Asuntolainan ja asunnon arvon välinen suhde (LTV ratio)

Tutkimuskirjallisuudessa asuntolainan määrän ja asunnon hinnan välistä suhdetta kuvataan eng-lanninkielisessä kirjallisuudessa usein nimellä loan-to-value ratio (LTV ratio). Käytän tästä jat-kossa lyhennettä ”LTV suhde”, jolla tarkoitan täsmälleen samaa asiaa. Myönnettävien asuntolai-nojen LTV suhteella ja asuntoluottojen kokonaismäärien muutoksilla on tutkimuksien mukaan suuri vaikutus asuntojen hintoihin ja hintakuplien syntymiseen historiallisesti tarkasteltuna (mm.

Adams & Füss 2010; Ben-David 2010; Bian ym. 2018; Constantinescu & Lastauskas 2018; Cronin

& McQuinn 2016; Diaz-Serrano 2019; Jordá ym. 2016; Kim ym. 2017; McQuinn & O’Reilly 2008 ja Oikarinen 2009). Tutkimuksissa todetaan rahoituksen hinnan ja saatavuuden oleva merkittävä tekijä asuntomarkkinoilla, mutta hintojen ja velan välisen yhteyden todetaan usein olevan kaksi-suuntainen. Ei siis voida todeta niin, että asuntojen hintojen nouseminen johtuu suoraan velan hinnan laskemisesta tai velan saatavuuden paranemisesta, vaan todennäköisesti asunto-jen hintoasunto-jen nousuun on vaikuttanut myös muut makrotalouden tekijät ja toisaalta asuntoasunto-jen ar-vojen noustessa myös lainaa tarvitaan enemmän.

Asuntojen hintojen ja velkamäärien välisessä tutkimuksessa on nostettava esille vakuusarvon vaikutus. Vakuusarvolla tarkoitetaan sitä arvoa, jonka rahoitusta myöntävä osapuoli uskoo

luottotappiotilanteessa saavansa omaisuudesta, jonka hankkimista varten laina alun perin on myönnetty. Asuntoluottoja myönnettäessä lainan vakuutena toimii usein nimenomaan lainalla ostettava asunto. Asunnon vakuusarvon määrittäminen on luotonantajan tehtävä, mutta Suo-messa voidaan pitää nyrkkisääntönä, että ostettavan asunnon vakuusarvoksi lasketaan 70 pro-senttia asunnon kauppahinnasta. Jäljelle jäävälle kolmen kymmenen prosentin vakuudettomalle osalle pankki vaatii usein joko muita vakuuksia tai käteistä rahaa. Normaalitilanteessa voidaan siten olettaa, että esimerkiksi 100 000 euron asunnon ostamiseen saa pankista noin 70 000 eu-roa lainaa, mikäli lainan ottaja täyttää muut lainaehdot, kuten maksukyvyn. On kuitenkin huo-mattava, että pankki voi poiketa edellä mainitusta 70 prosentin vakuusarvostuksesta ja siksi va-kuusarvon vaikutus lainan saatavuuteen on ilmeinen. Suomessa takarajaksi vava-kuusarvon määrit-tämiselle asetettiin enimmäisluototussuhde.

Enimmäisluototussuhde otettiin Suomessa käyttöön vuonna 1.7.2016 ja sen tarkoituksena on toimia finanssipolitiikan välineen asuntomarkkinoiden sääntelyssä. Asuntojen enimmäisluototus-suhteella valtio pyrkii vähentämään liiallista velkaantumista ja siten vähentämään asuntoluoton-annon riskejä. Enimmäisluototussuhteella tarkoitetaan myönnettävän asuntoluoton määrän suhdetta asunnon velattomaan kauppahintaan. Finanssivalvonnan sääntöjen mukaan pankit saavat tällä hetkellä myöntää lainaa 85 prosenttia asunnon velattomasta kauppahinnasta, eli ny-kyisen lainsäädännön asettama enimmäisluototussuhde on 85 prosenttia. Loppuosa ostajan on joko rahoitettava omilla varoilla tai mikäli loppuosalle tarvitaan velkarahoitusta, pitää lainan otta-jan pystyä antamaan yli menevän osan vakuudeksi muuta omaisuutta. Enimmäisluototussuh-teen poikkeuksena on ensiasunnon ostajille tarkoitettu 95 prosentin enimmäisluototussuhde, jonka tarkoitus on kannustaa ihmisiä hankkimaan omistusasunto vuokra-asunnon sijasta. Enim-mäisluototussuhdetta nostettiin Suomessa 2020 keväällä alkaneen koronataudin aiheuttaman talouden hidastumisen johdosta ja enimmäisluototussuhde oli muilla kuin ensiasunnon ostajilla 90 prosenttia aikavälillä 6.4.2020-30.9.2021. Lokakuun alusta 2021 alkaen Enimmäisluototus-suhde palautettiin normaalille 85 prosentin tasolle kotitalouksien velkaantumisen hidasta-miseksi. (Makrovakausraportti 1/2021).

Kuten Suomen Finanssivalvonnan, myös tutkijoiden mukaan asuntolainojen LTV suhteen kasessa asuntomarkkinat todennäköisesti kiihtyvät. Ilmiöön liittyy olennaisesti myös mainittu va-kuusarvo ja vava-kuusarvon kasvaminen asuntojen hintojen noustessa. Diaz-Serranon tutkimus vuodelta 2019 käsitteli aihetta Espanjan asuntomarkkinoiden näkökulmasta edellisen finanssi-kriisin aikaan vuosina 2004–2010. Diaz-Serranon mukaan sekä lainan ottajat että lainan antajat ovat asuntomarkkinoiden noususuhdanteessa valmiimpia sitoutumaan suuremman riskin sisäl-täviin asuntoluottosopimuksiin, koska nouseva markkina luo uskoa myös lainan kohteena olevan asunnon hinnan nousuun. Tässä tilanteessa asunnon arvo ja vakuudeksi kelpaavan arvo ovat vääristyneet ylöspäin. Kiihtyneessä markkinatilanteessa pankit kilpailevat luottoasiakkaista ja suuren LTV suhteen pystyy kätkemään korkeiksi nousseisiin asuntojen hintoihin. Tämä näkyy esi-merkiksi niin, että asiakkaalla on tarjottavana 50 000 euron käsiraha kaupan kohteena olevan 250 000 euron asunnon ostamiseen. Pankki myöntää asunnon ostamista varten 200 000 euron lainan ja näin ollen LTV suhde on 80 prosenttia, mitä pidetään yleisesti vielä kohtuullisena luoto-tussuhteena riskin kannalta. Kiihtyneillä markkinoilla vallitsevan tilanteen takia asunnon kauppa-hinta on kuitenkin korkea ja asunnon arvo normaalissa tilanteessa olisi 200 000 euroa. Pankki tulee tilanteessa myöntäneeksi lainan 100 prosentin LTV suhteella. Samalla tämä tilanne tarjoaa rajoitetummin luottokelpoisille kotitalouksille mahdollisuuden saada suurempia määriä asunto-lainaa, koska myös luotonantaja uskoo asuntojen hintojen kasvuun ja ostettavan asunnon suu-reen vakuusarvoon tulevaisuudessa. Näin luottotappioriski kuitenkin kasvaa entisestään. Diaz-Serranon tutkimuksessa Espanjan asuntojen hintojen todettiin kärsineen noin 30 prosentin in-flaatiosta ennen niin sanotun asuntokuplan puhkeamista ja finanssikriisin alkamista.

Vastaavaa tutkimusta on tehty myös USA:n tilanteesta ennen edellistä finanssikriisiä. USA:n asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen on monissa yhteyksissä katsottu johtuneen niin sano-tuista sub-prime asuntolainoista, joita myytiin eteenpäin arvopapereina todellista riskiään pa-remman luottoluokituksen rahoitusarvopapereina. Näiden asuntolainojen todellinen riski ja lai-naajien suurempi luottotappioriski siis kätkettiin korkean luottoluokituksen taakse ja näin asun-tolainaa saatiin myönnettyä myös henkilöille, jotka todennäköisesti eivät olisi saaneet perinteistä asuntolainaa rahoituslaitoksilta (Duca ym. 2010). Edellä mainittua innovaatiota eli uutta rahoi-tusinstrumenttia markkinoitiin sijoittajille turvallisena ja vakaana sijoituskohteena ja toisaalta

asuntolainan tarvitsijoille mahdollisuutena saada laina ja oma asunto. Korkean riskin lainojen myöntäminen kuitenkin johti asuntojen arvojen inflaatioon (kasvuun) ja asuntomarkkinoiden yli-kuumenemiseen. Tässä tilanteessa lainojen saatavuuden helpottuminen ja usko tulevaan asun-tojen hinasun-tojen nousuun johti edelleen tilanteeseen, jossa asunasun-tojen arvo ja vakuusarvo olivat lai-naajien ja ostajien silmissä vahvasti vääristyneitä ja normaalitilanteeseen nähden korkeita. Li-säksi luottoriski sub-prime lainoissa oli niin korkea, että lopulta luottotappioiden määrä johti asuntomarkkinoiden romahtamiseen. (Kaplan ym. 2020).

Lainan saatavuutta myös käytettiin USA:ssa hyväksi niin, että asuntokauppoja tehtiin tarkoituk-sella ylihintaan. Tässä tapauksessa esimerkiksi 100 000 euron asunnon ostaja maksoi saamal-laan lainalla asunnosta 110 000 euroa ja myyjä antoi tästä vastineeksi takaisin esimerkiksi auton tai käteistä. Takaisinmaksusta ei tietenkään kerrottu lainan myöntäjälle ja lainaajan silmissä kau-pan LTV suhde oli todellista alhaisempi. Tällä tavoin asunnon vakuusarvoa saatiin nostettua ja kauppaan tarvittavan käteisen määrää vähennettyä. Asuntokauppojen tarkoituksen mukaista in-flatointia tapahtui Ben-Davidin 2010 vuoden tutkimuksen mukaan ainakin Illinoisissa vuosien 2005 ja 2008 välillä. Tuolloin tarkoituksella hinnaltaan ylöspäin vääristettyjä asuntokauppoja teh-tiin nimenomaan sellaisissa kaupoissa, joissa LTV suhde oli korkea. 80 prosentin LTV suhteen kaupoista 4–9 prosenttia ja 95 prosentin LTV suhteen kaupoista 5–16 prosenttia oli hinnaltaan vääristettyjä. Keskimäärin hintaa oli vääristetty 9 prosenttia ylöspäin asunnon todelliseen kaup-pahintaan nähden. (Ben-David 2010).