Tuloutetun rahoitusvastikkeen vähennyksellä voi olla verotuksellisia vaikutuksia omistuksen siirtymistilanteissa. Yhtiölaina- tai tonttiosuuden suoritukset voidaan tietyissä tilanteissa vähentää kertaluonteisesti. Vähennysoikeudelle on myös haettu rajoja KHO:n ennakkotapauksista. Näitä käsitellään seuraavaksi.
5.2.1 Luovutusvoiton väistäminen
Vuokranantaja voi vuokrata asunnon, jossa on aiemmin asunut tai muuttaa vuokralla olleeseen sijoitusasuntoonsa itse. Tällöin asunnon myynnin yhteydessä voi tulla kyseeseen luovutusvoiton verovapaus.207 Oman asunnon luovutusvoitto nimittäin on verovapaa, jos asuntoa on ennen luovutusta käytetty vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheensä vakituisena asuntona208. Huomioitavaa on myös, että mahdollinen luovutustappio ei tällöin ole vähennyskelpoinen209. Niskakankaan mukaan verosuunnittelijan mielenkiinto kohdistuu erityisesti tapauksiin, joissa rahoitusvastikkeena vähennetyt summat eivät palaudu verotukseen luovutuksen yhteydessä ja, että oman asunnon luovutusvoiton verovapaus saattaa johtaa aggressiiviseen verosuunnitteluun.
Verovelvollinen saattaa vähentää verotuksessaan sijoitusasuntonsa rahoitusvastikkeen ja muuttaa jossain vaiheessa itse asumaan kyseiseen huoneistoon. Kahden vuoden asumisen jälkeen huoneisto on luovutettavissa verovapaasti. Vastaavasti veroetu voidaan saavuttaa silloin, kun omana asuntona kaksi vuotta ollut huoneisto vuokrataan myöhemmin ulos. Tässä tilanteessa rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuus johtaa lopulliseen verohyötyyn.210
Verovapauden menettämisestä voisi toisaalta seurata muita ongelmia. Jos sijoitusasuntoon muuttaminen merkitsisi jo lyhennetyn yhtiölainaosuuden verovapauden menettämistä myöhemmin tapahtuvan myynnin yhteydessä, muodostuisi muuttamisen hinta varsin korkeaksi. Jos taas omassa käytössä olevan asunnon luovutusvoiton verovapauden menettäisi vuokralle annon yhteydessä, nousisi asunnon vuokraamisen hinta korkeaksi.
206Nykänen & Räbinä, 2013, s.420
207Räbinä et al., 2019, s.311
208TVL 48.1 §
209TVL 50.2 §
210Niskakangas, 2017, s.253
Niskakangas et al. toteavat että, jos luovutusvoittoa verotettaisiin normaalisti, syntyisi asunnonvaihtoon kitkaa, joka jarruttaisi yhteiskunnan positiivista kehitystä kuten työvoiman liikkuvuutta211. Edellä mainituissa tapauksissa kitka ilmenisi siis hyvin konkreettisesti, vaikkakin luovutusvoiton verovapauden menettäminen kytkeytyy tällöin asunnon vuokraukseen.
Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden kannalta lienee järkevää pohtia, onko luovutusvoiton väistämisessä kyse epäkohdasta varsinaisessa vähennysoikeudessa vai itse luovutusvoiton verovapaudessa. Voidaan ajatella, että tuloutukseen liittyvä vähennysoikeus itsessään on perustavanlaatuisempi verotuksen ominaisuus ja luovutusvoiton verovapaus rajatumpi poikkeus luovutusvoiton verotuksessa. Jos siis vähennysoikeuden, oman asumisen ja asunnon vuokraamisen yhteisvaikutuksena syntyvää luovutusvoiton väistämistä pidetään ongelmallisena, olisi loogista ensisijaisesti keskittyä luovutusvoiton verovapauden sääntelyn muuttamiseen.
Asuntosijoittaja saattaa myös lahjoittaa sijoituskohteen tai se voi siirtyä uusille omistajille perinnön kautta. Vastikkeettomista saannoista maksetaan perintö- tai lahjavero, mutta tuloverotukseen rahoitusvastikkeena maksetut erät eivät purkaudu. Näin ollen sijoittajalle, joka ajattelee erityisesti perillistensä etua, rahoitusvastikkeen muodossa tapahtuva säästäminen on verotuksellisesti edullista.212
Lahjoituksen tai perinnön osalta vähennysoikeuden rajoituksen arvioinnissa lienee järkevintä edetä edellä mainitulla logiikalla. Tämän mukaan epäkohdiksi katsottavien asioiden käsittelyssä kannattaa ensin rajautua lähelle tuota poikkeustilannetta ja vasta tämän jälkeen arvioidaan, onko suuremmalle järjestelmämuutokselle tarvetta. Perinnön tai lahjan kohdalla siis se, että sijoitusasunnon rahoitusvastikkeena maksetut erät eivät purkaudu tuloverotukseen, voitaisiin ratkaista säätämällä tästä erikseen. Kyseeseen voisi tulla esimerkiksi perintö- tai lahjaveroasteen nosto sen mukaan, mikä on ollut vuosien mittaan tuloutettavien vastikkeiden arvo asunnon ollessa vuokrakäytössä.
Luovutusvoiton väistäminen on siis mahdollista tietyissä tapauksissa, kun asuntoa on käytetty sekä omassa, että vuokrakäytössä. Olisi kuitenkin väärä lähtökohta muuttaa koko rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta näiden tiettyjä tilanteita koskevien erikoistapausten perusteella. Toisin sanoen loogisesti järkevämpi lähtökohta on ensin arvioida, onko vähennysoikeuden perustapauksen muutokselle tarvetta. Vasta tämän jälkeen voidaan arvioida, tuleeko luovutusvoiton verotukseen tehdä muutoksia omassa ja vuokrakäytössä olleiden asuntojen osalta. Tässä työssä siis keskitytään
211Niskakangas et al., 2020, s.43
212Niskakangas, 2017, s.253
vähennysoikeuden perustapauksen käsittelyyn ja todetaan, että erikoistapausten käsittely on oma kokonaisuutensa, joka tehdään sen jälkeen, kun vastaus ensimmäiseen kysymykseen on saatu.
5.2.2 Yhtiölainan tai tonttiosuuden vähentäminen kertasuorituksena
Yleensä asuntoyhteisöt rahastoivat ennakko-, hanke- tai lainaosuussuoritukset. Mahdollista kuitenkin on, että myös näitä suorituksia tuloutetaan, jolloin ne käsitellään verotuksessa kuten tuloutetut pääomavastikkeet.213
Asuntoyhteisön suorittaman perusparannuksen yhteydessä on usein mahdollista, että osakkeenomistaja voi maksaa osuutensa perusparannuskustannuksista kertasuorituksena. Näin menetellään esimerkiksi putki-, ikkuna- ja julkisivuremonttien yhteydessä. Tällöinkin pääomavastikkeen (kustannusten kertasuorituksen) vähennyskelpoisuus vuokranantajan verotuksessa määräytyy sen mukaan, miten asuntoyhteisö käsittelee kertasuoritusta kirjanpidossaan ja verotuksessaan. Ratkaisevaa vastikkeen vähennyskelpoisuuden kannalta on se, onko huoneisto vuokrattuna vastikkeen maksuhetkellä ja miten taloyhtiö silloin käsitteli vastikkeen kirjanpidossaan.214
Viime vuosina on yleistynyt menettely, jossa asunto-osakkeiden ostaja voi suorittaa kaupanteon yhteydessä tai tätä ajankohtaa myöhemmin asuntoyhteisölle erikseen huoneistokohtaisen laskennallisen maapohjan lunastusosuuden.215
Luovutusvoiton verotuksessa osakkeenomistajan suorittama tontinosan lunastushinta varainsiirtoveroa ja muita kuluja vastaavine määrineen luetaan asunto-osakkeiden hankintamenon lisäykseksi. Näin menetellään, koska osakkeenomistajan maksama suoritus liittyy osakkeiden hankintaan ja asuntoyhteisö kirjannee suorituksen yleensä aina kirjanpidossaan pääomasijoitukseksi. Jos asuntoyhteisö kirjaisi suorituksen poikkeuksellisesti tulosvaikutteisena eränä, osakkeenomistajan luovutusvoiton verotuksessa ja juoksevassa tuloverotuksessa voitaisiin menetellä vastaavien periaatteiden mukaan kuin edellä on selvitetty vastikkeiden ja rahastosuoritusten verokohtelusta.216
5.2.3 Yhtiölainaosuuden kertasuoritus ennen myyntiä
Oikeuskäytännössä on poikettu edellä selostetuista pääsäännöistä, jos osakkeenomistaja on maksanut omistamiinsa osakkeisiin kohdistuvan suhteellisen osan asuntoyhteisön lainasta juuri ennen myyntiä. Tapauksissa on katsottu, että lainaosuuden suoritus - riippumatta siitä, miten yhtiö
213Räbinä et al., 2019, s.302
214Räbinä et al., 2019, s.152-153. Verohallinto, 2021, kohta 3.8
215Räbinä et al., 2019, s.304
216Räbinä et al., 2019, s.304-305
käsittelee suorituksen kirjanpidossaan - lisää osakkeiden hankintamenoa ja se otetaan siten huomioon luovutusvoiton verotuksessa. Näin on menetelty seuraavissa ratkaisuissa:217
KHO 1971 B II 556: Asunto-osakeyhtiön osakkaalla oli yhtiöjärjestyksen mukaan oikeus kokonaan suorittaa osakkeitaan rasittava osuus yhtiön veloista. Osakkaan yhtiölle mainitussa tarkoituksessa suorittama määrä luettiin hänen osakkeiden myynnissä saamansa satunnaisen myyntivoiton vähennykseksi, vaikka suoritus oli yhtiön kirjanpidossa kirjattu tulostilille.218
KHO 2.12.2004 T 3113: A oli 16.6.1999 luovuttanut perheensä asuinkäytössä olleen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jotka hän oli hankkinut 23.6.1998. Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa oli 22.8.1998 lähtien suoritettu putkistojen korjaustöitä.
Yhtiö, joka oli ottanut korjaustöistä aiheutuvien kustannusten rahoittamiseksi lainan, oli perinyt osakkeenomistajilta korjaustöiden ja lainanoton johdosta rahoitusvastiketta. A, joka oli ennen osakkeiden luovutusta maksanut 10 kuukaudelta rahoitusvastiketta 2 760 markkaa, oli osakkeiden luovutuspäivänä 16.6.1999 suorittanut yhtiölle osakehuoneistoa rasittaneen yhtiölainan jäljellä olevan määrän 26 755 markkaa.219
Korkein hallinto-oikeus lausui, että kysymyksessä oli ollut suurehko korjaustyö, jonka rahoittamiseksi yhtiö oli joutunut ottamaan velkaa. Osakkeiden omistajilla oli puolestaan velvollisuus suorittaa yhtiölle osakkeiden lukumäärän mukaan laskettava osuus mainitusta lainasta.
Osakkaan yhtiölle suorittama osuus yhtiölainasta on osakkaan lisäsijoitus yhtiöön. Lainaosuuden suorittamisella on yleensä vaikutusta osakkeiden myyntihintaan. Näin ollen A:n 16.6.1999 suorittama osakkeita rasittaneen yhtiölainan loppusuoritus 26 755 markkaa oli tuloverolain 46 §:n 1 momentissa tarkoitettua osakkeiden hankintamenoa. Merkitystä asiassa ei ollut sillä, miten rahoitusvastike oli käsitelty yhtiön kirjanpidossa.220
Seuraavalla sivulla oleva taulukko 2 havainnollistaa, mikä merkitys luovutusvoittoverotuksessa on sillä, maksetaanko yhtiölainaosuus tuloutettuna kuukausittain suoritettuna pääomavastikkeena vai tuloutettuna kertasuorituksena ennen myyntiä.221
217Nykänen & Räbinä, 2013, s.418
218KHO 1971 B II 556. Nykänen & Räbinä, 2013, s.418
219KHO 2.12.2004 T 3113. Nykänen & Räbinä, 2013, s.418-419
220KHO 2.12.2004 T 3113. Nykänen & Räbinä, 2013, s.419
221Nykänen & Räbinä, 2013, s.420
Taulukko 2 Luovutusvoiton määrän laskenta222
5.2.4 Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden epääminen
Tietyissä tilanteissa on katsottu, että rahoitusvastikkeen lyhennysosuutta ei voida lainkaan vähentää verotuksessa. Tätä tarkastellaan kahden ennakkotapauksen valossa. Tapauksessa KHO 1990 B 558 omistaja oli toiminut kiinteistöyhtiön hallituksessa sen perustamisesta lähtien ja lainat olivat kohdistuneet ainoastaan osaan huoneistoista. Kun otettiin huomioon pankinjohtajan asema kiinteistöyhtiön perustajaosakkaana toimineessa pankissa ja että pankinjohtaja oli toiminut edellä mainitun kiinteistöosakeyhtiön hallituksessa sen perustamisesta lähtien ja että lainat olivat kohdistuneet ainoastaan osaan huoneistoista niiden joukossa pankinjohtajan ja hänen vaimonsa huoneistoon, katsottiin, että puheena oleviin järjestelyihin oli ryhdytty edellä mainittujen puolisoiden osalta ilmeisesti siinä tarkoituksessa, että suoritettavasta verosta vapauduttaisiin.
Puolisoiden yhtiövastikkeeseen sisältyvinä maksamia lainojen lyhennysosuuksia ei näin ollen voitu vähentää huoneiston tuottamasta vuokratulosta.223
Tapauksessa KHO 1993 B 520 verovelvollinen A oli verovuonna hankkinut kiinteistöosakeyhtiön osakkeita 1.560.262 mk:n kauppahinnasta. Osakkeisiin oli kohdistunut yhteensä 11.490.250 mk:n osuus yhtiön veloista (Suhde oli siis 12:88). A:n harjoittama vuokraustoiminta oli yhtiövastikkeiden vähentämisen jälkeen tuottanut 6.803.205 mk:n alijäämän. KHO:n mukaan A:n ostamiin osakkeisiin kohdistunut osuus kiinteistöosakeyhtiön veloista oli epätavallisen suuri verrattuna osakkeista
222Nykänen & Räbinä, 2013, s.421
223KHO 1990 B 558
Lainaosuus kaupantekohetkellä 40 000 40 000
Velaton ostohinta 140 000 140 000
Myyjän omistusaikanaan kuukausittain suorittamat tuloutetut
pääomavastikkeet, joita ei lisätä
osakkeen hankintamenoon 40 000 5 000
Asunto-osakkeen myyntihinta 190 000 155 000
Lainaosuus kaupantekohetkellä 0 35 000
Velaton myyntihinta 190 000 190 000
Luovutusvoitto (ilman varainsiirtoveroa) 90 000
euroon (ilman varainsiirtoveroa) - 55 000
(190 000 - 135 000)
maksettuun kauppahintaan ja verrattuna myös muihin saman yhtiön osakkeisiin kohdistuneisiin velkaosuuksiin. Rahoitusvastikkeen muodossa oli näin ollen tosiasiallisesti maksettu osa verovuonna hankittujen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden hankintahinnasta. Kun otettiin huomioon verotuslain 56 §, maksettuja rahoitusvastikkeita ei voitu vähentää A:n henkilökohtaisesta tulosta vuokraustoimintaan liittyvinä tulon hankkimisesta johtuneina menoina siltä 6.229.800 mk:n osalta, jolta vastikkeita oli käytetty A:n osuuden lyhentämiseen kiinteistöosakeyhtiön veloista.224
Kummassakin edellä mainituista ratkaisussa sovellettiin VML 28 §225. Tavallisesti asuntosijoittaja ostaa asunnon vanhasta tai uudiskohteesta. Tällöin erityistä intressiyhteyttä ei ole eikä sijoittaja voi tällöin vaikuttaa myöskään velkojen kohdistumiseen. Niskakankaan mukaan yleistä veronkiertosäännöstä sovellettaessa otetaan huomioon aina tapauksen olosuhteet kokonaisuutena226. Näin siis vähennysoikeuden epääminenkin koostuu esimerkkitapausten tapaan useista tekijöistä. Niskakankaan&Knuutisen mukaan rahoitusvastike jätetään vähentämättä vuokransaajan verotuksessa vain silloin, kun VML 28 §:n yleisen veronkiertolausekkeen edellytykset täyttyvät. Kyse on silloin jossakin määrin poikkeuksellisista oloista, ja tavallisesti yhtiövastikkeena vähennetään selvästi enemmän kuin vuokratulona saadaan.227 On huomattava, että vaikka esimerkiksi Niskakangas&Knuutinen puhuvat rahoitusvastikkeesta VML 28 §:n yhteydessä, niin ainakin edellä mainituissa tapauksissa vain lyhennyksen osuuden vähentäminen evättiin.
5.2.5 Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajaaminen
Joskus rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta on rajattu. Tätä tarkastellaan kahden esimerkin avulla.
Tapauksessa KHO 1993 B 519 kauppahinta oli 76.000 mk ja huoneistoa rasittanut yhtiön velkaosuus 2.687.254 mk (Suhde oli siis noin 3:97). KHO:n mukaan verovelvollisen ostamiin osakkeisiin kohdistunut osuus kiinteistöosakeyhtiön veloista oli epätavallisen suuri verrattuna osakkeista maksettuun kauppahintaan ja verrattuna myös muihin saman yhtiön osakkeisiin kohdistuneisiin velkaosuuksiin. Verovelvollisen harjoittama vuokraustoiminta oli yhtiövastikkeiden vähentämisen jälkeen tuottanut tältä osin 418.766 mk:n alijäämän. Pääomavastikkeen muodossa oli näin ollen tosiasiallisesti maksettu osa verovuonna hankittujen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden hankintahinnasta. Kun otettiin huomioon verotuslain 56 §, maksettuja pääomavastikkeita ei voitu näissä oloissa vähentää verovelvollisen henkilökohtaisesta tulosta vuokraustoimintaan liittyvinä
224KHO 1993 B 520
225Aiemmin Verotuslaki (482/1958) 56 §
226Niskakangas, 2017, s.256
227Niskakangas&Knuutinen, 2021, 6 luku -> Vuokratulot. 19.3.2021
tulon hankkimisesta johtuneina menoina siltä osalta, kuin vastikkeet ylittivät kiinteistöosakeyhtiön korkomenojen ja muiden tavanomaisten rahoitusmenojen kattamiseen tarvittavan määrän.228 Tapauksessa KHO 1995 B 521 osakkeiden kauppahinta oli 130.000 mk ja osakkeisiin kohdistuva osuus yhtiön veloista 600.000 mk (velkasuhde oli noin 18:82). Lääninoikeus katsoi, että osakkeisiin kohdistunut yhtiövelkaosuus oli epätavallisen suuri verrattuna osakkeiden kauppahintaan.
Yhtiövastikkeiden muodossa oli siten tosiasiallisesti maksettu osa osakkeiden hankintahinnasta.
Toimenpiteeseen oli ryhdytty ilmeisesti verosta vapautumisen tarkoituksessa229. KHO katsoi, että verovelvollisella oli oikeus vähentää suorittamistaan pääomavastikkeista vuokraustoimintaan liittyvinä tulon hankkimisesta ja säilyttämisestä johtuvina menoina se osa, jonka kiinteistöyhtiö oli pääomavastikkeiden kertymisvuodelta käyttänyt kiinteistöyhtiön käyttöomaisuudesta tekemiä säännönmukaisia poistoja vastaavien lainanlyhennysten suorittamiseen.230
Niskakankaan mukaan rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuuden rajaaminen korkojen ja poistojen määrään on linjassa sen kanssa, miten kustannuksia vähennetään kiinteistön suorassa omistuksessa.
Kiinteistöyhtiön kautta tapahtuva omistaminen ja suora omistaminen ovat näin verotuksellisesti samassa asemassa. Näin muodostunutta ennakkopäätössääntöä voidaan pitää vahvana ohjeena mutta ei poikkeuksettomana sääntönä.231
5.2.6 Vuokraustoiminnan tappiollisuus
Monissa tapauksissa yhtiölainan osuus kattaa yli puolet rakennushankkeen kustannuksista. Tästä syystä rahoitusvastikkeidenkin koko on kasvanut niin suureksi, että yhtiövastikkeet ylittävät vuokratulon määrän ja vuokraustoiminta jää vuositasolla tappiolliseksi.232Muun muassa edellä mainituissa tapauksissa rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta on rajattu tai lyhennysosuuden vähennysoikeus on evätty kokonaan.
Niskakankaan mukaan näiden rajanvetotapausten perusteella tappiollisuuden merkityksellisyydestä ratkaisuun vaikuttavana tekijänä ei kuitenkaan voida sanoa kovin paljon.
Uutta valaisua on saatu ratkaisusta KHO 2015:99.233Jos ajatellaan yksittäistä tappiollista asuntoa osana asuntoportfoliota tai osana muita sijoituksia, on vähennysoikeus asuntosijoittajan kannalta tärkeä. Tapaus käydään tässä siksi lyhyesti läpi.
228KHO 1993 B 519
229Tapaukseen sovellettiin verotuslain 56 §:ää eli nykyistä VML 28 §:ää.
230KHO 1995 B 521
231Niskakangas, 2017, s.256
232Niskakangas, 2017, s.253
233Niskakangas, 2017, s.257.
Tapauksessa verovelvollinen oli hankkinut Lapin lomahuoneistoon oikeuttavat osakkeet yksinomaan vuokraustoimintaa varten ja antanut huoneiston majoituspalveluita tarjoavan yhtiön edelleen vuokrattavaksi vuokrasopimuksella. Sopimuksen mukaan huoneistoa ei oltu voitu käyttää omassa käytössä. Osakkeiden ostohinta oli velkaosuutta pienempi (suhde 40:60). Huoneisto oli ollut suuren osan ajasta tyhjillään johtuen tyypillisestä Lapin matkailun kausiluonteisuudesta.
Vuokraustoiminnasta syntyi merkittävä tappio rahoitusvastikkeen maksamisen jälkeen.
Verovelvollisella oli muita pääomatuloja ja hän halusi tappion vähennettäväksi näistä pääomatuloistaan.234
Valitusmenettelyssä veronsaajien oikeudenvalvontayksikön mukaan kysymys olisi ollut pääomatulon verotusta välttävästä järjestelystä. Osakkeiden ostohinta suhteessa osakkeisiin kohdistuneeseen velkaosuuteen sekä maksetun vastikkeen määrä suhteessa saatuun vuokratuloon oli ollut merkittävässä epäsuhdassa. Hallinto-oikeuden mukaan vuokraustoiminnan tappiollisuudesta huolimatta, ei asiassa ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella verovelvollisen voitaisiin todeta ilmeisesti ryhtyneen erityisiin toimiin, joiden tarkoituksena olisi verosta vapautuminen. Jos omaisuus on hankittu tulonhankkimistarkoituksessa, on tulon hankkimisesta johtuvat kulut oikeus vähentää verotuksessa, vaikka hankittu omaisuus ei olisi verovuonna tuottanut tuloa. KHO päätyi samoin perustein katsomaan rahoitusvastikkeen kokonaisuudessaan vähennyskelpoiseksi verovelvollisen pääomatuloista.235
Aiempiin tapauksiin nähden tässä tapauksessa omarahoitusosuuden ja yhtiölainan suhde oli huomattavasti tasapainoisempi. Nykyaikana se ei ole ainakaan mitenkään poikkeuksellinen.
Tapauksessa ei myöskään verrattu rahoitusvastiketta yhtiön poistoihin ja lainanhoitokuluihin, kuten aiemmin. Asuntosijoittajan kannalta päätös siis ainakin jossain määrin selkeytti tilannetta ja voitaneen todeta, että tyypillisissä asuntosijoituksissa juoksevan toiminnan tappiollisuus vuokraustoiminnassa ei johda vähennyskelpoisuuden menettämiseen.
5.2.7 Yhteenveto vähennysoikeuden rajoista
Yhtiölaina- tai tonttiosuuden kertasuorituksen vähennys on siis mahdollista, jos yhtiö tulouttaa sen kirjanpidossaan. Vähennys on sijoittajalle hyödyllinen etenkin, jos tällä on paljon pääomatuloja muista lähteistä. Nykyään melko yleinen käytäntö vaikuttaa olevan, että vaikka rahoitusvastikkeet tuloutettaisiin, lainaosuussuoritukset kuitenkin rahastoidaan. Uudiskohteiden yhtiöjärjestyksissä on usein myös maininta asiasta.
234KHO 2015:99
235KHO 2015:99
Kertasuorituksien vähentämisessä ei siis ole varsinaisia tulkinnallisia ongelmia. Muuten menettely on poikkeuksellinen yksityishenkilön verotuksessa. Asuntosijoituksissa asiaa voi verrata siihen, että asuntoon tehdyn perusparannuksen kulut vähennetään 10 vuoden tasapoistoina 236 . Perusparannuksen tai tonttiosuuden lunastaminen on tyypillisesti varsin suuri investointi, joten vähennyksen määräkin on huomattava. Taloyhtiön kannalta voi olla haastavaa, jos suuri osa osakkaista haluaisi maksaa yhtiölainan tai tontin kerralla. Poikkeuksellisuuden ja taloyhtiön näkökulma huomioiden rajoitus vähennykselle esimerkiksi suhteessa yhtiön korkokulujen ja poistojen määrään voi olla järkevä.
Ennen myyntiä tehty kertasuoritus katsotaan hankintamenon lisäykseksi, vaikka yhtiö tulouttaisi sen kirjanpidossaan. Luovutusvoitto ei muutu olettaen, että myyntihinta nousee maksettua velkaosuutta vastaavasti. Vastaavuusperiaate ei tässä tapauksessa siis toteudu. Voidaan tietenkin kysyä, miksi lainaosuus ylipäätään tulisi maksaa pois juuri ennen myyntiä, kun ostaja voi sen joka tapauksessa tehdä kaupan jälkeen. Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden tai asuntosijoittajan kannalta asialla ei kuitenkaan liene juuri merkitystä.
Rahoitusvastikkeen tuloutusmahdollisuus on ollut mahdollinen jo pitkään. Oikeuskäytäntö on siis ehtinyt selkeyttää niitä rajoja, joiden sisällä vähennysoikeutta voidaan hyödyntää. Verotuksen oikeusvarmuuden ja ennakoitavuuden kannalta vähennysoikeudessa ei siis teknisesti ole ongelmia ääritapauksia lukuun ottamatta.
Rahoitusvastikkeen vähennysoikeus voidaan lyhennyksien osalta kokonaan evätä. Näin tapahtuu, kun toiminta katsotaan veronkierroksi. Näin on esimerkiksi silloin, kun yhtiölainan määrä on epätavallisen suuri ja kun järjestelyn hyötyjä on itse päässyt merkittävästi vaikuttamaan yhtiölainan määrään tai kun yhtiölaina kohdistuu suurelta osin tietyille osakkaille. Epätavallisen suuri yhtiölaina ilmenee esimerkiksi niin, että vuokratulot ovat pienemmät, kuin vähennettävä yhtiövastike237. Vähennysoikeuden rajaaminen tulee kysymykseen, kun yhtiölainan määrä on epätavallisen suuri.
Tällöin vähennettävän rahoitusvastikkeen osuutta rajataan esimerkiksi korkojen ja poistojen määrään. Rajaaminen ei edellytä veronkiertosäännöksen edellytysten täyttymistä, joskin niitä voi myös olla. Pelkkä vuokraustoiminnan tappiollisuus ei johda rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden epäämiseen tai rajaamiseen.
236Verohallinto, 2021j
237Yhtiövastike siis pitää sisällään hoito- sekä rahoitusvastikkeen