Aiemmin on havainnollistettu yhteiskunnan sijoitusasunnosta saamia verotuloja, joita saadaan varainsiirtoverosta sekä vuokratuoton ja myyntivoiton verotuksesta. Erityisesti uudiskohteissa on kuitenkin tärkeää huomioida myös itse rakentamisesta koituvat verotulot. Seuraavaan esimerkkiin on laskettu Tikkurilan kohteen kaikki suorat verotulot itse rakentamisesta sijoitusasunnon myyntiin (Taulukko 5). Sijoitusperiodi on 10 vuotta. Vertailun vuoksi on laskettu, mikä on tulovaikutus, jos asunto otettaisiinkin omaan käyttöön. On myös mahdollista, että kohde päädyttäisiinkin toteuttamaan kokonaan vapaarahoitteisena vuokratalona (KOY) tai jopa ARA tuettuna vuokratalona. Näistä kummatkin ovat mahdollisia, sillä alueella on jo vapaarahoitteisia uudisvuokrataloja306ja niitä on tulossa lisää. Lisäksi alueelle on tulossa ARA-vuokratuotantoa307. Tarkemmat laskelmat löytyvät liitteistä 3 ja 4.
306Bonava, 2018. Juli Living, 2021
307A-Kruunu, 2021
Taulukko 5 Julkisen talouden tulot ja menot asunnon eri toteutus/hallintamuodoilla
Taulukkoon on koottu asunnon hintaan sisältyvät arvonlisäverot sekä tuloverot. Tonttiin liittyen on huomattava, että ARA-kohteeseen liittyy tonttialennus ja käynnistysavustus, jotka ovat siis menetettyä tuloa yhteiskunnalle vapaarahoitteiseen tuotantoon nähden.
ARA-korkotuettuun vuokra-asuntotuotantoon liittyy valtiontakaus. Sen lisäksi kohde voidaan rakentaa 95 prosenttisesti lainalla, kun se vapaarahoitteisessa As Oy:ssä on korkeimmillaan noin 70 prosenttia. Näitä asuntoon liittyviä kustannuksia ei ole huomioitu laskelmassa. ARA-tuotantoon liittyen on huomattava, että jos omistajatahona on kunnan omistama osakeyhtiö, on se tuloverosta vapaa308.
Toiminnan verot As Oy:n tapauksessa on laskettu yksityishenkilön pääomatuloverokannan mukaan (30% ja 34%) 309 . Toiminnan verot vuokratalojen kohdalla on laskettu 20 prosentin yhteisöverokannan mukaan. Omistajayhtiön osakkeenomistajilleen jakamien osinkojen verotusta
308TVL 20 §
309Valmistumisen jälkeisen toiminnan verojen huomioimiseksi vertailussa, ne diskontattiin nykyhetkeen.
Määttäsen mukaan se, mitä korkoa tulisi käyttää verotulojen nykyarvoa laskettaessa, ei ole aivan selvää.
Voidaan ajatella, että koska valtio saa yleensä lainaa edullisemmin kuin yritykset, verotulojen diskonttaamisessa tulisi käyttää sijoittajien tuottovaatimusta matalampaa korkoa. Yksi mahdollisuus on käyttää diskonttokorkona valtionlainojen korkoa. Koska valtionlainakorot ovat tällä hetkellä pääosin lievästi negatiivisia, niiden perusteella arvioituna verotulojen lykkääntyminen itse asiassa nostaa verotulojen nykyarvoa. Verotuksen lykkääntymiseen liittyy kuitenkin verottajan näkökulmasta myös riskejä. Joka tapauksessa nykyinen matala korkotaso tarkoittaa, että verotuksen lykkääntymiseen liittyvä veromenetys on suhteellisen pieni. Tämä huomioiden koroksi päädyttiin valitsemaan 3 prosenttia, mikä vastaa sijoittajan vuokratuottoa korkokulut huomioiden. (Määttänen, 2019, s.13)
As Oy
Asunnon hinta 153 120 153 120 153 120 140 870 140 870
Verot rakentamisesta 57 339 57 339 57 347 52 752 52 752
Varainsiirtovero 3 062 3 062 3 062
Käynnistysavustus ARA -10 000
Tontin hinta 28 746 28 746 28 746 28 746 16 725
Varainsiirtovero 1 150 1 150 1 150 1 150 669
Tonttialennus 0 0 0 0 -12 021
Verot investoinnista 61 552 61 552 61 559 53 902 53 421
Suorat tuet -22 021
Vuokraverot 10v 16 732 4 253 0 322 0
Myyntivoittovero 10v kohdalla¹ -4 417 6 802 0 11 618 0
Julkisen talouden tulot 73 867 72 607 61 559 65 842 31 400
Julk.tal. tulot suhteessa As Oy:n (rahastoitu) 0 -1260 -11 715 -8 025 -42 467 Julk.tal. tulot suhteessa As Oy:n (rahastoitu) % 0,0 % -1,7 % -16,0 % -10,9 % -57,5 %
¹As Oy:n ja KOY:n tapauksessa sijoitus myydään 10v kohdalla. ARA kohdetta ei myydä (luovutusrajoitus)
ei siis huomioitu, koska verotus riippuu omistusrakenteesta. Uudiskohteen poistopohja on niin suuri, että vuokratalojen omistajayhtiöt eivät käytännössä maksa veroja vuokratuloistaan ensimmäisen 10 vuoden aikana. Esimerkissä ARA kohteen vuokratulot ja -verot jäävät sijoitusperiodilla itse asiassa negatiiviseksi. Nämä tappiot omistajayhtiö vähentää verotuksessaan.
Taulukossa vuokratulojen verot on yksinkertaisuuden vuoksi merkitty nollaksi.
Laskemalla edellä mainitut tulot ja menot yhteen, saadaan asunnon 10 vuoden aikana yhteiskunnalle kerryttämät nettotulot (Kuva 20). Voidaan siis todeta, että yksityishenkilön ostama esimerkkinä käytetty sijoitusasunto, jonka hinta on noin 153 000 euroa, tuottaa julkiseen talouteen sijoitusperiodilla noin 72 600 tai 73 900 euroa riippuen rahoitusvastikkeen käsittelystä kirjanpidossa.
Ero näiden välillä on hyvin pieni. Omaan käyttöön otettaessa nettotulot olisivat noin 16 prosenttia pienemmät. Jos kohde toteutettaisiin vapaarahoitteisena vuokratalona, julkisen talouden nettotulot olisivat noin 11 prosenttia pienemmät, kuin As Oy:ssä, jossa rahoitusvastikkeet on rahastoitu. Selvästi suurin menetys olisi toteuttaa kohde ARA-tuotantona – tällöin menetys olisi noin 58 prosenttia.
Kuva 20 Asunnon julkiseen talouteen tuottamat nettotulot eri toteutus/hallintamuodoilla
Verotuksen neutraaliustavoitetta ajatellen yksityishenkilöiden asuntosijoituksiin kohdentuva vähennysoikeuden rajoitus siis ohjaa asuntotuotantoa suuntaan, josta aiheutuu yhteiskunnalle sekä tehokkuus-, että hyvinvointitappioita. ARA-asunnon tapauksessa asiaa voi suhteuttaa esimerkiksi Vantaalla yksinasuvan pienituloisen maksimiasumistukeen, joka on noin 304 euroa.
Näin laskettuna toteuttamalla vuokrayksiön As Oy:n sijaan ARA-kohteena julkisen talouden menetykset vastaisivat noin 10 vuoden asumistukia.
Ajatellaan asiaa vuokralaisen kannalta. Oletetaan, että vuokralaisella tulee olla samanlaiset oikeudet valita asumispaikkansa, kuin varakkaammalla väestöllä. Jos vuokralainen haluaa uuden
yksiön Tikkurilasta, mutta vuokraan on käytettävissä vain 605 euroa (ilman asumistukea tai sen kanssa), on ainoa mahdollinen asuinvaihtoehto ARA-vuokra-asunto. Vapailta markkinoilta uuden samankokoisen yksiön saa Tikkurilasta 723 eurolla. Eroa on siis 118 euroa. Jos kuitenkin ajatellaan, että tuon eron saisi joko asumistukena tai korotettuna asumistukena (asumistuki + 118 euroa), laajenisivat asuinvaihtoehdot vapaarahoitteiseen tuotantoon. Jos ARA-asunnon sijaan tehtäisiinkin vapaarahoitteinen vuokra-asunto, voitaisiin tuota korotettua asumistukea maksaa noin 30 vuotta säästetyllä 41 867 eurolla. Jos alussa säästetty summa sijoitetaan esim. 3% korolla, voidaan ajanjaksoa jatkaa pitkälle yli 40 vuoden. Käytännössä ARA järjestelmää ei tarvittaisi ja vaihtoehtoinen ratkaisu tulisi yhteiskunnalle halvemmaksi. Asukkaiden valintaperusteet tulisi kuitenkin järjestää vähintään yhtä hyvin, kuin nykyisin. Käytännössä tämä voitaisiin toteuttaa esimerkiksi alueittain jaettavina tukikiintiöinä, joita jonotettaisiin nykyisten ARA-vuokra-asuntojen tapaan310.
Kokonaisuuden kannalta vuokratulojen ja myyntivoiton verotuksella on oikeastaan melko pieni merkitys julkisen talouden kannalta verrattuna rakentamisen merkitykseen. Esimerkiksi tässä esimerkissä sijoituskäyttöön hankitun yksiön rakentamisen ja käytönaikaisen verotuksen suhde on noin 15:85. Toisin sanoen nettotuloista 85 prosenttia tulee rakentamisesta.
Matinen arvioi, että rahoitusvastikkeen vähentämisen rajoituksen lyhyen aikavälin valtion verotuloja kasvattava vaikutus voisi olla noin 20 miljoonaa eruoa. Pitkällä aikavälillä kasvattavaa vaikutusta ei olisi lainkaan.311Tätä voi verrata esimerkiksi uudisasuinrakennustuotannon arvoon Suomessa, joka vuonna 2020 oli 7,4 miljardia euroa312. Rakennusteollisuus RT:n jäsenilleen tekemän asuntotuotantokyselyn mukaan omaperustaisen tuotannon osuus asuntokappaleina mitattuna on noin puolet313. Jos ajatellaan, että tämä edustaisi karkeasti koko markkinaa, on tuosta osuudesta yksityisten asuntosijoittajien osuudeksi arvioitu 25-50 prosenttia314. Kerrostalorakentamisen hinnasta suoria verotuloja on noin 31 prosenttia315. Jos ajatellaan yksinkertaisuuden vuoksi, että tuo osuus likimain edustaisi kaikkien asuntotyyppien verotulojen osuutta ja että sijoittajakysyntä vähennysoikeuden rajoituksen seurauksena vähenee esimerkiksi 25 prosenttia316, on valtion
310Parempiakin valintaperustejärjestelmiä voitaisiin toki käyttää
311Matinen, 2020, s.32
312Rakennusteollisuus RT, 2021c
313Rakennusteollisuus RT, 2021d
314Sijoittajakysynnän merkitys uudisasuntotuotannossa on noussut arviolta neljäsosaan (Rakennusteollisuus RT, 2017, s.2). Kuluttajakauppaan tulevista asunnoista päätyy arviolta 30-50 prosenttia vuokrakäyttöön (Rakennuslehti, 2018). Suuri osa myyntiin tulevista pienistä asunnoista kasvukeskuksissa päätykin ensiostajien sijaan sijoittajien tai rahastojen omistukseen. (PTT, 2020)
315Vainio, 2014, s.7. Huom. ilman tonttikustannusta
316Suomen Vuokranantajien jäsenistölleen tekemässä kyselyssä kysyttiin miten rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden poisto vaikuttaisi sijoittamiseen uudiskohteisiin, joissa on paljon rakentamiseen liittyvää yhtiölainaa. Vastaajista 29,1 prosenttia arvioi kiinnostuksen loppuvan täysin ja 29,2 prosenttia
verotulojen menetys vuodessa noin 72-143 miljoonaa euroa317. Kun tätä verrataan alussa arvioituun 20 miljoonan euron kertaluonteiseen hyötyyn, on epäsuhta melko suuri. Aivan näin suoraa verotulojen menetystä ei liene kuitenkaan odotettavissa, sillä rakentamisesta pois jäävät pääomat virtaisivat ainakin osittain muihin verotuloja kerryttäviin kohteisiin. On kuitenkin selvää, että rakentaminen on otettava huomioon asuntosijoituksiin kohdistuvan veromuutoksen arvioinnissa.