Asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavat tekijät

Tutkimukseni pääasiallinen tarkoitus on pureutua asuntojen hintojen ja rahoitusmarkkinoiden väliseen yhteyteen ja niiden toisiinsa aiheuttamiin ilmiöihin, mutta muidenkin asuntojen hintojen muodostumiseen vaikuttavien tekijöiden ymmärtäminen tukee tutkimusta ja laajentaa näke-mystä aiheeseen. Asunnot ovat hyvin moninainen joukko erilaisia ja eri aikakausilta peräisin ole-via rakennelmia ja siksi myös niiden hintojen määrittelyä voidaan pitää melko monimutkaisena.

Tästä huolimatta asunnon arvo voidaan melko yksinkertaisesti jakaa kahteen tekijään eli tontin ja rakennelman arvoon. Rakennuksen teoreettinen arvo voidaan määrittää vähentämällä uuden rakennuksen arvosta arvioitu arvonalenema rakennuksen sen hetkisen kunnon perusteella. Ton-tin arvoon taas vaikuttaa sijainti, haluttavuus ja koko. (Oikarinen 2007, 15.) Tässä tutkimuksessa asuntoa tarkastellaan tontin ja rakennuksen muodostamana yksikkönä ja asunnon hinta käsittää aina sekä rakennuksen, että tontin arvon. Mikäli asunto sijaitsee vuokratontilla, voidaan tontin osuuden ajatella olevan vuokraoikeuden arvoa. Asunnon arvoa mitataan asuntomarkkinoilla, missä asunnon hinta muodostuu kysynnän ja tarjonnan mukaan. Nykyisten sovellusten avulla julkiset asuntomarkkinat ovat helposti kaikkien löydettävissä ja seurattavissa.

Asunto poikkeaa muista omaisuuslajeista merkittävästi siksi, että jokaisella ihmisellä on käytän-nössä oltava asunto ja siten asuntojen markkina-arvoon kunkin yksilön silmissä vaikuttaa merkit-tävästi yksilön mieltymykset asumisen suhteen. Ihmisillä on siksi mahdollisuus sekä valita halua-mansa lainen asunto, mutta toisaalta verraten suuri mahdollisuus muokata asuntoa omien miel-tymysten mukaiseksi. Muokkaaminen on mahdollista tietenkin rakennusvaiheessa, mutta myös myöhemmin lainsäädännön puitteissa korjausrakentamisen avulla. Näistä syistä asuntomarkki-noita on vaikea verrata muiden omaisuuslajien markkinoihin, kuten pörssiin tai raaka-ainemark-kinoihin. Ihmisten asumisen mieltymykset näkyvät asunnoissa lähinnä sijainnissa, ulkonäössä ja asunnon tilaratkaisuissa. Varsinkin omaa kotia hankittaessa nämä tekijät vaikuttavat asunnon valinnassa selvästi ja jokainen toteuttaa niiden kautta omia tapojaan ja mieltymyksiään

asumisessa. (Juntto 2010, 8–9.) Toisaalta ihmisten mieltymysten merkitys tekee asunnosta tietyn-laisen keinon viestittää omia arvoja ja tyyliä. Tämä näkyy nykyisin varsinkin sosiaalisessa medi-assa ja toisaalta asuntojen markkinoinnissa.

Ihmisten halujen toteuttamisen lisäksi asuntojen hintoihin vaikuttaa merkittävästi rakennuksen tekninen kunto ja rakennuskustannukset. Uusien asuntojen hintojen yhteyttä seurataan raken-nuskustannusindeksiin, jota ylläpitää suomessa Suomen Tilastokeskus. Rakennuskustannusin-deksi kertoo selkeästi rakentamisen kustannuksista kokonaisuutena, sillä se sisältää tiedon työ-voiman, rakentamisen palveluiden ja rakennustarvikkeiden hinnasta. Tutkimustiedon valossa ra-kennuskustannuksilla on selkeä vaikutus varsinkin uusien rakennusten hintaan, mutta vaikutus näkyy myös vanhemmissa rakennuksissa tarjonnan vaihtelun vuoksi. Adamsin ja Füssin 2010 te-kemän tutkimuksen mukaan prosentin nousu rakentamisen kustannuksissa nostaa asuntojen hintoja 0,6 prosenttia. Tämä johtuu heidän mukaansa kustannusten nousun aiheuttamasta tar-jonnan vähenemisestä, joka taas johtaa asuntojen vuokrien ja hintojen nousemiseen. Toisaalta Capozzan ym. 2002 tekemän tutkimuksen mukaan alhaisemmat rakennuskustannukset loiventa-vat talouden syklejä. Rakennuskustannusten vaihtelun syyt taas oloiventa-vat moninaisia, enkä tässä tut-kimuksissa niihin syvenny tämän tarkemmin. Rakennuskustannuksiin vaikuttaviksi tekijöiksi voi mainita muun muassa raaka-aineiden hinnat ja valtioiden politiikan, jolla rakentamisen lainsää-däntöä, investointeja ja tonttimaan jakamista ohjataan.

Asuntojen kysyntään ja tarjontaan ja siten myös hintoihin vaikuttaa merkittävästi myös alueelli-set väestönliikkeet. Suomesta puhuttaessa esille nousee usein kaupungistuminen ja toisaalta maaseudun tyhjentyminen, joka aiheuttaa ydinkeskustojen asuntojen hintojen reipasta nousua ja taas toisaalta maaseudun asuntojen arvon tippumista. Tämä voi tarkoittaa räikeimmillään sitä, että Helsingin kalleimpien asuinalueiden keskineliöhinnalla voi ostaa pieneltä maaseutukylältä vanhasta rivitalosta kokonaisen asunnon. Usein maaseudulla oleva asuntokanta varsinkin osa-keasuntojen tapauksissa on vanhaa ja siksi halvan ostohinnan päälle on varauduttava maksa-maan korjauskustannuksia, mikäli asunnosta haluaa asuinkelpoisen. Oikarinen on käsitellyt vuo-den 2015 artikkelissa Suomen asuntotarjonnan joustoa hyvinkin tarkasti. Tutkimuksessa on las-kettu Suomen suurimmille kaupungeille asuntotarjonnan jousto, ja tulokset ovat

ennakko-oletuksiin nähden järkeenkäypiä. Tutkimuksen mukaan tarjonnan jousto on pienintä suurim-missa kasvukeskuksissa ja suurempi maaseutujen kaupungeissa, kuten Lappeenrannassa, Kajaa-nissa ja Rovaniemellä. Tärkeimpinä selittävinä tekijöinä tarjontajouston eroille havaittiin kaupun-gin väkiluku, alueen maantieteelliset rajoitteet ja kaavoituksen sääntely.

Oikarinen toteaa myös vuoden 2015 tutkimuksessaan, että rakentamiseen liittyviä hallinnollisia ja maankäytöllisiä rajoitteita tulisi purkaa asuntojen uudistuotannon lisäämiseksi ja siten asunto-jen tarjontajouston parantamiseksi. Myös asumiskustannusten nousun kansantaloudellisten vai-kutusten näkökulmasta olisi tutkimuksen mukaan järkevää lisätä asuntojen tarjontaa siellä, missä kysyntää on eniten. Politiikalla ja julkisella päätöksenteolla voidaan tietenkin vaikuttaa myös asumisen kysyntään eri alueilla. Esimerkiksi korkeakoulujen ja teollisuuden sijoittaminen eri alueille vaikuttaa huomattavasti alueen asuntojen kysyntään.

Asunnot muodostavat suomalaisten kotitalouksien varallisuudesta noin puolet (SVT 2021) ja asuntojen hintojen muutokset vaikuttavat kansantalouden toimintaan merkittävästi. Suurena va-rallisuuseränä asunnot linkittyvät pankkeihin, teollisuuteen ja työllisyyteen. Näiden seikkojen johdosta valtio pyrkii vaikuttamaan asuntomarkkinoihin ja säätelemään siten makrotaloustilan-netta. Julkisen hallinnon keinoina asuntomarkkinoiden sääntelyssä on lähinnä verotus ja edelli-sessä kappaleessa kuvattu maankäytön rajoittaminen. Välillisesti valtio vaikuttaa asuntomarkki-noihin myös erilaisten asumisen tukien kautta. Verotuksessa asumiseen pitkällä aikavälillä vai-kuttaa kiinteistövero ja asuntolainan korkovähennysoikeus. Kiinteistövero on kuntien keräämä vero, joka on nykyään asuinrakennuksissa 0,41–1 prosenttia kiinteistön arvosta (Kiinteistövero-laki 20.07.1992/654). Toisaalta valtio on tukenut omistusasumista asuntolainan korkovähennyk-sellä. Korkovähennysoikeutta on kuitenkin laskettu vuodesta 2011 alkaen ja se on nykyään vain 10 prosenttia asuntovelan koron määrästä vuosittain (Vero.fi 2021) . Varsinkin nykyisin korkota-son ollessa matala voidaan korkotuen merkitystä pitää melko pienenä. Esimerkiksi 100 000 eu-ron lainamäärällä ja prosentin vuosikorolla jää vähennysoikeutta oman asunnon lainan koroista verotukseen 100 euroa vuodessa.

Asuntokauppaan liittyy myös valtion keräämä varainsiirtovero, joka on osakeasuntokaupoissa 2 prosenttia ja kiinteistökaupoissa 4 prosenttia asunnon velattomasta kauppahinnasta. Varainsiir-toveroa kerätään myös muissa arvopaperikaupoissa tietyin rajauksin, mutta tässä tapauksessa käsittelen vain asuntokaupoista kerättävää varainsiirtoveroa. Varainsiirtoveroa on kritisoitu van-hana verotuksellisena jäänteenä, joka vähentää ihmisten halukkuutta vaihtaa asuntoa. Asunto-kauppojen vähenemisellä taas nähdään olevan vaikutusta esimerkiksi työvoiman liikkuvuuteen ja ihmisten hyvinvointiin, kun sopivampi asunto jää ostamatta. Myös suomalaisen tutkimustie-don valossa varainsiirtovero aiheuttaa edellä mainittuja negatiivisia vaikutuksia. Eerolan ym. vuo-den 2018 tutkimus vertaili asuntokauppamääriä ennen vuovuo-den 2013 varainsiirtoverouudistusta ja sen jälkeen. Tutkimuksessa todettiin osakeasuntokauppojen määrän jääneen vuoden 2013 ve-ron noston jälkeen pysyvästi 4 prosenttia alemmalle tasolle verrattuna kontrolliryhmään eli oma-kotitalokauppoihin, joiden varainsiirtovero pysyi ennallaan. Sama tutkimusryhmä on tutkinut ai-hetta myös tarkemmin ottamalla huomioon kontrolliryhmien välillä tapahtuvien kauppamäärien muutokset. Uudemman tutkimuksen mukaan osakeasuntojen varainsiirtoveron nostaminen ai-heutti kokonaisuudessaan 7,2 prosentin vähenemisen osakeasuntojen kauppamääriin (Eerola ym. 2021).

Valtio tukee asumista myös helpottamalla ensiasunnon ostamista. Ensiasunnon ostajana pide-tään henkilöä, joka ei ole omistanut aiemmin puolikasta tai sitä suurempaa osaa asuinkäyttöön tarkoitetusta rakennuksesta tai osakeasunnosta ja on alle 40-vuotias. Ensiasunnon ostajan ei tar-vitse maksaa asuntokaupan yhteydessä muissa tapauksissa maksettavaa varainsiirtoveroa. Ensi-asunnon ostajien on myös mahdollista saada lainaa 95 prosenttia Ensi-asunnon velattomasta koko-naishinnasta, kun muissa tapauksissa lainaa voi saada Finanssivalvonnan päätöksen mukaan 85 prosenttia velattomasta kauppahinnasta. Enimmäisluototussuhteesta ja sen vaikutuksista kerron tarkemmin kappaleessa kolme. Ensiasunnon ostajille on myös tarjolla asuntosäästöpalkkiotili (ASP-tili), joka tukee ensiasuntoon säästämistä ja parantaa ensiasunnon ostajan lainaehtoja. Ra-hoituslaitosten on tarjottava Suomessa ensiasunnon ostajiksi määritellylle henkilöille mahdolli-suus ASP-tiliin, jolle maksetaan 1 prosentin vuotuinen korko ja 2-4 prosentin lisäkorko asunnon oston yhteydessä. ASP-tilille pitää säästää 10 prosenttia ostettavan asunnon velattomasta hin-nasta ja loppu osa katetaan lainalla, jonka enimmäismäärä riippuu asunnon sijainnista. Lainaan

on mahdollista saada myös ilmainen valtion takaus. ASP-lainalle annetaan korkotuki, joka kattaa korkomenot 70 prosenttisesti siltä koron osalta, joka ylittää 3,8 prosentin vuosikoron. (Valtion-konttori 2021).

Valtio vaikuttaa asumisen kustannuksiin ja välillisesti asuntomarkkinoihin myös asumistuella.

Asumistuki on suunnattu pääsääntöisesti pienituloisille kotitalouksille ja vuonna 2020 sitä sai 15,5 prosenttia kotitalouksista. Asumistukea voi saada myös omistusasunnon asumiskustannuk-siin, mutta pääsääntöisesti sitä maksetaan vuokralla asuville kotitalouksille. Asumistukea mak-settiin vuonna 2020 ennätysmäärä; 2,23 miljardia euroa. Nousua edellisvuodesta oli 4,2 prosent-tia. (Kelan verkkosivut 2021.) Asumisen tukien korotuksia on ajoittain kritisoitu, koska korotusten ajatellaan nostavan vuokria ja siksi hyötyjiksi nähdään asuntojen omistajat, eikä vuokralaiset.

Tutkimustiedon valossa tukien muutokset eivät kuitenkaan vaikuta merkittävästi vuokriin (Eerola

& Lyytikäinen 2017). Heidän saamiensa tulosten perusteella asumistuen leikkaaminen ei alen-taisi vuokratasoja vaan koituisi tuensaajien haitaksi.

Asuntojen hintoihin vaikuttaa selkeästi myös tulotason muutokset. Tulotason mittarina käyte-tään tutkimuksissa usein bruttokansantuotetta (BKT), koska sen katsotaan kuvaavan kansan tu-loja kokonaisuutena hyvin. Bruttokansantuotetta tarkastelemalla voidaan kuitenkin tehdä ha-vaintoja vain koko valtion alueella yleisesti ja paikalliset ilmiöt jäävät huomioimatta. Bruttokan-santuotteen ja asuntojen hintojen välillä on havaittu positiivinen yhteys pitkällä aikavälillä, eli BKT:n noustessa myös asuntojen hinnat ovat nousseet (Constantinescu & Lastauskas 2018; Hos-sain & Latif 2009; Valadez 2011). Tässä on otettava kuitenkin huomioon myös se, että asuntojen hintojen nousu voi johtaa BKT:n nousuun eli näiden tekijöiden vaikutus toisiinsa on tilastollisesti merkitsevä, mutta syy-seuraus-suhteen löytäminen on haastavaa (Valadez 2011).

Asumisen kustannukset vaikuttavat asuntojen hintoihin lähinnä kysynnän kautta. Asumiskustan-nusten vaikutusta voidaan kuvata helpommin esimerkin avulla. Esimerkkitilanteessa henkilöllä on valittavanaan kaksi täysin identtistä ja samalla paikalla sijaitsevaa asuntoa. Ensimmäisessä asunnossa asumiskustannukset ovat 100 yksikköä vuodessa ja toisessa asunnossa 200 yksikköä vuodessa. Jo oletetaan myös, että asuinkustannukset säilyvät ennallaan henkilön

suunnitteleman asunnon pitoajan, voidaan perinteisen talousteorian perusteella todeta, että henkilö on valmis maksamaan ensimmäisestä asunnosta suuremman hinnan. Hintaeroa voidaan kuvata esimerkiksi pitoajalla syntyneen asumiskustannusten kokonaiserolla, joka on diskontattu pitoajan odotetulla reaalikorolla. Asuinkustannuksiin vaikuttaa edellä mainitun verotuksen lisäksi moni muu seikka, kuten kiinteistön huolto, lämmityskustannukset, jätehuolto, vakuutukset, ve-den ja sähkön hinta sekä taloyhtiömuotoisissa asunnoissa hallinto, siivous ja isännöinti.

Edellä mainitun esimerkin lisäksi kiinteiden asuinkustannusten vaikutusta asunnon hintaan voi-daan kuvata asunnon vuokratuoton kautta. Vuonna 2019 suomalaisista asui vuokralla 34 pro-senttia (Tilastokeskus 2020) ja siksi asuinnoista saatava tuotto on merkittävä tulonlähde julkisille instituutioille, yrityksille ja yksityishenkilöille. Vuokratuoton prosentuaalinen määrä voidaan las-kea vähentämällä bruttovuokrasta asunnon omistajan maksamat kiinteät kustannukset ja jaka-malla näin saatu tuotto asunnon velattojaka-malla hinnalla. Näin ollen kiinteillä asumiskustannuksilla on ratkaiseva vaikutus myös asuntoa vuokraavan omistajan tuottoon ja siksi teoreettisessa kah-den muuten ikah-denttisen asunnon tapauksessa pienemmät kiinteät kustannukset johtavat korke-ampaan myyntihintaan. Asunnon pitkän tähtäimen tuottoon vaikuttaa hetkellisten kiinteiden ku-lujen lisäksi korjausvelka eli tulevaisuudessa tarvittavien korjausten määrä ja niiden kustannuk-set. Korjauskustannukset ovat varsinkin laajempien saneerausten tapauksessa merkittäviä ja siksi asunnon todellisen tuoton arvioiminen pitkällä aikajänteellä on erittäin haastavaa.

Näiden tekijöiden lisäksi asuntomarkkinoihin vaikuttaa asuntoluottojen saatavuus ja hinta. Asun-tokauppoihin myönnettävä laina poikkeaa muista luotoista yleensä siten, että korkotaso asunto-luotossa on huomattavasti matalampi ja luotot ovat muita luottoja suurempia. Suomalaisten yk-sityishenkilöiden lainoista noin 70 prosenttia on asuntovelkaa ja euromääräisesti sitä oli vuoden 2020 lopussa 92,2 miljardia euroa, kun yksityishenkilöiden kokonaisvelkamäärä oli 131,6 miljar-dia euroa (SVT: Velkaantumistilasto 2021). Asuntoihin liittyvä velka on siten merkittävä niin kan-santaloudelle, kuin asuntoa hankkivalle yksityishenkilöllekin. Rahoituksen merkitystä asuntojen hintoihin esittelen tarkemmin seuraavassa kappaleessa.