Kiinteistönmuodostamistoimitukset

Kiinteistönmuodostamistoimituksissa (KML 1.1.§ kohdat 1 ja 2) eli kon-stitutiivisissa kiinteistötoimituksissa muodostetaan uusia kiinteistöjä ja muita rekisteriyksiköitä sekä muotoillaan uudelleen ennestään olevia rekisteriyksiköitä. Kiinteistönmuodostamistoimitus merkitsee kiinteis-töjaotuksen muuttamista ja samalla muutoksia kiinteistöjen ulottu-vuuksiin. (Hyvönen 1998 s. 29.)

5.1.1.1 Lohkominen

Lohkominen on yhteen tai useampaan rekisteriyksikköön kuuluvan määräalan (kiinteistöstä tai yhteisestä alueesta luovutettu tai emäkiin-teistön omistajan osoittama rajoiltaan määrätty alue) muodostaminen eri kiinteistöksi tai siirtäminen ennestään olevaan kiinteistöön. Lohko-minen tarkoittaa omistusyksikön ja määräalan muodostamista rekiste-riyksiköiksi ja kiinteistöiksi. (KML 20 §.)

Kiinteistöä tai yhteistä aluetta, josta määräala lohkotaan, kutsutaan emäkiinteistöksi. Määräalasta muodostettua kiinteistöä lohkokiinteis-töksi ja kiinteistöä tai yhteistä aluetta, joka muodostetaan emäkiinteis-tön jäljelle jäävistä tiluksista kantakiinteistöksi. Kiinteistöä, johon mää-räala siirretään, kutsutaan saajakiinteistöksi (katso kuva 1/5). Tontin lohkomisessa kiinteistöä tai muuta rekisteriyksikköä, jonka osista tontti muodostuu, kutsutaan muodostajakiinteistöksi (KMA 19 §).

Kuva 1/5.Lohkomisen käsitteitä. Lohkominen, yhteislohkominen ja siirtoloh-kominen. Emäkiinteistö, määräala, lohkokiinteistö, kantakiinteistö ja saaja-kiinteistö (KML 20.1 ja 21.1 §).

Varsinainen lohkominen (katso kuva 1/5) tarkoittaa yh-teen rekisteriyksikköön kuuluvan rajoiltaan määrätyn alueen lohkomista yhdeksi tai useammaksi kiinteistöksi (KML 20.1 §).

Tontin lohkominen tarkoittaa sitovan tonttijaon mukaisen määräalan lohkomista tontiksi asemakaava-alueella (KML 20.1). Jos tonttijaon mukaista tonttia kutsutaan kaavatontiksi Emäkiinteistö

ja kiinteistörekisteriin merkittyä tonttia rekisteritontiksi, niin tontin lohkominen voidaan määritellä kiinteistötoimitukseksi, jossa kaavatontista muodostetaan rekisteritontti.

Yleisen alueen lohkominen tarkoittaa asemakaavassa osoitetun kunnan omistaman tai kunnan omistukseen siirty-vän yleisen alueen muodostamista kiinteistöksi (KML 22a, 22b ja 23a §).

Siirtolohkominen (katso kuva 1/5) tarkoittaa määräalan siirtämistä lohkomalla ennestään olevaan kiinteistöön (KML 20.1 §).

Yhteislohkominen (katso kuva 1/5) tarkoittaa useista eri kiinteistöistä tai useasta yhteisalueesta tahi kiinteistöstä ja yh-teisalueesta luovutettujen määräalojen muodostamista yhdek-si eri kiinteistökyhdek-si tai yhdek-siirtämistä yhteen ennestään olevaan kiinteistöön. Lohkomalla muodostettava tontti tai yleinen alue voi käsittää kokonaisia kiinteistöjä (KML 20.2 §). Sen sijaan kiinteistöä ei muutoin voida yhdistää lohkomisessa toiseen kiinteistöön, vaan yhdistämisestä hallintomenettelyssä on säädetty erikseen (Laki tilojen yhdistämisestä, 403/1951).

Yhteisen alueen lohkominen tarkoittaa luovutetun yhtei-sen alueen muodostamista kiinteistöksi tai siirtämistä ennes-tään olevaan kiinteistöön lohkomalla. Yhteisestä koskesta tai sen osasta voidaan lohkomalla muodostaa koskitila (KML 20.3 §).

Jakosopimuslohkominen tarkoittaa tilan jakamista loh-komalla siten, että tilan määräosien omistajat sopivat kirjalli-sesti julkisen kaupanvahvistajan vahvistamalla jakosopimuk-sella tilan jakamisesta määräaloina.

5.1.1.2 Erillisiä vesijättöjä koskevat toimitukset

Erillinen vesijättö on sellainen vesistöä asianomaisella luvalla laskemal-la syntynyt vesijättö, joka on joko viranomaisen suorittaman tai yksityi-sen jaon perusteella taikka laskemislupaan sisältyvän määräykyksityi-sen no-jalla joutunut jonkun omaksi eikä kuulu mihinkään tilaan, ja sellainen tilaan kuulunut vesijättö, joka on luovutettu toiselle sitä tilasta erotta-matta. Edellä tarkoitetut erilliset vesijätöt voidaan muodostaa tilaksi tai liittää kiinteistöön vain, jos edellä mainitut edellytykset ovat olleet ole-massa ennen 13 päivää marraskuuta 1911 ja ovat edelleen oleole-massa.

Omistusoikeus vesijättöön ratkaistaan toimituksessa. (KML 38 §.) Erillinen vesijättö on merkittävä kiinteistörekisteriin KRL 2.1,8 §:n mu-kaan omana kiinteistölajinaan, vaikka sitä ei olisi muodostettu tilaksi.

Erillisen vesijätön tilaksi muodostamisesta ja kiinteistöön liittämisestä sekä lainhuudatuksesta säädetään KML 39 ja 40 §:ssä.

5.1.1.3 Erillisiä alueita koskevat toimitukset

Esimerkiksi isojakojen ulkopuolelle on joskus jäänyt ”ei-kenenkään-maata”, joka on kiinteistöjärjestelmän ulkopuolella olevaa rekisteriyk-sikköihin kuulumatonta erillistä aluetta. Tällainen erillinen alue on voinut joutua jossakin vaiheessa tietyn yksityisen henkilön

omistajahal-lintaan, mutta saantoa tällaiseen alueeseen ei ehkä ole lainkaan olemas-sa tai se on puutteellinen. (Hyvönen 2001 s. 234–235.)

Erillisen alueen tilaksi muodostamisesta ja kiinteistöön liittämisestä sekä lainhuudatuksesta säädetään KML 40 ja 41 §:ssä.

5.1.1.4 Halkominen

Halkominen voidaan suorittaa vain kiinteistörekisteriin tilana tai tont-tina rekisteröidyllä kiinteistöllä (katso kohta 1.1.1 Kiinteistön käsite).

Oikeus saada tila halkomalla jaetuksi on tilan tai sen määräosan omista-jalla, jolla on lainhuuto tilaan tai sen määräosaan. Tontin määräosan omistajalla, jolla on lainhuuto määräosaan, on oikeus saada tontti hal-komalla jaetuksi. (KML 47.1 §.) Halkomisessa tila tai tontti jaetaan osakkaiden kesken heidän omistamiensa osuuksien mukaan uusiksi kiinteistöiksi (esim. ½ ja ½). Kun lohkomisessa erotettavan määräalan rajat tunnetaan ennakolta, halkomisessa tunnetaan ennakolta abstrak-tinen jakoperuste eli desimaali- tai murtoluvun muodossa ilmaistu osakkaan omistama osuus koko halottavasta kiinteistöstä. Uudet tilat tai tontit muodostetaan halkomisessa osakkaiden omistamien osuuksi-en suuruudosuuksi-en mukaan.

Normaali halkominen tarkoittaa yhden tilan halkomista kahteen tai useampaan osaan määräosien omistajien kesken tai tilan omistajan määräyksen mukaan (KML 47.1 §)

Yhteishalkomisessa on mukana kaksi tai useampia samo-jen omistajien yhdessä omistamia tiloja. Nämä tilat halotaan siten, että osaomistajan osuuksista kaikkiin näihin tiloihin muodostetaan yleensä yksi uusi tila (KML 47.2 §). Yhteishal-komisen edellytyksenä on, että kaikki osakkaat siitä sopivat tai, jolleivät kaikki osakkaat siitä sovi, joku osakas sitä vaatii ja yhteishalkomisen suorittaminen on tarpeen tarkoituksen-mukaisen halkomistuloksen saamiseksi (KML 48.1 §).

Kiinteistönmuodostamislain 47.3 §:n mukainen hal-kominen tarkoittaa sitä, että usealla tilalla on pääasiassa samat omistajat, jolloin halkominen näillä tiloilla voidaan suorittaa samalla kertaa. Tällöin kukin osaomistaja saa hä-nelle muodostettaviin tiloihin tiluksia vain niiden tilojen tiluk-sista, joihin hänellä on osuutta, jolleivät kaikki asianosaiset toisin sovi. Muutoin tähän halkomislajiin sovelletaan, mitä yh-teishalkomisesta säädetään.

Jyvityshalkomisessa eli tilushalkomisessa osakkaalle muodostettava tila saa sen tilusmäärän, joka sille jyvityksen ja jakoperusteen mukaan kuuluu (KML 50.1 §). Jos halotta-vaan tilaan kuuluva omaisuus ei jakaudu muodostettavien ti-lojen kesken jakoperusteen mukaan, maksetaan erotuksesta korvaus (KML 50.3 §).

Kokonaisarvohalkomisessa kullekin osakkaalle muodos-tettavaan tilaan tulevien tiluksien, puuston, rakennusten, kiin-teiden laitkiin-teiden ja rakennelmien, yhteisalueosuuksien ja eri-tyisten etuuksien yhteinen arvo vastaa osakkaalle jakoperus-teen mukaan kuuluvaa osuutta koko halottavan tilan vastaa-vasta arvosta. Halkominen suoritetaan

kokonaisarvohalkomi-sena, jos kaikki osakkaat siitä sopivat tai, jolleivät osakkaat ole sopineet halkomistavasta, halkomisen suorittaminen tässä momentissa tarkoitetulla tavalla on tarpeen tarkoituksenmu-kaisen halkomistuloksen saamiseksi (KML 50.2 §).

Sovintojakohalkomisen jakoperusteena on sovintojaolla hallittujen tilusten osalta osakkaan nautinta, jos tilaa koskeva sovintojako on ollut kauan voimassa ja jos kaikki osakkaat sii-tä sopivat tai jos se on kohtuullista (KML 49.2 §). Oikeuskäy-tännössä (KKO 1970 II 86) on katsottu, että noin 20 vuotta voimassa ollut sovintojako on ollut kauan voimassa.