Sopimusta rikkoneen osapuolen tietoisuus virheestä

Rakennusurakka- ja kiinteistönkauppariidoissa yhtenäistä on virheiden laadun samankaltaisuus.

Virheet voivat toki olla moninaisia, mutta molemmat liittyvät pääsääntöisesti rakentamista kos-keviin seikkoihin. Tämän vuoksi kiinteistöriitojen käsittely tuo selkeitä esimerkkejä virhetilan-teista. Huomioitavaa kuitenkin on, että YSE 1998 -ehtojen mukaan urakoitsijalla on oikeus ja vel-vollisuus korjata virheensä (YSE 1998 29.2§). Kiinteistökaupassa seuraamusjärjestelmä ei ole sa-manlainen, vaan ostajalla on mahdollisuus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua ja mahdol-lisesti oikeus vahingonkorvaukseen. Koska urakoitsijalla on YSE-ehtojen mukaan velvollisuus kor-jata virhe, tulisi korostaa sitä, että urakoitsija pääsee tutustumaan nopeasti virheeseen, vähentä-mään mahdollista lisävahinkoa ja kohtuullisessa ajassa korjaamaan virheen. Reklamaation no-pea toimittaminen korostuu.

ilmaissut yleisellä tasolla urakoitsijalle, että ei ole tyytyväinen suoritukseen, tai urakoitsija on kuullut asiasta jotain muuta kautta.

Voiko tällainen viimeksi mainittu syy olla peruste pidemmälle reklamaatioajalle, tai mahdollisesti sille, ettei reklamaatiota tarvitse tehdä ollenkaan? Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2008:8 on havaittavissa, että kohtuullista reklamaatioaikaa arvioidessa merkitystä ei anneta pelkästään ajan kulumiselle, vaan erityisesti reklamaatiolle asetettujen tavoitteiden toteutumiselle. Rekla-maation yhtenä perustarkoituksena on, että sopimusta rikkonut osapuoli tulee tietoiseksi vir-heestä. Antaako se seikka, että sopimusta rikkonut osapuoli on tietoinen siitä, että vastapuoli ei ole tyytyväinen ja mahdollisesti tulee reklamoimaan tai esittämään vaatimuksia asiassa, niin merkitystä sopimusta rikkoneen osapuolen luottamuksen suojaamiseen ja mahdollisuuteen va-rautua mahdollisiin seuraamuksiin. Neutraalillakin reklamaatiolla on vaatimuksena se, että siinä yksilöidään virhe riittävällä tarkkuudella ja ilmaistaan, että virhe johtuu myyjästä johtuvasta syystä. Pelkkää ilmoitusta siitä, että rakennuksessa on virheitä ei siten täytä reklamaation määri-telmää.

Korkein oikeus on arvioinut tätä kysymystä ratkaisussaan KKO 2009:61, jossa kyse oli 6.12.2003 tehdystä 14-vuotiaan islanninhevosen kaupasta. Ostajat olivat havainneet hevosen ontumista helmikuussa 2004 ja eläinlääkäri oli todennut hevosella nivelrikon lääkärikäynnillä 14.4.2004, jossa sekä ostajat, että myyjä olivat paikalla. Hevonen oli lopulta lopetettu 23.8.2004 ostajien pyynnöstä. Oikeudessa ostajat vaativat kaupan purkamista, sekä korvaamaan eläinlääkäri- ja lo-pettamiskustannukset. Myyjä vetosi siihen, että ostajat olivat ilmoittaneet virheestä ensimmäistä kertaa 27.10.2004 päivätyssä kirjeessä, jossa he vaativat kaupan purkua. Korkein oikeus katsoi, että myyjä oli tullut tietoiseksi hevosessa olevasta virheestä eläinlääkärikäynnillä 14.4.2004, jossa hän oli samanaikaisesti ollut paikalla ostajien kanssa. Korkeimman oikeuden mukaan tämä tieto on riittävällä tavalla antanut myyjälle mahdollisuuden varautua hänelle esitettäviin vaatimuksiin.

Ratkaisu on äänestysratkaisu ja eri mieltä oleva jäsen katsoi, ettei myyjän tietoisuus nivelrikosta korvaa virheilmoitusvelvollisuutta.

Kuluttajariitalautakunta arvioi tietoisuuden vaikutusta eri tavalla vuonna 2003 antamassaan rat-kaisussa KRIL 8.10.2003 dnro 02/82/529. Tapauksessa oli kyse käytetyn asunnon kaupasta, jossa kuluttaja oli ostanut 21.4.1999 asuntoyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan 60 m2 rivi-talohuoneistoa. Ostaja havaitsi keittiökalusteita uusiessaan väliseinärakenteissa lahovaurioita ja hometta noin kuukausi kaupan teon jälkeen. Vahinkokartoituksen yhteydessä lahovaurioita ha-vaittiin laajemmin ja myös yhtiön omistamassa toisessa asunnossa. Asunto-osakeyhtiö korjautti vauriot, jonka seurauksena ostajalle aiheutui kustannuksia korjausvastikkeen muodossa. Ostaja oli puhelimitse yhteydessä myyjään kesäkuussa 1999, mutta lähetti varsinaisen reklamaatiokir-jeen vasta 11.4.2001. Myyjä myönsi, että oli keskustellut ostajan kanssa puhelimitse kosteusvau-riosta kesäkuussa 1999, mutta keskustelun aikana ei ollut esitetty, että asunnossa olisi myyjän vastuulla oleva virhe. Lautakunta ei katsonut puhelulla olevan merkitystä reklamaatioajan pituu-teen, vaan totesi, että ostajan olisi tullut puhelun yhteydessä tehdä selväksi, että asunnossa oleva virhe on myyjän vastuulla. Koska näin ei ollut tehty, lautakunta katsoi, ettei virheestä ollut ilmoitettu kohtuullisessa ajassa.

Samantyyppistä näkökulmaa tuodaan esille korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2017:71, jossa oli kyse rakennusurakkahankkeen kustannuksista. Urakka tehtiin laskutyönä ja urakoitsija oli antanut kustannuksista 550 000 euron arviohinnan. Lopulliset kustannukset olivat kaksinker-taiset alustavaan arvioon nähden. Hovioikeuden ratkaisusta poiketen korkein oikeus katsoi, ettei perustetta laskujen maksamatta jättämiselle ollut, sillä tilaaja ei ollut esittänyt reklamaatiota las-kusta. Tilaaja oli tietoinen urakan rakennusvaiheen aikana siitä, että kustannusarvio tulee ylitty-mään. Tämän lisäksi tilaaja oli ilmoittanut urakoitsijalle, että oli antanut kustannukset ulkopuoli-sen asiantuntijan selvitettäväksi. Urakoitsija oli myös ollut tietoinen kustannusten ylittymisestä ja tilaajan kieltäytyessä maksamasta viimeisiä laskuja, osannut olettaa, ettei tilaaja ollut tyytyväi-nen. Korkein oikeus katsoi päinvastoin kuin hovioikeus, että urakoitsijan tietoisuus hinta-arvion ylittymisestä ei tee reklamaatiosta tarpeetonta. Perusteluiden mukaan reklamaatio on pääsään-töisesti tarpeen myös silloin, kun sopijaosapuoli voi itsekin havaita laiminlyöneensä sopimusvel-voitteita.

Korkein oikeus on ottanut edellä mainitun ratkaisun huomioon myös tuoreessa ratkaisussaan KKO 2021:69, jossa kyse oli lennon peruuntumisen johdosta tehtyä reklamaatiota. Matkustaja oli esittänyt, että reklamaatio ei ole asiassa tarpeellinen, sillä lentoyhtiön on täytynyt olla tietoinen lennon peruuntumisesta tai viivästymisestä, jolloin sen tulisi pystyä varautumaan tuleviin kor-vausvaatimuksiin. Korkein oikeus viittasi tapaukseen 2017:71 ja totesi, ettei se seikka, että lento-yhtiö oli itsekin ollut tietoinen lennon peruuntumisesta, ei tee reklamaatiosta tarpeetonta. Tässä ratkaisussakaan ei kommentoitu tai perusteltu sitä, olisiko tällä seikalla kuitenkin mahdollisesti kohtuullista reklamaatioaikaa pidentävää vastausta. Tämä tapaus vahvistaa 2017 vuonna annet-tua oikeusohjetta ja erityisesti sitoo sen laajemmin oikeuskäytäntöön vastapuolen tietoisuuden ja reklamaation tarpeellisuuden suhteesta.

Kuluttajariitalautakunta on vuonna ratkaisussaan KRIL 8.4.2022 dnro D/4498/35/2018, viitannut useissa kohdissa korkeimman oikeuden 2021:69 tapaukseen. Lautakunta on kuitenkin ottanut kantaa siihen, että lennon viivästyessä siitä tulevat tietoiseksi matkustajat, mutta samalla myös lentoyhtiö. Tämä tietoisuus antaa lentoyhtiölle mahdollisuuden varautua mahdollisiin vaatimuk-siin ja vakiokorvauksen maksamiseen. Lautakunta tuo erikseen esille, että lentoyhtiön tietoisuus tilanteesta pidentää matkustajien kohtuullista reklamaatioaikaa.

KKO 2009:61 ratkaisu on jokseenkin poikkeava sen jälkeen annetuista korkeimman oikeuden rat-kaisuista. On otettava myös huomioon, että KKO 2009:61 ratkaisussa sovellettiin kuluttajansuoja-lakia, jolla on ollut merkitystä kokonaisharkinnan kannalta. Kuluttajariitalautakunnan vuoden 2022 ratkaisun perusteluissa on kuitenkin järkevä yhteys reklamaatiovelvollisuuden tavoitteiden täyttämisen suhteen, mutta lautakuntakäytäntönä sen oikeusohje ei ole vielä kovin painava.

Edellä esitettyjen oikeustapausten johdosta katsoisin kuitenkin, että myyjän tietoisuus virheestä voi pidentää reklamaatioaikaa, mutta sitä ei yksinään kannata käyttää syynä reklamaation viivyt-telylle, tai tekemättömyydelle. Erityisesti rakennusurakkariitaa koskien on käytettävissä tuore korkeimman oikeuden tapaus KKO 2017:71, joka antaa selkeän oikeusohjeen siitä, että pelkäs-tään se seikka, että sopimusta rikkonut osapuoli tietää rikkomuksesta, ei tee reklamaatiosta tar-peetonta. On myös otettava huomioon, että vaikka sopimusta rikkoneen osapuolen tietoisuus otettaisiin huomioon, voi reklamaatio velvollisen olla haastavaa todistaa tämä.