Kiinteistöjärjestelytoimitukset

Järjestelytoimitukset on perinteisesti erotettu muista kiinteistötoimi-tuksista. Kiinteistöjärjestelytoimitusten lähtökohtana on parantaa ole-massa olevaa kiinteistörakennetta joko yksittäiskohdissa tai samalla kertaa laajoilla alueilla.

5.1.2.1 Tilusvaihto

Tilusvaihdossa kahteen eri kiinteistöön tai yhteiseen alueeseen kuulu-via, jyvitys- tai kokonaisarvoltaan likimäärin toisiaan vastaavia alueita vaihdetaan keskenään paremman tilussijoituksen aikaansaamiseksi.

Tilusvaihto voidaan suorittaa myös siten, että kiinteistö saa luovutta-mansa alueen vastikkeena toiselle kiinteistölle kuuluvaa osuutta yhtei-seen alueeyhtei-seen. Jos kiinteistölle vaihdossa tulleen omaisuuden arvo ei täysin vastaa sen luovuttaman omaisuuden arvoa, maksetaan erotukses-ta korvaus. (KML 56 ja 59 §.)

Vapaaehtoinen tilusvaihto perustuu asianosaisten sopi-mukseen (KML 58.1 §). Vapaaehtoisen tilusvaihdon erityislaji on tilusvaihto, jossa kiinteistö saa luovuttamansa alueen vas-tikkeena toiselle kiinteistölle kuuluvaa osuutta yhteiseen aluee-seen (KML 56.2 §).

Pakollinen tilusvaihto toteutetaan toimitusmiesten teke-mällä päätöksellä ilman asianosaisten sopimusta (KML 58.2-3

§).

Lunastamistilusvaihto suoritetaan lunastamisen sijasta ja se korvaa KML 64 §:n mukaan vesijätön, yhteisalueen, ulko-palstan, tontinosan tai rakennuspaikanosan lunastuksen.

Jyvitystilusvaihdossa vaihdettavat alueet jyvitetään ja niiden tulee vastata jyvitysarvoltaan likimäärin toisiaan. Jos vaihdettavat alueet ovat arvoltaan vähäiset, saadaan tilus-vaihto suorittaa, vaikka jyvitysarvot eivät vastaa toisiaan.

Sama koskee myös tilusvaihtoa, jossa kiinteistö saa luovutta-mansa alueen vastikkeena toiselle kiinteistölle kuuluvaa osuut-ta yhteiseen alueeseen. (KML 59.1 §).

Kokonaisarvotilusvaihto voidaan suorittaa omistajien sopimuksesta. Kokonaisarvotilusvaihdossa kullekin kiinteistöl-le tukiinteistöl-levien alueiden, puuston, rakennusten ja kiinteiden laittei-den ja rakennelmien yhteinen arvo vastaa likimäärin kiinteis-tön luovuttaman vastaavan omaisuuden yhteistä arvoa. Jos kiinteistölle vaihdossa tulleen omaisuuden arvo ei täysin

vas-taa sen luovuttaman omaisuuden arvoa, maksevas-taan erotuk-sesta korvaus. (KML 59.2-3 §).

5.1.2.2 Alueen siirtäminen kiinteistöön

Alueen siirtämisellä kiinteistöön tarkoitetaan KML 8 luvussa (60–62b

§) kiinteistötoimitusta, jossa alueen siirtäminen perustuu lunastukseen.

Tällöin lunastuksen tarkoituksena on toisaalta poistaa lunastettavista alueista lunastajakiinteistöjen käytölle aiheutuvaa haittaa ja toisaalta edistää lunastettavien alueiden tarkoituksenmukaista käyttöä. Sellainen alue, joka KML 60–62b §:n nojalla lunastetaan, siirretään lunastajan omistamaan kiinteistöön (KML 63 §)..

Kiinteistönmuodostamislain mukaiset lunastamisen lajit ovat:

- vesijätön lunastaminen kiinteistöön (KML 60 §), - yhteisen alueen lunastaminen kiinteistöön (KML 61 §), - ulkopalstan lunastaminen kiinteistöön (KML 61a §), ja

- tontinosan tai rakennuspaikan osan lunastaminen (KML 62, 62a ja 62b §).

5.1.2.3 Uusjako

Uusjako on kiinteistötoimitus, jossa kiinteistöjen tiluksia järjestelemällä ja yleensä omistussuhteita muuttamatta parannetaan kiinteistöjaotusta ja edistetään kiinteistöjen tarkoituksenmukaista käyttöä. Kiinteistön-muodostamislain (554/95) mukaan uusjaon päätarkoitus voi olla myös järjestelyalueen tie- ja kuivatusolojen olennainen parantaminen tai maatilatalouden kehittämisrahastosta annetun lain (657/66) tarkoituk-siin hankitun alueen käytön edistäminen. Samassa uusjakohankkeessa voidaan sen pääasiallisen tarkoituksen ohella edistää myös jomman-kumman tai molempien muiden tavoitteiden toteutumista. (KML 67.1

§).

Uusjaot voidaan jakaa niiden tavoitteiden ja toimituksen kohteen perus-teella perinteisiin uusjakoihin ja hankeuusjakoihin sekä niissä käytetyn arviointimenetelmän perusteella jyvitysuusjakoihin ja kokonaisarvouus-jakoihin.

Perinteinen uusjako kohdistuu sellaisiin maa- metsätalo-usalueisiin, joiden kiinteistöjaotus on maa- ja metsätaloustuo-tannon kannalta huono. Näillä uusjaoilla pyritään ensisijai-sesti parantamaan maa- ja metsätaloustuotannon harjoitta-misen edellytyksiä siten, että kullekin kiinteistölle kuuluvia pieniä, hajallaan olevia tiluskappaleita kootaan yhteen tuo-tantolohkojen suurentamiseksi. Samalla kertaa uusjaon yh-teydessä parannetaan tarpeellisilta osin myös kiinteistörunko uudistamalla alueen tie- ja kuivatusverkko. (HE 65/2005 vp).

Hankeuusjako kohdistuu puolestaan sellaisiin alueisiin, joilla uuden infrastruktuurin rakentaminen tai suojelualuei-den toteuttaminen aiheuttaa kiinteistöjen käytölle erilaisia haittoja. Hankeuusjaon avulla poistetaan tai vähennetään täl-laisia haittoja suorittamalla tilusten järjestelyjä. Tältäl-laisia

hankkeita, joiden yhteydessä hanketilusjärjestely tulee kysy-mykseen, ovat muun muassa maantie, rautatie, voimajohto-linja, luonnonsuojelualue, lentokenttä, satama tai kaivoshan-ke. (HE 65/2005 vp.)

Jyvitysuusjaossa lähtökohtana on, että jokaisen osakkaan tulee saada tiluksia nautintansa mukaan niin, että hänen ja-koon luovuttamiensa tilusten jyvitysarvo ja jaossa saamiensa tilusten jyvitysarvo vastaavat toisiaan (KML 77.1 §).

Kokonaisarvouusjaossa kullekin osakkaalle muodostetta-vaan kiinteistöön tulevien tiluksien puuston, rakennusten, kiinteiden laitteiden ja rakennelmien sekä yhteisalueosuuksien ja erityisten etuuksien yhteinen arvo vastaa osakkaalle jako-perusteen mukaan kuuluvaa osuutta koko uusjakoalueen vas-taavasta arvosta. Kokonaisarvouusjako voidaan suorittaa, jos kaikki saapuvilla olevat osakkaat siitä sopivat tai jos uusjaon suorittaminen tällä tavoin on tarpeen tarkoituksenmukaisen lopputuloksen saamiseksi (KML 77.4 §).

5.1.2.4 Yhteismetsän muodostaminen

Yhteismetsällä tarkoitetaan kiinteistöille yhteisesti kuuluvaa aluetta, joka on tarkoitettu käytettäväksi kestävän metsätalouden harjoittami-seen sen osakkaiden hyväksi (YhtML 1.1 §). Yhteismetsä on KML 2.1 §:n mukainen yhteinen alue. Osuus yhteismetsään kuuluu kiinteistöön ja sisältyy KML 2.1 §:ssä määriteltyyn kiinteistön ulottuvuuteen. Yhteis-metsän osakkaita ovat osakaskiinteistöjen omistajat. Osakkaat muodos-tavat yhteismetsän osakaskunnan. Osakaskunta kantaa ja vastaa yh-teismetsää koskevissa asioissa ja voi saada nimiinsä oikeuksia sekä teh-dä sitoumuksia yhteismetsälaissa (YhtML, 109/2003) tarkoitettujen tehtäviensä toteuttamiseksi. (YhtML 1, 3 ja 4 §.)

Yhteismetsän muodostamisesta säädetään KML 10 luvussa. Yhteismet-sä voidaan muodostaa kiinteistöjen omistajien sopimuksella sellaisista metsätalouden harjoittamiseen käytettävistä tiluksista, jotka muodosta-vat tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Omistajien sopimuksesta yhteismetsään saadaan ottaa myös sellaisia muita tiluksia, joiden käyt-täminen muuhun tarkoitukseen kuin metsätalouteen ei ole tärkeää ja joiden liittäminen yhteismetsään on tarpeen tarkoituksenmukaisen kiinteistöjaotuksen aikaansaamiseksi. (KML 96 §.)

Kukin kiinteistö saa yhteismetsään osuuden (yhteismetsäosuus), joka vastaa kiinteistön luovuttamien tilusten jyvitysarvon osuutta yhteismet-sän kaikkien tilusten yhteenlasketusta jyvitysarvosta (KML 97.1 §). Asi-anomaisten kiinteistönomistajien sopimuksesta voidaan yhteismetsä muodostaa myös siten, että kullekin osakaskiinteistölle tuleva yhteis-metsäosuus vastaa kiinteistön luovuttaman alueen arvoa verrattuna koko yhteismetsän arvoon (KML 97a.1 §).

Syyskuun 2014 lopussa Suomessa oli 283 yhteismetsää, pinta-alaltaan yhteensä noin 581 000 hehtaaria (noin 5 % yksityis-metsien pinta-alasta). Osakkaita yhteismetsissä on yhteensä noin 20 000. Yhteismetsien pinta-alat ja osakasmäärät

vaih-televat suuresti. Pienimmän yhteismetsän pinta ala on alle 15 hehtaaria ja suurimman, Kuusamon yhteismetsän noin 88 000 hehtaaria. Osakasmäärältään pienimmissä yhteismetsis-sä on vain muutama osakas ja suurimmassa yhteismetyhteismetsis-säsyhteismetsis-sä on yli 6 000 osakasta. (HE 240/2002 vp.)

Yhteismetsiä on lukumääräisesti eniten Lounais-Suomessa ja Lapissa. Keski-Suomessa, Savossa ja Pohjois-Karjalassa yh-teismetsiä on vähän. Huomattava merkitys yhteismetsillä on Lapissa, jossa sijaitsevat muun muassa pinta-alaltaan suuret isojaoissa muodostetut yhteismetsät ja porotilayhteismetsät.

Ensimmäiset yhteismetsät on perustettu jo yli 100 vuotta sit-ten vuoden 1886 metsälain (29/1886) nojalla. Yhteisomistuk-sen katsottiin silloisissa oloissa olevan yksi keino metsien lii-kahakkuiden estämiseksi puun kysynnän lisääntyessä. Pääosa niin sanotuista vanhoista, ennen vuotta 2003 perustetuista yhteismetsistä on perustettu asutuslainsäädännön nojalla ti-lattoman väestön asuttamiseksi ja pienten tilojen tukemiseksi 1900-luvun alkupuolella ja keskivaiheilla. (HE 240/2002 vp.) 5.1.2.5 Rakennusmaan järjestely

Rakennusmaan järjestelyille on tunnusomaista se, että niiden tavoittee-na on tuottaa tai rakennettuja alueita järjestelemällä uudistaa kiinteis-törakenteeltaan pirstoutuneet maa-alueet rakentamiskelpoisiksi kiin-teistöyksiköiksi ja se, että ne niveltyvät tavalla tai toisella yhteen kohde-alueen kaavoituksen kanssa. (Viitanen 2000 s. 46.)

Rakennusmaan järjestelystä on säädetty KML 12 luvussa. KML 113 §:n mukaan rakennusmaan järjestely saadaan suorittaa:

- jos sillä voidaan edistää asemakaavassa eri käyttöön osoitet-tujen alueiden kiinteistöiksi muodostamista tai

- tasata rakennusoikeuden ilmeisen epätasaista jakautumista alueella, jolle sanottu kaava on ensi kerran vahvistettu.

Lisäksi järjestelyn suorittaminen edellyttää, että siihen on tarvetta alu-eelle välittömästi odotettavissa olevan rakentamisen vuoksi. Raken-nusmaan järjestely saadaan suorittaa vain, jos asianomaiseen asema-kaavaan on otettu kaavamääräys siitä, että kaavan toteuttamiseksi voi-daan suorittaa rakennusmaan järjestely (KML 113 §).

Tähän mennessä Suomessa ei ole tehty yhtään rakennusmaan järjeste-lyä. Syynä tähän lienee se, että meillä asemakaavan mukaisen tontin tai rakennuspaikan osan omistajalla on soveltuvan rakennuspaikan muo-dostamiseksi oikeus lunastaa toiselle kuuluvaa tonttiin tai rakennus-paikkaan sisältyvää aluetta (katso edellä kohta 5.1.2.2 Alueen siirtämi-nen kiinteistöön). Toisaalta rakennusmaan järjestelyn kysyntään lienee vaikuttanut myös se, että järjestelyn vireille saanti on varsin tarkasti rajoitettu ja tehty monimutkaiseksi.

5.1.2.6 Yhteisen alueen jako

Yhteisen alueen jako tarkoittaa useiden kiinteistöjen yhteisen alueen jakamista osakkaiden kesken yleensä jakoperusteen mukaan eli

osak-kaiden osuuksien mukaisessa suhteessa. Yhteisomistussuhde kiinteistö-jen kesken lakkaa säännönmukaisesti jaossa. Jaon tuloksena kukin kiinteistö saa omaa osuuttaan vastaavan rajoiltaan määrätyn yksityisen alueensa yhteisalueesta. (Hyvönen 2001 s. 273.)

Yhteisen alueen jaon lajit ovat yhteisen maa-alueen jako, vesialueen jako ja vesijätön jako. KML 137 §:n mukaan muun yhteisen alueen kuin kosken tai yhteismetsälaissa tarkoitetun yhteismetsän osakas on oikeu-tettu saamaan osuutensa jaolla erotetuksi, jos erottaminen voi tapahtua kenellekään osakkaalle sanottavaa haittaa tuottamatta. Yhteisen vesi-alueen jaon edellytyksenä on lisäksi, että osuuden erottaminen on tar-peen erityistä käyttöä varten tai että jakamiseen on muutoin painavia syitä.

Lunastusjaossa yhteisalueen tilukset liitetään alueellisina osina jyvitystä suorittamatta niihin kiinteistöihin, joiden yksi-tyisiin tiluksiin yhteisalue rajoittuu (KML 141.1 §).

Osuusjaossa yhteisalue jaetaan normaalin jyvityksen ja jakoperusteen mukaan alueellisiin osiin ja nämä liitetään osa-kaskiinteistöihin (KML 137.1 §).

Yhteisen maa-alueen jaossa lunastusjako ja osuusjako ovat toistensa vaihtoehtoja. Vesialueen jaossa laki ei hyväksy lu-nastusjakoa, mutta vesijätön jaossa se on varsin yleisesti käy-tössä. Lunastusjako ja osuusjako voivat rajatapauksissa lä-hentyä toisiaan varsin pitkälle. Samassa toimituksessa voi-daan käyttää rinnakkain molempia menetelmiä eri alueilla.

(Hyvönen 2001 s. 286.) 5.1.2.7 Rasitetoimitukset

Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n ja 154a §:n mukaisen rasitteen tai oikeuden perustaminen, siirtäminen tai poistaminen taikka muu rasi-tetta tai oikeutta koskeva asia käsitellään rasitetoimituksessa tai muun kiinteistötoimituksen yhteydessä (esimerkiksi lohkomisessa, halkomi-sessa tai uusjaossa niin sanottuna sivutoimituksena). Jos rasitteen tai oikeuden poistamisesta tai sen käyttämistä koskevien määräysten muuttamisesta ja tällaisesta toimenpiteestä johtuvien menetysten kor-vaamisesta on sovittu eikä asian käsitteleminen kiinteistötoimituksessa tai yksityistietoimituksessa ole erityisestä syystä tarpeen, kiinteistöre-kisterin pitäjä voi ratkaista asian päätöksellään. (KML 165 §.) Rasitteis-ta Rasitteis-tarkemmin katso kohRasitteis-ta 1.5.2 Rasitteet.