0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000
1970 1975 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 * 2004 2005 2006
Muissa kunnissa, ha Raakamaata, ha Asemakaava-alueella , ha Maaomaisuus erittelemättömänä, ha
Jyväskylän kaupungin maaomaisuus vuosina 1970–2006
Lähde: Jyväskylän kaupunki. Yhdyskuntatoimi. Tonttiosasto 2007.
Keski-Suomen museon kuva-arkisto. Pekka Helin.
alasta. Kaikkiaan kaupungin omistuksessa oli maata 31,4 neliökilometriä, kun kokonaispin-ta-ala oli 115,3 neliökilometriä. Kymmenen vuotta myöhemmin kaupungin maanomistus oli noussut 35,5 prosenttiin kokonaispinta-alasta, ja 1980-luvun puolivälissä vastaava luku oli noin 50 prosenttia. Vuosikymmenen puolivälin molemmin puolin kaupungin omis-taman maa-alueen suuruus kuitenkin vaihteli vuosittain. Esimerkiksi 1980- ja 1990-luvun vaihteessa kaupungin omistuksessa maata oli enää 42,4 prosenttia kaupungin maapinta-alas-ta. 1990-luvun alussa kaupunki hankki maa-ta omistukseensa niin, että vuonna 1993 sen osuus oli jo liki 55 prosenttia kokonaismaa-alasta.319
Säynätsalon kunnan liittäminen kaupunkiin vuonna 1993 ei muuttanut Jyväskylän maan-omistussuhteita. Kuntaliitoksessa kaupunki-alue kasvoi reilulla 20 neliökilometrillä.
Kun-taliitosvuonna kaupungin maaomistus kasvoi sen sijaan vain reilulla neliökilometrillä. Kun-taliitoksen jälkeen kaupungin maanomistus-oloissa ei ole tapahtunut suuria muutoksia. To-sin vuonna 2001 tehtyjen tarkistusmittausten perusteella kaupungille löydettiin uutta maa-alaa vajaa kolme hehtaaria. Vuoden 2006 alus-sa kaupunki omistaa maa-alasta hieman vajaa 55 prosenttia.320 Maa-ala pieneni edellisestä vuodesta liki neliökilometrillä. Vuosi 2005 oli kaupungin lähihistoriassa ennätysvuosi siinä mielessä, että maa-alueita myytiin poikkeuk-sellisen paljon. Tieto, että kaupunki nostaisi vuonna 2005 omakotitalotonttien hintaa lä-hemmäksi markkinahintoja, johti siihen, että tontteja ostettiin runsaasti juuri ennen hinnan korotusta. Arvokkain myyty kohde oli vanha linja-autoasema eli Harjunkulman kerrosta-lotontti. Kaupunki myi myös aikaisemmin vuokralla olleita yritystonttejaan.321
Kuokkalaa pidettiin alun perin vaikeana kaupungin laajentumiskohteena siksi, että maat olivat yk-sityisessä omistuksessa. Vuonna 1985 otetun kuvan poikki kulkee Pohjanlahdentie, josta haarautuu ylös Kekkolantie. Taustalla juuri valmistunut asuntomessualue Yrttisuon puiston ympärillä.
Kaupungin maanhankintakeinot
Kaupungeilla on Suomessa käytössään laajat keinovalikoimat, joilla ne hankkivat maata omistukseensa. Muiden suomalaisten kaupun-kien tavoin Jyväskylän kaupunki on hankkinut valtaosan raakamaastaan vapaaehtoisilla kau-poilla.322 Laki turvaa kuntien yhdyskuntasuun-nittelun silloin, kun asioista ei päästä sopuun maanomistajan kanssa. Lait koskevat kuiten-kin vain rajoitettuja tapauksia, joten kaupunki ei voi omavaltaisesti järjestellä maanomistus-oloja alueellaan. Maan ostaminen yksityiseltä maanomistajalta oli 1990-luvun alkuun saakka yleisin tapa hankkia maata. 1990-luvun aikana ja edelleen 2000-luvun alussa maa-alueiden saantotavat ovat jonkin verran kirjavoituneet.
Omalta osaltaan tähän vaikutti Säynätsalon kunnan liittäminen Jyväskylään, jonka jälkeen kaupunki on muun muassa vaihtanut omista-miaan maita muiden maanomistajien kanssa.
Suomen valtio on myös antanut joitakin alu-eita kaupungille. 2000-luvun alussa kaupunki on sekä ostanut että vaihtanut maitaan yksi-tyisten omistajien kanssa.323
Kaupungit ovat voineet käyttää yhtenä maanhankintakeinona lainmukaista etuosto-oikeutta. Tätä mahdollisuutta suomalaiset kaupungit käyttävät vähän, vaikka etuosto-oikeuden käyttöön mahdollistavat kaupat ovatkin lisääntyneet 1990-luvun puolivälistä lähtien. Kuntaliiton kyselyn mukaan vuonna 2004 etuosto-oikeutta käytettiin kunnissa yh-teensä 14 kertaa.324 Jyväskylässä ei kaupun-ki käyttänyt etuosto-oikeuttaan vuonna 2004 kertaakaan. Seuraavana vuonna oikeutta hyö-dynnettiin kerran ja osto koski 3,1 hehtaarin suuruista asemakaavassa virkistysalueeksi tarkoitettua maa-aluetta Keljonkankaalla.
Kaupungilla olisi ollut vuonna 2005 mahdol-lisuus käyttää oikeuttaan kaikkiaan 19 kau-passa. 2000-luvun aikana Jyväskylän kaupun-ki on käyttänyt etuosto-oikeuttaan mukaan lukien vuosi 2005 yhteensä neljä kertaa, kun mahdollisuutta ostoihin oli 78 kaupassa.325
Syy siihen, että etuosto-oikeutta käytetään vähän, on se, että oikeus koskee vain tiettyjä rajattuja tapauksia. Etuosto-oikeutta käyttäen on mahdollista hankkia maata, joka on kaavoi-tettu yhdyskuntarakentamiseen tai virkistys- ja suojelutarkoitukseen. Etuosto-oikeus ei koske myöskään pieniä alle 5000 neliömetrin suurui-sia maa-alueita. 2000-luvun alussa Jyväskylän kaupunki on hankkinut etuosto-oikeuden
tur-vin maata muun muassa kiinteistösijoitusyhti-öltä.326
Kaupungilla on maankäyttö- ja rakennus-lain suomat mahdollisuudet maa-alueiden lunastamiseen, silloin kun kaupunki ei pääse sopimuksiin vapaaehtoisista kaupoista. Vuon-na 1978 voimaan tulleen luVuon-nastuslain tarkoi-tuksena on edistää alueelle laaditun kaavan toteutumista, silloin kun yleinen etu niin edel-lyttää. Lunastuskeinoa käytetään pääasiassa asemakaavoitetuilla alueilla, joissa kaava kos-kee esimerkiksi katuja, puistoja, urheilualueita sekä yleisiä alueita.327 Vuoden 2004 tilastojen mukaan kunnat käyttivät lunastusoikeuttaan 18 kertaa. Lunastusten kokonaismäärät vaih-televat vuosittain.328
Lunastettavista maa-alueista maksetaan ta-vallisesti markkinatasoinen hinta, joten var-sinaisena maanhankintakeinona se ei ole ollut erityisen suosittu. Merkittävien maa-alueiden hankinnassa lunastusmenettely ei ole ollut myöskään Jyväskylän kaupungin keinovali-koimissa. Kaupunki käyttää lunastusoikeut-taan vuosittain tapauksissa, joissa tontin osat kuuluvat eri omistajille, jotka eivät pääse kes-kenään sopimukseen osien myynnistä. Tällai-sissa tapaukTällai-sissa kaupunki voi lunastaa osan tontista. Maapolitiikkansa mukaisesti kau-punki on valmis käyttämään tätä oikeuttaan muun muassa maakeinottelun estämiseksi.329 Jyväskylän kaupunki käytti lunastusoikeut-taan viimeksi vuonna 1988, jolloin se lunasti yksityistä maata noin 0,7 neliökilometrin ver-ran Heinälammen alueelta Ukonniementieltä vajaan 350 000 euron hintaan. Maa-alueen keskeisellä sijainnilla lienee ollut vaikutusta korvauksiin. Saman vuoden aikana tehtyihin vapaaehtoisiin kauppoihin nähden lunastus-päätöstä koskenut maanomistaja sai omistuk-sistaan kaupungilta varsin hyvän korvauk-sen.330
Kasvusta johtuvien ongelmien kanssa taiste-levassa Jyväskylässä kysymys kaupungin oi-keudesta pakkolunastaa maata on noussut aika ajoin julkiseen keskusteluun. Sanomalehti Keskisuomalaisen haastattelemat kunnalliset vaikuttajat ottivat asiaan kantaa 1960-luvun ja 1970-luvun vaihteessa. Vaikka maanhankinta-ongelmat olivat yleisessä tiedossa, ei pakkolu-nastus saanut kannatusta.331
Pakkolunastuskysymys nousi uudelleen esille 1970-luvun puolivälissä, jolloin kaupun-ginvaltuustossa käytiin kiivaita keskusteluja kaupungin asuntotuotanto-ohjelmista ja niihin
Keski-Suomen museon kuva-arkisto. Rismo Virpimaa.
152 Kasvu kaupunkimaiseksi yhdyskunnaksi 153 kirjatuista tavoitteista. Kansandemokraattisen
valtuustoryhmän mukaan kaupungin piti va-kavasti harkita Kuopion esimerkin mukaisesti pakkolunastusta, sillä maanhankintavaikeu-det hidastivat kaupungin alueella tapahtuvaa asuntotuotantoa. Ryhmän mukaan pakkolu-nastusta maanhankintakeinona pitää käyttää, koska pientaloalueiden kaavoitus oli hidasta siksi, että tehdyillä ostoilla ei ollut saatu hal-lintaan riittävän suuria maa-alueita. Kaupunki olikin joutunut kaavoittamaan myös yksityistä maata, mikä oli puolestaan johtanut valitus-kierteeseen ja kaavojen hyväksymisen pitkit-tymiseen. Pakkolunastuskeinon puolustajat vetosivat siihen, että riittämätön asuntotuotan-to oli vakava uhka kaupungin kasvulle ja työl-lisyyskehitykselle. Keskusteluissa nousivat esille etenkin Kuokkalanniemen kehittämistä koskevat kysymykset. Alueella sijaitsi paljon pientalorakentamiseen sopivaa maata, mutta kaikki keskeiset maanomistajat eivät olleet kiinnostuneita tekemään vapaaehtoisia kaup-poja kaupungin kanssa. Tällainen oli muun muassa alueen suunnittelun kannalta tärkeä Survon tila, josta kaupunki ja maanomistaja eivät päässeet sopimukseen. Vaikeassa neu-vottelutilanteessa kaupunki teki anomuksen alueen pakkolunastamisesta. Lopulta kysy-myksessä päädyttiin vapaaehtoiseen kauppaan vuonna 1976.332
Valtuustossa kansandemokraattien pak-kolunastuskantaa myötäilivät varovaisesti sosialidemokraatit, mutta porvarilliset val-tuustopuolueet eivät halunneet keskustel-la yksityisen maan pakkolunastusta. Sen sijaan esitettiin, että kaupunki voisi jous-taa periaatteesta, että se kaavoitjous-taa vain omistamaansa maata, mikä olisi tarkoitta-nut käytännössä aluerakentamissopimusten yleistymistä. Äänestyksen jälkeen valtuus-to hyväksyi kansandemokraattisen ryhmän esittämän ponnen, jossa todettiin, että ”kau-punginhallituksen on selvitettävä pakko-lunastusmenettelyn käyttömahdollisuudet maan saamiseksi kohtuuhintaan kaupungin käyttöön”.333
Vaikka pakkolunastusasia näytti olleen loppuun käsitelty, kysymys nousi esille uudemman kerran kaksikymmentä vuotta myöhemmin 1990-luvun alussa. Kiristy-neessä kuntataloustilanteessa kaupungin oli kehitettävä uusia keinoja maapolitiikkansa hoitoon. Turvatakseen sen, että keskeiset tarkoitukseen suunnitellut alueet myös
saa-tiin asuntotuotantotoimintaan, kaupunki to-tesi, että mikäli vapaaehtoiset kaupat eivät onnistu, niin kaupungin tulee käyttää lunas-tusmenettelyä.334
Tuleeko kaupungin kaavoittaa vain omistamaansa maata?
Suomalaisissa kaupungeissa harrastettiin 1960- ja 1970-luvuilla yleisesti niin kutsuttuja aluerakentamissopimuksia, jolloin rakentaja tai rakennuttaja vastasi alueen kaavoituksesta ja rakentamisesta. Jyväskylässä ei varsinaisia aluerakentamissopimuksia tehty, mutta kau-punki kaavoitti eräissä tapauksissa rakentajien omistuksessa ollutta maata. Aluerakentamis-sopimuksia esitettiin vaihtoehdoksi kaupun-gin omalle maanhankinnalle muun muassa Kuokkalan kaupunginosan suunnittelun yhte-ydessä, mutta vuonna 1973, jolloin suunnittelu todenteolla alkoi, kaupunkisuunnittelu oli jo omaksunut lähtökohdaksi periaatteen, jonka mukaan kaupunki kaavoitti vain omistamaan-sa maata.335
Jyväskylässä merkittävä aluerakentaja oli vuonna 1966 perustettu Jyväskylän Yleis-hyödyllinen Asuntotuotanto Oy, jossa myös kaupunki oli yhtenä osakkaana. Yleishyödyl-lisen Asuntotuotanto Oy:n tavoitteena oli keskitetyllä suunnittelulla ja aluerakentami-sella alentaa asumiskustannuksia ja tuottaa kaupunkilaisille edullisia asuntoja. Vuokra-asunnoista tai ylipäätänsä niukoista kohtuu-hintaisten asuntojen markkinoista kärsineessä kaupungissa aluerakentamissopimuksia tar-joavat yhtiöt saattoivat esittää houkuttelevia vaihtoehtoja asuntotuotanto-ongelmiin. Jyväs-kylän Yleishyödyllinen Asuntotuotanto Oy laati kaupungin keskustan ulkopuolella vajaan viiden kilometrin päässä sijaitseville Sulun ja Kangaslammen alueille asemakaavan, jonka käsittelystä muotoutui kaupunginvaltuustos-sa tärkeä ennakkotapaus. Useita vuosia jat-kuneessa käsittelyssä määriteltiin periaatteet, miten kaupunki suhtautui yksityisiin raken-nusprojekteihin, jossa myös asemakaavan suunnittelun oli tehnyt ulkopuolinen.336
Kaupunginvaltuusto hyväksyi niin kutsutun Sulun esisopimuksen vuonna 1971, jolloin asi-an käsittely oli kestänyt kolme vuotta. Keskus-telun aikana poliittiset ryhmittymät saattoivat tarkentaa käsityksiin siitä, millaisin ehdoin Jy-väskylän kaupungin yhdyskuntasuunnittelua
kehitettäisiin ja miten turvattaisiin kaupungin edustamat yleiset edut. Periaatteellinen kes-kustelu taipui lopulta kompromisseihin, sillä sopimuksista jokainen hyötyi jotakin. Esimer-kiksi Sulun aluerakentamissopimuksia ensi alkuun voimakkaasti kritisoinut kokoomuksen edustaja Aimo Pesola muutti käsittelyn aikana mieltään ja peräänkuulutti lopulta sopimuksen valmistumisvaiheessa vapaata kaavoittamista ja rakentamista.337 Kannantarkistukseen lienee vaikuttanut se, että 1970-luvun alussa uusien asuinalueiden rakentaminen oli vasta alka-massa.
Sulun alueen asemakaavan oli laatinut Kulutusosuuskuntien Keskusliiton asunto-osasto, joka oli tehnyt vastaavia kaavoja myös muualle. Ulkopuolisen laatimaa kaava pidettiin Jyväskylässä erikoisena ratkaisuna.
Sopimuksessa herätti epäilyjä myös Jyväs-kylän Yleishyödyllinen Asuntotuotanto Oy:n yleishyödyllisyys ja pyyteettömyys, vaikka kaupunki oli yhtiön yksi pääosakas. Kriittistä
keskustelua nostatti se, että yhtiön yksi osa-kas oli Osuuskauppa Mäki-Matin, kaupungin, Jyväskylän Ammatillisen Paikallisjärjestön ja Rakennusvalmiste Oy:n lisäksi yksityishenki-lö, varatuomari Erkki Rahkila. Juuri Rahki-lan vaikutusvalta ja vaikutusmahdollisuudet kiinnostivat kaupunginvaltuuston edustajia.
Asuntotuotanto Oy:stä kuitenkin vakuutet-tiin, että yksittäisellä osakkaalla ei ollut yh-tiön sääntöjen mukaan suurta päätäntävaltaa.
Yhtiön yleishyödyllisyyttä perusteltiin myös sillä, että sen johtokuntaan kuului kaupungin-valtuuston varapuheenjohtaja, kaupunginhal-lituksen jäsen ja kaupungin tilintarkastaja.338
Asuinalueen etäisyys muusta kaupunkira-kenteesta herätti epäilyjä siitä, miten asukkaat ja muun muassa työpaikkojen sijoittuminen oli suunnittelussa otettu huomioon. Ulkopuo-lista suunnittelijaa kritisoitiin siksi, että sillä ei voinut ollut lainkaan paikallistuntemusta.
Sopimuksen heikkona kohtana pidettiin sitä, että siinä ei ollut riittävän selvästi osoitettu Näkymä Keljonlahden alueelta ja Keljonkankaalta 1970-luvulla. Etualalla on Keljonlahden öljy-satama ja sen takana lastenkotina, vanhainkotina ja kuntoutuskeskuksena toiminut Häkkisen talo.
Keski-Suomen museon kuva-arkisto.
vastuunjakoa. Sopimuksen valmistelua moi-tittiin siitä, että kaupunki ei ollut kyennyt siinä turvaamaan omia etujaan. Erityisen huo-mion kohteena oli kaupungin osuus kunnal-listeknillisissä töissä. Sulun aluesopimuksesta käydyssä pitkään jatkuneessa keskustelussa luotiin periaatteita sille, miten kaupunki suh-tautuu niin kutsuttuun grynderirakentamiseen.
Käsitykset grynderirakentamisesta vaihtelivat keskustelijoiden mukaan. Kaupunginvaltuus-ton sosiaalidemokraattisten edustajien mie-lestä Yleishyödyllinen Asuntotuotanto Oy ei sitä edustanut. Niin sanotusta grynderiraken-tamisesta pääsivät eri toimijat osalliseksi eri kohteissa, joten myös julkisessa keskustelussa noudatettiin varsin matalaa profiilia.339
Sulun alueen kaavoittamisesta ja rakenta-misesta virinnyt periaatteellinen keskustelu
jatkui muutamaan vuotta myöhemmin, jolloin valtuuston käsiteltävänä olivat muun muassa Pupuhuhdan ja Paloniemen asemakaavat. Kes-kustelu muokkasi valtuustoryhmien näkemyksiä siitä, millä tavoin vuoden 1973 Kaupunkipäi-villä hyväksytyt kaupungin maapolitiikkaa ja asuntotuotantoa koskevat ponnet loppujen lo-puksi velvoittivat kaupunkia. Oikeistopuolueet kokoomuksen Aimo Pesolan johdolla hyväk-syivät ponnet periaatteessa, mutta eivät pitäneet niitä realistisina. Pesola epäili kaupungin mah-dollisuutta hankkia omistukseensa kaavoitetta-vaksi tarkoitetut maa-alueet. Kaavoituksessa tuli Pesolan mukaan harjoittaa ”sekasysteemiä”, jos-sa kaupunki ja yksityiset maanomistajat yhdes-sä harjoittavat kaavoittamista ja jossa erilaisin sopimuksin kaavoitettava alue tulee kaupungin piiriin. Kansandemokraatit ja sosiaalidemo-Kesällä 1982 otetussa kuvassa näkyvät keskikaupungin tulevat laajenemisalueet, Lutakko Jyväsjär-ven rannalla ja Kuokkala järJyväsjär-ven takana.
kraatit sen sijaan esittivät, että kyseiset ponnet hyväksyttäisiin kaupunginvaltuuston toiminnan ja päätösten ohjenuoraksi. Vasemmiston kanta myös voitti aloitteesta tehdyn äänestyksen.
Käydyssä keskustelussa mikään valtuusryhmistä ei puuttunut ponsikohtaan, jossa to-dettiin, että ”kaupunkien tulee aluerakentamis-sopimuksia tehdessään pitää huolta myös siitä, ettei kohteena olevien asukkaiden rasitukseksi sopimuksissa siirretä sellaisia kustannuksia, jotka kohtuuttomasti asettavat nämä eriarvoi-seen asemaan muihin kuntalaisiin nähden.”340 1960-luvun lopun ja 1970-luvun alun maapo-litiikkaa ja yhdyskuntasuunnittelua koskevassa keskustelussa jokainen osapuoli oli yhtä mieltä siitä, kaupungin piti lisätä sekä henkilökuntaa että taloudellisia resursseja kaavoitusprosessien nopeuttamiseksi.
Vaikka varsinaiset aluerakentamissopimuk-set olivat Jyväskylän kaupungin maankäyttö-politiikassa poikkeustapauksia, yksityisomis-tuksessa olleen maan kaavoittaminen ei ollut tavatonta. 1960-luvun lopussa ja 1970-luvun alussa tehtiin sopimus muun muassa G.A. Ser-lachius Oy:n omistuksessa olleiden maiden käyttöönotosta asuntotuotantoon. Yksityisen maan kaavoittaminen kosketti tavallisesti
alu-eita, joissa vanhaa asemakaavaa uudistettiin.
341 Uusia yksityisessä omistuksessa olleita maita kaavoitettiin silloin, kun kaupunki oli tehnyt sopimuksia aluevaihdoista esimerkiksi juuri teollisuuslaitosten kanssa.
Maankäyttöä koskevien yksityisten ja jul-kisten tavoitteiden yhteensovittaminen ei ole ollut aina vaivatonta. Tunnetuin tapaus lienee Keljonlahden Sippulanniemen rakentamista koskeva kiista. Sippulanniemi on vuoden 1968 yleiskaavassa merkitty asuinalueeksi. Alueen kehittämisestä kiinnostuneet Keskus-Sato Oy, Keski-Suomen Sato Oy ja Kerrostyö Oy hank-kivat aikaisemmin yksityisomistuksessa olleet maat haltuunsa. Rakennusliikkeillä oli luonnol-lisesti tarve saada omistukseensa hankkima maa rakennuskäyttöön. Ne tekivätkin kaupungille aloitteen alueen kaavoittamisesta. Ajatuksena oli, että suunnitteilla olevan uuden kaupungin-osan, Kuokkalan, keskusta tulisi sijaitsemaan juuri Keljonlahden alueella.
Kaupunki ei suostunut rakennusliikkeiden painostukseen, vaan piti tarpeellisena sitä, että Kuokkalan kaavoittamisen kokonaiskuva piti olla ensin selvillä. Keskustelu Sippulanniemen kohtalosta jatkui 1990-luvun alussa, jolloin julkisuuteen levisi huhu, jonka mukaan kau-Vuonna 1989 valmistunut lähes puoli kilometriä pitkä Kuokkalan silta yhdisti Kuokkalan alueet taustalla näkyvään Lutakkoon ja keskikaupunkiin.
Keski-Suomen museon kuva-arkisto. TVL. Kuvajaa Mikael Hintze 2007.
156 Kasvu kaupunkimaiseksi yhdyskunnaksi 157 pungilla olisi ollut suunnitelmia alueen
kaa-voittamiseksi kerrostaloalueeksi. Sanomalehti Keskisuomalaisessa elokuussa 1990 julkaistun artikkelin mukaan asiasta oli jopa keskusteltu kaupungin päättäjien keskuudessa.342 Sippula-niemi on vuoden 1982 yleiskaavan mukaisesti virkistysaluetta, eikä alueen käyttötarkoitusta ollut tarkoitus muuttaa. Sippulanniemeen pe-rustettiin kunnallinen golf-kenttä, joka toimii paikalla edelleen 2000-luvun alussa. Sippu-lanniemi-tapaus selvensi omalta osaltaan kaa-voituksen ja maapolitiikan kytkentöjä ja kau-pungin johtavaa ohjausroolia 1970-luvulla.343 Keskustelu luonnonkauniin alueen käytöstä on jatkunut tämän jälkeenkin, ja 2000-luvun alussa tunteita on nostattanut suurvoimalan sijoittaminen Keljonlahdelle Sippulanniemen vastapäiselle rannalle.
Kiinnostus kaupunkien harjoittamaan kaavoituspolitiikkaa kohtaan nousi uudel-leen 1980-luvun puolivälin jälkeen, jol-loin kiinteistömarkkinat alkoivat muuttua nopeasti. Kaupunkien mahdollisuuksista kontrolloida maapolitiikkaansa sekä estää maanhinnoilla keinottelu että maankäyt-tövalan siirtyminen kiinteistönomistajille ja rakentajille kaavoitussopimusten myötä herätti Kaupunkiliiton huomion. Kuntien harjoittamaa maapolitiikkaa on seurattu vuodesta 1986 eteenpäin.344
Epäilyksistä huolimatta kaavoitus- eli maankäyttösopimukset ovat tulleet osaksi suurten kaupunkien maapolitiikkaa. Sol-mittujen sopimusten vuosittainen koko-naismäärä on viimeisen kahdenkymmenen vuoden ajan pysynyt samansuuruisena. Sen sijaan sopimusten alainen kokonaismaa-ala on 1990-luvun puolen välin jälkeen vähen-tynyt aikaisemmasta.345 Vuonna 2004 Kun-taliitolle tulleen tiedon mukaan kunnissa solmittiin kaikkiaan 132 maankäyttösopi-musta. Niitä tehtiin useammin Helsingissä, Espoossa, Tampereella ja Oulussa. Myös Jyväskylä kuuluu niihin kaupunkeihin, jois-sa maankäyttösopimuksia tehdään paljon, ja 2000-luvun alussa käytäntö on yleistynyt entisestään.346
Kaupunginvaltuusto hyväksyi kaavoitusso-pimuskäytännön vuonna 1989.347 Sopimuksen hengen mukaisesti maankäyttösopimuksia voitiin toteuttaa jo aikaisemmin kaavoitetuil-la alueilkaavoitetuil-la ja selkaavoitetuil-laisilkaavoitetuil-la uusilkaavoitetuil-la alueilkaavoitetuil-la, joi-den asemakaavan kaupunginvaltuusto saat-toi hyväksyä. Kaavoitussopimuksia pidettiin
”porkkanoina”, joilla voitiin edistää lisä- ja täydennysrakentamista muun muassa perus-korjattavilla ja saneerattavilla alueilla.348
Vaikka päätös merkitsikin jo yleistyneen käytännön sinetöimistä, kaavoituslautakun-nan sosiaalidemokraattinen puheenjohtaja
0
2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000
1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006
Maan myynti, 1000 e Maan osto, 1000 e
Jyväskylän kaupungin maan ostot ja myynnit vuosina 1971–2006
1965-1974
1995-2005 1985-1994
1975-1984
Jyväskylän kaupungin asuinrakentaminen 1965–2005
Lähde: Jyväskylän kaupunki. Yhdyskuntatoimi. Jouni Mäkäräinen 2006.
Lähde: Jyväskylän kaupunki. Yhdyskuntatoimi. Tonttiosasto 2007. Hinnat muutettu 2006 elinkustannusindeksin (keski-indeksin) mukaan.
Sakari Knuuttila paheksui tapahtunutta. Hä-nen mukaansa vahvistettu sopimuskäytäntö rikkoi vuosikymmeniä jatkuneen herrasmies-sopimuksen, jonka mukaan rakentajat ja ra-kennuttajat eivät kilpaile kaupungin kanssa raakamaan omistuksesta ja kaavoittamisesta.
Knuuttilan mukaan tehty ratkaisu, jota ensim-mäisenä sovellettiin Kortesuon kaavoittami-sesta koskevassa maankäytössä, oli peruutta-maton muutos kaupungin mahdollisuuksiin hallita maapolitiikkaansa hallintoalueellaan.349
1990-luvun alussa, jolloin kaavoitussopi-muksia tehtiin määrällisesti paljon, kaupunki sopi maankäytöstä Kortesuon alueen lisäksi VR:n kanssa, joka omistaa nykyisen mat-kakeskuksen alueet, ja jonka uudelleen kaa-voittamista ja rakentamista maankäyttösopi-mukset myös koskivat. Kaavoitussopimuksia tehtiin myös Kankaan alueelle, Kylmänoroon ja Nenäinniemeen. Kaupunkirakenteen ja kau-pungin kehityksen kannalta merkittävä sopi-mus tehtiin vuonna 1994, jolloin vahvistettiin Lutakon alueen kaavoittamista ja rakentamista koskeva sopimus. Siinä ovat osapuolina Jyväs-kylän kaupunki, Jyväs-Helmi Oy ja Kymme-ne Oy, joka nykyisenä UPM KymmeKymme-nenä on myös Jyväs-Helmen omistaja.350 1990-luvun lopussa ei Jyväskylässä tehty maankäyttöso-pimuksia, mutta käytäntö on yleistynyt uudel-leen 2000-luvun alussa. Kaupunki on tehnyt kaavoitussopimuksia muun muassa Keljossa niin kutsulla Åströmin alueella, Savelassa ja Mattilanniemessä. Lukumääräisesti maan-käyttösopimuksia tehtiin vuonna 2006 edelli-siin vuoedelli-siin nähden poikkeuksellisen paljon, mutta ne koskivat pääasiassa ydinkeskustan Kauppalaispihan kiinteistön saneerausta.
Kaupunki maanostajana ja -myyjänä 1960-luvulta 2000-luvun alkuun
Maanhankinnan suunnittelu alkoi 1960-luvun lopulla, jolloin Jyväskylän kaupunki valmis-teli ensimmäisen asuntotuotanto-ohjelmansa.
Viisivuotiskausiksi määritellyt asuntotuotan-totavoitteet edellyttivät sitä, että kaupungin oli panostettava systemaattiseen maanhankin-taan. Yleisesti hyväksyttynä periaatteena oli, että kaupungilla piti olla asuntotuotantoon tarkoitettua kaavoitettua maata kymmeneksi vuodeksi eteenpäin. Pitkän aikavälin suunnit-telu oli keskeinen osa kaupungin käynnistä-mää kokonaisvaltaista kaupunkisuunnittelua.
Vuodesta 1969 lähtien kokonaisvaltaisuutta korostavalla uudella suunnittelujärjestelmällä tavoiteltiin ennen kaikkea hajanaisena pidetyn detaljikaavoituksen vähentämistä ja vastaavas-ti keskitetyn kaupunkisuunnittelun lisäämistä.
Keväällä 1970 Jyväskylän kaupunginvaltuusto asetti 20-jäsenisen kaupunkisuunnittelutoimi-kunnan, joka jakautui neljään jaostoon. Näistä keskeiseen roolin nousi maanhankinnan suun-nittelujaosto. Vuonna 1973 maankäytön- ja maanhankinnan suunnittelujaostot yhdistettiin.
Nimensä mukaisesti maanhankinnansuunnit-telujaosto käsitteli kaupungin maanhankintaa koskevia asioita ja antoi lausuntoja ja esityksiä maa-alueiden luovutus-, vuokraus- ja vaihto-asioissa.351
Kuntien maanomaisuudesta saadut tulot ovat kaksinkertaistuneet 1990-luvun puolivälistä lähtien, kun samanaikaisesti maanhankintaan käyttämät rahat ovat pysyneet aikaisemmal-la tasolaikaisemmal-la. Vuonna 2004 kunnat saivat maan-myynnistä viisi kertaa enemmän rahaa kuin mitä ne käyttivät maanhankintaan. Kuntien harrastamassa tonttikaupassa ei ole kysymys rahastuksesta, vaan myynnistä saadut tulot sisältävät ne kustannukset, joita kaupunki on panostanut raakamaan kaavoitukseen ja kun-nallistekniikan rakentamiseen. Maanhankinta-menojen osuutta laski puolestaan maankäyttö-sopimuksien yleistyminen. Yleiskuva kuntien maanomaisuuden muodostumisesta vastaa hy-vin Jyväskylän kaupungin tilannetta. Kaupunki käytti 1970- ja 1980-luvuilla vuosittain maan-hankintaan useana vuotena moninkertaisesti enemmän rahaa kuin mitä se sai maan myyn-nistä. Muutos tapahtui vuonna 1989, jolloin asetelma muuttui päinvastaiseksi ja kaupunki saattoi tehdä tulosta maa-alueiden myynnillä.
Tämän jälkeen kaupunki on lukuun ottamatta vuotta 1991 ansainnut maanmyynnistä enem-män rahaa kuin mitä maanhankintaan on käy-tetty. Vuonna 1991 kaupunki käytti maanhan-kintaan poikkeuksellisen paljon varoja, kun se hankki omistukseen alueita muun muassa Val-kealammelta ja Ylämyllyjärveltä.352
Kaupungin kasvusuuntien valinta 1970-luvulla
Jyväskylän kaupungin kehitystä vakavammin hidastavina tekijöinä 1960- ja 1970-luvulla pidettiin raakamaan hankintavaikeuksia, ra-kentajien toiveisiin nähden toisaalta hidasta
kaavoitusta ja kunnallisteknillisten töiden valmistumista ja myös keskustan läheisyy-dessä sijaitsevien vanhojen saneerattavaksi tarkoitettujen asuinalueiden rakennuskieltoja.
1970-luvun puoliväliin mennessä kaupunki oli ajautunut tilanteeseen, jossa nimenomaan asuntolainakelpoisesta kaavoitetusta maasta oli tullut pula.353
1970-luku oli kaupungin historiassa merkit-tävintä lähiörakentamisen aikaa. Etenkin vuo-sikymmenen alussa kaupunki oli tyytyväinen edellisen kymmenen vuoden aikana harjoitet-tuun maanhankintapolitiikkaan – olihan maan-hankinta mahdollistanut peräti kuuden uuden asuinalueen perustamisen. 1970-luvun alkuun mennessä oli Viitaniemen asuinalue valmis-tunut kokonaan, Lohikosken, Kortepohjan ja Kangaslammen asuinalueiden rakentaminen oli alkanut edellisen vuosikymmenen aikana ja jatkui edelleen. 1970-luvun alussa asunto-tuotanto aloitettiin myös Keltinmäessä ja Kel-jonkankaalla.354
Vielä vuosikymmenen puolivälissä asun-totuotantoon tarkoitettujen maa-alueiden riit-tävyyttä pidettiin kohtuullisena, mutta huolta herätti se, että maa-aluereservit uhkasivat
Vielä vuosikymmenen puolivälissä asun-totuotantoon tarkoitettujen maa-alueiden riit-tävyyttä pidettiin kohtuullisena, mutta huolta herätti se, että maa-aluereservit uhkasivat