Kolmiulotteinen (3D) kiinteistöjärjestelmä

Suomen voimassa oleva kiinteistöjärjestelmä perustuu kaksiulotteiseen (2D) ajatteluun. Kiinteistöt ja muut rekisteriyksiköt määritellään vain niiden horisontaalisen ulottuvuuden osalta maanpinnan tasossa ja kiin-teistön omistusoikeus on sidottu maanpintaan. Pelkästään maanpinnan ylä- tai alapuolista tilaa ei voi yksin omistaa. Käytännössä kiinteistöillä on Suomessa aina ymmärretty olevan myös vertikaalinen ulottuvuus, sillä niihin kuuluu maanpinnan ylä- ja alapuolista tilavuutta. Määritel-män ja käytännön erot aiheuttavat ongelmia erityisesti tilojen hallinnal-le, mutta myös kiinteistöjärjestelmän täsmällisyyteen.

Koska Suomen kiinteistöjärjestelmä ei mahdollista 3D-kiinteistönmuodostusta, toteutetaan vastaavat järjestelyt ny-kyisin muilla keinoilla. Kolmiulotteisen kiinteistön sijaan

voi-daan esimerkiksi perustaa rasite, solmia hallinnanjakosopi-mus tai yhtiöittää kiinteistöomistus. Vaihtoehtoisia toteutus-tapoja on useita ja käytännöt vaihtelevat hankkeittain. Tästä aiheutuu tietynasteista epäselvyyttä oikeustilaan, vaikka ny-kyiset instrumentit toimivatkin käytännössä varsin hyvin.

Kokonaan kiinteistön vertikaalisen ulottuvuuden käsitettä ei Suomessa kuitenkaan ole unohdettu, vaan sitä on määritelty kiinteistöoikeudelli-sessa kirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä. Yleisesti katsotaan, että kiinteistön omistusoikeus ja sen tuoma käyttövalta ulottuvat korkeus- ja syvyyssuunnassa enintään niin pitkälle kuin maanomistajan perustellut intressit ja maankäytön ohjaus mahdollistavat. Teporan (2009, s. 366) mukaan ”kiinteistön ulottuvuus vertikaalitasossa ulottuu maanpintata-son ylä- ja alapuolelle enintään siihen saakka kuin nykyisin ja tulevai-suuden teknisin menetelmin ihmistoimin on mahdollista rakentaa ja muutoin käyttää perustellulla tavalla taloudellisesti hyväksi.”

Yleistä etua turvaavina rajoitteina omistajan vallintavapautta rajoittavat kuitenkin kaavat, kaavamääräykset ja rakennus-järjestys sekä yleisinä oikeudellisina periaatteina shikaanikiel-to ja immissiokielshikaanikiel-to. Lisäksi erityislainsäädännössä on rajoi-tuksia kiinteistön vertikaalisen ulottuvuuden rajoihin esimer-kiksi lentoliikenteen ja mineraalien osalta. Ilmailulain (1194/2009) 76 § sallii kiinteistön yli lentämisen ja kaivoslain (621/2011) mukaiset lupa-alueet voidaan rajata nimenomai-sesti myös syvyyssuunnassa.

Oikeuskäytännössä kiinteistön ulottuvuutta on käsitelty esimerkiksi korkeimman oikeuden tuomioissa KKO 1987:121 ja KKO 1987:121, jois-sa kiinteistön vertikaalinen ulottuvuus rajattiin kiinteistön tosiasiallis-ten käyttömahdollisuuksien mukaan. Niinpä kiinteistön omistaja ei omistusoikeuteensa vedoten voine estää sivullista ryhtymään kiinteis-tönsä alapuolisessa tilassa sellaisiin laillisiin toimenpiteisiin, jotka eivät loukkaa hänen todellista intressiään käyttää hyväksi kiinteistöään omis-tajana (Tepora 2009, s. 367).

Yhteiskunnan kehittyessä syntyy uusia tarpeita myös maanmittauksen tehtäväalueella. Yksi tällainen kehityssuunta on 3D-kiinteistö-järjestelmän kehittäminen. Maanalainen sekä myös maanpäällinen ra-kentaminen yleistyvät erityisesti asemakaava-alueilla. Tähän on vaikut-tanut ennen muuta tiivistynyt yhdyskuntarakenne, jonka seurauksena maankäytön tehokkuus on korostunut erityisesti suurissa kaupungeissa.

Toisaalta maanalaisen kalliorakentamisen edellytykset ovat rakentami-sen teknirakentami-sen kehitykrakentami-sen myötä parantuneet huomattavasti. Maan alle on mahdollista sijoittaa lukuisia erilaisia toimintoja, kuten liikenne-väyliä, pysäköintitiloja väestösuojia ja varastoja. Lisäksi suurten väylä-hankkeiden, kuten esimerkiksi moottoriteiden rakentamisen seurauk-sena on taajamien ulkopuolelle syntynyt liikekeskuksia, jotka pääasialli-sesti sijaitsevat tiealueen yläpuolella, ja joita on ollut hankala rekiste-röidä nykyiseen kiinteistöjärjestelmään. Kiinteistörakenteen sitominen maanpintaan ei enää vastaa tarvittavan kiinteistöjärjestelmän

vaati-muksia. On selvää, että kiinteistöjärjestelmän rekisteriyksikön on voita-va sijaita muuallakin kuin maanpintatasossa. Suomessa siis tarvitaan 3D-lainsäädäntöä niin kuin muissakin kehittyneissä markkinatalousyh-teiskunnissa.

3D-kiinteistöllä tarkoitetaan sellaista maanpinnan ylä- tai alapuolista kiinteistöä, jonka ulottuvuus määritellään kiinteis-törekisterissä kokonaisuudessaan kolmiulotteisesti eli sekä vaaka- että pystysuunnassa koordinaattipisteillä. 3D-kiinteistö on itsenäinen ja pysyvä 3D-kiinteistö, jolloin sitä koske-vat yleiset kiinteistön käsitteeseen kytketyt oikeudelliset me-kanismit. Näin ollen 3D-kiinteistö on myös omistuksen ja vaihdannan sekä kiinteistökiinnityksen yksikkö.

Kolmiulotteisen kiinteistöjärjestelmän tarvetta Suomessa selvittänyt työryhmä (MMM 2008) esitti, että Suomessa tehdään mahdolliseksi kolmiulotteisten kiinteistöjen muodostaminen. Uuden kiinteistöjärjes-telmän ei kuitenkaan ole tarkoitus korvata kokonaan Suomen nykyistä kiinteistöjärjestelmää, vaan ainoastaan mahdollistaa 3D-kiinteistöjen muodostaminen silloin, kun se on rakennustoiminnan kannalta tarkoi-tuksenmukaista. Kyse on tyypillisesti taaja-asutusalueille sijoittuvista rakentamishankkeista. Lähtökohtana on, että kolmiulotteisen kiinteis-tön muodostamisen edellytyksistä päätetään yksityiskohtaisen maan-käytön suunnittelun yhteydessä. Tarpeen vaatiessa asemakaavassa määrätään, että tietyn alueen kiinteistöjaotus voidaan toteuttaa 3D-kiinteistöjen avulla, niin että itsenäiseen omistukseen tarkoitettuja eri käyttötarkoitukseen osoitettuja tiloja sijoitetaan päällekkäin maanpin-nan ylä- ja alapuolelle.

Suomeen suunniteltavasta kolmiulotteista kiinteistöjärjestelmästä on tarkoitus antaa hallituksen esitys vielä vuoden 2014 aikana ja tavoittee-na on, että 3D -kiinteistönmuodostuksen mahdollistava lainsäädäntö on valmis vuonna 2016. (Kokkonen 2013.) Lainsäädäntötyön valmistelu on maa- ja metsätalousministeriön määräyksestä Maanmittauslaitoksen vastuulla.

Kuva 11/2. Ruotsin maakaaressa kolmiulotteisella kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistöä, joka on kokonaisuudessaan rajattu sekä vaakatasossa että pysty-tasossa. Esimerkiksi kuvassa rakennetun kiinteistön A alueella oleva rakennuksen alaosa B käsittää perinteiselle kiinteistölle A muodostetun 3D -kiinteistön B.

Kuva 12/2. Ruotsissa kolmiulotteisella kiinteistötilalla (fastighetsutrymme) tarkoitetaan tilaa (volyymiä), joka sisältyy muuhun kiinteistöön kuin varsi-naiseen kolmiulotteiseen kiinteistöön ja joka on rajattu sekä vaakatasossa että pystytasossa. Käytännössä tavallisin ratkaisu lienee sellainen, että 2D -kiinteistöön kuuluu viereisen 2D -kiinteistön alle ulottuva kolmiulotteinen kiinteistötila, esimerkiksi autotalli tai väestönsuoja kuten kuvassa, jossa pe-ruskiinteistöön B kuuluva maanalainen osa työntyy kiinteistön A alueelle.

Toteutuessaan uudistus Suomessa merkitsee, että kiinteistömarkkinoil-le tukiinteistömarkkinoil-lee tosiasiassa lisää kiinteistövarallisuutta 3D-kiinteistöjen itsenäi-syyden ja kiinnityskelpoisuuden takia. 3D-kiinteistöllä on nähtävissä

selviä hyödyntämismahdollisuuksia erityistapausten suunnittelussa ja toteutuksessa. Tyypillisiä esimerkkitapauksia ovat kauppakeskukset, torien ja yläpuoliset rakennushankkeet, teiden ja ratojen ylä- ja ala-puolinen rakentaminen sekä maanalaiset tunnelit ja pysäköintilaitokset.

Muuta tarkoitusta kuin huoneistoja varten 3D-kiinteistönmuodostus ei ole kovin monessa maassa mahdollista. 3D-kiinteistöjä voidaan kuiten-kin muodostaa muuta kuin huoneistoja varten Ruotsin ja Norjan lisäksi ainakin Iso-Britanniassa, Kreikassa ja Ranskassa, Israelissa ja Australi-assa.

Sitä vastoin rivi- ja kerrostalohuoneistojen omistuksen järjestäminen on todettu tärkeäksi monissa maissa ja sille on löydetty kansalliset ratkai-sut. Yleisin menettely on huoneistoja käsittävän talon (ja tontin) rekis-teröiminen erityiseksi kiinteistörekisteriyksiköksi kiinteistörekisteriin siten, että jokaisella huoneistolla on osuus tonttiin ja yhteisiin alueisiin ja osiin, kuten esimerkiksi porraskäytäviin. Eri maissa tästä kiinteistö-rekisteriyksiköstä käytetään erilaisia termejä, kuten condominium (laa-jalti Euroopan eri maissa, Kanadassa ja Yhdysvalloissa), apartment (Yhdysvallat), strata (Australia) ja sectional (Etelä-Afrikka).

Condominium -järjestelmässä kiinteistörekisteristä ilme-nee paitsi peruskiinteistö ja sen tyyppi, jokaisen huoneiston tunnistenumero, koko ja sijainti sekä yhteisessä käytössä ole-vat tilat. Huoneistoista on näissä järjestelmissä usein tallen-nettu rekisteriin niiden ulottuvuutta osoittavat dokumentit, kuten esimerkiksi rakennuksen poikkileikkauskuvat ja kunkin kerroksen pohjapiirrokset. Kukin huoneiston omistaja saa huoneistoa koskevan lainhuudon, jonka perusteella hän voi myös kiinnittää omistuksensa. Järjestelmät koetaan turvalli-siksi omistusmuodoiksi, koska ”huoneiston” omistajalle jää omistusoikeus rakennuksen alla olevaan maahan, vaikka ra-kennus tuhoutuisikin. Kysymyksessä on siis lähinnä kiinteistön yhteisomistuksen muoto, jota meillä vastaa osakeyhtiölain (1599/2009) mukainen asunto-osakejärjestelmä, joskin asunto-osakkeet meillä luetaan ir-taimeen omaisuuteen.