1.1 Tutkimuksen lähtökohdat ja motivaatio
Asunnot ovat merkittävä varallisuuserä niin Suomessa kuin muuallakin maailmassa ja siksi asun-tojen hinasun-tojen vaikutus kokonaistalouteen on huomattava. Asuntoja rahoitetaan hyvin usein vel-karahalla ja siksi myös rahoituslaitokset liittyvät asuntomarkkinoihin vahvasti. Rahoituslaitosten myötä asuntomarkkinoihin vaikuttaa myös finanssipolitiikka, koska asuntoluotonannon säänte-lyä pidetään merkittävänä keinona makrotalouden seurannassa ja riskinhallinnassa. Asumisen kustannukset ovat iso osa kansalaisten elinkustannuksista ja toisaalta asumisen laatu liittyy vah-vasti hyvinvointiin, joten asuntojen hintojen kehitystä voidaan pitää myös tärkeänä mikrotalou-dellisena ilmiönä.
Asuntojen hintoihin ja asuntomarkkinoihin liittyviä tutkimuksia on tehty paljon, mutta tutkimuk-set tarkastelevat asuntomarkkinoita usein melko laajasta näkökulmasta. Esimerkiksi edellisen finanssikriisin juurisyyksi on monissa yhteyksissä nähty USA:n avokätinen asuntoluotonanto ja siitä seurannut asuntojen hintojen nopea nousu ja lasku. Asuntojen hinnoilla ja asuntovelka-markkinoilla on tutkimusten mukaan merkittävä vaikutus kansantalouden toimintaan ja jopa glo-baaleihin talouden ilmiöihin, mutta toisaalta vaikutussuhde on kaksisuuntainen ja siten mak-roekonomisten ilmiöiden on todettu vaikuttavan asuntomarkkinoihin (mm. Adams & Füss 2010;
Duca ym. 2010 ja Jordá ym. 2016). Asuntojen hintojen muodostuminen ja kehitys on kuitenkin myös paikallinen ilmiö (mm. Capozza ym. 2002; Green ym. 2004; Laakso 2000; Oikarinen 2015 ja Oikarinen 2018). Asuntojen hintojen kehityksestä paikallisesti Suomessa on kuitenkin saatavilla verraten vähän tutkimustietoa. Tämä johtuu todennäköisesti siitä, että asunnot ovat hyvin hete-rogeeninen joukko rakennuksia ja hintoihin vaikuttavien tekijöiden vakioiminen ja tutkiminen luotettavasti paikallisella tasolla on haastavaa. Suomen kaupungit ovat myös verraten pieniä ja kaupunkikohtaiset tilastot asuntomarkkinoihin liittyvistä tiedoista suppeita, mikä voi myös ai-heuttaa tilastolliseen tutkimukseen haasteita.
Asuntojen hintojen tutkiminen on kuitenkin mielenkiintoista aiheen koskettaessa käytännössä kaikkia kansalaisia. Asuntojen tarkoitus on täyttää ihmisten peruselintarpeita ja voidaan ajatella, että jokaisella ihmisellä on tarve ja pyrkimys löytää omia tarpeita vastaava asunto. Toisaalta asunnot ovat erittäin pitkäkestoisia hyödykkeitä ja niiden varallisuusarvo on korkea, joten myös niiden vaikutus ihmisten elämään on pitkäkestoista ja huomattavaa. Tämän voi huomata kansal-lisella tasolla myös esimerkiksi Finanssivalvonnan antamasta suuresta huomiosta asuntomarkki-noiden toimintaan ja asuntovelkamäärien kehitykseen. Finanssivalvonnan seurannassa on näi-den lisäksi pankkien taseinäi-den kehitys, johon asuntoluotonanto vahvasti vaikuttaa. Näihin tekijöi-hin on viimevuosina kiinnitetty Suomessa entistä enemmän huomiota, koska Suomalaisten koti-talouksien velkaantuminen on jatkunut tasaisesti kasvavana viime aikoina. Asuntoluotonannon kasvua on siksi pyritty hillitsemään erilaisilla rajoituksilla, mutta rajoitusten vaikuttavuudesta on vielä vain vähän luotettavaa tietämystä.
Toisaalta, vaikka asuntojen hinnat ja Suomalaisten velkaantumisaste ovat kasvaneet viime ai-koina selkeästi, on pahemmat ongelmatilanteet pystytty tällä talouden osa-alueella Suomessa välttämään viimeisen kahdenkymmenen vuoden aikana. Edellinen finanssikriisi aiheutti vakavia ongelmia asuntomarkkinoille USA:ssa ja esimerkiksi Espanjassa, mutta Suomessa edellinen ta-louskriisi kosketti enemmän muita talouden osa-alueita, kuin asuntomarkkinoita ja asuntovel-koja. Tästä syystä Suomen voidaan sanoa onnistuneen asuntomarkkinoihin liittyvässä riskienhal-linnassa. Viimeaikaisista onnistumisista huolimatta on relevanttia pohtia, kuinka pitkään Suomen kotitalouksien velkaantumisasteen kasvu voi jatkua ilman häiriöitä. Suomessa ylivoimaisesti mer-kittävin velkaantumisasteen kasvattaja on asuntovelkojen määrä ja sen vaikutusten tutkiminen on aineistojen hyvän saatavuuden vuoksi melko vaivatonta.
Tämän tutkimuksen tarkoitus on tutkia nimenomaan asunto- ja asuntovelkamarkkinoiden välistä yhteyttä Suomessa paikallisesti. Asuntojen rahoitukseen liittyy lähes aina velkaraha ja siksi asun-toluottojen hinnat, sääntely ja saatavuus vaikuttavat asuntomarkkinoihin. Toisaalta julkisessa keskustelussakin on huomattu kaupungistumisen aiheuttavan Suomen asuntomarkkinoihin niin, että aluekohtaiset hintakehitykset eroavat maaseudun ja kaupunkien välillä selvästi. Tilastokes-kuksen ja Suomen Pankin ylläpitämien julkisten tilastojen avulla asuntoluottojen ja
asuntomarkkinoiden yhteyttä pystytään tutkimaan paikallisesti ja tutkimuskohteiksi on valikoitu-nut yhdeksän Suomen suurinta kaupunkia eli Helsinki, Vantaa, Espoo-Kauniainen, Turku, Tam-pere, Lahti, Jyväskylä, Kuopio ja Oulu. Kaikissa näissä kaupungeissa väkiluku on yli 100 000 ja siksi näistä alueista saatavat tiedot ovat paitsi kohtuullisen merkittäviä Suomen asuntomarkki-noiden kannalta, myös tilastollisesti luotettavia otosten ollessa tarpeeksi suuria.
1.2 Tutkimuksen kulku ja rakenne
Tutkimuksessani esittelen ensin asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia tekijöitä mahdolli-simman laajasti kappaleessa kaksi. Tässä kappaleessa käsittely pysyy yleisellä tasolla ja esittele-mäni asiat ovat sellaisia, joiden on ajan saatossa huomattu vaikuttavan asuntomarkkinoihin. Näi-den tekijöiNäi-den esille tuominen helpottaa aiheen laajuuNäi-den ymmärtämistä ja toisaalta teorian moninaisuus kuvastaa sitä, ettei asuntomarkkinatutkimuksen syy-seuraussuhteiden löytäminen ole välttämättä yksinkertaista, vaikka tiettyjä vaikuttavuussuhteita onkin tilastollisesti merkitse-vällä tasolla havaittavissa. Toisessa kappaleessa esittelen myös kaksi teoreettista mallia asunto-markkinoiden tasapainotilasta. Mallit ovat kirjallisuudessa kohtuullisen käytettyjä ja yleisesti hy-väksyttyjä vaikkakin niiden toiminnan tutkiminen käytännön empiriassa on haastavaa. Teoreetti-sena viitekehyksenä ne kuitenkin auttavat ymmärtämään huomionarvoisia seikkoja asuntomark-kinoiden toiminnasta.
Kolmannessa kappaleessa syvennyn tutkimuksen pääasiallisen aiheen eli asuntojen hintojen ja asuntoluottojen välisen yhteyden tutkimukseen ja aiemmin käytettyyn teoriaan. Tässä osiossa esittelen asuntolainojen saatavuuden, hinnan, määrän ja asuntoluottojen luototussuhteen vaiku-tusta asuntojen hintoihin. Esittelen myös joitain rajoitteita, joilla asuntoluotonantoa pyritetään julkisesti sääntelemään. Luotonannon merkitystä asuntomarkkinakriiseissä on tutkittu varsinkin edellisen finanssikriisin jälkeen ja luotonantoon liittyviä rajoituksia on otettu käyttöön myös Suo-messa. Esittelen nämä kotimaassamme käytössä olevat rajoitteet ja niiden perusteet. Rajoittei-den vaikutuksia olisi erittäin mielenkiintoista ja mielestäni lisäksi tarpeellista tutkia, mutta koen niiden tutkimisen tällä hetkellä liian epäluotettavaksi, koska seurantajakso jää lyhyeksi.
Neljännessä kappaleessa esittelen oman empiirisen tutkimukseni aineiston ja menetelmät. Me-netelmäosiossa esittelen asuntojen hintoja tutkittaessa tavallisesti käytettyjä tilastollisia menetel-miä ja kuvaan niiden teoriaa lyhyesti. Tässä tutkimuksessa on käytetty korrelaatioanalyysiä, reg-ressioanalyysiä ja aikaistetulla aineistolla tehtyä regreg-ressioanalyysiä, joiden avulla pystytään yk-sinkertaisesti tutkimaan aineiston muuttujien välisiä yhteyksiä. Lisäksi aikaistetun aineiston reg-ressioanalyysillä on mahdollista tutkia syy-seuraussuhteita muuttujien välillä. Viidennessä kappa-leessa esittelen tutkimukseni tulokset menetelmittäin ja tarkastelen tuloksia myös kriittisestä nä-kökulmasta niin, että otan huomioon mahdollisia vääristymiä ja virhetekijöitä. Tuon tuloksien va-lossa esille pohdintaa ja erilaisia näkökulmia. Tavoitteenani on esittää tulokset mahdollisimman selkeästi ja toisaalta saada mahdollisimman luotettavia vastauksia tutkimuskysymyksiin ja hypo-teeseihin, jotka tulen esittelemään teoriaosuuden lopuksi.
Kuudennessa kappaleessa teen johtopäätöksiä tutkimuksen onnistumisesta ja tuloksista verrat-tuna aiempiin vastaaviin tutkimuksiin. Otan kantaa siihen, voiko tuloksiani pitää luotettavina aiemman tutkimuksen valossa ja toisaalta, jos tulokset ovat aiemmasta poikkeavia, pohdin mistä tämä voisi johtua. Lisäksi pohdin tulosten ja tutkimuksen merkittävyyttä ja mahdollisia käyttö-kohteita ja toisaalta sitä, miten tutkimusta voisi kehittää. Viimeisessä seitsemännessä yhteenve-tokappaleessa pohdin tutkimustani kokonaisuutena ja samalla asuntovelka- ja asuntomarkkinoi-den nykytilannetta Suomessa omiin tuloksiini peilaten. Aiheen ollessa yhteiskunnallisesti merkit-tävä, pidän mielekkäänä nykytilan ja mahdollisten riskien pohtimista. Riskeihin pyritään jo nyt vastaamaan luottorajoituksilla, mutta rajoitusten merkityksestä ja toimivuudesta ei vielä käytän-nössä ole näyttöä. Tutkimuksen lopussa liitteenä on myös taulukoita, joiden avulla tutkimusme-netelmistä ja tuloksista on mahdollista saada tarkempi kuva.