8.2.1 Asuntomarkkinan sisäinen tarkastelu
Ensimmäisenä havaintona todettiin, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoitus kohdistuu vain yhteen asuntomarkkinoilla toimivaan ryhmään eli yksityishenkilöinä toimiviin asuntosijoittajiin.
Yksityishenkilöiden joukossa vähennysoikeuden rajoittaminen kohdistuu eniten sellaisiin asuntosijoittajiin, joilla ei ole ylimääräisiä tuloja muista lähteistä, eli tässä mielessä suhteellisen pienituloisiin sijoittajiin.
Rahoitusvastikkeiden rahastointimalli johtaa usein siihen, että vuokratuoton verojen jälkeinen kassavirta painuu negatiiviseksi. Tämän vuoksi sijoittaja joutuu tekemään jatkuvia lisäsijoituksia asuntoon. Vaikka pienituloisen henkilön varallisuus riittäisi asunnon omarahoitusosuuteen, eivät lisäsijoitukset olisi enää mahdollisia. Suurituloiselle asuntosijoittajalle tämä ei olisi yhtä suuri ongelma, sillä lisäsijoitukset katettaisiin muista kuin vuokrasta saatavilla tuloilla. Pienituloisen sijoittajan vaurastumismahdollisuutta vähennysoikeuden rajoitus siis heikentäisi. Veropolitiikan näkökulmasta tämän todettiin liittyvän jakopoliittisiin tavoitteisiin siten, että vähennysoikeuden rajoituksen jälkeen varallisuus tai ainakin sen hallinnointi todennäköisesti keskittyy enemmän
suurten toimijoiden käsiin. Rajoitus heikentäisi myös etenkin niiden yksityishenkilöiden vaurastumismahdollisuuksia, joille arvopaperisijoittaminen tuntuu liian vieraalta tai riskipitoiselta.
Vähennysoikeuden rajoituksen todettiin vaikuttavan eniten uudiskohteisiin niiden yleensä suuren yhtiölainaosuuden vuoksi. Uudiskohteissa vaikutus on suurin suhteellisen kalliiden ja heikon vuokratuoton kohteiden kohdalla. Tällaisia ovat tyypillisesti kasvukeskusten eniten halutut uudisrakentamisen alueet, joilta voi jatkossa olla aiempaa hankalampaa saada vuokra-asuntoa, muista kuin isojen toimijoiden vuokrataloista. Vähennysoikeuden rajoituksen vuoksi asuntosijoittajien kiinnostus uudiskohteisiin tulee vähenemään, jolloin niiden rakentaminenkin vähenee. Tämä johtaa lopulta asuntotarjonnan vähenemiseen ja vuokrien nousuun.
Kasvukeskuksissa asuntojen hintojen lasku ei jää pysyväksi, vuokrien nousu sen sijaan jää.
Vähennysoikeuden rajoituksen seurauksena asuntovarallisuutta jaetaan uudelleen. Käytännössä nykyiset asunnon omistajat häviävät ja ne voittavat keillä ei nyt ole asuntoa, mutta voivat ostaa sellaisen. Häviäjiä ovat myös vuokralla asujat, joilla ei ole mahdollisuutta ostaa asuntoa.
Asuntovarallisuuden jaon ja heikoimmassa asemassa olevien vuokralaisten aseman heikentämisen järkevyys onkin kyseenalaista.
On kuitenkin todennäköistä, että asuntomarkkinan suuret pelurit korvaavat yksityishenkilöihin kohdistuvan vähennysoikeuden rajoituksen johdosta seuraavan rakentamisen vähenemisen ainakin osittain. Yksityishenkilöiden vähenevän kysynnän arvioitiin parantavan kokonaisia kiinteistöjä ostavien sijoittajien asemia. Asuntoja on tällöin edullisempaa ostaa rakentajilta, kun kuluttajapuolen kysyntä vähenee. Kohteita saadaan myös paremmilta paikoilta, kun niitä ei enää vastaavassa määrin myydä kuluttajille. Kilpailun vähenemisen myötä suurien toimijoiden vaikutus asuntomarkkinaan ja vuokriin kasvaa.
Lyhyen aikavälin vaikutuksien osalta todettiin, että vähennysoikeuden rajoitus johtaa todennäköisesti ylitarjontaan asuntomarkkinoilla. Tämä taas johtaa vuokrien laskuun. On myös todennäköistä, että markkinahäiriö aiheuttaa maksuhäiriöitä yksityisille ihmisille sekä yrityksille, erityisesti rakennusliikkeille. Verotuksen muutos asteittain ei myöskään merkittävästi pienentäisi markkinahäiriön suuruutta.
Yhtiölainoihin liitettyjen riskien osalta arvioitiin, että asuntosijoittajan maksukyvyttömyyden aiheuttama riski muille taloyhtiön asunnon omistajille on varsin pieni. Yhtiö voi ongelmatapauksessa ottaa huoneiston hallintaan ja hoitaa huoneistolle kohdistuvat maksuvelvoitteet vuokralla. On myös epätodennäköistä, että monet eri asuntosijoittajat joutuisivat ongelmiin samanaikaisesti. Poikkeuksen riskiin voivat tuoda yksittäiset sijoittajat, jotka omistavat huomattavan osan yhtiön asunnoista. Yksityisten asuntosijoittajien sijaan tällaisia sijoittajia ovat
kuitenkin lähinnä suuret asuntorahastot. Tämän vuoksi jonkinlainen rajoitus yksittäisen sijoittajan omistuksille yhtiössä voisi tulla kyseeseen.
Yhtiölainan tuloutus pienentää muille yhtiön asunnon omistajille mahdollisesti aiheutuvaa riskiä.
Tämä johtuu siitä, että rahoitusvastikkeen vähennyksen jälkeen sijoittajalle jää enemmän rahaa mahdollisien ongelmatilanteiden varalle. Sijoituksen velvoitteiden hoito ei ole siis sijoittajan muiden tulojen varassa.
Tarkasteltaessa asuntosijoittajan ja taloyhtiön verotusta kokonaisuutena, todettiin että tuloutetun rahoitusvastikkeen verotus noudattaa samoja periaatteita kuin tavallisen osakeyhtiön verotus.
Vähennysoikeuden rajoitusta voisikin yleisesti verrata käyttöomaisuusinvestoinnin, kuten koneen tai rakennuksen hankintahinnan jaksottamiskäytännön rajoittamiseen. Tällöin hankintahinnan saisi vähentää vasta kun omaisuus edelleen myydään tai romutetaan.
Vuokra-asuntomarkkinaa verotuksen näkökulmasta tarkasteltaessa havaittiin, että yksityisten henkilöiden asuntosijoitukset ovat heikoimmassa asemassa jo ennen mahdollista vähennysoikeuden rajoitusta. Tämä johtuu erityisesti eroista verotuksen lykkäämisessä eli siinä voidaanko verotusta siirtää tulevaisuuteen. Kiinteistösijoituksissa lykkääminen onnistuu poistojen avulla. Yksityishenkilön asuntosijoituksen tapauksessa lykkäämiseen todettiin olevan kaksi mahdollisuutta. Yhtiölainallisen asunnon tapauksessa verotusta voi lykätä, jos rahoitusvastike tuloutetaan. Toinen tapa on asunnon omistajan toteuttamat perusparannukset. Tällöin voidaan hyödyntää poistoja. Itse tehtyjen remonttien arvo ja sen seurauksena syntyvä poistomahdollisuus on yleensä kuitenkin suhteellisen pieni.
Lykkääntymismekanismina rahoitusvastikkeen tuloutuksen havaittiin olevan uudiskohteissa lähtökohtaisesti pienempi arvoltaan, kuin kiinteistöistöistä tehtävät poistot. Tämä johtuu siitä, että poiston arvon lähtökohta on hankintahinta, kun taas tuloutuksen tapauksessa lähtökohtana on yhtiölainan määrä. Yhtiölainan määrä on aina selvästi asunnon velatonta hintaa pienempi ja uudiskohteita rakennetaan myös täysin ilman yhtiölainaa. Poistojen arvoa kasvattaa myös niiden etupainotteisuus sijoitusperiodilla.
Täsmennyksenä todettakoon, että asuntosijoituksien verotuksen lykkäämisessä ei siis ole kyse siitä, että sijoittaja välttyisi veroilta. Kyse on verotuksen ajankohdasta, mikä käytännössä ilmenee sijoituksen juoksevassa kassavirrassa. Tämä taas pitkälti määrittelee sen, onko asunto kiinnostava sijoituskohteena ja onko sitä ylipäätään mahdollista pitää omistuksessa.
Vanhojen asuntojen kohdalla on kuitenkin huomattava, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajaaminen olisi erittäin merkittävä heikennys asuntosijoittajalle. Ongelma korostuu kohteissa,
joissa asunnon arvo ei nouse tai jopa laskee. Tällaisia ovat tyypillisesti kohteet muuttotappioalueilla.
Sijoittaja ei tällöin saisi vähentää perusparannusten kustannuksia vuokratuloista. On myös hyvin epätodennäköistä, että remontin kustannukset nostavat asunnon arvoa vastaavasti. Investointia ei siis saa takaisin edes asuntoa myydessä. Asuntosijoittajan intressissä on tällöin siis lähinnä minimoida remontin kustannukset tai siirtää ne mahdollisimman pitkälle tulevaisuuteen. Tämä voi poiketa omistaja-asukkaan intresseistä.
Asuntopoliittisten tavoitteiden osalta arvioitiin, että uudisrakentamisen avulla nämä tavoitteet saavutetaan nopeammin. Tästä näkökulmasta verotuksessa tulisikin suosia enemmän uudis- kuin vanhoja kohteita. Päätelmä on ristiriidassa sen kanssa, että joissain kannanotoissa on vaadittu nimenomaan vanhojen kohteiden remonttilainojen rahoitusvastikkeiden tuloutusmahdollisuuden säilyttämistä uudiskohteiden sijaan.
8.2.2 Tarkastelu suhteessa muihin sijoitusmuotoihin
Laajemmin sijoitusmuotoja tarkasteltaessa yksityishenkilöiden vuokra-asuntojen todettiin myös olevan melko heikossa asemassa. Keskeisinä eroina olivat kiinteistövero, varainsiirtovero ja verotuksen lykkääminen. Vertailluista sijoitusmuodoista kiinteistövero ja varainsiirtovero kohdistuvat vain asuntoihin ja kiinteistöihin. Nämä sijoitusmuodot lähtevät verotuksen näkökulmasta siis takamatkalta vaikkapa pörssiosakkeisiin nähden.
Verotuksen lykkäämisen merkitys sijoittajalle korostuu erityisesti, jos sijoitusaika on pitkä. Vertailun kaikkiin asuntomarkkinoiden ulkopuolisiin sijoitusmuotoihin, pörssiosakkeita lukuun ottamatta, sisältyi lykkääntymisetu. Näissä sijoitusmuodoissa verot siis maksetaan, kun varoja otetaan sijoitusmuodosta ulos omaan käyttöön. Pörssiosakkeitakin voi ostaa suoraan osakesäästötilille, jolloin suoria osakesijoituksiakin voidaan tehdä lykkääntymisedun piirissä.
Yhtiölaina- tai tonttiosuuden kertasuorituksien vähentämisestä todettiin, että menettely on poikkeuksellinen yksityishenkilön verotuksessa erityisesti, koska vähennettävä summa on tyypillisesti melko suuri. Tämän osalta arvioitiin, että vähennysoikeuden rajoitus esimerkiksi suhteessa yhtiön korkokulujen ja poistojen määrään voi olla järkevä.
Juuri ennen myyntiä tehdyt lainaosuuksien kertasuoritukset katsotaan hankintamenon lisäykseksi riippumatta siitä, miten ne käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Tässä siis poiketaan vastaavuusperiaatteesta. Vähennysoikeuden rajoituksen kannalta arvioitiin, ettei asialla ole olennaista merkitystä.
8.2.3 Julkisen talouden näkökulma
Yhtenä keskeisenä tekijänä sijoitusmuotojen verotuksen vertailussa julkisen talouden näkökulmasta tulisi olla sijoituspäätöksestä seuraavat suorat talous ja verovaikutukset. Erityisesti uudisasuntojen ja -kiinteistöjen kohdalla sijoittajan päätöksellä ostaa asunto- tai kiinteistö on huomattava välitön vaikutus verotuloihin. Tässä suhteessa nämä sijoitukset vertautuvatkin lähelle elinkeinonharjoittajan tekemää investointia.
Vanhojen asuntojen osalta sijoituspäätöksellä ei ole vastaavaa suoraa vaikutusta talouteen tai verotuloihin. Voidaan toki ajatella, että sijoittaja sitoutuu erilaisten remonttien vaatimiin lisäsijoituksiin ja näin pitkällä aikavälillä vaikuttaa uudiskohteiden tapaan positiivisesti talouden kehitykseen ja verotuloihin. Tämä on kuitenkin verotulojen kannalta epävarmempaa ja uudiskohteeseen nähden vanhan kohteen remontit ovat joka tapauksessa vähemmän merkittäviä.
Valtion talouteen ja verotuloihin vähennysoikeuden rajaus vaikuttaisi heikentävästi erityisesti uudiskohteiden rakentamisen vähenemisen myötä. Veropoliittisten tavoitteiden osalta vaikutus kasvu- ja työllisyystavoitteisiin olisi siis heikentävä.
Yksityishenkilöiden vuokra-asuntojen määrään laskua voidaan kompensoida myös valtion tuella rakennettavin asunnoin. Yhteiskunnan kannalta ratkaisu on huono. Varsinaisen tuotantotuen lisäksi menetyksiä yhteiskunnalle aiheutuu markkinavuokraa alemmista tonttivuokrista sekä vuokrasääntelystä. Yhteiskunnan kannalta ongelmallista on todennäköisesti myös tuen väärä kohdistuminen. Toisaalta tuettuun asumiseen liittyy pienituloisten vuokralaisten keskittyminen, mikä ei vastanne asuntopolitiikan tavoitetta sosiaalisesta tasapainoisuudesta.
Yleisesti havaittiin, että julkisen talouden tulojen kannalta rakentamisesta seuraavien verotulojen merkitys on huomattavasti suurempi, kuin valmistumisen jälkeisten verotulojen.
Esimerkkikohteessa suhteeksi laskettiin 15:85. Voidaan siis ajatella, että kyseessä on eräänlainen käänteinen vipuvaikutus. Tavoittelemalla pientä kasvua valmistumisen jälkeisissä verotuloissa, voidaan aiheuttaa suuri menetys rakentamiseen liittyvissä verotuloissa. Vähennysoikeuden rajoituksesta seuraavasta rakentamisen vähentymisestä arvioitiin karkeasti 72-143 miljoonan euron vuotuiset verotulojen menetykset. On kuitenkin mahdollista, että ainakin osa rakentamiseen käyttämättä jääneistä pääomista tuottaisi verotuloja muuta kautta, jolloin vaikutus julkiseen talouteen on lievempi.
8.2.4 Yhteenveto
Työssä todettiin, että yksityishenkilöiden asuntosijoitukset ovat verotuksen osalta nykyään heikossa asemassa asuntomarkkinoilla sekä sijoitusmarkkinoilla laajemmin. Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoittaminen huonontaisi asemaa merkittävästi.
Julkiselle taloudelle vähennysoikeuden rajoituksella arvioitiin olevan negatiiviset seuraukset.
Yhteiskunnalle rajoituksesta seuraisi myös muita merkittäviä ongelmia.
Yhteenvetona voidaan todeta, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta ei tässä työssä tarkasteltujen näkökulmien valossa ole järkevää rajoittaa. Poikkeuksena tähän ovat mahdollisesti yhtiölaina- tai tonttiosuudesta tehtävät kertasuoritusten vähentämiset.