2. Asuntojen hintojen muodostuminen
2.3 Asuntomarkkinoiden mallintaminen lyhyellä aikajänteellä
Edellä esitetty DiPasqualen ja Wheatonin tasapainomalli kuvasi asuntomarkkinoiden dyna-miikkaa vain pitkän aikajänteen tarkastelussa. He ovat kehittäneet myöhemmin myös lyhyen ai-kajänteen tilannetta kuvaavan mallin, jonka esittelen seuraavaksi. DiPasqualen ja Wheatonin ly-hyen aikajänteen malli on kehitetty vuonna 1996, mutta kyseistä mallia on soveltanut ja kehittä-nyt myös Oikarinen väitöskirjatutkimuksessaan (Oikarinen 2007, 22–24). Esittelen tässä mallin Oikarisen mukaan. Edellisen staattisen mallin sijaan tämä malli ottaa huomioon hintojen dynaa-misen muutoksen ja pystyy kuvaamaan, miten uuteen tasapainotilaan päästään ja kuinka kauan sopeutuminen muutoksiin kestää.
Mallissa oletetaan ensimmäisenä, että asuntojen hintojen taso määräytyy jokaisella ajanjaksolla sen hetkisten mallissa olevien muuttujien arvojen mukaan, mutta asuntojen määrä taas muo-dostuu historiallisten arvojen mukaan. Asuntojen määrä on hitaasti sopeutuva muuttuja ja siksi se määräytyy aiemman kysynnän mukaan. Ensimmäisenä mallissa muodostetaan yhtälö omis-tusasuntomarkkinoiden kysynnälle ajanhetkellä t (Dt). Se muodostuu alueen kotitalouksien mää-rästä (Ht) ja asuntojen omistamisen kustannuksista (Ut). Ensimmäisessä yhtälössä (1) muuttuja 0
asunnon omistajien määrää teoreettisessa tilanteessa, jossa asuntojen omistamisesta ei syntyisi lainkaan kustannusta ja muuttuja 1 taas kuvaa asunnonomistamisen määrän herkkyyttä asumi-sen kustannusten muutoksille.
(1) Dt = Ht (0 – 1Ut )
Asunnon omistamisen kustannus (Ut) taas riippuu asunnon sen hetkisestä ostohinnasta (Pt), re-aalikorkokannasta asuntoluotoissa (Rt), asunnon huoltokustannuksista (Mt) ja sen hetkisestä ar-vonnousun oletuksesta (It). Tällöin omistamisen kustannus voidaan esittää seuraavasti:
(2) Ut = Pt (Rt + Mt – It)
Yhtälössä kaikkien muiden muuttujien odotetaan nostavan asumisen hintaa, mutta odotettu ar-vonnousu tietenkin on oletettavasti negatiivinen vaikuttaja lopulliseen kustannukseen. Mallin seuraava oletus koskee asuntojen hintojen sopeutumista sellaiseksi, että kysynnän (Dt) ja tarjon-nan (St) määrä on yhtä suuri. Yhtälömuodossa siis:
(3) Dt = St
Kun ensimmäiseen yhtälöön sijoitetaan toinen ja kolmas yhtälö, pystytään asuntojen hintoja ku-vaamaan yhtälöllä (4) alapuolella esitetyllä tavalla. Mallin oletuksien mukaan tämä neljäs yhtälö pitää paikkansa kaikkina ajanhetkinä ja siksi tämänhetkinen asuntojen hinta on korkeampi, jos tarjolla olevien asuntojen määrä suhteessa alueen kotitalouksien määrään on pienempi, huolto-kustannukset ovat pienemmät, reaalikorko on pienempi tai kun oletettava arvonnousu on suu-rempaa.
(4) 𝑃𝑡 = 𝛼0− 𝑆𝑡/𝐻𝑡
𝛼1(𝑀𝑡+ 𝑅𝑡− 𝐼𝑡)
Seuraavaksi mallissa selvitetään tarjontapuolen muutoksia yhtälön (5) avulla. Asuntokannan muutosta on kuvattu uudisrakentamisen määrällä (Ct), josta vähennetään asuntokannasta pois-tuvien vanhojen asuntojen määrä (St-1) ja toisaalta yksinkertaisemmin muutos on tulevan ajan-hetken asuntokannan koko vähennettynä nykyisen asuntokannan koolla. Tilannetta kuvaava yh-tälö näyttää tältä:
(5) St –St-1 = Ct – St-1
Asuntojen rakentamisen määrään vaikuttaa nykyinen asuntojen hinta, mutta toisaalta myös ky-seisen alueen asuntokannan koko. Tämä kuvataan mallissa yksinkertaisesti niin, että rakentami-nen on kannattavaa niin kauan, kun asunnon rakentamisesta saatava voitto on suurempi kuin tyhjän maa-alueen hinta. Asuntokannan tasapainotilan pitkällä aikavälillä (ESt) ollessa yhtä suuri kuin asuntojen tarjonnan (St) tilanteessa, jossa asuntoja ei poistu markkinoilta, ei uusia asuntoja rakenneta ollenkaan. Jos asuntojen kysyntä alueella taas nousee, lisääntyy rakentamisen määrä
ja asuntojen hinnat nousevat. Vapaa tonttimaa vähenee ja tontit muuttuvat kalliimmiksi, jolloin rakentamisen lisäarvo pienenee ja aletaan palautua tasapainotilanteeseen. Tätä tilannetta voi-daan kuvata seuraavilla yhtälöillä (6) ja (7).
(6) ESt = –0 + 1Pt
(7) Ct = (ESt-1 –St-1)
Näissä yhtälöissä 0 kuvaa maan hintaa tilanteessa, jossa rakentamisen kysyntä ei siihen vaikuta.
Maalla on aina oma arvonsa esimerkiksi maa- ja metsätalouden tuottojen näkökulmasta ja siksi maalle on asetettava tässä lähtöarvo. Lisäksi 0 ottaa huomioon rakentamisen suuret kustannuk-set ja se on suurempi, jos rakennuskustannukkustannuk-set ovat suuremmat. 1 taas kertoo maankäytön rajoittuneisuudesta ja maan tarjonnan joustosta siten, että jos maan tarjonta on niukkaa, niin 1
on pienempi. Yhtälöstä huomataan siten se, että 1 arvon ollessa pieni on asuntojen hintojen noustava enemmän, jotta tasapainotila voidaan saavuttaa ESt kasvaessa.
Oikarinen mainitsee mallin olevan hieman puutteellinen, koska se ei pysty ottamaan huomioon mahdollisuutta rakentaa korkeampia rakennuksia maan tarjonnan ollessa niukkaa. On kuitenkin huomattava, että korkeammissa rakennuksissa ylimmät kerrokset tulevat aina kalliimmiksi ja kal-liimmiksi, joten maan niukkuus vähentää voittoja ja nostaa myös asuntojen hintoja. Siten yhtälö ottaa asian ainakin osittain huomioon. 1 toisin sanoen laskee myös silloin, kun rakennuksista on tehtävä korkeampia. taas kertoo rakentamisen nopeudesta. Se kuvaa kuinka nopeasti alueen rakennusteollisuus pystyy tuottamaan nykyisen asuntomäärän ja tasapainotilassa tarvittavan asuntomäärän välisen määrän asuntoja. Mallissa rakentamispäätöksestä valmiin rakennuksen aikaansaamiseen kulunut aika on yksi periodi.
Dynaamisessa mallissa ajatellaan rakennuksia poistuvan markkinoilta jatkuvasti ja siten asunto-jen määrä pienenee, mikäli uusia rakennuksia ei tuoteta. Siksi ESt-1 on oltava juuri rakentamisen määrän verran suurempi kuin St-1, jotta tasapainotila säilyy. Kun tämä tieto hyödynnetään eli ote-taan huomioon hintojen ja asuntomäärän kasvun välinen suhde, saadaan aikaan alla esitetyt yh-tälöt.
(8) St - St-1 = (-0 + 1Pt-1 -St-1) - St-1, jos ESt-1 > St-1
(9) St - St-1 = -St-1, jos ESt-1 ≤ St-1
Yhtälö (8) kuvaa tilannetta, jossa uudisrakentamista tarvitaan eli tasapainotilan vaatima asunto-jen määrä on kysyntää suurempi. Jos kysyntä taas on tasapainotilan mukaista tai pienempää, ti-lanne muuttuu yhtälön (9) kaltaiseksi. Asuntojen määrän kasvaessa myös absoluuttinen purka-misen määrä kasvaa, koska suhteessa sama määrä asunnoista tulee käyttöikänsä päähän. Asun-tojen määrä ei toisaalta kasva, kun kysynnän vaatima tasapainotila on saavutettu. Tasapainossa oleva asuntojen määrä 𝑆’ on taas tilanne, jossa asuntojen määrä säilyy hinnan pysyessä muuttu-mattomana eli tilanteessa Pt-1. 𝑆’ voidaan ratkaista yhtälön (8) avulla, kun tiedetään tilanteen ole-van tarjonnan osalta vakaa eli St =St-1.
(10) 𝑆′= (−𝛽0 + 𝛽1𝑃𝑡−1)
(𝛿+ 𝜏 )
Tämä yhtälö (10) kuvaa asuntojen määrää kuitenkin pelkästään asuntojen hintojen kautta. Muut yhtälössä olevat arvot ovat vakioita, jotka määräytyvät ympäristön ja talouden vaikutuksesta. Li-säksi tasapaino vaatii hintatason pysymistä vakaana. Vakaan tilan tasapainohinta P’ voidaan määrittää yhtälön (4) avulla seuraavasti:
(11) 𝑃′ = 𝛼 𝛼0− 𝑆′/𝐻𝑡
1(𝑀𝑡+ 𝑅𝑡− 𝐼𝑡)
Tästä voidaan vielä johtaa vakaan tilan tasapainohinta yhtälöiden (10) ja (11) avulla, jolloin lopputu-loksena saadaan alla esitetty muoto.
(12) 𝑃′ = 𝛼0𝐻𝑡(𝛿+ 𝜏 ) + 𝜏𝛽0 𝐻𝑡(𝛿+ 𝜏 )𝛼1(𝑀𝑡+ 𝑅𝑡− 𝐼𝑡)+ 𝜏𝛽1
Lopullisessa yhtälössä oletetaan sekä tasapainohinnan, että tasapainossa olevan asuntojen mää-rän pysyvän vakaana ja siksi odotetun arvonnousun It oletetaan olevan tasapainotilanteessa
nolla. Yhtälön muuttujien mukaan tasapainohinta ratkeaa koron, kotitalouksien määrän ja huol-tokustannusten vaikutuksesta ja yhtälön kuvatessa tasapainoa näiden muuttujien oletetaan py-syvän muuttumattomina.
Mallin puutteena voidaan pitää kahden ratkaisevan tekijän puuttumista. Asuntojen hintoihin vai-kuttaa myös kotitalouksien tulot ja velan saatavuus. Molemmat näistä tekijöistä vaikuttavat tutki-musten mukaan asuntojen hintoihin positiivisesti lisääntyvän kysynnän kautta. Tässä esitetty virta-varantomalli ottaa näitä tekijöitä osittain huomioon siten, että tulotason noustessa 0 kas-vaa ja 1 pienene eli tulojen kasvaessa asunnon omistavien kotitalouksien määrä tulee kasva-maan ja asuinkustannusten muutosten vaikutus kotitalouksien talouteen ja asuntojen hintoihin pienenee. Toisaalta malli ottaa huomioon korkotason, joka kertoo osaltaan velan saatavuudesta.
Velan saatavuuden huomioon ottamisen on huomattu olevan tärkeä osa asuntojen hintojen muodostumisen mallintamisessa, mutta toisaalta sen absoluuttinen mittaaminen on osoittautu-nut haastavaksi. Velan saatavuuteen vaikuttaa useat tekijät ja se määräytyy hyvin pitkälti lainaa tarjoavan pankin edustajan ja luotonhakijan välisen sopimuksen perusteella. Sopimukseen vai-kuttavien inhimillisten tekijöiden tutkiminen on vaikeaa ja siksi on loppujen lopuksi melko vaikea sanoa, kuinka paljon ja millä ehdoilla lainaa voi milloinkin saada. Velan saatavuuden vaihtelua voidaan kuitenkin mitata esimerkiksi velkamäärien ja tulotason suhteen muutoksilla ja saatavuu-den vaikutuksia asuntojen hintoihin ovat tutkineet muun muassa Diaz-Serrano 2019 ja Rojas 2021. Käytän myös omassa empiirisessä tutkimuksessani velan ja tulojen suhdetta mittarina ja selittävänä muuttujana asuntojen hintojen muodostumista tutkiessani. Velan ja asuntojen hinto-jen välisestä vuorovaikutuksesta tulen esittämään tarkempaa tutkimusnäyttöä ja teoriaa seuraa-vassa kappaleessa.