Vastuunjaosta rakennusurakkasopimuksissa

toimeksiannon palkkion suuruinen, ellei sopimuksessa ole toisin sovittu. Mikäli kyseessä kuiten-kin on tahallisuus tai törkeä tuottamus, tätä rajoitusta ei sovelleta.

YSE 1998 -ehtoja vastaavalla tavalla konsultin vastuu päättyy kahden vuoden kuluttua kohteen vastaanottamisesta. Mikäli kyse on valvojan tahallisuudesta, törkeästä laiminlyönnistä tai täyttä-mättä jääneestä suorituksesta, jota tilaajalla ei ole kohtuudella mahdollisuus havaita ennen vas-tuuajan päättymistä, niin konsultti on vapaa vastuusta, kun kymmenen vuotta on kulunut koh-teen vastaanottamisesta (KSE 2013 kohta 3.2.6).

niin vakava, että sen korjaamatta jättäminen aiheuttaisi huomattavat lisäkustannukset, vaaraa tai vahinkoa, tulee valvojan huomauttaa urakoitsijaa kirjallisesti työmaapäiväkirjaan tai työmaa-kokouksen pöytäkirjaan tehtävä laiminlyönteihin (YSE 1998 61 § kohta 5). YSE 1998 -ehtojen 62

§:n mukaan tilaajan taholta tapahtuva valvonta ei rajoita eikä vähennä urakoitsijan sopimuksen-mukaista vastuuta. Mikäli kuitenkin vakavasta virheestä jätetään huomauttamatta, vastaa tilaaja siitä oman tuottamuksensa osalta. Samassa pykälässä kuitenkin huomautetaan, että mikäli virhe johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta, tai on seu-rausta laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä vastuu ei siirry tilaajalle.

YSE 1998 -ehtojen pykälistä voisi käsittää, että urakoitsijan vastuu on lähtökohtaisesti laajempi, sillä valvonta ei rajoita eikä vähennä urakoitsijan vastuuta ja lisäksi, mikäli virhe johtuu urakoitsi-jan törkeästä laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta ei vastuu siirry valvojalle.

YSE1998 -ehtojen 62 §:ssä puhutaan tilaajan taholta tapahtuvasta valvonnasta. Usein käytäntönä on, että tilaaja hankkii erillisen valvojan tätä hoitamaan valvontaa puolestaan. Pykälän kohdassa kaksi puhutaan tilaajan vastuulla olevasta valvojasta eli mikäli valvonta on ulkoistettu kolman-nelle osapuolelle, niin pykälässä tilaajalla tarkoitetaan tätä, sillä valvoja on otettu hoitamaan nämä tilaajan tehtävät.

Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 29.6.2011 t. 2025 kyse oli urakkasopimuksen suoritusrikko-muksesta, jossa tilaajana ollut asunto-osakeyhtiö vaati korvauksia urakoitsijalta, valvojalta sekä isännöitsijältä ja asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseniltä yhteisvastuullisesti. Ratkaisussa on otettu esille tämä 62 §, mutta tuomittu urakoitsija ja valvoja korvaamaan yhteisvastuullisesti ura-kassa virheeksi määritellyt puutteet. Hovioikeus tuo perusteluissaan esille, että on näytetty, että urakoitsijan suorituksessa on virhe tulppausten osalta, sillä tulppauksia ei ollut kaikilta osin suo-ritettu. Hovioikeus toteaa myös, että tulppaamattomuudesta voi aiheutua vakavia ongelmia, jonka vuoksi tuottamus on ollut törkeää. Tapauksessa todettiin siis, että urakoitsija oli tehnyt vir-heen törkeällä tuottamuksella, mutta urakoitsija ja valvoja velvoitettiin korvaamaan virhe yhteis-vastuullisesti.

Valvojallakin on kuitenkin sopimukseen perustuva vastuu ja oikeuskäytännössä YSE 1998 -ehtoa on sovellettu seuraavalla tavalla. Helsingin hovioikeus on perusteluissaan käsitellyt laajasti ura-koitsijan ja valvojan vastuuta ja niiden välistä vastuunjakoa. Hovioikeus ottaa esille YSE 1998 -eh-tojen 62 §:n, jonka mukaan valvonta ei rajoita eikä vähennä urakoitsijan vastuuta. Hovioikeus kuitenkin esittää, että valvonnan tulee erityisesti keskittyä peittyviin rakenteisiin. Mikäli valvoja ei ole puuttunut sellaisiin urakoitsijan virheisiin ja laiminlyönteihin, jotka olisivat kohtuudella olleet havaittavia ja tästä aiheutuu vahinkoa, on valvoja yhteisvastuussa urakoitsijan kanssa vahingosta (Helsingin HO 29.6.2011 t. 2025, s. 32–33).

Yhteisvastuu onkin perusteltua useissa rakennusurakkariidoissa. Mikäli urakoitsija suorittaa työn asianmukaisesti, niin sen seurauksena ei synny vahinkoa. Mikäli valvoja suorittaa valvonnan asi-anmukaisesti sillä voidaan estää mahdollisen virheen syntyminen ja vahinkoa ei synny. Usein voi olla vaikea määritellä sitä, kumman huolimaton suoritus tai suorituksen laiminlyönti on johtanut miltäkin osin virheelliseen suoritukseen, jolloin yhteisvastuu tulisi kysymykseen. Marjasuo⁹¹ ja Perätalo⁹² ovat kirjottaneet rakennusurakan yhteisvastuuta koskevat teokset, joissa yhteisvas-tuun määräytymistä käsitellään laajasti. Tutkielmassani nostan aiheesta esille vain keskeisiä seik-koja tutkimuskysymykseni tueksi.

Itä-Suomen hovioikeuden antamassa ratkaisussa Itä-Suomen HO 10.7.2008 t. 727 käsiteltiin yh-teisvastuuta ja valvojan vastuuta. Tapauksessa yksityishenkilöt olivat tilanneet hirsitalon rakenta-misen kolmelta eri rakennusalan ammattilaiselta ja palkanneet urakalle myös valvojan. Sopimuk-set oli laadittu suullisesti, joten urakoitsijoiden osalta katsottiin, että he olivat tehneet työt hir-sien veistämisen urakkasopimuksen mukaisesti, ja rakennuksen pystyttämisen osalta työsuhteen alaisina. Rakennus tehtiin tuoreista hirsistä ja rakennustyö keskeytettiin noin vuosi niiden aloitta-misen jälkeen, sillä rakennuksessa havaittiin laajalti mikrobivaurioita. Hovioikeus antoi asiassa painoarvoa valvojan vastuun ja velvollisuuksien suhteen ja määräsi valvojan korvaamaan

91 Marjasuo 2013, rakennusalan vakioehtojen mukaisesta virhevastuusta seuraavat sanktiot ja sopimusket-jujen riskit.

92 Perätalo 2020, Vastuumuotoerottelu ja rakennusurakka ja Perätalo 2017, Yhteisvastuu vahingonkor-vausvelasta rakennusurakan kontekstissa.

kantajille rakennuskelvottomista hirsistä rakennetun rakennuksen käyttökelvottomuuden vuoksi 94 785,17 euroa vahingon korvausta palkoista ja tarpeettomiksi käyneistä rakennustarvikkeista.

Hovioikeus perusteli tätä sillä, että valvojalle oli ilmoitettu, että hirsissä oli pystytysvaiheessa ha-vaittu kasvustoa, eikä sitä harjaamalla saatu pois. Valvoja laiminlöi velvollisuutensa huolehtia kasvuston poistamisesta tai vaihtoehtoisesti rakennustyön keskeyttämisestä. Sen lisäksi valvoja velvoitettiin korvaamaan uudelleen rakentamisen valvontakulut 3 746 euroa. Rakennusalan am-mattilaiset ja valvoja velvoitettiin korvaamaan yhteisvastuullisesti tukkien hinnasta, sahauksesta kuljetuksesta ym. olevan vahingon, jonka suuruus on 42 173,22 euroa.

Merkitystä asiassa oli sillä, ettei rakentajana toimivia rakennusalan ammattilaisia katsottu olevan urakkasopimussuhteessa rakennuksen pystyttämisen osalta, jolloin he eivät olleet myöskään vastuussa käyttökelvottoman rakennuksen vahingonkorvauksesta. Sen sijaan valvojan laimin-lyönnin johdosta valvojan katsottiin olevan yksin vastuussa tästä vahingosta. Tapauksessa ei ol-lut sovellettu rakennusalan vakioehtoja, eikä näin ollen konsulttina toimineen valvojan vahingon-korvauksen määrä rajoittunut hänen 8000 euron suuruiseen palkkioonsa. Ratkaisu osoittaa myös sitä, että mikäli vakioehtoihin ei ole viitattu, ne eivät tule sovellettavaksi. Tapauksessa ko-rostuu kuitenkin erityisesti valvojan huolellisuuden merkitys ja sen laiminlyönnin seurausten va-kavuus.

Helsingin hovioikeuden antamassa ratkaisussa Helsingin HO 11.8.2010 t.2068 kyse oli myös urakkasopimusriidasta, jossa hovioikeus määräsi urakoitsijan ja valvojan yhteisvastuullisesti maksamaan vahingonkorvauksia rakennusurakan jälkeen ilmenneiden virheiden johdosta. Ta-pauksessa ei myöskään sovellettu KSE-ehtoja, jolloin valvojan vastuu ei rajoittunut palkkion suu-ruuteen. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että koska valvojan palkkio oli ollut 976 euroa, eli huomat-tavasti pienempi kuin urakoitsijan, niin vastuusuhde jakaantui siten, että valvoja oli vastuussa 1/3 ja urakoitsija 2/3 183 994,57 euron suuruisesta vahingonkorvauksesta. Vastuuosuuksia on mah-dollista jakaa siis tarkoituksenmukaisemmaksi, vaikka valvoja ja urakoitsija katsottaisiinkin olleen yhteisvastuullisesti vastuussa virheestä.

Tilanne yhteisvastuun osalta voi joissain tilanteissa olla epäreilu. Näin voi käydä, jos esimerkiksi urakoitsija on mennyt konkurssiin ja kanne nostetaan ainoastaan valvojaa vastaan. Tällainen ti-lanne oli Helsingin hovioikeuden kahdella ratkaisulla (Helsingin HO 11.10.2016 t. 1497 ja Helsin-gin HO 11.10.2016 t. 1496), jotka koskivat samaa tilanne kokonaisuutta. Taloyhtiöt olivat purka-neet sopimuksen ensimmäisen urakoitsijan kanssa virheiden ja viivästysten vuoksi, jonka jälkeen toinen urakoitsija tuli suorittamaan työt loppuun. Tilaajat olivat kohdistaneet kanteen urakoitsi-jaan, mutta koska urakoitsija oli mennyt konkurssiin, kanne kohdistettiin urakan valvojaan. Ura-kassa havaittiin useita virheitä, jotka katsottiin olleen törkeää tuottamusta. Hovioikeus katsoi toi-sin kuin käräjäoikeus että valvoja oli vastuussa virheistä täysimääräisesti ja velvoitettiin maksa-maan yhteensä noin 800 000 euron suuruisen vahingonkorvauksen. Tapauksessa urakkasopi-musten yhteinen urakkahinta oli yli miljoona euroa, kun taas valvoja oli laskuttanut valvontapalk-kiota noin 45 000 euroa.

Menettääkö tilaaja puhevaltansa siinä tilanteessa, jos osoittaa reklamaation vain toiselle taholle?

Korkein oikeus on antanut tuoreen ratkaisun KKO 2019:94, jossa tilaajana ollut asunto-osakeyh-tiö ilmoitti neuvotteluissa huhtikuussa 2014 aliurakoitsijalle vesivahingon johdosta vahingonkor-vausvaatimuksen. Neuvottelussa paikalla oli myös urakoitsija. Asunto-osakeyhtiö vaati maalis-kuussa 2015 myös urakoitsijalta korvauksia vesivahingon johdosta, eli lähes vuosi aliurakoitsijalle esitettyjen vaatimusten jälkeen. Korkein oikeus kuitenkin katsoi, että urakoitsijalla oli perusteltu syy olettaa, että myös hänen suorituksessaan oli virhe, jolloin asunto-osakeyhtiön katsottiin täyt-täneen reklamaatiovelvollisuutensa myös urakoitsijaa kohtaan (KKO 2019:94, kohta 24). Tapauk-sessa puhevaltaa ei menetetty, vaikka reklamaatio osoitettiin vain toiselle osapuolelle.

Tapauksessa oli kuitenkin kyse siitä, että toisella osapuolella oli tietoisuus virheestä. Miten koh-tuullisen reklamaatioajan käsitteelle käy, jos tilaaja reklamoi ensin urakoitsijaa ja vasta ajan kulu-essa valvojaa. Hovioikeuden tapauksissa, joissa reklamaatio oli ensin esitetty urakoitsijalle ja ura-koitsijan mentyä konkurssiin valvojalle, kyse oli törkeästä tuottamuksesta, jolloin reklamaatioaika ei ole lähtökohtaisesti mennyt umpeen. Mikäli kyse ei ole törkeästä tuottamuksesta ja toisella osapuolella ei ole tietoa mahdollisesta rakennusvirheestä ja tilaajalla on käsitys mahdollisesta yhteisvastuusta virheen havaitessaan, näkisin että tilaajan tulisi jo tässä vaiheessa jo esittää

reklamaatio molemmille osapuolille. Näin hän ei menetä puhevaltaansa toista kohtaan, esimer-kiksi tilanteessa, jossa toinen osapuoli menee konkurssiin.