Vähennysoikeuden rajoituksen vaikutukset

Nelikenttämallin avulla voidaan analysoida myös veromuutosten vaikutusta asuntomarkkinaan.

DiPasquale & Wheatonin, mukaan verotuksen muutokset voivat suuresti vaikuttaa halukkuuteen investoida kiinteistöihin. Jos kiinteistöistä tehtävien poistojen mahdollisuutta kasvatetaan, saadaan samalla tulovirralla suurempi verojen jälkeinen tuotto. Tämä lisää halukkuutta pitää kiinteistöomaisuutta.¹³⁵Kysyntä kiinteistöistä siis muuttaa tuottovaatimusta, jolla sijoittajat ovat halukkaita pitämään kiinteistöomaisuutta. Pitkän aikavälin korkojen laskeminen, kiinteistöihin liitetyn riskin pieneneminen ja suotuisat poisto- tai muut verokohtelut laskevat kiinteistöjen tuottovaatimusta. Tämä kääntää nelikentän vasemman yläkulman tuottovaatimuskäyrää vastapäivään nostaen kiinteistöjen hintoja. Korkeammat korot, suuremmat riskit ja epäsuotuisa verokohtelu kääntää käyrää myötäpäivään laskien kiinteistöjen hintoja.¹³⁶

Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoittaminen on verojen jälkeisen vuokratuoton kannalta samansuuntainen, kuin edellä mainittujen kiinteistöistä tehtävien poistojen tiukennusten vaikutukset. Vuokratuotto verojen jälkeen on tällöin pienempi. Vähennysoikeuden rajoituksen vaikutus pitkällä aikavälillä nähdään kuvasta 8. Kiinteistöjen tai tässä tapauksessa asuntojen tuottovaatimus siis nousee, mikä laskee asuntojen hintoja. Koska asuntojen hintataso laskee, rakentamisen määrä laskee. Ennen pitkää asuntojen määrä markkinassa laskee eli tarjonta vähenee.

Koska kysyntä asunnoista on edelleen sama, nostaa tarjonnan väheneminen vuokratasoa.

Lopputilanne nähdään katkoviivalla piirrettynä suorakulmiona. Suorakulmion muoto riippuu kunkin nelikulmion lohkon käyrien kulmakertoimista, mutta kehityksen pitkän aikavälin suunnat pitävät kuitenkin paikkansa.

134Kaleva et al., 2017, s.64. DiPasquale & Wheaton, 1996, s.10

135DiPasquale & Wheaton, 1996, s.13

136DiPasquale & Wheaton, 1996, s.14

Kuva 8 Vähennysoikeuden rajoittaminen¹³⁷

Vuokraustoimintaan liittyvien verojen keventäminen taas kääntää kehityskulkujen suunnat päinvastaiseksi. Tällöin tuottovaatimus laskee, mikä nostaa asuntojen hintoja. Koska asuntojen hintataso nousee, rakentamisen määrä kasvaa. Lopulta asuntojen määrän kasvu johtaa vuokrien laskuun.

Aiemmin mainittiin rakennustuotannon varsin merkittävä arvo Suomessa. Voidaan siis myös arvioida, että asuntovuokraukseen kohdistuvan verotuksen kiristymisen seurauksena vähenevä rakentaminen vaikuttaa talouteen hillitsevästi. DiPasquale & Wheaton mukaan onkin todennäköistä, että taloudelliset ilmiöt aiheuttavat useita samanaikaisia muutoksia kiinteistömarkkinoilla. Vaikka useiden muutoksien analyysi on monimutkaisempaa, nettovaikutus on aina jokin yhdistelmä kustakin muutoksesta. Mallin heikkoutena on välivaiheiden ennakointi, kun markkina liikkuu kohti uutta tasapainotilaansa.¹³⁸

Wesmanin mukaan veron kiristymisen maksavat todennäköisesti nykyiset sijoitusasuntojen ja omistusasuntojen omistajat, koska asuntojen hinnat jäävät alhaisemmiksi kuin mitä ne olisivat ilman verosäännön muutosta. Hyötyjiä ovat he, jotka veronmuutoksen seurauksena voivat ostaa oman asunnon halvemmalla ja pystyvät esimerkiksi siirtymään vuokra-asumisesta omistusasumiseen. Häviäjiksi jäävät silloin eritysesti ne vuokralaiset, jotka eivät pysty ostamaan omistusasuntoa, koska heidän taloudellinen asemansa ei ole tarpeeksi hyvä, jotta he voisivat saada lainaa asunnon ostamiseen.¹³⁹Verotuksen tavoitteiden osalta muutos siis liittyy jakopoliittisiin

137DiPasquale & Wheaton, 1996, s.13-14. Kaleva et al., 2017, s.60 ja 65

138DiPasquale & Wheaton, 1996, s.18

139Wessman, 2021

tavoitteisiin siten, että varallisuutta pyritään jakamaan uudelleen. Voidaan tosin kysyä, onko asuntovarallisuuden jakaminen Suomen nykyoloissa lainkaan välttämätöntä ja onko kaikkein pienituloisimpien tilanteen heikentäminen järkevää?

Kasvavilla paikkakunnilla asuntojen hintojen aleneminen ei jää pysyväksi. Tämä johtuu siitä, että kysyntä jatkuvasti kasvaa. Nelikenttämallissa kysyntäkäyrä siis siirtyy pikkuhiljaa oikealle. Tästä johtuen asuntojen hinnat ennen pitkää palaavat alkuperäiselle tasolleen. Vuokrat sen sijaan eivät palaudu, ne nousevat edelleen kysynnän kasvaessa.

Lyhyellä aikavälillä vähennysoikeuden rajoituksen vaikutukset voivat olla hyvin erilaiset. Kun asuntosijoittajat laskelmissaan toteavat, ettei asuntojen hintataso rajoituksen jälkeen enää vastaa niistä saatavaa vuokratuottoa, kysyntä asunnoista laskee. Asuntoja on samaan aikaan kuitenkin edelleen paljon rakenteilla, joten tarjonta jatkaa kasvuaan. Asuntojen hintojen laskua pelkäävät omistusasujat ja sijoittajat saattavat myös lisätä tarjontaa laittaessaan asuntonsa myyntiin. Suurelle osalle yksityisiä asuntosijoittajia vähennysoikeuden rajoitus myös lisää asunnosta maksettavia veroja, mikä voi jopa pakottaa asunnon myyntiin. Lyhyellä aikavälillä markkinaan muodostuukin ylitarjontaa.

Kaikkiin asuntoihin kuitenkin liittyvät hoito sekä mahdolliset rahoituskulut ja sijoitusasunnoissa tuottovaade. Monet näistä asunnoista pyritäänkin vuokraamaan ainakin tilapäisesti. Tämä laskee vuokratasoa lyhyellä aikavälillä. Markkinahäiriö voi aiheuttaa myös erilaisia maksuvaikeuksia yksityisille ihmisille ja yrityksille – erityisesti rakennusliikkeille.

Asteittainen verotuksen muutos voisi hieman hillitä sijoittajien vanhojen asuntojen myyntipainetta, sillä vuokraustoiminnan kasvaneet veromenot kasvavat tällöin vähitellen eivätkä mahdolliset maksukykyongelmat ole välittömiä. Omistusasujien myynteihin vähitellen tapahtuva muutos ei suoraan vaikuta. Asteittainen muutos ei kuitenkaan estäisi kysynnän nopeaa laskua. Tämä johtuu siitä, että asunnon ostoa harkitsevat sijoittajat laskevat uuden tiedon suoraan pitkän aikavälin tuottolaskelmiinsa eikä ainakaan muutaman vuoden siirtymällä olisi näihin suurta merkitystä.

Käytännössä sijoittajien asuntokysynnän väheneminen olisi siis hyvin nopea.

Asuntopoliittisten tavoitteiden osalta todettiin, että yhteiskunnan tavoitteina asuntomarkkinoilla ovat viime aikoina olleet asumisen kohtuuhintaisuus, asuntorakentamisen lisääminen, asuntomarkkinoiden sosiaalinen ja alueellinen tasapainoisuus sekä vuokra-asuntojen lisääminen.

Jos verrataan näitä tavoitteita ja rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajoituksen vaikutuksia, voidaan todeta, että seuraukset olisivat päinvastaiset. Pitkällä aikavälillä asuminen kallistuisi, asuntorakentaminen vähenisi ja vuokra-asuntojen määrä vähenisi. Sosiaaliseen ja alueelliseen tasapainoisuuteen mallin avulla ei tosin voida ottaa kantaa. Rakentaminen on kuitenkin

merkittävässä roolissa tasapainoisuuteen halutussa kehityksessä, joten voidaan arvioida, että rakentamisen väheneminen ainakin hidastaisi tätä kehitystä. Veropolitiikan muiden tavoitteiden osalta vähennysoikeuden rajoitus vaikuttaisi kasvu- ja työllisyyspoliittisiin tavoitteisiin nähden heikentävästi.

On kuitenkin huomattava, että koska vähennysoikeuden rajoitus ei kohdistuisi kaikkiin asuntomarkkinoiden toimijoihin, on mahdollista, että haitalliset vaikutukset muiden toimijoiden toiminnan seurauksena ainakin jossain määrin kumoutuisivat. Yksityishenkilöiden asuntosijoituksiin kohdistuva vähennysoikeuden rajoitus ei esimerkiksi suoraan vaikuta kokonaisiin asuinkiinteistöihin sijoittavan tahon tuottovaatimukseen. Vaikka kuluttajapuolen asuntojen arvo vähennysoikeuden rajoituksen myötä laskee, ei kokonaan vuokrakäytössä olevien asuinkiinteistöjen arvo välttämättä laske ainakaan tässä suhteessa. Tämä siksi, että lukuisten omistajien As Oy:itä on varsin hankalaa ostaa kokonaan eli varsinaisten kiinteistösijoittajien silmin ne ovat useimmiten täysin eri tuotteita.

Kun kuluttajapuolen asuntorakentaminen laskee vähennysoikeuden rajoituksen seurauksena, on koko kiinteistön ostavan sijoittajan helpompi saada kapasiteettia kohtuuhintaan rakennusmarkkinoilta. Kokonaisia kiinteistöjä rakennuttavien sijoittajien kasvavat investoinnit siis vähentäisivät yksityishenkilöihin kohdistuvan rajoituksen negatiivisia vaikutuksia. Yhteen asuntomarkkinan toimijaryhmään kohdistuva veromuutos johtaisikin siis lähinnä rakennemuutokseen asuntomarkkinan sisällä.

Veropolitiikan näkökulmasta tämä liittyy jakopoliittisiin tavoitteisiin siten, että vähennysoikeuden jälkeen varallisuus tai ainakin sen hallinnointi todennäköisesti keskittyy enemmän suurten toimijoiden käsiin. Tämä vaikuttaa muun muassa alan kilpailuun. Yksityishenkilöiden kannalta rajoitus heikentäisi mahdollisuuksia varallisuuden keräämiseen varsinkin, jos osakkeet tai muut arvopaperit tuntuvat vierailta tai liian riskipitoisilta.

4 Vuokratulojen verotus