Kiinteistörakenne

Tietyn alueen (esimerkiksi kylän tahi erillisen pelto- tai metsäalueen) kiinteistörakenne muodostuu alueen kiinteistörungosta eli alueen tie- ja valtaojaverkosta sekä sen varaan rakentuvasta kiinteistöjen palstajao-tuksesta. Olemassa oleva kiinteistörakenne on vuosisataisen kehityksen tulosta. Sitä ovat yhdessä muokanneet muun muassa luonnonsuhteet, alueen asutushistoria sekä taloudelliset, oikeudelliset ja kiinteistötekni-set tekijät. Kiinteistöteknisistä toimenpiteistä kiinteistörakenteeseen ovat Suomessa jättäneet jälkensä ennen kaikkea merkittävimmät maa-reformimme: sarkajako, isojako ja uusjako. Mutta niiden lisäksi kiin-teistörakenteeseen ovat osaltaan vaikuttaneet valtion harjoittamaan asutustoimintaan liittynyt kiinteistönmuodostus ja tilakohtaiset halko-mis- ja lohkomistoimitukset sekä erilaiset osittamisrajoitukset.

Kiinteistörakenteen laatua voidaan mitata alue- ja maatilakohtaisten kiinteistörakennetekijöiden avulla (Wiiala 1969 s. 56–76).

Aluekohtaisia kiinteistörakennetekijöitä ovat:

- viljelysten valtaojaverkko, - metsien valtaojaverkko, - yksityistieverkko ja - maantieverkko.

Valtaojaverkon⁸ muoto seuraa läheisesti maaston kaltevuussuhteita.

Siellä missä kiinteistöjaotus on syntynyt ennen ojia, on ojat pyritty si-joittamaan rajoille. Tämä on monesti johtanut kuivatuksen kannalta huonompaan ratkaisuun kuin jos ojaverkko olisi toteutettu tai ainakin suunniteltu rajoista riippumatta. Toisaalta on tapauksia, joissa kiinteis-törajoja ei parhaalla tahdollakaan ole voitu seurata. Seurauksena on ollut tiluskuvioiden rikkoutuminen ja tuotantolohkojen lukumäärän kohtuuton lisääntyminen.

Alueella, jonka kiinteistöt ovat monipalstaisia, yksityistiet on yleensä rakennettu eri aikoina ja usein vain kunkin kiinteistön omaa tarvetta silmällä pitäen ilman yhtenäistä suunnitelmaa. Tämän seurauksena tei-tä on määrällisesti paljon ja tieverkko voi olla hajanainen ja taloudelli-sesti epätarkoituksenmukainen.

Maanteistä huomattava osa on jouduttu linjaamaan olemassa olevaa kiinteistörakennetta huomioimatta. Tämä on maisemahaittojen ohella rikkonut peltotuotantolohkoja ja aiheuttanut alueen maatiloille erilaisia ylitys- ja etäisyyshaittoja.

Maatilakohtaisia kiinteistörakennetekijöitä ovat:

- peltoala,

- peltokappaleiden lukumäärä ja suuruus,

- peruslohkojen⁹ (kasvulohkojen) lukumäärä, koko, muoto ja oji-tussuhteet,

- peltotyyppisuhteet,

- maatilan sisäinen liikenneasema (tilusten, etenkin peltojen etäi-syys talouskeskuksesta ja toisistaan),

8 Valtaojitustarkoittaa toimenpiteitä, joilla kuivatusalueen ulkopuolelta ja alu-een paikalliskuivatusjärjestelmästä tulevat vedet johdetaan pois kuivatusalueel-ta kuivatusalueel-tai estetään kuivatusalueen ulkopuolisten vesien siirtyminen kuivatusalueella.

Valtaojitukseen kuuluvat avovaltaojitus, valtaojien putkitus ja pengerryskuiva-tukset.

9 Peruslohkolla tarkoitetaan yhtenäistä viljelyaluetta, jota rajoittaa esimerkiksi kunnanraja, tukivyöhykkeenraja, käyttöyksikönraja, vesistö, piiri- tai valtaoja, tie tai metsä. Peruslohko on MMM:n ylläpitämän peltoalueiden peruslohkore-kisterin (IACS) rekisteriyksikkö ja sitä käytetään pinta-alaperusteisten maatalo-ustukien laskennassa. Peruslohko voi jakautua useampaan eri kasvulohkoon.

(Myyrä 2002 s. 15).

- maatilan ulkoinen liikenneasema (talouskeskuksen ja tilusten etäisyys maatilan ulkopuolisista kohteista),

- metsäala,

- metsäkappaleiden lukumäärä, koko, muoto ja ojitussuhteet sekä - maatilan kokonaisala ja palstaluku.

Maaseudulla ja maatalouselinkeinossa tapahtui Suomessa 1900-luvulla mullistava rakennemuutos. Maaseutuväestön osuus oli vielä 1940-luvulla noin puolet maan koko väestöstä, mutta 2000-luvulle tultaessa se on enää noin 1/8 koko väestöstä. Tuotantoa harjoittavien maatilojen lukumäärä on vastaavasti pienentynyt 1950-luvun lopun runsaasta 300 000 maatilasta vuoteen 2013 mennessä noin 54 000 aktiivitilaan¹⁰. Vuoden 1995 jälkeen aktiivitilojen määrä on vähennyt edelleen niin, että vuoden 2013 lopussa Suomessa oli enää noin 54 000 aktiivitilaa. Ajan-jaksolla 1995–2013 aktiivitilojen keskimääräinen tilakoko (käytössä oleva peltoala) kasvoi 21,7 peltohehtaarista 41,5 peltohehtaariin. Tämä maatalouden nopea rakennemuutos on merkinnyt maatilojen lukumää-rän vähenemisen ja tilakoon kasvun ohella merkittäviä muutoksia maa-tilojen sisäisessä rakenteessa. (Tike 2014.)

Tutkimusten mukaan maatilojen koon kasvu näyttää tapahtuvan lähes yksinomaan lohkoluvun lisääntymisen ja hyvin vähän lohkokoon kas-vun kautta. Ostetut ja erityisesti vuokratut lisämaalohkot ovat lisäksi etäämmällä talouskeskuksesta kuin tilojen käytössä ennestään olevat palstat. Rakennemuutoksen seurauksena maatilojen kiinteistörakenne siis jatkuvasti huononee, ja maatilojen pirstoutuminen kohdistuu ni-menomaan tuotantoaan jatkaviin ja laajentaviin maatilayrityksiin.

Kehitys on selitettävissä lisämaasta käytävällä kilpailulla. Tuotantoa jatkavat viljelijät ovat yleensä kiinnostuneita kasvattamaan yrityksensä kokoa lisämaahankinnoilla. Tällöin ostettavat tai vuokrattavat peltoloh-kot eivät läheskään aina tule sen haltuun, jolle ne parhaiten sopisivat ja vaikka tulisivatkin, niin vanhan kiinteistöjaotuksen mukainen tie- ja kuivatusverkko kuitenkin jää pirstomaan aluetta. Uhkana on, ettei tila-koon kasvulla tavoiteltuja hyötyjä saavuteta tilojen pirstoutuvan raken-teen vuoksi.

Maanmittauslaitoksessa tehdyn selvityksen mukaan kaikista Suomen pelloista noin 700 000 ha on pienissä, alle 2 ha:n kokoisissa perusloh-koissa. Tutkimusten mukaan peltolohkon tuottoarvo tilan kannalta ro-mahtaa, kun lohkon koko on alle 2 ha. Peltolohkon koko ei näytä kovin paljon riippuvan peltoalueen luontaisesta laajuudesta ja yhtenäisyydes-tä ja se näytyhtenäisyydes-tää reagoivan vain vähän ja hitaasti tilakoon kasvuun. Siten

10 Aktiivitilalla tarkoitetaan maatilaa, jolla on käytössä olevaa maatalousmaata vähintään yksi hehtaari tai jolla on kotieläimiä vähintään yhden kotieläinyksi-kön verran(Tike 2014).

on todennäköistä, että paitsi tilusrakenteiden parantamistarpeita myös parantamismahdollisuuksia on olemassa koko maassa. Poikkeuksena tästä näyttävät olevan vain vanhat kartano- ja suurtila-alueet, joilla pie-niä lohkoja ei ole koskaan ollutkaan ja ehkä alueet, joilla autioituminen on poistanut akuutit rakenneongelmat. (Ylikangas 2004; Myyrä 2000 s.

19–2).

Kuva 7/1.Kiinteistörakenteeltaan heikko peltoalue. Tummat peltolohkot ovat pinta-alaltaan alle 2 hehtaarin suuruisia (Ylikangas 2004, liite 2).

[Pohjakartta © Maanmittauslaitos, lupa n:o 4727/MML/14].

Metsäalueilla voidaan kiinteistörakenteen ongelmatyypeiksi katsoa nauhamaiset metsäpalstat, enklaavien¹¹ rikkomat metsäalueet, ulkosäpalstat, pienten metsäpalstojen muodostamat alueet ja maatilan met-säpalstojen hajanaisuus. Yksityismetsien palstakoon pieneneminen ja kiinteistörakenteen heikkeneminen tulevat vääjäämättä jatkumaan, koska toisaalta pieniin metsäpalstoihin kysyntä ylittää jatkuvasti tar-jonnan ja toisaalta lainsäädäntö ei enää ohjaa tilojen pilkkomista. Esi-merkiksi moni kuolinpesän osakas haluaa saada osan perinnöstään myös metsänä.

11Enklaavion kiinteistöön kuuluva palsta, joka sijaitsee toisen kunnan alueella.

Kuva 8/1. Metsäalueen sarkajakomaista kiinteistörakennetta Pohjanmaalla.

[Pohjakartta © Maanmittauslaitos, lupa n:o 4727/MML/14].

Vastaavasti kuin maa- ja metsätalousalueilla pirstoutunut tai nauha-mainen kiinteistörakenne voi haitata tai jopa estää asemakaavassa eri käyttöön osoitettujen alueiden tarkoituksenmukaisen käytön esimerkik-si rakentamiseen.

Heikko kiinteistörakenne ei ole ilmasto-oloihin verrattava, pysyvä luon-nonhaitta vaan asia, jota on mahdollista muuttaa. Kiinteistörakenteel-taan heikoilla alueilla voidaan tiluksia vaihtamalla parantaa tilussijoi-tusta ja edistää kiinteistöjen toiminnallisesti ja taloudellisesti tarkoituk-senmukaista käyttöä. Tämä tilusjärjestelytoiminta on Suomessa Maan-mittauslaitoksen lakisääteinen tehtävä. MaanMaan-mittauslaitoksen tulee huolehtia siitä, että kiinteistöjen rakenteet ovat tarkoituksenmukaiset ja että keinot kiinteistöjen rakenteiden ajanmukaistamiseen ovat ajan ta-salla ja tarvetta vastaavassa käytössä. (Ylikangas, 2004.)

Tärkeimmät tilusjärjestelytoimitustyypit ovat tilusvaihto ja uusjako.

Tilusvaihdossa vaihdetaan eri kiinteistöihin kuuluvia alueita keskenään.

Se on lähtökohtaisesti vapaaehtoista ja perustuu alueiden omistajien yhteiseen sopimukseen. Vaihdettavien alueiden tulee olla samanarvoi-sia, mutta vähäinen arvoero voidaan tasoittaa myös rahalla. Uusjaossa suunnitellaan ja toteutetaan alueelle uusi kiinteistöjaotus. Lisäksi uus-jaon yhteydessä voidaan tehdä tarpeellisia teitä ja kuivatustöitä. Metsä-löiden kiinteistörakenteen parantamiseksi keinoina on tilusjärjestelyjen ohella metsätilusten lunastus ympärillä oleviin tiloihin, yhteismetsän perustaminen, metsänomistajien yhteistoiminta metsätalousalueiden muodostamiseksi sekä yritysmuotoinen metsänomistus.