KAAKKOIS-SUOMEN ELINKEINO-, LIIKENNE- JA YMPÄRISTÖKESKUS
0295 029 000 Kirjaamo
www.ely-keskus.fi PL 1041, 45101 Kouvola
Y-tunnus 2296962-1 kirjaamo.kaakkois-suomi@ely-keskus.fi
Lemin kunta Toukkalantie 5 54710 Lemi
Tmi Insinöörityö Alpo Leinonen lausuntopyyntö 30.11.2021
Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunto koskien Sairasen tilan ranta-asemakaavan muutosta, kaavaluonnos, Lemi
Lausuntopyyntö
Tmi Insinöörityö Alpo Leinonen on lähettänyt 30.11.2021 Kaakkois- Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle (myöhemmin ELY- keskus) lausuntopyynnön koskien Sairasen tilan ranta-asemakaavan muutosta. Lausuntopyyntö koskee kaavaluonnosta.
Asemakaava-alue Sairasen tila 416-435-8-46 sijaitsee Kivijärven rannalla Kotalahdessa. Tilalle on rakennettu kaksi lomarakennusta ja saunaa sekä useita talousrakennuksia. Suunnittelualueen länsipuolella sijaitsee kunnan entinen leirikeskus, joka on yksityisessä käytössä.
Kaavaa on tarkoitus muuttaa niin, että alueelle voitaisiin rakentaa
rakennuspaille 2 84k-m2:n suuruinen lomarakennus sekä rakennuspaikalle 1 noin 50 k-m2:n suuruinen vierasmaja.
Kaavamuutoksella on tarkoitus päivittää kaavamuutokseen jo rakennetut rakennukset ja merkitä niiden mukaiset kerrosalat. Rakennuspaikka 1 säilyy likimain ennallaan, lomarakennuksen rakennuspaikka (RA), johon saisi rakentaa vierasmajan; kaavaan tulisi rakennusoikeutta, 220+120.
Rakennuspaikka muutettaisiin matkailupalvelujen rakennuspaikaksi (RM), jolle voisi rakentaa toisen lomarakennuksen (84 m2). Rakennuspaikan rakennusoikeus tulisi olemaan muutoksessa 290+100. Koko alueen rakennusoikeus muutoksen jälkeen olisi 510+220 k-m2. RA-
rakennuspaikka 1 olisi omana rakennuspaikkana. RM-rakennuspaikka toimisi matkailualueena; matkailu-, henkilökunnan loma- ja perheen loma- alueena.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
Kaavaluonnoksen yhteydessä on toimitettu myös osallistumis- ja
arviointisuunnitelma (myöhemmin OAS). Kaakkois-Suomen ELY-keskus antaa kommentit myös OAS:sta.
OAS:sta käy ilmi, että ranta-asemakaavan muutoksella tullaan muuttamaan alueen käyttötarkoitusta. Ranta-asemakaavassa ja
asemakaavoitusta ohjaavassa rantaosayleiskaavassa suunnittelualueelle on osoitettu 2 loma-asunnon rakennuspaikkaa. Ranta-asemakaavan muutoksella ollaan poikkeamamassa oikeusvaikutteisen yleiskaavan ohjauksesta muuttamalla toisen lomarakennuspaikan (RA) käyttötarkoitus matkailupalvelujen alueeksi (RM). OAS:aa tulee täydentää siten, että siitä käy ilmi, millaista ja miten laajaa matkailupalvelujen toimintaa alueelle tavoitellaan.
OAS:n osallisten listaan tulisi lisätä Etelä-Karjalan museo. Lisäksi OAS:sta tulee käydä ilmi, että kuinka annettuun palautteeseen tullaan vastaamaan.
Alueidenkäyttö
Kaavatasot
Suunnittelualueella on voimassa rantaosayleiskaavojen muutokset 23 kpl (hyväksytty 7.6.2010). Yleiskaavassa asemakaavan mukainen alue on merkitty loma-asuntoalueeksi (2RA-1) sekä maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Kyseisen yleiskaavan kaavamerkintöjen ja määräysten mukaan loma-asuntojen (RA) alueesta on määrätty seuraavaa:
Luku RA-merkinnän vasemmalla edessä osoittaa
rakennuspaikkojen enimmäismäärän. Uudet rakennuspaikat on merkitty mustalla pisteellä.
Rakennuspaikalle saa sijoittaa:
- Kaksi loma-asuntoa, joiden yhteenlaskettu kerrosala on enintään 130 km2
- muita talousrakennuksia.
Saunan enimmäiskoko on 30 k-m2.
Toisen loma-asunnon enimmäiskoko on 30 k-m2.
Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala on enintään 180 k-m2 ja rakennusten enimmäislukumäärä on viisi.
Sekä maa- ja metsätalousvaltaisesta alueesta (M) seuraavaa:
Alue on tarkoitettu maa- ja metsätalouden harjoittamiseen.
Alueelle ei saa sijoittaa rakentamista, lukuunottamatta kaavassa osoitettua rakennusoikeutta sekä maa- ja metsätalouden rakennuksia.
Samaisen yleiskaavan yleiset määräykset kohdassa on kaavamääräys, jonka mukaan:
Kaavamuutosalueilla noudatetaan alkuperäisen yleiskaavan 31.3.2000 määräyksiä ja voimassa olevaa lainsäädäntöä.
Kyseistä RA-1 kaavamerkintää ei löydy vuoden 2010
yleiskaavamuutoksen kaavamerkinnöistä ja määräyksistä, joten tällöin tulee tarkasteltavaksi Kivijärven rantaosayleiskaava (päätöksen päiväys 17.4.2000). Tämän kaavan kaavamerkintöjen ja -määräysten mukaan kyseessä on loma-asuntoalue (RA-1):
Luku RA-merkinnän edessä osoittaa rakennuspaikkojen lukumäärään. Rakennuspaikalle rakentamista koskevat voimassaolevan ranta-asemaakaavan määräykset.
Kaavaluonnoksen mukaan ranta-asemakaavaa on tarkoitus muuttaa kaavamerkinnöiltään siten, että kaavakarttaa katsoen oikealle reunalle on tarkoitus muuttaa loma-asuntoalue (RA) merkintä matkailupalveluiden alueeksi (RM). Asemakaavan muuttaminen tältä osin poikkeaa muutoksen jälkeen voimassa olevasta yleiskaavasta ja siinä osoitetusta
käyttötarkoituksesta. Tällöin huomioon tulee ottaa maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999, myöhemmin MRL) 54 §:n 1 momentin sisältö, jonka mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään. Mikäli ranta-asemakaavaa halutaan muuttaa, tulee myös voimassa olevaa yleiskaavaa muuttaa, jotta molemmissa kaavatasoissa on vastaavat merkinnät, eivätkä ne ole ristiriidassa keskenään.
Kaavamerkinnät ja -määräykset
Asemakaavaluonnoksen kaavamerkintöjen ja -määräysten mukaan lomarakennusten korttelialue (RA):
Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksinomaan loma käyttöön tarkoitetun asuinrakennuksen ja sivu loma-
asunnon/vierasmajan n, joiden yhteenlaskettu kerrosala on enintään 220 m2 sekä talousrakennuksia, joiden
yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 120 m2.
Alueella olevassa yleiskaavassa loma-asuntojen rakentamisen määräksi on asetettu yhteensä 180 k-m2. Nyt lausuttavana olevassa ranta-
asemakaavaluonnoksessa RA-rakennuspaikalle osoitettu rakentamisen määrä kerrosalana olisi yhteensä 340 m2. Vireillä olevassa ranta-
asemakaavassa myönnettäisiin rakennusoikeutta 160 k-m2 enemmän ranta-asemakaava-alueelle verrattuna yleiskaavalla koskeville alueille.
Tämän osalta tulee ottaa huomioon perustuslaista (731/1999) johdettava maanomistajien tasapuolinen kohtelu sekä hallintolain (434/2000) 6 §:n mukaiset hallinnon oikeusperiaatteet. Esitetty ratkaisu asettaa yleiskaava- alueen loma-asuntopaikkojen (RA) maanomistajat keskenään eriarvoiseen asemaan, ellei poikkeamiselle ole erityinen peruste.
Kaavamerkintöjen ja -määräysten mukaan matkailupalvelujen alueella (RM) olisi seuraavat määräykset voimassa:
Rakennuspaikalle saa rakentaa kaksi yksinomaan lomakäyttöön tarkoitettua asuinrakennusta, joiden yhteenlaskettu kerrosala on enintään 290 m2 sekä
talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 100 m2.
Ympäristöministeriön opas 12 asemakaavamerkinnät ja -määräykset (s.
56-57) Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueesta (RM) on kirjoitettu seuraavaa:
Merkintä on lähinnä tarkoitettu osoittamaan taajama-alueen ulkopuolisia lomahotelleja, matkailukeskuksia ja vastaavia matkailua palvelevia rakennuksia.
Kaavaselostuksesta ei käy ilmi, että millaista matkailua palvelevaa toimintaa ja rakentamista kaavamuutoksella pyritään mahdollistamaan.
Kaavaselostuksen sivulla 4 kohdassa 4.1 Kaavan suunnittelun tarve on tuotu esille, että kaavan muuttamisen laatimiseen on ryhdytty
maanomistajien aloitteesta, koska voimassa oleva kaava ei vastaa rakennusoikeudeltaan maanomistajien sekä hänen perheensä ja
yrityksensä tavoitteita alueen kehittämisestä ja lisärakentamisesta. Kaavan tarkoituksena on muuttaa loma-asuntoalue (RA) matkailua palvelevaksi alueeksi (RM), joten kaavaselostuksesta tulee käydä ilmi selkeämmin, että mitä tällä kaavamuutoksella tavoitellaan ja miksi. Kaavamerkintään tulee myös täsmentää tämän osalta.
Maanomistaja on ilmoittanut kaavamuutoksen tavoitteeksi hallitsemiensa rakennuspaikkojen rakennusoikeuden kasvattamisen. Asiakirjoista ei käy ilmi, mistä on tullut tarve muuttaa lomarakennuspaikan käyttötarkoitus matkailupalvelujen alueeksi. Kyseisen maankäytön muutoksen lähtökohdat ja vaikutukset tulee täydentää kaavaselostukseen.
Ranta-asemakaavan muutoksessa on olevien saunojen sijainti osoitettu kaavakartalla erikseen. Ranta-osayleiskaavassa saunojen etäisyydeksi rantaviivasta on määrätty vähintään 15 m. Kaavan valmisteluaineistosta tulee käydä ilmi, mistä suunnittelualueen maanomistaja on saanut
erivapauden osoittaa rantasauna pysyvästi alueelle, joka ei ole mahdollista muille samassa asemassa oleville.
Ranta-asemakaavan merkintöjen ja määräysten kohdassa kaavamääräykset on annettu määräys, jonka mukaan:
Rakennusten etäisyydet rantaviivasta määräytyy voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaisesti.
Ranta-asemakaavan kaavamääräyksiä tulee korjata siten, kaavamääräyksistä käy suoraan ilmi, että miten rakentamista ja alueidenkäyttöä ohjataan. Viittaukset muihin ohjeisiin tulee poistaa.
Ranta-asemakaavaa muutettaessa tulee ottaa myös huomioon myös MRL 73 §:n sisältö, jonka mukaan laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (ranta-asemakaava) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta- alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että:
1) suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön;
2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon
ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä
3) ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta.
Laadittaessa kaavaa alueelle, johon kuuluu olemassa olevaa kyläaluetta, ei kyläalueella sovelleta mitä 1 momentin 3 kohdassa säädetään
edellyttäen, että virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys otetaan huomioon.
Ranta-asemakaavasta on muutoin voimassa, mitä asemakaavasta säädetään. Mitä 60 §:ssä säädetään asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnista, ei kuitenkaan koske ranta-asemakaavaa.
Muut huomiot
Kaavaselostuksen sivulla 5 kohdassa 4.3.1 Osalliset lukee "Etelä-Karjalan ELY-keskus". Tämä tulee muuttaa "Kaakkois-Suomen ELY-keskus", sillä Kaakkois-Suomen ELY-keskus toimii niin Kymenlaaksossa, kuin Etelä- Karjalassa.
Luonto
Suunnittelualueelta ei ole tiedossa uhanalaisia taikka erityisiä luontoarvoja.
Liikenne
RM-alueen liikennevaikutukset eivät ole lausuttavan aineiston perusteella vielä arvioitavissa.
Liikennevastuualueella ei ole huomautettavaa kaavamuutoksesta.
Lopuksi
Kaakkois-Suomen ELY-keskus ehdottaa viranomaisneuvottelujen tai työneuvottelujen järjestämistä ennen ranta-asemakaavaehdotuksen nähtäville asettamista.
Tämä asiakirja on sähköisesti hyväksytty viraston sähköisessä
asianhallintajärjestelmässä. Asian on esitellyt alueidenkäytön asiantuntija Suvi Karppinen ja ratkaissut alueidenkäyttöpäällikkö Pertti Perttola.
Jakelu Tmi Insinöörityö Alpo Leinonen
Tiedoksi Etelä-Karjalan liitto
Etelä-Karjalan museo
Lappeenrannan seudun ympäristötoimi
