Kiinteistörasitteet ja tieoikeudet

Toimituksessa, jossa muodostetaan uusia kiinteistöjä, tulee selvittää kiinteistön hyväksi aiemmin perustetut rasitteet ja oikeudet. Vanhat rasitteet ja oikeudet annetaan ensi sijassa vain yhdelle muodostetuista kiinteistöistä (KML 159.1 §). Mikäli luovutuksessa ei ole sovittu siitä,

minkä kiinteistön hyväksi rasite jää eikä rasitetta voida laajentaa (rasi-tettu ei anna suostumusta), tulee seuraavaksi selvittää kuka sitä ensisi-jaisesti tarvitsee ja mitä se ensisiensisi-jaisesti palvelee, ja mikäli tämä ei tuo tulosta, niin viimeisenä se annetaan kantatilalle. (TMK 2.12.)

Jos toimituksessa on tarvetta lisätä aikaisemmin perustetun rasitteen tai yksityistieoikeuden käyttäjäkiinteistöjen määrää, on lisäoikeuksien myöntäminen ratkaistava samoin perustein kuin vastaavan uuden rasit-teen tai tieoikeuden perustaminen (KML 159 §). Tästä aiheutuvasta lisä-rasituksesta on rasitetun rekisteriyksikön omistaja oikeutettu saamaan korvausta (KML 164 §). Mikäli vanhoja rasitteita ja oikeuksia on selvi-tetty kiinteistöjärjestelmän parantamiseksi toimituksen tarvetta laa-jemmin, valtio voidaan määrätä maksamaan osa toimituskustannuksis-ta (KMA 69.4 §).

6.3.7.2 Uudet rasitteet

Rasitteen perustamisen yleisenä edellytyksenä on, että rasitetun ja oi-keutetun kiinteistön omistajat taikka kunta ja kiinteistönomistaja, mil-loin rasite voidaan perustaa kuntaa varten, siitä sopivat ja rasite on (KML 156.1 §):

- kiinteistölle tai kunnalle tarpeellinen ja

- rasitteesta ei aiheudu rasitetulle rekisteriyksikölle tai aluee-seen ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle huo-mattavaa haittaa.

Sopimusmenettely rasitteen perustamiseksi on vapaamuotoinen. Toimi-tushakemus on kaikkien sopijapuolten allekirjoitettava tai hakemuk-seen on liitettävä kirjallinen rasitesopimus. Sopimuksessa on syytä olla perustietojen lisäksi maininta seuraavista asioista

- rasitteen ulottuvuus ja sijainti,

- maksetaanko rasitteesta korvausta vai ei, - kuka rakentaa rasitteen sekä

- kuka huolehtii rasitteen kunnossapidosta.

Kun sopimus tehdään toimituskokouksessa, sopimuksen kirjaamisessa noudatetaan KML 176 §:n mukaista menettelyä.

Rasitteita koskee niin sanottu tyyppipakkoperiaate, minkä vuoksi kiin-teistötoimituksessa saadaan perustaa vain niitä rasitteita, jotka on lue-teltu KML 154 ja 154 a §:ssä. Katso tarkemmin kohta 1.5.2 Rasitteet.

Rasitteen perustaminen ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista.

Rasite on muutoinkin perustettava siten, että sen tarkoitus saavutetaan mahdollisimman edullisesti ja että rasitteesta tai sen käyttämisestä ei aiheudu ympäristölle tarpeetonta haittaa eikä kenellekään suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin on välttämätöntä. (KML 157.1 §). Rasitetta ei saa perustaa, jos sen käyttäminen on muun lainsäädännön mukaan

kiel-lettyä (KML 157.2 §). Esimerkkinä tästä voivat olla esimerkiksi suojelu-alueelle perustettavaksi tarkoitetut rasitteet. Rasitteen käyttämiseksi tarvitaan rasitteen perustamisen lisäksi eräissä tapauksissa viranomai-sen lupa (KML 157.2 §).

Toimituksessa on määrättävä alue (käyttöoikeusyksikkö), johon perus-tettu rasite kohdistuu sekä ehdot ja rajoitukset rasitteen käyttämiselle (KML 158.1 §). Lisäksi toimituksessa on annettava tarpeelliset määräyk-set rasitteen tai tien rakentamisesta, kuntoonpanosta ja kunnossapidos-ta sekä näistä aiheutuvien kuskunnossapidos-tannusten ositteluskunnossapidos-ta (KML 158.2 §).

Uudet rasitteet ja tieoikeudet merkitään toimituskarttaan ja ne perustetaan JAKO -järjestelmässä aina käyttöoikeusyksik-köinä, joilla on sijainti. Sitä vastoin aikaisemmin perustetuista rasitteista ei yleensä ole toimituksen yhteydessä tarkoituk-senmukaista muodostaa käyttöoikeusyksiköitä. Vanhat rasit-teet käsitellään merkintöinä, jotka kohdistetaan uusille kiin-teistöille (TMK 2.12).

Muista rasitteista poiketen ranta-asemakaavan yhteiskäyttöalueen käyt-tämiselle ei voida toimituksessa antaa ehtoja, rajoituksia tai määräyksiä rasitteen rakentamisesta, kuntoonpanosta ja kunnossapidosta sekä näistä aiheutuvien kustannusten osittelusta. Tämä kuuluu MRL 75 §:n mukaan kokonaan rasiteoikeuden saaneiden kiinteistöjen omistajille, jotka ovat velvollisia osallistumaan yhteiskäyttöalueen toteuttamiseen ja ylläpitoon soveltaen mitä YksTL:ssa säädetään tienpitovelvollisuu-desta. Nämä omistajat voivat sopia keskenään alueen toteuttamisesta ja ylläpidosta, jolloin sovelletaan mitä YksTL:n 8 luvussa säädetään tie-osakkaista, jotka eivät muodosta tiekuntaa.

Toinen vaihtoehto on perustaa yhteiskäyttöalueen toteuttamista ja yllä-pitoa varten rantakunta, johon sovelletaan mitä YksTL:ssa säädetään tiekunnasta. Rantakunta voidaan määrätä perustettavaksi samassa toi-mituksessa, jossa yhteiskäyttöaluetta varten perustetaan rasiteoikeudet, jos joku asianosaisista sitä vaatii tai se on muuten tarpeellista. Ranta-kunnan perustaminen tapahtuu YksTL 50.2 §:n mukaisesti. Jos ranta-kuntaa ei määrätä perustettavaksi yhteiskäyttörasitteen perustamistoi-mituksessa, se voidaan tehdä kunnan tielautakunnan päätöksellä YksTL:n 52 § mukaisesti. (TMK 11.6.)

6.3.7.3 Kulkuyhteys kiinteistölle

Jokaiselle kiinteistölle ja palstalle täytyy kiinteistötoimituksessa järjes-tää tarpeellinen kulkuyhteys. Kiinteistöjen tarvitsemat kulkuyhteydet järjestetään KML 154.1 §:n kohdan 11 poikkeusta lukuun ottamatta (asemakaava-alueen tierasite) perustamalla pysyvä tai määräaikainen yksityistielain mukainen tieoikeus tai muu kulkuyhteyttä varten tarpeel-linen oikeus (esimerkiksi venevalkamarasite). Tämä tieoikeus peruste-taan toimituksessa kadulle, tiekunnan yksityistielle tai yleiselle tielle pääsyä varten. Kiinteistön omistajan pyynnöstä on toimituksessa

rat-kaistava tieoikeuden antaminen myös olemassa olevaan tiekunnan tie-hen (KML 156.3 §).

Kiinteistön omistajan vaatimuksesta voidaan kiinteistön hyväksi perus-taa myös tarpeellinen kulkuyhteys sellaiselle alueelle pääsemiseksi, jo-hon kiinteistöllä on rasiteoikeus tai erityinen etuus, sekä sellaiselle yh-teiselle alueelle pääsemiseksi, johon kiinteistöllä on osuus (KML 156.4

§).

6.3.7.4 Rasitteen siirtäminen

Kiinteistötoimituksessa perustettu rasite voidaan siirtää toiseen paik-kaan rasitetun rekisteriyksikön alueella tai antaa uusia rasitteen käyt-tämistä rajoittavia määräyksiä taikka muuttaa rasitteen käyttämisestä aikaisemmin annettuja määräyksiä, jos asianosaiset siitä sopivat eikä toimenpide vaikeuta asemakaavan toteuttamista. (KML 160 §)

Rasitteen siirtäminen voidaan tehdä toimitusmiesten päätöksellä ilman asianosaisten sopimusta (KML 160 §), jos:

- sillä voidaan poistaa rasitteesta olosuhteiden muuttumisen johdosta aiheutuva haitta tai vähentää sitä tai

- se mahdollistaa rasitteen tarkoituksenmukaisemman käytön alkuperäiseen käyttötarkoitukseen, jos käyttömahdollisuus olosuhteiden muuttumisen vuoksi on heikentynyt ja

- jos rasitteen siirtämisestä ei aiheudu millekään rekisteriyksi-kölle huomattavaa haittaa.

Yksityisen tien siirtämisestä säädetään YksTL:n 8 ja 38b §:ssä.

6.3.7.5 Rasitteen poistaminen

Rasitteen poistaminen on vapaaehtoista tai pakollista sen mukaan pe-rustuuko se asianosaisten sopimukseen vai toimitusmiesten päätök-seen.

Rasitteen poistaminen asianosaisten sopimukseen perustuen ei ole si-dottu ankariin edellytyksiin, vaan asianosaiset saavat siitä yleensä mää-rätä (Hyvönen 2001 s. 570–571).

Toimituksessa voidaan aina poistaa toimituksen kohteena olevaa aluet-ta koskeva aluet-tarpeeton rasite aluet-tai yksityisistä teistä annetun lain mukainen oikeus (KML 159.3 §).

Kiinteistötoimituksessa perustettu rasite voidaan poistaa toimitusmies-ten päätöksellä (KML 161 §), jos:

- olosuhteet ovat niin muuttuneet, ettei rasitetta enää KML 156 ja 157 §:n säännökset huomioon ottaen voitaisi perustaa eikä - rasite ole oikeutetulle kiinteistölle tai kunnalle välttämätön.

Välttämätön rasite voidaan poistaa toimitusmiesten päätöksellä (KML 161 §), jos:

- rasitteesta aiheutuvan kohtuuttoman haitan poistaminen ei ole mahdollista KML 160 §:ssä tarkoitetuin toimenpitein ja jos

- poistetun rasitteen sijaan voidaan KML 156 ja 157 §:ssä sää-detyin edellytyksin perustaa vastaavanlainen rasite toiseen paikkaan.

Jos välttämättömästä rasitteesta aiheutuvaa kohtuutonta haittaa ei voi-da poistaa edellä sanotulla tavalla ja jos rasitteen rasittavuuden lisään-tyminen on aiheutunut rasitteen käytön muuttumisesta, on niiden rasi-teoikeuden haltijoiden, joiden käytön johdosta rasittavuus on lisäänty-nyt, korvattava muutoksesta johtuva lisähaitta rasitetun rekisteriyksi-kön omistajalle (KML 161 §).

Yksityistielain mukaisen tieoikeuden lakkauttamisesta on säädetty YksTL:n 9 ja 9a §:ssä.

6.3.7.6 Korvaukset rasitteista

Rasitetun rekisteriyksikön omistajalla ja haltijalla on oikeus saada kor-vaus rasitteen tai oikeuden perustamisesta aiheutuvasta haitasta ja va-hingosta siltä, jonka hyväksi rasite tai oikeus perustetaan.

Oikeutta korvaukseen ei kuitenkaan ole siltä osin kuin on sovittu tai edellytetty, ettei korvausta makseta. Korvaus määrätään aina rahana.

Jaossa voidaan kuitenkin kaikkien osakastilojen kesken ositella tieoike-utta varten tarvittavat alueet jyvitysarvoina kunkin tilan osuuteen.

(KML 162 §; TMK 2.13.1.)

Lohkomisessa kantakiinteistön omistaja on vain erityisestä syystä oi-keutettu korvaukseen lohkokiinteistön hyväksi perustetun tieoikeuden vuoksi. Tällaisena erityisenä syynä voi olla esimerkiksi se, että kulkuyh-teys järjestetään toisella tavalla kuin määräalan luovutuksen yhteydessä sovittiin ja siitä aiheutuu kantakiinteistölle merkittävä rasittavuuden lisääntyminen. (KML 162.1 §; TMK 2.13.1.)

Rasitetun rekisteriyksikön omistaja ei ole oikeutettu saamaan korvausta ranta-asemakaavassa osoitetun yhteiskäyttöalueeseen kohdistuvan rasi-teoikeuden perustamisesta kaavan voimaantulon jälkeen luovuttamansa rakennuspaikan osalta, ellei korvauksesta ole luovutuskirjassa nimen-omaan sovittu. (KML 162.2 §; TMK 2.13.1.)

Jos rasite poistetaan tai siirretään, tahi sen käyttämistä rajoitetaan tai käyttämisestä annettuja määräyksiä muutetaan, on rasiteoikeuden hal-tijalla oikeus saada korvaus toimenpiteen aiheuttamista menetyksistä siltä, joka saa toimenpiteestä hyötyä. Korvausta vähennetään toimenpi-teestä korvauksen saajalle aiheutuvaa hyötyä vastaavasti. Jos

korvaus-velvollisia on useita, he osallistuvat korvauksen maksamiseen saamansa hyödyn mukaan. (KML 164 §.)