Pasi Pipatti, Risse Koponen, Anne Korpi Senaatti-kiinteistöt
TIIVISTELMÄ
Senaatti-kiinteistöt on kehittänyt osana ennakoivaa sisäolosuhdetoimintaohjelmaa rakennuskatsastusmallin. Rakennuskatsastuksissa katsastetaan kohteen rakenteet ja ilmanvaihto kokeneiden rakennusterveysasiantuntijoiden toimesta. Rakennuskatsastuksia tehtiin 2017 aikana noin 100 Senaatti-kiinteistöjen rakennukseen.
Rakennuskatsastusmalli on osoittautunut alkuvaiheen kokemusten pohjalta toimivaksi ja tehokkaaksi tavaksi kerätä suuresta kiinteistömassasta sisäolosuhteisiin vaikuttavien teknisten seikkojen tilannekuva yhteismitallisessa muodossa. Rakennuskatsastusten tulosten perusteella voidaan kohdentaa rakennusten huoltoa, kunnossapitoa ja peruskorjauksia.
JOHDANTO
Perinteiset kuntoarviot eivät ole tuottaneet riittävän systemaattista tietoa Senaatin rakennusten sisäilmariskeistä /1/. Kuntoarvioita ei ole tehty systemaattisesti koko kiinteistökantaan ja kuntoarvioiden raportit ovat yleensä tekstimuodossa, jolloin niiden hyödynnettävyys suuressa kiinteistömassassa on vaikeampaa.
Senaatti-kiinteistöt on otattanut vuoden 2017 aikana käyttöön itse kehittämänsä rakennuskatsastusmallin. Rakennuskatsastusmalli on esitelty Sisäilmastoseminaarissa vuonna 2017 /2/. Rakennuskatsastuksissa katsastetaan kohteen rakenteet ja ilmanvaihto kokeneiden rakennusterveysasiantuntijoiden toimesta 3-4 vuoden välein. Katsastus tuottaa numeerisen arvosanan sisäilmaolosuhteiden kannalta merkittävien rakenneosien ja ilmanvaihtolaitteiden kunnosta. Senaatti-kiinteistöjen tavoitteena on jatkossa tehdä säännölliset rakennuskatsastukset merkittävimpään kiinteistökantaansa.
RAKENNUSKATSASTUSMALLISSA TARKASTELTAVAT ASIAT JA NIIDEN ARVOSTELUASTEIKKO
Rakennuskatsastuksessa tarkastelun kohteiksi (Kuva 1) on valittu sisäilmaan vaikuttavia rakenneosia ja iv-järjestelmän osia.
Tarkastus painottuu:
• rakenteiden ja rakennusosien kuntoon ja vaurioihin
• sisäilmaan vaikuttaviin tekijöihin
• korjausten kiireellisyyteen
• riskivaikutuksiltaan merkittäviin asioihin
• sisäilmaolosuhteisiin.
Kuva 1. Rakennuskatsastuksessa tarkasteltavat asiat
Arvostelun pääperiaatteet ovat: Arvosteluasteikon luokka 5 kuvaa uutta rakennetta, joka on normaalia riskittömämpi/parempi. Luokka 4 on uudehko rakenne. Luokka 3 on normaali rakenne ikä ja ominaisuudet huomioiden, kuitenkin niin että tulokseen voi liittyä lisätutkimustarve. Luokka 2 on tutkimustarve tai mahdollinen korjaustarve tai terveyshaitta ja luokka 1 on kiireellinen/laaja korjaustarve tai terveyshaitta.
Pääperiaatteiden lisäksi arvostelussa huomioidaan katsastuskorttien rakenneosakohtainen ohjeistus. Jokainen rakenne- ja iv-osa tarkastellaan ja arvioidaan erikseen ja lopuksi yksittäisistä arvosanoista lasketaan yksi kyseisen katsastuksen kokonaisarvosana.
Rakenneosakohtaiset arvosanat 1 ja 2 johtavat automaattisesti jatkotoimenpiteisiin (lisätutkimuksiin ja/tai korjauksiin) ja niiden jälkeen toteutettavaan uusintakatsastukseen, joka on tehtävä vuoden sisällä.
Rakennuskatsastusten tulokset raportoidaan Senaatti-kiinteistöjen ja Granlund Oy:n yhteistyössä kehittämän auditointityökalun avulla. Auditointityökalu on osa Granlund Manager -ohjelmistoa.
Katsastusten tuloksena saadaan
- rakenne- ja iv-osille arvosanat,
- toimenpiderajan ylittävät tulokset kommentoituna,
- tarvittaessa valokuvia toimenpiderajan ylittävistä rakenneosista, - erillismaininnat
- huollolliset nopeasti korjattavat viat ja puutteet,
- välittömästi korjattavat rakenteet, jotka eivät kuulu kiinteistöhuoltosopimuksen piiriin,
- suunnittelua ja rakennuttamista vaativat laajemmat tutkimus- ja korjaustarpeet, jotka viedään PTS-suunnitelmaan sekä
- tarvittavat lisätutkimukset riskin laajuuden ja vakavuuden selvittämiseksi.
Ensimmäiset rakennuskatsastukset tehtiin 2017 yhteensä 97 rakennuksessa siten, että rakennekatsastukset saatiin toteutettua 90 rakennuksessa ja ilmanvaihtokatsastukset 86 rakennuksessa. Yhteensä 18 rakennuksessa tehtiin vain toinen katsastuksista. Vuoden 2017 katsastuksissa katsastettiin yhteensä 3071 rakenne- ja ilmanvaihtojärjestelmän osaa.
Kaikki katsastettavat rakenneosat eivät esiintyneet kaikissa katsastetuissa rakennuksissa eli osassa katsastuksissa ei arvioitu kaikkia 35 mahdollista rakenneosaa.
ENSIMMÄISTEN RAKENNUSKATSASTUSTEN TULOKSIA Ankara malli
Ensimmäisellä katsastuskierroksella mukana oli paljon kohteita, joissa oletettiin olevan eniten poikkeamia ja siten malli toimi joissakin kohteissa sisäilmaongelmatapausten esiselvityksenä. Tämä tietoinen valinta saattoi jonkin verran vaikuttaa keskimääräisiin katsastustuloksiin. Ennalta heikkokuntoisimmiksi arvioidut rakennukset saivat rakennuskatsastuksissa keskimääräistä huonompia arvosanoja. Toisaalta taas vastavalmistuneiden uudisrakennusten ja viime vuosina peruskorjattujen kohteiden rakennuskatsastuksissa todettiin vain yksittäisiä hylättyjä rakenneosia. Tämä tulos oli toki odotettavissa, mutta toisaalta se vahvistaa katsastusmallin toimivan loogisesti
keskiarvotulosten osalta.
Yksittäisten sisäilmaan vaikuttavien tekijöiden osalta saatiin arvokasta lisätietoa siitä, mihin rakenneosiin korjaustoimia tulisi kohdentaa, jotta rakennusten sisäilman laatua ja käyttäjätyytyväisyyttä voidaan parantaa.
Yleisenä havaintona katsastusmallin tuloksista voitiin päätellä, että katsastusasteikko on melko ankara, koska yksittäinen rakennusosakohtainen arvosana 1 tai 2 aiheuttaa koko katsastuksen hylkäyksen ja uusintakatsastustarpeen. Arvosanan 1 tai 2 saaneiden rakenneosien jatkotoimet voivat olla hoidettavissa ääritapauksissa joko nopealla huollollisella toimenpiteellä tai toisaalta jotkut havaitut asiat voivat johtaa jopa rakennuksen aikaistettuun peruskorjaukseen.
Katsastusmallissa arvosanoja ei ole tällä hetkellä painotettu millään tavalla. Laaja ja suuritöisesti korjattava havainto ja helposti huollollisin toimenpitein korjattava havainto vaikuttavat arvosanoihin samalla painoarvolla. Senaatti-kiinteistöjen tavoitteena on joka tapauksessa hoitaa kaikki arvosanan 1 tai 2 saaneet havainnot kuntoon nopealla
aikataululla ja täten painokertoimia ei ole lähdetty katsastusmalliin rakentamaan.
Arvosanan 2 saanut havainto tarkoittaa tutkimustarvetta tai mahdollista korjaustarvetta tai terveyshaittaa. Arvosanan 2 saaneista havainnoista olettavasti osa poistuu lisätutkimusten kautta, jos esim. mahdollinen riskirakenne-epäily todetaan jatkotutkimuksissa
aiheettomaksi.
Tuloksia
Keskimääräiset vuoden 2017 kaikkien katsastusten katsastusarvosanat olivat IV-katsastuksessa 3,07, rakenneIV-katsastuksessa 3,10 ja kokonaisarvosanojen keskiarvoksi saatiin näin ollen 3,09. Paras yksittäinen kokonaisarvosana oli 4,76 ja heikoin 2,15.
Katsastetuista rakennuksista löydettiin kohdekohtaisesti keskimäärin 1,7 kpl arvosanan 1 saaneita rakenneosia ja 7 kpl arvosanan 2 saaneita rakenneosia. Arvosteltavia rakenneosia yhdessä rakennuskatsastuksessa on yhteensä 36 kpl. Tulosta tarkasteltaessa on
huomattava, että ensimmäisellä katsastuskierroksella oli tietoisesti mukana paljon kohteita, joissa oletettiin olevan eniten poikkeamia.
Noin 100 katsastetusta rakennuksesta 9 selvisi rakennuskatsastuksesta täysin ilman jatkotutkimus- tai korjaustarpeita. Yhteensä 39 rakennuksessa oli enintään viisi jatkotoimia vaatinutta havaintoa (arvosana 1 tai 2). Vastaavasti 20 heikoimmasta katsastetusta rakennuksesta löytyi keskimäärin 19 jatkotoimia vaatinutta havaintoa (arvosana 1 tai 2).
Katsastuksissa katsastettiin yhteensä 3071 rakenneosaa, ja välitöntä korjausta vaativia havaintoja niistä oli 166 kpl (Taulukko 1). Välitöntä korjausta vaativia rakenneosia oli siten noin 5 % kaikista katsastetuista rakenneosista.
IV-katsastuksessa eniten jatkotoimia vaatineita havaintoja (arvosana 1 tai 2) löytyi seuraavista tarkastelluista LVI 2010 -nimikkeistön mukaisista asioista: G34 Päätelaitteet, G3160 Äänenvaimentimet ja G3432 Ulkosäleiköt ja ulkoilmalaitteet.
Rakennekatsastuksessa eniten jatkotoimia vaatineita havaintoja (arvosana 1 tai 2) löytyi seuraavista tarkastelluista Talo 2000 -nimikkeistön mukaisista asioista: 1242 Ikkunat, karmit, puitteet, lasituslistat, vesipellit; 1263 Vesikatteet, aluskate, kattokaivot ja 1220 Alapohjat.
Senaatti-kiinteistöjen rakennekatsastusten tulokset ovat hyvin samansuuntaisia kuin Tampereen teknillisen yliopiston tekemissä 47 suomalaisen koulurakennuksen
kosteusteknisissä kuntotutkimuksissa, joissa todettiin, että suurin osa koulurakennusten akuuteista vaurioista kohdistui vaakarakenteisiin (64,7 %). Todennäköisimmin
vaurioitunut rakenne oli maanvastainen alapohja (43 % vaurioista) /3/.
Senaatti-kiinteistöjen katsastusmallissa saadut arvosanat 1 ja 2 ovat jatkotoimia vaativia, mutta eivät välttämättä suoraan akuutteja vaurioita.
Taulukko 1. Rakennuskatsastuksen arvosanojen jakaumat 2017 tehdyissä katsastuksissa
POHDINTA
Katsastettujen kohteiden tilanne
Rakennuskatsastukset tuottivat yhteensä 849 toimenpiteitä edellyttävää havaintoa.
Vuoden 2017 katsastusten jatkotoimien seurantaa on jouduttu vielä tekemään excel-pohjaisesti. Katsastusten seurannassa käytettävä tietojärjestelmä tulee saada tukeman jatkotoimenpiteiden etenemisen ja kustannusten seurantaa; tätä kehitystyötä tehdään seuraavaksi.
Ensimmäiset kokemukset rakennuskatsastusmallista ovat osoittaneet katsastusten tuottavan hyvää pohjatietoa kohdentamaan rakennusten huoltoa, kunnossapitoa ja
Katsastusarvosanat
1 2 3 4 5 Yhteensä
Ilmanvaihtokatsastukset 63 297 455 373 64 1252kpl
n = 86 rakennusta 5 % 24 % 36 % 30 % 5 % osuus %
Rakenteiden katsastukset 103 386 705 486 139 1819kpl
n = 90 rakennusta 6 % 21 % 39 % 27 % 8 % osuus %
Rakennuskatsastukset yhteensä 166 683 1160 859 203 3071kpl
n = 97 rakennusta 5 % 22 % 38 % 28 % 7 % osuus %
Huom: Osaan rakennuksista on tehty vain ilmanvaihto- tai rakennekatsastus