Asuntoluottojen määrän yhteys asuntojen hintoihin Suomen kasvukeskuksissa

ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO

Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta Kauppatieteiden laitos

ASUNTOLUOTTOJEN MÄÄRÄN YHTEYS ASUNTOJEN HINTOIHIN SUOMEN KASVUKESKUK- SISSA

Pro Gradu tutkielma Laskentatoimi ja rahoitus Matti Herola 30.11.2021

TIIVISTELMÄ

ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO Tiedekunta

Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta

Yksikkö

Kauppatieteiden laitos Tekijä

Matti Herola

Ohjaaja Markus Mättö Työn otsikko

Asuntoluottojen määrän yhteys asuntojen hintoihin Suomen kasvukeskuksissa Pääaine

Rahoitus ja laskentatoimi

Tutkinto

Maisterin tutkinto

Päivämäärä 30.11.2021

Sivumäärä 69 + 9 Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää, miten asuntovelkojen määrä vaikuttaa Suomen asunto- markkinoihin kuntakohtaisesti. Tutkimuksen empiirisenä aineistona oli Suomen yhdeksän suurimman kaupungin osakeasuntojen keskimääräiset neliöhintatiedot neljännesvuosittain vuosien 2006–2021 väliltä ja niiden kehitystä verrattiin samojen kaupunkien velkatilastoihin, joissa oli saatavilla myös asuntokuntien lukumäärä, tulotiedot ja korkotiedot. Velkatilastot oli- vat vuositasoisia. Tutkimuksen empiirinen osio toteutettiin regressiomallien avulla. Neliö- hinta-aineistoja myös aikaistettiin ja siten pystyttiin selvittämään ennustavatko velkamäärien muutokset asuntojen hintojen muutoksia tulevaisuudessa. Tutkimuksen tulosten perusteella Suomessa asuntovelkojen määrä vaikuttaa positiivisesti asuntojen hintojen kehitykseen. Tut- kimuksessa oli vertailuaineistona myös koko Suomen velkatilastot, mutta niillä ei tulosten pe- rusteella ollut merkitsevää vaikutusta tutkittavien kaupunkien neliöhintoihin.

Tutkimuksen alussa esitellyn aiemman teorian mukaan tutkimuksen tulokset olivat odotetta- via. Viimeisimmän USA:sta alkaneen talouskriisin syynä pidetään asuntoluottojen saatavuu- den paranemista ja finanssikriisin jälkeen asuntoluottojen ja asuntojen hintojen väliseen vai- kutussuhteeseen on kiinnitetty huomiota kohtuullisen paljon myös tieteellisessä tutkimuk- sessa. Asuntomarkkinoiden tutkiminen paikallisena ilmiönä on kuitenkin ollut melko vähäistä ja varsinkin Suomesta vastaavia tutkimuksia löytyy vähän. Aiemman tutkimuksen perusteella asuntojen hintojen muodostumista pidetään paikallisena ilmiönä ja tämän tutkimuksen tu- lokset vahvistavat sitä käsitystä. Aiempiin tutkimustuloksiin verratessa oli mielenkiintoista, ettei keräämäni aineiston perusteella koko Suomen velkatiedoilla ollut ennustavan mallin mukaan lainkaan yhteyttä alueellisiin asuntojen neliöhintoihin.

Pidän tutkimusta onnistuneena ja sen antamia tuloksia huomionarvoisina nykyisessä tilan- teessa, jossa suomalaiset velkaantuvat entistä voimakkaammin ja asuntojen hinnat ovat nousseet korkeiksi varsinkin kasvukeskuksissa. Uusia luottorajoituksia kehitettäessä tulisi kiinnittää huomiota myös alueellisiin ilmiöihin asuntomarkkinoilla. Toisaalta vastaavia tutki- muksia tulisi tehdä laajemmilla aineistoilla, jotta asuntomarkkinoihin vaikuttavia tekijöitä voi- taisiin ottaa kattavammin huomioon.

Avainsanat:

Asuntojen hinnat, asuntovelat, asuntoluoton saatavuus

Sisällysluettelo

1. Johdanto ... 4

1.1 Tutkimuksen lähtökohdat ja motivaatio ... 4

1.2 Tutkimuksen kulku ja rakenne ... 6

2. Asuntojen hintojen muodostuminen ... 8

2.1 Asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavat tekijät ... 8

2.2 Asuntomarkkinoiden tasapainomalli ... 14

2.3 Asuntomarkkinoiden mallintaminen lyhyellä aikajänteellä ... 16

3. Asuntoluottojen yhteys asuntojen hintoihin ja aiempi tutkimus aiheesta ... 21

3.1 Asuntolainan ja asunnon arvon välinen suhde (LTV ratio) ... 21

3.2 Asunto- ja asuntolainamarkkinoiden muutosten vaikutus talouden sykleihin ... 24

3.3 Asuntoluottojen hinnan vaikutus luottojen määrään ja asuntomarkkinoihin ... 28

3.4 Asuntolainojen saatavuuden säätely ja saatavuuden vaikutus asuntomarkkinoihin ... 30

3.5 Tutkimuskysymykset edellä esitetyn teorian perusteella ... 33

4. Tutkimuksen aineisto ja menetelmät ... 35

4.1 Aineisto ... 35

4.2 Tutkimusmenetelmät ... 37

5. Tutkimuksen tulokset ... 45

5.1 Valittujen muuttujien ja asuntojen hintojen yhteisriippuvuus eli korrelaatio ... 45

5.2 Regressiomallit asuntojen neliöhintoihin vaikuttavista tekijöistä ... 47

5.3 Kausaalisuuden tutkiminen aikaistetulla aineostoilla ... 53

6. Tulosten vertailu aiempaan tutkimusnäyttöön ... 64

6.1 Asuntovelkojen merkitys asuntojen hintojen muodostumisessa ... 64

6.2 Asuntojen hintojen muodostuminen paikallisena ilmiönä ... 65

6.3 Velan saatavuuden vaikutus asuntojen hintoihin ... 67

6.4 Tutkimuksen merkitys ja vaikutus makrotalouteen ... 68

7. Yhteenveto ... 70

LÄHDELUETTELO ... 73

Kirjallisuuslähteet: ... 73

Verkkolähteet: ... 76

Lait: ... 77

1. Johdanto

1.1 Tutkimuksen lähtökohdat ja motivaatio

Asunnot ovat merkittävä varallisuuserä niin Suomessa kuin muuallakin maailmassa ja siksi asun- tojen hintojen vaikutus kokonaistalouteen on huomattava. Asuntoja rahoitetaan hyvin usein vel- karahalla ja siksi myös rahoituslaitokset liittyvät asuntomarkkinoihin vahvasti. Rahoituslaitosten myötä asuntomarkkinoihin vaikuttaa myös finanssipolitiikka, koska asuntoluotonannon säänte- lyä pidetään merkittävänä keinona makrotalouden seurannassa ja riskinhallinnassa. Asumisen kustannukset ovat iso osa kansalaisten elinkustannuksista ja toisaalta asumisen laatu liittyy vah- vasti hyvinvointiin, joten asuntojen hintojen kehitystä voidaan pitää myös tärkeänä mikrotalou- dellisena ilmiönä.

Asuntojen hintoihin ja asuntomarkkinoihin liittyviä tutkimuksia on tehty paljon, mutta tutkimuk- set tarkastelevat asuntomarkkinoita usein melko laajasta näkökulmasta. Esimerkiksi edellisen finanssikriisin juurisyyksi on monissa yhteyksissä nähty USA:n avokätinen asuntoluotonanto ja siitä seurannut asuntojen hintojen nopea nousu ja lasku. Asuntojen hinnoilla ja asuntovelka- markkinoilla on tutkimusten mukaan merkittävä vaikutus kansantalouden toimintaan ja jopa glo- baaleihin talouden ilmiöihin, mutta toisaalta vaikutussuhde on kaksisuuntainen ja siten mak- roekonomisten ilmiöiden on todettu vaikuttavan asuntomarkkinoihin (mm. Adams & Füss 2010;

Duca ym. 2010 ja Jordá ym. 2016). Asuntojen hintojen muodostuminen ja kehitys on kuitenkin myös paikallinen ilmiö (mm. Capozza ym. 2002; Green ym. 2004; Laakso 2000; Oikarinen 2015 ja Oikarinen 2018). Asuntojen hintojen kehityksestä paikallisesti Suomessa on kuitenkin saatavilla verraten vähän tutkimustietoa. Tämä johtuu todennäköisesti siitä, että asunnot ovat hyvin hete- rogeeninen joukko rakennuksia ja hintoihin vaikuttavien tekijöiden vakioiminen ja tutkiminen luotettavasti paikallisella tasolla on haastavaa. Suomen kaupungit ovat myös verraten pieniä ja kaupunkikohtaiset tilastot asuntomarkkinoihin liittyvistä tiedoista suppeita, mikä voi myös ai- heuttaa tilastolliseen tutkimukseen haasteita.

Asuntojen hintojen tutkiminen on kuitenkin mielenkiintoista aiheen koskettaessa käytännössä kaikkia kansalaisia. Asuntojen tarkoitus on täyttää ihmisten peruselintarpeita ja voidaan ajatella, että jokaisella ihmisellä on tarve ja pyrkimys löytää omia tarpeita vastaava asunto. Toisaalta asunnot ovat erittäin pitkäkestoisia hyödykkeitä ja niiden varallisuusarvo on korkea, joten myös niiden vaikutus ihmisten elämään on pitkäkestoista ja huomattavaa. Tämän voi huomata kansal- lisella tasolla myös esimerkiksi Finanssivalvonnan antamasta suuresta huomiosta asuntomarkki- noiden toimintaan ja asuntovelkamäärien kehitykseen. Finanssivalvonnan seurannassa on näi- den lisäksi pankkien taseiden kehitys, johon asuntoluotonanto vahvasti vaikuttaa. Näihin tekijöi- hin on viimevuosina kiinnitetty Suomessa entistä enemmän huomiota, koska Suomalaisten koti- talouksien velkaantuminen on jatkunut tasaisesti kasvavana viime aikoina. Asuntoluotonannon kasvua on siksi pyritty hillitsemään erilaisilla rajoituksilla, mutta rajoitusten vaikuttavuudesta on vielä vain vähän luotettavaa tietämystä.

Toisaalta, vaikka asuntojen hinnat ja Suomalaisten velkaantumisaste ovat kasvaneet viime ai- koina selkeästi, on pahemmat ongelmatilanteet pystytty tällä talouden osa-alueella Suomessa välttämään viimeisen kahdenkymmenen vuoden aikana. Edellinen finanssikriisi aiheutti vakavia ongelmia asuntomarkkinoille USA:ssa ja esimerkiksi Espanjassa, mutta Suomessa edellinen ta- louskriisi kosketti enemmän muita talouden osa-alueita, kuin asuntomarkkinoita ja asuntovel- koja. Tästä syystä Suomen voidaan sanoa onnistuneen asuntomarkkinoihin liittyvässä riskienhal- linnassa. Viimeaikaisista onnistumisista huolimatta on relevanttia pohtia, kuinka pitkään Suomen kotitalouksien velkaantumisasteen kasvu voi jatkua ilman häiriöitä. Suomessa ylivoimaisesti mer- kittävin velkaantumisasteen kasvattaja on asuntovelkojen määrä ja sen vaikutusten tutkiminen on aineistojen hyvän saatavuuden vuoksi melko vaivatonta.

Tämän tutkimuksen tarkoitus on tutkia nimenomaan asunto- ja asuntovelkamarkkinoiden välistä yhteyttä Suomessa paikallisesti. Asuntojen rahoitukseen liittyy lähes aina velkaraha ja siksi asun- toluottojen hinnat, sääntely ja saatavuus vaikuttavat asuntomarkkinoihin. Toisaalta julkisessa keskustelussakin on huomattu kaupungistumisen aiheuttavan Suomen asuntomarkkinoihin niin, että aluekohtaiset hintakehitykset eroavat maaseudun ja kaupunkien välillä selvästi. Tilastokes- kuksen ja Suomen Pankin ylläpitämien julkisten tilastojen avulla asuntoluottojen ja

asuntomarkkinoiden yhteyttä pystytään tutkimaan paikallisesti ja tutkimuskohteiksi on valikoitu- nut yhdeksän Suomen suurinta kaupunkia eli Helsinki, Vantaa, Espoo-Kauniainen, Turku, Tam- pere, Lahti, Jyväskylä, Kuopio ja Oulu. Kaikissa näissä kaupungeissa väkiluku on yli 100 000 ja siksi näistä alueista saatavat tiedot ovat paitsi kohtuullisen merkittäviä Suomen asuntomarkki- noiden kannalta, myös tilastollisesti luotettavia otosten ollessa tarpeeksi suuria.

1.2 Tutkimuksen kulku ja rakenne

Tutkimuksessani esittelen ensin asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia tekijöitä mahdolli- simman laajasti kappaleessa kaksi. Tässä kappaleessa käsittely pysyy yleisellä tasolla ja esittele- mäni asiat ovat sellaisia, joiden on ajan saatossa huomattu vaikuttavan asuntomarkkinoihin. Näi- den tekijöiden esille tuominen helpottaa aiheen laajuuden ymmärtämistä ja toisaalta teorian moninaisuus kuvastaa sitä, ettei asuntomarkkinatutkimuksen syy-seuraussuhteiden löytäminen ole välttämättä yksinkertaista, vaikka tiettyjä vaikuttavuussuhteita onkin tilastollisesti merkitse- vällä tasolla havaittavissa. Toisessa kappaleessa esittelen myös kaksi teoreettista mallia asunto- markkinoiden tasapainotilasta. Mallit ovat kirjallisuudessa kohtuullisen käytettyjä ja yleisesti hy- väksyttyjä vaikkakin niiden toiminnan tutkiminen käytännön empiriassa on haastavaa. Teoreetti- sena viitekehyksenä ne kuitenkin auttavat ymmärtämään huomionarvoisia seikkoja asuntomark- kinoiden toiminnasta.

Kolmannessa kappaleessa syvennyn tutkimuksen pääasiallisen aiheen eli asuntojen hintojen ja asuntoluottojen välisen yhteyden tutkimukseen ja aiemmin käytettyyn teoriaan. Tässä osiossa esittelen asuntolainojen saatavuuden, hinnan, määrän ja asuntoluottojen luototussuhteen vaiku- tusta asuntojen hintoihin. Esittelen myös joitain rajoitteita, joilla asuntoluotonantoa pyritetään julkisesti sääntelemään. Luotonannon merkitystä asuntomarkkinakriiseissä on tutkittu varsinkin edellisen finanssikriisin jälkeen ja luotonantoon liittyviä rajoituksia on otettu käyttöön myös Suo- messa. Esittelen nämä kotimaassamme käytössä olevat rajoitteet ja niiden perusteet. Rajoittei- den vaikutuksia olisi erittäin mielenkiintoista ja mielestäni lisäksi tarpeellista tutkia, mutta koen niiden tutkimisen tällä hetkellä liian epäluotettavaksi, koska seurantajakso jää lyhyeksi.

Neljännessä kappaleessa esittelen oman empiirisen tutkimukseni aineiston ja menetelmät. Me- netelmäosiossa esittelen asuntojen hintoja tutkittaessa tavallisesti käytettyjä tilastollisia menetel- miä ja kuvaan niiden teoriaa lyhyesti. Tässä tutkimuksessa on käytetty korrelaatioanalyysiä, reg- ressioanalyysiä ja aikaistetulla aineistolla tehtyä regressioanalyysiä, joiden avulla pystytään yk- sinkertaisesti tutkimaan aineiston muuttujien välisiä yhteyksiä. Lisäksi aikaistetun aineiston reg- ressioanalyysillä on mahdollista tutkia syy-seuraussuhteita muuttujien välillä. Viidennessä kappa- leessa esittelen tutkimukseni tulokset menetelmittäin ja tarkastelen tuloksia myös kriittisestä nä- kökulmasta niin, että otan huomioon mahdollisia vääristymiä ja virhetekijöitä. Tuon tuloksien va- lossa esille pohdintaa ja erilaisia näkökulmia. Tavoitteenani on esittää tulokset mahdollisimman selkeästi ja toisaalta saada mahdollisimman luotettavia vastauksia tutkimuskysymyksiin ja hypo- teeseihin, jotka tulen esittelemään teoriaosuuden lopuksi.

Kuudennessa kappaleessa teen johtopäätöksiä tutkimuksen onnistumisesta ja tuloksista verrat- tuna aiempiin vastaaviin tutkimuksiin. Otan kantaa siihen, voiko tuloksiani pitää luotettavina aiemman tutkimuksen valossa ja toisaalta, jos tulokset ovat aiemmasta poikkeavia, pohdin mistä tämä voisi johtua. Lisäksi pohdin tulosten ja tutkimuksen merkittävyyttä ja mahdollisia käyttö- kohteita ja toisaalta sitä, miten tutkimusta voisi kehittää. Viimeisessä seitsemännessä yhteenve- tokappaleessa pohdin tutkimustani kokonaisuutena ja samalla asuntovelka- ja asuntomarkkinoi- den nykytilannetta Suomessa omiin tuloksiini peilaten. Aiheen ollessa yhteiskunnallisesti merkit- tävä, pidän mielekkäänä nykytilan ja mahdollisten riskien pohtimista. Riskeihin pyritään jo nyt vastaamaan luottorajoituksilla, mutta rajoitusten merkityksestä ja toimivuudesta ei vielä käytän- nössä ole näyttöä. Tutkimuksen lopussa liitteenä on myös taulukoita, joiden avulla tutkimusme- netelmistä ja tuloksista on mahdollista saada tarkempi kuva.

2. Asuntojen hintojen muodostuminen

2.1 Asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavat tekijät

Tutkimukseni pääasiallinen tarkoitus on pureutua asuntojen hintojen ja rahoitusmarkkinoiden väliseen yhteyteen ja niiden toisiinsa aiheuttamiin ilmiöihin, mutta muidenkin asuntojen hintojen muodostumiseen vaikuttavien tekijöiden ymmärtäminen tukee tutkimusta ja laajentaa näke- mystä aiheeseen. Asunnot ovat hyvin moninainen joukko erilaisia ja eri aikakausilta peräisin ole- via rakennelmia ja siksi myös niiden hintojen määrittelyä voidaan pitää melko monimutkaisena.

Tästä huolimatta asunnon arvo voidaan melko yksinkertaisesti jakaa kahteen tekijään eli tontin ja rakennelman arvoon. Rakennuksen teoreettinen arvo voidaan määrittää vähentämällä uuden rakennuksen arvosta arvioitu arvonalenema rakennuksen sen hetkisen kunnon perusteella. Ton- tin arvoon taas vaikuttaa sijainti, haluttavuus ja koko. (Oikarinen 2007, 15.) Tässä tutkimuksessa asuntoa tarkastellaan tontin ja rakennuksen muodostamana yksikkönä ja asunnon hinta käsittää aina sekä rakennuksen, että tontin arvon. Mikäli asunto sijaitsee vuokratontilla, voidaan tontin osuuden ajatella olevan vuokraoikeuden arvoa. Asunnon arvoa mitataan asuntomarkkinoilla, missä asunnon hinta muodostuu kysynnän ja tarjonnan mukaan. Nykyisten sovellusten avulla julkiset asuntomarkkinat ovat helposti kaikkien löydettävissä ja seurattavissa.

Asunto poikkeaa muista omaisuuslajeista merkittävästi siksi, että jokaisella ihmisellä on käytän- nössä oltava asunto ja siten asuntojen markkina-arvoon kunkin yksilön silmissä vaikuttaa merkit- tävästi yksilön mieltymykset asumisen suhteen. Ihmisillä on siksi mahdollisuus sekä valita halua- mansa lainen asunto, mutta toisaalta verraten suuri mahdollisuus muokata asuntoa omien miel- tymysten mukaiseksi. Muokkaaminen on mahdollista tietenkin rakennusvaiheessa, mutta myös myöhemmin lainsäädännön puitteissa korjausrakentamisen avulla. Näistä syistä asuntomarkki- noita on vaikea verrata muiden omaisuuslajien markkinoihin, kuten pörssiin tai raaka-ainemark- kinoihin. Ihmisten asumisen mieltymykset näkyvät asunnoissa lähinnä sijainnissa, ulkonäössä ja asunnon tilaratkaisuissa. Varsinkin omaa kotia hankittaessa nämä tekijät vaikuttavat asunnon valinnassa selvästi ja jokainen toteuttaa niiden kautta omia tapojaan ja mieltymyksiään

asumisessa. (Juntto 2010, 8–9.) Toisaalta ihmisten mieltymysten merkitys tekee asunnosta tietyn- laisen keinon viestittää omia arvoja ja tyyliä. Tämä näkyy nykyisin varsinkin sosiaalisessa medi- assa ja toisaalta asuntojen markkinoinnissa.

Ihmisten halujen toteuttamisen lisäksi asuntojen hintoihin vaikuttaa merkittävästi rakennuksen tekninen kunto ja rakennuskustannukset. Uusien asuntojen hintojen yhteyttä seurataan raken- nuskustannusindeksiin, jota ylläpitää suomessa Suomen Tilastokeskus. Rakennuskustannusin- deksi kertoo selkeästi rakentamisen kustannuksista kokonaisuutena, sillä se sisältää tiedon työ- voiman, rakentamisen palveluiden ja rakennustarvikkeiden hinnasta. Tutkimustiedon valossa ra- kennuskustannuksilla on selkeä vaikutus varsinkin uusien rakennusten hintaan, mutta vaikutus näkyy myös vanhemmissa rakennuksissa tarjonnan vaihtelun vuoksi. Adamsin ja Füssin 2010 te- kemän tutkimuksen mukaan prosentin nousu rakentamisen kustannuksissa nostaa asuntojen hintoja 0,6 prosenttia. Tämä johtuu heidän mukaansa kustannusten nousun aiheuttamasta tar- jonnan vähenemisestä, joka taas johtaa asuntojen vuokrien ja hintojen nousemiseen. Toisaalta Capozzan ym. 2002 tekemän tutkimuksen mukaan alhaisemmat rakennuskustannukset loiventa- vat talouden syklejä. Rakennuskustannusten vaihtelun syyt taas ovat moninaisia, enkä tässä tut- kimuksissa niihin syvenny tämän tarkemmin. Rakennuskustannuksiin vaikuttaviksi tekijöiksi voi mainita muun muassa raaka-aineiden hinnat ja valtioiden politiikan, jolla rakentamisen lainsää- däntöä, investointeja ja tonttimaan jakamista ohjataan.

Asuntojen kysyntään ja tarjontaan ja siten myös hintoihin vaikuttaa merkittävästi myös alueelli- set väestönliikkeet. Suomesta puhuttaessa esille nousee usein kaupungistuminen ja toisaalta maaseudun tyhjentyminen, joka aiheuttaa ydinkeskustojen asuntojen hintojen reipasta nousua ja taas toisaalta maaseudun asuntojen arvon tippumista. Tämä voi tarkoittaa räikeimmillään sitä, että Helsingin kalleimpien asuinalueiden keskineliöhinnalla voi ostaa pieneltä maaseutukylältä vanhasta rivitalosta kokonaisen asunnon. Usein maaseudulla oleva asuntokanta varsinkin osa- keasuntojen tapauksissa on vanhaa ja siksi halvan ostohinnan päälle on varauduttava maksa- maan korjauskustannuksia, mikäli asunnosta haluaa asuinkelpoisen. Oikarinen on käsitellyt vuo- den 2015 artikkelissa Suomen asuntotarjonnan joustoa hyvinkin tarkasti. Tutkimuksessa on las- kettu Suomen suurimmille kaupungeille asuntotarjonnan jousto, ja tulokset ovat ennakko-

oletuksiin nähden järkeenkäypiä. Tutkimuksen mukaan tarjonnan jousto on pienintä suurim- missa kasvukeskuksissa ja suurempi maaseutujen kaupungeissa, kuten Lappeenrannassa, Kajaa- nissa ja Rovaniemellä. Tärkeimpinä selittävinä tekijöinä tarjontajouston eroille havaittiin kaupun- gin väkiluku, alueen maantieteelliset rajoitteet ja kaavoituksen sääntely.

Oikarinen toteaa myös vuoden 2015 tutkimuksessaan, että rakentamiseen liittyviä hallinnollisia ja maankäytöllisiä rajoitteita tulisi purkaa asuntojen uudistuotannon lisäämiseksi ja siten asunto- jen tarjontajouston parantamiseksi. Myös asumiskustannusten nousun kansantaloudellisten vai- kutusten näkökulmasta olisi tutkimuksen mukaan järkevää lisätä asuntojen tarjontaa siellä, missä kysyntää on eniten. Politiikalla ja julkisella päätöksenteolla voidaan tietenkin vaikuttaa myös asumisen kysyntään eri alueilla. Esimerkiksi korkeakoulujen ja teollisuuden sijoittaminen eri alueille vaikuttaa huomattavasti alueen asuntojen kysyntään.

Asunnot muodostavat suomalaisten kotitalouksien varallisuudesta noin puolet (SVT 2021) ja asuntojen hintojen muutokset vaikuttavat kansantalouden toimintaan merkittävästi. Suurena va- rallisuuseränä asunnot linkittyvät pankkeihin, teollisuuteen ja työllisyyteen. Näiden seikkojen johdosta valtio pyrkii vaikuttamaan asuntomarkkinoihin ja säätelemään siten makrotaloustilan- netta. Julkisen hallinnon keinoina asuntomarkkinoiden sääntelyssä on lähinnä verotus ja edelli- sessä kappaleessa kuvattu maankäytön rajoittaminen. Välillisesti valtio vaikuttaa asuntomarkki- noihin myös erilaisten asumisen tukien kautta. Verotuksessa asumiseen pitkällä aikavälillä vai- kuttaa kiinteistövero ja asuntolainan korkovähennysoikeus. Kiinteistövero on kuntien keräämä vero, joka on nykyään asuinrakennuksissa 0,41–1 prosenttia kiinteistön arvosta (Kiinteistövero- laki 20.07.1992/654). Toisaalta valtio on tukenut omistusasumista asuntolainan korkovähennyk- sellä. Korkovähennysoikeutta on kuitenkin laskettu vuodesta 2011 alkaen ja se on nykyään vain 10 prosenttia asuntovelan koron määrästä vuosittain (Vero.fi 2021) . Varsinkin nykyisin korkota- son ollessa matala voidaan korkotuen merkitystä pitää melko pienenä. Esimerkiksi 100 000 eu- ron lainamäärällä ja prosentin vuosikorolla jää vähennysoikeutta oman asunnon lainan koroista verotukseen 100 euroa vuodessa.

Asuntokauppaan liittyy myös valtion keräämä varainsiirtovero, joka on osakeasuntokaupoissa 2 prosenttia ja kiinteistökaupoissa 4 prosenttia asunnon velattomasta kauppahinnasta. Varainsiir- toveroa kerätään myös muissa arvopaperikaupoissa tietyin rajauksin, mutta tässä tapauksessa käsittelen vain asuntokaupoista kerättävää varainsiirtoveroa. Varainsiirtoveroa on kritisoitu van- hana verotuksellisena jäänteenä, joka vähentää ihmisten halukkuutta vaihtaa asuntoa. Asunto- kauppojen vähenemisellä taas nähdään olevan vaikutusta esimerkiksi työvoiman liikkuvuuteen ja ihmisten hyvinvointiin, kun sopivampi asunto jää ostamatta. Myös suomalaisen tutkimustie- don valossa varainsiirtovero aiheuttaa edellä mainittuja negatiivisia vaikutuksia. Eerolan ym. vuo- den 2018 tutkimus vertaili asuntokauppamääriä ennen vuoden 2013 varainsiirtoverouudistusta ja sen jälkeen. Tutkimuksessa todettiin osakeasuntokauppojen määrän jääneen vuoden 2013 ve- ron noston jälkeen pysyvästi 4 prosenttia alemmalle tasolle verrattuna kontrolliryhmään eli oma- kotitalokauppoihin, joiden varainsiirtovero pysyi ennallaan. Sama tutkimusryhmä on tutkinut ai- hetta myös tarkemmin ottamalla huomioon kontrolliryhmien välillä tapahtuvien kauppamäärien muutokset. Uudemman tutkimuksen mukaan osakeasuntojen varainsiirtoveron nostaminen ai- heutti kokonaisuudessaan 7,2 prosentin vähenemisen osakeasuntojen kauppamääriin (Eerola ym. 2021).

Valtio tukee asumista myös helpottamalla ensiasunnon ostamista. Ensiasunnon ostajana pide- tään henkilöä, joka ei ole omistanut aiemmin puolikasta tai sitä suurempaa osaa asuinkäyttöön tarkoitetusta rakennuksesta tai osakeasunnosta ja on alle 40-vuotias. Ensiasunnon ostajan ei tar- vitse maksaa asuntokaupan yhteydessä muissa tapauksissa maksettavaa varainsiirtoveroa. Ensi- asunnon ostajien on myös mahdollista saada lainaa 95 prosenttia asunnon velattomasta koko- naishinnasta, kun muissa tapauksissa lainaa voi saada Finanssivalvonnan päätöksen mukaan 85 prosenttia velattomasta kauppahinnasta. Enimmäisluototussuhteesta ja sen vaikutuksista kerron tarkemmin kappaleessa kolme. Ensiasunnon ostajille on myös tarjolla asuntosäästöpalkkiotili (ASP-tili), joka tukee ensiasuntoon säästämistä ja parantaa ensiasunnon ostajan lainaehtoja. Ra- hoituslaitosten on tarjottava Suomessa ensiasunnon ostajiksi määritellylle henkilöille mahdolli- suus ASP-tiliin, jolle maksetaan 1 prosentin vuotuinen korko ja 2-4 prosentin lisäkorko asunnon oston yhteydessä. ASP-tilille pitää säästää 10 prosenttia ostettavan asunnon velattomasta hin- nasta ja loppu osa katetaan lainalla, jonka enimmäismäärä riippuu asunnon sijainnista. Lainaan

on mahdollista saada myös ilmainen valtion takaus. ASP-lainalle annetaan korkotuki, joka kattaa korkomenot 70 prosenttisesti siltä koron osalta, joka ylittää 3,8 prosentin vuosikoron. (Valtion- konttori 2021).

Valtio vaikuttaa asumisen kustannuksiin ja välillisesti asuntomarkkinoihin myös asumistuella.

Asumistuki on suunnattu pääsääntöisesti pienituloisille kotitalouksille ja vuonna 2020 sitä sai 15,5 prosenttia kotitalouksista. Asumistukea voi saada myös omistusasunnon asumiskustannuk- siin, mutta pääsääntöisesti sitä maksetaan vuokralla asuville kotitalouksille. Asumistukea mak- settiin vuonna 2020 ennätysmäärä; 2,23 miljardia euroa. Nousua edellisvuodesta oli 4,2 prosent- tia. (Kelan verkkosivut 2021.) Asumisen tukien korotuksia on ajoittain kritisoitu, koska korotusten ajatellaan nostavan vuokria ja siksi hyötyjiksi nähdään asuntojen omistajat, eikä vuokralaiset.

Tutkimustiedon valossa tukien muutokset eivät kuitenkaan vaikuta merkittävästi vuokriin (Eerola

& Lyytikäinen 2017). Heidän saamiensa tulosten perusteella asumistuen leikkaaminen ei alen- taisi vuokratasoja vaan koituisi tuensaajien haitaksi.

Asuntojen hintoihin vaikuttaa selkeästi myös tulotason muutokset. Tulotason mittarina käyte- tään tutkimuksissa usein bruttokansantuotetta (BKT), koska sen katsotaan kuvaavan kansan tu- loja kokonaisuutena hyvin. Bruttokansantuotetta tarkastelemalla voidaan kuitenkin tehdä ha- vaintoja vain koko valtion alueella yleisesti ja paikalliset ilmiöt jäävät huomioimatta. Bruttokan- santuotteen ja asuntojen hintojen välillä on havaittu positiivinen yhteys pitkällä aikavälillä, eli BKT:n noustessa myös asuntojen hinnat ovat nousseet (Constantinescu & Lastauskas 2018; Hos- sain & Latif 2009; Valadez 2011). Tässä on otettava kuitenkin huomioon myös se, että asuntojen hintojen nousu voi johtaa BKT:n nousuun eli näiden tekijöiden vaikutus toisiinsa on tilastollisesti merkitsevä, mutta syy-seuraus-suhteen löytäminen on haastavaa (Valadez 2011).

Asumisen kustannukset vaikuttavat asuntojen hintoihin lähinnä kysynnän kautta. Asumiskustan- nusten vaikutusta voidaan kuvata helpommin esimerkin avulla. Esimerkkitilanteessa henkilöllä on valittavanaan kaksi täysin identtistä ja samalla paikalla sijaitsevaa asuntoa. Ensimmäisessä asunnossa asumiskustannukset ovat 100 yksikköä vuodessa ja toisessa asunnossa 200 yksikköä vuodessa. Jo oletetaan myös, että asuinkustannukset säilyvät ennallaan henkilön

suunnitteleman asunnon pitoajan, voidaan perinteisen talousteorian perusteella todeta, että henkilö on valmis maksamaan ensimmäisestä asunnosta suuremman hinnan. Hintaeroa voidaan kuvata esimerkiksi pitoajalla syntyneen asumiskustannusten kokonaiserolla, joka on diskontattu pitoajan odotetulla reaalikorolla. Asuinkustannuksiin vaikuttaa edellä mainitun verotuksen lisäksi moni muu seikka, kuten kiinteistön huolto, lämmityskustannukset, jätehuolto, vakuutukset, ve- den ja sähkön hinta sekä taloyhtiömuotoisissa asunnoissa hallinto, siivous ja isännöinti.

Edellä mainitun esimerkin lisäksi kiinteiden asuinkustannusten vaikutusta asunnon hintaan voi- daan kuvata asunnon vuokratuoton kautta. Vuonna 2019 suomalaisista asui vuokralla 34 pro- senttia (Tilastokeskus 2020) ja siksi asuinnoista saatava tuotto on merkittävä tulonlähde julkisille instituutioille, yrityksille ja yksityishenkilöille. Vuokratuoton prosentuaalinen määrä voidaan las- kea vähentämällä bruttovuokrasta asunnon omistajan maksamat kiinteät kustannukset ja jaka- malla näin saatu tuotto asunnon velattomalla hinnalla. Näin ollen kiinteillä asumiskustannuksilla on ratkaiseva vaikutus myös asuntoa vuokraavan omistajan tuottoon ja siksi teoreettisessa kah- den muuten identtisen asunnon tapauksessa pienemmät kiinteät kustannukset johtavat korke- ampaan myyntihintaan. Asunnon pitkän tähtäimen tuottoon vaikuttaa hetkellisten kiinteiden ku- lujen lisäksi korjausvelka eli tulevaisuudessa tarvittavien korjausten määrä ja niiden kustannuk- set. Korjauskustannukset ovat varsinkin laajempien saneerausten tapauksessa merkittäviä ja siksi asunnon todellisen tuoton arvioiminen pitkällä aikajänteellä on erittäin haastavaa.

Näiden tekijöiden lisäksi asuntomarkkinoihin vaikuttaa asuntoluottojen saatavuus ja hinta. Asun- tokauppoihin myönnettävä laina poikkeaa muista luotoista yleensä siten, että korkotaso asunto- luotossa on huomattavasti matalampi ja luotot ovat muita luottoja suurempia. Suomalaisten yk- sityishenkilöiden lainoista noin 70 prosenttia on asuntovelkaa ja euromääräisesti sitä oli vuoden 2020 lopussa 92,2 miljardia euroa, kun yksityishenkilöiden kokonaisvelkamäärä oli 131,6 miljar- dia euroa (SVT: Velkaantumistilasto 2021). Asuntoihin liittyvä velka on siten merkittävä niin kan- santaloudelle, kuin asuntoa hankkivalle yksityishenkilöllekin. Rahoituksen merkitystä asuntojen hintoihin esittelen tarkemmin seuraavassa kappaleessa.

2.2 Asuntomarkkinoiden tasapainomalli

Asuntomarkkinoiden toimintaa kuvaavan mallin ovat kehittäneet vuoden 1992 tutkimuksessa DiPasquale ja Wheaton. Mallissa (Kuvio 1.) asuntomarkkinoiden toimintaa kuvataan neljän teki- jän avulla ja mallin mukaan tasapaino markkinoilla muodostuu näiden neljän tekijän vaikutuk- sesta. Visuaalisessa mallissa tekijät jakavat koordinaatiston neljään sektoriin ja sektorit kuvaavat asumisen hintaa, asumisen kysyntää, rakentamisen määrää ja rakennuskustannuksia.

Mallissa tasapainotilaa kuvastaa suorakulmio, jonka kulmien sijainti vaihtuu mallissa mukana olevien muuttujien muutosten mukaan. Mallissa kysyntää kuvataan oikeassa ylälohkossa (D) ole- van kuvaajan avulla. Käyrän jyrkkyys riippuu asuintilan tarjonnan joustosta ja jos kysyntä kasvaa, käyrän kulma ei muutu vaan koko käyrä siirtyy ulommas koordinaatiston keskipisteestä. Esi- merkkinä voidaan huomata kysynnän kasvaessa neliön muidenkin kulmien liikkuvan poispäin

Kysyntä D (vuokra)

Hinta P

Rakentamisen määrä C (m²)

Asuintilan määrä Q (m²)

Rakentami- sen kustan- nukset

S= C - dS Vuokra R

𝑃 =𝑅 𝑖

Kuva 1 DiPasqualen ja Wheatonin (1992) asuntomarkkinoiden tasapainomallin mukaelma.

koordinaatiston keskipisteestä ja muutos aiheuttaa siten vuokrien (R) nousua, rakentamisen määrän lisääntymistä (C) ja asuntojen hintojen (P) nousua.

Kuvion muiden markkinoita kuvaavien käyrien muutokset vaikuttavat tasapainoneliöön vastaa- vasti. Mikäli korkotasossa tapahtuu muutoksia, kuvion vasemman yläneljänneksen käyrä liikkuu.

Esimerkiksi pitkien korkojen noustessa muut sijoituskohteet muuttuvat asuntojen omistajien nä- kökulmasta houkuttelevimmiksi ja käyrä vasemmassa ylälohkossa jyrkkenee. Tämä taas johtaa vuokratasojen nousuun ja toisaalta asuntojen hintojen laskemiseen. Vastaavasti alaneljännek- sissä korkotason muutos johtaa vähentyneeseen rakentamisen määrään ja tilamäärän vähene- miseen. Tässä kohtaa on myös mainittava valtion verotuksen ja lainsäädännön muutoksien vai- kutus tasapainomalliin. Edellä mainitut muutokset voivat aiheuttaa korkotason muutosten kaltai- sia vaikutuksia tehden asunnoista omaisuuslajina enemmän tai vähemmän houkuttelevia mui- hin omaisuuslajeihin nähden ja vaikutus tasapainomalliin on siten korkotason kaltainen.

Lisäksi mallissa asuntomarkkinoiden tasapainotilaan vaikuttaa rakentamisen määrä ja rakenta- miskustannukset. Rakentamiskustannukset näkyvät kuvion vasemmassa alakulmassa käyränä, jonka jyrkkyys riippuu rakennuskustannusten joustosta suhteessa rakentamisen kysyntään. Mi- käli rakentamisen kustannukset muuttuvat niin, ettei muissa tekijöissä tapahdu muutoksia, siir- tyy vasemman alakulman rakentamisen kustannusten käyrä vasemmalle. Tällöin asuntojen hin- nat ja vuokrat nousevat ja vastaavasti asuintilan määrä ja sen muutos pienenevät. Tässä tapauk- sessa koko tasapainoneliö siis liikkuu ylävasemmalle.

Tutkijoiden mukaan malli on käyttökelpoinen pitkällä aikavälillä ja malli on hyvä kuvaamaan asuntomarkkinoiden toimintamekanismia esimerkiksi opetustilanteissa. Kyseiseen malliin viita- taan hyvin usein asuntomarkkinoita tutkivissa artikkeleissa ja sitä voi siten pitää hyvänä teoriana kuvaamaan asuntomarkkinoiden toimintaa. Lyhyellä aikavälillä malli ei DiPasqualen ja Wheato- nin mukaan toimi, koska rahoitusmarkkinoiden ja rakentamisen yhteys on nähtävillä vain pitkällä aikavälillä. (DiPasquale & Wheaton 1992.)

2.3 Asuntomarkkinoiden mallintaminen lyhyellä aikajänteellä

Edellä esitetty DiPasqualen ja Wheatonin tasapainomalli kuvasi asuntomarkkinoiden dyna- miikkaa vain pitkän aikajänteen tarkastelussa. He ovat kehittäneet myöhemmin myös lyhyen ai- kajänteen tilannetta kuvaavan mallin, jonka esittelen seuraavaksi. DiPasqualen ja Wheatonin ly- hyen aikajänteen malli on kehitetty vuonna 1996, mutta kyseistä mallia on soveltanut ja kehittä- nyt myös Oikarinen väitöskirjatutkimuksessaan (Oikarinen 2007, 22–24). Esittelen tässä mallin Oikarisen mukaan. Edellisen staattisen mallin sijaan tämä malli ottaa huomioon hintojen dynaa- misen muutoksen ja pystyy kuvaamaan, miten uuteen tasapainotilaan päästään ja kuinka kauan sopeutuminen muutoksiin kestää.

Mallissa oletetaan ensimmäisenä, että asuntojen hintojen taso määräytyy jokaisella ajanjaksolla sen hetkisten mallissa olevien muuttujien arvojen mukaan, mutta asuntojen määrä taas muo- dostuu historiallisten arvojen mukaan. Asuntojen määrä on hitaasti sopeutuva muuttuja ja siksi se määräytyy aiemman kysynnän mukaan. Ensimmäisenä mallissa muodostetaan yhtälö omis- tusasuntomarkkinoiden kysynnälle ajanhetkellä t (Dt). Se muodostuu alueen kotitalouksien mää- rästä (Ht) ja asuntojen omistamisen kustannuksista (Ut). Ensimmäisessä yhtälössä (1) muuttuja 0

asunnon omistajien määrää teoreettisessa tilanteessa, jossa asuntojen omistamisesta ei syntyisi lainkaan kustannusta ja muuttuja 1 taas kuvaa asunnonomistamisen määrän herkkyyttä asumi- sen kustannusten muutoksille.

(1) Dt = Ht (0 – 1Ut )

Asunnon omistamisen kustannus (Ut) taas riippuu asunnon sen hetkisestä ostohinnasta (Pt), re- aalikorkokannasta asuntoluotoissa (Rt), asunnon huoltokustannuksista (Mt) ja sen hetkisestä ar- vonnousun oletuksesta (It). Tällöin omistamisen kustannus voidaan esittää seuraavasti:

(2) Ut = Pt (Rt + Mt – It)

Yhtälössä kaikkien muiden muuttujien odotetaan nostavan asumisen hintaa, mutta odotettu ar- vonnousu tietenkin on oletettavasti negatiivinen vaikuttaja lopulliseen kustannukseen. Mallin seuraava oletus koskee asuntojen hintojen sopeutumista sellaiseksi, että kysynnän (Dt) ja tarjon- nan (St) määrä on yhtä suuri. Yhtälömuodossa siis:

(3) Dt = St

Kun ensimmäiseen yhtälöön sijoitetaan toinen ja kolmas yhtälö, pystytään asuntojen hintoja ku- vaamaan yhtälöllä (4) alapuolella esitetyllä tavalla. Mallin oletuksien mukaan tämä neljäs yhtälö pitää paikkansa kaikkina ajanhetkinä ja siksi tämänhetkinen asuntojen hinta on korkeampi, jos tarjolla olevien asuntojen määrä suhteessa alueen kotitalouksien määrään on pienempi, huolto- kustannukset ovat pienemmät, reaalikorko on pienempi tai kun oletettava arvonnousu on suu- rempaa.

(4) 𝑃_𝑡 = ^{𝛼0− 𝑆𝑡/𝐻𝑡}

𝛼₁(𝑀_𝑡+ 𝑅_𝑡− 𝐼_𝑡)

Seuraavaksi mallissa selvitetään tarjontapuolen muutoksia yhtälön (5) avulla. Asuntokannan muutosta on kuvattu uudisrakentamisen määrällä (Ct), josta vähennetään asuntokannasta pois- tuvien vanhojen asuntojen määrä (St-1) ja toisaalta yksinkertaisemmin muutos on tulevan ajan- hetken asuntokannan koko vähennettynä nykyisen asuntokannan koolla. Tilannetta kuvaava yh- tälö näyttää tältä:

(5) St –St-1 = Ct – St-1

Asuntojen rakentamisen määrään vaikuttaa nykyinen asuntojen hinta, mutta toisaalta myös ky- seisen alueen asuntokannan koko. Tämä kuvataan mallissa yksinkertaisesti niin, että rakentami- nen on kannattavaa niin kauan, kun asunnon rakentamisesta saatava voitto on suurempi kuin tyhjän maa-alueen hinta. Asuntokannan tasapainotilan pitkällä aikavälillä (ESt) ollessa yhtä suuri kuin asuntojen tarjonnan (St) tilanteessa, jossa asuntoja ei poistu markkinoilta, ei uusia asuntoja rakenneta ollenkaan. Jos asuntojen kysyntä alueella taas nousee, lisääntyy rakentamisen määrä

ja asuntojen hinnat nousevat. Vapaa tonttimaa vähenee ja tontit muuttuvat kalliimmiksi, jolloin rakentamisen lisäarvo pienenee ja aletaan palautua tasapainotilanteeseen. Tätä tilannetta voi- daan kuvata seuraavilla yhtälöillä (6) ja (7).

(6) ESt = –0 + 1Pt

(7) Ct =  (ESt-1 –St-1)

Näissä yhtälöissä 0 kuvaa maan hintaa tilanteessa, jossa rakentamisen kysyntä ei siihen vaikuta.

Maalla on aina oma arvonsa esimerkiksi maa- ja metsätalouden tuottojen näkökulmasta ja siksi maalle on asetettava tässä lähtöarvo. Lisäksi 0 ottaa huomioon rakentamisen suuret kustannuk- set ja se on suurempi, jos rakennuskustannukset ovat suuremmat. 1 taas kertoo maankäytön rajoittuneisuudesta ja maan tarjonnan joustosta siten, että jos maan tarjonta on niukkaa, niin 1

on pienempi. Yhtälöstä huomataan siten se, että 1 arvon ollessa pieni on asuntojen hintojen noustava enemmän, jotta tasapainotila voidaan saavuttaa ESt kasvaessa.

Oikarinen mainitsee mallin olevan hieman puutteellinen, koska se ei pysty ottamaan huomioon mahdollisuutta rakentaa korkeampia rakennuksia maan tarjonnan ollessa niukkaa. On kuitenkin huomattava, että korkeammissa rakennuksissa ylimmät kerrokset tulevat aina kalliimmiksi ja kal- liimmiksi, joten maan niukkuus vähentää voittoja ja nostaa myös asuntojen hintoja. Siten yhtälö ottaa asian ainakin osittain huomioon. 1 toisin sanoen laskee myös silloin, kun rakennuksista on tehtävä korkeampia.  taas kertoo rakentamisen nopeudesta. Se kuvaa kuinka nopeasti alueen rakennusteollisuus pystyy tuottamaan nykyisen asuntomäärän ja tasapainotilassa tarvittavan asuntomäärän välisen määrän asuntoja. Mallissa rakentamispäätöksestä valmiin rakennuksen aikaansaamiseen kulunut aika on yksi periodi.

Dynaamisessa mallissa ajatellaan rakennuksia poistuvan markkinoilta jatkuvasti ja siten asunto- jen määrä pienenee, mikäli uusia rakennuksia ei tuoteta. Siksi ESt-1 on oltava juuri rakentamisen määrän verran suurempi kuin St-1, jotta tasapainotila säilyy. Kun tämä tieto hyödynnetään eli ote- taan huomioon hintojen ja asuntomäärän kasvun välinen suhde, saadaan aikaan alla esitetyt yh- tälöt.

(8) St - St-1 =  (-0 + 1Pt-1 -St-1) - St-1, jos ESt-1 > St-1

(9) St - St-1 = -St-1, jos ESt-1 ≤ St-1

Yhtälö (8) kuvaa tilannetta, jossa uudisrakentamista tarvitaan eli tasapainotilan vaatima asunto- jen määrä on kysyntää suurempi. Jos kysyntä taas on tasapainotilan mukaista tai pienempää, ti- lanne muuttuu yhtälön (9) kaltaiseksi. Asuntojen määrän kasvaessa myös absoluuttinen purka- misen määrä kasvaa, koska suhteessa sama määrä asunnoista tulee käyttöikänsä päähän. Asun- tojen määrä ei toisaalta kasva, kun kysynnän vaatima tasapainotila on saavutettu. Tasapainossa oleva asuntojen määrä 𝑆’ on taas tilanne, jossa asuntojen määrä säilyy hinnan pysyessä muuttu- mattomana eli tilanteessa Pt-1. 𝑆’ voidaan ratkaista yhtälön (8) avulla, kun tiedetään tilanteen ole- van tarjonnan osalta vakaa eli St =St-1.

(10) 𝑆^′= ^{ (−𝛽0 + 𝛽1𝑃𝑡−1)}

(𝛿+ 𝜏 )

Tämä yhtälö (10) kuvaa asuntojen määrää kuitenkin pelkästään asuntojen hintojen kautta. Muut yhtälössä olevat arvot ovat vakioita, jotka määräytyvät ympäristön ja talouden vaikutuksesta. Li- säksi tasapaino vaatii hintatason pysymistä vakaana. Vakaan tilan tasapainohinta P’ voidaan määrittää yhtälön (4) avulla seuraavasti:

(11) 𝑃′ = _𝛼 ^{𝛼0− 𝑆′/𝐻𝑡}

1(𝑀_𝑡+ 𝑅_𝑡− 𝐼_𝑡)

Tästä voidaan vielä johtaa vakaan tilan tasapainohinta yhtälöiden (10) ja (11) avulla, jolloin lopputu- loksena saadaan alla esitetty muoto.

(12) 𝑃′ = ^{𝛼0𝐻𝑡}(𝛿+ 𝜏 ) + 𝜏𝛽₀ 𝐻_𝑡(𝛿+ 𝜏 )𝛼₁(𝑀_𝑡+ 𝑅_𝑡− 𝐼_𝑡)+ 𝜏𝛽₁

Lopullisessa yhtälössä oletetaan sekä tasapainohinnan, että tasapainossa olevan asuntojen mää- rän pysyvän vakaana ja siksi odotetun arvonnousun It oletetaan olevan tasapainotilanteessa

nolla. Yhtälön muuttujien mukaan tasapainohinta ratkeaa koron, kotitalouksien määrän ja huol- tokustannusten vaikutuksesta ja yhtälön kuvatessa tasapainoa näiden muuttujien oletetaan py- syvän muuttumattomina.

Mallin puutteena voidaan pitää kahden ratkaisevan tekijän puuttumista. Asuntojen hintoihin vai- kuttaa myös kotitalouksien tulot ja velan saatavuus. Molemmat näistä tekijöistä vaikuttavat tutki- musten mukaan asuntojen hintoihin positiivisesti lisääntyvän kysynnän kautta. Tässä esitetty virta-varantomalli ottaa näitä tekijöitä osittain huomioon siten, että tulotason noustessa 0 kas- vaa ja 1 pienene eli tulojen kasvaessa asunnon omistavien kotitalouksien määrä tulee kasva- maan ja asuinkustannusten muutosten vaikutus kotitalouksien talouteen ja asuntojen hintoihin pienenee. Toisaalta malli ottaa huomioon korkotason, joka kertoo osaltaan velan saatavuudesta.

Velan saatavuuden huomioon ottamisen on huomattu olevan tärkeä osa asuntojen hintojen muodostumisen mallintamisessa, mutta toisaalta sen absoluuttinen mittaaminen on osoittautu- nut haastavaksi. Velan saatavuuteen vaikuttaa useat tekijät ja se määräytyy hyvin pitkälti lainaa tarjoavan pankin edustajan ja luotonhakijan välisen sopimuksen perusteella. Sopimukseen vai- kuttavien inhimillisten tekijöiden tutkiminen on vaikeaa ja siksi on loppujen lopuksi melko vaikea sanoa, kuinka paljon ja millä ehdoilla lainaa voi milloinkin saada. Velan saatavuuden vaihtelua voidaan kuitenkin mitata esimerkiksi velkamäärien ja tulotason suhteen muutoksilla ja saatavuu- den vaikutuksia asuntojen hintoihin ovat tutkineet muun muassa Diaz-Serrano 2019 ja Rojas 2021. Käytän myös omassa empiirisessä tutkimuksessani velan ja tulojen suhdetta mittarina ja selittävänä muuttujana asuntojen hintojen muodostumista tutkiessani. Velan ja asuntojen hinto- jen välisestä vuorovaikutuksesta tulen esittämään tarkempaa tutkimusnäyttöä ja teoriaa seuraa- vassa kappaleessa.

3. Asuntoluottojen yhteys asuntojen hintoihin ja aiempi tutkimus aiheesta

Tässä kappaleessa syvennyn tarkemmin luotonannon ja asuntomarkkinoiden väliseen yhtey- teen. Kuten edellisessä kappaleessa on tuotu esille, on huomattava, että asuntomarkkinoihin vai- kuttaa merkittävästi useat muutkin seikat ja niiden vaikutusta on mahdotonta sulkea tutkimuk- sesta kokonaan pois. Toisaalta velkaraha on erittäin oleellinen osa asuntojen rahoittamisessa niin kansallisesti kuin globaalistikin ja siksi velan vaikutuksen tutkimista voidaan pitää perustel- tuna ja mielekkäänä. Tulen esittelemään seuraavaksi myös niitä tekijöitä, jotka vaikuttavat asun- tovelan saatavuuteen ja asuntovelkojen määriin yleisesti.

3.1 Asuntolainan ja asunnon arvon välinen suhde (LTV ratio)

Tutkimuskirjallisuudessa asuntolainan määrän ja asunnon hinnan välistä suhdetta kuvataan eng- lanninkielisessä kirjallisuudessa usein nimellä loan-to-value ratio (LTV ratio). Käytän tästä jat- kossa lyhennettä ”LTV suhde”, jolla tarkoitan täsmälleen samaa asiaa. Myönnettävien asuntolai- nojen LTV suhteella ja asuntoluottojen kokonaismäärien muutoksilla on tutkimuksien mukaan suuri vaikutus asuntojen hintoihin ja hintakuplien syntymiseen historiallisesti tarkasteltuna (mm.

Adams & Füss 2010; Ben-David 2010; Bian ym. 2018; Constantinescu & Lastauskas 2018; Cronin

& McQuinn 2016; Diaz-Serrano 2019; Jordá ym. 2016; Kim ym. 2017; McQuinn & O’Reilly 2008 ja Oikarinen 2009). Tutkimuksissa todetaan rahoituksen hinnan ja saatavuuden oleva merkittävä tekijä asuntomarkkinoilla, mutta hintojen ja velan välisen yhteyden todetaan usein olevan kaksi- suuntainen. Ei siis voida todeta niin, että asuntojen hintojen nouseminen johtuu suoraan asunto- velan hinnan laskemisesta tai velan saatavuuden paranemisesta, vaan todennäköisesti asunto- jen hintojen nousuun on vaikuttanut myös muut makrotalouden tekijät ja toisaalta asuntojen ar- vojen noustessa myös lainaa tarvitaan enemmän.

Asuntojen hintojen ja velkamäärien välisessä tutkimuksessa on nostettava esille vakuusarvon vaikutus. Vakuusarvolla tarkoitetaan sitä arvoa, jonka rahoitusta myöntävä osapuoli uskoo

luottotappiotilanteessa saavansa omaisuudesta, jonka hankkimista varten laina alun perin on myönnetty. Asuntoluottoja myönnettäessä lainan vakuutena toimii usein nimenomaan lainalla ostettava asunto. Asunnon vakuusarvon määrittäminen on luotonantajan tehtävä, mutta Suo- messa voidaan pitää nyrkkisääntönä, että ostettavan asunnon vakuusarvoksi lasketaan 70 pro- senttia asunnon kauppahinnasta. Jäljelle jäävälle kolmen kymmenen prosentin vakuudettomalle osalle pankki vaatii usein joko muita vakuuksia tai käteistä rahaa. Normaalitilanteessa voidaan siten olettaa, että esimerkiksi 100 000 euron asunnon ostamiseen saa pankista noin 70 000 eu- roa lainaa, mikäli lainan ottaja täyttää muut lainaehdot, kuten maksukyvyn. On kuitenkin huo- mattava, että pankki voi poiketa edellä mainitusta 70 prosentin vakuusarvostuksesta ja siksi va- kuusarvon vaikutus lainan saatavuuteen on ilmeinen. Suomessa takarajaksi vakuusarvon määrit- tämiselle asetettiin enimmäisluototussuhde.

Enimmäisluototussuhde otettiin Suomessa käyttöön vuonna 1.7.2016 ja sen tarkoituksena on toimia finanssipolitiikan välineen asuntomarkkinoiden sääntelyssä. Asuntojen enimmäisluototus- suhteella valtio pyrkii vähentämään liiallista velkaantumista ja siten vähentämään asuntoluoton- annon riskejä. Enimmäisluototussuhteella tarkoitetaan myönnettävän asuntoluoton määrän suhdetta asunnon velattomaan kauppahintaan. Finanssivalvonnan sääntöjen mukaan pankit saavat tällä hetkellä myöntää lainaa 85 prosenttia asunnon velattomasta kauppahinnasta, eli ny- kyisen lainsäädännön asettama enimmäisluototussuhde on 85 prosenttia. Loppuosa ostajan on joko rahoitettava omilla varoilla tai mikäli loppuosalle tarvitaan velkarahoitusta, pitää lainan otta- jan pystyä antamaan yli menevän osan vakuudeksi muuta omaisuutta. Enimmäisluototussuh- teen poikkeuksena on ensiasunnon ostajille tarkoitettu 95 prosentin enimmäisluototussuhde, jonka tarkoitus on kannustaa ihmisiä hankkimaan omistusasunto vuokra-asunnon sijasta. Enim- mäisluototussuhdetta nostettiin Suomessa 2020 keväällä alkaneen koronataudin aiheuttaman talouden hidastumisen johdosta ja enimmäisluototussuhde oli muilla kuin ensiasunnon ostajilla 90 prosenttia aikavälillä 6.4.2020-30.9.2021. Lokakuun alusta 2021 alkaen Enimmäisluototus- suhde palautettiin normaalille 85 prosentin tasolle kotitalouksien velkaantumisen hidasta- miseksi. (Makrovakausraportti 1/2021).

Kuten Suomen Finanssivalvonnan, myös tutkijoiden mukaan asuntolainojen LTV suhteen kasva- essa asuntomarkkinat todennäköisesti kiihtyvät. Ilmiöön liittyy olennaisesti myös mainittu va- kuusarvo ja vakuusarvon kasvaminen asuntojen hintojen noustessa. Diaz-Serranon tutkimus vuodelta 2019 käsitteli aihetta Espanjan asuntomarkkinoiden näkökulmasta edellisen finanssi- kriisin aikaan vuosina 2004–2010. Diaz-Serranon mukaan sekä lainan ottajat että lainan antajat ovat asuntomarkkinoiden noususuhdanteessa valmiimpia sitoutumaan suuremman riskin sisäl- täviin asuntoluottosopimuksiin, koska nouseva markkina luo uskoa myös lainan kohteena olevan asunnon hinnan nousuun. Tässä tilanteessa asunnon arvo ja vakuudeksi kelpaavan arvo ovat vääristyneet ylöspäin. Kiihtyneessä markkinatilanteessa pankit kilpailevat luottoasiakkaista ja suuren LTV suhteen pystyy kätkemään korkeiksi nousseisiin asuntojen hintoihin. Tämä näkyy esi- merkiksi niin, että asiakkaalla on tarjottavana 50 000 euron käsiraha kaupan kohteena olevan 250 000 euron asunnon ostamiseen. Pankki myöntää asunnon ostamista varten 200 000 euron lainan ja näin ollen LTV suhde on 80 prosenttia, mitä pidetään yleisesti vielä kohtuullisena luoto- tussuhteena riskin kannalta. Kiihtyneillä markkinoilla vallitsevan tilanteen takia asunnon kauppa- hinta on kuitenkin korkea ja asunnon arvo normaalissa tilanteessa olisi 200 000 euroa. Pankki tulee tilanteessa myöntäneeksi lainan 100 prosentin LTV suhteella. Samalla tämä tilanne tarjoaa rajoitetummin luottokelpoisille kotitalouksille mahdollisuuden saada suurempia määriä asunto- lainaa, koska myös luotonantaja uskoo asuntojen hintojen kasvuun ja ostettavan asunnon suu- reen vakuusarvoon tulevaisuudessa. Näin luottotappioriski kuitenkin kasvaa entisestään. Diaz- Serranon tutkimuksessa Espanjan asuntojen hintojen todettiin kärsineen noin 30 prosentin in- flaatiosta ennen niin sanotun asuntokuplan puhkeamista ja finanssikriisin alkamista.

Vastaavaa tutkimusta on tehty myös USA:n tilanteesta ennen edellistä finanssikriisiä. USA:n asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen on monissa yhteyksissä katsottu johtuneen niin sano- tuista sub-prime asuntolainoista, joita myytiin eteenpäin arvopapereina todellista riskiään pa- remman luottoluokituksen rahoitusarvopapereina. Näiden asuntolainojen todellinen riski ja lai- naajien suurempi luottotappioriski siis kätkettiin korkean luottoluokituksen taakse ja näin asun- tolainaa saatiin myönnettyä myös henkilöille, jotka todennäköisesti eivät olisi saaneet perinteistä asuntolainaa rahoituslaitoksilta (Duca ym. 2010). Edellä mainittua innovaatiota eli uutta rahoi- tusinstrumenttia markkinoitiin sijoittajille turvallisena ja vakaana sijoituskohteena ja toisaalta

asuntolainan tarvitsijoille mahdollisuutena saada laina ja oma asunto. Korkean riskin lainojen myöntäminen kuitenkin johti asuntojen arvojen inflaatioon (kasvuun) ja asuntomarkkinoiden yli- kuumenemiseen. Tässä tilanteessa lainojen saatavuuden helpottuminen ja usko tulevaan asun- tojen hintojen nousuun johti edelleen tilanteeseen, jossa asuntojen arvo ja vakuusarvo olivat lai- naajien ja ostajien silmissä vahvasti vääristyneitä ja normaalitilanteeseen nähden korkeita. Li- säksi luottoriski sub-prime lainoissa oli niin korkea, että lopulta luottotappioiden määrä johti asuntomarkkinoiden romahtamiseen. (Kaplan ym. 2020).

Lainan saatavuutta myös käytettiin USA:ssa hyväksi niin, että asuntokauppoja tehtiin tarkoituk- sella ylihintaan. Tässä tapauksessa esimerkiksi 100 000 euron asunnon ostaja maksoi saamal- laan lainalla asunnosta 110 000 euroa ja myyjä antoi tästä vastineeksi takaisin esimerkiksi auton tai käteistä. Takaisinmaksusta ei tietenkään kerrottu lainan myöntäjälle ja lainaajan silmissä kau- pan LTV suhde oli todellista alhaisempi. Tällä tavoin asunnon vakuusarvoa saatiin nostettua ja kauppaan tarvittavan käteisen määrää vähennettyä. Asuntokauppojen tarkoituksen mukaista in- flatointia tapahtui Ben-Davidin 2010 vuoden tutkimuksen mukaan ainakin Illinoisissa vuosien 2005 ja 2008 välillä. Tuolloin tarkoituksella hinnaltaan ylöspäin vääristettyjä asuntokauppoja teh- tiin nimenomaan sellaisissa kaupoissa, joissa LTV suhde oli korkea. 80 prosentin LTV suhteen kaupoista 4–9 prosenttia ja 95 prosentin LTV suhteen kaupoista 5–16 prosenttia oli hinnaltaan vääristettyjä. Keskimäärin hintaa oli vääristetty 9 prosenttia ylöspäin asunnon todelliseen kaup- pahintaan nähden. (Ben-David 2010).

3.2 Asunto- ja asuntolainamarkkinoiden muutosten vaikutus talouden sykleihin

Asuntovelan vaikutus makroekonomisiin ilmiöihin on havaittu myös pidemmällä aikavälillä ja maantieteellisesti laajemmalla alueella. Jordán, Schularick ja Taylor (2016) ovat tutkineet 17 teol- lisesti kehittyneen maan makrotalouden ilmiöitä 1870 luvulta alkaen kerätyn aineiston avulla.

Tutkimus on kohtuullisen tuore ja tekijöidensä mukaan vastaavaa aineistoa ei aiemmissa tutki- muksissa ole käytetty ja sen avulla on saatu uutta tietoa kehittyneen maailman ”finansialisaa- tiosta” eli rahatalouden toiminnasta, sykleistä, kehityksestä ja ongelmista. Havaintojen perus- teella rahoitusmarkkinoiden kasvu liittyy oleellisesti kotitalouksien asuntovelkamäärän lisäänty- miseen tarkastelujakson eli 140 edellisen vuoden aikana. Selkeimmin rahoitusmarkkinat ovat

kehittyneet 1970-luvulta eteenpäin ja samaan aikaan myös asuntoluottojen määrä on lisääntynyt huomattavasti.

Teollistumisen jälkeisessä tarkastelussa asuntolainojen vaikutus talouteen on myös muuttunut.

Ennen toista maailmansotaa asuntolainoilla ei ollut kovinkaan suurta vaikutusta talouden syklei- hin, mutta 1900-luvun puolivälin jälkeen vaikutus on ollut selkeä. 1900-luvun alussa noin 30 pro- senttia yksityisestä velasta oli asuntovelkaa, kun taas nykyisin kehittyneiden maiden yksityisestä velasta noin 60 prosenttia on asuntovelkaa. Jo asuntovelan suhteellinen lisääntyminen johtaa sen merkityksen kasvuun makrotason taloudessa. Myös yksityisen velan määrä on kasvanut suh- teessa omaisuuden arvoon. Tämä tekee kotitalouksien talouksista ja kokonaistaloudesta haa- voittuvampia ja siten esimerkiksi asuntomarkkinoiden nopeat muutokset ovat aiheuttaneet on- gelmatilanteita talouden toimintaan. Ongelmatilanteista voidaan mainita esimerkiksi edellinen finanssikriisi ja USA:n asuntokupla sekä Suomessa koettu 90-luvun lama. On myös havaittu, että asunto- ja asuntolainamarkkinoiden ylikuumenemisesta johtuneista finanssikriiseistä palautumi- nen normaaliin talouden toimintaan on huomattavasti hitaampaa, kuin muista syistä johtunei- den talouslamojen kohdalla. (Jordán ym. 2016).

Asuntolainamarkkinoiden ja asuntojen hintojen yhteyttä on tutkittu Suomessa 1990-luvulla val- linneen laman aiheuttajana. 1990-luvun lamaan johtaneita syitä oli muitakin ja niistä tulee nos- taa esille ainakin suomen velkamarkkinoiden vapauttaminen. 1980-luvun puolivälissä ulkomai- nen velka sallittiin samalla, kun lainojen korkosääntely poistui ja keskuspankin sääntely Suomen muita rahoituslaitoksia kohtaan väheni huomattavasti koko 1980-luvun ajan. Lainojen saatavuus siis parani Suomalaiset yritykset ja kotitaloudet alkoivat velkaantua nopeasti. Tätä seurasi korkea inflaatio ja arvopapereiden ja asuntojen nopea arvonnousu. (Kiander 2001). Tämän talouden hin- takuplan ja sitä seuranneen laman taustalla olleet syyt mahdollistavat hyvin lainarahan saata- vuuden ja hinnan vaikutuksen tutkimisen asuntomarkkinoilla.

Suomen lainsäädäntö asuntolainaamiseen liittyen rajoitti asuntovelan saantia säätämällä korko- tasoja ja lainan takaisinmaksuajan pituutta ja vaatimalla asuntolainan ottajalta suurta omarahoi- tusosuutta lainaa hakiessa. Näiden lisäksi asuntojen vuokrien nousua rajoitettiin ja siten

asuntojen vuokraamisen kannattavuus omistajan näkökulmasta oli heikompaa, kuin se olisi va- paassa vuokramarkkinatilanteessa ollut. Nämä tekijät johtivat siihen, että suomalaisten kotita- louksien kysyntä parempaa asumisen laatua kohtaan rajoittui ja suomalaiset asuivat esimerkiksi muuhun Eurooppaan nähden ahtaammin. Kun velkamarkkinat 1980-luvun aikana asteittain va- pautettiin ja erityisesti vuoden 1986 jälkeen, kun kotitalouksien asuntovelan saanti helpottui Suomessa merkittävästi, patoutunut kysyntä asumista kohtaan alkoi näkyä. Asuntovelkojen mak- suajat pitenivät, lainojen reaalikorko tippui ja lainaa sai pienemmälläkin käsirahalla. Asuntojen kysyntä kasvoi ja koska asuntomarkkinat ovat lyhyellä aikavälillä hyvinkin joustamattomat, kuten esimerkiksi kappaleessa 2 tarkemmin esitettiin, alkoi asuntojen hinnat nousta vauhdilla. Saata- villa oleva velkaraha siirtyi asuntojen hintoihin ja alkoi muodostua niin sanottu hintakupla.

(Booth ym. 1994; Koskela ym. 1991; Laakso 2000.) Tämän kotimaisen esimerkin avulla voidaan huomata, että asuntovelan saatavuuden nopea helpottuminen voi johtaa asuntojen hintojen no- peaan nousuun. Hintojen nousu kysynnän kasvaessa juohtuu tutkimusten mukaan pääosin siitä, että asuntomarkkinoiden vaste nousseelle kysynnälle on hidasta eli tarjontajousto asuntomark- kinoilla on pieni (Laakso 2000; Oikarinen 2015). Hidas vaste taas ymmärrettävästi johtuu siitä, että rakentaminen on kohtuullisen hidasta ja riippuu yritysten investointipäätöksistä, joihin taas vaikuttaa rakentamisen kannattavuus. Maankäytön lisääminen ei myöskään näytä onnistuvan kovin lyhyellä aikajänteellä, vaikka asumistiheys Suomessa ei ole erityisen korkea.

Kuva 2 Suomen asuntoluottojen kokonaismäärä ja nostetut luotot vuosina 1980–

1991. Lähde: Booth ym. 1994.

Kuva 3 Suomen asuntojen hinnat ja Helsingin osakemarkkinoiden indeksi vuosina 1980–

1992. Lähde: Booth ym. 1994 ja alkuperäinen lähde Söderström 1993.

Yläpuolella olevat kuvaajat (Booth ym. 1994) kuvaavat Suomen asuntovelkamäärää (Kuvio 2) ja Suomen asuntojen hintojen kehitystä vuosina 1980–1991 (Kuvio 3). Kuviosta 2. nähdään myös vuosittain nostettujen uusien asuntolainojen määrä ja velan saatavuuden parantumisen vaikutus 1980-luvun lopulla. Kuvioita vertaamalla on myös huomattavissa, että velkamäärien kasvaessa asuntojen hinnat nousivat merkittävästi.

Asuntovelan ja asuntojen hintojen välisestä yhteydestä on myös huomattava se, että yhteys on kaksisuuntainen. Tämä johtuu pääasiassa asuntojen korkeasta arvosta ja vaikutuksesta kansan- talouden varallisuuden määrään. Pankit myöntävät asuntolainoja vakuuksia vastaan ja asuntojen toimiessa pääasiallisina vakuuksina asuntolainoissa, johtaa asuntojen hintojen nouseminen mahdollisuuteen saada enemmän lainaa. Näin ollen alkava talouden sykli eli muutos talouden parempaan tai huonompaan toimintaan voi saada alkunsa myös asuntojen hintojen noususta, joka johtaa lisääntyneisiin velkamääriin ja kulutukseen. (Oikarinen 2009a.) Asuntoluottojen mää- rän ja asuntojen hintojen välisen yhteyden tutkiminen ja varsinkin syy-seuraus-suhteiden löytä- minen on näiden lainalaisuuksien vallitessa ainakin mielenkiintoista ja toisaalta haastavaa.

3.3 Asuntoluottojen hinnan vaikutus luottojen määrään ja asuntomarkkinoihin

Asuntoluottojen määrän vaikutusta tutkittaessa on nostettava esille myös asuntolainojen hinta, joka määritellään pääasiassa korkotason avulla. Luoton hintaan sisältyy usein myös muita kus- tannuksia, kuten lainan nostamiseen liittyvä kertaluontoinen kustannus, mutta merkittävin lai- nan kokonaiskustannukseen vaikuttava tekijä nykyisessäkin historiallisesti matalien korkojen ti- lanteessa on korkotaso. Lainan hinnan voidaan ajatella myös olevan osatekijä lainan saatavuu- den mittaamisessa, koska lainan hinta määräytyy pitkälti lainaajan arvioiman riskin mukaan. Mi- käli lainan myöntäjä arvioi riskin erityisen suureksi, nousee lainan korkotaso ja siten lainan mak- suerät. Maksuerien suuruutta taas verrataan lainan ottajan maksukykyyn ja siten korkea korko- taso voi vaikuttaa lainan saatavuuteen. Lainan antaja voi toisin sanoen todeta, että lainan ottajan maksukyky ei riitä maksueristä selviämiseen ja lopulta päädytään tilanteeseen, jossa lainan kor- kea korko rajoittaa lainan saatavuutta.

Kuten kappaleessa kaksi esitellyssä DiPasqualen ja Wheatonin 1992 luomassa asuntomarkkinoi- den tasapainomallissa, myös useissa muissa tutkimuksissa korkotasoa pidetään ratkaisevana tekijänä asuntomarkkinoilla. Asiaa voidaan lähestyä asunnon tuotosta omaisuuslajina ja toisaalta lainan hinnan ja siten myös saatavuuden vaikutuksesta asuntojen kysyntään. Tilastollisilla mene- telmillä tutkittaessa asuntolainojen korkojen vaikutus asuntomarkkinoihin käytännössä aina merkitsevä, mutta vaikutuksen määrä ja laatu vaihtelee tutkimusten tuloksissa. Tutkimuksia on tehty eri aikakausilla ja toisaalta usein on oltu kiinnostuneita tilanteista, joissa asuntojen hinnat ja yleinen talouden tasapaino on vaihdellut rajusti, joten tutkimusten aineistot vaikuttavat saatui- hin tuloksiin.

Korkotason vaikutus asuntojen hintoihin on todettu myös kuluttajien maksukykyä ja asuntojen hintoja tutkittaessa (Damen ym. 2016). Tutkimuksen aineisto oli kerätty taloudellisesti kehitty- neimmistä valtioista Euroopasta ja USA:sta. Tutkimuksen mukaan tulotason muutokset eivät yk- sin vaikuta merkittävästi asuntojen hintojen kehitykseen, vaan vaikutus voidaan huomata vasta, kun tutkimus ottaa huomioon korkotasojen muutokset, asuntolainatuotteiden muutokset ja ve- rotuksen vaikutuksen. Toisin sanoen asuntojen hintoihin tilastollisesti vaikuttava tekijä on kulut- tajien maksukyky, joka mitataan nimenomaan asuntoluoton maksukykynä. Korkotason vaikutta- essa oleellisesti asuntolainan takaisinmaksuerien suuruuteen vaikuttaa se myös katotalouksien maksukykyyn. Siten korkotason muutokset olivat saadun aineiston perusteella tilastollisesti mer- kitsevä tekijä asuntojen hintojen muodostumisessa.

Oikarisen 2007 julkaistun väitöskirjatutkimuksen mukaan Suomen asuntomarkkinoilla korkojen vaikutus asuntojen hintoihin on tilastollisesti yllättävän pieni. Hänen tutkimuksensa mukaan pit- källä aikavälillä tapahtunut yhden prosenttiyksikön muutos lainan korossa johtaa vain yhden prosentin nousuun asuntojen hinnoissa. Oikarinen kuitenkin huomauttaa, että tämä on kes- kiarvo historiallisen datan perusteella ja on otettava huomioon se, että mitä matalampi korko- prosentti lähtötilanteessa on, sitä suurempi vaikutus yhden prosenttiyksikön muutoksella on.

Suomessa asuntolainojen korot ovat Oikarisen aineiston aikana olleet ajoittain jopa yli 15 pro- senttia. Suhteellinen muutos 15 prosentin korosta 16 prosentin korkoon on siksi huomattavasti pienempi, kuin esimerkiksi nykytilanteessa, jossa korkotaso voisi nousta 0,5 prosentista 1,5

prosenttiin, mikä tarkoittaisi korkomenon kolminkertaistumista. Tässä on siten hyvä esimerkki siitä, miksi eri aikakausina tehtyjen tutkimusten tulokset voivat antaa erilaisen kuvan korkota- sojen vaikutuksesta asuntomarkkinoihin.

Myös Irlannista kerätyllä aineistolla tehdyn tutkimuksen mukaan matala korkotaso on ollut mer- kittävä tekijä asuntojen hintojen nousussa. Euroopan rahaliiton perustamisen jälkeen korkotasot ovat laskeneet Euroopan alueella selvästi, samoin kuin muualla maailmassa kyseisenä ajanjak- sona eli viimeisen 20 vuoden aikana. Tutkimuksessa muodostetun mallin mukaan asuntojen hin- nat olisivat olleet 22 prosenttia matalammat vuonna 2005, mikäli korkotaso olisi säilynyt 2 pro- senttia ylempänä vuodesta 1999 vuoteen 2005. On otettava huomioon, että asuntojen hintoihin vaikuttaa myös muut tekijät ja äskeisessä arviossa muiden tekijöiden oletetaan pysyvän ennal- laan. On todennäköistä, että 2 prosenttia korkeampi korkotaso vaikuttaisi makrotalouden toi- mintaan myös muulla tavalla ja siksi todellinen vaikutus asuntojen hintoihin olisi erilainen.

(McQuinn & O’Reilly 2008).

3.4 Asuntolainojen saatavuuden säätely ja saatavuuden vaikutus asuntomarkkinoihin

Asuntolainojen ja asuntojen hintojen välisen yhteyden tarkastelussa merkittävä tekijä on lainojen saatavuus. Lainojen saatavuuteen on viitattu myös edellisissä kolmannen luvun osioissa, mutta esittelen seuraavaksi lainan saatavuuteen vaikuttavia tekijöitä tarkemmin painottaen tekijöiden tarkastelussa Suomalaisten asuntolainan saantia. Kolmannen kappaleen teorian perusteella on huomattu, että asuntolainojen määrällä ja asuntojen hinnoilla on aiemman tutkimustiedon pe- rusteella selkeä yhteys. Asuntolainojen saatavuudella taas on havaittu olevan yhteys asuntovelan kokonaismäärään ja siten asuntojen hintoihin (Adelino ym. 2012; Diaz-Serrano 2019; Rojas 2021).

Toisaalta on huomattava, että asuntolainojen saatavuuden mittaaminen on melko vaikeaa. Luot- tosopimus tehdään kulloinkin vallitsevien sääntöjen ja lakien puitteissa, mutta kuitenkin pankin ja luottoasiakkaan välillä ja pankin neuvottelijana toimii aina pankin toimihenkilö. Esimerkiksi Diaz-Serranon vuoden 2019 tutkimuksen mukaan Espanjan liiallinen asuntoluottojen myöntämi- nen ennen edellistä finanssikriisiä johtui pankin lainaneuvottelijoiden halusta myöntää

kilpailluilla markkinoilla liian suuria lainoja suurella riskillä ja toisaalta asunnon ostajien halusta saada tällaisia lainoja.

Suomen asuntolainojen saatavuutta säännellään enimmäisluototussuhteen ja maksukyvyn mit- taamisen avulla. Enimmäisluototussuhteesta Suomessa on kerrottu tarkemmin luvussa 3.1.

Vaikka enimmäisluototussuhteen rajoissa pysytäänkin ja pankki saa antamalleen lainalle mieles- tään riittävän vakuuden, on lainanhakijan maksukyky selvitettävä pankkialaa koskevien lakien ja säännösten mukaan. Suomessa pankkien on noudatettava Euroopan pankkiviranomaisen aset- tamiin ohjeisiin perustuvia säännöksiä (mm. EBA/GL/2020/06), lakia asunto-omaisuuteen liitty- vien kuluttajaluottojen välittäjistä ja kuluttajansuojalakia (38/1978 luku 7a). Näitä säännöksiä ei kuitenkaan voi kuvata kovin absoluuttisiksi tai yksiselitteisesti tulkittaviksi. Esimerkiksi

EBA/GL/2020/06 kohdassa luvun 5.1 kohdassa 84. todetaan, että ”Laitoksilla ja luotonantajilla on oltava riittävät, tarkat ja ajantasaiset tiedot, jotka ovat tarpeen luotonottajan luottokelpoisuuden ja riskiprofiilin arvioimiseksi ennen lainasopimuksen tekemistä̈”. Kuluttajansuojalain 38/1978 7a 11§

vuodelta 2016 taas toteaa että ”Luotonantajan on ennen luottosopimuksen tekemistä arvioitava huolellisesti kuluttajan luottokelpoisuus. Arviointi on tehtävä kuluttajan tuloja ja menoja sekä muita taloudellisia olosuhteita koskevien tarpeellisten, riittävien ja oikeasuhteisten tietojen perusteella. Tieto- jen paikkansapitävyys on asianmukaisesti varmistettava”. Lait eivät siten anna tarkkoja määreitä esimerkiksi sille, kuinka suuri osa tuloista luoton lyhentämiseen voidaan luottoa myönnettäessä enintään ajatella kohdennettavan. Säännöksissä velvoitetaan pankkeja tarkastamaan asiakkaan tulot ja menot sekä muut vastuut (muut lainat), mutta siitä huolimatta luottolaitoksille jää melko suuri mahdollisuus omaan harkintaan luottopäätöksen tekemisessä.

Asuntoluottojen myöntämiseen ja luottokelpoisuuden testaamiseen liittyvät lait ja säännökset ovat viimevuosina tiukentuneet ja Suomen mediassa ja politiikassa on puhuttu luotonannon ki- ristämisestä edelleen. Esimerkiksi lainanhakijan bruttotuloihin suhteutettua maksimilainamää- rää eli niin sanottua lainakattoa on harkittu otettavaksi käyttöön ja tehdyistä toimenpiteistä voi- daan mainita enimmäisluototussuhde, joka otettiin käyttöön vuonna 2016. Myös luottokelpoi- suuden testaamisen säännöksiä on tarkennettu niin Suomen laissa kuin Euroopan pankkiviran- omaisen ja Finanssivalvonnan ohjeissa. Sääntelyn kiristämisestä huolimatta Suomalaisten

asuntovarallisuuteen liittyvä kokonaisvelkamäärä on kasvanut edelleen. Asuntoluottojen määrän kasvu on hieman tasoittunut, mutta toisaalta henkilökohtaista asuntolainaa korvaavat taloyhtiö- lainat ovat lisääntyneet edelleen ja siten asunto-omaisuuteen liittyvä lainakanta on kasvanut jat- kuvasti. Lainamäärän kasvu on kuitenkin ollut tasaista, eikä esimerkiksi 1980-luvun lopun kal- taista nousua lainamäärissä ole nähty.

Kuten aiemmin tässä kappaleessa on esitelty, tutkimusten mukaan asuntolainojen saatavuuden paranemisen ja lainamäärien kasvun on havaittu olevan merkittävä tekijä asuntojen hintojen nousussa. Nopeat muutokset lainamarkkinoilla taas ovat johtaneet asuntohintakupliin ja koko- naistalouden ongelmiin. Tutkimuksen neljännessä osiossa esitän empiirisen tutkimuksen asun- tolainojen ja asuntojen hintojen yhteydestä Suomessa viimeisen viidentoista vuoden aikana. Ku- ten alla olevasta kuvaajasta voidaan huomata, asuntolainojen määrä on lisääntynyt kyseisenä ajanjaksona tasaisesti. Esimerkiksi edellisen finanssikriisin aikana tai sen jälkeen ei visuaalisesti kuvaajaa tarkastelemalla ole havaittavissa merkittäviä poikkeamia tästä tasaisen kasvun tren- distä Suomen asuntolainamarkkinoilla. Suomessa on onnistuttu ainakin näiltä osin makrovakau- den sääntelyssä ja vakavammat häiriöt asuntomarkkinoilla on 1990-luvun laman jälkeen eh- käisty, vaikka asuntomarkkinoilla on nähty rajuakin heilahtelua muualla Euroopassa ja maail- malla.

Kuva 4 Luottolaitosten välittämä asuntorahoitus Suomessa Vuosina 2004–2021. Lähde: Makrovakausraportti 1/2021, Suo- men Pankki.

3.5 Tutkimuskysymykset edellä esitetyn teorian perusteella

Teoriaan tutustuttuani olen luonut tutkimuskysymykset ja hypoteesit, joilla näihin kysymyksiin on järkevää lähteä etsimään vastauksia. Tärkeimpänä tutkimuskysymyksenä on, löytyykö asunto- luottojen ja asuntojen hintojen väliltä yhteisvaikutusta ja kausaliteettia. Lisäksi haluan selvittää, vaikuttavatko paikalliset tiedot asuntojen hintoihin kyseisissä kaupungeissa voimakkaammin kuin koko Suomen tasoiset velkatiedot. Alla olevat tutkimuskysymykset on esitetty niin, että jo- kaisen niistä pitäisi aiemman teorian perusteella jäädä voimaan. Kaikki tutkimuksen hypoteesit eivät liity suoraan varsinaisiin tutkimushypoteeseihin, mutta niiden avulla on mahdollista saada oleellista tietoa aineiston muuttujien välisistä suhteista ja siten ymmärtää myös tärkeimpien tut- kittavien muuttujien keskinäisiä vaikutuksia paremmin.

H1: Asuntovelan määrän muutokset johtavat asuntojen neliöhintojen muutoksiin kau- punkikohtaisessa tarkastelussa eli kausaliteetti on olemassa.

H2: Asuntovelan saatavuuden muutokset johtavat asuntojen neliöhintojen muutokseen kaupunkikohtaisessa tarkastelussa.

H3: Koko Suomen asuntovelkamäärän muutokset johtavat muutoksiin kuntakohtaisissa asuntojen neliöhinnoissa.

H4: Asuntoluottojen hinta vaikuttaa asuntojen hintoihin negatiivisesti.

H5: Yhteys asuntovelan määrän ja asuntojen hintojen välillä on kaksisuuntainen.