Nelikenttämalli

Rahoitusvastikkeen verovähennysoikeuden muutoksien vaikutusten arvioimiseksi on tunnettava asuntomarkkinoiden toimintamekanismien periaatteet. Kaleva et al. (2017) mukaan Denise DiPasqualen ja William C. Wheatonin vuonna 1992 kehittämä nelikenttämalli¹¹⁵on tunnetuin tapa kuvata kiinteistömarkkinoiden kokonaistasapainoa ja kiinteistömarkkinoiden kahden keskeisen osa-alueen – sijoitus- ja vuokramarkkinoiden – vuorovaikutusta taloustieteellisistä lähtökohdista.

Nelikenttämallin pohjalta voidaan tarkastella sitä, kuinka eri muuttujat vaikuttavat kiinteistömarkkinoiden tasapainoon ja miten erilaiset muutokset markkinoilla vaikuttavat vuokratasoon, hintatasoon, rakentamiseen ja tilakantaan.¹¹⁶

Tietyn kiinteistömarkkinan kysyntä–tarjonta-tasapainoon vaikuttavia tärkeitä tunnuslukuja on useita. Keskeisimpiä analysoitavia ja ennustettavia kysyntää ja tarjontaa kuvaavia muuttujia ovat muun muassa vajaakäyttöaste, vuokrat, uustuotannon määrä ja käyttöönotto. Muita usein

111Alho et al., 2018, s.10

112Alho et al., 2018, s.24

113Sijoittajakysynnän merkitys uudisasuntotuotannossa on noussut arviolta neljäsosaan (Rakennusteollisuus RT, 2017, s.2). Kuluttajakauppaan tulevista asunnoista päätyy arviolta 30-50 prosenttia vuokrakäyttöön (Rakennuslehti, 2018). Suuri osa myyntiin tulevista pienistä asunnoista kasvukeskuksissa päätykin ensiostajien sijaan sijoittajien tai rahastojen omistukseen. (PTT, 2020)

114Suomen Vuokranantajat, 2021

115Four-quadrant model

116Kaleva et al., 2017, s. 60

tarkasteltavia muuttujia ovat esimerkiksi kiinteistöjen tuotot ja tuottovaatimukset, markkina-arvot, kauppahinnat, kaupankäyntivolyymit sekä ylläpitokustannukset.¹¹⁷

Kuvassa 6 on havainnollistettu kiinteistömarkkinoiden vaikutussuhteita ja keskeisiä tunnuslukuja nelikenttämallin yksinkertaisempaan muotoon. Eri osa-alueet ja markkinat ovat vuorovaikutuksessa, joten jokaisella osa-alueella on vaikutuksensa eri markkinoiden tasapainoon.¹¹⁸

Kuva 6 Kiinteistömarkkinoiden dynamiikka ja tunnusluvut¹¹⁹

Nelikenttämalli tarkastelee pitkän aikavälin tasapainon muodostumista kiinteistömarkkinoilla, sillä mallissa oletetaan, että tarjonta ehtii aina sopeutua tasapainotasolleen. Alun perin mallissa tarkasteltiin toimitilamarkkinoita, joilla tilaa käyttää joku muu kuin niiden omistaja. Nelikenttämalli sopii kuitenkin myös asuntomarkkinoiden analysoimiseen ja tilanteeseen, jossa markkinoilla on merkittävä määrä käyttäjäomistajia. Tiloja itse käyttävän omistajan vaihtoehtona olisi vuokrata tilat jollekin muulle toimijalle. Sen sijaan omistaja on ”vuokrannut” tilat itselleen. Näin tässäkin tilanteessa voidaan ajatella kyseessä olevan kysyntä vuokramarkkinoilla.¹²⁰

Kiinteistömarkkinoiden tasapainon ja dynamiikan analysoimisen haasteita lisää kiinteistömarkkinoiden jakautuminen osamarkkinoihin. Tästä huolimatta mallin ennusteet siitä, minkä suuntaisesti erilaiset valtakunnan tason muutokset vaikuttavat vuokriin, hintoihin,

117Kaleva et al., 2017, s.132

118Kaleva et al., 2017, s.132

119Kaleva et al., 2017, s.132

120Kaleva et al., 2017, s. 60-61

rakentamiseen ja tilakantaan, pätevät myös koko maan markkinoita tarkasteltaessa. Vaikka nelikenttämalli on yksinkertaistus todellisuuden monimutkaisista mekanismeista, se kuvaa erinomaisesti kiinteistömarkkinoiden tasapainon muodostumista ja auttaa analysoimaan tärkeimpiä markkinatason tuotto-odotuksiin vaikuttavia muuttujia sekä riskitekijöitä.¹²¹

Kuvassa 7 on esitetty nelikenttämallin mukainen kiinteistömarkkinoiden kokonaistasapaino.

Tasapainotilanteessa kuvion kaikissa neljässä lohkossa vallitsee tasapaino, eli vuokrat, hinnat, rakentaminen ja tilakanta ovat tasapainossa eivätkä pyri muuttumaan suuntaan tai toiseen, ellei muissa markkinatekijöissä, esimerkiksi korko- tai tulotasossa, tapahdu muutosta.

Tasapainotilannetta kuvaa nelikulmio, jonka kulmat osoittavat tasapainopisteen kussakin neljässä kentässä.¹²²

Kuva 7 Kiinteistömarkkinoiden tasapaino nelikenttämallissa¹²³

Vuokrataso määräytyy tilamarkkinoilla kuvion oikeassa ylänurkassa, jossa vaaka-akseli kuvaa tilakantaa ja pystyakseli vuokratasoa. Oikealle laskeva tilakysyntäkäyrä osoittaa tilakysynnän (D) riippuvuuden vuokratasosta: mitä korkeampi vuokra on, sitä vähemmän tilaa halutaan vuokrata.

Tasapainossa vuokrataso (R) on tasolla, jolla kysyntä on yhtä suuri kuin tarjonta (D=S). Tarjonnan (tilakannan) määrän kertoo kuvion oikeasta alalohkosta tuleva pystysuora osa nelikulmiota, jolloin tarjonnan ja kysynnän tasapainopiste on nelikulmion oikeassa yläkulmassa. Tämä piste osoittaa tasapainovuokratason.¹²⁴

121Kaleva et al., 2017, s.61

122Kaleva et al., 2017, s.62

123DiPasquale & Wheaton, 1996, s.8, Kaleva et al., 2017, s.59 ja 62. Nuolet lisätty kehälle

124Kaleva et al., 2017, s.62. DiPasquale & Wheaton, 1996, s.7-8

Kuvion vasen ylänurkka kuvaa kiinteistösijoitusmarkkinoita, joilla määräytyy kiinteistöjen arvo (P)¹²⁵. Vasemmalle ylös nouseva käyrä kertoo hintatason riippuvuuden vuokratasosta. Käyrä on jyrkemmin nouseva, jos tuottovaatimus on korkeampi. Toisin sanoen hinta on sitä korkeampi, mitä pienempi on tuottovaatimus.^{126 127}

Nelikenttämallin vasen alanurkka kuvaa rakennusmarkkinoita. Vaaka-akselilla on kiinteistöjen hintataso, joka määrittää pystyakselilla olevan uudistuotannon määrän. Rakentamisen määrän riippuvuuden hintatasosta osoittaa käyrä C, joka suuntautuu alas vasemmalle, koska rakentamista on sitä enemmän, mitä korkeampi on hinta¹²⁸. Rakentamisessa tarvittavien panosten niukkuuden takia uudistuotannon määrän kasvu johtaa rakentamiskustannusten nousuun, kun kysynnän kasvu nostaa panosten hintoja¹²⁹. Käyrä leikkaa vaaka-akselin sillä hintatasolla, jolla rakentamista ylipäätään kannattaa käynnistää. Rakennusmarkkinat oletetaan kilpailullisiksi, joten tasapainossa rakentamiskustannus, joka on riippuvainen rakentamisen määrästä, vastaa valmiista rakennuksesta saatavaa hintaa.¹³⁰

Oikealla alhaalla on esitetty tasapainotilakanta. Tasapainossa eli tilanteessa, jossa tilakanta ei pyri kasvamaan tai supistumaan, uudistuotannon taso vastaa olemassa olevan tilakannan poistumaa eli esimerkiksi purkamista heikon kunnon takia¹³¹. Käyrä suuntautuu oikealle alas, sillä suurempi tilakanta edellyttää suurempaa uudistuotantoa¹³². Tasapainopiste on nelikulmion oikeassa alanurkassa.¹³³

Tilakanta määrittää tarjonnan vuokramarkkinoilla, jolloin mallin kaikki neljä kenttää ovat riippuvaisia toinen toisistaan ja nelikulmion kulmat kuvastavat markkinoiden kokonaistasapainoa.

Nelikenttämalli osoittaa näin, kuinka vuokran- ja hinnanmuodostus, rakentaminen ja tilatarjonta

125Kiinteistöjen arvo määräytyy tilamarkkinoilla syntyvien nettovuokrien (R) ja sijoitusmarkkinoilla

määräytyvän nettotuottovaatimuksen (i) yhteisvaikutuksesta: P=R/i. (Kaleva et al. 2017 s.63. DiPasquale

& Wheaton, 1996, s.9)

126Kaleva et al., 2017, s.63. DiPasquale & Wheaton, 1996, s.8-9

127Nettotuottovaatimus muodostuu seuraavan kaavan mukaisesti: i = riskitön korko + riskipreemio - odotettu hinnan kasvuvauhti (Kaleva et al. 2017 s.63)

128Rakentamisen määrä on siis hinnan funktio: C = F(P). (Kaleva et al., 2017, s.63. DiPasquale & Wheaton, 1996, s.9)

129Rakentamiskustannuksissa on mukana myös maan arvo sekä rakennuttajan normaali tuottovaatimus.

130Kaleva et al., 2017, s.63. DiPasquale & Wheaton, 1996, s.9

131Tasapainokäyrän pisteet toteuttavat siis ehdon: uudistuotanto = poistuma (eli C = S x dr), jossa poistuma riippuu positiivisesti kannan koosta (S) ja poistuma-asteesta (dr, depreciation). (Kaleva et al., 2017, s.64.

DiPasquale & Wheaton, 1996, s.9-10)

132Tasapainotarjonta on tällöin uudistuotannon tasapainotaso jaettuna poistuma-asteella, eli S = C/dr.

Käyrän kulmakerroin riippuu poistuman tasosta: mitä suurempi on poistuma-aste, sitä jyrkemmin käyrä laskee ja sitä pienempi on tasapainotilakanta. (Kaleva et al., 2017, s.64. DiPasquale & Wheaton, 1996,

s.9-133Kaleva et al., 2017, s.64. DiPasquale & Wheaton, 1996, s.9-1010)

vaikuttavat toinen toisiinsa ja kuinka vuokramarkkinat, sijoitusmarkkinat ja rakennusmarkkinat yhdessä määräävät tasapainon kiinteistömarkkinoilla.¹³⁴