Rakennusalan vakioehdot

3.1.1 Rakennusurakan sääntelystä

Rakennusurakassa merkityksellistä sääntelyn kannalta on se, onko sopimukset solmittu kulutta-jan ja elinkeinoharjoittakulutta-jan välille vai kahden elinkeinoharjoittakulutta-jan välille. Käsittelen tutkielmas-sani tilanteita, joissa tilaaja on elinkeinoharjoittaja. Kuten olen aiemmin tuonut ilmi, urakkasopi-muksia koskevaa erityislainsäädäntöä ei siltä osin ole. Sopimuksen tekemiseen soveltuvat perin-teisesti oikeustoimilain säännökset, jolloin sopimuksia koskee sopimusvapaus. Sopimusvapau-den mukaisesti osapuolet voivat vapaasti sopia sopimuksen sisällöstä, kunhan sopimukset eivät ole erityislakien vastaisia (esimerkiksi rakentamismääräykset, työturvallisuusmääräykset). Sopi-musvapauteen kuuluu myös se, ettei sopimuksen tekemiseen ole asetettu muotomääräysvaati-muksia. Urakkasopimuksissa kyse on kuitenkin usein taloudellisesti merkittävistä sopimuksista, jolloin niiden tekeminen kirjallisesti on usein tarkoituksenmukaista.⁶³

Lähtökohtaisesti osapuolet voivat neuvotella välilleen millaisen sopimuksen tahtovat. Yleensä sopimuksissa käytetään rakennusalan toimijoiden laatimia rakennusurakan yleisiä sopimuseh-toja (YSE 1998 -ehdot). YSE 1998 -ehtojen käyttäminen ei ole pakollista, vaan sopimus voidaan sopia ilman niitäkin kokonaisuudessaan tai osittain. Ehdot on laadittu siten, että ne kattavat koko urakkaketjun ja soveltuvat eri urakkamuotoihin. Mikäli ehdot halutaan ottaa osaksi sopimusta, on siitä oltava maininta urakkasopimuksessa.⁶⁴

Maankäyttö- ja rakennuslaki (123/1999, MRL) sisältää säädöksiä rakentamisesta, jotka luonnolli-sesti vaikuttavat rakennusurakkasopimuksiin siten, että laista ilmeneviä rakennusmääräyksiä on

63 Oksanen – Laine – Kaskiaro 2019, s. 30–32.

64 Korkein oikeus on tapauksessa KKO 2006:56, kohta 8 katsonut, että tapauksessa ei ollut näytetty, että KSE 1995 -ehdot olisivat tulleet osaksi sopimusta, jolloin niitä ei voitu soveltaa ratkaisussa. Ks. myös. Oksa-nen – Laine – Kaskiaro 2019, s. 45.

noudatettava. Lakia sovelletaan alueiden ja rakennusten suunnitteluun, rakentamiseen ja käyt-töön (MRL 2 §). Rakentamismääräyksiä löytyy maankäyttö- ja rakennuslain lisäksi ympäristömi-nisteriön asetuksista⁶⁵. Lisäksi rakentamisessa tulisi ottaa huomioon viranomaisten antamat oh-jeet. Luonnollisesti myös rakentamisessa käytettävissä materiaaleissa on noudatettava niille an-nettuja käyttöohjeita.

3.1.2 YSE 1998 -ehdot

Rakennusurakka sopimuksissa usein sovellettavaksi tulevat YSE 1998 -ehdot, sillä ne takaavat usein molemmille osapuolille turvaa, selkeyttä ja helpottavat sopimuksen laadintaa, kun ehdot on määritelty valmiiksi. YSE 1998 -ehdoissa on useita reklamaatiota koskevia pykäliä, mutta ne koskevat pääsääntöisesti sitä aikaa, kun urakka on kesken. Huomioitavaa on, että YSE 1998 -eh-doissakin tulee esille se, että usein rakennusurakka on laadultaan taloudellisesti merkittävä ja laaja ja usein pitkäkin kokonaisuus, sen etenemistä ja mahdollisten virheiden havaitsemista seu-rataan tarkasti. Useat YSE 1998 -ehtojen kohdat reklamaatiovelvoitteista liittyvät siten jo siihen aikaan, kun urakka on käynnissä.⁶⁶

Rakennusurakkaa koskevat yleiset sopimusehdot laadittiin ensimmäisen kerran vuonna 1949.

Ehtoja uudistettiin vuonna 1957 ja 1972, mutta valtion hallinnon puolella käytettiin laajasti myös rakennuttajavirastojen omia sopimusehtoja. Rakennusalan järjestöt hyväksyivät vuonna 1983 yleiset sopimusehdot, YSE 1983 ja aiemmin käytössä olleet sopimusehdot yhtenäistettiin. Raken-nusurakan yleiset sopimusehdot uusittiin viimeisimmän kerran vuonna 1998.⁶⁷ Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen ensimmäisellä sivulla kerrotaan, että sopimusehdot on tarkoitettu elin-keinoharjoittajien välisiin rakennusurakkasopimuksiin ja soveltuvat muutoksitta myös sivu- ja ali-urakoihin.⁶⁸

65 Esim. Ympäristöministeriön asetus pohjarakenteista (465/2014), Ympäristöministeriön asetus kantavista rakenteista (477/2014), Ympäristöministeriön asetus rakennusten paloturvallisuudesta (848/2017), Ympä-ristöministeriön asetus rakennuksen käyttöturvallisuudesta (1007/2017).

66 Luukkonen Yli-Rahnasto 2021, s. 238. Ks. myös YSE 1998 -ehdot.

67 Oksanen – Laine – Kaskiaro 2019, s. 43.

68 YSE 1998 -ehdot, s. 1.

Rakennusurakan yleiset sopimusehdot on valmisteltu Rakennusteollisuuden Keskusliitto ry:n, Suomen Maanrakentajien Keskusliitto ry:n ja Suomen Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto ry:n yhteis-työssä ja Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry on vahvistanut nämä ehdot. Ehdot on laadittu vuonna 1998 ja ovat siten jo osittain jokseenkin vanhat nykypäivänä. Kiinteistönomista-jat ja RAKLI ry ovat käynnistäneet arvioinnin YSE 1998 -ehtojen toimivuudesta nykypäivänä ja aloittaneet prosessin ehtojen päivittämisen tarpeellisuudesta.⁶⁹

Kappaleen alussa toin esille, että YSE 1998 -ehdoissa on useita reklamaatioon liittyviä pykäliä.

Urakka-aikaa koskevia reklamaatiopykäliä ovat esimerkiksi 13.8 §, jonka mukaan osapuolen on viipymättä ilmoitettava toiselle osapuolelle mikäli havaitsee sopimusasiakirjoissa ristiriitaisuuk-sia; 33 §, jonka mukaan urakoitsijan on ilmoitettava viipymättä, mikäli havaitsee rakennustava-roissa, rakennusosissa tai annetuissa määräyksissä virheellisyyksiä; 78,2 §, jonka mukaan tilaajan tulee urakoitsijan viivästyneen toiminnan, sopimuksenvastaisen toiminnan tai vakuuden anta-mattomuuden vuoksi antaa kirjallinen huomautus ennen, kun voi purkaa urakka sopimuksen.⁷⁰

Tutkielman kannalta keskeinen on YSE 1998 -ehtojen 71 §, joka käsittelee vastaanottotarkas-tusta. Kun rakennuskohde on valmis, kohteessa pidetään vastaanottotarkastus. Vastaanottotar-kastuksessa katsotaan, että työn tulos on sopimuksen mukainen. Vähäiset viimeistelytyöt eivät ole kuitenkaan esteenä vastaanottotarkastuksen suorittamiselle. YSE 1998 -ehtojen 71.7 §:n mu-kaan kummankin osapuolen on esitettävä vastaanottotarkastuksessa toisiinsa kohdistuvat vaati-muksensa perusteiltaan yksilöitynä, sillä uhalla, että oikeus näiden vaatimusten tekemiseen me-netetään. Käytännössä tämä tarkoittaa, että mikäli virheet ovat havaittavissa vastaanottotarkas-tuksessa tai ennen sitä, ei tilaaja voi näihin virheisiin myöhemmin vedota. Vastaanottotarkastuk-sesta laaditaan pöytäkirja, johon kirjattujen virheiden, vaatimusten ja muiden huomioiden osalta kirjataan myös takuuaikojen alkamis- ja päättymisajat.

69 Rakli, Rakli tiedottaa, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry arvioi YSE-ehtojen toimivuutta, [https://www.rakli.fi/rakli-tiedottaa/kiinteistonomistajat-ja-rakennuttajat-rakli-ry-arvioi-yse-ehtojen-toimi-vuutta/].

70 Lisäksi urakka-aikaisesta reklamaatiosta on säännöksiä myös YSE 1998 -ehtojen 19 §:ssä, 23 §:ssä, 36

§:ssä, 44 §:ssä, 61 §:ssä, 77 §:ssä ja 84 §:ssä.

YSE 1998 -ehtojen 29.1 §:n mukaan urakoitsijan takuuaika on kaksi vuotta, ellei sopimusasiakir-joissa ole muuta määrätty. Rakennuskohteessa pidetään takuutarkastus aikaisintaan yhtä kuu-kautta ennen takuuajan päättymistä ja viimeistään takuuajan päättymispäivänä. Takuutarkastuk-sessa luetteloidaan urakoitsijan takuuvastuun kuuluvat virheet (YSE 1998 74 §). Tilaajalla on mahdollisuus myös vaatia takuuaikana urakoitsijaa korjaamaan havaittu virheen viipymättä, mi-käli virhe vaikeuttaa työntuloksen kohteen käyttöä, aiheuttaa vaaraa tai rappeutumista (29.2 §).

YSE 1998 -ehdoissa ei ole mainintaa yleisten oppien kohtuullisesta reklamaatioajasta, vaan 74

§:n mukaan takuuaikana havaitut virheet voisi esittää takuutarkastuksessa. Kati Marjasuon nä-kemys tukee myös tulkintaa, jolloin reklamaation oikea-aikaisuus täyttyy, kun takuuvastuun pii-riin kuuluvat virheet todetaan takuutarkastuksessa. Marjasuo huomauttaa kuitenkin, että sopi-musoikeudellisen yleisen lojaliteettivelvollisuuden perusteella tilaajan tulisi esittää reklamaati-onsa mahdollisimman nopeasti virheen havaitsemisen jälkeen, sillä mikäli reklamaation viivytte-lyn vuoksi vahinko on laajentunut, voi urakoitsijan virhevastuu tämän osalta kaventua.⁷¹

3.1.3 KSE 2013 -ehdot

YSE 1998 -ehtojen lisäksi rakennusurakkasopimuksissa viitataan usein Suomen Rakennuttajalii-ton RAKLI:n, Suunnittelu- ja konsulttitoimistojenliitto SKLOL ry:n ja arkkitehtitoimistojen ATL ry:n yhteistyössä laatimiin ja hyväksymiin KSE 2013 -ehtoihin, jotka ovat konsulttitoiminnasta annetut yleiset sopimusehdot ja soveltuvat käytettäviksi tilaajan ja konsultin välisissä toimeksiannoissa.

KSE 2013 -ehdot tulevat käytettäväksi erilaisissa konsultin ja tilaajan välisissä sopimussuhteissa.

Konsultti on ehtojen määritelmän mukaan ”Luonnollinen tai juridinen henkilö, joka alansa asian-tuntijana vastiketta vastaan suorittaa toimeksiannon perusteella selvitys-, tutkimus-, kartoitus-, mittaus-, tarkastus-, suunnittelu-, muotoilu-, kehitys-, valvonta- tai muita vastaavia tehtäviä.”⁷²

71 Marjasuo 2013, s. 19.

72 KSE 2013 -ehdot s. 2.

Tässä tutkielmassa konsulttitoiminnalla tarkastelen nimenomaisesti valvojan tehtäviä, mutta on hyvä huomioida, että nämä kyseiset ehdot kattavat laajalti myös muun tyyppistä konsulttitoimin-taa. Tutkimuksen kannalta olennaisia ovat kohdat, jotka koskevat konsultin vastuuta ja velvolli-suuksia, sekä takuuaikaa. Tutkimuskysymyksen kannalta keskeinen ehto löytyy kohdasta 3.2.10 joka ilmaisee, että tilaajan on viipymättä reklamoitava virheestä, ja viimeistään yhden vuoden ku-luessa.

KSE 2013 -ehtojen reklamaatiovaatimus on sinänsä selkeä, että sen määritelmän mukaan rekla-maatio on tehtävä viipymättä ja viimeistään yhden vuoden kuluessa. Yleisten oppien mukainen kohtuullinen reklamaatiokäsite ei siten tule sovellettavaksi, mikäli ehdot on otettu osaksi sopi-musta. Ehto on kuitenkin laaja-alainen, sillä vaatimuksena on, että reklamaatio tulisi esittää viipy-mättä, joka tarkoittaa hyvinkin nopeaa toimintaa. Saman ehdon mukaan reklamaatio on esitet-tävä viimeistään yhden vuoden kuluessa, joka on reklamaation antamisessa taas suhteellisen pitkä aika.