Sijoitusmuodot kilpailevat sijoitusmarkkinoilla pääomista. Verotus vaikuttaa näistä saataviin tuottoihin. Asuntosijoittajan verotuksen vertailemiseksi tutkitaan tässä muutaman muun yksityishenkilölle tyypillisen sijoitusmuodon verotusta.
Pörssiosakkeet lienevät tyypillisin sijoitusmuoto ja siksi hyvä vertailukohta myös verotuksen osalta.
Välillistä sijoittamista taas harjoitetaan ennen muuta kahdella tavalla: sijoitusrahastojen kautta ja vakuutuksina vakuutusyritysten kautta284. Osakesäästötilin käyttäminen sijoitustoiminnassa on tullut mahdolliseksi vuoden 2020 alusta ja se on kasvattanut nopeasti suosiotaan285.
Sijoitusasunnon vertailu sijoituskiinteistöön tai omistusasuntoon on myös mielekästä, kun kerran asuntomarkkinoista on kyse. Taulukkoon 3 on kerätty tässä työssä vertailtavien sijoitusmuotojen verotuksen pääpiirteet.
284Niskakangas et al., 2020, s.35
285Niskakangas&Knuutinen, 2021, 6 luku -> Osakesäästötili. 26.3.2021. Laki osakesäästötilistä (680/2019)
Taulukko 3 Vertailtavien sijoitusmuotojen verotuksen pääpiirteet
6.5.1 Sijoituksen suora verovaikutus
Sijoitusmuotojen verotuksen vertailussa on olennaista huomioida sijoituksen verovaikutukset kokonaisuutena. Tällöin tulee siis myös arvioida, onko itse sijoituspäätöksellä suoria verovaikutuksia. Asuntojen tai kiinteistöjen tapauksessa näin on, kun on kysymys uudiskohteista.
Sijoituspäätös nimittäin vaikuttaa siihen rakennetaanko kohdetta vai ei. Jos kohde rakennetaan, saadaan tästä merkittävät verotulot 286 . Vanhan asunnon tai kiinteistön tapauksessa sijoituspäätöksestä ei seuraa suoria verotuloja, sillä kohde on jo olemassa, eikä omistajanvaihdos
286Rakennusteollisuus RT:n mukaan rakennustuotannon arvo vuonna 2019 oli 36,1 miljardia euroa (Rakennusteollisuus RT, 2021 a). Verojen ja veronluonteisten maksujen osuus rakentamisesta on yli 40 prosenttia (Rakennusteollisuus RT, 2021 b).
lykkääminen Ei Kyllä Kyllä - Rajoitettu* Ei Kyllä Kyllä Kyllä
Hankintameno-olettama Kyllä Kyllä Kyllä Kyllä Kyllä Kyllä Kyllä Ei Ei
¹Sijoituspäätöksellä tietyissä tilanteissa suoria verovaikutuksia.
²Rakennuttaessa rakennuksesta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa
³Pääasiallisesti kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin sijoittava erikoissijoitusrahasto
⁴Tarkoittaa poistomahdollisuutta itse tehtyjen perusparannusta vastaavien remonttien osalta
⁵Tulonhankkimismenot saa vähentää kaikissa sijoitusmuodoissa, mutta oman asunnon kohdalla korkovähennys ei liity suoraan sijoitusmuodosta saatavaan tuloon. Korkovähennys vuonna 2021 10% ja vuonna 2022 5%
suoraan merkitse taloudellisen toiminnan kasvua ja siitä saatavia verotuloja. Sijoitusta uudisasuntoon tai -kiinteistöön voidaankin tässä mielessä verrata elinkeinonharjoittajan tekemään tuotantohyödykeinvestointiin. Myös kiinteistörahaston kautta sijoitettaessa suoria verovaikutuksia voi olla, mikäli rahasto sijoittaa uudiskohteisiin.
Jos sijoittaja päätyykin ostamaan osakkeita tai rahasto-osuuksia, ei vastaavia verotuloja synny.
Tähän poikkeuksena voisi olla esimerkiksi osakeanti, jolla kerätään rahaa yrityksen toimintaan.
Yhteys sijoituspäätöksen seurauksena lisääntyvään taloudelliseen toimintaan ja verotuloihin on näin melko selvä. Vastaavasti uudiskohteisiin sijoittavan kiinteistörahaston sijoittajan sijoituspäätöksellä on varsin suora vaikutus uudiskohteen rakentamiseen. Verotuksen kannalta ei siis ole kovinkaan mielekästä jättää sijoituspäätöksen suoria verovaikutuksia huomioimatta.
6.5.2 Varainsiirtovero
Varainsiirtoveron osalta voidaan todeta, että se koskettaa tässä vertailussa vain kiinteistöjä, rakennuksia ja asuntoja287. Kiinteistö- tai asuntosijoituksen näkökulmasta kahden tai neljän288 prosentin vero sijoitusperiodin alussa on varsin merkittävä. Tähän palataan myöhemmissä kassavirtalaskelmissa. Muut sijoitusmuodot saavat siis verotuksen kannalta etumatkaa kiinteistö-ja asuntosijoituksiin nähden.
Rakennusliikkeen rakentaessa urakkasopimuksen tai muun sopimuksen perusteella rakennuksen rakennuttajalle, katsotaan tämä rakennuttajapalvelun luovuttamiseksi eikä tällöin rakennuskustannuksista tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Jos rakennukset rakennetaan valmiiksi ja luovutetaan vasta sen jälkeen, on varainsiirtovero suoritettava.289
6.5.3 Sijoituskohteen ja omistajan verotus
Asunto- ja kiinteistösijoituksiin kohdistuu kiinteistövero290. Kiinteistövero on vuokratuloista vähennyskelpoinen verovelvollisen itse maksaessa sen291. Asunto-osakkeen kohdalla osuus verosta tulee maksetuksi yhtiövastikkeen osana. Asuntomarkkinoilla kiinteistövero kohdistuu siis kaikkiin toimijoihin. Sijoitusmuotoja laajemmin vertailtaessa kiinteistövero on siinä mielessä erikoinen, että
287Uudiskohteen ryhmärakennuttaja tosin ei maksa asunnostaan varainsiirtoveroa (Verohallinto, 2021d, kohta 8.8).
288Verohallinto, 2021h
289Alanen & Vuorenalusta, 2007, s.234
290Vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosentti 2021 on 0,41-1,00 %. Yleinen kiinteistöveroprosentti (mm. maapohja) on 0,93−2,00 %. Kunta päättää veroprosentin em. rajoissa. (Verohallinto, 2021e) Rakennusten verotusarvo määritellään rakennuksen seuraavien ominaisuuksien perusteella: koko (pinta-ala tai tilavuus), laatu- ja varustetaso (jälleenhankinta-arvo), ikäalennukset, rakennustyyppi, valmiusaste.
(Verohallinto, 2021f) Tavoitteena kiinteistöverotuksessa on, että tontin verotusarvo olisi 75 % tontin käyvästä arvosta eli aluehinnasta. Rakennusmaan verotusarvo on kuitenkin koko maassa vähintään 0,75 euroa neliömetriltä. (Verohallinto, 2021g)
291Verohallinto, 2021, kohta 3.3
se kohdistuu vain varallisuuden arvoon, ei tuottoon. Tältä osin asunnot ja kiinteistöt ovat verotuksellisesti siis heikommassa asemassa, kuin muut vertaillut sijoitusmuodot.
Yksityishenkilön pääomatulosta suoritetaan tuloveroa 30 prosenttia (pääomatulon tuloveroprosentti). Siltä osin kuin verovelvollisen verotettavan pääomatulon määrä ylittää 30 000 euroa, pääomatulosta suoritetaan veroa 34 prosenttia (pääomatulon korotettu tuloveroprosentti). 292 Merkittävänä erona tässä sijoitusmuotojen vertailussa on, ettei omistusasumista veroteta lainkaan. Tämä siis lisää vuokra-asumisen kustannuksia omistusasumiseen nähden ja toisaalta omistusasunnon edullisuutta sijoituskohteena laajemminkin.
Pörssiosakkeiden kohdalla verotus tapahtuu kahdessa vaiheessa, yhtiön ja omistajan kohdalla.
Pörssiosakkeiden kohteena olevat yritykset maksavat yhteisöveroa, joka on 20 prosenttia293. Kokonaisverorasituksen tasaamisen vuoksi osinkotuotosta 15 prosenttia on verovapaata294. Pääomatulon veroprosentin ollessa 30 prosenttia, pörssiyrityksen tuloksen verotus osingonjaon jälkeen yksityishenkilölle onkin siis 40,4 prosenttia295.
Rahastoihin, osakesäästötiliin tai kapitalisaatiosopimuksiin itsessään ei kohdistu veroa296. Välillisesti ne joutuvat toki maksamaan veroa sijoituskohteesta riippuen.
6.5.4 Verotuksen lykkääminen
Keskeisimpiä verotuksellisia eroja vertailtavien sijoitusmuotojen välillä ovat verotuksen jaksottaminen ja lykkääntymisetu. Erona näillä on se, että jaksottamisessa verotuksen lykkääminen on riippuvainen hankintahinnasta, kun taas varsinaisessa lykkääntymisedussa tällaista riippuvuutta ei ole.
Käyttöomaisuuden, kuten rakennuksen, tapauksessa välineenä verotuksen jaksottamiseen ovat hankintahinnasta tehtävät poistot. Kysymys on siis käyttöomaisuuden hankintamenon yhdelle verovuodelle jaksotetusta kuluosuudesta. Poisto vastaa periaatteessa hyödykkeen tulontuottamiskyvyn heikkenemistä, ei hyödykkeen kulumista. Poistot ovat osa jaksotusjärjestelmää. Niiden tarkoitus on jakaa hankintameno taloudelliselle käyttöajalle.297 Käytännössä poistot pienentävät vuotuista verotusta. Hankintahinta kuitenkin pienenee myös, joten luovutustilanteessa myyntivoitto ja sen perusteella maksettava vero suurenevat. Verotusta
292Laki tuloverolain muuttamisesta (1546/2015) 124 §
293Laki tuloverolain muuttamisesta (1546/2015) 124 §
294TVL 33a §
295Tulos x 20% + Tulos x 80% x 30% x 85% = 40,4%
296TVL 20 a §, TVL 53 b §, TVL 35 §
297Myrsky & Malmgren, 2014, s.293
siis siirretään eli lykätään sijoitusjakson loppuun. Asuinrakennuksissa poisto saa olla enintään 4 prosenttia poistamatta olevasta hankintahinnasta298.
Omistusasunnossa verotuksen lykkäämisen mahdollisuutta ei ole, koska juoksevaa verotustakaan ei ole. Kuten edellä todettiin, yhtiölainallisten sijoitusasuntojen verokohtelun ratkaisee se, rahastoidaanko vai tuloutetaanko rahoitusvastikkeet. Jaksottamismahdollisuus on vain tuloutetun vastikkeen tapauksessa.
Lykkääntymismekanismina rahoitusvastikkeen tuloutus on uudiskohteissa lähtökohtaisesti pienempi arvoltaan, kuin kiinteistöistöistä tehtävät poistot. Tämä johtuu siitä, että poiston arvon lähtökohta on hankintahinta, kun taas tuloutuksen tapauksessa lähtökohtana on yhtiölainan määrä.
Yhtiölainan määrä on aina selvästi asunnon velatonta hintaa pienempi. Jäännösarvomenetelmän mukaan tehdyt poistot ovat myös etupainotteisia, kun taas tuloutukseen perustuva lykkääminen on samansuuruinen koko ajanjakson.
Kiinteistörahastot299itse eivät maksa veroja, mistä seuraa lykkääntymisetu. Kiinteistörahastoilla on kuitenkin voitonjakopakko, joka on kolme neljäsosaa tilikauden voitosta. Voittoon ei lasketa realisoimattomia arvonnousuja.300 Toisin sanoen lykkääntymisetu rajoittuu vain siihen osaa voitosta, jota ei ole pakko jakaa osakkaille.
Suorissa pörssiosakesijoituksissa lykkääntymisetua ei ole. Sen sijaan rahastoihin, osakesäästötiliin ja kapitalisaatiosopimuksiin se sisältyy, koska verotus realisoituu vasta, kun varoja siirretään sijoittajalle. Näissä on siis myös mahdollisuus muuttaa salkun koostumusta ilman verovaikutuksia.
Asuntomarkkinan sisällä asunto-osakkeiden tilanne on epäedullinen suoriin kiinteistösijoituksiin verrattuna. Sijoittaja ei itse voi päättää rahoitusvastikkeen rahastoinnista tai tuloutuksesta vaan päätöksen tekee taloyhtiö. Jos tuloutusta käytetään, kohdistuu jaksottaminen ainoastaan velkaosuuteen, kun taas kiinteistömuotoisissa sijoituksissa jaksottaminen kohdistuu koko rakennuksen hankintahintaan. Kaikissa asunnoissa tuloutus ei ole mahdollista yhtiölainan puuttumisen vuoksi. Vaikka sijoitusrahastomuotoisten kiinteistörahastojen lykkääntymisetua on voitonjakopakolla rajoitettu, huonontaa se kuitenkin suorien asuntosijoitusten suhteellista asemaa asuntomarkkinoilla.
Verotuksen lykkääntymistä sijoitusmarkkinoilla laajemmin tarkasteltaessa voidaan todeta, että asuntojen osalta tilanne on myös huono. Rahastojen, osakesäästötilin ja kapitalisaatiosopimusten
298EVL 3 luku 34 §
299Pääasiallisesti kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin sijoittava erikoissijoitusrahasto
300TVL 20 a §
avulla voidaan lykkääntymisetua hyödyntää laajasti. Osakesäästötilin kautta suorat osakesijoituksetkin saadaan helposti lykkääntymisedun piiriin.
Jos rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta rajoitetaan, heikentyy asuntosijoitusten tilanne verotuksen suhteen entisestään sekä asuntomarkkinoiden sisällä, että sijoitusmarkkinoilla laajemmin. Verotuksen neutraaliustavoitteen kannalta voidaan todeta, että verotus ei ole yksityishenkilöiden asuntosijoitusten kannalta neutraalia ennen vähennysoikeuden rajoitusta ja rajoituksen jälkeen se olisi sitä entistä vähemmän. Rajoituksen jälkeistä tilannetta onkin ehkä tarkoituksenmukaista kuvata niin, että verotus ohjaa yksityishenkilöiden sijoituksia muihin sijoitusmuotoihin kuin asuntosijoituksiin tai ainakin tekemään asuntosijoitukset muiden sijoitusmuotojen kautta.
6.5.5 Luovutusvoitto ja hankintameno-olettama
Luovutusvoiton veroprosentit ovat kaikissa sijoitusmuodoissa samat. Merkittävimmät erot tulevatkin luovutusvoiton laskennasta, mikä puolestaan linkittyy juoksevan tuoton verotukseen.
Esimerkiksi yhtiölainallisessa asuntosijoituksessa, jossa rahoitusvastikkeet rahastoidaan, vastikkeet lisätään hankintamenoon, mikä vähentää luovutusvoiton määrää. Tämä voidaan nähdä niinkin, että luovutusvoittoveroa maksetaan tässä tapauksessa jo etukäteen ennen varsinaista luovutusta.
Omistusasunnossa luovutusvoiton verotusta ei ole, jos asumisaika on ollut vähintään kaksi vuotta.
Viimeinen merkittävä verotuksellinen ero on mahdollisuus käyttää hankintameno-olettamaa.
Pääsääntöisestihän tämä voi olla hyödyllinen pitkissä yli kymmenen vuoden sijoituksissa.
Asuntosijoituksen kannalta hankintameno-olettaman käytön mahdollisuus on positiivinen asia, mutta toisaalta se ei anna erityistä etua vertailun muihin sijoitusmuotoihin lukuun ottamatta osakesäästötiliä ja kapitalisaatiosopimusta.