Saimaan ammattikorkeakoulu Liiketalous Lappeenranta
Liiketalouden ylempi amk-koulutus
Miia Saira
Asunto-osakkeen arvo osana asunto-osakeyhtiön
strategista johtamista
Tiivistelmä
Miia Saira
Asunto-osakkeen arvo osana asunto-osakeyhtiön strategista johtamista, 70 sivua, 3 liitettä
Saimaan ammattikorkeakoulu Liiketalous Lappeenranta
Liiketalouden ylempi amk-koulutus Opinnäytetyö 2018
Ohjaaja: yliopettaja Heikki Sintonen, Saimaan ammattikorkeakoulu
Opinnäytetyön aiheena on asunto-osakkeen arvo asunto-osakeyhtiön strategi- sessa johtamisessa. Asunto-osakkeen arvo määritellään tutkimuksessa asunto- kysyntään vaikuttavien tekijöiden avulla ja arvon määritteenä käytetään kauppa- hintaa. Työn tavoite on nostaa esiin arvon johtamisen merkitys asunto-osakeyh- tiössä ja löytää Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhtiöiden käyttöön arvon strategisen kehittämisen näkökulmia.
Tutkimus toteutettiin laadullisena tutkimuksena ja tutkimusaineisto kerättiin haas- tattelujen avulla. Tutkimustulokset osoittavat, että strategisen johtamisen mene- telmien osalta Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhtiöissä on paljon parannet- tavaa. Strategisen johtamisen avuksi luotujen työkalujen käyttö on vähäistä, vaikka erityisesti kiinteistöstrategian laadinta kuvattiin yhtiön kannalta tärkeim- pänä ja helpoimpana omistaja-arvon kehittämisen välineenä. Asunto-osakkeen arvoa ei kehitetä alueen asunto-osakeyhtiöissä strategisesti. Tärkeimpinä arvoon vaikuttavina tekijöinä nähtiin Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhtiöiden iän tuoma remontintarve ja sen vaikutukset asumiskustannuksiin sekä voimakas uu- disrakentaminen
Tutkimusaineistosta nousi selkeitä syitä sille, miksi strategioita ei laadita alueella.
Asunto-osakeyhtiön strateginen johtaminen on tärkeää, koska yhtiön tehtävä on tuottaa osakkailleen kohtuuhintaisia asumisen palveluita ja ylläpitää ja kehittää yhtiöön sijoitettua osakevarallisuutta. Tästä syystä olisi tärkeää tutkia tarkemmin strategian laadinnan esteitä, jotta asunto-osakeyhtiöiden käyttöön saadaan kehi- tettyä toimiva ja käyttökelpoinen työkalu.
Asiasanat: asunto-osakeyhtiö, asunto-osake, omistaja-arvo, taloyhtiöstrategia
Abstract
Miia Saira
Share value as a part of strategic management of Finnish limited liability housing companies, 70 Pages, 3 Appendices
Saimaa University of Applied Sciences
Department of Business Administration Lappeenranta Degree Programme in Business Administration
Master’s Degree Programme in Business Administration Master´s Thesis 2018
Supervisor: Heikki Sintonen, Principal Lecturer, Saimaa University of Applied Sciences
The subject of this thesis is the role of property share value in strategic manage- ment of Finnish limited liability housing companies. In the study, property share value is determined on the basis of factors influencing property demand and pro- perty share price. The aim of the study was to highlight the importance of mana- ging property share value in housing companies and to examine factors influen- cing property share value in housing companies located in the Lappeenranta area.
The thesis work used a qualitative research method and data for the study were collected by interviews. The results of the study show that the use of strategic management methods by housing companies in the Lappeenranta area can be considerably enhanced. Tools for strategic management are little used, despite formulation of property value strategy being considered an important and easy tool for maintenance and development of ownership value. The biggest effect on property share values in the Lappeenranta area were found to be age-related renovation and refurbishment needs and their impact on living costs and the large number of new buildings that have been constructed in the area.
Strategic management of housing companies is important because the aim of housing companies is to ensure reasonably priced accommodation while main- taining and developing the shareholder assets invested in the company. Further study is required to understand better why housing companies do not use strate- gic management tools and to develop tools that are suitable for housing company management.
Keywords: housing company, share, shareholder value, strategy
Sisällys
1 Johdanto ... 5
1.1 Taustaa ... 6
1.2 Tutkimuksen tavoitteet, rajaus ja tutkimusongelma ... 12
1.3 Opinnäytetyön rakenne ... 14
2 Lappeenrannan alue ... 15
3 Asunto-osakeyhtiön toiminta ... 17
3.1 Asunto-osakeyhtiön hallinto ... 18
3.2 Asunto-osakeyhtiön talous ... 21
3.3 Asunto-osakeyhtiön elinkaaren hallinta... 23
3.4 Asunto-osakkeen arvo ... 25
4 Asunto-osakeyhtiön strateginen johtaminen ... 30
4.1 Kunnossapitotarveselvitys ja pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma ... 33
4.2 Kiinteistöstrategia ... 34
4.3 Taloyhtiöstrategia ... 36
5 Asuminen muuttuu ... 38
6 Tutkimus ... 43
6.1 Tutkimuskohteiden valinta ja aineiston hankinta ... 44
6.2 Tutkimusaineiston analysointi ... 50
6.3 Kiinteistönvälittäjien haastattelututkimuksen tulokset ... 50
6.4 Isännöitsijöiden haastattelututkimuksen tulokset ... 58
6.5 Kiinteistöliitto, puhelinhaastattelu ... 63
7 Yhteenveto ... 63
7.1 Tutkimuksen luotettavuus ja yleistettävyys ... 65
7.2 Lopuksi ... 66
Kaaviot ………..71
Taulukot……….71
Lähteet………...72 Liite 1 Teemahaastattelu, kiinteistönvälittäjänäkökulma
Liite 2 Teemahaastattelu, isännöitsijänäkökulma Liite 3 Haastateltujen asiantuntijoiden taustatiedot
1 Johdanto
Suomalaisten varallisuudesta suuri osa on sijoitettuna asunto-osakkeisiin ja asunto-osakeyhtiöt tuottavat asumisen palveluita valtavalle määrälle suomalai- sia. Asuntokanta vanhenee ja suuri osa suomalaisista asunto-osakeyhtiöistä jou- tuu lähivuosina suunnittelemaan kiinteistössään erilaisia korjaustoimia. Korjaus- toimet vaikuttavat yleensä asumisen viihtyvyyteen ja tuovat lisäkustannuksia osakkaille. Kiinteistön korjauskustannuksiin sijoitettu raha ei yleensä siirry koko- naan asunnon arvoon. Samaan aikaan vuokra-asumisen helppous ja hyville si- jainneille rakennettavat uudiskohteet houkuttelevat helpompaan ja vaivattomam- paan asumiseen. Kaupungistumisen megatrendi houkuttaa asukkaita kaupun- kien keskustoihin ja kaupunkien reuna-alueet tyhjenevät. Kaikille asunnoille ei löydy ostajia.
Ei ole yhdentekevää, miten yhtiötä johdetaan. Huonosti hoidetussa yhtiössä asu- misviihtyvyys ja –pysyvyys on heikkoa ja toisaalta myydessä osakas ei saa takai- sin asuntoon sijoittamiaan varoja, jos saa asuntoa ylipäätään myydyksi.
Kirjallisuuden ja asiantuntijoiden mukaan asunto-osakeyhtiöitä tulisi johtaa stra- tegisesti niin, että asumisviihtyvyyttä ja kiinteistöä kehitetään osakkaiden tahtoti- lan mukaisesti. Puhutaan omistaja-arvosta, jota yhtiön tulisi osakkaalleen strate- gisesti tuottaa. Strategiaohjeistukset ovat epäselviä sen suhteen, mitä yhtiö voi tehdä edistääkseen asunto-osakkeen arvon säilymistä ja kehittämistä. Arvion mukaan suomalaisen asuntokannan, eli asuntovarallisuuden arvo voisi olla jopa 460 miljardia euroa (Roininen, P. 2018.18). Asuntovarallisuuden arvon suuruu- teen on vasta viimevuosina herätty ja keskustelu asuntojen hintakehityksestä on lisääntynyt. Varsinaista ohjeistusta tai tutkimusta siitä, mitä yhtiö voisi tehdä osak- keen arvon kehittämiseksi ei löytynyt ja tämä toimi kimmokkeena tälle tutkimuk- selle.
Tämän tutkimuksen tarkoitus on nostaa esiin arvon johtamisen merkitys asunto- osakeyhtiössä ja löytää Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhtiöiden käyttöön näkökulmia, jotka huomioimalla voidaan asunto-osakkeen arvoa pyrkiä kehittä- mään.
1.1 Taustaa
Suomessa on virallisesti melko vähän asunnottomia verrattuna Suomen koko- naisväkilukuun. Suurin osa suomalaisista asuu jossakin. Asuinpaikka on usein nimeltään koti, oli se sitten omakotitalo tai vuokrayksiö kerrostalossa. Koti tarjoaa lämpöä ja turvaa, ei tarvitse joka ilta miettiä mistä löytää katon päänsä päälle.
Koti tarjoaa siten käyttöarvoa asukkaalleen. Usein kotiin liittyy myös mukavia muistoja, eli sillä on asujalleen tunnearvoa tuottava vaikutus. Koti voi olla vuok- rattu tai ostettu, mutta sille voidaan aina mitata myös jokin rahallinen arvo tai vastine asunnossa asumisen ajalta.
Asunto-osakeyhtiö on melko uniikki käsite, vastaavaa yhtiömuotoa ei ole käy- tössä monessakaan muussa maassa (Grass, Heino, Kaivanto, Koskela & Kulo- mäki 2013, 16). Suomessa sen sijaan asunto-osakkeet eivät ole harvinaisia. Noin kaksi miljoonaa suomalaista asuu asunto-osakeyhtiössä, joita Suomessa on yli 80.000 kappaletta (Taloyhtiö.net). Kerrostaloasuntoja suomessa oli vuoden 2017 lopussa 1 379 000 kappaletta ja rivitaloasuntoja 409 000 kappaletta (Tilastokes- kus 2018a).
Asunto-osakeyhtiöitä syntyi paljon 1960- ja 1970 –luvuilla, jolloin Suomen asun- tokannasta rakennettiin peräti 36% (Orava & Turunen 2016, 167). Syy rakennus- tarpeeseen oli voimakkaassa muuttoliikkeessä, jolloin työn perässä kaupunkeihin muuttaville piti löytää asunnot (Grass ym. 2013, 17). Omistusasumista tuettiin tuolloin asuntosäästämisjärjestelmän, arava-rahoituksen ja korkovähennysoikeu- den avulla (Grass ym. 2013, 17). Moni suomalainen osti näiden tukien turvin it- selleen kodin. Vaikka rakennuskanta on melko nuorta, sen tekniset ominaisuudet ovat nyt monelta osin elinkaarensa lopussa ja siksi suurten peruskorjausten aika on koittanut.
Monissa asunto-osakeyhtiöissä kiinteistön kunnossapitoa ja perusparannuksia on tehty tasaisesti ja rakennukset ovat melko hyvin hoidettuja. Kunnossapidon on silti oltava jatkuvaa. Kiinteistönpidon merkitys on suuri ja siihen on vastattava hyvällä ja suunnitelmallisella johtamisella, jotta asunto-osakeyhtiö säilyttää asu- misviihtyvyyden ja osakkeen arvon halutulla tasolla.
Asuinhuoneistoihin kohdistuvan ostokysynnän merkitys on yhtiölle suuri. Laske- vat asunto-osakkeen kauppahinnat merkitsevät samalla asuntojen arvon laskua.
Asuinhuoneistojen kauppahinnoilla on merkitystä myös yhtiön toiminnan kan- nalta, esimerkiksi perusparannushankkeiden läpivienti vaatii usein ulkopuolista rahoitusta, jonka saaminen hankaloituu, jos asuntojen arvot putoavat merkittä- västi (Uusi Suomi 5.3.2015).
Jostakin syystä monessa asunto-osakeyhtiössä remonttipäätöksiä yhä lykätään, vaikka tehtävälistalla olisi useampikin suurempi peruskorjaushanke. Ellei suuria remontteja ole ikääntyvässä talossa tehty, on osakkailla edessään mittavia re- monttihankkeita ja suuria kustannuksia. Korjausten ja perusparannushankkeiden viivästyminen voi toisinaan vaikuttaa asumismukavuuteen oleellisestikin, eikä huonosti hoidettu taloyhtiö kiinnosta ostajiakaan.
Lisäksi huolettomasti hoidetussa taloyhtiössä asumiskustannusten nousu voi vai- kuttaa negatiivisesti osakkaiden maksukykyyn. Osakkaiden heikentyneen mak- sukyvyn seuraukset yhtiölle voivat olla merkittävät, kun yhtiön tulorahavirta muo- dostuu pääasiassa osakkaiden maksamista vastikkeista. Riskinä on, että perus- korjausten kustannukset kohoavat niin suuriksi, että osakkaat eivät selviä asu- miskustannuksistaan. Etenkin pienissä ja iäkkäissä taloyhtiöissä voi tulla ongel- mia, jos asuntojen myyntihinnat ovat pieniä ja kalliit peruskorjaukset ovat vielä edessäpäin.
Asiaa ei helpota se, että useinkaan tehtyjen remonttien kustannukset eivät nosta mahdollisia kauppahintoja. Toisin sanoen osakkaat eivät asuntoa myydessään tule saamaan kokonaan remonttiin sijoittamiaan varojaan takaisin (Orava & Tu- runen 2016, 168). Vaikeassa tilanteessa ovat siis ne, joilla asunnon ostoon otettu asuntolaina on maksamatta eikä osakehuoneiston vakuusarvo enää kata laina- summaa. Asunnosta luopuminen ei välttämättä ole mahdollista, vaikka asumis- kustannukset nousevat sietämättömiksi.
Asunto-osakeyhtiöitä johtavat osakkaat, eivät kiinteistöalan ammattilaiset. On ymmärrettävää, että kiinteistön suunnitelmallisessa pidossa ja yhtiön johdonmu- kaisessa kehittämisessä on parannettavaa. Strateginen johtaminen ja strategian
laatiminen eivät ole uusia asioita kiinteistöalalla, mutta asunto-osakeyhtiöissä ne ovat vielä harvinaisia (Grass ym. 2013, 161).
Asunto-osakeyhtiön tehtävä on, kuten muidenkin osakeyhtiöiden, säilyttää ja ke- hittää osakkeen arvoa (Grass ym. 2013, 15). Asunto-osakeyhtiön kehittämisen ja suunnitelmallisen kiinteistön pidon tueksi on kehitetty työkaluja ja toimintamalleja, joiden avulla asuinviihtyvyyttä, asunto-osakkeen arvoa ja kiinteistövarallisuutta on mahdollista kehittää.
Suomen Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja Kiinteistöalan hallitusammattilaisten yh- dessä laatiman Hyvä hallintotapa-suosituksen 2016 mukaan asunto-osakeyhtiön hallinnon tueksi tulisi tehdä erityinen taloyhtiöstrategia, jonka avulla yhtiötä voi- daan johtaa suunnitelmallisemmin ja tehokkaammin. Strategiasta johdettu toimin- tasuunnitelma tuo toimintaan ennustettavuutta ja tekee tavoitteista näkyviä. (Ta- loyhtiön hyvä hallintotapa-suositus 2016, 17). Niin sanotussa taloyhtiöstrategi- assa otetaan huomioon osakkaiden tahtotila ja näkemys siitä, miten yhtiötä kehi- tetään ja hoidetaan pidemmällä aikavälillä. Strategian laatiminen asunto-osake- yhtiössä auttaa löytämään yhteisen näkemyksen yhtiön pidemmän aikavälin ta- voitteista, auttaa tekemään oikeat päätökset, luo ennakointimahdollisuuksia ja tuo positiivisia vaikutuksia yhtiön tavanomaiseen toimintaan (Grass ym. 2013, 162).
Asunto-osakeyhtiölaki sen sijaan määrää asunto-osakeyhtiöitä tekemään vain kunnossapitotarvesuunnitelman seuraavan viiden vuoden aikajänteelle. Tällai- nen kunnossapitosuunnitelma ottaa kantaa kiinteistön tuleviin perusparannuksiin sekä kunnostuksiin. Pahimmillaan se edustaa vain hallituksen omaa näkemystä tulevista korjaustarpeista, jos sen tukena ei käytetä asiantuntija-apua.
Strategiaohjeistukset lähtevät liikkeelle osakkaiden tahtotilan selvittämisestä ja kiinteistön kunnon kartoittamisesta. Strategiaohjeistukset korostavat voimak- kaasti osakasnäkökulmaa ja asumisviihtyvyyttä. Tämä on luonnollista, koska yh- tiön toinen tärkeimmistä tehtävistä liittyy juuri asumispalveluiden tarjoamiseen ja kehittämiseen.
Asunto-osakeyhtiötä tulisi sen toisen päätehtävän vuoksi ajatella voimakkaam- min asuntovarallisuuden hoitajana, koska tavallaan kyseessä on aina osakkaan tekemä sijoitus, riippumatta siitä asuuko itse asuinhuoneistossaan.
Suomalainen asuntovarallisuus on julkisen ja yksityisen sektorin omistuksessa.
Asuntovarallisuuden yhteenlaskettua arvoa tai asuntovarallisuuden tuottoa niihin vaikuttavine tekijöineen ei tunneta kovinkaan hyvin. Roininen (Roininen 2018) ar- vioi asuntovarallisuuden yhteenlasketun arvon olevan määrällisesti noin kolmin- kertainen Helsingin pörssissä noteerattavien osakkeiden yhteenlaskettuun ar- voon tai noin 2,5 kertainen suhteessa suomalaiseen eläkejärjestelmään ja sen rahastovarallisuuteen. (Roininen 2018, 17-19).
Suomalaisista kuitenkin noin 70% omisti vuonna 2015 asunto-osakevarallisuutta.
Asunto-osakkeet ovat yksittäisen kotitalouden kokonaisvarallisuudesta 69%. (Ti- lastokeskus 2015). Toisin sanoen vain alle kolmasosa näiden suomalaisten koti- talouksien omaisuudesta on muuta kuin asuntovarallisuutta.
Onkin jännittävä ajatus, ettei asuntoja ajatella sijoituksina, vaikka suurin osa va- rallisuudesta laitetaan siihen kiinni pitkäksi aikaa, usein vielä lainarahaa apuna käyttäen. Tuotto-odotusta ei määritellä edes ostotilanteessa, eikä usein riskejä- kään. Riskien arvioiminen tapahtuu usein ennen asuntokauppaa asuntoon tutus- tumalla ja isännöitsijäntodistusta silmäillen ja usein asumiskustannusten näkö- kulmasta. Etsitään kotia, jolloin tulevia remontteja tärkeämmäksi voi nousta jokin muu seikka kuin asunnon odotettu vuosittainen arvonnousu.
Näkemys riippuu osittain myös omistamisen motiivista. Asukasosakkaalle asu- miskustannusten ja –palveluiden tasolla on luonnollisesti osakkeen arvon kehi- tystä suurempi merkitys, kun taas sijoittajaosakas on kiinnostunut asumiskustan- nusten lisäksi asunnon myyntihinnan maksimoinnista, omistuksensa positiosta asuntomarkkinassa ja ennen kaikkea erilaisista arvonnousun mahdollisuuksista.
Asunto on kuitenkin aina omistajan motiivista huolimatta sijoitus ja hyvin hoide- tussa asunto-osakeyhtiössä osakesijoituksen arvo kehittyy paremmin (Grass ym.
2013, 30-31).
ovat lisänneet kiinnostusta vuokra-asumiseen ja vuokrat ovat olleet asuntojen myyntihintoja nopeammassa kasvussa (PTT-ennuste: Asuntomarkkinat 2017, 2, 10). Hyvä vuokratuotto yhdistettynä matalaan korkotasoon ja korkeaan kysyn- tään tekeekin asuntosijoittamisesta kiinnostavaa. Asuntosijoittajat ovat viime ai- koina aktivoituneet myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella (PTT-ennuste: Asun- tomarkkinat 2017, 7) ja sijoittaja -osakkaiden määrä asunto-osakeyhtiöissä on lisääntynyt ympäri Suomen. Asuntoihin voidaan sijoittaa myös erityisten asunto- rahastojen kautta ja tämä on tuonut asunto-osakeyhtiöihin mukaan myös yhtiöitä ja yhteisöjä. Suomalaiset myös vaurastuvat ja saavat varallisuutta lisää esimer- kiksi perintöinä. Sijoitustoiminnan voidaan olettaa lisääntyvän ja toisaalta sitä kautta ajatella, että sijoittajat ovat tulevaisuudessa nykyistä kiinnostuneempia asunto-osakeyhtiön tuottopotentiaalista.
Kaupungistumisen megatrendi on voimistunut viimevuosikymmenten aikana ja muuttoliike kasvukeskuksiin voimistuu edelleen. Maaseutu ja pienemmät kau- pungit menettävät asukkaitaan ja toisaalta kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä kasvukeskusten keskustoissa on räjähtänyt käsiin. Uudiskohteita rakentamalla on pyritty vastaamaan kysyntään. Kasvukeskusten asuntojen hinnat nousevat ja samalla myös vuokrat nousevat. Vanhojen asunto-osakeyhtiöiden ympärille il- mestyy uusia ja kiinnostavia uudiskohteita. Asumismuotona asunto-osakeyhtiöt eivät varsinaisesti ole kohdanneet kilpailua, eivät toistensa tai muidenkaan yhti- öiden tai asumismuotojen kanssa.
Asumisen trendit ja tarpeet ovat murroksessa ja esimerkiksi vuokra-asuminen on lisännyt suosiotaan omistusasumisen rinnalla. Usein vuokra-asuntoja tarjoavat yritykset ovat panostaneet voimakkaasti kiinteistöjen kuntoon ja asumismukavuu- teen ja tällaisten kiinteistöjen läheisyys voi luoda asunto-osakeyhtiössä painetta peruskorjauksiin (Grass ym. 2013, 164). Asunto-osakeyhtiötä ei ole ymmärretty vuokrayhtiöiden kaltaisena palveluntuottajana ja tämä on johtanut siihen, että vuokrataloja hoidetaan asunto-osakeyhtiöitä paremmin (Grass ym. 2013 31).
Vuokra-asuntoja välittävät yritykset voivatkin tulevaisuudessa olla asunto-osake- yhtiöiden kilpailijoita, koska ne ovat usein osanneet jo brändätä itsensä kysynnän mukaan ja ottaneet muutoinkin vahvan roolin niiden asumispalveluiden tuottajina, joita asunto-osakeyhtiötkin voisivat halutessaan tuottaa.
Koska kilpailu lisääntyy erilaisten asumismuotojen välillä, asunto-osakeyhtiöiden on aiempaa voimakkaammin pyrittävä säilyttämään tai jopa lisäämään kysyntää kuluttajien keskuudessa. Siten voidaan ajatella, että asunto-osakeyhtiöiden stra- tegisen johtamisen merkitys tulee korostumaan lähitulevaisuudessa ja ostoky- syntään vaikuttavat tekijät tulee jatkossa huomioida osakeyhtiön toimintaa kehi- tettäessä.
Asunto-osakkeen euromääräisen arvon helpoin mittari on kauppahinta. Kauppa- hinta määräytyy asuntomarkkinoilla, kun ostaja ja myyjä sopivat siitä keskenään.
Asuntomarkkina on paikallinen, koska myynnissä olevien osakehuoneistojen si- jaintia ei voi muuttaa. Kysynnän ja tarjonnan suhde määrää loppukädessä asun- non hinnan eli osakkeen arvon.
Osakkeen arvolla on merkitystä yhtiölle, jonka arvo muodostuu osakekannan yh- teenlasketusta euromääräisestä arvosta. Osakeyhtiöissä tyypillisesti omistajat määrittävät halutun tuottotason. Myös asunto-osakeyhtiössä omistajien pitäisi osata määrittää ja kirjata haluttu osakeomistuksen arvon muutoskehitys. Käytän- nössä harva osakas osaa vaatia omistukseltaan muuta kuin asumisviihtyvyyttä koska osakehuoneisto ostetaan kodiksi ja suurin siitä saatava omistaja-arvo liittyy muihin kuin osakkeen markkina-arvoon. Asunto-osakeyhtiöiden kohdalla ajatus arvoon vaikuttamisesta on melko uusi ja tuottokehitys tai arvonnousu käsitteenä nousee esiin yleensä vain, kun joku osakkaista on myymässä osakeomistustaan.
Arvoon vaikuttavien tekijöiden ymmärtäminen on tärkeää yhtiölle. Aihealuetta on tutkittu vähän eikä selkeitä ohjeita tai tutkimuksia ole siitä, mitkä tekijät tai tavat todella mahdollistavat asuntovarallisuuden arvon kehittämisen. Tässä opinnäyte- työssä lähden oletuksesta, että asunto-osakeyhtiön strategian avulla on mahdol- lista kehittää ja ylläpitää osakkeen arvoa, kun se sisältää arvonäkökulman. Opin- näytetyössä pyrin selvittämään, mitkä ovat sellaisia seikkoja, joilla on vaikutusta asunnon myyntihintoihin eli osakkeen arvoon. Opinnäytetyön tarkoitus on siis löy- tää seikkoja, joihin vaikuttamalla on mahdollista säilyttää tai kehittää yhtiön arvoa omistajien haluamalla tavalla.
Asuntovarallisuutta ja sen arvon kasvattamista koskevaa tutkimusta on olemassa
1.2 Tutkimuksen tavoitteet, rajaus ja tutkimusongelma
Tämän opinnäytetyön aiheena on asunto-osakeyhtiön tuottaman omistaja-ar- von kehittäminen asunto-osakkeen arvon näkökulmasta. Pääasiassa asunto- osakkeen arvo määritellään asuntokaupan yhteydessä, kauppahinnassa. Tutki- muksen tärkein oletus on, että asunto-osakeyhtiöön kohdistuva lisääntynyt ky- syntä nostaa osakehuoneistojen kauppahintoja eli viimekädessä asunto-osak- keen arvoa. Parempi kauppahinta kasvattaa yhtiön arvoa, kun hinta per osake nousee. Omistaja-arvoa käsitellään tässä opinnäytetyössä vain asunto-osakkeen arvon näkökulmasta, muita omistaja-arvoon vaikuttavia seikkoja korkeintaan si- vutaan. Omistaja-arvon laaja ja monimuotoinen käsite olisi muodostunut liian suureksi tutkimusalueeksi tutkimuksen resursseihin nähden ja laajempi perehty- minen omistaja-arvoon olisi saattanut vaatia erilaista tutkimusotetta.
Tutkimusongelma muotoillaan seuraavasti: Asunto-osakeyhtiöt eivät osaa huomioida riittävästi strategisessa johtamisessaan asunto-osakkeen arvoa ja sen kehittämistä. Väite on perusteltavissa sillä, että kirjallisuuden perusteella strate- ginen johtaminen on asunto-osakeyhtiöissä verrattain uutta eikä olemassa olevia strategiaohjeistuksia ole osattu hyödyntää riittävästi asunto-osakeyhtiöiden joh- tamisessa.
Tässä tutkimuksessa päätettiin selvittää, millainen on erityisesti Lappeenrannan asuntomarkkina ja asunto-osakkeen arvoon vaikuttavat tekijät. Tutkimuksen te- kemistä Lappeenrannan alueella puolsi tutkijan aluetuntemus ja se, että Lap- peenrannan alueen asunto-osakeyhtiöitä on tutkittu verrattain vähän.
Asunto-osakeyhtiöille on tehty opinnäytetöinä runsaasti strategioita ja strategia- prosessiohjeistuksia. Arvon johtamisesta tai omistaja-arvosta asunto-osakeyhti- össä ei löydy lopputöitä ja asunto-osakkeen strateginen arvon kehittäminen on siten ajatuksena uutuusarvoa sisältävä. Myyntihintoja ja asuntomarkkinaa tarkas- televat tutkimukset on tehty pääasiassa suuremmissa kaupungeissa eikä niitä ole yleistettävissä sellaisenaan koskemaan Lappeenrannan aluetta. Tutkimuksen aihe on siten uusi.
Tutkimuksessa selvitetään myös, kuinka strategista johtamista tulisi tehdä ja mikä on strategisen johtamisen tila Lappeenrantalaisissa asunto-osakeyhtiöissä.
Strategisen johtamisen nykytilan selvittäminen on tärkeää merkityksellisten kehi- tysehdotuksien löytymisen kannalta. Kun tiedetään, mitkä tekijät vaikuttavat asuntojen arvoon, voidaan arvioida tekijät ja ilmiöt, joihin asunto-osakeyhtiö voi strategisesti vaikuttaa.
Tutkimuksella on kaksi tavoitetta:
• synnyttää ymmärrys arvon johtamisen merkityksellisyydestä asunto- osakeyhtiöille ja niiden osakkaille.
• löytää asunto-osakeyhtiöiden käyttöön näkökulmia, joita rahallisen ar- von strategisessa johtamisessa voidaan hyödyntää.
Tutkimus tuo näkyväksi asunto-osakkeen arvon säilyttämisen ja asunto-osake- yhtiön strategisen johtamisen merkitystä ja antaa näkökulmaa sekä isännöinnin että asunto-osakeyhtiön hallitustyön tueksi. Tutkimuksen avulla luodaan tietoa siitä, kuinka asunto-osakeyhtiö voi vaikuttaa asuntovarallisuuden arvoon.
Päätutkimuskysymys on: Mitä Lappeenrantalaisen asunto-osakeyhtiön tulee strategisessa johtamisessaan huomioida, jotta asunto-osakkeen arvoa voidaan kehittää?
Asiaa voidaan selvittää ja tarkastella vastaamalla seuraaviin tutkimuksen alaky- symyksiin:
Mistä asunto-osakkeen arvo muodostuu?
Mitkä paikalliset tekijät nostavat ja laskevat osakkeen arvoa?
Millaista strateginen johtaminen on Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhti- öissä?
Vastaamalla näihin tutkimuskysymyksiin on mahdollista saavuttaa tutkimuksen tavoite ja löytää ratkaisu tutkimusongelmaan. Opinnäytetyön lopputulemana on selvitys alueellisista arvotekijäpainotuksista eli lista seikoista, joita strategiaa
Tutkimus tehdään case-tutkimuksena. Tutkimuksen case eli tapaus on Lappeen- rannan alueen asunto-osakeyhtiöt.
Tutkimuksessa käsitellään valmiita uudiskohteita sekä vanhempaa Lappeenran- nan asunto-osakekantaa. Näkökulma strategisen johtamisen kehittämisessä pai- nottuu vanhempaan asuntokantaan, eli niihin asuntoihin, joiden valmistumisesta on vähintään muutamia vuosia aikaa. Uudiskohteiden rajaaminen kokonaan työn ulkopuolelle olisi osoittautunut vaikeaksi, koska uudisrakentamisella nähdään olevan voimakas vaikutus vanhemman asuntokannan osakkeen arvoon.
1.3 Opinnäytetyön rakenne
Ensimmäisessä luvussa kerrotaan taustaa tutkimukselle ja käsitellään tutkimuk- sen tavoite, tutkimusongelma ja –kysymykset, sekä tutkimuksen rakenne.
Kirjallisuuskatsaus tehdään lukujen 3 -5 avulla ja tässä työn niin sanotussa teo- riaosassa tutustutaan asunto-osakeyhtiön toiminnan ja strategisen johtamisen li- säksi asunto-osakkeen arvon määrittämiseen ja siihen vaikuttaviin tekijöihin.
Teoriaosassa käsitellään myös asumisen trendejä ja asumisen muutoksia omana lukunaan, koska näillä on selkeää vaikutusta asuntokysynnän kautta asunto- osakkeen kauppahintoihin.
Asunto-osakeyhtiön strategiaprosessi erityisesti arvon hallinnan näkökulmasta muodostaa tutkimuksen teoreettisen viitekehyksen kulmakiven
Tutkimuksen kuudennessa luvussa kuvataan tutkimuksen kulku tutkimuskohtei- den valinnasta aineiston hankintaan ja analysointiin. Luku sisältää myös tutki- mustulokset.
Seitsemäs luku sisältää yhteenvedon ja kehitysehdotukset, sekä tutkimuksen luotettavuuden arvioinnin. Luvusta löytyy myös loppupohdinta ja jatkotutkimus- ehdotukset.
2 Lappeenrannan alue
Lappeenranta sijaitsee Saimaan rannalla Kaakkois-Suomessa, Venäjän ja EU:n rajalla. Lappeenranta on ostos- ja matkailukaupunki. Itärajan läheisyyden ja mo- nipuolisen ostostarjonnan vuoksi Lappeenrannan alueelle tehdään runsaasti os- tosmatkoja esimerkiksi Pietarista. Lappeenrannasta on loistavat liikenneyhteydet myös vesi- ja ilmateitse. Lappeenrannan lentokenttä mahdollistaa helpon siirty- misen Euroopan eri kohteisiin.
Luonnonläheisyys on Lappeenrannalle ominaista jo sijaintinsakin vuoksi. Kau- punki haluaa tulla tunnetuksi ympäristöystävällisyydestään. Julkiseen liikentee- seen panostetaan, se on sekä edullista että toimivaa. Lappeenranta on valittu jo kaksi kertaa suomen ilmastopääkaupungiksi ja kaupunki panostaa jatkuvasti uusistuvaan energiaan ja esimerkiksi pyöräilyyn. Lappeenranta on vuoden pyö- räilykunta 2015 (Lappeenranta.fi 2018).
Lappeenranta toimii Etelä-Karjalan maakuntakeskuksena ja siellä asuu karkeasti noin puolet maakunnan 130.000 asukkaasta (Tilastokeskus 2018b). Lappeenran- nassa on vuoden 2017 lopussa noin 73.000 asukasta. (Lappeenranta.fi 2018).
Lappeenranta on väkiluvulla verrattuna Suomen 13. suurin kaupunki. Väkiluvul- taan suurempia maakunnissa sijaitsevia kaupunkeja ovat Kouvola ja Joensuu, sekä pienempinä Hämeenlinna ja Vaasa (Tilastokeskus 2018b).
Väestösuunnitteen mukaan Lappeenrannan väkiluku on kasvanut muuton vuoksi aiempina vuosina noin 150-300 hengellä ja muuttovoiton ennustetaan nousevan hiukan. Muuttovirrasta iso osa on noin 20-vuotiaita nuoria, jotka muuttavat Lap- peenrantaan opiskelemaan. Kunnasta pois muuttavat ovat pääasiassa 25-35 - vuotiaita. Väkiluvun kasvun ennustaminen on vaikeaa, mutta on arvioitu, että vä- liluku voisi kasvaa noin 5000 asukkaalla vuoteen 2030 mennessä. (Lappeen- ranta.fi 2014)
Lappeenranta on opiskelukaupunki ja maahanmuuttokin tullee lisääntymään, jo- ten väestönkasvu muuttoliikkeen johdosta pysyy kuitenkin positiivisena. Yliopis- ton lisäksi Lappeenrannassa sijaitsee maahanmuuttokeskus, jossa asiakaspaik-
suurta osaa ja väestönkasvun ennustetaan olevan opiskelijoiden ja maahan- muuttajien varassa jatkossakin. Ylipäätään muuttoliike edellyttää työpaikkamää- rän kasvua. (Lappeenranta.fi 2014)
Lappeenrannan alueella syntyvyys on muuta maata noin 8% heikompaa. Väes- tön ikärakenteen vuoksi myös Lappeenrannan alueelle ennustetaan kuolleisuu- den lisääntymistä ja tämän vuoksi luonnollinen väestönkasvu jäänee negatii- viseksi. Lappeenrannan alueen väestöstä noin 24 prosenttia on yli 65-vuotiaita ja 62% työikäisiä, 15-64 vuotiaita. (Tilastokeskus 2014)
Lappeenrannan alueen väestönkasvu on siis paljolti kuntaan muuton varassa.
Nuoret muuttavat Lappeenrantaan opiskelemaan, mutta eivät jää opiskelujen jäl- keen asumaan Lappeenrantaan, vaan muuttavat jollekin toiselle paikkakunnalle.
Lappeenranta on elinvoimainen kaupunki. Tutkittaessa seitsemänkymmenen suurimman suomalaisen seutukunnan elinvoimaa, Lappeenranta sijoittui toiseksi parhaaseen viidennekseen (Aro, 2016).
Koko Suomessa vanhojen asuntojen asuntokaupan määrä laski vuoden 2018 tammi-syyskuussa noin -3% vuodentakaisiin määriin verrattuna. Lappeenran- nassa sen sijaan vuoden takaisiin lukuihin verrattuna asuntokaupassa nähtiin kasvua jopa 15%. Laskua sen sijaan oli vanhojen kaksioiden neliöhinnoissa.
(Huoneistokeskus 2018).
Tilastokeskuksen mukaan Lappeenrannan alueella sijaitsi vuoden 2017 lopussa 739 rivi- ja ketjutaloa sekä 1044 asuinkerrostaloa. Kuten Suomessa yleisesti, suuri osa Lappeenrannankin rakennuskannasta on valmistunut vuosien 1970- 1989 välillä. (Tilastokeskus 2017) Seuraava taulukko osoittaa, että uudisrakenta- minen on vähentynyt Lappeenrannan seudulla 1990-luvun alusta lähtien.
Kaavio 1. Rivi- ja asuinkerrostalot (lkm) valmistumisvuoden mukaan, Lappeenranta. (Tilastokes- kus 2017)
Kiinteistöliitto tutkii vuosittain eri kuntien ja kaupunkien asumiskustannuksia. In- deksitalo 2018- selvityksen mukaan Lappeenrannassa asuminen on toiseksi kal- leinta koko Suomessa. Vain Vihdissä asuminen on kalliimpaa. Asumiskustannuk- sien taso Lappeenrannassa on osin keskimääräistä korkeampi, esimerkiksi kau- kolämmön hinta on noin 1,36% keskimääräistä hintaa korkeammalla tasolla. Lap- peenrannassa asumiskustannuksissa on tapahtunut nousua myös sähkön hin- nassa (Kiinteistöliitto 2018).
3 Asunto-osakeyhtiön toiminta
Asunto-osakeyhtiölain 2§ mukaan asunto-osakeyhtiö on sellainen osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksen mukainen tarkoitus on omistaa ja hallita kiinteistöä tai kiin- teistöjä, joiden pinta-alasta suurin osa on tarkoitettu osakkeenomistajien hallin- nassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Yhtiön omistus on jaettu osakeperusteisesti, kukin osake tai osakeryhmä antaa omistajalleen oikeuden hallita tiettyä osaa yh- tiön omistamasta kiinteistöstä ja oikeuden osallistua yhtiön päätöksentekoon (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009)
0 50 100 150 200 250 300
- 1920 1921 - 1939
1940 - 1959
1960 - 1969
1970 - 1979
1980 - 1989
1990 - 1999
2000 - 2009
2010 -
Rivi- ja asuinkerrostalot (lkm) Lappeenranta
Rivi- ja ketjutalot Asuinkerrostalot
Osake voi tuottaa hallintaoikeuden osakehuoneistoon, liiketilaan tai vaikkapa au- totalliin tai autopaikkaan. Osakas saa vapaasti luopua osakeomistuksestaan tai siihen liittyvästä hallintaoikeudesta esimerkiksi myymällä, lahjoittamalla tai testa- menttaamalla osakkeet haluamalleen taholle, ellei yhtiöjärjestyksessä ole merkit- tynä erityistä lunastuslauseketta (Arjasmaa & Kaivanto 2014, 21). Lunastuslau- sekkeen käytöstä kerrotaan enemmän kohdassa 5.1.
Yhtiömuotona asunto-osakeyhtiö on erityinen, kiinteistön omistuksen ja hallinnan jaon suhteen vastaavaa yhtiömuotoa ei löydy mistään muualta maailmassa. Eri- tyisen asunto-osakeyhtiöstä tekee se, että asunto-osake on irtainta omaisuutta, joka antaa omistajalleen oikeuden vain hallita kiinteistön osaa. Kiinteistön omis- tus on yhtiön osakkeidenomistajilla yhteisesti (Niemi, M-L. 2013.,282). Asunto- osakeyhtiöiden osalta tehtiin vuonna 2010 lakiuudistus, jolloin osakeyhtiölain so- veltaminen asunto-osakeyhtiöihin loppui. Uudistuksen myötä asunto-osakeyhtiö- laista tuli asunto-osakeyhtiöiden toimintaa säätelevä laki, eikä osakeyhtiölakia sovelleta asunto-osakeyhtiöissä enää lainkaan (Arjasmaa & Kaivanto 2014, 19) Lakimuutoksella täsmennettiin kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osak- kaan välillä. Sillä selkeytettiin korjauksiin ja remontteihin liittyvää menettelyä mo- lempien osapuolten osalta esimerkiksi lisäämällä osakkaalle velvollisuus muutos- töistä ilmoittamiseen ja yhtiölle määräyksiä kunnossapitotöiden päätöksente- koon. Oleellisena muutoksena on myös pidettävä asunto-osakeyhtiön toiminnan ja korjausten ennakoitavuuden lisäämistä (Grass ym. 2013, 18)
Asunto-osakeyhtiöt eroavat tavallisista yrityksistä siinä, etteivät ne pyri tekemään voittoa. Asunto-osakeyhtiöt keräävät varoja vain omaa toimintaansa varten eli asumispalveluiden tuottamiseen ja kiinteistön pitoon (Heinonen 2012, 17).
3.1 Asunto-osakeyhtiön hallinto
Ylintä päätäntävaltaa asunto-osakeyhtiöissä käyttää yhtiökokous. Päätökset asunto-osakeyhtiössä tehdään enemmistö- tai määräenemmistöpäätöksillä (Niemi, 2013, 282).
Yhtiökokouksen on varsinaisessa yhtiökokouksessaan tehtävä päätös yhtiöjär- jestyksen sisältämistä asioista sekä tilinpäätöksen vahvistamisesta ja tilikauden
voiton tai tappion kirjaamisesta. Yhtiökokous päättää varsinaisessa yhtiökokouk- sessa myös vastuunvapauden myöntämisestä isännöitsijälle ja hallitukselle, va- litsee hallituksen, tilin- ja toiminnantarkastajat sekä vahvistaa talousarvion ja yh- tiövastikkeen määrän. Ylimääräinen yhtiökokous voidaan kutsua koolle tarvitta- essa mutta se on pakollista tilanteissa, jossa päätetään pääomavastikkeen ke- räämisestä tai yhtiöjärjestyksen muuttamisesta (Viiala & Rantanen 2015, 20).
Päätöksien tulee olla aina asunto-osakeyhtiön edun mukaisia ja niissä on huomi- oitava osakkaiden yhdenvertaisuus. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiössä osakkaat ovat yhdenvertaisia ja jokainen osake tuottaa omistajalleen samat oi- keudet. Yhdenvertaisuusperiaatteen on tarkoitus suojata vähemmistöä edustavia osakkaita. Käytännössä yhdenvertaisuusperiaate suojaa osakkaan omistaman osakkeen arvoa silloin, kun määräenemmistön tekemä päätös toimeenpantaisiin vähemmistöosakkaan kustannuksella. Toisin sanoen yhdenvertaisuusperiaate estää sellaisen päätöksen täytäntöönpanon, joka aiheuttaisi osakkaiden keskuu- dessa eriarvoisuutta. (Arjasmaa & Kaivanto 2014, 23).
Yhtiökokous valitsee hallituksen ja isännöitsijän tai isännöitsijäyhteisön hoita- maan yhtiön hallintoa. Yhtiön johdolla on huolellisuusvelvollisuus ja asunto-osa- keyhtiön etu on oltava johtamisen lähtökohta. Yhtiön edun mukaan toimimisen tärkeimpiä lähtökohtia on osakkeen arvon säilyttäminen ja kiinteistön kunnossa- pidosta huolehtiminen (Arjasmaa & Kaivanto 2014, 24).
Hallitus edustaa osakkeenomistajia ja hoitaa käytännössä kaikki sellaiset tehtä- vät, jotka eivät kuulu yhtiökokoukselle tai isännöitsijälle (Grass ym. 2013, 22) Hal- litus huolehtii käytännössä yhtiön kirjanpidon järjestämisestä ja kiinteistön kun- nossapidosta ja korjauksista (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA 2016) Hallituksen tehtävä on siten osakkeenomistajien osakevarallisuuden arvon säi- lyttäminen ja kustannusten pitäminen hallinnassa.
Isännöitsijä keskittyy asunto-osakeyhtiön operatiiviseen johtamiseen ja hoitaa yh- tiön niin sanotut juoksevat asiat ja asumispalveluiden järjestämisen käytännössä.
Hallitus ohjeistaa ja valvoo isännöitsijän työtä (Grass ym. 2013, 24-25).
Kiinteistöliiton vuonna 2016 teettämän kyselyn mukaan hallituksiin valitaan usein 3 tai 5 henkilöä, ja valinta on melkein kaikissa tapauksissa (93%) yksimielinen.
Hallituksen jäsenien valitsemisen helppous vaihtelee. Vain puolessa yhtiöitä maksetaan hallituksen jäsenille ja puheenjohtajalle työstään korvausta tai ko- kouspalkkiota. Asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenistä noin puolet on kor- keakoulutettuja ja yli kolme neljäsosaa hallituksen jäsenistä on yli 55-vuotta täyt- täneitä. Vain kolmasosa heistä on naisia. Kyselyyn vastanneita oli yhteensä 3329 (Kiinteistöliitto 2017a).
Varallisuutta hoitaa siis melko homogeeninen ryhmä ihmisiä; pääasiassa koulu- tettuja ja keski-ikäisiä miehiä. Naisia on selkeä vähemmistö ja nuoretkin ovat sel- keästi heikommin edustettuina yhtiöiden hallituksissa.
Hallitus valitaan usein yhtiön omista osakkaista, Kiinteistöliiton teettämän kyselyn mukaan vain 2% asunto-osakeyhtiöistä luottaa hallitusammattilaisiin eli palkat- tuun hallitukseen. Ammattihallitukset ovat melko harvinaisia varsinkin pääkau- punkiseudun ulkopuolella (Kiinteistöliitto 2017b). Yhtiötä johtaa siis useimmiten hallitus, jonka jäsenet edustavat samalla kahta eri intressiryhmää, omistajia ja yhtiön etua ajattelevia hallituksen jäseniä.
Toisinaan ongelmaksi saattaa muodostua se, että hallituksen jäsenen henkilö- kohtaiset motiivit vaikuttavat päätöksentekoon. Tällaisia tilanteita voi olla esimer- kiksi tuleva asunnon myynti, jolloin asunnostaan luopuva hallituksen jäsen ei ehkä esimerkiksi ole halukas suunnittelemaan tai toteuttamaan yhtiössä remont- teja, jos ne vaikuttavat negatiivisesti asunnon myyntiin. Asunto-osakeyhtiössä asuva osakas ei välttämättä osaa myöskään nähdä kiinteistöä tai yhtiötä objek- tiivisesti ja tämä saattaa hidastaa päätöksentekoa tai vaikuttaa yhtiön johtami- seen muutoin negatiivisesti.
Hallitusammattilaisen käyttäminen estää tehokkaasti tällaisten tilanteiden sekä eturistiriitojen syntymisen ja lisäksi ammattilaisen käyttö tuo yhtiölle paljon osaa- mista ja kokemusta. Onkin mielenkiintoista, miksi hallitusammattilaisia ei käytetä enempää. Suurin syy lienee hinta, hallitusammattilaisille maksettavat palkkiot määräytyvät yleensä työn ja vastuun määrän mukaan. Kokouspalkkiot liikkuvat
hallitusammattilaisilla noin 250-350 eurossa kun hallituksen jäsenille maksetta- van kokouspalkkion suositusmäärä on noin 60-80 euroa kokoukselta ja puheen- johtajankin palkkiosuositus vain 110-160 euroa (Arjasmaa & Kaivanto 2014, 49- 50).
Asunto-osakeyhtiöiden isännöinti on pääasiassa ulkoistettu, vain 14% yhtiöistä hoitaa isännöinnin muualla kuin isännöinnin ammattilaisella. (Kiinteistöliitto 23.1.2017). Ei liene yllättävää, että ammattimainen isännöinti maksaa. Isännöin- nin kustannuksia selvitettiin helmikuussa 2017, kun Kiinteistöliitto keräsi verkko- kyselyllä aineistoa 526 isännöitsijältä ja 1767 hallituksen jäseneltä. Isännöinnin kustannukset on kasvaneet vuodesta 2013 erityisesti pienissä asunto-osakeyhti- öissä. Hinnan nousu on ollut suurinta erillishinnoitelluissa palveluissa kuten kulu- korvauksissa, kokouspalkkioissa ja remontteihin liittyvissä palveluissa. Kiinteät isännöintimaksut sen sijaan eivät ole nousseet samassa suhteessa ja nämä mak- sut perustuvat usein huoneistojen, asuinneliöiden tai isännöitsijän toteutunee- seen työn määrään (Kiinteistöliitto 12.4.2017).
Hyvin johdetun asunto-osakeyhtiön tuntomerkkeinä on yleisesti esitetty asumisen helppous, turvallisuus ja osakkaiden tahto osallistua yhtiön toimintaan. Hyvässä yhtiössä toimiminen on sujuvaa ja kunnossapidosta huolehditaan. Asukkaat ko- kevat yhtiön hiukan parempana kuin alueen muut asunto-osakeyhtiöt. Hyvää asunto-osakeyhtiötä leimaa yhteisöllisyys, toiminnan avoimuus ja suunnitelmalli- suus (Grass ym. 2013 115-119)
3.2 Asunto-osakeyhtiön talous
Asunto-osakeyhtiö suunnittelee talouttaan talousarvion avulla. Talousarvion te- keminen on pakollista ja sen vahvistaa yhtiökokous. Talousarvion valmistelee isännöitsijä ja sen tarkoitus on auttaa asunto-osakeyhtiötä säilyttämään sen mak- suvalmius tilikauden ajan. Yhtiökokouksen vahvistama talousarvio antaa hallituk- selle puitteet seuraavan vuoden toiminnalle, eli toimii eräänlaisena toimintasuun- nitelmana. Talousarvion lisäksi suunnitelmallisen asunto-osakeyhtiön olisi hyvä laatia pidemmälle aikavälille taloussuunnitelma korjausten ja perusparannusten
kustannuksien kattamiseksi. Taloussuunnitelma voidaan tehdä esimerkiksi halli- tuksen viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen pohjalta (Arjasmaa & Kai- vanto 2014, 132-133)
Asunto-osakeyhtiössä osakkailla on yhtiövastikkeenmaksuvelvoite. Yhtiöjärjes- tys määrää maksuperusteen, jonka mukaan osakas maksaa osuutensa asunto- osakeyhtiön toiminnasta ja ylläpidosta aiheutuvista kuluista. Yhtiövastike muo- dostuu hoitovastikkeesta, pääoma- ja erillisvastikkeista. Yhtiövastikkeen maksu- peruste tulee selvitä yhtiöjärjestyksestä, se on joko huoneiston pinta-ala- tai osa- keperusteinen. (Haarma 2014, 80-81).
Vastikkeen on oltava määrältään oikein mitoitettu, riittävän suuri kattamaan me- not, mutta ei liian suuri kustannuksiin nähden. Yhtiövastikkeen määrä päätetään vuosittain talousarvion avulla ja tarvittaessa yhtiökokouksen päätöksellä voidaan periä ylimääräinen vastike tai jättää vastikkeen periminen väliin, jos todelliset me- not poikkeavat merkittävästi talousarviosta. (Haarma 2014, 81-82).
Yhtiövastike voi sisältää hoitovastikkeen lisäksi yhden tai useamman pääoma- tai erillisvastikkeen. Hoitovastikkeella katetaan yhtiön juoksevia kuluja, erillisvastik- keella tyypillisesti esimerkiksi vesi- tai jätehuollon maksuja. Pääomavastikkeen avulla hoidetaan yhtiön pitkäaikaisia velvoitteita, kuten erilaisten korjaushankkei- den rahoitukseen otettuja lainoja tai kiinteistön ostoon liittyviä kustannuksia (Haarma 2014, 80- 81).
Vastiketta maksetaan kuukausittain ja vastikkeen määrä on tiedossa noin vuoden ajan kerrallaan. Vastikkeen suuruus vaikuttaa suoraan osakkaan asumismenoi- hin tai jos asunto vuokrataan, sijoittajaosakkaan vuokratoiminnan tuottoihin.
Asuntoa ostava peilaa vastikkeen suuruutta siihen, paljonko on valmis maksa- maan asumisen kustannuksia nyt ja tulevaisuudessa. Ostaja on siis luonnollisesti kiinnostunut yhtiössä suunnitteilla olevista ja tehdyistä remonteista ja peruspa- rannuksista, koska näillä voi olla merkittäviä vaikutuksia osakkaan asumismenoi- hin tulevaisuudessa (Niemi 2013, 283).
Asunto-osakeyhtiöt voivat liikeyrityksistä poiketen käyttää apunaan erityistä ra- hastointimenettelyä, joka mahdollistaa sen, ettei ylimääräisiä osakkailta kerättyjä varoja tarvitse maksaa veroa. (Heinonen 2012, 18). Asunto-osakeyhtiön on siten
mahdollista kerätä varoja tulevia tarpeitaan varten, vaikka vastike pitäisi osake- yhtiöön kohdistuvien määräysten vuoksi asettaa niin, ettei yhtiö tuota voittoa.
Asunto-osakeyhtiöt eivät siis yritysten tavoin pyri tuottamaan omistajilleen rahal- lista tai taloudellista lisäarvoa esimerkiksi osinkoja maksamalla.
Noin puolet asunto-osakeyhtiöistä käyttää pankkilainaa ensisijaisena vaihtoeh- tona korjaushankkeiden rahoituksessa ja noin 40% yhtiöistä varautuu tuleviin kor- jaustarpeisiin. Etukäteen varautuneista yhtiöistä 55% kerää pääomaa osakkailta vastikkeen mukana etukäteisrahastoinnein ja 45% asuintalovarauksien avulla (Korjausrakentamisbarometri 2018).
Asunto-osakeyhtiön toimiala kiinteistöä hallitsevana ja omistavana yrityksenä ra- jaa yhtiön tulonhankintaa. Yhtiöllä voi silti olla muitakin tulonlähteitä kuin yhtiö- vastike, esimerkiksi vuokratuloa omistamistaan liikehuoneistoista (Haarma 2014, 79). Muiden tulonlähteiden olemassaolo luonnollisesti vaikuttaa kerättävän yhtiö- vastikkeen määrään.
Asunto-osakeyhtiön tarkoitus on hoitaa yhtiön rahavaroja järkevästi ja turvalli- sesti. Asunto-osakeyhtiö ei voi sijoittaa varojaan esimerkiksi osakemarkkinoille mutta asunto-osakeyhtiö voi omistaa esimerkiksi lahjoituksena saatuja osakkeita tai sellaisia osakkeita, joihin liittyy tai on aikanaan liittynyt jokin palvelu. Tällaisia osakkeita ovat esimerkiksi vakuutus- ja puhelinyhtiöiden osakkeet (Furuhjelm ym. 2015, 45).
3.3 Asunto-osakeyhtiön elinkaaren hallinta
Kiinteistön pitoaika on pitkä ja kiinteistön hoidon on oltava jatkuvaa. Kiinteistön eri osat kestävät aikaa eri tavalla ja jokaisella osa-alueella on oma ennustettu käyttöikänsä, tekninen käyttöikä. Kiinteistön pitäminen asumiskuntoisena ja viih- tyisänä vaatii jatkuvaa kunnossapitoa ja lopulta aina myös suurempia uudistuksia ja perusparannuksia. Puhutaan kiinteistön elinkaaresta ja sen hallinnasta.
Suomalaisesta asuntokannasta 75% on rakennettu vuoden 1960 jälkeen, joten asuntokanta on verrattain nuorta (Grass ym. 2013, 184).
kiinteistön arvon tai esimerkiksi muutoksia laadun tasossa. (Viiala & Rantanen 2015, 101). Jos asunto-osakeyhtiössä on tehty huoltokirja, kiinteistön kunnossa- pito toteutetaan sen pohjalta. Huoltokirjaan on kirjattu perustiedot kiinteistöstä, huolto- ja kunnossapito ohjeet ja tavoitteet, sekä erilaiset käyttöohjeet. Käytän- nössä huoltokirjasta löytyy tietoa myös kiinteistön osien ja talotekniikan tekni- sestä käyttöiästä ja huoltoväleistä (Haarma 2014, 335). Huoltokirja antaa siis merkittävää tietoa myös perusparannuksien tarvesuunnitteluun ja tuo toimintaan säännöllisyyttä, toistuvuutta ja sitä kautta suunnitelmallisuutta. Huoltokirja on pa- kollinen uudiskohteissa, mutta se kannattaisi laatia kaikkiin asunto-osakeyhtiöi- hin.
Perusparannuksella pyritään saattamaan kiinteistö vastaamaan tämän päivän perustasoa ja asumisen vaatimuksia. Muutokset asunto-osakeyhtiön ympäris- tössä tai yleisesti yhteiskunnassa saattavat synnyttää tarpeen erilaisille peruspa- rannuksille, joilla nostetaan asumisen tasoa ja asumismukavuutta. (Haarma 2014, 83). Kiinteistön arvoa siis kasvatetaan perusparannuksien avulla vähintään perustasoon.
Perusparannuksien avulla voidaan pyrkiä saavuttamaan kiinteistön arvo, tai liit- tämällä hankkeeseen jokin aiempaa parempi ominaisuus, parantamaan eli kehit- tämään arvoa. Esimerkkinä tällaisesta Haarma mainitsee ikkunaremontit, joissa ikkunoiden vaihto edustaa arvon säilyttämistä ja samalla tehtävä lämmöneristys arvoa parantavaa käyttölinjaa (Haarma 2014, 83).
Perusparannusten kustannukset katetaan yleensä pitkäaikaisten lainojen avulla tai säästämällä etukäteen korjausrahastoon. Perusparannusten kustannukset maksavat viimekädessä osakkaat, joille varataan mahdollisuus pidemmän laina- ajan avulla kuukausittain maksaa kustannukset yhtiövastikkeena (Haarma 2014, 83).
Kiinteistöliiton tekemän korjausrakentamisbarometrin mukaan noin puolet kyse- lyyn vastanneista asunto-osakeyhtiöistä teettää kiinteistössään korjaushankkeita vuoden 2018 aikana. Kerrostalokorjauksissa keskitytään vuonna 2018 pääasi- assa putkiston, julkisivun ja pihan korjauksiin, rivitaloissa pihakorjausten lisäksi
ulkovaippaan kohdistuvat korjaukset ovat yleisimpiä. Seuraavan viisivuotiskau- den korjaus- ja ylläpitotarpeet liittyvät kerrostaloissa putkistoon, julkisivuun ja ve- sikattoon, kun taas rivitaloissa piharakenteisiin (esim. salaojat), ikkuna- ja ovikor- jauksiin sekä julkisivuihin. (Korjausrakentamisbarometri 2018)
Korjausten määrässä ei ole näkyvissä merkittävää kasvua. Vastaajista 87% ker- toi, ettei taloustilanne ole vaikuttanut negatiivisesti korjaushankkeiden tekemi- seen (Korjausrakentamisbarometri 2018).
Suunnitelmallisen ylläpidon välineistä yleisimmin käytössä on pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma, kunnossapitotarveselvitys ja jatkuva kuluseuranta. Kunnos- sapitotarveselvitys on taloyhtiöstrategian laadintaa neljä kertaa yleisempi. Stra- tegioita laaditaan vastaajien keskuudessa melko vähän (Korjausrakentamisbaro- metri 2018).
3.4 Asunto-osakkeen arvo
Asunto-osakkeen arvo on vaikea määritellä, koska alkuperäinen hankintameno harvoin vastaa tämän päivän arvoa. Asunto-osakkeilla ei ole pörssiosakkeiden tapaan mahdollisuutta saada osakkeen arvolle päivittäistä noteerausta. Osak- keen arvo täsmäytyy vain osakekauppatilanteessa ja tapahtumana asunto- kauppa on ainakin yksityishenkilöille melko harvinainen (Roininen 2018, 16-17).
Asunto-osakkeella on ennen ollut niin sanottu nimellisarvo, joka on merkittynä osakekirjaan nimellisarvo. Asunto-osakkeelle ei nykypäivänä enää juurikaan määritellä nimellisarvoa. Nimellisarvon käytöstä on saatu luopua aiempien laki- uudistusten yhteydessä ja nykyinen asunto-osakeyhtiölaki perustuu oletukseen asunto-osakkeen nimellisarvottomuudesta. Yhtiöjärjestyksessään asunto-osake- yhtiö voi kuitenkin edelleen määritellä osakkeelleen nimellisarvon. Jos nimellis- arvo määritellään, kaikki yhtiön osakkeet on oltava saman arvoisia ja nimellisar- von määrä on oltava jokaisen osakkeen osalta merkittynä osakepääomaan.
Asunto-osakeyhtiön osakepääoma on yleensä pieni verrattuna kiinteistön ja osakkeiden arvoon (Furuhjelm ym. 2015. 95, 97)
Asunto-osakevarallisuudella on aina euromääräinen arvo, mutta sillä voi olla
Arvo määritelmänä jaetaankin ei-markkinaperusteiseen ja markkinaperustei- seen, ensimmäistä kuvaa esimerkiksi käyttöarvo tai tunnearvo jota asuntovaralli- suus tuottaa omistajalleen. (Nevala ym. 2015, 677) Kauppahinta puolestaan edustaa markkina-hintaperusteista arvoa.
Ensimmäisenä mainittu ei-markkinaperusteinen arvo on vaikeampi määritellä ja useimmiten asunto-osakevarallisuuden arvoa käsitellään euromääräisen tai markkinaperusteisen mittariston avulla. Tässä opinnäytetyössä keskityn vain eu- romääräiseen arvoon.
Käytännössä asunto-osakkeen markkina-arvo on mahdollista määrittää vain asuntokaupassa. Asunto-osakkeen kaupassa osakkeiden omistus vaihtuu ja osakkeiden tuottama hallintaoikeus tiettyyn huoneistoon siirtyy uudelle omista- jalle.
Asuntokaupassa ostaja saa myyjältä omalle nimelle siirretyn osakekirjan, joka tyypillisesti on erityisessä painolaitoksessa painettu arvopaperi. Osakeomistus merkitään asunto-osakeyhtiön ylläpitämään osakerekisteriin, kun todiste makse- tusta varainsiirtoverosta on esitetty yhtiölle (Niemi, 2013, 284).
Nevala ym. määrittelee omaisuuden markkina-arvon olevan se euromäärä, jolla järkevästi toimivat osapuolet ovat vapaaehtoisesti valmiit ja halukkaat solmimaan kaupan asianmukaisen markkinoinnin päätteeksi (Nevala ym. 2015, 677). Jos kauppahinta per osake on enemmän kuin yhtiössä aiemmin keskimäärin, osak- keen arvo nousee. Vastaavasti jos myyntihinta on alempi kuin aiempien kauppo- jen keskimääräinen hinta per osake, osakkeen arvo laskee.
Käytännössä asunto-osakeyhtiön tai osakkeenomistajien arjessa kauppahintojen muutokset eli arvon markkinahintaheilahdukset eivät näy mitenkään. Yhtiön nä- kökulmasta arvon liikehdinnän seuraamisen sijaan tärkeämpää on keskittyä ar- von kasvattamisen mahdollistamiseen. (Orava & Turunen 2016, 345)
Saman yhtiön osakkeilla tehdään kauppaa toisinaan hyvinkin harvoin, jopa vuo- sien erotuksella. Arvoa voi olla vaikeaa arvioida ilman olemassa olevaa markki- nadataa. Kauppahintaan vaikuttaa myös se, ketä markkinoilla on ja millaisilla asi- oilla
Markkinahintaan vaikuttavia tekijöitä on paljon ja loppu viimeksi kaupan syntymi- seen vaikuttaa kysynnän ja tarjonnan kohtaaminen.
Yleisimmin asunto-osakkeen arvoa pyritään määrittelemään asuntokauppaa var- ten. Arvioinnin tarkoitus on löytää asunto-osakkeelle euromääräinen arvo, jolla kaupan voidaan luultavimmin olettaa toteutuvan silloin, kun asuntomarkkina toi- mii normaalisti. Arvo pyritään asettamaan mahdollisimman korkeaksi (Nevala ym.
2015, 677).
Arvoa määriteltäessä hyödynnetään kiinteistöarviointia erilaisine menetelmineen.
Suomessa kiinteistöarviointia toteutetaan kansainvälisen Arviointistandardin mu- kaisesti (Nevala ym. 2015, 676-677). On hyvä huomata, että kiinteistöarviointia sovelletaan siis myös asunto-osakkeisiin, vaikka kaupan kohteena on harvoin koko se kiinteistö, jossa se huoneisto sijaitsee, mihin osake antaa hallintaoikeu- den.
Arvoa on tarpeellista määritellä myös muissa tarkoituksissa kuin asuntokauppaa varten. Asunto-osaketta on mahdollista käyttää vakuutena sekä yhtiön että osak- kaan henkilökohtaisten lainojen vakuutena (Arjasmaa & Kaivanto 2014, 18).
Pankki myöntää asunnon arvoa vastaan tietyn prosenttiosuuden verran lainaa ja arvio asunto-osakkeen varallisuudesta toimii tällöin pankin vakuusarvioinnin poh- jana. Arvioita voidaan tarvita myös erilaisia omaisuuden jakoja varten, kuten esi- merkiksi avioeron yhteydessä tehtävään ositukseen tai perunkirjoitusta ja perin- nönjakoa varten. Kaikki nämä edellä mainitut tarkoitukset perustuvat vapaaehtoi- suuteen, eli ovat niin sanottuja vapaaehtoisia arviointeja. Joissakin tilanteissa asunto-osakkeen arvon määrittely voi olla pakollista. Tällaisia lakisääteisiä arvi- ointeja tehdään esimerkiksi lunastuksiin liittyen ja ne ovat usein viranomaisen suorittamia (Nevala ym. 2013, 676-677).
Kiinteistönvälittäjät auttavat asunnon myynnissä ja auttavat asunnon myyntihin- nan asettamisessa. Välittäjät myös tekevät hinta-arviot. Välittäjien kokemuksen ja ammattitaidon lisäksi käytetään yleensä jotakin arvomenetelmää; kauppa-ar- vomentelmää, tuotto-arvomenetelmää tai kustannusarvomentelmää. Menetel- män valinta riippuu arvion käytöstä.
Kauppa-arvomenetelmä on yksinkertainen ja ehkä yleisin käytössä oleva mene- telmä asuinkiinteistöjen ja -huoneistojen arvon arvioimiseksi. Tämä menetelmä perustuu arvioitavan kohteen vertaamiseen jo toteutuneisiin kauppahintoihin.
(Kasso 2014, 251)
Kauppa-arvomenetelmän etuihin kuuluu mm. se, että se perustuu todellisiin ja maksettuihin kauppahintoihin. Menetelmän heikkoudet liittyvät markkinoilla ta- pahtuviin nopeisiin muutoksiin ja vertailutietojen puutteeseen. Monesti vertailta- via kauppahintoja ei ole saatavilla riittävästi kattavan ja luotettavan vertailun ai- kaansaamiseksi. tällöin yksittäisten kauppahintojen vaikutukset vertailun tulok- seen kasvavat. Yksittäisiin kauppahintoihin puolestaan saattavat vaikuttaa osa- puolten intressit, eli onko ollut kyse esim. kaupasta sukulaiselle tai muuten tar- peesta maksaa enemmän tai myydä pienemmällä kauppahinnalla esimerkiksi kaupanteon nopeuttamiseksi. Luonnollisesti vertailtavuuteen vaikuttavat mm.
alueen, kohteen ominaisuuksien ja varusteiden ja käyttötarkoituksen riittävä sa- mankaltaisuus. Asunto-osakkeiden kaupassa kuitenkin esim. tietyllä kerrostalo- alueella on mahdollista saada luotettavaa vertailuaineistoa, omakotitalojen ja toi- mitilojen vertailukauppoihin on syytä suhtautua kriittisemmin. (Kasso 2014, 251- 253)
Tuotto-arviomenetelmää käytetään, kun halutaan tehdä arvioita liike- ja toimiti- loille. Myös yksityissijoittajat suosivat tuottoarvomenetelmää vertailevana mene- telmänä sijoitusasuntojensa osalta. Tuottoarvomenetelmässä arvo huoneistolle haetaan nettovuokratuotto huomioiden. Menetelmä huomioi kohteesta saatavan tuoton lisäksi myös markkinoiden tuotto-odotuksen. (Kasso 2014, 253-255) Kustannusarvomenetelmä on kolmas tapa määrittää kohteen arvoa. Kustannus- arvomenetelmässä kohteen arvo määritellään vastaavan kohteen rakentamis- kustannuksien mukaan. Se on menetelmänä hyvin yksinkertainen, mutta vaatii usein joko kauppa- tai tuotto-arvomenetelmän tuekseen, koska se ei huomioi ar- voon vaikuttavia tekijöitä, kuten esimerkiksi vuokratuottoja (Kasso 2014, 256- 257).
Asunto-osakkeen arvoa pyritään määrittelemään arvotekijöiden avulla. Perintei- simmillään arvotekijät jaetaan kolmeen pääryhmään (Kasso 2014, 248), joita ovat
1. Yleiset arvotekijät 2. Sijaintitekijät
3. Kohdekohtaiset arvotekijät.
Yleisiin arvotekijöihin kuuluvat mm. kansantaloudelliset tekijät, suhdannenäky- mät, korkotaso- ja inflaatiokehitys (Kanerva, Palmu & Ridell 1991, 18). Yleiset arvotekijät siis liittyvät kulloinkin vallitsevaan markkinatilanteeseen, yhteiskunnal- liseen- ja taloudelliseen tilanteeseen. Lainsäädännölliset ja verotukselliset muu- tokset ovat myös merkityksellisiä, sekä esimerkiksi Tilastokeskuksen julkaisema kuluttajien luottamusindeksi. Ehkä voimakkain vaikuttaja asuntomarkkinoihin on korkotaso, myös huonoilla talousuutisilla on vaikutuksensa asuntomarkkinaan.
Esimerkkinä verotuksellisesta vaikutuksesta voidaan käyttää asuntolainojen kor- kovähennysoikeutta, joka voi myös osaltaan olla markkinatekijä (Kasso 2014, 249).
Sijaintitekijöitä on alueen nykytilanne ja tulevaisuuden kasvunäkymät, väestö- ja työvoimatekijät (mm. työpaikat) ja koulutuksen ja palveluiden tilanne. (Kanerva ym. 1991, 18). Kiinteistön arvon muodostumisen kannalta sijainnilla on erittäin keskeinen rooli. Edellä mainitut tekijät kertovat alueen arvostuksesta asuinalu- eena. Samoin sijaintitekijät vaikuttavat liiketilojen hinnanmuodostumiseen mm.
asiakaspotentiaalin näkökulmasta (Kasso 2014, 249-250).
Kohdekohtaisiin arvotekijöihin kuuluvat itse huoneistoa, sekä koko rakennusta ja osakeyhtiötä koskevat tekijät. Huoneiston arvoon vaikuttavat luonnollisesti sen koko, kunto ja ilmansuunta, sekä mm. toimivuus ja huonejärjestys. Koko raken- nuksen arvoon vaikuttavat maapohjan omistussuhde, rakennuksen ikä, materi- aalit, arkkitehtuuri jne. Taloyhtiön taloudellinen tila, tuotot ja korjausvelat vaikut- tavat myös, samoin kuin mahdollinen jäljellä oleva rakennusoikeus tontilla. Nämä osaltaan heijastuvat myös yksittäisiin asuntoihin ja vaikuttavat arvonmuodostu- miseen. (Kasso 2014, 249-250)
4 Asunto-osakeyhtiön strateginen johtaminen
Hyvä hallintotapa -ohjeistus on ollut käytössä yrityksissä jo jonkin aikaa ja vuonna 2011 ohjeistus laadittiin myös asunto-osakeyhtiöille. Kun yhtiötä johdetaan joh- donmukaisesti ja ennakoitavasti siitä hyötyy yhtiön lisäksi osakkeenomistajat ja yhtiön yhteistyökumppanit. Hyvä hallintotapa-suositus asunto-osakeyhtiöissä tähtää nimenomaan yhtiön hallinnon läpinäkyvyyteen, toiminnan ennakoitavuu- teen ja osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttamiseen (Grass ym. 2013, 33-34).
Yhteisen tavoitteen puute hankaloittaa minkä tahansa yrityksen toimintaa. Toi- minta ei tuota haluttua lopputulosta, jos ei tiedetä mitä tavoitellaan. Siksi onkin tärkeää ymmärtää, mitä omistaja käsittää lisäarvona. Kun tiedetään lisäarvoa tuottavat tekijät, voidaan selvittää sitä kehittävät ja laskevat tekijät sekä kehittää toimintatapoja, jolla omistajille tuotetaan lisäarvoa. (Saarnio, Puttonen & Eronen 2000, 10)
Amerikkalaisen sijoituskulttuurin mukanaan tuoma omistajalähtöinen ajattelu on vahvistanut omistajien asemaa eurooppalaisissa yrityksissä viimeisten vuosikym- menten aikana. (Saarnio ym. 2000, 9). Yhdysvallat ovat onnistuneet 1980-luvulta lähtien yhdistämään omistajalähtöisyyden onnistuneeseen ja kyvykkääseen liike- toimintaan (Saarnio ym. 2000, 11)
Omistajalähtöistä ajattelua pidetään yritysmaailmassa jo itsestään selvänä toi- mintatapana, mutta lähempi tarkastelu osoittaa usein, että mitatessa asiaa omis- tajien tahtotila ei aina näy kansainvälistenkään yritysten johtamisessa (Saarnio ym. 2000, 9).
Omistajalähtöisyyden tavoite on tuottaa omistajille etua mutta ei keinolla millä hy- vänsä (ei kenenkään kustannuksella) (Saarnio ym. 2000, 11) Omistajalähtöinen johtaminen vaatii omistajalähtöistä yrityskulttuuria (Saarnio ym. 2000, 20). Omis- tajien pitkän tähtäimen tuottovaatimus tekee omistajalähtöisyydestä toimivan strategian- se ei ole käyttökelpoinen, jos haetaan nopeita voittoja (Saarnio ym.
2000, 12)
Strategia on omistaja-arvon tavoitetason määrittämisessä oleellisessa osassa (Grass ym. 2013, 167) Asunto-osakeyhtiö voi vaikuttaa omistajan kokemaan li- säarvoon eli omistaja-arvoon kiinteistön kunnon ylläpidolla ja sujuvalla asukkai- den kanssa tapahtuvalla vuorovaikutuksella. (Grass ym. 2013, 166-167).
Asunto-osakeyhtiö on kiinteistön omistaja. Kiinteistönomistajan suurin tavoite on tuotto mutta tavoitteita voi olla muitakin, kuten esimerkiksi kiinteistön arvon säily- minen ja asumiskustannusten pitäminen matalalla tasolla. Tuoton saaminen vaa- tii käyttäjätyytyväisyyttä. Tyytyväisyyteen vaikuttaa kiinteistön sijainnin lisäksi yleinen siisteys, talotekninen taso ja sen hoitaminen, sisäilman laatu ja tilat itses- sään. Kustannuksien pitäminen matalalla tasolla onnistuu, kun huollot hoidetaan tehokkaasti ja ajallaan, kiinteistönhoidossa kiinnitetään huomiota energiatehok- kuuteen, kiinteistössä on laadittuna korjaussuunnitelma ja käyttäjiä opastetaan kustannuksia säästävään kulutustapaan (Hovatta & Kangasluoma 2013, 62-63).
Asunto-osakeyhtiö ei maksa osakkailleen tuottoa. Osakas voi kuitenkin käyttää asunto-osakevarallisuuttaan tuoton hankinnan välineenä, esimerkiksi vuokraa- malla sen. Yhtiössä asuvan osakkaan tavoite on useammin juuri asumisen mu- kavuuden säilyttäminen ja alhaiset asumiskustannukset. Asuntovarallisuuden ar- vonnousua ei enää voi odottaa takavuosien tapaan, mutta omistajalla on toki jon- kinlainen ajatus siitä, ettei arvo ainakaan saisi merkittävästi laskea.
Osakkaan elämäntilanne ja tulevaisuuden suunnitelmat vaikuttavat paljon siihen, millaisia odotuksia osakkaalla on asunto-osakeyhtiötä ja osakevarallisuuttaan kohtaan. Osakas voi edustaa samanaikaisesti kahta eri intressiryhmää. Osakas on toisaalta asukas ja toisaalta sijoittaja. Myyntiä suunnitellessa tai asuntoa vuok- ratessaan osakas näkee osakeomistuksensa enemmän sijoittajan silmin. Asunto- osakeyhtiössä asuvaa osakasta taas kiinnostaa enemmän asumiseen liittyvät te- kijät (Grass ym. 2013, 30)
Asunto-osakeyhtiössä tämä voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että hallituksessa toi- miva henkilö ajaa tulevien remonttien lykkäämistä, koska on lyhyen ajan sisällä myymässä omaa asuntoaan.
Oheisen osakkaan motiivitaulukon sisältö on lainattu kirjasta hyvä hallintotapa taloyhtiössä (Grass ym. 2013, 30-31). Osakkaan omat tavoitteet vaikuttavat sii- hen, mitä asioita hän kulloinkin asunto-osakeyhtiöltä toivoo.
Taulukko 1. Osakkaan motiivitaulukko (Grass ym. 2013. 30-31).
Myös osakeyhtiöissä omistajien ja yrityksen johdon tavoitteet voivat poiketa toi- sistaan henkilökohtaisten motiivien vuoksi. Yritysmaailmassa tällaista ongelmaa voidaan pyrkiä poistamaan esimerkiksi siten, että pyrkii itse yrityksen johtoon omistusosuuttaan kasvattamalla tai yritys ottaa käyttöön johonkin tiettyyn mittariin liitetyn johdon tulospalkkauksen. Yritysmaailmassa johdon toimintaa voidaan pyr- kiä viemään yhtiön edun mukaiseksi myös yrityskaappauksin tai vaihtamalla johto kilpailuttamisen turvin (Saarnio ym. 2000,11)
Yritysmaailmaan verrattuna asunto-osakeyhtiön johtoon ja hallitustyöskentelyyn käsiksi pääseminen on helpompaa, koska omistusosuuden kasvattaminen ei ole edellytys hallituspaikan saamiselle. Yleensä asunto-osakeyhtiön hallituspaikoille ei ole juuri tunkua. Asunto-osakeyhtiön johdon palkitsemisen ylipäätään tai pal- kitsemisen liittäminen tiettyyn tavoitteeseen ei liene kovin laajasti käytössä, mutta
Osakkaan kiinnostukset asukkaan näkökulmasta
Osakkaan kiinnostukset sijoittajan näkökulmasta
- taloyhtiön vastikkeen suuruus - asumispalveluiden taso
- ympäristöasioiden huomioiminen - oikea maksu-, vastike- ja rahoituspo-
litiikka
- kustannustason ennakoitavuus
- asunnon asema asuntomarkkinoilla - yhtiön tilasta saatavan informaation
luettavuus
- miten asunnosta saa parhaan hinnan - osakkeen arvo ja arvonnousun mah-
dollisuus (esimerkiksi asunnon teke- minen houkuttelevammaksi pintare- montilla tai ulkomaalauksella - korjausten rahoittamiseksi kerättä-
vien varojen käsittely taloyhtiön kir- janpidossa (kulua vai pääomaa)
se voisi olla omistajien tavoitteen toteutumisen kannalta joissakin tilanteissa var- sin toimivaa. Ongelmaksi saattaisi muodostua tavoitteen mittaamisen ongelmat ja tavoitteen asettamisen vaikeus.
Asunto-osakeyhtiössä päätökset tekee yhtiökokous ja jokaisella osakkaalla on yhdenvertaisuusperiaatteen tuoma turva. Asunto-osakeyhtiössä omistajan hen- kilökohtaisilla motiiveilla ja elämäntilanteella on siis suurempi merkitys kuin osa- keyhtiöissä. Asunto-osakeyhtiön on siksi säännöllisin väliajoin selvitettävä osak- kaan tahtotila ja toiveet yhtiön kehittämisestä.
Osakkaiden tahtotilan muutoksien seuraaminen on tärkeää myös siksi, että asunto-osakeyhtiössä osakkaat muuttuvat sitä mukaa, kun asuntoja myydään.
Vaihtuvuus voi olla suurtakin, jolloin yhtiön on tärkeää selvittää, onko osakkaiden yhteisessä näkemyksessä tapahtunut muutoksia.
4.1 Kunnossapitotarveselvitys ja pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma Asunto-osakeyhtiölain (Asunto-osakeyhtiölaki) mukaan yhtiön hallitus esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen, seuraavalle viidelle vuo- delle laaditun kiinteistön kunnossapitotarveselvityksen.
Kuntoarvio on tarpeellinen apu hallitukselle, kun se esittää näkemyksensä kiin- teistön seuraavan viiden vuoden tulevista korjaus ja remonttitarpeista (Viiala &
Rantanen 2015, 101-102). Kuntoarvio antaa arvokasta tietoa kiinteistön tekni- sestä tasosta ja toimii kiinteistön elinkaaren hallinnan suunnittelutyön apuna.
Kuntoarvion laatii aina asiantuntija, usein LVI-, sähkö ja rakennustekniikan asi- antuntijat yhdessä. (Haarma 2014, 340). Jos asunto-osakeyhtiö haluaa tai kun- toarvio osoittaa tarpeen, voidaan kiinteistössä tehdä tarkempi kuntotutkimus, jossa yleensä perehdytään johonkin kiinteistön osaan tarkemmin, rakenteita avaamalla (Haarma 2014, 342).
Asiantuntijoiden laatimaa kuntoarviota käytetään apuna erityisesti asunto-osake- yhtiön pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmaa (PTS) laadittaessa. Pitkän tähtäi- men korjaussuunnitelma laaditaan seuraavan kymmenen vuoden ajalle ja se ot- taa kunnossapitotarveselvitystä tarkemmin kantaa kunnossapidon ja korjaus-
2014, 350). Pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmassa selvitetään jokaisen raken- nusosan ennustettu käyttöikä, korjaustarve ja -ajankohta menetelmineen. Sen voi laatia ulkopuolinen ammattilainen tai yhtiön johto ammattilaisten tekemien selvi- tysten avulla (Hovatta & Kangasluoma 2013, 63).
Pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma yhdessä kuntoarvion kanssa auttaa yhtiön johtoa muodostamaan näkemyksen tulevista yhtiön kunnossapidollisista tar- peista, aikatauluista ja mahdollistaa taloudellisen suunnittelun erilaisten kunnos- sapito- ja perusparannushankkeiden rahoittamiseksi. Suunnitelmallisuus saattaa tuoda säästöä korjauskustannuksissa, kun korjaushankkeiden kilpailutus voi- daan tehdä sopivammassa markkinatilanteessa. Kustannussäästö ei kuitenkaan voi olla syy lykätä remonttihankkeita merkittävästi, koska riskinä on esimerkiksi kiinteistön kulumisen tai rikkoutumisen aiheuttama mittavampi korjaustarve. (Ho- vatta & Kangasluoma 2013, 63)
Kiinteistöliiton laatiman kiinteistöbarometrin mukaan noin 60% asunto-osakeyhti- öistä on 5-10 vuoden sisällä tehty kuntokartoitus. Noin 40% asunto-osakeyhti- öistä laatii kunnossapitotarveselvityksen ilman asiantuntija-apua tai vain isännöit- sijän avulla. (Korjausrakentamisbarometri 2018).
4.2 Kiinteistöstrategia
Kiinteistön hoidon ja kehittämisen tulee olla suunnitelmallista ja ennakoivaa Kiin- teistön elinkaarihallinnan avulla pyritään pitämään kiinteistö ja sen arvo pitem- pään hyvällä tasolla, niin että asumismukavuus säilyy, eläminen kiinteistössä on turvallista, kustannukset järkevällä tasolla ja osakkeen arvokehitys huomioitu (Haarma 2014, 333).
Kiinteistön pitoon liittyvät suuremmat päätökset tehdään yhtiökokouksessa. Hal- litus ja isännöitsijä hoitavat yhtiön juoksevaa hallintoa ja heidän harteillaan on usein myös kiinteistön kunnon seuranta ja mahdollisten remontti- ja korjaushank- keiden suunnittelu ja toimeenpano.
Kiinteistöstrategia on osakkaiden näkemyksiin, toiveisiin ja arvostuksiin perus- tuva toimintatapaohje, joka ohjaa yhtiön johtoa kiinteistönpitoon liittyvissä kysy-
