Master’s Programme in Real Estate Economics
Asunto-osakkeen ja kiinteistön vuokratu- losta tehtävien verovähennysten erot
Pääomavastikkeen vähennysoikeuden rajoittamisen vaikutus sijoittajiin
Aki Aapio
Diplomityö 2021
Tekijä Aki Aapio
Työn nimi Asunto-osakkeen ja kiinteistön vuokratulosta tehtävien verovähennysten erot — Pääomavastikkeen vähennysoikeuden rajoittamisen vaikutus sijoittajiin
Koulutusohjelma Master’s Programme in Real Estate Economics Vastuuopettaja/valvoja Professori Ari Ekroos
Työn ohjaaja Ekonomisti Sakari Rokkanen
Päivämäärä 19.12.2021 Sivumäärä 50 Kieli Suomi
Tiivistelmä
Kotitalouksien velkasuhde eli velan suhde käytettävissä oleviin tuloihin on viime vuo- sina kasvanut Suomessa. Kotitalouksien kokonaislainamäärä on kasvanut ja etenkin uu- diskohteisiin kohdistuvat taloyhtiölainat ovat lisääntyneet. Yhtenä syynä on pidetty oi- keutta saada vähentää taloyhtiölainan lainanlyhennyksen osuus vuokratulosta. Vel- kaantumiskehityksestä johtuen Marinin hallitus on käynnistänyt selvityksen, jossa sel- vitetään keinoja hillitä kotitalouksien velkaantumista. Valtiovarainministeriön vero- osasto onkin antanut selvityksen nykyisestä pääomavastikkeen verokohtelusta ja ehdot- tanut pääomavastikkeen verovähennysoikeuden poistamista.
Tämän diplomityön tavoitteena on selvittää, kuinka hyvin vero-osaston lainsäädäntö- muutosehdotus toteuttaisi hallituksen tavoitteen velkaantumisen hillitsemisestä. Asiaa selvitetään laskemalla veromuutosehdotuksen vaikutus asuntosijoittajan kassavirtaan.
Diplomityössä pohditaan kuinka kassavirran muutos vaikuttaisi tosiasiallisesti kotita- louksien velkaantumiseen. Diplomityössä pyritään myös selvittämään, onko veromuu- tosehdotus verotuksen yleisten oppien, etenkin verotuksen neutraalisuuden mukainen, kun asunto-osakkeen vähennysoikeutta verrataan kiinteistöstä tehtäviin vähennyksiin.
Tutkimuksessa havaittiin, että pääomavastikkeen vähennysoikeuden poistaminen eh- dotetun kaltaisena sisältää monia ongelmia eikä se ole välttämättä tehokkain keino hil- litä kotitalouksien velkaantumista. Lisäksi puutteena vero-osaston ehdotuksessa näh- tiin, ettei siinä ollut otettu lainkaan huomioon kiinteistöihin liittyvää poisto-oikeutta ja tehty vertailua suoraan omistettujen kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden omistamisen välillä.
Tutkimuksesta voidaan päätellä, että vero-osasto ei ole punninnut veromuutosehdotuk- sen kaikkia merkittäviä vaikutuksia kotitalouksiin tai talouteen riittävällä tavalla. Tut- kimuksen pohjalta voidaan todeta, ettei veromuutosehdotus sellaisenaan ole kannatet- tava vaan sen puutteellisuudet tulisi ensin korjata ja lisäksi tulisi tutkia laajemmin sen mahdollisia vaikutuksia kotitalouksiin ja talouteen, jotta ei säädettäisi lainsäädäntöä, jolla ei ole tavoiteltua vaikutusta.
Avainsanat Pääomavastike, asunto-osake, verovähennykset, kiinteistöjen verotus, kassavirta, lainopillinen analyysi.
Author Aki Aapio
Title of thesis Differences in the tax deduction rights between housing shares and di- rectly owned real estates — Capital expendure charge deduction right’s limitation’s in- fluence on the investors
Programme Master’s Programme in Real Estate Economics Thesis supervisor Prof. Ari Ekroos
Thesis advisor Economist Sakari Rokkanen
Date 19 December 2021 Number of pages 50 Language Finnish
Abstract
The household debt ratio, ie. the debt-to-disposable income ratio, has increased in Fin- land in recent years. The total loan amount of households has increased, and housing company loans (Fi: taloyhtiölaina), especially taken for new developments, have in- creased in recent years. One of the reasons for such development has been the right to deduct the loan amortization amount from the rental income. In this regard, the tax department of the Ministry of Finance has issued a report on the current tax treatment of capital expenditure charge (Fi: pääomavastike) and proposed the removal of the right to deduct capital expenditure charge from the rental income.
The aim of this study is to find out how well the tax department's legislative amendment proposal would achieve the government's goal of curbing indebtedness of the house- holds. The matter is examined by calculating the effect of the tax law amendment pro- posal on the cash flows of the private real estate investors. The study also aims to find out whether the tax law amendment proposal is in line with the general doctrines of taxation, especially tax neutrality, when comparing the deduction rights of the investor investing in apartments to the deduction rights of the direct real estate investments.
The study found that removing the right to deduct capital expenditure charge from the rental income poses many problems and may not be the most effective way to curb household indebtedness. In addition, the proposal of the tax department was seen as an incomplete, because it does not take into account the deductions rights related to direct real estate ownership and did not make a comparison between the ownership of directly owned real estate and the ownership of the shares in the housing company.
The study concludes that the tax department has not adequately weighed all the signif- icant effects of the proposed tax amendment that it potentially has on the households and the economy. On the basis of the study, it can be concluded that the tax amendment proposal as such is not to be supported, instead its insufficiencies should first be fixed and the possible effects on the households and the economy examined further.
Keywords Capital expendure charge, housing share, tax deductions, real estate taxa- tion, cash flow, legal-dogmatic research.
5
Sisällysluettelo
Säädös- ja lyhenneluettelo ... 6
Säädökset ... 6
Lyhenteet... 6
1 Johdanto ... 8
1.1 Tutkimuksen tausta ... 8
1.2 Tutkimuksen tarkoitus ja tutkimuskysymys... 11
1.3 Tutkimuksen rajaus ... 11
1.4 Tutkimusmenetelmät ja -aineisto ... 12
1.5 Tutkimuksen rakenne ... 12
2 Vähennykset asunto-osakkeeseen kohdistuvasta vuokratulosta ... 14
2.1 Vähennykset vuokratulosta – Nykytila ... 14
2.1.1 Yleistä ... 14
2.1.2 Pääomavastikkeen vähentäminen vuokratulosta ... 15
2.2 Vähennykset vuokratulosta – Ehdotus uudeksi lainsäädännöksi .. 23
2.2.1 Muutostarve ... 23
2.2.2 Kirjanpito- ja asunto-osakeyhtiölain muuttaminen ... 30
2.2.3 Verolainsäädännön muuttaminen ... 31
3 Vähennykset suoraan omistetun kiinteistön vuokratulosta... 36
3.1 Yleistä ... 36
3.2 Poistot ... 36
4 Vero-oikeudellista vertailua ... 38
4.1 Hyvän verojärjestelmän ominaisuudet ... 38
4.2 Verotuksen neutraalisuus asunto-osakkeiden ja vuokratalojen eli suoran kiinteistöomistuksen välillä ... 39
4.3 Vaikutus kassavirtaan ... 41
5 Johtopäätökset ja yhteenveto ... 43
Lähdeluettelo ... 46
Sähköiset lähteet ... 46
Painetut lähteet ... 48
Oikeustapaukset ... 49
6
Säädös- ja lyhenneluettelo
Säädökset
AKL Asuntokauppalaki (843/1994)
AOYL Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009)
EVL Laki elinkeinotulon verottamisesta
(360/1968)
HE 24/2009 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi HE 257/2018 Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi
elinkeinotulon verottamisesta annetun lain, tuloverolain ja eräiden muiden lakien muuttamisesta
KPL Kirjanpitolaki (1336/1997)
TVL Tuloverolaki (1535/1992)
Lyhenteet
HE Hallituksen esitys
IMF Kansainvälinen Valuuttarahasto, Inter-
national Monetary Fund
KILA Kirjanpitolautakunta
SVT Suomen Virallinen Tilasto
7
VM valtiovarainministeriö
8
1 Johdanto
1.1 Tutkimuksen tausta
Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut finanssikriisin jälkeen niin Suo- messa kuin maailmalla. Koska asuntosijoittamisessa, kuten muussakin kiin- teistösijoittamisessa, käytetään pääsääntöisesti velkavipua parantamaan oman pääoman tuottoa, on finanssikriisistä alkanut ennätysalhainen korko- taso osaltaan kasvattanut asuntosijoittamisen suosiota (Pellervon taloustut- kimus 2019). Asuntolainojen viitekoroissa yleisesti käytetyt EURIBOR-korot ovat kääntyneet viime vuosina jopa negatiivisiksi.
Kuvaaja 1: 12kk EURIBOR:n historiallinen kehitys (Lähde: euribor-ra- tes.eu)
Myös kansainväliset sijoittajat, kuten esimerkiksi ulkomaalaiset rahastot, ovat enenevässä määrin alkaneet sijoittamaan kiinteistöihin Suomessa, sillä osaltaan alhaisen korkotason ansiosta pääomia on ollut saatavilla edullisesti, ja ne ovat alkaneet viime vuosina hakeutua Euroopan reunamarkkinoille, ku- ten Suomeen, korkeampien tuotto-odotusten perässä (KTI 2019) (KTI 2020). Voimakas kaupungistuminen ja väestön pakkautuminen kasvukes- kuksiin on osaltaan pitänyt yllä rakentamista, mutta myös vuokrakysyntää mikä on tehnyt etenkin kasvukeskuksista houkuttelevan markkinan kiinteis- tösijoittajille (Vainio 2016). Myös suomalaiset kotitaloudet ovat viime vuosi- kymmenen aikana innostuneet asuntosijoittamisesta (Pellervon taloustutki- mus 2019). Asuntosijoittajakotitalouksilla (jatkossa myös ”yksityiset asunto- sijoittajat”) onkin tällä hetkellä merkittävä rooli Suomen vuokramarkki- noilla, sillä he vuokraavat Suomessa yli 300 000 asuntoa, joka vastaa noin 2/3 Suomen vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista (Suomen Vuokrananta- jat 2020).
Kuvaaja 2: Suurin osa yksityisistä asuntosijoittajista omistaa 1–2 asuntoa (Lähde: Suomen Vuokranantajat 2020)
9
Asuntoihin sijoittaessa voi sijoittaa käytännössä joko vanhempiin jo ole- massa oleviin asuntoihin tai vaihtoehtoisesti uudiskohteisiin, jotka ovat juuri valmistuneet tai vasta rakenteilla. Uudiskohteet ovat matalammasta vuokra- tuotosta huolimatta olleet suosittuja yksityisten asuntosijoittajien keskuu- dessa, koska ne ovat sijainneet yleensä kasvukeskuksissa ja siten sijoituksen riski on koettu matalammaksi. Toisaalta uudiskohteet ovat myös monessa suhteessa huolettomampia sijoituskohteista, sillä niihin ei ole tulossa mitta- via remontteja lähivuosina. Lisäksi uudiskohteissa on yleensä ollut taloyhtiö- lainaa1, joka on yhtäältä mahdollistanut alhaisemman myyntihinnan, kun os- taja on ottanut vastattavakseen asunto-osakkeeseen kohdistuvan taloyhtiö- lainaosuuden maksamalla vain myyntihinnan kaupanteossa. Toisaalta tämä on mahdollistanut asunnon ostamisen ilman pankkilainaa, jos ostajalla on ollut varaa maksaa myyntihinta kaupantekohetkellä.
Yhtiölainoitetuissa kohteissa myyntihinta on yleensä vastannut noin 1/3 asunnon velattomasta hinnasta, kun loppuosa velattomasta myyntihinnasta on ollut taloyhtiölainaa. Uudiskohteiden taloyhtiölainoissa on myös ollut pit- kiä lyhennysvapaajaksoja, jotka ovat mahdollistaneet pelkkien korkojen maksun ensimmäisten vuosien aikana ja näin ollen myös näennäisen edulli- sen asumisen omistaja-asukkaille ja toisaalta sijoittajille vahvan kassavirran ennen kuin osakkaan on täytynyt alkaa lyhentämään taloyhtiölainaa
1 Tarkemmin sanottuna asunto-osakkeisiin on kohdistunut osuus taloyhtiön ottamasta lai- nasta.
10
taloyhtiölle maksettavan pääomavastikkeen muodossa. Toisaalta lyhennys- vapaa on tarkoittanut myös sitä, että sijoittaja on maksanut tällöin huomat- tavasti enemmän veroja, kun vuokratulosta ei ole voinut vähentää pääoma- vastikkeen osuutta, jota ei ole siis maksettu lyhennysvapaan aikana muuta kuin lainan koron osalta. Lisäksi asuntosijoittajan näkökulmasta taloyhtiö- lainan nykyinen verokohtelu on suosinut taloyhtiölainoja henkilökohtaisiin nimiin otettavaan tulonhankkimislainaan nähden, koska pääomavastikkeet, eli käytännössä asunto-osakkeeseen kohdistuvan taloyhtiölainaosuuden lai- nanlyhennykset, ovat olleet vähennyskelpoisia vuokratulosta toisin kuin lai- nanlyhennykset tulonhankkimislainasta. Toisaalta pääomavastikkeen vä- hennyskelpoisuus on tarkoittanut vain ajallista veroetua, sillä pääomavastik- keen vähennysoikeuden tuoma veroetu tulee maksettavaksi silloin, kun asunnosta luovutaan. Tähän palataan jäljempänä.
Taloyhtiölainojen suosion kasvun lisäksi pidemmän ajan trendi on ollut, että kotitalouksien velka-aste eli velan suhde tuloihin on kasvanut. Tästä on ollut huolissaan niin Suomen Pankki (Suomen Pankki 2020a), Kansainvälinen va- luuttarahasto (IMF 2020) kuin Euroopan komissiokin (Euroopan komissio 2019).
Kuvaaja 3: Valtaosalla kotitalouksien velasta rahoitetaan asumista (Lähde:
Valtiovarainministeriö 2019)
Myös politiikassa on havahduttu velkaantumiskehitykseen ja oltu huolissaan suomalaisten kasvavasta velkaantuneisuudesta. Yhtenä merkittävänä teki- jänä velkaantumisessa on nähty velkaantuminen taloyhtiölainojen kautta.
Pääministeri Marinin hallitusohjelmasta löytyykin kirjaus, jonka mukaan selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokra- tuotosta (Valtioneuvosto 2019). Nykyisen hallituksen tavoitteena on ollut selvittää mahdollisuutta rajoittaa kotitalouksien velkaantumista
11
pääomavastikkeen verovähennysoikeutta rajoittamalla ja siten tekemällä ta- loyhtiölainoista vähemmän houkuttelevia asuntosijoittajille. Hallituksen oh- jelmakirjauksen johdosta valtiovarainministeriön vero-osasto teki selvityk- sen vuonna 2020 (Valtiovarainministeriö 2020), jossa se on ehdottanut eri- laisia keinoja rajoittaa pääomavastikkeen vähennysoikeutta.
1.2 Tutkimuksen tarkoitus ja tutkimuskysymys
Tämän tutkimuksen perimmäisenä tarkoituksena on tarkastella kriittisesti valtiovarainministeriön vero-osaston ehdotusta poistaa pääomavastikkeen nykyinen vähennysoikeus. Vero-osaston ehdotusta arvioidaan yhtäältä lain- säädäntöehdotuksen tavoitteen kannalta sekä toisaalta arvioimalla muutos- ehdotusta verotuksen yleisten oppien ja nimenomaisesti hyvän verojärjestel- män ominaisuuksia vasten. Tutkimus pyrkii vastaamaan siihen täyttääkö ny- kyinen lainsäädäntöehdotus sille asetetut tavoitteet ja onko ehdotus yleisten vero-oikeudellisten periaatteiden mukainen.
Yllä mainittuun kysymykseen vastaaminen edellyttää kahteen alakysymyk- seen vastaamista:
i. Mikä on ehdotetun lainsäädäntömuutosehdotuksen tavoite? Saavute- taanko tavoite lakimuutosehdotuksen avulla?
ii. Täyttääkö ehdotettu veromuutos hyvän verojärjestelmän ominaisuu- det etenkin verotuksen neutraalisuuden osalta?
Jälkimmäinen alakysymys vaatii lainsäädäntömuutosehdotuksen todellisten empiiristen vaikutusten tutkimista. Verotuksen neutraalisuutta tutkitaan vertaamalla yhtiömuotoista asuinkiinteistösijoittamista (ts. sijoittaminen asunto-osakeyhtiön asunto-osakkeisiin) asuinkiinteistösijoittamiseen ilman yhtiömuotoa (suora kiinteistösijoittaminen).
Tutkimuskysymys on ajankohtainen, sillä toistaiseksi pääomavastikkeen vä- hennysoikeudesta ei ole tehty päätöksiä eduskunnassa eikä nykyinen hallitus ole, ainakaan toistaiseksi, ehdottanut lainsäädäntömuutoksia pääomavastik- keen vähennysoikeuteen. Oletettavaa on, että asiaa tullaan käsittelemään vielä tällä hallituskaudella ja hallitus tulee tekemään asiasta jonkinlaisen päätöksen, minkä jälkeen ehdotus viedään eteenpäin eduskunnan päätettä- väksi, mikäli hallitus näkee lainsäädännössä tältä osin muutostarpeita.
1.3 Tutkimuksen rajaus
12
Koska tutkimuksen pääasiallisena kohteena on lainsäädäntömuutosehdotus, jonka pääasiallinen kohde on yksityiset asuntosijoittajat, myös tämä tutki- mus rajautuu koskemaan luonnollisia henkilöitä toisin sanoen kotitalouksia sijoittajina. Tämän vuoksi verotuksen osalta keskitytään tuloverolakiin ja si- vutaan vain lyhyesti lakia elinkeinotuloveron verotuksesta, joka tulisi kysee- seen, jos toimintaa pidettäisiin elinkeinotoimintana.2
Tässä työssä tutkimaan lainsäädäntömuutosehdotuksen tavoitetta ja sen to- teutumista sekä vero-oikeudellista koherenssia. Tutkimuksen ulkopuolelle onkin rajattu veromuutosehdotuksen mahdolliset vaikutukset asuntomark- kinoihin. Tutkimus ei ota siis kantaa millä tavalla mahdollinen veromuutos vaikuttaisi esimerkiksi rakentamiseen, vuokra-asuntojen tarjontaan, vuok- rien kehitykseen ja sitä kautta valtion verokertymään lyhyellä tai pitkällä ai- kavälillä. Vaikka reaalitalouden vaikutukset on rajattu tämän tutkimuksen ulkopuolelle, ovat ne erittäin merkittäviä arvioitaessa lainsäädäntömuutos- ehdotuksen kokonaisvaikutuksia ja sitä kautta lainsäädäntömuutoksen mie- lekkyyttä.
1.4 Tutkimusmenetelmät ja -aineisto
Tutkimus on lainsäädäntötutkimusta, sillä tiedonintressi kohdistuu tiettyyn yksittäiseen lainsäädäntöhankkeeseen. Koska lainsäädännöllä on monia eri funktioita, vain yhtä tutkimusmetodia käyttämällä ei saada kovinkaan usein kaikkia lainsäädäntöön liittyviä tiedon tarpeita tyydytettyä (Tala 2005).
Koska tiedonintressi kohdistuu tässä tutkimuksessa yhtäältä verolakien si- säiseen koherenssiin (kysymys hyvän verojärjestelmän ominaisuuksista) ja toisaalta empiiriseen todellisuuteen (muutosehdotuksen vaikutus kassavir- toihin), on perusteltua käyttää useampaa tutkimusmetodia. Näin ollen tutki- musmetodina käytetään lainoppia silloin, kun selvitetään ehdotetun vero- muutoksen tarkoituksenmukaisuutta vero-oikeudellisessa kontekstissa eli tältä osin näkökulma on oikeuden sisäinen. Toisaalta kvantitatiivista eli mää- rällistä tutkimusmetodia käytetään, kun tutkitaan lainsäädäntövaihtoehto- jen vaikutusta kassavirtoihin. Kassavirtojen tutkiminen on välttämätöntä, jotta voidaan arvioida suoran kiinteistösijoittamisen ja asunto-osakesijoitta- misen välillä verotuksen neutraalisuutta, joka on yksi hyvän verojärjestel- män ominaisuus.
1.5 Tutkimuksen rakenne
2 Hallituksen esityksessä HE 257/2018 on todettu, että kiinteistöjen omistusta ja hallintaa sekä vuokraustoimintaa ei pääsääntöisesti pidetä elinkeinotoimintana edes laajamittaisesti harjoitettuna. Asunto-osakeyhtiöihin ja keskinäisiin kiinteistöyhtiöihin sovelletaan vakiin- tuneesti tuloverolakia.
13
Tutkimus on jakautunut kolmeen osaan; pääomavastikkeen vähennysoikeu- teen liittyvään osaan; kiinteistön poistoihin liittyvään osaan sekä vero-oikeu- delliseen vertailuun poisto-oikeuden ja vähennysoikeuden välillä.
Ensimmäinen osa keskittyy vain asunto-osakkeeseen. Tässä osassa tutki- musta käydään aluksi läpi yleisellä tasolla asunto-osakkeeseen sijoittavan luonnollisen henkilön tai kotitalouden verotusta ja mitä vähennyksiä sijoit- taja voi tehdä vuokratulosta tai muista pääomatuloistaan. Tämän jälkeen omassa alakappaleessaan perehdytään tarkemmin pääomavastikkeen nykyi- seen verokohteluun minkä jälkeen käydään läpi nykyisen verokohtelun on- gelmakohtia sekä valtiovarainministeriön vero-osaston muutosehdotusta tunnistettujen ongelmakohtien ratkaisemiseksi.
Toisessa tutkimuskappaleessa käydään suhteellisen summaarisesti läpi kiin- teistöihin liittyvää poisto-oikeutta. Kyseisen kappaleen rajallisesta pituu- desta huolimatta on perusteltua antaa kiinteistöjen poisto-oikeudelle oma kappaleensa sen ollessa vertauskohde ensimmäisessä tutkimuskappaleessa läpikäydylle pääomavastikkeen vähennysoikeudelle. Lisäksi kiinteistöjen poisto-oikeus on konseptina yksinkertainen eikä siihen ole ehdotettu muu- toksia, mikä osaltaan perustelee toisen tutkimuskappaleen suppeaa esitystä.
Kolmannessa varsinaisessa tutkimuskappaleessa käydään läpi hyvän vero- järjestelmän ominaisuuksia, etenkin verotuksen neutraalisuutta, ja pohdi- taan täyttääkö vero-osaston ehdottama lainsäädäntömuutos pääomavastik- keen verokohteluun nämä vaatimukset.
14
2 Vähennykset asunto-osakkeeseen kohdistu- vasta vuokratulosta
2.1 Vähennykset vuokratulosta – Nykytila 2.1.1 Yleistä
Vuokratulon peruste ja laatu
Vuokratulo on korvausta esineen käyttöoikeuden luovuttamisesta. Kun asuntosijoitustoimintaa tehdään yksityishenkilönä eikä yrityksen kautta vuokratulot ovat niin sanotun henkilökohtaisen tulolähteen tuloja, jolloin ve- rotuksessa sovelletaan tuloverolakia (1535/1992, jäljempänä myös "TVL").
Vuokratulot voivat kuitenkin sisältyä myös elinkeinotoiminnan tuloon, jol- loin verotettavan tulon laskentaan sovelletaan lakia elinkeinotulon verotta- misesta (360/1968, jäljempänä myös "EVL"). Tällaisesta voi olla kyse silloin, kun mittavaa asuntosijoitustoimintaa tehdään esimerkiksi osakeyhtiön kautta.
Laissa vuokratulon määritelmä kattaa myös vuokratulon muusta kuin asun- nosta, esimerkiksi kulkuneuvosta tai työkalusta, mutta tässä esityksessä kes- kitytään asunnoista saatavaan vuokratuloon. Vuokratulo voidaan maksaa pe- riaatteessa myös muuna kuin rahana, jolloin vuokranantajan tuloksi katso- taan vastikkeena annetun omaisuuden tai muun vastikkeen, kuten työ, käypä arvo.
Tuloverolain puolella vuokratulo on veronalaista pääomatuloa (TVL 32 §).
Nykyisellään vuonna 2021 pääomatulosta suoritetaan tuloveroa 30 prosent- tia 30.000 euroon asti ja sen ylittävästä määrästä 34 prosenttia (ns. pääoma- tulon korotettu tuloveroprosentti) (TVL 124 § 2. momentti). Elinkeinotulo- veropuolella vuokratulo on elinkeinotoiminnan tuloa, josta maksetaan yhtei- söveroa, joka tällä hetkellä on 20 prosenttia.
Vähennykset
Vuokratulojen verotuksessa menot ovat lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia.
Menon vähennyskelpoisuuden edellytyksenä on, että meno on suoritettu va- kaassa tulonhankkimistarkoituksessa, tässä tapauksessa vuokratulonhank- kimistarkoituksessa. Tuloveropuolella verovelvollisella on oikeus vähentää tuloistaan niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot (TVL 29
§ 1. momentti). Tällaisia vähennyksiä sanotaan verotuksessa luonnollisiksi vähennyksiksi. Veronalaista tuloa on verovelvollisen rahana tai rahanarvoi- sena etuutena saamat tulot. Myös pääomatuloista verovelvollisella on oikeus vähentää niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot (TVL 54
§ 1. momentti). Tällaisia menoja ovat muun muassa vuokralle annetun kiin- teistön tai huoneiston ylläpidosta aiheutuneet hoitokulut, vakuutusmaksut, kiinteistövero ja mahdolliset vuosikorjauksista aiheutuneet menot sekä
15
hankintamenosta ja perusparannusmenoista tehdyt poistot. Vähennyskel- poisia menoja ovat myös vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet menot, esimerkiksi vuokrailmoitusten kustannukset ja puhelinkulut. Samoin vähen- nyskelpoisia menoja ovat vuokranantajan mahdollisesti maksama vuokravä- littäjän palkkio ja vuokrasuhteeseen liittyvistä oikeudenkäynneistä johtuvat menot (Räbinä & Myllymäki 2016).
Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloistaan velkojensa korot, jos velka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen (TVL 58 1. momentti). Toi- sin sanoen tällaista tulonhankkimisvelkaa käyttävä asuntosijoittaja, joka on ostanut sijoitusasunnon osittain tai kokonaan velkarahaa käyttämällä, saa vähentää velkojensa korot pääomatuloistaan, joita asuntosijoittajalla lähtö- kohtaisesti on vähintäänkin vuokratulon muodossa. Myös EVL:ssä velkojen korot ja luonnolliset vähennykset saa tehdä vuokratulosta.
Vähennyksiin liittyvää lainsäädäntöä täydentää tuomioistuinten ennakko- ratkaisut, etenkin korkeimman hallinto-oikeuden (myöhemmin "KHO") an- tamat ennakkoratkaisut sekä Verohallinnon vuokratulojen verotusta koskeva ohje (Verohallinto 2020), joka käsittelee luonnollisen henkilön vuokratulo- jen ja niihin kohdistuvien vähennysten verotukseen liittyviä kysymyksiä.
2.1.2 Pääomavastikkeen vähentäminen vuokratulosta
Taloyhtiölainan lyhentäminen pääomavastikkeen muodossa Taloyhtiölaina (jatkossa myös ”yhtiölaina”) tarkoittaa asunto-osakeyhtiön lainaa, jonka asunto-osakeyhtiö on ottanut yhtiön perustamisvaiheessa asuinrakennuksen rakentamista varten tai lainaa, jonka yhtiö on ottanut pe- ruskorjausta varten, jonka kustannuksien kattamiseen yhtiön juoksevat tulot eivät riitä. Yhtiölainasta, joka on otettu yhtiön perustamisvaiheessa, perus- tajaosakas vastaa siihen asti, kunnes asunnot on luovutettu ostajille val- miina, minkä jälkeen taloyhtiölaina siirtyy perustajaosakkaalta taloyhtiölle, jossa taloyhtiölaina on edelleen allokoitu eri suuruisina kohdistumaan eri asunnoille, yleensä pinta-alojen suhteessa (Valtiovarainministeriö 2020) (Asuntokauppalaki (843/1994) 4 luku 4 §).
Taloyhtiölainan korkojen ja lyhennysten maksamiseksi taloyhtiö kerää osak- kailta pääomavastiketta taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määräämin perus- tein osakkailta. Osakkaat maksavat kuukausittain pääomavastiketta taloyh- tiölle, joka puolestaan maksaa pankille määräajoin, esimerkiksi muutaman kerran vuodessa, lainan lyhennykset ja kertyneet korot.
Pääomavastikkeen lainsäädännöllinen pohja
a) Asunto-osakeyhtiölaki
16
Keskeisin asunto-osakeyhtiöiden toimintaa määrittävä laki on asunto-osake- yhtiölaki (1599/2009, jäljempänä "AOYL"), jossa säädetään asunto-osakeyh- tiön toiminnasta, keskeisistä periaatteista sekä osakkeenomistajan että asunto-osakeyhtiön välisistä vastuista, velvollisuuksista ja oikeuksista.
Osa AOYL:n säännöksistä on tahdonvaltaisia, eli niistä voidaan sopia laista poiketen yhtiöjärjestyksessä (AOYL 1 luku 12 §), osasta säännöksistä puoles- taan ei voida poiketa yhtiöjärjestyksessä (pakottavat säännökset). Pakottavia säännöksiä AOYL:ssä on esimerkiksi lain 1 luvun 13 §, jonka mukaan asunto- osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä tulee mainita yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan. Käytän- nössä vastikkeen suuruudesta päättää taloyhtiön hallitus tai yhtiökokous.
Lain kolmas luku käsittelee yhtiövastiketta. Luvun 3 §:n 2. momentin mu- kaan "jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta ja jollei yh- tiöjärjestyksessä toisin määrätä, pääomavastikkeella katetaan pitkävai- kutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta." Kyseessä on oletta- masäännös, jota sovelletaan sellaisessa asunto-osakeyhtiössä, joissa on käy- tössä useita erilaisia vastikeperusteita. Edellä mainittua olettamasäännöstä sovelletaan, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin tai ellei asunto-osa- keyhtiön yhtiökokous toisin päätä.
AOYL tai muu laki ei sisällä määräystä siitä pitääkö pääomavastike käsitellä tulona (tuloutus) vai pääoman sijoituksena (rahastointi) taloyhtiön kirjanpi- dossa. Edellisenä vuotena maksettujen pääomavastikkeiden kirjanpitokäsit- telytavasta päätetään vuosittain taloyhtiön yhtiökokouksessa (AOL 6 luvun 3
§).
b) Kirjanpitolaki
Kirjanpitolain (1336/1997) 3 luvun 2 §:n mukaan tilinpäätöksen tulee antaa oikea ja riittävä kuva toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta ottaen huomioon kirjanpitopitovelvollisen harjoittaman toiminnan laatu ja laajuus.
Kirjanpitovelvollisen, tässä tapauksessa sidosryhmät, kuten osakkeenomis- tajat ja lainoittajat, voivat selvittää kirjanpitovelvollisen taloudellisen ase- man tilinpäätöksestä. Nykyisellään kirjanpitolaki mahdollistaakin pääoma- vastikkeen kirjaamisen tuloksi, siltä osin, kun sitä kerätään ja käytetään vä- littömien menojen suorittamiseksi. Tällaisia välittömiä menoja on esimer- kiksi yhtiölainan pääoman lyhentäminen ja kertyneen koron maksaminen.
Asunto-osakeyhtiö voi kirjata pääomavaikutteiseen taseeseen eli rahastoida sen osuuden pääomavastikkeesta, jota ei käytetä välittömien menojen katta- miseen.
17
Erilaiset vastikelajit
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään perusteista, joiden mu- kaan osakkeenomistaja maksaa asunto-osakeyhtiölle yhtiövastiketta. Yhtiö- vastike voi muodostua hoitovastikkeesta, pääoma- eli rahoitusvastikkeesta, erityisvastikkeesta sekä kulutusperusteisista vastikkeista. Hoitovastiketta peritään asunto-osakeyhtiön omistaman kiinteistön tavanomaisesta vuosiyl- läpidosta johtuvien menojen kattamiseksi. Pääomavastiketta taas kerätään asunto-osakeyhtiön omistaman kiinteistön rakentamisesta tai peruskorjaa- misesta johtuvien lainojen pääomien takaisinmaksuun sekä näistä johtuviin korko- ja muihin rahoitusmenoihin. Tyypillisesti pääomavastiketta peritään asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisten velkojen maksamista varten tai laajo- jen perusparannusten, kuten katto-, ikkuna- ja putkiremonttien yhteydessä.
Normaalista vastikeperusteesta poikkeavalla tavalla perittyjä vastikkeita, ku- ten kaapeli-tv-, satelliittiantenni- tai parvekelasitusvastiketta sanotaan eri- tyisvastikkeiksi. Henkilölukumäärään sidottu vesimaksu puolestaan on tyy- pillinen kulutusperusteinen vastike. Vastikkeiden lisäksi asunto-osakeyhtiö voi periä käyttökorvauksia, kuten korvausta saunan, pesutuvan tai kuivaus- huoneen käytöstä (Räbinä & Myllymäki 2016).
Edellä mainituista vastiketyypeistä hoitovastike, kulutusperusteinen vastike ja käyttömaksut ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta ja nämä vastikkeet ja maksut yhtiö käsitteleekin kirjanpidossaan aina tuloina. Pääomavastike ja erityisvastike ovat sen sijaan vuokratulosta vähennyskelpoisia vain silloin, jos yhtiö käsittelee ne tulona kirjanpidossaan (KHO 1975-B-II-541 ja KHO 1991 T 2275). Jos asunto-osakeyhtiö rahastoi vastikkeen eli käsittelee näitä kirjanpidossaan pääoman sijoituksen luonteisena eränä ne eivät ole vuokra- tulosta vähennyskelpoisia, ei edes koron osalta, vaan rahastoitu vastike lisää osakkeen hankintamenoa, ja se tulee siten vähennetyksi osakkeen luovutus- voiton verotuksessa.
Pääomavastikkeen käsittely taloyhtiön kirjanpidossa vaikuttaa vähentämistapaan
a) Tuloutus
Kuten yllä kappaleessa 2.1.2.3 todettiin, vähennysoikeus riippuu pääomavas- tikkeen kirjanpidollisesta käsittelytavasta yksittäistapauksessa; se joko tu- loutetaan tai rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa. Verolainsäädännössä ei ole nimenomaista säännöstä pääomavastikkeen verokohtelusta, vaan vero- kohtelu perustuu oikeuskäytännössä tunnustettuun vastaavuusperiaattee- seen (KHO 1975-B-II-541, KHO 28.6.1991 T 2275, KHO 2016:169, KVL 22/2014 ja KHO 2015:99), jonka mukaan samaa erää ei voida pitää yhtä ai- kaa sekä osakkeen hankintamenoon lisättävänä eränä että tulon hankkimi- sesta tai säilyttämisestä johtuvana juoksevana menona. Vastaavuuden tulee
18
siis toteutua myös asunto-osakkeenomistajan ja taloyhtiön kirjanpidon vä- lillä ja näin ollen taloyhtiön kirjanpitokäytäntö pääomavastikkeen kohdalla määrittää myös asunto-osakkeenomistajan verokohtelun.
Kuten yllä kappaleessa 2.1.2.3 on tuotu esille, pääomavastike on suoraan vä- hennyskelpoinen meno vuokratulosta, kun se on kirjattu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tuloksi. Vähennyskelpoisuuden kannalta on merkitystä vain kirjanpidollisella käsittelytavalla, eli rahastoidaanko vai tuloutetaanko se, ei pääomavastikkeen varsinaisella käyttötarkoituksella. Jos pääomavastike tu- loutetaan, on se kokonaisuudessaan, myös koron osalta, vähennyskelpoinen meno vuokratulosta. Pääomavastikkeen tuloutuksella on lykkäävä vaikutus verojen maksuun, sillä tuloutus vähentää verotettavan vuokratulon määrää maksuvuonna, mutta tuloutettuna ei tule lisätyksi asunnon hankintahintaan.
Näin ollen, kun alhaisella myyntihinnalla ostettu sijoitusasunto, johon koh- distuu suuri taloyhtiölainaosuus, myydään, niin alhaisen hankintahinnan ta- kia veroja tulee enemmän maksettavaksi, jos pääomavastike olisi rahastoitu (ks. taulukko 1 alempana kappaleessa 2.1.2.5).
b) Rahastointi
Jos pääomavastike rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa, lisätään rahas- toitu pääomavastike asunnon hankintamenoon eikä se ole siis vähennettä- vissä samana vuonna, kun pääomavastike on tullut maksetuksi. Koska pää- omavastike lisätään hankintamenoon vähentää se kuitenkin myyntivoittove- roa asuntoa myydessä verrattuna tilanteeseen, jossa pääomavastike olisi tu- loutettu taloyhtiön kirjanpidossa.
Asunto-osakkeeseen kohdistuvan yhtiölainaosuuden pois maksa- minen tulonhankkimislainalla
Asunto-osakkeeseen kohdistuvaa osuutta taloyhtiölainasta voidaan maksaa lyhentämällä lainaa ja maksamalla korkoja maksamalla pääomavastiketta kuukausittain taloyhtiölle. Toinen mahdollisuus on maksaa asunto-osakkee- seen kohdistuva lainaosuus kerralla pois, joko käteisellä tai esimerkiksi muulla lainalla, kuten osakkaan ottamalla henkilökohtaisella pankkilainalla.
Jos asunto, jota varten henkilökohtaista lainaa otetaan, on sijoitusasunto, katsotaan tällainen laina verotuksessa tulonhankkimisvelaksi. Tällaisen ve- lan korot saa vähentää muista pääomatuloista, sillä TVL 58 § mukaan vero- velvollisella on oikeus vähentää pääomatuloistaan velkojensa korot, jos velka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen. Toisin kuin tuloutettu pääoma- vastike, tulonhankkimisvelan korot vähennetään erikseen kaikista pääoma- tuloista, ei suoraan vuokratulosta. Tulonhankkimisvelkaan kohdistuvat lai- nan lyhennykset eivät ole myöskään vähennyskelpoisia toisin kuin tuloute- tun pääomavastikkeen osalta. Näin ollen lainatyypillä (taloyhtiölaina vs. tu- lonhankkimislaina) on merkitystä asuntosijoittajalle vähennysten ja viime
19
kädessä kassavirran kannalta. Tämä lainatyyppien erilainen kohtelu on nähty myös ongelmallisena ja tähän palataan tarkemmin jäljempänä kappa- leessa 2.1.2.7.
Alla oleva esimerkki havainnollistaa mikä merkitys lainatyypillä ja pääoma- vastikkeen kirjanpitokäsittelytavalla on asuntosijoittajan kassavirtoihin. Alla olevassa esimerkissä verot on laskettu tuloverolain alla eli esimerkki koskee yksityistä asuntosijoittajaa, joka ei tee asuntosijoitustoimintaa yrityksen kautta.
Taulukosta näkee, että lainatyypillä on merkitystä niin sijoittajan kassavirran kuin myynnin verotuksen kannalta. Pääomavastikkeen vähennysoikeuden tuoma ajallinen veroetu näkyy alla olevassa taulukossa parempana kassavir- tana sijoitusajan alussa, mutta myös korkeampana myyntivoittoverona siinä kohtaa, kun asunnosta päätetään luopua.
Taulukko 1:
Uudiskohdeyksiö Helsingissä omalla tontilla, taloyhtiölainan laina-
aika 30 vuotta 0,8 % korolla p.a.
Velaton hinta 250 000 € 100 %
Myyntihinta 75 000 € 30 %
Taloyhtiölainaosuus 175 000 € 70 %
Hoitovastike / kk 110 €
Pääomavastike (ilman koron
osuutta) / kk 486 €
Pääomavastikkeen koron osuus /
kk 117 €
Erilliskorvaukset yhteensä / kk 20 €
Markkinavuokra / kk 770 €
Asunnon vuosittainen arvonkehitys 5 %
Kassavirta ennen
veroja alussa / kk
Verot vuokratu- losta / kk
Kassa- virta ve-
rojen jälkeen alussa /
kk
Asunnon myyntihinta
viiden (5) vuoden
päästä
Myyntivoitto- vero
Asunto ostetaan maksamalla vela- ton hinta käteisellä ja rahoitusvas-
tike tuloutetaan kirjanpidossa 37 € 11 € 26 € 319 070 € 33 134 €
Asunto ostetaan maksamalla vela- ton hinta käteisellä ja rahoitusvas- tike tuloutetaan kirjanpidossa ja ensimmäiset viisi vuotta ovat ly- hennysvapaata
523 € 157 € 366 € 319 070 € 24 384 €
20
Asunto ostetaan maksamalla vela- ton hinta käteisellä ja rahoitusvas-
tike rahastoidaan kirjanpidossa 37 € 192 € -155 € 319 070 € 22 284 €
Asunto ostetaan maksamalla vela- ton hinta käteisellä ja taloyhtiö- laina maksetaan pois henk. koht.
pankkilainalla taloyhtiölainaa vas- taavin ehdoin
37 € 192 € -155 € 319 070 € 22 284 €
Pääomavastikkeen vähennysoikeuden kassavirtaa parantavan vaikutuksen merkitys
Yllä olevasta taulukosta näkee, että verotuksella on olennainen merkitys si- joittajan kuukausittaisiin kassavirtoihin. Kassavirralla on asunnon mahdol- lista arvonnousua suurempi merkitys sijoittajalle siinä mielessä, että verojen jälkeisen kassavirran etumerkki kertoo, tuleeko sijoittajan tilille kuukausit- tain rahaa vai lähteekö sieltä rahaa. Tavallisesti asuntosijoittajat pyrkivätkin etsimään itselleen kassavirtapositiivisia kohteita, jotta asuntosijoitus ”pyö- risi omillaan” eli vuokratulot riittäisivät kattamaan kaikki asunnosta johtu- vat menot. Jos kassavirrat ovat negatiivisia ei tavallinen palkkatöissä oleva asuntosijoittaja pysty omistamaan kovin montaa sijoitusasuntoa, jos sijoitus- asunnon omistaminen tarkoittaa rahan menoa tililtä kuukausittain, vaikka lainan lyhennysten kautta varallisuus kasvaisikin. Kuten yllä olevasta taulu- kosta näkee niin esimerkiksi Helsingissä positiiviseen kassavirtaan pääsemi- nen edellyttää, että rahoitusvastike on vähennyskelpoinen vuokratulosta.
Tulee myös ottaa huomioon, että taulukon mukaisessa tilanteessa sijoittaja on laittanut omaa pääomaansa asuntoon 30 %. Jos sijoittaja maksaisi puolet asunnon velattomasta hinnasta eli yhteensä 125.000 euroa käteisellä heti kaupanteossa, pääsisi hän juuri ja juuri positiiviseen kassavirtaan (ks. Tau- lukko 2 alla). Tämä käytännössä tarkoittaa, että positiiviseen kassavirtaan päästäkseen, ainakin kasvukeskuksissa, joissa asuntojen hinnat ovat korkeita suhteessa vuokriin, asuntosijoittajan tulee sijoittaa merkittävästi omaa pää- omaa heti kaupanteossa. Tämä rajaisi asuntosijoitustoiminnan etenkin kas- vukeskuksissa vain niiden harvojen sijoitusmuodoksi, joilla olisi varaa sijoit- taa merkittävä osa omaa rahaa asunnon hinnasta asuntoa ostaessa. Tällä olisi varmasti vaikutusta asuntosijoittamisen suosioon ainakin tavallisten kotita- louksien osalta ja sitä kautta vuokra-asuntojen tarjontaan. Positiivista kassa- virtaa hakeakseen sijoittajien tulisi siirtyä yhä pienemmille paikkakunnille mikä ei välttämättä ole toivottava tilanne myöskään sen kannalta, että kas- vukeskuksissa on tarvetta uusille asunnoilla ja sitä kautta myös pääomille niiden rakentamiseen. Näistä pääomista suuri osa on tullut viime vuosina piensijoittajilta.
Positiivinen kassavirta antaa myös sijoittajalle suojaa yllättäviä menoja ja esimerkiksi korkojen nousua vastaan. Jos kassavirta on valmiiksi negatiivi- nen, yllättävät menot voivat rasittaa sijoittajan omaa taloutta, kun kassavirta
21
kääntyy entistä enemmän negatiiviseksi ja sijoittaja joutuu laittamaan toi- mintaan muusta tulonlähteestä, esimerkiksi palkkatöistään saamiaan ra- hoja.
Taulukko 2:
Uudiskohdeyksiö Helsingissä omalla tontilla, taloyhtiölainan laina-aika
30 vuotta 0,8 % korolla p.a.
Velaton hinta 250 000 € 100 %
Myyntihinta 125 000 € 50 %
Taloyhtiölainaosuus 125 000 € 50 %
Hoitovastike / kk 110 €
Pääomavastike (ilman koron osuutta) / kk 347 €
Pääomavastikkeen koron osuus / kk 83 €
Erilliskorvaukset yhteensä / kk 20 €
Markkinavuokra / kk 770 €
Asunnon vuosittainen arvonkehitys 5 %
Kassavirta ennen ve- roja alussa
/ kk
Verot vuokratu-
losta / kk
Kassavirta verojen jälkeen alussa /
kk
Asunnon myyntihinta
viiden (5) vuoden
päästä
Myyntivoitto- vero
Asunto ostetaan maksamalla velaton hinta kä- teisellä ja rahoitusvastike tuloutetaan kirjan-
pidossa 209 € 63 € 147 € 319 070 € 30 034 €
Asunto ostetaan maksamalla velaton hinta kä- teisellä ja rahoitusvastike tuloutetaan kirjan- pidossa ja ensimmäiset viisi vuotta ovat lyhen- nysvapaata
557 € 167 € 390 € 319 070 € 23 784 €
Asunto ostetaan maksamalla velaton hinta kä- teisellä ja rahoitusvastike rahastoidaan kirjan-
pidossa 209 € 192 € 17 € 319 070 € 22 284 €
Asunto ostetaan maksamalla velaton hinta kä- teisellä ja taloyhtiölaina maksetaan pois henk.
koht. pankkilainalla taloyhtiölainaa vastaavin ehdoin
209 € 192 € 17 € 319 070 € 22 284 €
Pääomavastikkeen vähennysoikeuteen liittyvät ongelmatapauk- set
Valtiovarainministeriön vero-osaston (jäljempänä myös pelkkä ”vero- osasto”) pääomavastikkeeseen liittyvässä selvityksessä (Valtiovarainministe- riö 2020) on nostettu esille useita pääomavastikkeen vähennysoikeuteen liit- tyviä ongelmia, mitkä ovat johtaneet vero-osaston
22
lainsäädäntömuutosehdotuksiin pääomavastikkeen vähennysoikeuteen liit- tyen. Muutosehdotusta käsitellään tarkemmin jäljempänä kappaleessa 2.2.
Ensinnäkin valtiovarainministeriön vero-osasto on todennut, että asuntosi- joittajia kohdellaan epäyhdenmukaisesti asunnon hankintamenon vähentä- mistavan ja -ajankohdan mukaan riippuen siitä, tuloutetaanko vai rahastoi- daanko pääomavastike taloyhtiön kirjanpidossa. Vähentämistapojen ja - ajankohtien erot rahastoimisen ja tulouttamisen välillä on selostettu ylem- pänä kappaleessa 2.1.2. Lisäksi vero-osasto on katsonut, että verotus on tällä hetkellä epäneutraalia, sillä verotus on erilaista riippuen, maksetaanko asunto-osakkeeseen kohdistuvaa taloyhtiölainaa pääomavastikkeen muo- dossa vai tulonhankkimislainalla, kuten yllä kappaleessa 2.1.2 on selostettu.
Nykyinen lainsäädäntö myös mahdollistaa asuntosijoittajalle kahdenkertai- sen verotusedun piiriin pääsemisen, jos asuntosijoittaja on ensin asunut asunnossa yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan niin, että oman asunnon myyntivoiton verottomuuden kriteerit täyttyvät3 ja tämän jälkeen pitää asuntoa sijoitusasuntona, jossa on tuloutettua yhtiölainaa, jonka saa vähen- tää vuosittain vuokratulosta jolloin yhtiölainan määrä ei ole tullut lisätyksi hankintahintaan, joka tarkoittaisi suurta myyntivoittoa aikanaan asunnosta luovuttaessa, mutta jolla ei ole merkitystä, koska asunnon myyntivoitto on verovapaata.
Tilanne voi olla myös päinvastainen eli jossain tilanteessa osakkeenomistaja ei voi vähentää maksamaansa pääomavastiketta lainkaan. Tästä oli kyse esi- merkiksi tapauksessa KHO 2016:169, jossa asuntoon kohdistui tuloutettua yhtiölainaa, mutta asunto ei ollut vuokrauskäytössä eikä osakkaan omassa käytössä vaan vastikkeettomasti perheenjäsenen käytössä. Koska vuokratu- loa ei ollut niin tuloutettua pääomavastiketta ei voitu vähentää verotuksessa eikä toisaalta voitu laskea asunnon hankintamenoon mikä johti siihen, että osakkeenomistajan verotuksessa pääomavastikkeita ei voitu ottaa millään ta- voin vähennyksenä huomioon, kun huoneiston luovutuksesta syntynyttä luo- vutusvoittoa laskettiin. Näin ollen luovutusvoitto muodostui suuremmaksi kuin mitä se todellisuudessa oli. Vaikka edellä mainittu esimerkki ei koske- kaan suoraan asuntosijoittajaosakasta, niin tällaista lopputulosta voidaan
3 Tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa vähintään kahden vuoden ajan omis- tamansa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet tai sellaisen raken- nuksen tai sen osan, jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona. Säännöksen mukaan luovutusvoiton verovapauden edellytyksenä on siten, että luovutushetkellä (i) vero- velvollinen on omistanut asunnon vähintään kahden vuoden ajan; ja (ii) verovelvollinen on käyttänyt omistusaikanaan asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona yhtäjaksoi- sesti vähintään kahden vuoden ajan.
23
pitää verotuksen oikeudenmukaisuuden osalta ongelmallisena, vähintäänkin epätarkoituksenmukaisena.
Lisäksi valtiovarainministeriön vero-osasto on katsonut selvityksessään, että pääomavastikkeen vähennysoikeus on sen lisäksi, että nykyinen verokohtelu ei ole verotuksen kokonaisuuden kannalta koherenttia eikä johda kaikilta osin aina oikeudenmukaiseen lopputulokseen, aiheuttanut kotitalouksien velkaantumista, jota ei olisi tapahtunut ilman vähennysoikeuden olemassa- oloa. Kotitalouksien velkaantumisen ja vähennysoikeuden yhteydestä lisää jäljempänä kappaleessa 2.2.1.
Nykyisen verokohtelun merkitys valtion verotulojen kannalta Tuloutettu pääomavastike pienentää koko määrältään kyseisen vuoden vero- tettavan vuokratulon määrää ja siten myös vuokratulosta maksettavaksi tu- levan pääomatuloveron määrää. Pääomavastikkeen laaja verovähennysoi- keus on parantanut asuntosijoittajan taloyhtiölainoitetuista asunnoista saa- maa kassavirtaa ja on pitkälti mahdollistanut sen, että yksityiset asuntosijoit- tajat ovat voineet ostaa velkavivulla uudiskohteita taloyhtiölainoitetuista uu- sista tai perustettavista taloyhtiöistä4 sekä toisaalta kannustanut taloyhtiöi- den sijoittajaosakkaita kannattamaan peruskorjauksia, joihin taloyhtiön on tarvinnut ottaa pankkirahoitusta.
Pääomavastikkeen laajalla verovähennysoikeudella tulouttamisen yhtey- dessä on toisaalta myös suora negatiivinen fiskaalinen vaikutus valtion vero- tuloihin kyseisenä verovuotena. Toisaalta nykyinen verolainsäädäntö on teh- nyt sijoittamisen taloyhtiölainoitettuihin uudiskohteisiin houkuttelevaksi yksityisille asuntosijoittajille mikä on osaltaan ollut edistämässä uudisraken- tamista kasvukeskuksissa, ja sitä kautta vastannut kaupungistumisen luo- maan kysyntään ja tuonut verotuloja valtiolle (Valtiovarainministeriö 2020).
Näin ollen voidaan todeta, että nykyisen verovähennysoikeuden todellisia fiskaalisia vaikutuksia on vaikea arvioida eikä pääomavastikkeen verovähen- nysoikeuden yhteiskunnallisten vaikutusten tutkiminen ole tämän tutkimuk- sen aiheena eikä asiaan paneuduta tässä kohtaa enempää.
2.2 Vähennykset vuokratulosta – Ehdotus uudeksi lainsäädännöksi
2.2.1 Muutostarve
Kotitalouksien kasvanut velkaantuneisuus
4 Perustettaviin taloyhtiöihin kuuluvat myös vanhat kiinteistömuotoiset vuokratalot, jotka on muutettu yhtiömuotoisiksi ja yhtiön perustamisvaiheessa taloyhtiölle on otettu iso perus- tamislaina.
24
a) Taloyhtiölainojen kasvanut suosio
Pääomavastikkeen verokohtelu ja mahdolliset muutostarpeet ovat nousseet keskusteluun viime vuosien aikana, kun kotitalouksien velkaantuneisuus on kasvanut viime vuosina nopeasti. Kotitalouksien velka suhteessa käytettäviin oleviin tuloihin ei ole ainoastaan noussut ennätystasolle, vaan uutena il- miönä on myös se, että velkaantuminen ei ole tapahtunut henkilökohtaisen lainan kautta vaan taloyhtiölainojen kautta. Kasvu on ollut erityisen nopeaa viime vuosina, vaikka kasvuvauhti on hieman hidastunut, mikä toisaalta joh- tuu ainakin osittain vähentyneestä rakentamisesta viime vuosina (Tilasto- keskus 2021).
Kuvaaja 1: Kotitalouksien velkaantumisaste ja korkorasitus Suomessa (Lähde: Suomen Pankki 2021)
Kuvaaja 2: Taloyhtiölainojen lisääntynyt käyttö uudiskohteissa (Lähde:
Suomen Pankki 2019)
25
Velkaantumista on tukenut alhainen korkotaso ja toisaalta taloyhtiölainojen käyttöä on edistänyt viime vuosien voimakas uudisrakentaminen erityisesti kasvukeskuksissa sekä myös taloyhtiöiden korjausrakentaminen. Taloyhtiö- lainojen suurin suhteellinen osuus on Uudellamaalla, minne on rakennettu- kin eniten uudistuotantoa viime vuosina. Yli 40 % taloyhtiölainakannasta on pääkaupunkiseudulla. Taloyhtiölainakannan painottuminen kasvavan väes- tön alueella on lainanantajan luottoriskin kannalta hyvä asia, kun lainan va- kuutena olevalla reaaliomaisuudella todennäköisemmin löytyy kysyntää myös tulevaisuudessa. Vielä 2000-luvun alussa yhtiölainaosuus oli keski- määrin noin 30 % asunnon velattomasta hinnasta, mutta on sittemmin kas- vanut merkittävästi (Suomen Pankki 2020b). Taloyhtiölainat ovat myös al- kaneet muistuttaa yhä enemmän tavallista asuntolainaa kuin yrityslainaa, jota se todellisuudessa on. Laina-ajat ovat pitkiä, jopa yli 30 vuotta ja niissä on monesti usean vuoden lyhennysvapaajakso lainajakson alussa. Taloyhtiö- lainojen marginaalit ovat myös lähellä asuntolainan marginaalia, ja osak- kaasta riippuen taloyhtiölainan marginaali saattaa olla alempi kuin millä osakas saisi itse asuntolainaa pankista. Myös asuntosijoittamisen suosion kasvu kotitalouksien joukossa on kasvanut viime aikoina, mikä on lisännyt taloyhtiölainojen suosiota niiden tuoman ajallisen verohyödyn vuoksi ja li- sännyt edelleen kotitalouksien velkaantumista.
26
Kuvaaja 3: Sijoitusasuntojen lukumäärä suosituimmissa kaupungeissa 2006–2017. (Lähde: Tilastokeskus 2019)
IMF on kiinnittänyt huomiota kotitalouksien kasvavaan velkaan suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin ja todennut velkaantumisen johtuvan erityisesti asunto-osakkeisiin kohdistuvista taloyhtiölainoista ja kulutusluotoista (IMF 2020). IMF on raportissaan katsonut tarpeelliseksi, että Suomi poistaisi kan- nustimet asuntosijoittajilta sijoittaa asuntoihin taloyhtiölainalla normaalin pankkilainan sijaan. Niin ikään Euroopan unionin komission Suomea koske- vassa maaraportissa (Euroopan komissio 2019) sekä Euroopan unionin neu- voston suosituksessa (Euroopan komissio 2019), on todettu positiivisen ta- loustilanteen ja matalien korkojen lisänneen lainanantoa ja velkaantumista historiallisen korkealle tasolle Suomessa etenkin taloyhtiölainojen kautta sekä suositellut, että velkaantumisen seurantaa parannettaisiin Suomessa.
Neuvoston ja komission lausuntoja ennen vuonna 2018 Finanssivalvonta jul- kaisi selvityksen (Finanssivalvonta 2018), jossa arvioitiin luottolaitosten ra- kennusaikaiseen rahoitukseen ja taloyhtiölainoihin liittyviä luotonmyöntä- miskriteereitä ja riskejä. Selvityksessä tuli ilmi, että rakentamisaikainen ra- hoitusaste, eli yhtiölainan suhde kohteen käypään arvoon, on jopa 80 pro- senttia uudiskohteissa. Ottaen huomioon lisääntyneen yhtiölainaosuuksien käytön ja sijoittajien kasvaneen määrän, Finanssivalvonta ei pitänyt positii- visena kehityksenä yhtiölainojen mahdollista rahoitusasteiden nousua ja ta- loyhtiölainoihin liittyvien lyhennysvapaiden yleistymistä ja pidentymistä.
Taloyhtiölaina mahdollistaa velkaantumisen ilman, että kukaan tarkastaa luotonottajan maksukykyä. Asunnon ostajan tarvitsee vain pystyä
27
maksamaan asunnon myyntihinta, joka saattaa olla vain 20 % asunnon koko velattomasta hinnasta, jolloin asunnon ostaja ottaa vastattavakseen asunto- osakkeeseen kohdistuvan taloyhtiölainan, joka voi siis olla jopa 80 % asun- non velattomasta hinnasta. Ilman tätä taloyhtiölainan luomaa mahdolli- suutta asunnon ostajan pitäisi velkaa käyttääkseen asioida pankin kanssa, joka katsoisi asunnon ostajan maksukykyä ja varmistaisi, että asunnon ostaja kykenee suoriutumaan lainan maksusta myös korkojen noustessa (ns. stres- sitesti) (Finassivalvonta 2010). Taloyhtiölainaa käytettäessä asunto-osak- keeseen kohdistuvan taloyhtiölainan vastatakseen ottavan asunnon ostajan maksukykyä ei nykyisellään valvo kukaan, jos ostossa ei käytetä pankkilai- naa.
Niin taloyhtiölainaa käyttävän asukasosakkaan kuin kokemattoman asunto- sijoittajankin voi olla myös vaikeaa hahmottaa todellista maksukykyään sekä todellista maksurasitusta, joka taloyhtiölainan maksamisesta pääomavastik- keen muodossa koituu. Tähän on osaltaan vaikuttanut pitkät lyhennysvapaa- jaksot taloyhtiölainan pääoman lyhentämisestä uudiskohteissa, miltä ajalta maksetaan vain taloyhtiölainan korkoja. Kun jopa viisi vuotta kestänyt talo- yhtiölainan lyhennysvapaajakso päättyy, saattaa omistajalle tulla yllätyksenä satojen eurojen kasvu pääomavastikkeeseen. Tämä yhdistettynä samanaikai- seen, maltilliseenkin, korkojen nousuun saattaa ajaa osakkeenomistajan ta- louden ahtaalle korkomenojen kasvaessa samoihin aikoihin. Kuukausittais- ten menojen kasvu ja heikentynyt kassavirta saattaa pakottaa etenkin suurta taloyhtiölainavipua käyttäviä asuntosijoittajia likvidoimaan kohteitaan. Kor- kojen äkillinen nousu voi vaikuttaa kuitenkin negatiivisesti asuntojen hinto- jen kehitykseen lainarahan kallistuessa minkä vuoksi asuntoja nopeasti rea- lisoidessa ei välttämättä saa samaa hintaa asunnosta kuin ostettaessa. Jos samanaikaisesti monet asuntosijoittajat likvidoivat taloyhtiölainoitettuja pieniä asuntoja kasvukeskuksissa, missä on ollut suuri sijoittajakysyntä viime vuosina, syntyy mahdollisesti hetkellistä ylitarjontaa tällaisista asun- noista mikä osaltaan vahvistaa hintojen kehityksen negatiivista vaikutusta eli hinnat pahimmassa tapauksessa tippuvat. Tämä johtaisi tappioihin niiden asuntosijoittajien kohdalla, jotka eivät saa itse maksamaansa hintaa asun- nosta, mutta eivät ole myöskään ehtineet lyhentää asuntoon kohdistuvaa ta- loyhtiölainaa.
b) Taloyhtiölainan luonne yritysluottona
Taloyhtiölainan riskiä lisää edelleen se, että kyse on yhtiölle myönnetystä lai- nasta eli yritysluotosta. Lainan marginaali ei riipu hakijan maksukyvystä tai luottoriskistä kuten pankkilainassa, vaan marginaali on kaikilla osakkailla sama, koska kysymys on asiallisesti osakeyhtiön lainasta. Tästä johtuen yh- tiön osakkaat ovat myös viime kädessä yhteisvastuullisesti vastuussa lai- nasta, vaikka lainapääoma onkin allokoitu eri osakkeille. Jos yksi tai useampi
28
osakas ei syystä tai toisesta maksa yhtiövastiketta (kuten pääomavastiketta) taloyhtiölle, niin taloyhtiön ainoaksi pakkokeinoksi jää ottaa asunto haltuun enintään kolmeksi vuodeksi ja esimerkiksi vuokrata asunto maksamatto- mien pääomavastikkeiden maksamiseksi (AOYL 8 luvun 2 §). Haltuunotto edellyttää, että hallintaan johtava rikkomus ei ole vähäinen. Vähäisyyttä ar- vioitaessa otetaan huomioon yhtiölle tai muille osakkeenomistajille aiheute- tun haitan merkittävyys ja jatkuvuus. Oikeuskäytännössä on kuitenkin kat- sottu, että noin kolmen kuukauden maksamattomat vastikkeet oikeuttavat taloyhtiön ottamaan asunnon haltuun (Helsingin HO 20.6.2018). Haltuun- ottoa täytyy kuitenkin edeltää varoitus ja haltuunotto voidaan myös riitaut- taa, jolloin oikeusprosessi saattaa viivästyttää haltuunottoa kuukausilla en- nen kuin asunto saadaan taloyhtiön haltuun ja asunto vuokrattua maksamat- tomien yhtiövastikkeiden kattamiseksi. Jos asunto otetaan haltuun asunto- sijoittajalta, joka ei ole saanut katettua pääomavastikkeen ja muiden yhtiö- vastikkeiden maksua vuokratuloillaan ja tämän seurauksena vastikkeita on jäänyt maksamatta, niin on hyvin todennäköistä, ettei myöskään taloyhtiö asuntoa vuokraamalla pysty kattamaan jatkuvasti erääntyvien ja jo eräänty- neiden yhtiövastikkeiden maksua. Tällöin maksumiehiksi joutuvat lopulta muut osakkaat.
Edellä mainitussa esimerkissä taloyhtiön osakkaat joutuvat viime kädessä maksamaan maksuvaikeuksiin joutuneen osakkaan taloyhtiölainaosuutta.
Tilannetta helpottaa, jos taloyhtiö on suuri eli maksu jakautuu suurelle mää- rälle osakkaita. Tilannetta helpottaa myös, jos maksuvaikeuksiin joutuneita sijoittajia on yksi ja tämä kyseinen sijoittaja omistaa vain yhden asunnon.
Tilanne muuttuu kuitenkin merkittävästi, jos maksuvaikeuksiin joutunut si- joittaja omistaa suuren määrän asuntoja taloyhtiössä. Tällöin taloyhtiö ko- konaisuudessaan saattaa joutua maksuvaikeuksiin, mikäli muillakaan osak- kailla ei ole varaa maksaa kyseisen sijoittajaosakkaan puolesta erääntyneitä vastikkeita. Pahimmassa tapauksessa taloyhtiö voi ajautua konkurssiin. Ny- kyisessä noususuhdanteessa ilmiö on ollut kuitenkin rajallinen ja taloyhtiöitä menee konkurssiin Suomessa vain muutamia vuodessa (Rakennuslehti 2018).
Asuntosijoittamisen ja taloyhtiölainojen käytön sijoituslainoina suosion kas- vun myötä pankit ovat alkaneet kiinnittää enenevässä määrin huomiota si- joittajien osuuteen taloyhtiön osakkaista (Hypo 2019). Asuntosijoittajien määrä taloyhtiössä vaikuttaa taloyhtiölainan saatavuuteen ja ehtoihin kuten lainan hintaan, sillä pankki näkee luottoriskin suurempana tällaisissa talo- yhtiöissä. (Finanssivalvonta 2018). Näin ollen merkittävä "sijoittaja-altis- tus" taloyhtiössä vaikuttaa myös asukasosakkaan maksamaan yhtiölainan koron suuruuteen sitä kasvattavasti. Toisin sanoen muut taloyhtiölainoite- tun taloyhtiön osakkaat kantavat osaltaan muiden osakkaiden luottoriskiä ja myös maksavat siitä. Toisaalta tällaiset tilanteet ovat pääsääntöisesti
29
sellaisia, jossa koko taloyhtiö on sijoittajien hallussa tai jossa taloyhtiön omistus on keskittynyt voimakkaasti yhdelle sijoittajalle. Taloyhtiölainoihin liittyvä riskien kasvu nostaa myös sen lainarahan hintaa ja vaikeuttaa sen saatavuutta, jota taloyhtiö hankkii taloyhtiön korjaushankkeisiin (Suomen Kiinteistölehti 2018).
Taloyhtiölainan huonoihin puoliin yritysluottona kuuluu myös ehtojen jous- tamattomuus lainanottajan osalta. Kun henkilökohtaisiin nimiin otetussa lainassa voi lähtökohtaisesti sopia maksuaikataulun uudelleenjärjestelystä tai lyhennysvapaasta, ei yksittäinen osakas voi näin menetellä taloyhtiölai- nan osalta. Se ei toisin sanoen jousta velallisen tilanteen niin vaatiessa. Yksi- puolinen marginaalin nostaminen on myös mahdollista, kun kyseessä ei ole yksityishenkilön ottama laina (KKO 1992:50 ja KKO 2016:10). Osakkaan on muutoinkin vaikeampi suojautua velan tuomalta korkoriskiltä, sillä osakas ei pysty ottamaan pankin tarjoamia korkosuojia lainaosuudelleen, kuten kor- koputkea tai -kattoa tai kiinteää korkoa. Taloyhtiölainojen suojaaminen esi- merkiksi johdannaistuotteilla kuten koronvaihtosopimuksella ei ole yksin- kertaista tai halpaa pienasuntosijoittajalle eikä tällaisista tuotteista tai edes niiden olemassaolosta monella asuntosijoittajalla ole edes tietoa.
Asiasta tehdyt selvitykset
Huoli kotitalouksien liiallisesta velkaantumisesta on saanut myös lainsäätä- jän miettimään tarvetta hillitä velkaantumista lainsäädännöllisin keinoin.
Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelma 2019 (Valtioneuvosto 2019)
"Osallistava ja osaava Suomi – sosiaalisesti, taloudellisesti ja ekologisesti kestävä yhteiskunta", jonka yksi verotukseen keskittyvä osuus, "Verotus muuttuvassa maailmassa", sisältää kirjauksen:
”Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokra-
tuotosta. Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhti- öissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.”
Kirjaus on jatkoa ns. Mörttisen työryhmän 1.10.2019 ministeri Lintilälle luo- vutetulle valtiovarainministeriön mietinnölle "Selvitys keinoista ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumista: Työryhmän mietintö" (Valtiova- rainministeriö 2019), jossa arvioitiin keinoja, joilla yksityishenkilöiden ja ko- titalouksien liiallista velkaantumista voitaisiin ehkäistä. Selvityksessä ehdo- tettiin, että kotitalouksien kokonaisvelkaantumisen hillitsemiseksi lakiin otettaisiin luotonottajan velkojen ja tulojen suhteen rajoite eli ns. enimmäis- velkasuhde sekä asuntoluottojen enimmäistakaisinmaksuaikaa koskeva vaa- timus. Selvityksessä pidettiin tarpeellisena, että uudisrakentamisen yhtey- dessä taloyhtiöiden velkaantumista rajoitettaisiin erityisellä enimmäisluot- tosuhteella ja ehdotettiin enimmäismaksuaikaa koskeva vaatimus
30
sovellettavaksi myös taloyhtiölainoihin. Mörttisen työryhmän ehdotukset ei- vät johtaneet ehdotettuihin lainsäädäntömuutoksiin, mutta toimivat ponti- mena nykyiselle hallitukselle selvittää edelleen keinoja hillitä suomalaisten velkaantumista mikä osaltaan johti myös edellä kerrottuun kirjaukseen hal- litusohjelmassa.
Marinin hallituksen hallitusohjelmakirjauksen seurauksena valtiovarainmi- nisteriön vero-osasto aloitti vuoden 2019 aikana selvityksen mahdollisuu- desta rajoittaa oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus eli pääoma- vastike vuokratuotosta (Valtiovarainministeriö 2020). Vero-osaston muistio valmistui 29.6.2020. Muistiossa käydään läpi taloyhtiölainan vähennysoi- keuden nykytilaa ja tuodaan esiin sen ongelmia velkaantumisen kannalta.
Muistiossakin esiintyviä taloyhtiölainoihin liittyviä ongelmia on käyty läpi ylempänä kappaleessa 2.1.2. Vero-osasto on myös esittänyt muistiossa lain- säädäntömuutosehdotuksia, joilla voitaisiin puuttua vero-osaston havaitse- miin ongelmiin ja sitä kautta hillittyä kotitalouksien velkaantumista.
2.2.2 Kirjanpito- ja asunto-osakeyhtiölain muuttaminen
Mörttisen työryhmä on esittänyt omassa mietinnössään vuonna 2019, että uudiskohteissa saisi olla lainaa enintään 60 prosenttia suhteessa asuntojen velattomaan hintaan. Lisäksi työryhmä on ehdottanut lyhennysvapaajaksot laina-ajan alussa ja katsonut, että lainsäädännön kiertämisen estämiseksi myös lainan maturiteettirajoitteet tulisi säätää yhteneväisiksi asuntolainojen kanssa. Edelleen työryhmä katsoi, ettei edellä mainittuja rajoituksia ole tarve soveltaa korjausrakentamiseen, koska korjausrakentamisen osalta ei ole il- mennyt samanlaisia ongelmia kuin uudisrakentamisen osalta eikä olemassa olevan rakennuskannan tarkoituksenmukaista ja tarpeellista korjaamista velkarahaa käyttämällä tule hankaloittaa. Valtiovarainministeriön vero- osasto piti työryhmän ehdotusta sinänsä hyvänä, mutta totesi ettei se täytä hallituksen kirjausta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoi- tetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta eli se ei puutu pääomavastikkeen vähennysoikeuteen eikä toisaalta ratkaise niitä verotuksellisia ongelmia, jotka pääomavastikkeen vähentämisessä on tunnistettu (kuten ylempänä kappaleessa 2.1.2. mainittu erilaisten lainojen epäneutraali kohtelu). Tämän vuoksi vero-osasto ei jatkanut tämän ehdotuk- sen tarkempaa tutkimista.
Vero-osasto punnitsi omassa selvityksessään yksinkertaisena lainsäädäntö- muutosvaihtoehtona säätää pääomavastikkeen pääomittaminen pakolliseksi taloyhtiön kirjanpidossa, jolloin verotukselliset epäyhtenäisyydet ratkeisivat ja toisaalta kannustin asuntosijoittajille sijoittaa taloyhtiölainallisiin asunto- osakkeisiin poistuisi. Vero-osasto kuitenkin katsoi, että tällainen muutos olisi vaikeasti toteutettavissa, sillä tällainen muutos tarkoittaisi toisaalta