Tämän tutkimuksen tulokset olivat pääosin linjassa aiemman teorian kanssa. Tutkimuksen pää-asiallinen teema oli asuntovelkojen ja asuntojen hintojen välisen yhteyden ja kausaliteetin tutki-minen paikallisella aineistolla. Tulosten perusteella asuntovelalla ja asuntojen hinnoilla on selvä yhteys ja toisaalta asuntovelkamäärien muutokset myös aiheuttavat muutoksia asuntojen hin-noissa. Toisaalta oli yllättävää, ettei kausaliteettia löytynyt koko valtion velkatietojen ja kuntakoh-taisten asuntojen hintojen väliltä. Siten tulos osoittaa asuntojen hintojen muodostumisen olevan enemmän paikallinen, kuin valtakunnan tasoinen ilmiö.
6.1 Asuntovelkojen merkitys asuntojen hintojen muodostumisessa
Kuten toisen kappaleen sisältämän teorian perusteella tiedetään, asuntojen hintojen muodostu-miseen vaikuttaa useat tekijät ja siksi luotettavan kaiken kattavan mallin rakentaminen asunto-markkinoiden ilmiöistä on lähes mahdotonta. Tämän tutkimuksen empiirisessä osassa huomi-oon pystyttiin ottamaan useita talouden tekijöitä ja väestömäärän vaikutus tutkittavilla alueilla.
Velkojen vaikutus asuntojen hintojen muodostumisessa pystyttiin osoittamaan kuntakohtaisesti, mutta lisäksi vastaavassa tutkimuksessa olisi relevanttia tarkastella ainakin rakennuskustannus-ten, tarjolla olevan rakennusmaan määrän ja hinnan, verotuksen, asumisen tukien sekä omistus-asumisen asumiskustannusten vaikutuksia asuntojen hintoihin.
Tutkimuksen aineistoilla pystyi kuitenkin osoittamaan selkeän yhteyden ja syy-seuraussuhteen asuntoluottojen ja asuntojen hintojen välillä. Mielestäni tutkimuksen tulosten paikkansapitävyy-den puolesta puhui myös se, että pystyin ottamaan regressiomalleissa asuntokuntien lukumää-rän huomioon. Asuntokunta kuvaa yhdessä taloudessa asuvaa ihmisjoukkoa ja siksi se kuvaa mielestäni erinomaisesti kunkin kaupungin asuntojen kysyntää. Lisäksi yhteys löytyi sekä asunto-velan, että asuntovelan ja tulojen suhteen ja asuntojen neliöhintojen välillä. Tulosta tukee myös ajallisesti ennustavan mallin tulokset, jotka tukivat yhtäaikaisen mallin antamaa tulosta.
Aiemmin Suomen aineistolla tehdyn tutkimuksen valossa oli oletettavaa, että asuntovelan ja asuntojen hintojen yhteisvaikutus olisi kaksisuuntainen (Oikarinen 2009a). Tämän tutkimuksen aineiston perusteella kaksisuuntaista vaikutusta ei kuitenkaan löytynyt. Neliöhinta näytti ennus-tavassa mallissa nostavan velkamääriä, mutta toisaalta yhtäaikaisessa mallissa neliöhinta ai-heutti velkamääriin negatiivisen muutoksen ja tästä syytä pidän ristiriitaisia tuloksia epäluotetta-vina ja siten on epätodennäköistä, että vaikutus olisi kaksisuuntainen tarkastelemallani ajanjak-solla. Kaksisuuntaisen vaikutuksen olemassaoloa ei kuitenkaan voida täysin poissulkea ilmiötä voisi tälläkin aineistolla tutkia myös muilla tilastollisilla menetelmillä, kuten yhteisintegraation avulla. Tulos on myös niin sanotusti maalaisjärjen vastainen, koska on oletettavaa, että lainojen pääasiallisen kohteen hankintahinnan nousu johtaisi tarvittavan lainamäärän nousuun. Lisäksi vakuusarvojen kasvaminen hintojen nousun myötä johtaa oletusten mukaan lainamäärien kas-vuun.
6.2 Asuntojen hintojen muodostuminen paikallisena ilmiönä
Tutkimustuloksia paikallisista eroista hintojen muodostumisessa on olemassa melko vähän, vaikka paikallisella aineistoilla tehdyt tutkimukset ovatkin osoittaneet asuntojen hintojen muo-dostumisen eroavan valtioiden sisällä eri alueilla (Oikarinen ym. 2015; Green ym. 2005). Näissä kahdessa tutkimuksessa alueiden välistä vaihtelua ja sen syitä on tutkittu tarjonnan jouston kautta ja kummassakaan tutkimuksessa velan saatavuutta tai velkamääriä ei ole otettu huomi-oon. Paikallisten tutkimusten niukkuus johtuu todennäköisesi siitä, että luotettavan tilastollisen tutkimuksen aikaansaaminen paikallisilla aineistoilla on vaikeaa otoskoon jäädessä helposti melko pieneksi. Tämän tutkimuksen tulos vahvistaa kuitenkin ilmiön paikallisuutta, koska paikal-liset velka- ja tulotiedot näyttävän olevan huomattavasti valtakunnallisia tietoja ratkaisevam-massa osassa kaupunkikohtaisten neliöhintojen muodostumisessa. Vaikka tulos näyttää selke-ältä, on tässäkin tutkimuksessa otoskoko hieman rajallinen ja tuloksen luotettavuuteen on suh-tauduttava pienellä varauksella.
Erikoisinta tuloksissa oli mielestäni se, ettei koko Suomen kotitalouksia koskevalla aineistolla näyttäisi olevan juuri mitään tekemistä paikallisten hintojen kanssa. Oikarisen 2009a
tutkimuksen mukaan tilanne on täysin toinen. Hän on tutkinut nimenomaan koko Suomen velka-määrien ja velan ja tulon suhteen vaikutusta asuntojen hintoihin pääkaupunkiseudulla. Hänen tulostensa mukaan Suomen tasoiset muutokset vaikuttavat asuntojen hintoihin paikallisesti. Vai-kutus on lisäksi hänen mukaansa kaksisuuntainen, eli myös asuntojen hintojen muutokset johta-vat velkamäärien muutoksiin. Hänen tutkimuksessaan aineisto on huomattavasti pidempi ja ulottuu vuodesta 1975 vuoteen 2006. Tuolla välillä asuntojen hintojen ja asuntovelan määrät ovat vaihdelleet rajusti ja siksi hänen aineistostaan johdettu tulos on todennäköisesti totuuden-mukaisempi. Tämän tutkimuksen aineisto ulottui vain vuodesta 2006 vuoteen 2020 eli tarkaste-lujakso oli lyhyempi ja toisaalta talouden suhdanne ja mukana olleet muuttujat ovat vaihdelleet viimeisimmän 15 vuoden aikana huomattavasti aiempaa vähemmän. Mielestäni olisi mielenkiin-toista tehdä tutkimus nämä molemmat aineistot yhdistäen, koska tässä tapauksessa nähtäisiin vaikutuksia sekä rahapoliittisten rajoitusten ajalta, rajoitusten purkautumisen ajalta ja toisaalta nykyiseltä matalien korkojen ajalta. Toisaalta viimeisen 15 vuoden aikana kaupungistuminen on kiihtynyt ja siten alueelliset erot hintojen muodostumisessa ovat todennäköisesti voimistuneet.
Tässä valossa voisi myös olettaa, että oman tutkimukseni tulokset vahvasta paikallisuudesta voi-sivat pitää paikkansa.
Lisäksi ilmiön paikallisuuden puolesta puhuu tämän tutkimuksen tuloksissa asukasmäärän voi-makas vaikutus asuntojen hintoihin. Yhtäaikaisessa mallissa asukasmäärä näytti olevan ratkaise-vin tekijä selittämään asuntojen hintoja ja toisaalta oletusten perusteella sen kuuluukin olla näin.
Tätä tulosta puoltaa aiempi tutkimus, jonka mukaan asukastiheydellä on havaittu olevan vaiku-tusta asuntojen tarjonnan joustoon ja siten hintojen muodostumisen eroavaisuuksiin eri aluei-den välillä (Green ym. 2005; Oikarinen ym. 2015; Miles 2012). Toisin sanoen tiheämmin asutuilla alueilla asuntojen neliöhinnat ovat korkeampia harvemmin asuttuihin alueisiin verrattuna käy-tännössä missä tahansa. Sama ilmiö huomataan myös Suomessa sekä tämän tutkimuksen pe-rusteella että esimerkiksi tilastokeskuksen tiedoista saatavia tietoja tarkastelemalla. Kalleimpia asunnot ovat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla, jossa myös väestötiheys on suurinta (Tilasto-keskus 2021, Väestötiheys).
6.3 Velan saatavuuden vaikutus asuntojen hintoihin
Tulosten perusteella velan saatavuudella on vaikutus asuntojen hintojen muodostumiseen, mutta vain mallissa, jossa tulojen vaikutusta ei ole otettu huomioon. Tulojen lisäämisen havait-tiin johtavan epäloogisiin tuloksiin varsinkin ennustavassa mallissa, jossa asukasluvun vaikutus kääntyi asuntojen hintojen suhteen negatiivisesti vaikuttavaksi tekijäksi, samoin kuin velka-tulo-suhdekin. Samalla tulojen lisääminen aiheutti lievää VIF-lukujen nousua. Näistä syistä en pitäisi tulojen lisäämistä velan saatavuuden malliin järkevänä. Tulojen kuitenkin huomattiin vaikuttavan asuntojen neliöhintoihin ja siksi kolmannen hypoteesin voimaanjääminen on hieman epäluotet-tavalla pohjalla.
Velan saatavuuden pitäisi aiemman teorian perusteella kuitenkin vaikuttaa asuntojen hintoihin positiivisesti. Tällaisia tuloksia on saatu tutkimuksissa esimerkiksi Espanjasta, Suomesta ja USA:sta (Adelino ym. 2012; Diaz-Serrano 2019; Koskela 1991; Rojas 2021). Tästä syystä, vaikka tulojen lisääminen käyttämääni malliin sotkikin tuloksia, voi pitää oletettavana, että myös velan saatavuuden parantuminen nostaa asuntojen hintoja. Tässä on pohdinnan kannalta nostettava esille edelleen se, että velan saatavuuden mittaaminen on haastavaa. Saatavuuden paraneminen voitiin selvästi todeta Suomessa esimerkiksi luottorajoitusten purkautumisen yhteydessä 1980-luvulla, mutta oman aineistoni aikana saatavuutta on vaikea määrittää muuten, kuin keskimää-räisten velka- ja tulomäärien suhteena. Saatavuutta voisi toki tutkia esimerkiksi uusien nostetta-vien luottojen LTV suhteen avulla, jolloin kohoavan luototussuhteen voisi olettaa indikoivan luo-ton saatavuuden paranemista. Tällaista tilastoa ei kuitenkaan tähän tutkimukseen ollut mahdol-lista saada käyttöön. Luototussuhteen lisäksi saatavuutta voisi toki selvittää eri ajanjaksoilla teh-tävillä tapaustutkimuksilla, joissa tarkasteltaisiin esimerkiksi pankkien asuntoluotonantoon liitty-viä käytäntöjä ja verrattaisiin nostettujen asuntolainojen tietoja asuntolainaa saaneiden ihmisten taloustilanteeseen. Kokonaisuudessaan eksakti mittaaminen olisi kuitenkin haasteellista ja tästä syystä velan saatavuuden mittarina on useissa tutkimuksissa käytetty velan ja tulojen suhdetta tai velan suhdetta asuntojen hintaan.
Koska velkojen ja tulojen suhde on kasvanut Suomessa ja etenkin pääkaupunkiseudulla huomat-tavasti, voidaan olettaa Suomessakin asuntovelan saamisen helpottuneen entisestään viimeisen kahdenkymmenen vuoden aikana. Toisaalta on huomioitava, että ihmiset myös uskaltavat ottaa enemmän lainaa, koska 1990-luvun laman aiheuttamat traumat todella korkeista koroista alka-vat olla nykyisille asunnon ostajille kaukaista historiaa. Siten vaikka velkaa hyvin todennäköisesti saakin nykyään entistä helpommin, ihmiset myös uskaltavat ottaa sitä enemmän suhteessa omiin tuloihin.
6.4 Tutkimuksen merkitys ja vaikutus makrotalouteen
Tämän tutkimuksen kohteena olevaa ilmiötä pidetään yleisesti ratkaisevana ja tärkeänä osana makrotalouden kehittymistä ympäri maailmaa. Velkamäärien kasvu johtaa useimmiten kasva-neeseen luottotappioriskiin ja toisaalta asuntojen hintojen äkilliset muutokset vaikuttavat valtioi-den ja jopa koko maailman talouvaltioi-dentilaan. Velkamäärien ja asuntojen hintojen väliseen yhtey-teen kiinnitetään nykyään huomiota ja Suomessakin reaalivakuuksille asetettiin vähimmäisarvo suhteessa lainarahan avulla ostettavan asunnon arvoon vuonna 2016. Tämän lisäksi Euroopan keskuspankin antamat ohjeet pyrkivät yhtenäistämään ja ohjaamaan asuntoluotonantoa EU:n alueella siten, että lainan hakijan maksukykyä on testattava tarpeeksi laajasti. Euroopan pankki-viranomainen ja Suomen Finanssivalvonta pyrkivät siis ehkäisemään suomalaisten ylivelkaantu-mista ja toisaalta tasoittamaan asuntojen hintojen muutoksia rajoittamalla liiallista asuntovelan myöntämistä.
Tämän tutkimuksen tulosten perusteella on kuitenkin relevanttia pohtia, onko luototussuhteiden ja lainanhakijan maksukyvyn testaamisen perusteltua olla samanlaista ympäri Suomea. Hintake-hitys näyttää tilastojen valossa eriytyneen vahvasti kaupunkialueiden ja maaseudun välillä ja on oletettavaa, että kehitys jatkuu samanlaisena tulevaisuudessakin. Koska suurimmat vaihtelut asuntojen hinnoissa on havaittu tiheästi asutuilla alueilla, tulee hintojen vaihtelu olemaan tihe-ään asutuilla alueilla todennäköisesti voimakkaampaa myös tulevaisuudessa. Asuntovelan ja tu-lojen suhde on myös korkein pääkaupunkiseudulla ja siksi voidaan ajatella pääkaupunkiseudulla olevan myös enemmän kokonaisriskiä tilanteessa, jossa asuntojen hinnat muuttuvat nopeasti.
On myös huomionarvoista, että pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat alkavat olla niin korkeita, ettei Suomen tasolla keskituloisilla ihmisillä, ainakaan yksin asuvilla, ole välttämättä varaa ostaa omaa asuntoa. Velkarahalle on siis tarvetta ja markkinoiden alueellinen rajoittaminen esimer-kiksi velan saatavuuden suhteen voisi aiheuttaa ongelmia esimeresimer-kiksi työmarkkinoille. Rajoitus-ten tekemisessä on siksi käytettävä tarkkaa harkintaa ja mikäli asuntorahoituksen rajoittamiseen päädytään, tulee se mielestäni toteuttaa asteittain aloittaen lievemmillä rajoitustoimilla. Alueelli-sia rajoitukAlueelli-sia voitaisiin kokeilla, koska alueelliset erot asuntojen hintojen muodostumisessa on havaittu selkeästi erilaisissa tutkimuksissa niin talouden kuin muidenkin tekijöiden vaikutuk-sesta. Alueellisilla rajoituksilla olisi myös mahdollista ohjata ihmisiä asumaan maaseudulle ja es-tää siten maaseutujen tyhjenemistä, mikäli se nähdään poliittisesti tavoiteltavan arvoiseksi asiaksi.
Lisäksi, kuten Oikarinenkin vuoden 2015 tutkimuksessaan toteaa, maankäytön tulisi olla tiheästi asutuilla alueilla mahdollisimman joustavaa. Joustoa maankäyttöön on mahdollista tarjota käy-tännössä ainoastaan kuntien ja kaupunkien kaavoituspäätöksillä. Joustavalla tonttitarjonnalla pystytään ehkäisemään hintakuplien syntymistä ja samalla tasoittamaan mahdollisia kokonaista-loudellisia kriisitilanteita. Kaavoituspäätösten tekeminen on kuitenkin usein hidasta ja kaupunki-suunnittelussa pitää nykyisin ottaa monien muiden asioiden lisäksi huomioon myös ilmaston ja ympäristön hyvinvointi, mikä todennäköisimmin vaikuttaa joustavan tonttipolitiikan tekemistä entisestään.