Kassavirta on yksi tärkeä tekijä asuntosijoituksen arvioinnissa. Sijoittajaa kiinnostaa esimerkiksi se, minkä suuruisen osuuden asuntoon liittyvistä kuluista ja lainanlyhennyksistä vuokra kattaa. Jos rahaa jää vielä yli, eli kassavirta on positiivinen, voi yli jääneen rahan sijoittaa uudelleen tai käyttää henkilökohtaiseen kulutukseen. Positiivinen kassavirta antaa myös suojaa kulujen kasvua vastaan siten, että kulujen noustessa sijoittajan ei tarvitse heti käyttää muita tulojaan sijoitusasunnon kuluihin. Jos taas kassavirta on negatiivinen, joutuu sijoittaja käyttämään muita varojaan tai tuloja sijoitusasunnon kuluihin. Kassavirrasta olennaista on verojen jälkeinen kassavirta. Verotuksen vaikutusta kassavirtaan vertaillaan tässä siten, että sijoitusperiodin kassavirroista poistetaan alkuinvestointi ja lainan poismaksu lopussa. Kassavirtoihin on siis laskettu mukaan varainsiirtovero, lainan lyhennykset ja verot, sillä ne vähentävät sijoittajan kassassa olevaa rahamäärää.
Kuvasta 9 nähdään Tikkurilan uudiskohteen kassavirrat verojen jälkeen. Kolme ensimmäistä vuotta ovat lyhennysvapaita, jolloin siis maksetaan vain lainan korot. Ensimmäisenä vuonna kassavirrat ovat kaikissa vaihtoehdoissa lähellä nollaa sillä varainsiirtovero käytännössä vastaa vuokrasta
301Toki myös alijäämähyvitystä voidaan käyttää
muuten positiiviseksi jäävää kassavirtaa. Toisena ja kolmantena vuonna kassavirta jää selkeästi positiiviseksi kaikissa vaihtoehdoissa.
Kuva 9 Tikkurilan uudiskohteen kassavirrat
Varsinaiset erot alkavat neljännen vuoden kohdalla, jolloin alkavat lainanlyhennykset. Rahastoidun rahoitusvastikkeen tapauksessa vastiketta ei voi vähentää vuokratuloista, joten verot painavat kassavirran negatiiviseksi. Neljäntenä vuonna sijoittaja joutuu siis käyttämään noin 2000 euroa muuta rahaa asunnon menoihin. Jos laina on itse pankista otettu, ei verorasitus ole aivan näin suuri, sillä tällöin lainan korot voidaan vähentää vuokratuloista. Tuloutetun rahoitusvastikkeen tapauksessa kassavirrat puolestaan ovat lähellä nollaa. Vuokratuloista ei jää ylimääräistä rahaa muuhun käyttöön, mutta toisaalta lisärahaakaan ei tarvitse käyttää.
Asiaa voi toki tarkastella myös niin, että alkuvuosien positiiviset kassavirrat jätetään puskurirahaksi kassaan ja niitä käytetään myöhemmin kulujen kattamiseen. Kuvasta 10 nähdään, että rahastoidun vastikkeen tapauksessa kassavarat riittäisivät viiteen ja puoleen vuoteen asti ja omalainoitteisessa tapauksessa hieman yli seitsemään ja puoleen vuoteen saakka. Tuloutetun vastikkeen kassavirrat puolestaan säilyvät ja loppua kohden hieman kasvavatkin. Näin siis sijoittajalla on kolmannesta vuodesta lähtien noin seitsemän tuhannen euron puskuri erilaisiin kuluihin, mikä pienentää myös sijoitukseen liittyvää riskiä. Matinen mainitsee, että yhtiölainojen kautta velkaantuneiden osakkaiden maksukyvyttömyys voi joissakin tilanteissa lisätä yhtiön muiden osakkaiden velkavastuita ilman, että nämä ovat varautuneet vastuiden kasvuun302. Asuntosijoittajien osalta tuloutettu rahoitusvastike vähentää tätä riskiä, sillä kassavirran ollessa positiivinen, on
302Matinen, 2020, s.8
maksukyvyttömyyden riski pienempi. Tällöin maksukyky ei ole riippuvainen muista, kuin vuokratuloista. Positiivinen kassavirta jättää myös tilaa vuokranalentamiseen hätätapauksissa.
Kuva 10 Kassavirtojen kertymä Tikkurilan uudiskohteessa
Kalasataman uudiskohteessa kassavirrat ovat Tikkurilaan nähden negatiivisempia (Kuva 11). Tämä johtuu asunnon hintaan nähden heikommasta vuokratuotosta. Lyhennysvapaiden jälkeen sijoittaja joutuu siis tekemään kuukausittaisia lisäsijoituksia asuntoon. Neljäntenä vuotena tuloutetun vastikkeen tapauksessa lisäsijoitus on noin 2000 euroa, rahastoidun vastikkeen tapauksessa noin 6000 euroa ja henkilökohtaisesti hankitun lainan tapauksessa noin 5000 euroa. Summat hieman pienenevät sijoituskauden loppua kohti, mikä johtuu pienentyneistä korkokuluista lainanlyhennysten myötä.
Kuva 11 Kassavirrat Kalasataman uudiskohteessa
Tarkasteltaessa kassavirtakertymää (Kuva 12), huomataan että sijoituskauden loppuun mennessä Kalasatamassa sijaitseva kohde vaatii huomattavan määrän lisärahoitusta erityisesti rahastoidun vastikkeen ja oman lainan tapauksissa. Rahastoidun rahoitusvastikkeen tapauksessa summa on noin 35 000 euroa, oman lainan kohdalla 26 000 euroa. Tuloutetun rahoitusvastikkeen tapauksessa määrä on noin 6 000 euroa eli selvästi pienempi.
Kuva 12 Kassavirtojen kertymä Kalasataman uudiskohteessa
Matinen arvioi selvityksessään tekemän esimerkin yhteydessä, että kyse olisi kuitenkin vain siitä, että asunnon hankintamenon vähentäminen verotuksessa lykkääntyisi myöhemmäksi luovutusvoittoverotukseen eli siihen hetkeen, kun asunto luovutetaan. Täten uusi säännös ei pysyvästi kiristäisi asuntosijoittajien verotusta pitkällä aikavälillä. Kyse olisi vain siitä, että euromääräisesti samat verovähennykset tehtäisiin jatkossa eri tavalla ja eri aikaan kuin nykyisin.303 Tässä arviossa ei vain huomioida sitä tosiasiaa, että sijoituksen kassavirtojen ollessa edellä kuvattujen mukaiset, on selvästi suurempi todennäköisyys sille, että sijoitusta ei koskaan tehtäisi.
Verotuksella on siis varsin suuri merkitys tämän kaltaiselle sijoituskohteelle. Vaikka sijoittaja on valmis tyytymään vaatimattomaan vuokratuottoon, vaadittavien lisäsijoitusten määrä muodostuu helposti esteeksi. Etenkin, jos sijoittaja ei voi hyödyntää rahoitusvastikkeen tuloutusta, kasvavat lisäsijoitukset todella huomattaviksi. Asunnon kasvanutta vakuusarvoa voi toki pyrkiä hyödyntämään uusissa sijoituksissa, mutta todennäköisesti suurempi negatiivinen vaikutus on sillä, että asunto vähentää haettavan lisälainan hoitamiseen käytettävissä olevia tuloja merkittävästi.
Sijoitus voi toki olla perusteltu esimerkiksi, jos käytettävissä olevia tuloja on runsaasti ja asunnolle
303Matinen, 2020, s.29
odotetaan selkeää arvonnousua. Muitakin syitä voi olla. Sijoittaja voi vaikkapa ajatella asunnon tulevan jossain vaiheessa omaan käyttöön.
Jos ajatellaan, että esimerkiksi Helsingin seudulla myynnissä on runsaasti kalliita yhtiölainallisia uudiskohteita ja joiden verojen jälkeiset kassavirrat sijoituskohteina ovat huomattavan negatiivisia, voitaneen arvioida, että heikentävät muutokset rahoitusvastikkeen tuloutusvaihtoehtoon vaikuttavat tällaisten asuntojen myyntiin voimakkaasti. Tämä johtuu siitä, että sijoittajajoukko, jolla on varaa kyseisen tyyppiseen asuntoon, heikkoon vuokratuottoon ja merkittävään negatiiviseen kassavirtaan, on suhteellisen pieni. Voidaankin arvioida, että vähennysoikeuden rajoitus kohdistuu erityisesti kasvukeskuksien eniten halutuille uudisrakentamisen alueille. Vuokra-asuntoa voi siis näillä alueilla olla aiempaa vaikeampi saada muualta kuin vuokrataloista.
Vallilassa sijaitsevassa vanhassa kohteessa velkasuhde on edellä mainittuja uudiskohteita huomattavasti pienempi. Kuvasta 13 nähdään, että verojen jälkeiset kassavirrat ovat kaikissa vertailtavissa tapauksissa positiiviset lukuun ottamatta ensimmäistä vuotta, jolloin varainsiirtovero painaa kassavirran negatiiviseksi. Tuloutetulla rahoitusvastikkeella saadaan kuitenkin selkeä positiivinen vaikutus vuotuisiin verojen jälkeisiin kassavirtoihin. Kassavirtojen kannalta tämän tyyppisessä kohteessa lainan verokäsittelyllä on pienempi vaikutus, kuin kahdessa uudiskohde-esimerkissä, joissa lainaosuus oli huomattavasti suurempi.
Kuva 13 Vallilan vanhan kohteen kassavirrat
Lohjan sijoituskohteessa lainaosuus on varsin pieni, minkä vuoksi myös eri verokäsittelyiden vaikutus kassavirtoihin on pieni (Kuva 14). Vuokratuotto on korkeampi, kuin edellisissä esimerkeissä, joten kassavirta on selkeästi positiivinen koko sijoituskauden ajan.
Kuva 14 Lohjan vanhan kohteen kassavirrat
Tilanne kuitenkin muuttuu, kun huomataan yhtiössä valmisteltavan putkiremonttia. Jos ajatellaan putkiremontin kustannukseksi 800 - 1000 euroa neliöltä, kohdistuisi asuntoon lähivuosina noin 25 000 - 32 000 euron lisälaina. Tämä muuttaisi velkasuhteen paljon lähemmäksi uudiskohteita, jolloin verovaikutuksetkin olisivat aivan toisella tasolla. Mikäli rahoitusvastikkeen tuloutusvaihtoehtoa rajattaisiin, olisi tilanne näin suuren remontin vaikutus positiivisten kassavirtojen varaan laskevien sijoittajien kannalta varsin hankala. Sijoittajan kannalta voisikin olla kannattavaa pyrkiä vaikuttamaan remonttiin niin, että remonttia lykätään mahdollisimman pitkään.
Tämä tavoite voisi poiketa omistaja-asukkaiden intresseistä. Asunnon myynti on toki myös sijoittajan vaihtoehtona.