Keski-Suomen museon kuva-arkisto. Paavo Niutanen.
Oy:n toiminta sijoittui Keljonkankaan asuinalueelle. Pupuhuhdan asuinalueella olivat mukana käytännössä kaikki keskeiset rakennuttajat. Kaupungin kanssa tekemänsä so-pimuksen mukaisesti Jyväskylän Yleishyödyllinen Asuntotuotanto Oy oli keskeinen toimija Kangaslammen-Sulun alueella. Varikolla toimi useita rakennuttajia. Mukana olivat myös suurimmat rakentajat eli Keski-Suomen Sato Oy ja Haka.
1980-luvun alussa suurten rakennuttajien joukkoon pääsivät kiilautumaan muun muassa Rakennustoimisto V. Kostamo Oy, Jyväskylän Asuntosäästäjät ry., Rakennus-toimisto Oiva Berg Ky ja Y. Hämäläinen Oy, jolla tosin oli ollut useita rakennuskoh-teita jo 1970-luvun aikana. Pienille rakennusliikkeille avautui 1970- ja 1980-luvulla kohteita etupäässä saneerattavilla asuinalueilla ja uusien asuinalueiden rakentamisen loppuvaihteen kohteissa. Keski-Suomen Opiskelijasäätiö rakennutti taloja muun mu-assa Myllyjärvellä ja myöhemmin Ristonmaalla. Kuokkalan rakentamisen käynnistymi-nen muutti tilannetta siltä osin, että pientaloalueilla Kekkolassa ja Ristikivessä toimi aivan uusia rakennuttajia, kuten Jyväskylän Pientalot Oy ja Hartiapankkirakentajat.
Julkisuusarvoltaan merkittävän Kuokkalan asuntomessualueen rakentamisesta vas-tasivat pääasiassa perinteiset vaikutusvaltaiset toimijat eli Keski-Suomen Sato Oy ja Haka sekä Jyväskylän Yleishyödyllinen Asuntotuotanto Oy.
Rakennusalan kansainvälistymisestä ja toimijoiden vaihtumisesta huolimatta suur-ten rakennusliikkeiden merkitys kaupungin asuntotuotannossa ei ole muuttunut.
Asuntotuotantokeskusteluissa tapahtui 1980-luvun alussa kuitenkin yksi selkeä pai-nopisteen muutos. Kun rakentaminen pääsi vauhtiin Kuokkalassa, valtuutetut eivät enää puuttuneet siihen, millainen rooli rakennusliikkeillä ja rakennuttajilla oli kau-pungin kehittämissä. 1990-luvun lopussa ja 2000-luvun alussa keskustelu asuntotuo-tantotoiminnan määräysvallasta menetti kokonaan merkityksensä. Kaupunkiseutujen keskinäinen kilpailu on johtanut siihen, että kaupungit pyrkivät parhaansa mukaan säilyttämään johtavien ”ykkösrakentajien” mielenkiinnon paikkakuntaa kohtaan. Kau-pungin tehtävänä on luoda alueesta positiivinen mielikuva ja ylläpitää markkinatilan-netta. Tätä kutsutaan kaupungin ja rakennusalan kumppanuudeksi.
Yksityisen ja julkisen sektorin kumppanuus pitää sisällään ajatuksen, että osapuolet tuntevat toistensa yhteiskunnallisen arvomaailman ja jakavat ainakin jossain määrin samantapaiset yhdyskuntasuunnittelun tavoitteet. 1970- ja 1980-luvuilla Jyväskylän asuntopoliittisessa keskustelussa näkyivät avoimesti kaupunginvaltuuston poliittiset valta-asetelmat ja yleiset yhdyskuntasuunnittelun arvot. Maapoliittisissa ja asuntopo-liittisissa päätöksissä näkyi ennen muuta kaupunginvaltuuston vasemmistoryhmien vaikutusvalta. Vielä 1990-luvun alussa kaupungin yhdyskuntasuunnittelussa painotet-tiin demokraattista tahtotilaa, joka oli markkinavoimien vaikutusvallan ulottumatto-missa. 2000-luvun alun yksityisen ja julkisen sektorin kumppanuusmallilla tavoitel-laan aikaisempaa korkeampaa tuottavuutta ja innovatiivisuutta. Samalla se on tuonut asuntotuotantokentälle globaaleilla markkinoilla toimivat suuryritykset. 2000-luvun alkuvuosien julkinen keskustelu ei ole vielä ottanut kantaa siihen, millaisia jännitteitä kumppanuusmalli tuo pitkäjänteistä suunnittelua ja sosiaalista eheyttä painottavaan yhdyskuntasuunnitteluun.
keen syntyneet niin kutsutut suuret ikäluokat tulivat asunnonperustamisikään. Kun samat ihmiset alkoivat hakeutua työn perässä asutus-keskuksiin, kaupunkien asuntopula alkoi olla todellisuutta. Asuntohallituksen välittämien valtion asuntolainojen merkitys kaupunkien asuntotuotannossa muodostui merkittäväksi, ja Jyväskylässä aravarahoitteinen asuntotuo-tanto ylitti vapaarahoitteisen tuotannon vuon-na 1968. Välittömään asuntopulaan ei muu-toksella ollut vaikutusta, sillä pääosa lainoista meni edellisen vuosikymmenen tapaan omis-tusasuntojen rakentamiseen. Näillä lainoilla pystytettiin Jyväskylässä kuin myös muissa suurissa kaupungeissa lähiöiden uudet asun-to-osakeyhtiöt. 1960-luvulla rakennettujen
aravavuokra-asuntojen määrä oli noin puolet aravalainoilla rakennettujen omistusasuntojen määrästä.377
Vuoden 1965 alueliitoksen merkitystä kau-pungin kehityksen kannalta ei voida liikaa korostaa. Ongelmana oli, että Jyväskylän kau-punki ei omistanut asuintalorakentamiseen soveltuvaa maata, vaan sellaiset alueet olivat pääasiassa yksityisomistuksessa. Jyväsky-län kaupunginjohtajan Veli Järvisen mukaan kaupungin ensisijainen tehtävä ei ollut toimia rakentajana, vaan tarjota rakentajille uusia alueita. Kaupunki ei osallistunut varsinaiseen rakennusbisnekseen, mutta oli mukana arava-lainoitetussa rakennustoiminnassa. Kaupunki oli osakkaana Jyväskylän Haka Oy:ssä ja Jy-Kartta Jyväskylän asumisalueista vuonna 1964.
Lähde: Jyväskylä. Yleiskaava 1968. Kaupunki ja maalaiskunta.
168 Kasvu kaupunkimaiseksi yhdyskunnaksi 169 väskylän Yleishyödyllisessä Asuntotuotanto
Oy:ssä. Järvinen korosti hyvän kaupunkisuun-nittelun ja asemakaavoittamisen merkitystä, jolloin uusien asuinalueiden rakentaminen oli mahdollista kohtuullisin kustannuksin rasit-tamatta sen enempää yksityisiä rakennusfir-moja, kaupunkia ja alueelle muuttavia uusia asukkaita.378
Asukkaiden arkipäivään konkreettisesti vaikuttanut asuntotuotanto, tuotannon kun-nallinen suunnittelu ja niistä käydyt poliittiset keskustelut muodostuivat yhtä lailla kärjek-käiksi ja poliittisia rintamalinjoja jakavaksi kuin vuosittaiset talousarviokeskustelutkin.
Lakisääteisiä, viisivuotiskausiksi laadittavia ja kerran vuodessa tarkistettavia asuntotuo-tanto-ohjelmia moitittiin usein toiveiden tyn-nyriksi, jotka täyttyivät varsinkin vaalien alla.
Asuntotuotanto-ohjelmille ei asetettu talou-dellisia kehyksiä. Valtuustoryhmien
edusta-jilla oli toisistaan poikkeavat käsitykset siitä, miksi Jyväskylässä oli vakava asuntopula ja mitä asialle olisi pitänyt tehdä. Taustasyitä asuntopulalle löydettiin toisaalta kaupungin ohjaamasta tehottomasta maapolitiikasta ja kunnallistekniikan rakentamisesta ja toisaalta niin kutsutusta grynderirakentamisesta. Val-tuuston kokoomuslaiset edustajat vastustivat kaupungin kaikenlaista sekaantumista raken-tamiseen ja katsoivat, että kaupungin pitäisi harkita, missä tapauksissa se pitää kiinni kaa-voittamisvelvollisuudestaan. Vastaavalla ta-valla valtuuston vasemmistoryhmät katsoivat, että kaupunki tarvitsi asuntotuotantosuunnitel-mia ja vastuunkantoa kaavoittamisessa ja että kaupungin tuli osallistua nimenomaan vuokra-asuntotuotantoon. Samat teemat olivat esillä, kun valtuutetut keskustelivat vuonna 1974 Jyväskylän kaupungin asuntopoliittisesta oh-jelmasta.379
Jyväsjärvi vuonna 1985 ennen Kuokkalan keskustan ja Kuokkalan sillan rakentamista. Alalaidassa siirtolapuutarhan ranta, keskellä Peltoniemi ja taustalla Lutakko ja keskikaupunki.
Kasvukeskuksen asuntotuotantopaineet 1960-luvulta 2000-luvun alkuun
Jyväskylän seudun asuntotuotanto on toi-sen maailmansodan jälkeen keskittynyt hal-linnolliselta alaltaan ahtaaseen Jyväskylän kaupunkiin. Ilmiö on yleinen koko maassa.
Asuntotuotanto on keskittynyt kasvukeskuk-siin. Esimerkiksi Helsingissä rakennettiin 1960-luvun puolivälissä reilusti enemmän kuin puolet kaikista Uudenmaan läänin asun-tohuoneistoista. Tilanne oli samanlainen myös Turussa ja Kuopiossa. Oulun kaupun-gin asuntotuotanto vastasi peräti 70 pro-senttia koko Pohjois-Pohjanmaan alueen asuntotuotantotarpeesta. Jyväskylän osuus Keski-Suomen asuntotuotannosta oli hieman matalampi kuin muualla, noin 40 prosenttia.
Siinä missä muualla Suomessa kasvukeskus-ten asema alueellisessa asuntotuotannossa tasaantui 1970-luvun aikana, Jyväskylässä asuntotuotanto jatkui huomattavan vilkkaa-na. 1980-luvun puolivälissä kasvukeskukset vastasivat noin yhtä kolmasosaa lääniensä asuinhuoneiden tuotannosta.380
Kerrostalovaltaisella Jyväskylällä on vas-tuu seutukunnan vuokra-asuntotuotannosta.
Naapurikunnat ovat puolestaan panostaneet pientalo- ja omakotitalotuotantoon. 1990-lu-vun aikana yhdeksän Jyväskylän seudun ja niin kutsutun kauluskunnan yhteenlasketusta asuntotuotannosta 55 prosenttia rakennet-tiin Jyväskylän kaupungissa. Asukasta kohti lasketussa tuotannossa ainoastaan silloinen vajaan 8000 asukkaan Muurame rakensi suh-teellisesti enemmän asuinhuoneistoja kuin Jyväskylä. 2000-luvun alussa Jyväskylän merkitys yhdeksän kunnan yhteenlasketussa asuntotuotannossa on kasvanut entisestään.
Vuonna 2004 Jyväskylässä myös rakennet-tiin asuntoja asukaslukuun suhteutettuna enemmän kuin muualla. Jyväskylässä on pal-jon pieniä talouksia, ja siksi myös runsaasti pieniä asuintoja. Kaupunkitalouksissa ele-tään kuitenkin varsin väljästi ja naapurikunti-in nähden hyvnaapurikunti-in varustetuissa asunaapurikunti-innoissa.381 Jyväskylässä pienien kerrostaloasuntojen kysyntä on vilkasta, sillä pieniä asuntoja tar-vitsevat kaupunkiin väliaikaisesti asumaan muuttavat opiskelijat. 1900-luvun viimeisten vuosikymmenien aikana kaupungin ikäänty-västä väestöstä on muodostunut uusi tärkeä ryhmä, joka on kasvattanut juuri pieniko-koisten, palveluiden lähelle sijoittuvien
kau-punkiasuntojen kysyntää. Kasvavan kaupun-kiseudun keskuksena Jyväskylässä on pyritty ylläpitämään vuokra-asuntoja ensiasuntona kaupunkiseudulle työpaikan myötä muut-tavalle väestölle.382 Yhtä lailla kuin maapo-litiikasta myös asuntopomaapo-litiikasta on tullut 2000-luvulla kilpailutekijä, joka määrittää omalta osaltaan kaupungin asemaa suhtees-sa muihin kaupunkeihin.383 Asuntopolitiikka on siten osa kaupungin imagonrakentamista ja elinkeinopolitiikka, jolla pyritään hou-kuttelemaan kaupungin keskeisiä toimijoita – asukkaita ja yrityksiä sijoittamaan paikka-kunnalle.
Vaikka Jyväskylän kaupungin asuntotuo-tanto-ohjelmiin kirjatut tuotantotavoitteet jäivät pääsääntöisesti täyttämättä, ohjelmat ohjeistivat kaupungin virkamiehiä selvittä-mään käytettävissä olevan rakennusmaan ja asuntotuotannon mahdollistavien kohdistet-tavien taloudellisten resurssien riittävyyden.
Tarkoituksena oli, että asuntoja rakennettai-siin riittävä määrä, oikeaan aikaan ja oikeaan paikkaan.384
Jyväskylässä valtion tukeman asuntotuo-tannon osuus vastasi 1960- ja 1970-luvun vaihteessa noin puolta kokonaistuotannosta.
1970-luvun loppupuolella kaupungin asunto-tuotanto perustui jo valtaosaltaan valtion tu-keen. Aravarakentamisen huippukausi olikin juuri 1970-luku385, mikä näkyi myös Jyväs-kylässä, jossa tuotannon volyymi oli histori-allisen korkealla juuri 1970-luvun alkupuo-liskolla. Tuotannon lisääntyminen kosketti myös vuokra-asuntotuotantoa. Jyväskylässä, kuten myös muualla aravarakentamisella saatiin aikaiseksi lähiöiden asunto-osakeyh-tiötalojen lisäksi runsas määrä opiskelija-asuntoja, kerrostalovuokra-asuntoja ja myös omakoti- ja rivitalorakentamista.386
Jyväskylässä kaupungin väkiluvun kasvun tasaantuminen 1970-luvun loppua kohden vaikutti asuntotuotantokeskusteluun niin, että keskustelun painopiste siirtyi määräl-lisistä tavoitteita laadullisiin kriteereihin.
Tavoitteeksi tuli aikaisempaa erilaisissa elä-mäntilanteissa elävien asukkaiden toiveita palvelevan monipuolisemman asuntotuo-tannon aikaansaaminen. Väkiluvun kasvun tasaantumisen oletettiin helpottavan asunto-pulaa, mutta uudeksi huolenaiheeksi nousi pelko siitä, että väestönkasvun taantuminen heikentäisi kaupungin teollisuuden elinkei-noelämän kehittymistä. Jyväskylän
kaupun-Keski-Suomen museon kuva-arkisto. Rismo Virpimaa.
gin harjoittamassa asuntotuotantopolitiikassa nivoutuivat keskenään 1970-luvulta lähtien sosiaalipoliittiset ja elinkeinopoliittiset ta-voitteet.
Elintason kohoamisen myötä herännyt keskustelu asuinympäristön laadullisten kriteereiden huomioimisesta liittyi vuon-na 1976 valmistuneeseen valtakunvuon-nalliseen asunto-ohjelmaan, jota ei koskaan vahvis-tettu, mutta jolla oli laaja välillinen yhteis-kunnallinen vaikutus. Laadullisten kriteerien esille nostaminen oli vastareaktio edellisen vuosikymmenen kaupunkilähiöissä toteute-tulle massiiviselle elementtirakentamiselle.
Pientalorakentamisen ajattelumallia levitti-vät muun muassa 1970-luvun alusta lähtien järjestetyt asuntomessut.387
Kaupunginvaltuuston asuntotuotantokes-kusteluissa painottuivat tuotannon määräl-linen taso, asuntojen hallintamuoto ja talo-tyyppi. 1970-luvun aikana uusien asuntojen tarve lisääntyi, vaikka kaupungin väkiluku ei olisi noussut.388 Elintason nousun myötä vaatimukset asuntojen varustetasosta ja asu-misväljyydestä kasvoivat. Uudenlaiset käsi-tykset kohtuutasoisesta asumisesta vauhdit-tivat vanhojen huonokuntoisten asuntojen poistumaa. Asuntotuotantokeskustelu oli ollut perhenäkökulmaista ja perhekuntien tarpeista lähtevää, vaikka pienet taloudet ja heidän tarpeittensa mukaiset pienet asunnot kasvattivat kysyntää. Asuntotarpeen mitoi-tuskysymyksiä jouduttiin Jyväskylässä sel-vittämään aikaisempaan perusteellisemmin 1970-luvun puolivälissä, jolloin kaupunki alkoi kaavoittaa Kuokkalan uutta kaupun-ginosaa. Uuden kokonaisen kaupunginosan rakentaminen herätti ihmettelyä myös Jy-väskylän ulkopuolella. Kaupungin yleiskaa-va-arkkitehti Timo Valtakari joutui useaan kertaan vastaamaan kysymykseen, mistä Jyväskylä saisi asukkaita uudelle laajalle asuinalueelle?389
Omalta osaltaan asuntotuotannon moni-muotoisuuden mahdollisuuksien lisäämiseen vaikutti juuri Kuokkalan suunnittelun käyn-nistyminen. Asuntotuotannon määrälliset ta-voitteet säilyivät silti Jyväskylän kaupungin päähuolenaiheena. Siitä piti huolen muun muassa olemassa olevan rakennuskannan vanheneminen ja asuntojen suuri poistuma.
Rapistuvia asuinalueita olivat muun muassa Tourulan, Halssilan, Mattilanpellon ja Ni-sulan pientaloalueet.390
Kansantalouden laskukausi 1970-luvun lopussa johti asuntomarkkinoiden hiljene-miseen ja muuttoliikkeen vähentyhiljene-miseen seuraavan vuosikymmenen alussa. Tämä merkitsi sitä, että valtio supisti aravalai-noitettua uustuotantoa 1980-luvun alussa.
Kaupungin asuntopoliittisessa keskustelussa nähtiin, että valtio oli harjoittamallaan tu-kipolitiikalla heikentänyt Jyväskylän kun-takohtaisia kiintiöitä epäreilulla tavalla.
Jyväskylän kaupungin kasvuennusteet oli asetettu kaupungin näkökulmasta liian alhai-siksi.391 Suhdannekehitys peilautui myös Jy-väskylän kaupungin uuden kaupunginosan, Kuokkalan, rakentamiseen. Spekulaatiot aravarakentamisen hintakriisistä viivästytti-vät rakennuskohteiden käynnistymistä use-alla vuodella. Asuntotuotannon aallonpohja koettiin Jyväskylässä vuonna 1986, jolloin uusia asuntoja rakennettiin hieman päälle 500. Edellisen kerran tuotanto oli ollut yhtä alhaisella tasolla 1960-luvun puolivälissä.
Kuokkalaan sijoittuvan rakennustoiminnan keskeinen vauhdittaja oli Kuokkalan sillan valmistuminen vuonna 1989.392
1980-luvun aikana Jyväskylässä, kuten myös muualla, vuokra-asuntojen rakenta-minen hiljeni entisestään. Samanaikaisesti vapaarahoitteisen tuotannon määrä kasvoi aravatuotantoon verrattuna. Omistusasun-non hankkimista vauhdittivat suotuisa ta-loudellinen kehitys, minkä lisäksi toisaalta asuntolainojen korkojen verovähennysoike-us ja toisaalta voimakas inflaatio painoivat asuntolainojen korot negatiivisiksi. Omis-tusasumisen yleistymisen vuoksi 1980-lukua onkin luonnehdittu asumisen privatisoitumi-sen vuosikymmeneksi.393
Asuntorakentaminen vilkastui Jyväskyläs-sä 1980-luvun lopussa ja on ollut 1990-luvun alkupuoliskon notkahduksen jälkeen toisen kasvukeskuksen, Oulun, kanssa 2000-luvun alkuun saakka muihin suuriin kaupunkeihin verrattuna vilkasta. Runsaasta asuntotuotan-nosta huolimatta Jyväskylän kaupungin sekä vuokrataso että omistusasuntojen neliöhinnat ovat olleet maan huippuluokkaa. Tämä ei ole vähentänyt kaupungin vetovoimaa suomalais-ten silmissä, vaan Jyväskylä sijoitetaan mieli-pidemittauksissa asuin- ja kasvuympäristönä kaupunkien kärkikaartiin.394
Rahan vapautuminen 1980-luvun lopus-sa näytti luovan asuntotuotannolle suotuilopus-sat edellytykset. Tämän oletettiin tasoittavan
valtion lainoittaman asuntotuotannon tem-poilevuutta ja spekulatiivista luonnetta, mikä oli johtanut siihen, että asuntotuotannon vaihtelut vuositasolla saattoivat olla suuria.
Jyväskylässä uusien asuntojen tuotanto nou-sikin voimakkaasti 1980- ja 1990-lukujen vaihteessa. Asuntomarkkinoiden ylikuumen-tuminen ja sitä välittömästi seurannut talou-dellinen lama 1990-luvun alussa lamauttivat hyvin alkaneen kehityksen.395
Myös Jyväskylässä 1990-luvun alussa asuntomarkkinat hiljenivät. Kaupungissa oli runsaasti myymättömiä asuntoja. Vuosi-kymmenen asuntotuotannon aallonpohja oli vuosi 1995. Asuntomarkkinoiden hiljentymi-sen taustalla oli hintojen nousun aiheuttama rahoitustarpeen kasvu, markkinakorkojen kohoaminen ja korkojen verovähennyse-tuuden reaalinen supistuminen. 1990-luvun alussa kaupunki tarkistikin asuntotuotanto-ohjelmaansa ja pyrki luomaan uudenlaisen strategian, jolla pyrittiin irti valtion tukitoi-mien liiallisesta vaikutuksesta. Tavoitteena oli ottaa asuntotuotannon ohjaus paikallisiin käsiin.396
1990-luvun talouslaman, valtiontalouden kriisin ja pankkikriisin jälkeen suurin muutos asuntotuotannossa on tapahtunut tuotannon rahoitusmuodossa. 2000-luvun alussa val-tion tukeman asuntotuotannon eli aravalai-noitetun tai korkotuetun määrä oli laskenut ja puolestaan vapaarahoitteisen tuotannon määrä noussut. Pääomamarkkinoiden vakau-tuminen ja pääomapulan väistyminen ovat merkinneet sitä, että liikkumatila sosiaalisen asuntotuotannon järjestämisessä lainoituk-sen, korkotuen, avustusten ja takausten osal-ta on lisääntynyt. Kasvukeskuksissa, kuten Jyväskylässä, taloudellinen vaurastuminen ja asumisen keskittyminen ovat merkinneet sitä, että asuntojen hinnat ovat pysyneet korkealla. 1990-luvun taloudellisen laman jälkeinen osakehuoneistojen myyntihintojen lasku taittui Jyväskylässä 1990-luvun puo-livälissä ja hinnat lähtivät voimakkaaseen nousuun vuosina 1996-1997. Jyväskylässä osakehuoneistojen hintojen nousu on jatku-nut 2000-luvun alussa. Tilanne on ollut sa-manlainen myös naapurikunnissa.397
1980-luvun aikana oli asuntopoliittisessa keskustelussa jouduttu tunnustamaan, että Jyväskylällä oli yksittäisenä kuntana vain vähän mahdollisuuksia vaikuttaa asunto-tuotannon toimintaympäristön muutoksiin,
huonosti ennustettaviin suhdanteisiin, asun-totuotannon spekulatiiviseen luonteeseen ja ennen kaikkea asuntojen saatavuuteen. Pai-kallista asuntotuotantoa ja asuntopolitiikka hallitsivat valtion tukitoimet ja veropäätök-set. Jyväskylässä valtion tukitoimet vaikut-tivat 1990-luvulla yksinomaan positiivisesti, ja kaupunki pystyi mukaan laskien pahimmat lamavuodet ylläpitämään tavoitteiden mu-kaista korkeaa asuntotuotantotasoa.
1990-luvun alussa toteutuneet asuntohal-linnon ja -rahoituksen uudistaminen johti-vat siihen, että lakisääteisistä kunnallisista asunto-ohjelmista luovuttiin vuonna 1993.
Jyväskylässä on asuntotuotannon tarkastelua jatkettu vuosittain laadittavan tilannekatsa-uksen muodossa. 1990-luvun alussa Jyväs-kylän kaupungin asuntopolitiikkaa haluttiin muuttaa aikaisempaa pitkäjänteisemmäksi.
Muutoksen keskeiseksi voimaksi nostettiin tahto, johon markkinavoimilla ei saanut olla vaikusta. Tahto nimettiin yhteiskunnalliseksi vastuuksi.398
Tätä tahtotilaa nostattivat yhteiskunnalli-set tukitoimet, sillä 1990-luvun alussa valtio alkoi entistä voimakkaammin tukea vuokra-asuntotuotantoa, jota vauhditettiin lainajär-jestelmän muutoksilla. Valtio purki myös aikaisemmin vuokra-asuntojen tarjontaa vähentäneen vuokrasääntelyn uusien vuok-rasuhteiden osalta. Uutena asuntohallinta-muotona esiteltiin asumisoikeusjärjestelmä.
Kaupungin asuntopoliittisen linjauksen mu-kaisesti Jyväskylään kaavailtiin tuotettavaksi 100 asumisoikeusasuntoa vuosittain vuodes-ta 1992 lähtien.399 Asumiskustannuksia kui-tenkin lisäsi uuden kiinteistöveron käyttöön-otto.
2000-luvun alussa rakentaminen jatkui vilkkaana Kuokkalassa ja Lutakossa. Asun-to-ohjelmiin kirjattujen tavoitteiden mukai-sesti kaupungissa rakennettaisiin vuosittain 800–900 uutta asuntoa. Tämä tavoite on suu-rin piirtein myös saavutettu. Asuntorahaston tuella on ollut 2000-luvun alussa edelleen merkittävä vaikutus asuntojen uustuotannos-sa Jyväskylässä. 2000-luvun alusuustuotannos-sa yli puolet uustuotannosta on ollut ara-tuotantoa. On-gelmana on, että ara-tuotanto ei ole viimeis-ten vuosien aikana ollut korkeaan korkotason vuoksi yhtä kilpailukykyistä kuin vapaara-hoitteinen tuotanto, joten kaupungin on va-rauduttava tilanteeseen, jossa ara-tuotannolle on löydettävä korvaavia rahoitusmalleja.400
172 Kasvu kaupunkimaiseksi yhdyskunnaksi 173
Lähde: Jyväskylän kaupunki. Keskushallinto. Matti Tuosa 2007.
Seudullinen asuntotuotanto 1990-luvulla ja 2000-luvun alussa
Jyväskylä osallistui vuosina 1991–1993 val-takunnalliseen asunto-ohjelmien kehittämis-hankkeeseen, jossa pohdittiin kuntien asunto-ohjelmien ja kuntasuunnitelmien suhdetta eli taloudellisia kehyksiä ja seudullisia yhteis-työkysymyksiä. Seudullisen yhteistyön lisää-misessä keskeisenä uudistuksena oli valtion asuntolainoituksen muuttuminen niin, että seutukunnat saivat entistä enemmän vastuu-ta asuntotuovastuu-tantonsa kehittämisessä ja ennen kaikkea seutukunnalle suunnattujen tukira-hojen jakamisessa. Seudullisella yhteistyöllä halutaan 2000-luvun alussa tehostaa yhteisten voimavarojen käyttöä muun muassa
viran-omaistehtävissä ja neuvonnassa. Yhteisessä asunto-ohjelmassa kunnat haluavat korostaa yhteisten asuntomarkkinoiden merkitystä.
Seutukunta haluaa tarjota erilaisia asumis-muotoja ja -vaihtoehtoja. Yhteisellä ohjelmalla kunnat taistelevat myös asunto-markkinoiden eriytymistä vastaan ja alueen kaikkien osien elinvoimaisuuden säilymisen puolesta.401
Seudullisella asuntotuotantoyhteistyöllä on ollut 2000-luvun alusta lähtien konkreettinen merkitys ennen kaikkea kaupungin tavoitte-lemien uusien asuinalueiden suunnittelussa.
Kysymyksessä ovat olleet Majanoron alueen osayleiskaava, joka ulottuu Muuramen kunnan puolelle. Jyväskylän Taulumäen ja Jyväskylän maalaiskunnan Palokankeskuksen välille on 0
200 400 600 800 1000 1200 1400 1600
1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003
2 vapaarahoitteiset asunnot
1 arava- ja korkotukiasunnot
Jyväskylän kaupungin asuntotuotanto rahoitusmuodon mukaan vuosina 1961–2005
vuonna 2006 suunnitteilla uusi 2600 asukkaal-le mitoitettu asuinalueiden ketju. Kaupungin suunnasta alue alkaa Tuomiojärven entisestä leirintäalueesta, nykyisestä Kivelänrannas-ta.402 Suunnittelualueeseen kuuluvaa Manni-lan kaavoitusta tarkastellaan osana Jyväsky-län maalaiskunnan marketalueen ympäristön lisärakentamista. Huomion kohteena ovat en-nen muuta liikennettä ja maankäyttöä koske-vat asiat. Jyväskylän kaupunki ja Jyväskylän maalaiskunta ovat tarkastelleet asemakaava-suunnittelun yhteistyömahdollisuuksia muun muassa Palokankaan työpaikka-alueella ja Su-luntien asuinalueella.
Jyväskylän kaupungin ja naapurikuntien kaavoitusyhteistyöllä on pitkät perinteet.
Vuoden 1968 yleiskaava oli kaupungin ja maalaiskunnan yhteinen. Vuonna 1970 kau-punki, maalaiskunta, Laukaa, Muurame ja Säynätsalo perustivat yhteisen Jyväskylän
seudun yleiskaavatoimikunnan ja sen alai-seksi yleiskaavatoimiston. Tässä muodos-sa yhteistyö päättyi vuonna 1974, jolloin yleiskaavatoimisto siirtyi kaupungin ase-makaavaosaston osaksi. Yleiskaavatoimi-kunnan työtä jatkettiin vuoden 1975 alusta Keski-Suomen seutukaavaliiton Jyväskylän kaupunkiseudun aluetoimikunnan puitteis-sa.403 Kuntien kaavoituksesta vastaavien virkamiesten yhteistyö on jatkunut muun muassa seutukuntaa koskevassa suunnit-telutyössä. Seudullisen kaavasuunnittelun suurimpia haasteita on ollut pohtia, miltä seutukunta näyttää tulevaisuudessa seuraa-vien vuosikymmenien päästä.404 Seudulli-nen yhteistyö ei ole poistanut Jyväskylän kaupungin asuntokatsauksien tarpeellisuut-ta, sillä asuntotuotannon tarpeet ja -rakenne poikkeavat toisistaan kaupungin ja sitä ym-päröivien kuntien kesken.
Vuokra-asuntojen suhteellinen osuus kaupunginosien kaikista asuinhuoneistoista Jyväskylässä vuonna 1980
Kaupunginosa Vuokra-asuntoja
% Kaikki
asuin-huoneistot (lkm)
Keskusta 26,6 5 652
Mattilanpelto 28,6 1 031
Mäki-Matti 20,5 2 216
Kypärämäki 36,4 1 475
Nisula 33,4 1 585
Lohikoski 20,1 1 550
Kangasvuori-Pupuhuhta 46,8 1 770
Halssila 22,5 2 024
Kortepohja 12,9 1 997
Keltinmäki 14,4 2 030
Kangaslampi 45,0 1 584
Yhteensä 27,9 22 914
Lähde: Väestö- ja asuntolaskenta 1980 Jyväskylä. Jyväskylän kaupungin tutkimuksia 51/1983. Taulukko 47. Asuinhuoneistot hallintamuodon mukaan 1970 ja 1980. Kaupun-ginosat, joissa yli 1000 asuinhuoneistoa.
Kaupungin asuntotuotannon historiallinen vinoutuma
Valtion toimilla oli merkittävä vaiku-tus siinä, että kasvukeskuksissa yksityiset vuokra-asuntomarkkinat alkoivat hiljentyä 1960-luvulla. Vuonna 1953 säädettiin ara-vakerrostalon keskimääräiseksi huoneiston pinta-alaksi 53 neliömetriä, jolloin asunnon hankinta tuli mahdolliseksi entistä useam-malle taloudelle. Vuokra-asuntojen tarjontaa tehosti se, että asunnonomistajilla oli mah-dollisuus saada vuokratuloista kymmeneksi vuodeksi verohuojennusta. Tätä etua alettiin kuitenkin rajoittaa vuodesta 1964 lähtien.
Toinen ennen kaikkea sijoittajien vuokraus-intoa laimentanut laki tuli voimaan vuonna 1967, jolloin vuokria alettiin säädellä. Vuok-ratuottojen supistumisen vaikutukset tulivat esille 1970-luvulla, jolloin yksityiset vuokra-nantajat alkoivat myydä asunto-osakkeitaan.
Samalla yksityisten vuokra-asuntotuotantoon suunnatut pääomasijoitukset alkoivat vähen-tyä.405 Kannattamattomaksi tulleet yksityiset
vuokra-asuntomarkkinat harmittivat luon-nollisesti asuntosijoittajia, ja eräiden arvioi-den mukaan Jyväskylässä oli 1970-luvulla ja 1980-luvun alussa noin tuhatkunta asuin-huoneistoa tyhjillään, koska asunnonomista-jat eivät olleet enää kiinnostuneita pitämään vuokralaisia.406
Muiden kaupunkien tavoin Jyväskylän asuntokanta oli 1950-luvulla selvästi vuokra-asuntovoittoinen. Tilanne muuttui seuraavan vuosikymmenen aikana. 1950-luvun lopun ja 1960-luvun voimakas väestönkasvu joh-ti siihen, että seuraavien vuosikymmenien aikana kaupungissa tarvittiin jatkuvasti uu-sia asuntoja. Ensimmäisten asuntotuotanto-ohjelmien ongelmana oli, että kaupungilla ei ollut olemassa asuntorekisteriä, joka olisi kertonut asunnontarvitsijoiden määrän ja sen minkä tyyppisiä asuntoja eniten kysyttiin.
Vuoden 1980 väestö- ja asuntolaskenta osoit-ti sen, joka oli ollut pitkään yleisessä osoit-tiedossa – vuositasolla kaupungin asuntotuotanto oli jatkuvasti alle kysynnän ja sosiaalista asunto-tuotantoa eli vuokra-asuntoja oli tarjolla liian Vuokra-asuntojen suhteellinen osuus kaupunginosien kaikista
asuinhuoneistoista Jyväskylässä vuonna 2003
Kaupunginosa Vuokra-asuntoja % Kaikki asuinhuoneistot (lkm)
Kantakaupunki 47,3 % 15 292
Kypärämäki-Kortepohja 53,2% 5 917
Lohikoski-Heinälampi 31,1% 2 265
Huhtasuo 60.9% 4 571
Kuokkala 55,0% 7 589
Keltinmäki-Myllyjärvi 49,9% 3 682
Keljo 27,5% 1 829
Halssila 35,1% 2 615
Säynätsalo 28,1% 1 525
Yhteensä 47,3% 45 316
vähän. Myös pientalotuotannon vähäisyyttä pidettiin ongelmana.
Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen osuutta 1970-luvulla vähensivät myös edellä mainit-tu asuntolainotetmainit-tujen osakehuoneistojen siir-tyminen omistajan käyttöön sekä pientalojen lisähuoneistojen yhdistäminen päähuoneis-toon. Vuokra-asuntojen siirtyminen omista-jien käyttöön näkyi erityisen hyvin kaupun-gin keskustassa, jossa uutta asuntotuotantoa oli vain vähän, mutta jossa vuokra-asuntojen
Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen osuutta 1970-luvulla vähensivät myös edellä mainit-tu asuntolainotetmainit-tujen osakehuoneistojen siir-tyminen omistajan käyttöön sekä pientalojen lisähuoneistojen yhdistäminen päähuoneis-toon. Vuokra-asuntojen siirtyminen omista-jien käyttöön näkyi erityisen hyvin kaupun-gin keskustassa, jossa uutta asuntotuotantoa oli vain vähän, mutta jossa vuokra-asuntojen