotiakaan ostavatkaan eivät saa mitään tukea⁷.

Rahoitusvastikkeen vähennysoikeus liittyy kiinteästi taloyhtiölainoihin. Yhtiölainat ovat viimeisen kymmenen vuoden aikana merkittävästi kasvaneet. Vuonna 2010 yhtiölainoja oli noin 4 miljardia

1Silfverberg & Kortelainen, 2016, Helsingin sanomat 25.11.2016

2Suojanen, 2017, Aamulehti 12.8.2017

3Suojanen, 2017, Aamulehti 12.8.2017. Niskanen, 2017, Verotus lehti 3/2017

4Valtioneuvosto, 2019, s.22

5Korkala, 2019, Iltalehti 1.6.2019

6Wallenius, 2020, Rakennuslehti 17.12.2020

7Korkala, 2019, Iltalehti 1.6.2019

euroa, kun vuonna 2020 summa oli yli 18 miljardia⁸. Yhtiölainoihin taas on liitetty riskejä asuntosijoittajiin liittyen⁹. On epäilty, että alussa olevien lyhennysvapaiden vuosien jälkeen osa asuntosijoittajista voi joutua vaikeuksiin ja vastikkeet jäädä maksamatta. Tämä voisi tarkoittaa muiden asukkaiden joutumista maksumiehiksi.¹⁰Taloyhtiölainojen määrän kasvun uudiskohteissa taas on tulkittu johtuvan asuntosijoittajista, jotka hyötyvät niistä¹¹.

Huolena on ollut myös kotitalouksien velkaantuneisuus ylipäätään. Kotitalouksien velkaantuneisuus suhteessa tuloihin on kaksinkertaistunut kahdessakymmenessä vuodessa, ja suomalaisten kotitalouksien velasta kolme neljäsosaa liittyy asumiseen. Vuosituhannen vaihteen jälkeen asuntolainojen korot ovat laskeneet ja takaisinmaksuajat pidentyneet. ¹² Suuret taloyhtiölainat suhteessa asuntojen velattomaan hintaan ovat yleistyneet uusien asuntojen kaupassa, ja hyvin suuria, yli 60 prosentin yhtiölainaosuuksia on käytetty etenkin vuoden 2014 jälkeen. Vuonna 2019 uusien asuntojen kaupoissa 48 prosentissa yhtiölainaosuus oli yli 70 prosenttia, kun vuonna 2010 osuus oli 13 prosenttia.¹³

Eduskunnan kirjelmän ja pääministeri Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelman toimeksiannosta valmistellussa asuntopoliittisessa kehittämisohjelmassa vuosille 2021-2028 kotitalouksien velkaantumiseen liittyvä tavoite on kirjattu seuraavasti: ”Otetaan käyttöön uusia keinoja kotitalouksien liiallisen velkaantumisen ehkäisemiseksi huomioiden myös taloyhtiölainojen vaikutus. Kotitalouksien suoran ja taloyhtiölainojen kautta tapahtuvan velkaantumisen vaikutukset kotitalouksiin ja asuntomarkkinoihin on arvioitava ja asuntojen hintojen läpinäkyvyyttä kuluttajille tulisi lisätä.”¹⁴

Valtiovarainministeriössä edellä mainitun hallitusohjelmakirjauksen mukaisesti tehdyssä selvityksessä ehdotetaan, että taloyhtiölainojen verovähennysoikeutta rajataan. Tämä tehtäisiin tuloverolakia muuttamalla niin, että rakentamiseen tai peruskorjauksiin otettujen taloyhtiölainojen lyhennyksiä ei jatkossa voisi enää vähentää suoraan vuokratuloista.¹⁵

Tällä hetkellä poliittisia päätöksiä ei vielä ole tehty. Koska eri näkemykset ovat poliittisesti painottuneita ja niitä on esitetty eri asiayhteyksiin liitettyinä, on vähennysoikeuden

8Tilastokeskus, 2021 a

9Valtiovarainministeriö, 2017, s.4

10Saarinen, 2019, Arvopaperi 23.11.2019

11MTV Uutiset, 2019

12Ympäristöministeriö, 2020, s.8

13Tilastokeskus, 2020

14Ympäristöministeriö, 2020, s.3 ja 36

15Matinen, 2020, s.34-37

tarpeellisuudesta ollut vaikea muodostaa kokonaiskuvaa. Tämän työn tarkoituksena onkin syventyä aihepiiriin ja tarkastella verotuksen mahdollista muutosta etenkin sen vaikutusten näkökulmasta.

Aiheeseen liittyviä selvityksiä ja muita kirjoituksia on viime vuosina tehty jonkin verran.

Niskakankaan vuoden 2017 vero-oikeudellinen artikkeli käsitteli rahoitusvastiketta tuloverotuksessa¹⁶. Wessmanin hiljattain ilmestyneessä kirjoituksessa arvioitiin rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta ja sen mahdollista rajoittamista¹⁷. Alho et. al:n valtioneuvoston toimeksiannosta tehty kattava selvitys vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuudesta, kilpailutilanteista ja kehittämistarpeista valmistui vuonna 2018¹⁸. Valtiovarainministeriön työryhmä selvitti keinoja ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumista ja mietintö julkaistiin syksyllä 2019¹⁹. Matisen Valtiovarainministeriössä toteuttama selvitys asuntosijoittamisen verotuksen uudistamisesta valmistui kesällä 2020²⁰. Ympäristöministeriön asettama työryhmä julkaisi asuntopoliittisen kehittämisohjelmansa vuoden 2020 lopussa²¹.

1.2 Tavoitteet ja rajaukset

Tämän työn keskeinen kysymys on, tuleeko sijoitusasunnon rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta rajata. Tähän vastaamiseksi selvitetään, mitkä ovat rajoituksen vaikutukset yhteiskunnalle ja asuntosijoittajille. Lisäksi pohditaan, mitä verotuksen keinoin toteutettavia vaihtoehtoja vähennysoikeuden rajoitukselle on.

Aiheen laajuuden vuoksi tutkimuksessa hyödynnetään useita lähestymistapoja. Näitä ovat oikeustaloustieteelliset sekä veropoliittiset lähestymistavat. Lisäksi huomioidaan verosuunnittelu sekä lainopilliset näkökulmat.

Yhteiskunnalla tarkoitetaan tämän työn puitteissa erityisesti valtiota ja kuntia verojen kerääjinä ja sen asuntoja tarvitsevia kansalaisia. Asuntosijoittajalla tarkoitetaan tässä työssä yksityishenkilöä, jolla on omistuksessaan yksi tai useampia sijoitusasuntoja. Asuntosijoittajien yhtiöiden kautta tehtävää sijoitustoimintaa ei erityisesti käsitellä. Myöskään elinkeinotoiminnan puolelle menevää sijoitustoimintaa ei käsitellä muuten kuin on tarpeen asian ymmärtämiseksi. Sijoitusasunnoilla käsitetään osakemuotoiset asunnot. Maantieteellisesti rajaudutaan Suomen sisäpuolelle, eli kansainvälistä verotusta ei käsitellä. Aiemmin todettiin, että asuntosijoittamisen verotus on liitetty kotitalouksien velkaantumiseen. Tätä näkökulmaa ei kuitenkaan tämän työn laajuuden rajoissa

16Niskakangas, 2017

17Wessman, 2021

18Alho et al., 2018

19Valtiovarainministeriö, 2019

20Matinen, 2020

21Ympäristöministeriö, 2020

voida tarkastella, joskin on todettava, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeus on vain yksi mahdollinen tekijä yhtiölainojen kasvun taustalla.

Selvyyden vuoksi todettakoon, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoituksella tarkoitetaan tässä työssä nimenomaan rahoitusvastikkeen lyhennysosuuden vähennysoikeuden rajoittamista.

Asuntosijoittajan verotuksen vertailemiseksi muihin kohteisiin on huomioitava muutamia asioita.

Eerola et al. mukaan, kun arvioidaan asumisen verotusta suhteessa muuhun verotukseen, tärkeimpiä näkökohtia ovat

 Asunto kulutushyödykkeenä: Eroaako asunnon tai asumispalveluiden verotus muiden kulutushyödykkeiden verotuksesta?

 Asunto sijoituskohteena: Verotetaanko asunnon tuottoa samalla tavalla kuin muiden sijoituskohteiden tuottoa? Verotetaanko asunnon tuottoa samalla tavalla riippumatta asunnon hallintamuodosta (omistus- vs. vuokra-asunto)?²²

Tässä työssä verotuksen muutoksen arvioinnissa pyritään huomioimaan kumpaakin näkökulmaa sen mukaan, kuinka olennaisia ne ovat kulloinkin käsiteltävän asian kannalta.

1.3 Työn rakenne

Luvussa 2 luodaan katsaus veropolitiikkaan. Tähän kuuluu verotuksen tavoitteiden ja periaatteiden, vero- ja muiden tukien sekä asuntopoliittisten tavoitteiden selvittäminen. Luvussa 3 tutkitaan asuntomarkkinoita. Tarkoituksena on selvittää asuntosijoituksen oikeudellinen rakenne, asuntomarkkinan rakenne Suomessa, erilaisten kiinteistöstrategioiden pääpiirteet, asunnon piirteet sijoituskohteena sekä asuntomarkkinoiden dynamiikkaa.

Luvussa 4 tarkastellaan vuokratulojen verotusta, siitä tehtäviä vähennyksiä, erityisesti vastikkeita ja vuosikorjaus- ja perusparannusmenoja. Luvussa 5 tutustutaan rahoitusvastikkeen merkitykseen verosuunnittelussa. Yleisten periaatteiden lisäksi tarkastellaan tietyt erikoistapaukset sekä rahoitusvastikkeen vaikutusta taloyhtiön verotukseen.

Luvussa 6 käydään läpi muutamien tavallisten sijoitusmuotojen verotusta ja verrataan niitä asuntosijoitukseen. Luvussa 7 tutkitaan muutamin esimerkein veromuutoksen käytännön vaikutuksia. Lopuksi esitetään tutkimuksen päätelmät.

22Eerola et al., 2014, s.3

2 Veropoliittinen viitekehys

2.1 Verotuksen tavoitteet ja periaatteet

Verotuksella on useita tavoitteita ja periaatteita. Näihin kuuluvat muun muassa fiskaaliset-, tulonjakopoliittiset-, sosiaalipoliittiset-, terveyspoliittiset-, kasvupoliittiset-, suhdannepoliittiset-, työllisyyspoliittiset-, elinkeinopoliittiset- ja ympäristöpoliittiset tavoitteet²³. Seuraavassa käydään lyhyesti läpi tämän työn aiheen kannalta olennaisia tavoitteita.

Verotuksen ensisijainen tehtävä on julkisen sektorin toiminnan rahoittaminen. Tästä tavoitteesta käytetään nimitystä fiskaalinen tavoite. Mitä suuremmat ovat siis julkiset menot, sitä korkeammalle täytyy fiskaalinen tavoite asettaa.²⁴

Verotuksella voidaan pyrkiä tasaamaan kansalaisten keskinäisiä tuloeroja. Tästä tavoitteesta käytetään nimitystä tulonjakopoliittinen tavoite. Ajatuksena on, että veronmaksun jälkeen jäävä nettotulo jakautuisi kansalaisten kesken tasaisemmin kuin ennen veroja saatu bruttotulo.

Jakopoliittinen tavoite näkyy erityisesti ansiotulojen verotuksen progressiivisuudessa. Myös esimerkiksi perintö- ja lahjaverotus on progressiivista.²⁵ Esimerkiksi jälkeläisiään ajattelevaa asuntosijoittajaa tämä koskettaa siksi, että asunnot tyypillisesti ovat suhteellisen suuria varallisuuseriä ja perintöveroasteikon korkeammat luokat tulevat sovellettaviksi. Myrskyn mukaan jakopoliittisilla tavoitteilla voidaan tarkoittaa myös tulojen ja varallisuuden keskittymisen estämistä tai jo keskittyneiden tulojen ja varallisuuden uusjakoa²⁶. Asuntoihin on sitoutunut merkittävästi pääomia²⁷, joten verotuksen jakopoliittiset tavoitteet koskettavat luonnollisesti kaikkia kansalaisia.

Voidaan siis esimerkiksi pohtia, minkälaisille toimijoille vuokra-asuntojen omistusta halutaan suunnata.

Sosiaalipolitiikan eräs lohko on asuntopolitiikka. Verotuksen sosiaalipoliittinen tehtävä voidaan rinnastaa erilaisiin sosiaalitukiin.²⁸ Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus on merkittävä asuntopoliittinen verotuki. Asuntolainojen korkojen vähennysoikeus on myös ollut merkittävä

23Niskakangas et al., 2020, s.15-17

24Niskakangas et al., 2020, s.15

25Niskakangas et al., 2020, s.15

26Myrsky, 2013, s.101

27Kansallisvarallisuudesta 565 miljardia euroa on kiinni rakennuksissa, infrarakenteissa ja rakennetuissa maa- alueissa. Asunnot ovat sekä yksittäisten suomalaisten että koko kansakunnan suurin varallisuuserä.

(Rakennusteollisuus RT, 2021a)

28Niskakangas et al., 2020, s.15

oman asunnon verotuki, mutta vähennysoikeutta on rajattu vuosi vuodelta yhä enemmän. Kelan myöntämien asumistukien verovapaus taas on vuokralla asumisen tukemista.²⁹

Verotuksella on myös kasvupoliittisia tavoitteita. Verotusta, erityisesti yritysverotusta, on perinteisesti pyritty muotoilemaan niin, että se edistäisi taloudellista kasvua. Ainakaan verotus ei saisi olla merkittävänä esteenä taloudellisen kasvun aikaansaamisessa. Esimerkkinä on usein käytetty käyttöomaisuuspoistoja. Kun käyttöomaisuudesta saadaan vuosittain tehdä eräissä tapauksissa suurempia poistoja kuin mitä niiden taloudellinen käyttöikä edellyttäisi, tämän katsotaan kannustavan investointeihin ja sitä kautta edistävän taloudellista kasvua.³⁰

Verotuksella oli aiemmin keskeinen rooli suhdannepolitiikassa. Perinteisen keynesiläisen talousopin mukaan veroja tulee laskea taantumassa ja kiristää suhdannenousussa. Tällaisia pyrkimyksiä onkin ollut, mutta niiden osumatarkkuus on jäänyt heikoksi. Verotuksen muutokset ovat usein myöhästyneet, ja vaikutukset ovat osuneet väärään suhdannetilanteeseen. ³¹ Asuntosijoittajaa koskettavilla veromuutoksilla on oma vaikutuksensa muun muassa syklisenä pidettyyn rakennusteollisuuteen, joten voitaneenkin sanoa, että veromuutokset ovat aina myös suhdannepolitiikkaa. Niskakankaan mukaan verotus toimii kuitenkin myös automaattisena suhdannetasaajana. Taantumassa syntyy väkisinkin julkista vajetta ja noususuhdanteessa verokertymä on ilman verolakien muutostakin yleensä suurempi kuin julkiset menot.³²

Työllisyyspoliittisten tavoitteiden merkitys veropolitiikassa on kasvamaan päin. Esimerkiksi kotitalousvähennys on rakennettu työllisyyden parantamiseksi. Ajatellaan, että kotitaloudet työllistäisivät vähennyksen kannustamina erityisesti matalapalkkaista väkeä. Julkisen talouden tasapainon näkökulmasta korkea työllisyys ja alhainen työttömyys ovat avainasemassa. Kun tarkastellaan hallituksen esitysten perusteluita verolakien säätämisessä, havaitaan, että veromuutoksia on toistuvasti perusteltu työllisyyspoliittisilla syillä.³³ Rakennusteollisuus RT:n mukaan rakennusteollisuus työllistää neljännesmiljoona henkilöä ja kiinteistöala sekä alaan liittyvät palvelut mukaan lukien yli puoli miljoonaa henkilöä. Klusteri on suurin työllistäjä Suomessa.³⁴ Asuntoihin liittyvien verokysymysten käsittelyssä kannattanee siis huomioida myös työllisyyspoliittiset tavoitteet.

29Niskakangas et al., 2020, s.25-26

30Niskakangas et al., 2020, s.16

31Niskakangas et al., 2020, s.16

32Niskakangas et al., 2020, s.16

33Niskakangas et al., 2020, s.16

34Rakennusteollisuus RT, 2021b

Veropoliittisten tavoitteiden lisäksi on joukko verotuksen periaatteita. Näihin kuuluu kysymys siitä, onko verotus ohjaavaa vai neutraalia. Muita periaatteita ovat etu-, veronmaksukyky- ja tehokkuusperiaatteet. Lisäksi tärkeitä ovat oikeudenmukaisuus-, oikeusvarmuus- ja ennustettavuusperiaatteet.³⁵

Siltä osin kuin verotuksella pyritään muuhun kuin fiskaaliseen tavoitteeseen, puhutaan verotuksen ohjaavasta vaikutuksesta. Verotuksella pyritään siis kannustamaan tai estämään jotakin käyttäytymistä. Toisaalta verotuksella on myös neutraalisuustavoite. Liberalistisen käsityksen mukaan talous toimii parhaiten vapaassa markkinataloudessa, johon julkinen valta puuttuu vain vähäisessä määrin. Kun verotus on neutraalia, yksityinen sektori voi valita käyttäytymisvaihtoehtonsa vapaammin, koska vaihtoehdot ovat samassa järjestyksessä verojen jälkeen kuin ennen verojakin. Neutraali verotus ei siis vaikuta verovelvollisen valintoihin, vaan verovelvollinen voi valita esimerkiksi säästökohteen tai yritysmuodon verotuksesta välittämättä.

Neutraali verotus ei vääristä voimavarojen kohdentumista eikä siitä syystä johda kansantalouden tehokkuustappioihin tai hyvinvointitappioihin. Neutraali verojärjestelmä on yleensä myös yksinkertaisempi ja käytännössä helpommin toteutettava kuin ohjaava verojärjestelmä. Yhtenäinen pääomatulojen verotus on esimerkki veropolitiikan tekijän pyrkimyksestä neutraaliin verojärjestelmään.³⁶

Asuntosijoittamista voidaan ajatella yhtenä sijoittamisen muotona toisten joukossa. Tällöin verotus ei saisi vaikuttaa päätökseen sijoittaa juuri asuntoihin eikä esimerkiksi osakkeisiin, rahastoihin tai kiinteistöihin. Sijoittaja voi toki sijoittaa asuntoihinkin suoraan ostamalla asunnon tai esimerkiksi ostamalla osuuden asuntorahastosta. Tähänkään päätökseen verotus ei neutraaliustavoitteen mukaan saisi vaikuttaa. Toisaalta asiaa voidaan tarkastella myös asumisen tarpeen kautta.

Verotuksen ei tulisi vaikuttaa siihen, valitseeko henkilö omistus-, vuokra- tai jonkun muun asunnon.

Myrskyn mukaan neutraliteettiperiaatteen korostumisen tuuli on kuitenkin hienoisesti kääntymässä. Voidaan esimerkiksi kysyä, tulisiko verotuksella pyrkiä kannustamaan tiettyihin valintoihin. Pitäisikö verojärjestelmän olla esimerkiksi sellainen, että se kannustaa palkansaajia yrittäjyyteen tai yrityksiä kasvamaan.³⁷

Lopuksi on mainittava oikeusvarmuuden ja ennustettavuuden periaatteet, jotka ovat hyvin lähellä toisiaan. Verovelvollisen tulisi voida ennakoida, millaisiin veroseuraamuksiin hänen taloudellinen käyttäytymisensä johtaa. Mitä huolellisemmin verosäädökset laaditaan, sitä parempi on

35Niskakangas et al., 2020, s.17-18

36Niskakangas et al., 2020, s.17

37Myrsky, 2013, s.99-100

oikeusvarmuus ja ratkaisujen ennustettavuus. Oikeusvarmuus tarkoittaa myös sitä, että verolakeja tulkitaan hallintolainkäytössä oikein ja johdonmukaisesti.³⁸ Asuntosijoittajan kannalta nämä periaatteet ovat erittäin tärkeitä, sillä kyseessä on yleensä suuri ja pitkäkestoinen investointi.

Sijoittajan täytyy lähteä siitä oletuksesta, että verotus on ennakoitavaa pitkällä tähtäimellä.

2.2 Vero- ja muut tuet

Verotuksen tavoitteista, periaatteista ja asuntopolitiikasta puhuttaessa on syytä luoda katsaus verotukiin ja muihin olennaisiin tukiin asuntomarkkinoilla. Tämä siksi, että ymmärretään valtion rooli asuntomarkkinoilla ja jotta myöhemmin kyetään huomioimaan se, kun tarkastellaan verotuksen vaikutusta asuntosijoittajan ja muihin asuntomarkkinan osapuolien toimintaan.

Niskakankaan mukaan, kun verotuksen avulla pyritään fiskaalisten tavoitteiden ohella myös muihin tavoitteisiin, puhutaan ohjaavasta verotuksesta. Tavallisimmin ohjailu tapahtuu jonkinlaisin verohelpotuksin. Näiden verohelpotusten mittaamiseksi ja analysoimiseksi on omaksuttu verotuen käsite. On syntynyt tarve laskea ja analysoida sitä, kuinka paljon ja millä tavalla julkinen valta menettää verotuloja myöntäessään helpotuksia kotitalouksille ja yrityksille.³⁹Myrskyn mukaan keskeisiä keinoja näiden tavoitteiden saavuttamiseksi ovat eri tavoin toteutettavat verohuojennukset: vähennyksinä, verovapauksina, alennettuina verokantoina ja veronmaksua lykkäävinä säännöksinä. Niistä käytetään Suomessa yleisesti nimitystä verotuki tai veromeno.⁴⁰ Verotukea terminä käytetään vain silloin, kun poikkeavan piirteen pontimena on tukemistarkoitus.

Siltä osin kuin poikkeamat johtuvat esim. hallinnollisista tai verotusteknisistä syistä, poikkeamaa ei pidetä verotukena. Verotukia on säännönmukaisesti seurattu ja raportoitu valtion talousarvioesityksessä sekä Valtion tilinpäätöskertomuksissa.⁴¹

Yhteiskunnan asumiseen myöntämä tuki voidaan jaotella asukkaille maksettuun asumistukeen, rakennuttamisen tuotantotukeen ja asuntolainan korkojen verovähennysoikeuteen. Vuonna 2019 nämä tuet olivat yhteensä 2353 miljoonaa euroa. Näistä Kelan asumistuet olivat 90,8 prosenttia.

Koko väestöstä 15 % kuului ruokakuntaan, jolle maksettiin jotain asumistuen muotoa. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) maksamat rakennuttamisen tuotantotukien osuus oli 6 prosenttia. Omistusasuntojen korkojen verovähennykset olivat 2,5 prosenttia kokonaistuesta.

Näiden lisäksi yhteiskunta tarjoaa erityisryhmille palvelu- ja tukiasumista.⁴²Kelan asumistuessa on

38Niskakangas et al., 2020, s.18

39Niskakangas et al., 2020, s.25

40Myrsky, 2013, s. 111-112

41Niskakangas et al., 2020, s.25

42Kela, 2020, s.6-7

huomattava niiden kasvu. Vuonna 2010 asumistuet olivat määrältään noin 1400 miljoonaa euroa ja vuonna 2019 noin 2100 miljoonaa⁴³.

Asunto on useimpien kotitalouksien tärkein yksittäinen kulutuserä ja valtaosa kotitalouksien varallisuudesta on asunnoissa. Lisäksi asuntoa valitessamme emme valitse vain asunnon ominaisuuksia vaan myös naapuruston ja paikalliset palvelut. Julkinen valta vaikuttaa asuntomarkkinoihin monilla tavoilla. Asumisen tukien tarkoituksena on mahdollistaa kohtuullinen asumistaso myös pienituloisille ja rahan jääminen muuhunkin kulutukseen.⁴⁴

Asumista tuetaan sekä tarjonta- että kysyntätuin. Tarjontatuet myönnetään asuntojen tuotantoon, ja niitä ovat esimerkiksi uudistuotantoon ja peruskorjaamiseen myönnettävä valtion korkotuki sekä erilaiset avustukset. Uudisrakentamiseen kohdennettavien tarjontatukien pääsääntöisenä tavoitteena on, että tuki kanavoituu erilaisen sääntelyn kautta tuetussa asuntokannassa asuville kotitalouksille. Kysyntätuet maksetaan taas suoraan kotitalouksille asumiskustannusten alentamiseksi, ja niistä merkittävin on Kelan maksama asumistuki.⁴⁵

Kohtuuhintaisen asuntotuotannon kustannuksia julkiselle taloudelle on haastavaa arvioida läpinäkyvästi.⁴⁶ Valtion taloudellisen tutkimuskeskus VATT:n mukaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n maksamia tukia merkittävämpi kustannuserä syntyy järjestelmään liittyvästä vuokrasääntelystä⁴⁷. Lisäksi valtion tukemiin asuntoihin sisältyvä tuki muodostuu valtion tuen ohella usein myös kuntien alennetusta tonttivuokrasta tai -hinnasta. Edellä mainittu epäsuora tuki on kuntien menetettyä tuloa, eikä sen määrästä ole yhteismitallisia ja kattavia tietoja. Siksi julkisen tuen kokonaismäärä ei ole tiedossa.⁴⁸

Eerolan&Saarimaan tutkimuksessa havaittiin, että markkinavuokraa matalampien vuokrien kustannukset Helsingin kaupungille vastaavat suurusluokaltaan yleistä asumistukea Helsingissä.

Kustannukset vähenivät selkeästi kauemmaksi keskustasta mentäessä. Samassa tutkimuksessa selvisi, että merkittävä osa ARA-asuntojen tuesta kohdistuu keski- ja suurituloisille. Sen sijaan yleinen asumistuki kohdistuu voimakkaammin pienituloisille kotitalouksille. Huonona puolena valtion tukemiin asuntoihin liittyen mainittiin pienituloisten vuokralaisten keskittyminen

43Kela, 2020, s.9, vuoden 2019 rahana

44VATT, 2021

45Ympäristöministeriö, 2020, s.16

46Eerola&Saarimaa, 2016, s.1-3

47VATT, 2021

48Ympäristöministeriö, 2020, s.17

köyhemmille, vähemmän koulutetuille ja heikompilaatuisille asuinalueille verrattuna vapaiden vuokramarkkinoiden vuokralaisiin, joilla on sama tulotaso.⁴⁹

Osa vuokralaisista voi saada tukea sekä alempien asumiskustannuksien muodossa asumalla valtion lainoittamassa vuokra-asunnossa, että saamalla asumistukea. Vuonna 2019 noin 36 prosenttia yleisen asumistuen saajaruokakunnista sai kumpaakin tuen muotoa⁵⁰.

Alho et al. mukaan suuri hakijoiden määrä kasvukeskusten ARA-vuokra-asuntoihin kertoo siitä, että kohtuuhintaiselle asumiselle on kova kysyntä ja että niiden tuotanto ei ole pysynyt hakijoiden määrän perässä. Esimerkiksi Helsingissä asuntojonossa oli liki nelinkertainen määrä hakijoita siihen nähden, kuinka moni sai asunnon vuonna 2016. Jonotustilanteessa näkyvän kysynnän lisäksi osa kotitalouksista etsii vuokra-asuntoa suoraan vapailta markkinoilta.⁵¹

Myös omistusasumiseen kohdistuu tukea. Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaata tuloa, jos verovelvollinen on omistanut asunnon kaksi vuotta ja asunut siinä yhtäjaksoisesti tuon ajan.⁵² Asuntolainojen korkojen vähennysoikeuden merkitys on nykyisin varsin pieni⁵³. Eerola et al.

mukaan akateeminen taloustieteellinen tutkimus korostaa korkovähennysoikeuden sijaan, varsinaisen omistusasumisen tuen syntyvän siitä, että omistusasumisen tuotto eli niin sanottu laskennallinen vuokratulo tai asuntotulo sekä luovutusvoitot ovat verovapaita.⁵⁴

Asuntosijoittajan omistamaa vuokra-asuntoa koskettaa siis ensisijaisesti vuokralaisen mahdollisesti saama asumistuki. Asumistuen on epäilty nostavan vuokria, mutta tutkimuksissa asiasta on saatu vaihtelevia tuloksia⁵⁵.

2.3 Asuntopoliittiset tavoitteet

Asuntopolitiikan osalta kullakin ajanhetkellä vallitsevaa yhteiskunnan mielipidettä voitaneen tutkia esimerkiksi hallitusohjelmien kautta. Tarkasteluun on otettu hallitusohjelmat viimeisen kymmenen vuoden ajalta lähtien Kataisen hallituksesta 2011. Ajanjaksolla on ollut hallituksia usealla eri kokoonpanolla oikeistopainotteisesta vasemmistopainotteiseen. Voidaankin siis ajatella, että ainakin yhteiset näkemykset tällä ajanjaksolla olisivat pääosin ajankohtaisia tänäkin päivänä, sillä

49Eerola&Saarimaa, 2018, s.53

50Kela, 2020, s.14

51Alho et al., 2018, s.38

52Niskakangas et al., 2020, s.25-26

53Vuonna 2019 25% asuntolainan koroista oli vähennyskelpoisia (TVL 58 §). Vuonna 2020 15%, vuonna 2021 10% ja vuonna 2022 5% (TVL 58 b §).

54Eerola et al., 2014, s.1

55ks. esim. Huhtala et al., 2017, s.29. Eerola&Lyytikäinen, 2021, s.107

asuntopolitiikan taustatekijät muuttuvat suhteellisen hitaasti. Seuraavassa on nostettu esiin muutamia yhteisiä teemoja, joista näkyy myös niiden kehittyminen vuosikymmenen kuluessa.

Kataisen hallitusohjelmassa haluttiin kehittää kohtuuhintaisen asuntorakentamisen toteutusmahdollisuuksia. Tonttitarjontaa pyrittiin edistämään kaavoitusta lisäämällä ja nopeuttamalla. Rakentamiskustannuksia haluttiin alentaa kehittämällä kaavoitus- ja rakentamismääräyksiä ja selvittämällä mahdollisuudet luopua yleisestä väestönsuojien rakentamisvelvoitteesta.⁵⁶

Kataisen hallituksen tavoitteena oli turvata sosiaalisesti ja alueellisesti tasapainoiset ja vakaat asuntomarkkinat ja edistää kaikkien väestöryhmien mahdollisuuksia elämäntilanteeseensa sopivaan asumiseen. Valtion rahoitustuen avulla pyrittiin lisäämään pieni- ja keskituloisille tarkoitettujen kohtuuhintaisten asuntojen tuotantoa. Tukea ohjattiin ensisijaisesti pysyvään vuokrakäyttöön tarkoitettujen asuntojen rakentamiseen. Kasvukeskuksiin ja metropolialueelle tavoiteltiin lisää kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa. Helsingin seudulle edistettiin kestävää yhdyskuntarakennetta ja monipuolista asuntotarvetta.⁵⁷

Vuokra-asuntotarjonnan lisäämiseksi Kataisen hallitusohjelmassa mainittiin myös muutamia erityisiä toimenpiteitä. Kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi korkotukilainojen omavastuuosuus puolitettiin määräajaksi ja tiettyihin hankkeisiin voitiin myöntää käynnistysavustusta⁵⁸.

Stubbin hallituskaudella Kataisen hallitusohjelma ja sen tavoitteet olivat edelleen voimassa⁵⁹. Sen lisäksi asuntotuotantoa pyrittiin edelleen lisäämään, muun muassa asuntorahaston käytössä olevien instrumenttien käytön tehostamisella. Esimerkkeinä mainittakoon peruskorjauksiin tarkoitetun käynnistysavustuksen myöntövaltuutuksen lisääminen ja pääkaupunkiseudulla käyttötarkoituksen muutosavustus edistämään toimisto- ja teollisuusrakennusten muuttamista asuinkäyttöön.⁶⁰

Sipilän hallitusohjelmassa tavoiteltiin asuntojen ja tonttien tarjonnan merkittävää lisäämistä säädösremontin avulla. Tämä koski markkinaehtoista sekä tuettua asuntotuotantoa. Keinoina mainittiin muun muassa työeläkeyhtiöiden vieraan pääoman käytön sallimisen jatkaminen asuntosijoituksissa. Suurimpien kaupunkiseutujen kanssa oli tarkoitus solmia asumista, maankäyttöä ja liikkumista yhteen sovittava ja asuntotuotantoa ja kasvua vauhdittava aiesopimus,

56Valtioneuvosto, 2011, s.72

57Valtioneuvosto, 2011, s.72

58Valtioneuvosto, 2011, s.73

59Valtioneuvosto, 2014, s.1

60Valtioneuvosto, 2014, s.3

jossa oli huomioitava asuntomarkkinoiden monimuotoinen kehittäminen. Vuokra- asuntotuotannon lisäämiseksi pyrittiin luomaan kymmenen vuoden välimalli, joka oli avoin kaikille tukiehdot täyttäville toteuttajille. ARA-asuntojen asukasvalinta piti muuttaa toimeentulotuki- ja asumistukiasiakkaita suosivaksi.⁶¹

Rinteen ja myöhemmin Marinin hallitusohjelmissa todettiin, että pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvavilla kaupunkiseuduilla asumisen kalleus sekä asuntojen riittämättömyys vaikeuttavat työvoiman saatavuutta ja yritysten kasvuedellytyksiä. Lisäksi mainittiin, että monilla asuminen vie tuloista liian suuren osan, vuokralla asuminen on yleistynyt ja vuokrat ovat nousseet elinkustannuksia nopeammin. Todettiin myös, että monipuoliselle markkinaehtoiselle asuntorakentamiselle sekä sitä täydentävälle valtion tukemalle kohtuuhintaiselle asuntotuotannolle on tarvetta.⁶²

Tavoitteina Rinteen ja Marinin hallitusohjelmissa oli asuntorakentamisen lisääminen kasvavilla kaupunkiseuduilla asumisen hinnan kohtuullistamiseksi ja työvoiman liikkuvuuden lisäämiseksi⁶³. Lisäksi rakentamisen kustannusten alentaminen ja segregaation ehkäiseminen nähtiin tärkeänä⁶⁴. Keinoina nähtiin erityisesti kohtuuhintaisen ARA-tuotannon lisääminen laajentamalla pitkän korkotuen käynnistysavustuksien kattavuutta, lisäämällä valtion tuen määrää ja lisäämällä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n toimintamäärärahoja. ARA-vuokra-asuntojen asukasvalintaperusteet säilytettiin ennallaan⁶⁵. Lisäksi ohjelmassa haluttiin selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Perusteena mainittiin, että osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.⁶⁶

Yhteenvetona voidaan todeta, että seuraavat teemat toistuvat hallitusohjelmasta toiseen:

 Asumisen kohtuuhintaisuus

 Asuntorakentamisen lisääminen

 Asuntomarkkinoiden sosiaalinen ja alueellinen tasapainoisuus

 Vuokra-asuntojen lisääminen

61Valtioneuvosto, 2015, Liite 4

62Valtioneuvosto, 2019a, s.46. Valtioneuvosto, 2019b, s.48

63Valtioneuvosto, 2019a, s.49. Valtioneuvosto, 2019b, s. 51

64Valtioneuvosto, 2019a, s.49. Valtioneuvosto, 2019b, s.51

65Valtioneuvosto, 2019a, s.50-51. Valtioneuvosto, 2019b, s.52-53

66Valtioneuvosto, 2019a, s.22. Valtioneuvosto, 2019b, s.24

Asumisen kohtuuhintaisuus ja asuntorakentamisen lisääminen ovat olleet kaikkien hallitusten toiveissa. Lisäksi asuntomarkkinoiden tasapainoisuus sosiaalisessa ja alueellisessakin mielessä on nähty tärkeänä. Vuokra-asuntojen lisääminen on myös ollut yhteinen tavoite, mutta painotus on ollut eri. Kataisen, Stubbin ja Sipilän hallitukset ovat painottaneet kaikkien vuokra-asuntojen lisäämistä ja keinotkin ovat näin ollen olleet sen mukaiset. Valtion rahoitustukea on haluttu kohdentaa erityisesti pieni- ja keskituloisten ihmisten vuokra-asuntoihin.

Vaikka Rinteen ja Marinin hallitusohjelmissa nähdään tarvetta markkinaehtoisellekin rakentamiselle, vuokra-asumisen lisäyksessä on korostettu ARA-tuotannon lisäämistä samalla kun selvitetään mahdollisuutta heikentää yksityishenkilöiden toimintaedellytyksiä vuokranantajina verotuksen muutoksella. ARA-vuokra-asuntojen asukasvalintoihin eli käytännössä tukien väärään kohdistumiseen ei myöskään ole haluttu tehdä muutoksia.

3 Asuntomarkkinat

3.1 Asuntosijoituksen oikeudellinen rakenne

3.1.1 Kiinteistö

Yksinkertaisin asuntosijoituksen omistusrakenne on suora kiinteistösijoitus (Kuva 1). Tällöin siis omistetaan kiinteistö, jonka osa rakennus on. Vuokratulot maksetaan omistajalle ja omistaja vastaa kiinteistön menoista. Omistaja vastaa myös toimintaan ja omistukseen kohdistuvista veroista.

Kuva 1 Kiinteistön omistusrakenne, vuokraustoimintaan liittyvät rahavirrat ja verovelvolliset

3.1.2 Kiinteistöosakeyhtiö

Kiinteistöyhtiöitä voidaan perustaa sekä keskinäisinä että tavallisina kiinteistöosakeyhtiöinä. Yhtiöt eroavat toisistaan muun muassa yhtiöjärjestysmääräysten ja verotuskohtelun osalta.⁶⁷

67Alanen & Vuorenalusta, 2007, s.64

Tavallinen kiinteistöosakeyhtiö (KOY) eroaa keskinäisestä siinä, että sen osakkeet eivät oikeuta minkään erikseen määritellyn huonetilan hallintaan. Kiinteistöyhtiön osakkeet tuottavat omistusoikeuden yhtiön nettovarallisuuteen omistusmäärän suhteessa, eikä omistusoikeus koske mitään erityistä osaa kiinteistöstä.⁶⁸

Kun tavallinen kiinteistöosakeyhtiö vuokraa tilojaan, tulevat vuokrat suoraan kiinteistöyhtiön tuloksi (Kuva 2). Myös tavallisia kiinteistöyhtiöitä verotetaan tuloverolain mukaan, elleivät yhtiön tilat ole liiketoimintaa harjoittavan konsernin omassa käytössä. Asuintalovaraus on mahdollinen, mikäli riittävä asumiskäyttö toteutuu. Sen sijaan vuokratulojen rahastointimahdollisuutta ei ole.⁶⁹ Tavallisen kiinteistöyhtiön osakas voi saada omistamastaan yhtiöstä tuloa pääsääntöisesti osingonjaon kautta.⁷⁰

Kiinteistöosakeyhtiö ei ole itsenäinen yhtiömuoto. Se toimii kuten mikä tahansa osakeyhtiö.

Osakeyhtiö on osakkeenomistajistaan erillinen oikeushenkilö⁷¹. Osakkeenomistajat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön velvoitteista⁷². Yhteisöt ovat itsenäisiä verovelvollisia⁷³.

Kuva 2 KOY:n omistusrakenne, vuokraustoimintaan liittyvät rahavirrat ja verovelvolliset

3.1.3 Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta- alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi

68Alanen & Vuorenalusta, 2007, s.66

69Alanen & Vuorenalusta, 2007, s.66

70Alanen & Vuorenalusta, 2007, s.66

71OYL 1 luku 1 §

72OYL 1 luku 1 §

73Verohallinto 2021i

asuinhuoneistoiksi⁷⁴. As Oy:n jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä⁷⁵. Osake voidaan rajoituksitta siirtää kaupan, vaihdon, lahjoituksen, perinnön, osituksen tai testamentin perusteella tai muulla tavoin, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.⁷⁶

As Oy on osakkeenomistajistaan erillinen oikeushenkilö⁷⁷(Kuva 3). Osakkeenomistajat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön velvoitteista ⁷⁸ . As Oy:n tulosta laskettaessa sovelletaan lakia elinkeinotulon verottamisesta⁷⁹.

Tarkoituksensa toteuttamiseksi asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen ja rakennusten pidosta⁸⁰. Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat⁸¹. Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle⁸². Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.⁸³

Vuokra maksetaan siis omistajalle. As Oy:lle koituu kiinteistön ylläpidosta menoja. Näistä menoista osakkeenomistaja maksaa As Oy:lle osuuden. Sekä As Oy:tä, että asunnon omistajaa verotetaan.

Kuva 3 As Oy:n omistusrakenne, vuokraustoimintaan liittyvät rahavirrat ja verovelvolliset

74AsOyL 1 luku 2§

75AsOyL 1 luku 2§

76AsOyL 1 luku 8§

77AsOyL 1 luku 6§

78AsOyL 1 luku 6§

79EVL 1 §

80AsOyL 1 luku 5§

81AsOyL 3 luku 3§

82AsOyL 3 luku 2§

83AsOyL 3 luku 1§

As Oy:n osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa. Päätökset tehdään annettujen äänten enemmistöllä, jollei As Oy laissa säädetä tai yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.⁸⁴ Yhtiöllä on oltava hallitus⁸⁵. Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.⁸⁶

3.2 Asuntomarkkinarakenne Suomessa

Asuntomarkkinoita voidaan tarkastella esimerkiksi asunnon hallintamuodon kautta. Tilastokeskus jaottelee nämä omistusasuntoihin, vuokra-asuntoihin ja muihin hallintaperusteisiin⁸⁷. Kuvasta 4 nähdään, että Suomessa omistusasuntojen määrä on selkeä enemmistö asuntokannasta. Vuokra- asuntojen osuus on noin kolmannes.

Kuva 4 Asuntokanta hallintaperusteen mukaan vuoden 2019 lopussa⁸⁸

Valinta omistusasunnon ja vuokra-asunnon välillä on tärkeä suurimmalle osalle kotitalouksista.

Omarahoitusosuus ja tulot asuntolainan saamiseksi voivat rajoittaa kykyä omistaa oma koti. Ei ole kuitenkaan itsestään selvää, että kaikki kotitaloudet haluavat omistusasunnon. Kotitalouksille, jotka liikkuvat usein työn tai harrastusten perässä, voi olla edullisempaa asua vuokralla. Vuokra-asunnon transaktiokustannukset ovat hyvin pienet verrattuna omistusasunnon vastaaviin kustannuksiin.

Omistusasunnon myyntiin liittyy kiinteistönvälityskustannuksia ja asuntolainaan liittyviä kustannuksia. Uuden asunnon etsintä on aikaa vievä ja siten kallis prosessi.⁸⁹Suomessa hankintaan

84AsOyL 1 luku 9§

85AsOyL 7 luku 1§

86AsOyL 7 luku 2§

87Tilastokeskus, 2021b

88Tilastokeskus, 2021b

89DiPasquale & Wheaton, 1996, s.186

liittyy myös varainsiirtovero, joka on 2 prosenttia osakemuotoisissa asunnoissa ja 4 prosenttia kiinteistöissä⁹⁰.

Omistusasumiseen päätyminen liittyy myös ikään. Liikkuvuudella on tapana vähentyä iän karttuessa, kun ihmiset asettuvat työurillensa tai saavat lapsia. Vanhemmilla ihmisillä on ollut aikaa kartuttaa varallisuutta omarahoitusosuutta varten. Myös palkoilla on tapana nousta työkokemuksen myötä.⁹¹ Oli asumismuodon syy mikä hyvänsä, moni suomalainen kuitenkin asuu vuokralla. Alho et al. on selvityksessään jakanut vuokra-asunnot edelleen kolmeen osaan omistajatahon mukaan (Kuva 5).

Nämä ovat:⁹²

 Valtion tukemat ARA-vuokra-asunnot

 Yksityishenkilöt

 Asuntosijoitusyhtiöt, rahoituslaitokset ja rahastot

Kuva 5 Vuokra-asunnot omistajatahon mukaan⁹³

Vakinaisesti asuttuja vuokra-asuntoja oli vuoden 2019 lopulla kaikkiaan noin 923 000, joista 309.000 oli arava- ja korkotukivuokra-asuntoja ja vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja 614 000.

Yksityishenkilöiden omistuksessa on 39 prosenttia vuokra-asunnoista eli noin 360 000 asuntoa.

Vuokralla asuvia oli 1,5 miljoonaa henkilöä eli runsas neljäsosa väestöstä. Vuokra-asunnossa asuvista asuntokunnista suurin osa, 87 prosenttia, oli yksin tai kaksin asuvia henkilöitä⁹⁴. Vuokra- asunnossa asuvan väestön osuus on pysynyt 2000-luvulla melko samalla tasolla⁹⁵. Alho et al.

90Verohallinto, 2021h

91DiPasquale & Wheaton, 1996, s.186-187

92Alho et al., 2018, s.8. Huom. omistajataho ei ole ARA-vuokra-asuntojen kohdalla täsmällinen ilmaisu, mutta selvityksessä on käytetty tätä

93Alho et al., 2018, s.8

94Tilastokeskus, 2021c

95Tilastokeskus, 2021c, Kuvio 4

selvityksen mukaan vuokra-asuntojen osuus on korkein Helsingissä, missä vuokra-asunnot muodostavat noin 45 % asuntokannasta.⁹⁶

Tilastokeskuksen mukaan näyttää siltä, että yksityishenkilöt ostavat sijoitusasunnoksi useimmiten verraten pieniä huoneistoja. Sekä asuntokauppaan että asuntokantaan perustuvassa tarkastelussa sijoitusasunnoiksi pääteltävistä asunnoista yli 85 prosenttia on yksiöitä tai kaksioita.⁹⁷

Edellä olevien tietojen mukaan yksityishenkilöiden vuokra-asuntojen määrä on siis hieman yli 13 prosenttia koko asuntokannasta. Se on varsin maltillinen määrä. Vuokra-asuntojen markkinassa yksityishenkilöiden osuus puolestaan on varsin merkittävä. Vuokra-asuntomarkkinarakenne vaikuttaa melko tasapainoiselta sillä erityyppiset toimijat voidaan luokitella kolmeen osaa, joista jokaisella on merkittävä osuus markkinasta. Kilpailun ja erilaisten asuntopoliittisten tavoitteiden edistämisen kannalta tämä lienee yhteiskunnan kannalta järkevää.

3.3 Kiinteistöstrategiat

Asuntojen lisäksi kiinteistömarkkinoilla on muitakin kohteita, kuten vaikkapa toimistot, liiketilat sekä tuotanto- ja varastotilat. Seuraavassa tarkastellaan kiinteistömarkkinoita kokonaisuutena, mutta käsiteltävät asiat koskettavat olennaisesti myös asuntomarkkinoita.

Kiinteistömarkkinoilla toimii suuri määrä erilaisia toimijoita yksittäisistä kotitalouksista suuriin, ammattimaisiin kiinteistösijoittajin ja -kehittäjiin. Kiinteistö- ja rakennusalan arvoverkosto on varsin laaja, ja toimijoiden koko, strategiat ja toimintatavat vaihtelevat merkittävästi.

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden keskiössä ovat toisaalta tilojen käyttäjät, joiden tilatarve edustaa sijoitusmarkkinoiden kysyntää, ja toisaalta kiinteistösijoittajat, jotka tarjoavat tiloja niille yrityksille ja kotitalouksille, jotka haluavat vuokrata tilansa itse omistamisen sijaan.⁹⁸

Kiinteistösijoittajat eroavat toisistaan merkittävästi tavoittelemansa tuottotason ja hyväksymänsä riskitason suhteen. Kansainvälisesti käytössä oleva luokittelu jakaa sijoitusstrategiat karkeasti kolmeen eri luokkaan tuotto–riski-lähestymistavan pohjalta. Näistä strategioista käytetään Suomessakin yleisesti englanninkielisiä nimikkeitä core-, value added- ja opportunistic-strategiat tai -sijoitustyylit. Luokittelu on luotu lähinnä kiinteistörahastojen strategioiden kuvaamiseen, mutta se on nykyisellään laajalti käytössä kiinteistösijoitusstrategioiden ja myös yksittäisten kiinteistökohteiden luokittelussa.⁹⁹ Asuntomarkkinoilla vaikuttaa myös olevan samansuuntaisia

96Alho et al., 2018, s.30

97Tilastokeskus, 2021c

98Kallunki et al., 2019, s.94

99Kaleva et al., 2017, s.90-92

sijoitustyylejä, joten näihin perehdytään hieman tarkemmin. Selvyyden vuoksi mainittakoon, että tuotto-riski-tarkastelun lisäksi kiinteistösijoittamiseen liittyy myös monia muita näkökulmia¹⁰⁰. Niin kutsuttu core-sijoitusstrategia on matalariskinen, maltilliseen tuottotasoon tyytyvä sijoitusstrategia, jossa painotetaan vakaata ja melko riskitöntä pitkän aikavälin nettotuottoa. Tällöin arvonnousun merkitys on vähäisempi. Sijoitusten aikajänne on yleensä pitkä, jopa vuosikymmenien pituinen. Tyypillisiä core-sijoittajan kohteita ovat esimerkiksi hyväkuntoiset ja helposti vuokrattavat toimistokohteet, joilla on hyvä sijainti.¹⁰¹

Value added -sijoittaja pyrkii nimensä mukaisesti tuottamaan sijoituksille lisäarvoa omalla osaamisellaan ja aktiivisella toiminnallaan. Strategiassa pyritään core-strategiaa korkeampaan tuottoon ja hyväksytään korkeampi riski. Lisäarvoa pyritään saavuttamaan kohdetta kehittämällä, neuvottelemalla vuokrasopimusten ehtoja uudelleen tai muokkaamalla kohteen vuokralaisrakennetta. Tuotto-odotus perustuu vuosittaisen nettotuoton lisäksi myös kohteen arvonnousuun. Value added -sijoittaja käyttää usein myös velkavipua.¹⁰²

Opportunistinen sijoittaja pyrkii korkeisiin tuottoihin ja hyväksyy näiden vastineeksi myös korkean riskitason. Tuotto-odotus perustuu lähes yksinomaan arvonkehitykseen, johon pyritään aktiivisella, jopa aggressiivisella kiinteistökehitys- ja myyntistrategialla. Sijoittajan aikajänne on tyypillisesti lyhyt, esimerkiksi 5–8 vuotta. Opportunistinen sijoittaja käyttää usein varsin korkeaa velkavipua.

Taulukossa 1 on esitetty yhteenveto osasta core-, value added- sekä opportunistic-strategian keskeisistä ominaisuuksista ja eroista.¹⁰³

Taulukko 1 Kiinteistösijoitusstrategiat: core, value added ja opportunistic -sijoitusten tyypittely¹⁰⁴.

Yksityishenkilön core-asuntosijoitusstrategia voisi olla esimerkiksi peruskuntoisen yhtiölainallisen asunnon vuokraaminen alueelta, jolta ei odoteta merkittävää arvonnousua. Asunnon kuntoa ei pyritä parantamaan vaan lähinnä korjaamaan rikkoutuneet osat. Tuotto perustuisi siis pääosin vuokratuloihin. Rahoitusvastikkeen verovähennyksen rajoitus osuisi luonnollisesti merkittävimmin

100ks. Kaleva et al., 2017, s.92-98

101Kaleva et al., 2017, s.90-91

102Kaleva et al., 2017, s.91

103Kaleva et al., 2017, s.91

104Taulukko laajemmin ks. Kaleva et al., 2017, s.91

Core Value added Opportunistic

Tuotto-odotus Matala Keskitaso Korkea

Riski Matala Keskitaso Korkea

Nettotuotto/

Arvonnousu Pääosin nettotuotto Nettotuotto ja

arvonnousu Pääosin arvonnousu

Sijoitusperiodi Osta ja pidä 4-8 vuotta Osta ja myy

tähän sijoittajaryhmään, sillä rajoitus vähentää sijoittajalle jäävää verojen jälkeistä vuokratuottoa.

Core-strategiaan voi toki kuulua myös asuntoja, joissa ei ole yhtiölainaa. Kiinteistöihin kuitenkin tulee ennemmin tai myöhemmin suurempia korjauksia vaativia remontteja, jotka pitää rahoittaa jotenkin. Normaalisti As Oy:ssä rahoitus järjestetään yhtiölainalla. Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoitus osuu siis ainakin pidemmällä aikajänteellä näihinkin core-strategian sijoittajiin riippumatta siitä, onko asunnoissa juuri tällä hetkellä yhtiölainaa.

Asuntomarkkinassa value added strategia yksityishenkilöllä on kohde, jonka tuotto perustuu vuokratuottoon sekä arvonnousuun. Arvonnousua sijoittaja voi saada esimerkiksi ostamalla asunnon paikasta, jolla arvon odotetaan kehittyvän suotuisasti. Vaihtoehtoisesti arvonnousun voi tehdä itse remontoimalla asunnon sen arvonnousua alhaisemmin kustannuksin. Tällaiseen sijoittajaryhmään rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoitus osuisi hieman pienemmällä painolla, kuin core-strategian sijoittajaan, sillä vuokratuotto on vain osa kokonaistuotosta.

Opportunistic strategiaa noudattavan asuntosijoittajan tuotto muodostuu pääosin asunnon arvonnoususta. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi asunnon ostoa markkinahintaa edullisemmin ja nopeaa myyntiä markkinahintaan. Vaihtoehtoisesti sijoittaja voi esimerkiksi ostaa huonokuntoisen asunnon, remontoida sen ja myydä korkeammalla hinnalla. Tällaisiin sijoitustyyleihin rahoitusvastikkeen vähennysoikeus ei suoraan vaikuta, sillä tuotosta vain pieni osa muodostuu vuokratuotosta.

3.4 Asunnot sijoituskohteena

Kiinteistöt ovat pääomamarkkinoilla yksi varallisuuslaji osake-, korko- ja muiden sijoitusten lisäksi.

Kiinteistösijoituksille on nykyisin vakiintunut paikkansa monien, varsinkin instituutiosijoittajien sijoitussalkuissa. Markkinat tarjoavat kiinteistösijoittajille useita erilaisia tapoja ja rakenteita sijoitusten toteuttamiselle. Kiinteistöihin voi sijoittaa joko suoraan hankkimalla kiinteistöjä tai kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeita tai epäsuorasti eli välillisesti erilaisten yhtiö- ja rahasto-rakenteiden kautta. Epäsuoria kiinteistösijoitusmuotoja ovat esimerkiksi listaamattomien kiinteistösijoitusrahastojen ja -yhtiöiden osuudet ja osakkeet sekä sijoitukset listattuihin kiinteistösijoitusyhtiöihin.¹⁰⁵

Kiinteistöihin liittyy sijoitusluokkana erityispiirteitä, jotka erottavat ne muista sijoitusmuodoista.

Monet näistä erityispiirteistä tekevät kiinteistöistä houkuttelevan sijoitusluokan. Toisaalta nämä

105Kallunki et al., 2019, s.87

piirteet tekevät siitä vaikean tai jopa mahdottoman joillekin sijoittajille. Suorien kiinteistösijoitusten erityispiirteitä ovat:¹⁰⁶

 Paikkasidonnaisuus ja heterogeenisuus

 Vakaa nettotuotto ja inflaatiosuoja

 Arvonnousupotentiaali ja aktiivisen johtamisen tarve

 Hajautushyöty

 Suuri yksikkökoko

 Epälikvidiys ja korkeat kaupankäyntikustannukset

 Tarjonnan hidas sopeutuminen ja suhdannevaihtelut

 Korkea vakuusarvo ja velkavivun käyttö

Näistä erityispiirteistä tässä työssä korostuu erityisesti velkavivun käyttö, sillä sijoitusasunnon rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoitus muuttaa vivusta saatavaa hyötyä. Velkavipu itsessään ei siis ole hyvä tai huono asia, vaan se on yksi kiinteistö- tai tässä tapauksessa asuntosijoituksiin liittyvistä ominaisuuksista.

Matalan korkotason aikana kiinteistöjen merkitys tasaista kassavirtaa tarjoavana omaisuuslajina on korostunut, kun tuotot korkosijoituksista ovat painuneet liki nollaan¹⁰⁷. Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenilleen tekemän kyselyn perusteella yksityisten vuokranantajien saama vuokratuotto ennen veroja on tyypillisesti 3–7 prosentin välillä¹⁰⁸. Vuokratuotto ennen veroja määritellään yleisesti vuotuiset vuokratulot hoitokuluilla vähennettynä suhteessa asunnon markkina-arvoon.

Asunnon mahdollinen arvonnousu on oma tuottokomponenttinsa, joka realisoituu vasta myyntitilanteessa. Arvonnousu on epävarmempi tuottokomponentti, kun taas vuokratulokomponentti on paremmin ennustettavissa.¹⁰⁹

Yhdessä vuokratuoton kanssa arvonnousu muodostaa asuntosijoittajan kokonaistuoton. Tuotto on matalampi kuin osakemarkkinasijoitusten pitkän ajan tuotto-odotus mutta korkosijoituksia korkeampi. Vuokratuottoon vaikuttavat asunnon hankintahinta, vuokrataso sekä vastikkeista, remonteista ja lainoista muodostuvat kulut.¹¹⁰

Uudiskohteisiin sijoittamisen kynnystä madaltaa niihin kehitetty hintarakenne. Uudiskohteeseen voi päästä kiinni pienellä pääomalla, kun myyntihinnat saattavat olla esimerkiksi vain kolmasosan

106Kaleva et al., 2017, s.12-14

107Alho et al., 2018, s.9

108Suomen Vuokranantajat, 2020

109Alho et al., 2018, s.9

110Alho et al., 2018, s.9