Kokonaisuutena pidän tutkimusta onnistuneena, vaikkakin asuntomarkkinoiden tutkimista voi pitää melko haastavana ja tämänkin tutkimuksen aineistossa on omat puutteensa. Asuntomark-kinoita koskevia tutkimuksia on olemassa todella paljon, koska asuntomarkkinoiden on varsinkin edellisen finanssikriisin jälkeen huomattu vaikuttavan makrotalouteen voimakkaasti. Yleensä tut-kimuksissa on kuitenkin rajoitteena se, että kaikkia asuntomarkkinoihin vaikuttavia tekijöitä on todella hankala ottaa huomioon. Vastaava ongelma on toki havaittavissa useissa muissakin ta-loustieteen tutkimuskohteissa, mutta asuntojen heterogeenisuuden, asuntojen hintojen suuren makrotaloudellisen vaikutuksen, muuhun varallisuuteen suhteutetun korkean arvon ja välttä-mättömyyshyödykeluonteen takia kokonaisvaltainen tutkimus on miltei mahdotonta. Tutkimuk-set painottavat usein tietyn talouden osa-alueen vaikutusta asuntojen hintoihin ja siksi yhteisvai-kutuksen tutkimisesta jää osa muuttujista pois.
Vastaavasti myös tässä tutkimuksessa malleihin pystyttiin ottamaan mukaan ainoastaan tulo- ja velkatiedot, asuntokuntien lukumäärä ja korko. Tutkimukseni tavoite oli havainnoida näiden teki-jöiden vaikutusta nimenomaan paikallisesti ja siksi muita tekijöitä edellisten lisäksi oli erittäin vai-kea ottaa huomioon. Esimerkiksi rakennuskustannuksista on vaivai-kea saada tietoa paikallisesti ja toisaalta tonttimaan tarjonnan ja tonttien hintojen lisääminen malliin olisi tehnyt tutkimuksesta Pro Gradu -tutkielmaksi liian laajan. Suomea koskevaa asuntomarkkinatutkimusta on tehty melko vähän opinnäytetöiden lisäksi ja mielestäni varsinkin asuntojen hintojen paikallisten ilmi-öiden tutkiminen Suomen eri alueilla olisi perusteltua ja tarpeellista. Finanssivalvonta seuraa Suomalaisten kotitalouksien velkaantumisen kasvua ja pyrkii rajoittamaan sitä esimerkiksi asun-tolainojen enimmäisluototussuhteen ja kulutusluotoille asetetun enimmäiskoron avulla. Velka-määrien muutoksilla on vaikutusta asuntojen hintoihin paikallisesti, mutta olisi mielenkiintoista tietää vaikuttavatko ne ratkaisevasti, jos pystyttäisiin ottamaan huomioon esimerkiksi edellä mai-nitut rakentamisen kustannukset ja tonttimaan saatavuus?
Toisaalta kun tuloksien mukaan huomattiin, että koko Suomen velka-, tulo-, ja korkotiedoilla ei ollut havaittavissa vaikutusta kaupunkikohtaisiin asuntojen hintoihin, voidaan kysyä, onko koko
valtiota koskevat yhteiset luottorajoitteet perusteltuja? Luottorajoitteista ja niiden aiheuttamista haitoista on Suomessa kokemusta 1980 ja 1990 luvuilta. Tiukka luottojen ja vuokratasojen sään-tely aiheutti tuolloin kysynnän patoutumista hyvinvointitappiota verrattuna muihin valtioihin ja lopulta huomattiin, että luotonannon rajoitteita oli purettava. Purkaminen taas aiheutti vakavia ongelmia. Tältä kannalta ajateltuna voidaan kysyä, onko rajoitteiden tekeminen ylipäätään järke-vää? Nykyiset luottorajoitteet ovat toki huomattavasti 1980-luvulla purettuja lievempiä ja siten järkevämpiä. Luottorajoitteita on myös muokattu viime aikoina ja esimerkiksi koronakriisin ai-kana asuntoluotonsaantia helpotettiin enimmäisluototussuhteen nostamisella. Valvonta ja ris-kienhallinta vaikuttaa siten historiaa järkevämmältä pyrkiessään tasoittamaan kysynnän ja tar-jonnan piikkejä ja talouden syklien voimakkuutta. Paikallisesti eroavien rajoitusten tekeminen olisi toisaalta myös haastavaa.
Toisaalta, koska luotonannolla on selkeästi merkittävä vaikutus asuntojen hintoihin, tulisi riskien-hallinnan keinoja ja vaikutuksia miettiä entistä tarkemmin. Keskustelussa on ollut viime aikoina tuloihin perustuvien luottorajoitusten muodostaminen, mikä voisi myöskin olla järkevää ja aina-kin sen vaikutuksia tulisi tutkia tarkemmin. Lisäksi taloyhtiölainojen määrä on kasvanut viime-vuosina jatkuvasti ja nämä lainat eivät ole samanlaisten ehtojen alla, kuin yksityishenkilöiden suoraan pankkien kanssa tekemät asuntoluottosopimukset. Myös näiden taloyhtiölainojen ris-kejä tulisi tarkastella mielestäni huolellisemmin. Yksityishenkilöiden luotonsaannin rajoittamisen lisäksi kansantalouden kannalta merkittävää on pankkien vakavaraisuus ja siksi riskienhallintaa voisi painottaa myös pankkien suuntaan. Keinot tähän on luotu esimerkiksi lisäpääomavaati-muksien avulla, mutta niiden käyttö näyttäisi olevan edelleenkin hyvin vähäistä. Tällä hetkellä li-säpääomavaatimusta ei ole Suomessa käytössä (Makrovakausraportti 2021).
Suomalaisten velkaantuminen on jatkanut kasvuaan viimeiset kaksi vuosikymmentä, vaikka toi-saalta Suomen bruttokansantuote tai suomalaisten keskimääräinen tulotaso ei ole noussut vas-taavalla tahdilla. Asuntomarkkinat ovat jakaantuneet maaseutujen ja kaupunkien välillä. Mieles-täni riskit markkinahäiriöiden esiintymiselle alkavat nousta varsinkin tiheimmin asutuilla alueilla, joissa asuntojen hinnatkin ovat nousseet selkeimmin viime aikoina. Kun tässä otetaan vielä huo-mioon kasvanut velkojen ja tulojen suhde, on tilanne mielestäni järkevää seurata tarkasti.
Ongelmien ilmeneminen tarvitsee toki jonkin syyn, kuten esimerkiksi selkeästä korkotason nou-susta tai työttömyysongelmista johtuvan luottotappioaallon. Kokonaistalouden seuraaminen on tässä tilanteessa tärkeää, jotta mahdollisia ongelmatilanteita voitaisiin ennakoida ja mahdolli-sesti ehkäistä. Nykyisiä asuntoluottojen rajoitustoimia pidän järkevinä, koska ne eivät vaikuta markkinoihin liian radikaalisti ja toisaalta viranomaisilla on kyky muokata rajoituksia tilanteiden vaatimalla tavalla. Syklejä pystytään todennäköisesti näillä keinoilla tasoittamaan. Ihmettelen kuitenkin, jos asuntomarkkinoilla ei nähdä jonkinlaista korjausliikettä lähivuosien aikana.
LÄHDELUETTELO
Kirjallisuuslähteet:
Adams, Z. & Füss, R. 2010. Macroeconomic determinants of international housing markets. Jour-nal of Housing Economics. 19 (1), 38-50. https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/sci-ence/article/pii/S1051137709000552
Adelino, M., Schoar, A., & Severino, F. (2012). Credit supply and house prices: evidence from mortgage market segmentation. National Bureau of Economic Research. No. 17832.
https://www.nber.org/system/files/working_papers/w17832/w17832.pdf
Ben-David, I. (2011). Financial constraints and inflated home prices during the real estate boom. American Economic Journal: Applied Economics, 3(3), 55-87.
https://www.researchgate.net/profile/Itzhak-Ben-David/publication/254383486_Financial_Con-
straints_and_Inflated_Home_Prices_During_the_Real-Es- tate_Boom/links/5da3a60e92851c6b4bd340fa/Financial-Constraints-and-Inflated-Home-Prices-During-the-Real-Estate-Boo
Bian, X., Lin, Z. & Liu, Y. 2018. House price, loan-to-value ratio and credit risk. Journal of Banking &
Finance 92, 1-12. https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/arti-cle/pii/S0378426618300724
Booth, G. G., Glascock, J. L., Martikainen, T., & Rothovius, T. (1994). The financing of residential real estate in Finland: an overview. Journal of Housing Research, 205-227.
https://www.researchgate.net/profile/John-Glascock/publication/237268086_The_Financ- ing_of_Residential_Real_Estate_in_Finland_An_Overview/links/00b49529caa977f1ce000000/The-Financing-of-Residential-Real-Estate-in-Finland-An-Overview.pdf
Capozza, D. R., Hendershott, P. H., Mack, C., & Mayer, C. J. (2002). Determinants of real house price dynamics. NBER Working Paper Series. No. 9262. https://www.nber.org/system/files/work-ing_papers/w9262/w9262.pdf
Constantinescu, M. & Lastauskas, P. 2018. The knotty interplay between credit and housing. The Quarterly Review of Economics and Finance 70, 241-266.
https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/article/pii/S1062976917303848
Cronin, D., & McQuinn, K. (2016). Credit availability, macroprudential regulations and the house price-to-rent ratio. Journal of Policy Modeling, 38(5), 971-984.
http://www.tara.tcd.ie/bitstream/handle/2262/83066/JA201637.pdf?sequence=1&isAllowed=y
Damen, S., Vastmans, F., & Buyst, E. (2016). The effect of mortgage interest deduction and mort-gage characteristics on house prices. Journal of Housing Economics, 34, 15-29.
https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/article/pii/S1051137716301206 Diaz-Serrano, L. 2019. Inflation of home appraisal values and the access to mortgage loans of credit constrained borrowers. International Review of Economics & Finance. 63, 412-422.
https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/article/pii/S1059056018310736 DiPasquale, D. & Wheaton, W. 1992. The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association 20 (1), 181-197.
http://morris.marginalq.com/GREM_RE720_MoreFiles/dipasquale%20whea-ton%204qm%20areuea%20j%201992.pdf
DiPasquale, D., & Wheaton, W. C. (1996). Urban economics and real estate markets (Vol. 23, No. 7).
Englewood Cliffs, NJ: Prentice Hall. https://notendur.hi.is/~ajonsson/kennsla2013/The_ur-ban_land_market.pdf
Duca, J. V., Muellbauer, J., & Murphy, A. (2010). Housing markets and the financial crisis of 2007–
2009: lessons for the future. Journal of financial stability, 6(4), 203-217.
https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/article/pii/S1572308910000343 Eerola, E., Harjunen, O., Lyytikäinen, T., & Saarimaa, T. (2021). Revisiting the Effects of Housing Transfer Taxes. Journal of Urban Economics. 124, 103367
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0094119021000498
Eerola, E., Harjunen, O., Lyytikäinen, T. & Saarimaa, T. 2018. Effects of Real Estate Transfer Taxes:
Evidence from a Natural Experiment. Publication series of the Government’s analysis, assessment and research activities 17/2018. https://tietokayttoon.fi/julkaisu?pubid=25002
Eerola, E. & Lyytikäinen, T. 2017. Housing allowance and rents: Evidence from a stepwise – sub-sidy scheme. VATT Working Papers 88.
https://www.doria.fi/bitstream/han-dle/10024/148925/wp88.pdf?sequence=1&isAllowed=y
Green, R. K., Malpezzi, S., & Mayo, S. K. (2005). Metropolitan-specific estimates of the price elas-ticity of supply of housing, and their sources. American Economic Review, 95(2), 334-339.
https://www.researchgate.net/profile/Richard-Green-21/publication/4719899_Metropolitan-Spe-
cific_Estimates_of_the_Price_Elasticity_of_Supply_of_Hous- ing_and_Their_Sources/links/0c9605333596d549b7000000/Metropolitan-Specific-Estimates-of-the-Price-Elasticity
Hossain, B., & Latif, E. (2009). Determinants of housing price volatility in Canada: a dynamic anal-ysis. Applied Economics, 41(27), 3521-353.
https://www.tandfonline.com/doi/pdf/10.1080/00036840701522861?casa_to- ken=TUCTJ9Bmx5MAAAAA:H-5fh-psiwmaqLpl_3PppJXP_MklB7nbhnAx4xSP5Op7V3DcziPYEY-VeQe4twlPSkWsMfQItfw7b
Jordà, Ò., Schularick, M., & Taylor, A. M. (2016). The great mortgaging: housing finance, crises and business cycles. Economic policy, 31(85), 107–152.
Juntto, A. (2010). Asumisen unelmat ja arki. Suomalainen asuminen muutoksessa. Gaudeamus, Hel-sinki.
Kaplan, G., Mitman, K., & Violante, G. L. (2020). The housing boom and bust: Model meets evi-dence. Journal of Political Economy, 128(9), 3285–3345. https://www.nber.org/system/files/work-ing_papers/w23694/w23694.pdf
Kiander, J. 2001. Laman Opetukset, Suomen 1990-luvun kriisin syyt ja seuraukset. VATT-Julkaisuja 27:5, Valtion taloudellinen tutkimuskeskus. s. 8.
https://www.doria.fi/bitstream/han-dle/10024/148629/j27-5.pdf?sequence=1
Kim, H. J., Son, J. C., & Yie, M. S. (2017). House price dynamics with household debt: the Korean case. Asian Economic Journal, 31(1), 39-59.
https://onlinelibrary.wiley.com/doi/pdf/10.1111/asej.12112?casa_to- ken=WE6e1iZSJ_4AAAAA:Frk_d-l8lZUqK4X1OlRd9JUFOfgtkmdW-rjmz2IE-QxXXu5RouxzRnQ27fZakLvjylG61TIrQo8rHFOY
Koskela, E., Loikkanen, H. A., & Viren, M. (1991). House prices, household saving and financial market liberalization in Finland. Bank of Finland discussion papers 22/91.
https://helda.helsinki.fi/bof/bitstream/handle/123456789/15709/Muut_keskustelualoit-teet_22_91.pdf?sequence=1
Laakso, S. (2000). Asuntomarkkinoiden alueellinen kehitys Suomessa 1980-ja 1990-luvulla. Valtion taloudellinen tutkimuskeskus VATT.
https://www.doria.fi/bitstream/handle/10024/148119/k221.pdf?sequence=1
McQuinn, K., & O'Reilly, G. (2008). Assessing the role of income and interest rates in determining house prices. Economic modelling, 25(3), 377–390.
https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/article/pii/S0264999307000909 Miles, D. (2012). Population density, house prices and mortgage design. Scottish journal of politi-cal economy, 59(5), 444-466.
https://onlinelibrary-wiley-com.ezproxy.uef.fi:2443/doi/epdf/10.1111/j.1467-9485.2012.00589.x
Oikarinen, E. 2007. Studies on housing price dynamics. (Väitöskirja, Turun Yliopisto).
http://urn.fi/URN:ISBN:978-951-564-507-4
Oikarinen, E. 2009a. Household borrowing and metropolitan housing price dynamics – Empirical evidence from Helsinki. Journal of Housing Economics, 18(2), 126-139.
https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/article/pii/S1051137709000175
Oikarinen, E. 2009b. Interaction between housing prices and household borrowing: The Finnish case. Journal of Banking and Finance 33(4),747-756.
https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/article/pii/S0378426608002719
Oikarinen, E., Peltola, R., & Valtonen, E. (2015). Regional variation in the elasticity of supply of housing, and its determinants: The case of a small sparsely populated country. Regional Science and Urban Economics, 50, 18-30.
https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/article/pii/S0166046214001070 Oikarinen, E., Bourassa, S. C., Hoesli, M., & Engblom, J. (2018). US metropolitan house price dy-namics. Journal of Urban Economics, 105, 54-69.
https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/article/pii/S0094119018300135 Rojas, A. (2021). Mortgage credit growth for lower-income borrowers during the 2000s housing boom: Evidence and implications. Journal of Empirical Finance, 62, 220-233.
https://www-sciencedirect-com.ezproxy.uef.fi:2443/science/article/pii/S092753982100027X Valadez, R. M. (2011). The housing bubble and the GDP: A correlation perspective. Journal of Case Research in Business and Economics, 3, 1.
https://citeseerx.ist.psu.edu/viewdoc/down-load?doi=10.1.1.646.1898&rep=rep1&type=pdf
Verkkolähteet:
Suomen Pankki 2021: Makrovakausraportti 1/2021. [Viitattu 12.10.202]
https://helda.helsinki.fi/bof/bitstream/handle/123456789/18019/01_2021_Makrovakausra-portti.pdf?sequence=1&isAllowed=y
Suomen virallinen tilasto (SVT): Kotitalouksien varallisuus [verkkojulkaisu].
ISSN=2242–3214. 2019. Helsinki: Tilastokeskus [viitattu: 30.9.2021].
Saantitapa: http://www.stat.fi/til/vtutk/2019/vtutk_2019_2021-06-08_tie_001_fi.html Suomen virallinen tilasto (SVT): Velkaantumistilasto [verkkojulkaisu].
ISSN=1797–8793. 2020, 1 Velat kasvoivat reaalisesti kolme prosenttia . Helsinki: Tilastokeskus [viitattu: 10.10.2021].
Saantitapa: http://www.stat.fi/til/velk/2020/velk_2020_2021-06-24_kat_001_fi.html
Suomen virallinen tilasto (SVT): Asuminen ja asuinolot 2019, yleiskatsaus [Verkkojulkaisu].
ISSN=1798–6745. [viitattu: 18.11.2021]. Saantitapa:
https://www.stat.fi/til/asas/2019/01/asas_2019_01_2020-10-14_fi.pdf
Suomen virallinen tilasto (SVT): Väestö, Väestörakenne. SSN=1797–5379. Helsinki: Tilastokeskus [viitattu: 18.11.2021]. https://www.stat.fi/til/vaerak/index.html
Valtionkonttorin internetsivut 2021, ASP-säästäminen ja ASP-laina. [Viitattu 9.10.2021.]
https://www.valtiokonttori.fi/palvelut/rahoitus-ja-lainapalvelut/asp-saastaminen-ja-asp-laina/#asp-saastaminen
Verottajan verkkosivut, Asuntolainan korkovähennysoikeus:
https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/verokortti-ja-veroilmoitus/tulot-ja-vahennykset/asuntolai-nan_korkovahennys/ Viitattu 30.9.2021
Lait:
Kiinteistöverolaki 20.07.1992/654 https://finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1992/19920654