Asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen tulkintaopas

Päivi Similä

ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN TULKINTAOPAS

ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN TULKINTAOPAS

Päivi Similä Opinnäytetyö Syksy 2018

Liiketalouden koulutusohjelma Oulun ammattikorkeakoulu

TIIVISTELMÄ

Oulun ammattikorkeakoulu

Liiketalouden koulutusohjelma, Taloushallinnon suuntautumisvaihtoehto

Tekijä: Päivi Similä

Opinnäytetyön nimi: Asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen tulkintaopas Työn ohjaaja: Leena Yrttiaho

Työn valmistumislukukausi ja -vuosi: Syksy 2018 Sivumäärä: 56 + 3

Tämän opinnäytetyön tarkoitus on perehtyä asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen sisältöön ja luoda asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen tulkintaopas. Opinnäytetyössä keskitytään käsittelemään asunto-osakeyhtiön tilinpäätöstä ja siihen liittyviä asioita. Asunto-osakeyhtiön tilinpäätös käydään työssä yksityiskohtaisesti läpi. Työssä ei käsitellä asunto-osakeyhtiön hallintoelinten kokousmenet- telyä, varsinaista kirjanpitoa ja mahdollista arvonlisäveroa.

Toimeksiantajana työssä toimii oululainen isännöintiyritys, jolla on asiakkaana noin sata asunto- osakeyhtiötä. Työssään isännöitsijät ovat huomanneet ongelmaksi sen, että asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenillä ja osakkailla ei ole tarvittavaa talousosaamista tilinpäätöksen tarkasteluun ja tulkintaan.

Opinnäytetyön tiedonhankintaan on käytetty kvalitatiivisia eli laadullisia tutkimusmenetelmiä. Läh- deaineistona käytettiin alaan liittyvää kirjallisuutta ja asunto-osakeyhtiön toimintaa sääteleviä la- keja. Varsinaista opasta varten tehtiin hallituksen jäsenten ja isännöitsijöiden haastatteluja.

Opinnäytetyön lopputuloksena laadittiin asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen tulkintaopas. Opas laa- dittiin opinnäytetyön teoriaosuuden ja haastattelujen perusteella. Oppaassa avataan yksityiskoh- taisesti kaikki asunto-osakeyhtiön viralliseen tilinpäätökseen ja toimeksiantajayrityksessä osak- kaille lähetettävän tilinpäätöspakettiin sisältyvät asiat liitteineen. Opas pyrkii olemaan mahdollisim- man selkeä ja johdonmukainen.

Opinnäytetyötä varten tehdyissä haastatteluissa selvisi, että asunto-osakeyhtiöiden hallitusten ta- lousosaaminen ja tilinpäätöksen tulkintakyky ovat puutteellisia. Opinnäytetyönä luotava opas on erittäin tarpeellinen työkalu, jonka avulla asunto-osakeyhtiön hallitukset ja osakkaat voivat ymmär- tää paremmin asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen sisällön.

Opinnäytetyötä ja opasta voitaisiin jatkojalostaa tekemällä opas asunto-osakeyhtiön osakehuoneis- ton ostamisesta, korjaushankkeen rahoituksesta ja hallitustyöskentelystä.

Asiasanat: asunto-osakeyhtiö, tilinpäätös, hallitus, isännöinti

ABSTRACT

Oulu University of Applied Sciences

Degree programme in Business Economics, Option of Financial Administration Author: Päivi Similä

Title of thesis: The financial statements of housing companies: handbook for board members Supervisor: Leena Yrttiaho

Term and year when the thesis was submitted: Number of pages: 56 + 3

The aim of this thesis was to review the main fields of a housing company’s financial statement.

The aim is also to figure out what board members should know about financial statements. The thesis does not deal with the housing company’s bookkeeping and potential VAT.

The client for this study is a middle-sized house managing agency which has over 100 clients in Oulu district. The property managers have noticed the problem that the members of the board in the housing companies don’t have the necessary financial expertise to interpret the financial statements. To increase the understanding of the board, the client house managing agency wishes to provide them with a manual.

In this thesis the research methods are qualitative. As references I mainly used the current literature on the subject and laws governing the operation of a housing company. Two board members and two property managers were interviewed for the manual. The interviews found that the government’s ability to interpret the housing company’s financial statements is not at a good level.

The result of the thesis was the manual at interpretation of financial statements for the board members of directors of a housing companies. The board members and the property manager can use the manual as a tool in their financial statements meeting.

Keywords: housing company, financial statement, property manager, board

SISÄLLYS

1 JOHDANTO ... 6

2 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ ... 8

2.1 Asunto-osakeyhtiön hallinto ... 10

2.2 Asunto-osakeyhtiön kirjanpito ... 15

3 TILINPÄÄTÖS ... 17

3.1 Toimintakertomus ja jälkilaskelmat ... 18

3.2 Tuloslaskelma ... 25

3.3 Tase ... 30

3.4 Liitetiedot, allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkinnät ... 36

3.5 Tulo- ja menoarvio ... 38

3.6 Tilintarkastus ja toiminnantarkastus ... 42

4 TILINPÄÄTÖKSEN SUUNNITTELU ... 46

4.1 Rahastointi ... 46

4.2 Vahvistetut tappiot ... 47

4.3 Peruskorjausmenojen aktivointi taseeseen ... 48

4.4 Poistot ... 48

4.5 Asuintalovaraus ... 49

4.6 Tilinpäätöksen järjestelykeinot ja sijoittajaosakkaat ... 50

5 OPPAAN LAADINTA ... 51

6 JOHTOPÄÄTÖKSET JA POHDINTA ... 54

LÄHTEET ... 56

LIITTEET ... 58

1 JOHDANTO

Omistusasunnon hankinta on monen suomalaisen elämän suurin investointi. Suomessa oli heinä- kuun 2018 alussa lähes 90 000 kaupparekisteriin rekisteröityä asunto-osakeyhtiötä, joiden noin 600 000 osakehuoneistossa asui noin 2,6 miljoonaa asukasta. (PRH 2018, viitattu 13.9.2018).

Asunto-osakkeisiin sitoutuu iso osa suomalaisten varallisuutta, jonka vuoksi niiden huolellinen hoito ja taloudenpito on erittäin tärkeää. Hyvin hoidetussa asunto-osakeyhtiössä asuntojen arvot säily- vät, jolloin osakkaiden sijoittamat varat ovat turvassa.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hal- linnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä.

Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.

(1599/2009 7:2.1. §) Asunto-osakeyhtiön hallitus voi siirtää sen vastuulla olevia tehtäviä isännöit- sijän hoidettavaksi, jolloin isännöitsijä hoitaa yhtiön päivittäisen toiminnan pyörittämisen ja talous- hallinnon. Tilikauden päätyttyä isännöitsijä laatii tilinpäätöksen. Tilinpäätöksen valmistuttua isän- nöitsijä toimittaa tilinpäätöksen asunto-osakeyhtiön hallitukselle tarkasteltavaksi. Tarkastelun jäl- keen pidetään hallituksen tilinpäätöskokous. Tilinpäätöskokouksessa hallituksen tulee esittää kor- jausehdotuksensa tilinpäätökseen. Korjausten jälkeen tilinpäätös voidaan toimittaa tilintarkastuk- seen ja hallitus voi lähettää yhtiökokouskutsut asunto-osakeyhtiön osakkaille.

Toimeksiantajayritys on keskikokoinen isännöintiyritys Oulussa, jolla on asiakkaana noin sata asunto-osakeyhtiötä. Työssään isännöitsijät ovat huomanneet ongelmaksi asunto-osakeyhtiöiden hallitusten kyvyn tarkastella ja tulkita tilinpäätöstä. Yleensä asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenillä ei ole kokemusta taloushallinnosta, koska he työskentelevät muilla aloilla. Siksi on tärkeää laatia heille opas, jonka avulla he voivat hoitaa tehtäviään paremmin. Myös isännöitsijät saavat oppaasta uuden työkalun, jolla he voivat paremmin selventää hallitukselle ja osakkaille tilinpäätöksen eri osien merkitystä. Toimeksiantajan toivomuksesta varsinainen opas tullaan salaamaan, joten sitä ei julkaista tässä opinnäytetyössä.

Tämän opinnäytetyön tarkoitus on selvittää mitä asunto-osakeyhtiön virallinen tilinpäätös pitää si- sällään ja luoda asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen tulkintaopas. Opinnäytetyötä varten tehtävissä isännöitsijöiden ja hallituksen jäsenien haastatteluissa pyritään löytämään vastaukset seuraaviin kysymyksiin; millä tasolla asunto-osakeyhtiöiden hallitusten ja osakkaiden tilinpäätöksen tulkinta- kyky on, mitkä asiat ovat asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksestä yhtiön talouden kannalta olennaisia ja selvittämään mitkä kohdat asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksessä ovat epäselviä yhtiöiden hallituk- sille ja osakkaille.

Varsinaisessa opinnäytetyössä käydään läpi asunto-osakeyhtiön hallinto, tilinpäätös liitteineen ja tilinpäätöksen suunnittelu. Työssä ei käsitellä asunto-osakeyhtiön toimielinten kokousmenettelyä, varsinaista kirjanpitoa ja mahdollista arvonlisäveroa. Opinnäytetyön pohjalta luotavassa oppaassa käydään yksityiskohtaisesti läpi toimeksiantajayrityksessä laadittava tilinpäätöspaketti asiakas asunto-osakeyhtiöiden osakkaille, joka koostuu toimintakertomuksesta jälkilaskelmineen, tuloslas- kelmasta, taseesta, liitetiedoista, tulo- ja menoarviosta, hallituksen kunnossapitotarveselvityksestä ja hallituksen selvityksestä tehdyistä kunnossapitotoimista. Oppaassa kerrotaan myös tilinpäätök- sen järjestelykeinoista ja sijoittajaosakkaiden verotukseen vaikuttavista tekijöistä. Oppaan tarkoi- tus on lisätä hallituksen ymmärrystä asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen sisällöstä ja auttaa heitä löytämään siitä yhtiön talouden kannalta keskeisimmät kohdat.

Opinnäytetyön tiedon hankinnassa on käytetty kvalitatiivisia eli laadullisia tutkimusmenetelmiä.

Lähdeaineistona on käytetty alaan liittyvää kirjallisuutta ja asunto-osakeyhtiön toimintaa sääteleviä lakeja.

2 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiönä pidetään osakeyhtiötä, jonka yhtiöjärjestyk- sessä on määrätty sen tarkoitukseksi vähintään yhden sellaisen rakennuksen omistaminen ja hal- linta, jonka huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta vähintään puolet on osakkaiden hal- lussa olevia asuinhuoneistoja. (1599/2009 1:2.1 §).

Asunto-osakeyhtiö on osakkeenomistajistaan erillinen oikeushenkilö, joka omistaa yhtiön asuin- huoneistot, kiinteistön ja sillä olevat rakennukset. Asunto-osakeyhtiön osakkaat omistavat vain huoneistojen hallintaan oikeuttavan osakkeen tai osakkeita (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 1:6.1 §). Osakkaat saavat omistamistaan osakkeista erillisen osakekirjan, jota voidaan käyttää asuntolainaa otettaessa vakuutena. Osakekirja antaa osakkaalle oikeuden hallinnoida osakekir- jaan merkittyä huoneistoa tai rakennuksen osaa ja oikeuden osallistua yhtiökokoukseen ja käyttää siellä osakkaalle kuuluvaa päätäntävaltaa. (Isännöinnin käsikirja 2015,65,66.)

Asunto-osakkeen omistaminen tuo myös osakkaalle velvollisuuksia. Osakas on velvollinen osallis- tumaan yhtiön kustannusten maksamiseen yhtiöjärjestyksessä määrätyn vastikeperusteen mukai- sesti, sekä huolehtimaan osakekirjaansa merkityn huoneiston sisätilojen kunnosta (Asunto-osake- yhtiölaki 1599/2009 3:1 §). Asunto-osakeyhtiö puolestaan huolehtii omistamiensa kiinteistöjen ja rakennusten pidosta (Isännöinnin käsikirja 2015,66).

Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on tuottaa asumispalveluita ja huolehtia osakkaiden yhtiöön si- joittaman pääoman arvon säilymisestä, ei kerätä voittoa, eikä jakaa osinkoja. Asunto-osakeyhtiö kerää osakkailta vastikkeita ja käyttökorvausmaksuja, joilla se kattaa kiinteistönpidosta ja asukkai- den asumistarpeiden tyydyttämisestä aiheutuneet kustannukset. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 3:2 §.) Osakkailta perittävän vastikkeen tulee perustua todellisiin kuluihin, jotka kartoi- tetaan vuosittain tilinpäätöksen yhteydessä laadittavan seuraavan tilikauden menoarvion avulla (budjetti). Asunto-osakeyhtiön talouden keskeinen periaate on, että tilinpäätös pyritään saattamaan vuosittain nollatulokseen, jolloin veronmaksuvelvollisuutta ei synny. (Heinonen 2017,18.)

TAULUKKO 1. Liiketoimintaa harjoittavan yrityksen ja taloyhtiön toimintaperiaatteet (Heinonen 2017, 17.)

Taulukossa 1 esitetään taloyhtiön ja liiketoimintaa harjoittavan yrityksen toimintaperiaatteet.

Asunto-osakeyhtiön eli taloyhtiön toiminnan periaatteet eroavat monessa suhteessa liiketoimintaa harjoittavasta yrityksestä. Asunto-osakeyhtiön taloudenpidon lähtökohtien ymmärtämiseksi on tär- keää tiedostaa liiketoimintaa harjoittavan yrityksen ja taloyhtiön toiminnan erilaiset tarkoitusperät.

(Heinonen 2017,17.)

Liiketoimintaa harjoittava yritys Taloyhtiö

• tavoitteena voiton tuottaminen • tavoitteena menojen kattaminen

• osa voitosta jaetaan osinkoina • ei voittoa, ei osinkoa

• tavoittelee kasvua • ei tavoittele kasvua

• omistajat sijoittavat pääoman, asi- akkaat kerryttävät juoksevat tulot (liikevaihto)

• omistajat sekä sijoittavat pääoman että pääosin kerryttävät juoksevat tulot

2.1 Asunto-osakeyhtiön hallinto

Kuviossa 1 esitetään asunto-osakeyhtiön organisaatiokaavio. Organisaatiokaaviossa kuvataan asunto-osakeyhtiön hallintoa yleisellä tasolla, eikä siinä ole otettu huomioon mahdollisia yhtiöjär- jestyksen poikkeavia määräyksiä. Kaaviossa ylimmällä tasolla on yhtiökokous, jossa osakkeen omistajat käyttävät ylintä päätäntävaltaa. Yhtiökokous valitsee asunto-osakeyhtiölle hallituksen ja tilin- ja toiminnantarkastajan. Hallitus valitsee isännöitsijän ja keskuudestaan puheenjohtajan.

KUVIO 1, Asunto-osakeyhtiön hallinto

Yhtiökokous on asunto-osakeyhtiön ylin päättävä elin. Jokaisella asunto-osakeyhtiön osakeluette- loon merkityllä osakkaalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja käyttää siellä äänioikeutta ja puhevaltaa, sekä saada haluamansa asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Osakkeen omistaja voi myös valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseään yhtiökokouksessa. Valtuutetulla edustajalla on velvollisuus esittää valtakirja saamastaan oikeudesta yhtiökokoukselle. Taloyhtiön asukkaat ja vuokralaiset voivat osallistua yhtiökokoukseen, jos siellä käsitellään heihin liittyviä asioita, kuten yhtiön järjestyssääntöjä, yhteisten tilojen käyttöä, tai sellaisia kunnossapito- tai uudistamistöitä, jotka vaikuttavat olennaisesti heidän huoneistojensa tai yleisten tilojen käyttöön. (Isännöinnin käsi- kirja 2015,95,96.)

Asunto-osakeyhtiön on pidettävä varsinainen yhtiökokous kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 6:1.1 §). Asunto-osakeyhtiölaki määrää, että var- sinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastus- ja/tai toi- minnantarkastuskertomus. Asunto-osakeyhtiön hallituksen on lisäksi esitettävä kokouksessa kirjal- linen korjaustarveselvitys seuraavalle viidelle vuodelle kunnostus tai perusparannustöistä, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin huo- neiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Yhtiökokouksessa on myös esitettävä hallituksen kirjal- linen selvitys yhtiössä tehdyistä huomattavista kunnostus- ja perusparannustöistä tekoajankohti- neen. (1599/2009 6:3 §.)

Varsinaisessa yhtiökokouksessa on päätettävä tilinpäätöksen vahvistamisesta, taseen osoittaman voiton käytöstä ja vastuuvapauden myöntämisestä isännöitsijälle ja hallituksen jäsenille. Kokouk- sessa on myös vahvistettava talousarvio ja yhtiövastikkeen suuruus. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 6:3 §.) Yhtiökokous voi myös valtuuttaa hallituksen päättämään joiltakin osin vastik- keista. Varsinainen yhtiökokous valitsee asunto-osakeyhtiölle hallituksen jäsenet, tilin- ja/tai toi- minnantarkastajan. Varsinaisessa yhtiökokouksessa voidaan käsitellä myös muita asioita, jos ne on mainittu kokouskutsussa. (Isännöinnin käsikirja 2015,99,100.)

Varsinaisen yhtiökokouksen lisäksi voidaan pitää ylimääräisiä yhtiökokouksia, mikäli yhtiön tilanne sitä vaatii. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa voidaan päättää esimerkiksi huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan tai korjaushankkeista. Varsinaisessa yhtiökokouksessa vahvistettu talousarvio voi osoittautua virheelliseksi tilikauden aikana, jolloin ylimääräinen yhtiökokous joudutaan kutsumaan koolle päättämään yhtiövastikkeen nostamisesta tai ylimääräisten vastikkeiden perimisestä. (Isän- nöinnin käsikirja 2015,99,100.)

Myös osakasvähemmistöllä ja tilin- ja toiminnantarkastajalla on oikeus vaatia hallitusta kutsumaan koolle ylimääräinen yhtiökokous. Vaatimuksen edellytyksenä olevan asian pitää kuulua yhtiöko- kouksen toimivaltaan. Ylimääräistä yhtiökokousta vaativan vähemmistön on edustettava yli kym- menesosaa yhtiön osakkeista, jotta kutsuvelvollisuus syntyy. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 6:5.1. §) Saatuaan kirjallisen vaatimuksen, on hallituksen kutsuttava yhtiökokous koolle 14 päivän kuluessa vaatimuksen saapumisesta. Yhtiökokouskutsun toimittamisessa osakkaille tulee noudat- taa normaalia kutsuaikaa, eli kokous on pidettävä aikaisintaan kahden viikon ja viimeistään kahden kuukauden kuluttua sen lähettämisajankohdasta. Mikäli hallitus laiminlyö kutsuvelvollisuutensa voi

osakasvähemmistön edustajat pyytää yhtiökokouksen kutsuoikeutta aluehallintovirastolta. (Isän- nöinnin käsikirja 2015,100,101.)

Asunto-osakeyhtiöllä on oltava hallitus. Sillä voi olla myös isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 7:1.1. §). Hallituksen va- litsee yleensä yhtiökokous, mikäli yhtiöjärjestys ei toisin määrää. Hallitukseen on valittava kolmesta viiteen varsinaista jäsentä, mikäli yhtiöjärjestys ei määrää toisin. Varajäseniä hallitukseen ei tarvitse valita, mikäli hallituksessa on vähintään kolme jäsentä, eikä yhtiöjärjestyksessä ole erikseen mää- rätty varajäsenien valinnasta. Hallituksen tehtävänä on hoitaa asunto-osakeyhtiön hallintoa ja edustaa yhtiötä. Hallituksen jäsenen tulee olla oikeustoimikelpoinen luonnollinen henkilö. Määräyk- sen vuoksi hallitukseen ei voida valita sellaista henkilöä, joka on alaikäinen, muuten vajaavaltainen tai hänet on asetettu konkurssiin. Myöskään liiketoimintakiellossa oleva henkilö ei voi olla asunto- osakeyhtiön hallituksen jäsen, ilman tuomioistuimen lupaa. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 7:10

§.)

Hallituksen toimikausi alkaa yleensä varsinaisesta yhtiökokouksesta, jolloin se on valittu ja päätyy seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen, mikäli yhtiöjärjestys ei määrää toisin. Asunto-osake yh- tiöissä, joilla on yhtiöjärjestyksessä määrätty kaksi varsinaista yhtiökokousta vuodelle, hallitus va- litaan yleensä syyskokouksessa. Tällöin hallituksen toimikausi yleensä alkaa seuraavan vuoden ensimmäisenä päivänä ja päättyy kyseisen vuoden viimeisenä päivänä. (Isännöinnin käsikirja 2015,108.)

Hallituksen jäsen voi milloin tahansa kesken toimikauden erota tehtävästään, ilmoittamalla siitä kirjallisesti hallitukselle. Ero astuu voimaan aikaisintaan siitä ajankohdasta, jolloin hallitus saa erosta tiedon. Mikäli yhtiön hallitukselle on valittu varajäseniä, tulee varajäsen eronneen varsinai- sen jäsenen tilalle. Mikäli hallitukselle ei ole valittu varajäseniä uutta yhtiökokousta ei tarvitse jär- jestää, jos varsinaisessa yhtiökokouksessa valituista hallituksen jäsenistä jää hallitukseen vähin- tään puolet. Eroavan hallituksen jäsenen on pidettävä erotilanteessa huoli siitä, että hallitus säilyy päätösvaltaisena. Mikäli hallituksen päätösvaltaisuus ei säily, on eroavan jäsenen kutsuttava yh- tiökokous koolle päättämään uudesta hallituksesta. Hallituksen jäsenet voidaan erottaa kesken toi- mikauden, mutta sen voi tehdä ainoastaan heidät valinnut taho eli yhtiökokous. (Isännöinnin käsi- kirja 2015,108.)

Hallitukseen on valittava puheenjohtaja, jos siinä on enemmän kuin yksi jäsen (Asunto-osakeyh- tiölaki 1599/2009 7:8.2 §). Yleensä hallituksen puheenjohtajan valitsee hallitus keskuudestaan.

Joskus yhtiöjärjestyksessä voi olla määräys siitä, että hallituksen puheenjohtaja valitaan yhtiöko- kouksessa. Isännöitsijä ei voi toimia hallituksen puheenjohtajana ilman yhtiökokouksen päätöstä ja osakkaiden hyväksyntää. Hallitus voi milloin tahansa järjestäytyä uudelleen ja valita keskuudestaan uuden puheenjohtajan, ellei yhtiöjärjestys toisin määrää. Hallituksen puheenjohtajalla ei ole itse- näistä päätösvaltaa yhtiön asioista, vaikka päävastuu yhtiön toiminnasta on hänellä ja hän toimii eniten yhteistyössä isännöitsijän kanssa. Asunto-osakeyhtiöissä, joilla ei ole isännöitsijää on halli- tuksen puheenjohtajan hoidettava isännöitsijälle kuuluvia työtehtäviä. (Isännöinnin käsikirja 2015,109.)

Hallituksen puheenjohtaja vastaa siitä, että hallitus kokoontuu tarvittaessa. Hallituksen kokous on kutsuttava koolle myös silloin, kun joku yhtiön hallituksen jäsenistä sitä vaatii ja vähintään puolet hallituksen jäsenistä hyväksyy koolle kutsumisen. Isännöitsijällä on myös yksinään oikeus kutsua koolle hallituksen kokous. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole määräystä hallituksen koollekutsumisen muodosta tai määräajasta. Yleensä hallituksen kokoukset sovitaan joustavasti kaikille osapuolille sopivaan ajankohtaan. Hallitusten kokousten määrä vaihtelee yhtiöittäin, tavallisesti hallitus ko- koontuu 4–5 kertaa vuodessa. Hallitus voi tarvittaessa tehdä päätöksiä myös puhelin- ja sähköpos- tikokouksissa. (Isännöinnin käsikirja 2015,110.)

Hallituksen tehtäviin kuuluu myös isännöitsijän valitseminen ja erottaminen. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijäksi voidaan valita luonnollinen henkilö tai isännöintiyhteisö. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 7:20 §.) Isännöitsijällä on itsenäinen toimivalta hoitaa isännöitsijälle kuuluvia tehtäviä.

Toimivalta on rajattu suhteessa hallitukseen niin, että isännöitsijä ei voi ryhtyä ilman hallituksen valtuutusta, laajakantoisiin ja epätavallisiin toimiin, jotka voisivat vaikuttaa osakkaiden huoneistojen käyttöön tai maksuvelvollisuuteen. (Isännöinnin käsikirja 2015,116.)

TAULUKKO 2. Taloyhtiön johdon yleiset tehtävät. (Heinonen 2017, 19.)

Taulukossa 2 esitetään tehtävien ja vastuun jakautumista hallituksen ja isännöitsijän välillä. Asunto- osakeyhtiön hallitus voi siirtää sen vastuulla olevia tehtäviä isännöitsijän hoidettavaksi, jolloin isän- nöitsijä hoitaa yhtiön päivittäisen toiminnan pyörittämisen ja taloushallinnon.

Isännöitsijäntodistuksen antaminen on yksi keskeisimpiä isännöitsijän tehtäviä (Asunto-osakeyh- tiölaki 1599/2009 7:27 §). Isännöitsijän on pyydettäessä annettava isännöitsijäntodistus osakkaalle, pankille ja asunto-osakkeen myyntitoimeksiannon saaneelle välitysliikkeelle. Isännöitsijäntodistuk- sen sisällöstä säädetään asunto-osakeyhtiölain seitsemännen luvun 27 pykälässä. Mikäli asunto- osakeyhtiöllä ei ole isännöitsijää, on hallituksen puheenjohtaja velvollinen antamaan isännöitsijän- todistuksen. (Isännöinnin käsikirja 2015,116.)

Hallitus Isännöitsijä

• huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä

• huolehtii kiinteistön ja rakennusten pi- dosta sekä hoitaa yhtiön päivittäistä hal- lintoa hallituksen antamien ohjeiden mu- kaisesti

• vastaa yhtiön kirjanpidon ja varain- hoidon valvonnan asianmukai- sesta järjestämisestä

• vastaa yhtiön kirjanpidon lainmukaisuu- desta ja varainhoidosta luotettavalla ta- valla

• edustaa yhtiötä ja kirjoittaa sen toi- minimen

• edustaa yhtiötä ja kirjoittaa sen toimini- men (lähtökohtaisesti tehtäviensä puit- teissa)

• valvoo isännöitsijän toimintaa ja tehtävien suorittamista

• valvoo tukiorganisaationsa toimintaa ja tehtävien suorittamista

2.2 Asunto-osakeyhtiön kirjanpito

Asunto-osakeyhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen sisältö säädetään kirjanpitolaissa (1336/1997) ja Kirjapitoasetuksessa (1339/1997). Asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009) ei oteta kantaa itse kirjan- pidon laatimiseen, vaan siinä säädetään lähinnä asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen sisältöä koske- via asioita. (Isännöinnin käsikirja 2015,201,202.) Asunto-osakeyhtiölaki määrää, että asunto-osa- keyhtiön on aina laadittava tilinpäätökseen toimintakertomus (1599/2009 10:5 §). Koska asunto- osakeyhtiö on nimensä mukaisesti osakeyhtiö, on se toiminnastaan kirjanpitovelvollinen, kuten mikä tahansa muukin osakeyhtiö. (Kirjanpitolaki 1336/1997 1:1.1. §) Kirjanpito luo perustan asunto- osakeyhtiön tilinpäätöksen laadintaan. Kuviossa 2 esitetään asunto-osakeyhtiön kirjanpitojärjes- telmä.

KUVIO 2. Taloyhtiön kirjanpitojärjestelmä. (Heinonen 2017,25.)

Asunto-osakeyhtiön kirjanpitoon merkitään yhtiön taloudelliset tapahtumat eli liiketapahtumat. Kir- jaukset tehdään kirjanpidon tileille. (Heinonen 2017, 37.) Jokaisen kirjanpitoon tehdyn kirjauksen tulee perustua päivättyyn ja järjestelmällisesti numeroituun tositteeseen, joka todentaa liiketapah- tuman. Liiketapahtuman, tositteen ja kirjauksen välinen suhde tulee olla vaikeuksitta todettavissa.

(Kirjanpitolaki 1336/1997 2:5.1. §) Osakirjanpidoissa seurataan tapahtumia yksityiskohtaisella ta- solla ja mahdollisimman reaaliaikaisesti. Taloyhtiöissä ovat yleisesti käytössä seuraavat osakirjan- pidot eli reskontrat; huoneistokohtainen vastike- ja vuokrakirjanpito, lainakirjanpito, palkkakirjan- pito, ostokirjanpito ja maksuliikennekirjanpito. Osakirjanpidoista tieto viedään varsinaiseen kirjan- pitoon ja täsmäytetään säännöllisesti. Varsinainen kirjanpito on järjestettävä siten, että kirjauksia voidaan tarkastella aika- ja asiajärjestyksessä. Aikajärjestyksessä liiketapahtumia voidaan tarkas-

tella päiväkirjasta ja asiajärjestyksessä pääkirjasta. Varsinaiseen kirjanpitoon liiketapahtumat vie- dään jälkikäteen. Tilikauden päätyttyä juoksevasta kirjanpidosta johdetaan tilinpäätös. (Heinonen 2017,26,27,28.)

Asunto-osakeyhtiöt ovat velvollisia pitämään kahdenkertaista kirjanpitoa ja noudattamaan hyvää kirjanpitotapaa. (Kirjanpitolaki 1336/1997 1:2 §.) Kahdenkertaisessa kirjanpidossa kirjataan jokai- sesta taloudellisesta tapahtumasta rahan lähde ja rahan käyttökohde (Heinonen 2017,29). Kirjauk- set voidaan tehdä kirjanpitoon maksu-, lasku-, tai suoriteperusteisesti. Asunto-osakeyhtiön rahan lähteet ovat yleensä osakkailta ja vuokralaisilta kerättyjä vastikkeita, vuokria ja käyttökorvausmak- suja, kun taas sen rahankäyttö koostuu lyhyt- ja pitkäaikaisten menojen maksamisesta. (Heinonen 2017,29, 32.)

3 TILINPÄÄTÖS

Asunto-osakeyhtiön on laadittava tilinpäätös, kuten minkä tahansa muunkin osakeyhtiön (Kirjanpi- tolaki 1336/1997 3:1.1 §). Tilinpäätös laaditaan juoksevan kirjanpidon perusteella tilikausittain nel- jän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä (Heinonen 2017, 47). Asunto-osakeyhtiön tili- kausi on yleensä 12 kuukautta, ellei kyse ole poikkeavasta tilikaudesta (Kirjanpitolaki 1336/1997 1:4.1 §). Useimmiten asunto-osakeyhtiön tilikausi on kalenterivuosi, mutta tilikaudeksi voidaan myös valita myös jokin muu kahdentoista kuukauden pituinen ajanjakso. Tilikauden ajankohta mää- ritellään yhtiöjärjestyksessä tai perustamissopimuksessa. (Isännöinnin käsikirja 2015,203.)

Asunto-osakeyhtiön virallinen tilinpäätös koostuu kolmesta osasta; tuloslaskelmasta, taseesta ja liitetiedoista (Kirjanpitolaki 1336/1997 3:5 §). Lisäksi asunto-osakeyhtiölaki määrää, että asunto- osakeyhtiön on aina laadittava toimintakertomus ja se on liitettävä tilinpäätökseen (1599/2009 10:5.1 §).

Asunto-osakeyhtiön johto eli hallitus ja isännöitsijä vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta, jonka jäl- keen yhtiökokous vahvistaa tilinpäätöksen varsinaisessa yhtiökokouksessa (Heinonen 2017, 39).

Tilinpäätöksen tulee antaa oikea ja riittävä kuva asunto-osakeyhtiön toiminnan tuloksesta ja talou- dellisesta asemasta. Jotta kirjanpitolain (1336/1997) vaatimus täytyy, ilmoitetaan tarpeelliset lisä- tiedot tilinpäätöksen liitetiedoissa (isännöinnin käsikirja 2015, 213). Koska asunto-osakeyhtiöt ovat yleensä pieniä kirjanpitovelvollisia, on heillä mahdollisuus esittää liitetiedot tilinpäätöksessään ke- vennettyinä (Kirjanpitolaki 1336/1997 1:4 §).

Tilinpäätös laaditaan aina suoriteperusteisesti. Jos asunto-osakeyhtiön kirjanpito on laadittu maksu- tai lasku perusteisesti, on kirjatut liiketapahtumat oikaistava ja täydennettävä tilinpäätök- seen suoritusperusteiseksi. Suoritusperusteeseen siirtymisen tarkoituksena on osoittaa mitkä me- not ja tulot kuuluvat päättyneelle tilikaudelle. Tilinpäätöstä laadittaessa kaikkien juoksevan kirjan- pidon tilien saldot päätetään tilinpäätöstileille, joita ovat tulostili ja tasetili. (Heinonen 2017, 43, 47.)

3.1 Toimintakertomus ja jälkilaskelmat

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiön on aina laadittava toimintakertomus (1599/2009 10:5 §). Toimintakertomus antaa sanallisessa muodossa sellaisia tietoja, joita ei käy ilmi tilinpäätöksestä, mutta ovat olennaisia oikean ja riittävän kuvan saamiseksi asunto-osakeyhtiön taloudesta ja toiminnasta. Toimintakertomuksen laatii tavallisesti isännöitsijä. Monella asunto-osa- keyhtiön osakkaalla ei ole tarvittavaa osaamista, eikä kokemusta tilinpäätöksen tulkintaan, jolloin toimintakertomuksen rooli tiedonlähteenä korostuu. (Heinonen 2017, 71.)

Toimintakertomuksessa on asunto-osakeyhtiölain (1599/2009 10:5 §) mukaan vähintään esitettävä seuraavat tiedot:

1) Tiedot vastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein.

2) Pääomalainoista pääasialliset lainaehdot ja lainoille kertynyt kuluksi kirjaamaton korko.

3) Tiedot omaisuuteen kohdistuvista pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä, siitä missä panttikirjat ovat.

4) Tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudella ja sen päättymisen jälkeen.

5) Tiedot talousarvion toteutumisesta sekä riittävä selvitys olennaisista poikkeamista talous- arvioon nähden.

6) Arvio tulevasta kehityksestä.

7) Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi sekä esitys mahdollisesta muun vapaan pääoman jakamisesta.

Osakkeenomistajat ovat asunto-osakeyhtiölain mukaan velvollisia maksamaan yhtiön menojen kat- tamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen maksuperusteiden mukaan (1599/2009 3:1 §). Maksuperuste voi olla esimerkiksi huoneistopinta-ala, osakemäärä tai luotettavasti mitatta- vissa oleva kulutus. Jos yhtiössä peritään vastikkeita eri tarkoituksiin ja eri perustein, on toiminta- kertomuksessa annettava tiedot yhtiövastikkeiden käytöstä. Selvityksestä tulee ilmetä, että hoito- vastikkeena kerätyt varat on käytetty sillä katettaviin hoitokuluihin ja pääomavastikkeena kerätyt varat on käytetty sillä katettavan yhtiölainan lyhennyksiin ja lainanhoitokuluihin. Tavallisesti vastik- keiden käyttö esitetään toimintakertomuksen liitteenä olevilla erillisillä vastikelaskelmilla. (Isännöin- nin käsikirja 2015, 233.)

Vastikelaskelmat laaditaan tilinpäätöshetkellä eri vastiketuloista ja niillä katetuista menoista. Las- kelmissa huomioidaan kaikki sellaiset tilinpäätöserät, joihin liittyy suoriteperusteista rahan tuloa tai menoa. Lisäksi laskelmissa huomioidaan edellisten tilikausien jäämät. Vastikelaskelmien avulla voidaan selvittää, onko asunto-osakeyhtiö kerännyt vastikkeita riittävästi ja onko kullakin vastik- keella katettu vain niitä menoja, joita varten kyseistä vastiketta on kerätty. Kerättyjä vastikkeita ei voida käyttää sellaisten menojen maksamiseen, jotka kuuluvat maksettavaksi jostakin toisesta vas- tikkeesta, esimerkiksi pääomavastikevaroilla ei voi maksaa taloyhtiön hoitokuluja. Vastikelaskel- mista asunto-osakeyhtiön osakkaat voivat tarkistaa, ovatko he osallistuneet heille kuuluvien meno- jen kattamiseen ja onko heitä kohdeltu yhdenvertaisesti. Vastikelaskelmista osakkaat saavat infor- matiivisemman kuvan asunto-osakeyhtiön rahankäytöstä ja -lähteistä, sekä taloudellisesta tilan- teesta. (Heinonen 2017, 126, 127.)

Asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009) ei ole määrätty vastikelaskelmien kaavaa, mutta Kirjanpito- lautakunta on kuitenkin tehnyt esitystavasta suosituksen. Kirjanpitolautakunnan suosituksen mu- kaisessa hoitotalouden vastikelaskelmassa tuloina huomioidaan ne tuloslaskelman vastiketuotot, joita kerätään kaikilta osakkailta yhtiöjärjestyksessä määrätyn maksuperusteen mukaisesti, kuten hoitovastikkeet ja korjausvastikkeet. Lisäksi laskelmaan sisällytetään sellaiset tuloslaskelman tu- loerät, jotka hyödyttävät kaikkia osakkaita, kuten vuokrat ja käyttökorvaukset. Menoina laskel- massa huomioidaan sellaiset menoerät, joiden maksamiseen kaikkien osakkaiden täytyy yhtiöjär- jestyksessä määrätyn maksuperusteen perusteella osallistua. (Heinonen 2017, 128.)

Henkilölukumäärään ja todelliseen kulutukseen perustuvat vesimaksut käsitellään osana hoitota- louden vastikelaskelmaa, vaikka niitä yhtiöjärjestyksen mukaan kerättäisiinkin vastikeluontoisesti.

Mikäli asunto-osakeyhtiö joutuu nostamaan tilikauden aikana hoitolainaa esimerkiksi edellisten tili- kausien merkittävän alijäämän kattamiseksi, huomioidaan sen nostot, lyhennykset ja korkokulut vastikelaskelmassa. Tilikauden aikana valmistumattomien hankkeiden hankemenot ja rakennusai- kainen rahoitus sisällytetään hoitovastikelaskelmaan. Korjaushankkeesta aiheutuvien rahoituksel- listen tapahtuminen käsittely siirtyy pääomavastikkeiden puolelle vasta hankkeen valmistuttua.

(Heinonen 2017, 129-132.)

Hoitotalouden vastikelaskelma voi näyttää ali- tai ylijäämää. Alijäämä viittaa siihen, että on kerätty liian pientä hoitovastiketta. Alijäämäisyyden taustalla on yleensä tilikauden aikana syntyneet enna- koimattomat menot. Hoitotalouden vastikelaskelman näyttäessä alijäämää tulee hoitovastiketta

nostaa seuraavalla tilikaudella, jotta tilanne saadaan korjattua. Korkeintaan kahden kuukauden hoi- tovastikkeita vastaava alijäämä voidaan kattaa perimällä seuraavalla tilikaudella ylimääräisiä hoi- tovastikkeita. Hoitoalijäämä voidaan myös kattaa lainalla. Ylijäämäinen hoitovastikelaskelma puo- lestaan viittaa siihen, että tilikauden menot ovat arvoitu väärin. Hoitovastikelaskelman näyttäessä merkittävää ylijäämää, voidaan harkita hoitovastikkeen alentamista seuraavalla tilikaudella. Hoito- vastikkeen alentaminen ei kuitenkaan ole tavallista, koska yhtiön hoitokustannukset yleensä nou- sevat vuosittain ja hoitovastike joudutaan jättämään ennalleen. Merkittävä hoitovastikeylijäämä voi- daan myös säästää yllättävien menojen varalle, mutta silloin veroseuraamukset kannattaa elimi- noida käyttämällä tilinpäätöksen järjestelykeinoja. (Heinonen 2017, 132,133.)

KUVIO 3. Hoitovastikelaskelma (KILAN -yleisohje 2017, liite 4.)

Kuviossa 3 esitetään Kirjanpitolautakunnan asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteis- töyhtiöiden kirjanpidon, tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisohjeen mukainen hoitovastike- rahoituslaskelma.

Mikäli asunto-osakeyhtiössä on peritty pääomavastiketta, tulee siitä tehdä oma laskelmansa, koska sitä peritään eri tarkoitukseen ja eri perusteella, kuin hoitovastiketta. Pääomavastiketta peritään asunto-osakeyhtiön lainojen korkoihin ja lyhennyksiin. Pääomavastikelaskelma täytyy laatia aina siihen saakka, kunnes siihen liittyvä laina on maksettu. (Heinonen 2017, 134.)

KUVIO 4. Pääomavastikelaskelma (KILAN -yleisohje 2017, liite 4.)

Kuviossa 4 esitetään Kirjanpitolautakunnan asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteis- töyhtiöiden kirjanpidon, tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisohjeen mukainen pääomavasti- kelaskelma. Pääomavastikelaskelman avulla nähdään, ovatko pääomavastikkeina kerätyt varat riit- täneet sillä katettavan yhtiölainan hoitoon. Jokaisesta pääomavastikkeesta laaditaan oma laskel- mansa. Mikäli asunto-osakeyhtiöllä on vain yksi laina, voidaan tiedot pääomavastikelaskelmaan poimia suoraan tilinpäätöstiedoista. Jos lainoja on useampia, täytyy lainojen tiedot noutaa kirjanpi- dosta, koska asunto-osakeyhtiön kaikki lainat näytetään tilinpäätöksessä kokonaissummana. (Hei- nonen 2017, 134.)

Pääomavastikelaskelma voi näyttää yli- tai alijäämää. Yleensä merkittävä ylijäämä johtuu siitä, että lainanlyhennys- ja koronmaksupäivä on vasta tilinpäätöksen jälkeen. Mikäli maksupäivä on tilin-

päätöspäivänä, pitäisi pääomavastikelaskelman loppusumman olla lähellä nollaa. Jos ylijäämäi- syys johtuu muusta syystä, on asunto-osakeyhtiö kerännyt pääomavastikkeita liikaa. Liikamaksu aiheutuu monesti korkotason arviointivirheestä, jolloin pääomavastiketta tavallisesti alennetaan seuraavalla tilikaudella. Pääomavastikelaskelman näyttäessä ylijäämää lainan loppumiskautena, palautetaan liikaa maksetut pääomavastikkeet sitä maksaneille osakkaille. Pääomavastikelaskel- man näyttäessä alijäämää, on pääomavastikkeita kerätty liian vähän. Alijäämän kattamiseksi pää- omavastiketta tulee nostaa seuraavalla tilikaudella ja lainan loppumiskautena täytyy pääomavasti- ketta maksaneilta osakkailta periä lisäsuorituksia. (Heinonen 2017, 136, 137.)

Kuviossa 5 esitetään vastikelaskelmien täsmäytyslaskelma, jolla tarkistetaan se, että kaikkien vas- tikelaskelmien yhteissumma täsmää taseesta laskettavissa olevaan rahoitusasemaan. Täsmäytys- laskelmassa näkyvä taseen rahoitusasema kuvaa asunto-osakeyhtiön maksuvalmiutta lyhyellä ai- kavälillä. Täsmäytyslaskelman ollessa positiivinen ovat asunto-osakeyhtiön varat tilinpäätöshet- kellä riittäneet lyhytaikaisten velkojen maksuun. Laskelman negatiivinen lopputulos puolestaan ker- too varojen riittämättömyydestä. (Heinonen 2017, 139, 140.)

KUVIO 5.Vastikelaskelmien täsmäytyslaskelma (KILAN- yleisohje 2017, liite 4.)

Toimintakertomuksessa esitettävät tiedot omaisuuteen kohdistuvista pysyvistä rasitteista voivat muodostua esimerkiksi kiinteistörekisteriin kirjatusta toisen kiinteistön oikeudesta käyttää pysyvästi rasitettua kiinteistöä hyödykseen. Kysymyksessä voi olla esimerkiksi piha-alueen, parkkipaikkojen tai jonkin muun kiinteistön osan käyttö. (Heinonen 2017, 72.) Kiinnitykset puolestaan ovat lainojen vakuutena käytettäviä maanmittauslaitoksen myöntämiä panttikirjoja. Toimintakertomuksessa tu- lee luetella kaikki panttikirjat ja kertoa ovatko ne lainan tai jonkin muun velvoitteen vakuutena ja

missä ne ovat säilytyksessä. Tarkempi panttikirjakohtainen erittely voidaan esittää tilinpäätöksen liitetiedoissa. (Isännöinnin käsikirja 2015, 237.)

Toimintakertomuksessa esitettävät tiedot olennaisista tapahtumista tilikauden aikana ja sen päät- tymisen jälkeen antavat lukijalle tietoa yhtiön toteutuneista ja lähitulevaisuuden tapahtumista. Tie- don saaminen on tärkeää, jotta lukija pystyy arvioimaan paremmin yhtiön tulevaisuuden näkymiä.

(Isännöinnin käsikirja 2015, 237.) Tilikauden aikana tapahtuneet olennaiset tapahtumat voivat olla esimerkiksi huomattavia peruskorjaus- ja perusparantamishankkeita, merkittäviä vahinkotapahtu- mia ja niistä saatuja vahingonkorvauksia sekä suurehkoja riita asioita (Heinonen 2017, 72).

Toimintakertomuksessa on ilmoitettava tiedot talousarvion toteutumisesta tilikaudella. Tiedot ilmoi- tetaan toimintakertomuksen liitteenä olevalla erillisellä talousarviovertailulaskelmalla, jossa tilikau- delle vahvistettua hoitotalouden talousarviota ja tilinpäätöksen toteutuneita lukuja verrataan keske- nään. Jos tilikauden toteutuneet luvut poikkeavat olennaisesti talousarvion luvuista, on poik- keamien syistä annettava selvitys toimintakertomuksessa. Hoitovastikkeiden talousarviovertailu- laskelman lisäksi pääomavastikkeista voidaan tehdä vastaavanlainen laskelma. (Heinonen 2017, 119,120.)

Toimintakertomuksen tulevaisuuden näkymien arvioinnissa painottuvat erityisesti sellaiset seikat, jotka voivat vaikuttaa merkittävästi asunto-osakeyhtiön talouteen. Tällaisia ovat esimerkiksi käyn- nissä olevat tai vasta suunnitteluasteella olevat suurehkot korjaushankkeet sekä tiedossa olevat vastikkeisiin vaikuttavat merkittävät muutokset asunto-osakeyhtiön kustannustasossa (esimerkiksi tontin vuokrasopimuksen päättyminen). (Heinonen 2017, 72,73.) Arvion perustana voi olla ulko- puolisen tahon laatima kuntoarvio tai -kartoitus, sekä hallituksen laatima viiden vuoden korjaustar- veselvitys (PTS). Arvio tulevasta kehityksestä on syytä sisällyttää toimintakertomukseen, vaikka hallituksen näkemyksen mukaan lähitulevaisuudessa ei olisikaan näköpiirissä suuria korjaushank- keita. (Isännöinnin käsikirja 2015, 238.)

Hallitus esittää yleensä, että asunto-osakeyhtiön tilikauden voitto kirjataan oman pääoman li- säykseksi eikä osinkoa jaeta. Nykyisin tappiollinen tulos kirjataan oman pääoman vähennykseksi ilman erillistä päätöstä. (Heinonen 2017, 72,73.) Osinkojen ja muun vapaan oman pääoman jaka- minen on asunto-osakeyhtiöissä harvinaista, mutta mahdollista (Isännöinnin käsikirja 2015, 239).

3.2 Tuloslaskelma

Asunto-osakeyhtiön tilinpäätökseen on liitettävä tuloksen muodostumista kuvaava tuloslaskelma (Kirjanpitolaki 1336/1997 3:1 §). Asunto-osakeyhtiöiden on käytettävä tilipäätökseen liitettävän tu- loslaskelman kaavana kiinteistökaavaa (Valtioneuvoston asetus pien- ja mikroyrityksen tilinpäätök- sessä esitettävistä tiedoista 1753/2015 2:2 §).

Tuloslaskelman kiinteistön tuotoissa esitetään mistä asunto-osakeyhtiön varat ovat peräisin. Kaikki vastikkeina (ei pääomavastike) kerättävät varat esitetään tuloslaskelman kohdassa kiinteistön tuo- tot. Hoitovastiketta kerätään asunto-osakeyhtiön juokseviin menoihin ja korjausvastiketta tuleviin korjauksiin. Lisäksi voidaan kerätä erilaisia kulutusperäisiä vastikkeita, kuten vesimaksuja ja eri- tyisvastikkeita. Myös suurien korjaushankkeiden yhteydessä osakkailta kerätyt hankeosuussuori- tukset esitetään kiinteistön tuotoissa, kohdassa vastikkeet. Yleensä yhtiökokouksessa päätetään hankeosuussuorituksien rahastoinnista, jotta ne eivät kasvattaisi tilikauden tulosta ja aiheuttaisi veronmaksuvelvollisuutta. (Heinonen 2017,52.)

Kuviossa 6 esitetään Kirjanpitolautakunnan yleisohjeen mukainen tuloslaskelma eli kiinteistökaava asunto-osakeyhtiöille ja keskinäisille kiinteistöosakeyhtiöille. Kiinteistökaavan rakenne poikkeaa huomattavasti liiketoimintaa harjoittavien yritysten tuloslaskelmasta, koska siinä menot ja kulut eri- tellään asunto-osakeyhtiön toimintaan liittyvin termein. Tuloslaskelman ylempi osa kiinteistön hoi- tokatteeseen asti kuvaa asunto-osakeyhtiön hoitotaloutta eli juoksevien hoitotuottojen ja kulujen suhdetta, ja alempi osa kuvaa pääomatalouteen ja verotukseen liittyviä tapahtumia. (Heinonen 2017, 49.)

KUVIO 6. Kiinteistön tuloslaskelmakaava (KILAN-Yleisohje, Kiinteistökaava 2017)

Kiinteistön tuotoissa olevat vuokrat koostuvat usein yhtiön hallinnassa olevien asuin-, liike- ja va- rastotiloista. Käyttökorvaukset koostuvat erilaisista asunto-osakeyhtiön perimistä korvauksista, ku- ten sauna- ja autopaikkamaksuista. Myös vesimaksu voi sisältyä käyttökorvauksiin, jos yhtiöjärjes- tyksessä ei ole määräystä periä sitä kulutusperäisenä vastikkeena. Muihin kiinteistön tuottoihin kir- jataan sellaiset asunto-osakeyhtiön tulot, joita ei voida esittää muissa tuottonimikkeissä (esimer- kiksi myyntivoitot). (Heinonen 2017,52.)

Luottotappiot ja oikaisuerät esitetään asunto-osakeyhtiön tuloslaskelmassa omana eränään. Luot- totappioihin kirjataan saamatta jääneet vastikkeet ja muut maksut, jos niistä ei saada maksua pe- rintätoimista huolimatta. Oikaisuerät puolestaan syntyvät, jos myöhemmässä vaiheessa jälkiperin- nän kautta saadaan maksusuorituksia jo luottotappioihin merkityistä tuotoista. (Heinonen 2017,52.)

Kiinteistön hoitokulut esitetään kiinteistökaavassa 14:sta alaeränä, joita ovat henkilöstökulut, hal- linto, käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito, siivous, lämmitys, vesi ja jätevesi, sähkö ja kaasu, jäte- huolto, vahinkovakuutukset, vuokrat, kiinteistövero, korjaukset sekä muut hoitokulut (Heinonen 2017,52,53).

Henkilöstökuluissa esitetään yhtiön maksamat ennakonpidätyksen alaiset palkat ja palkkiot, sekä niihin liittyvät sosiaaliturvamaksut, työeläkemaksut ja palkkaan perustuvat muut lakisääteiset mak- sut. Palkkoja ja palkkioita voidaan maksaa hallitukselle sekä palkatulle siivoojalle tai talonmiehelle.

Maksetut palkat ja palkkiot eritellään tarkemmin toimintakertomuksessa. (Suulamo 2016, 149,150.)

Hallintokuluissa esitetään maksut isännöintiyritykselle, tilintarkastustoimistolle sekä muut hallinnon asiantuntijapalkkiot. Tuloslaskelman hallintokulut kohdassa esitetään myös hallintoon liittyvät pankki- ja toimistokulut. (Suulamo 2016, 150.)

Käyttö- ja huoltokuluihin kirjataan maksut kiinteistöhuoltoyritykselle käytön ja huollon palveluista sekä sähkö-, puhelin-, antenni-, kaapelitelevisio- ynnä muiden tietojärjestelmien ja hissin huolto- ja ylläpitomaksut. Käyttöön ja huoltoon voidaan kirjata myös esimerkiksi avain-, lamppu-, nimikyltti- ja lukkokulut. (Suulamo 2016, 150.)

Ulkoalueiden hoitokuluja puolestaan ovat esimerkiksi pihan hoidosta aiheutuneet kulut, kuten nur- mikon leikkuu, pensaiden hoito, lumen ajo ja hiekoituskulut. Siivouskuluihin voidaan kirjata esimer- kiksi vaihtomatoista ja siivousaineista aiheutuneet kulut, sekä maksut ulkopuoliselle siivouspalve- luyritykselle. (Suulamo 2016, 150.)

Kiinteistön lämmittämisestä aiheutuneet kulut perusmaksuineen kirjataan kohtaan lämmitys. Vesi- ja jätevesimaksut kirjataan kohtaan vesi- ja jätevesi. Sähkön- ja kaasun aiheuttamat kulut kirjataan kohtaan sähkö ja kaasu. Jätehuoltoon kirjataan jätteiden kuljetusmaksut, jäteastioiden huolto, vuokra ja korjauskustannukset. (Suulamo 2016, 151.)

Asunto-osakeyhtiön maksamia vahinkovakuutusmaksuja, voivat olla esimerkiksi kiinteistön täysar- vovakuutus ja talkoovakuutus. Vakuutuksien maksut kirjataan kohtaan vahinkovakuutukset. Saa- tuja vakuutuskorvauksia ei kirjata vähentämään vahinkovakuutusmenoja, vaan ne kirjataan vähen- tämään korjauskuluja. Kohdassa vuokrat esitetään esimerkiksi yhtiön maksamat tontti- ja autopaik- kavuokrat. Kiinteistöveroihin puolestaan kirjataan tilikauden kiinteistövero. Korjauksissa esitetään muun muassa rakennusten sekä koneiden ja kaluston vuosi- ja peruskorjauksista aiheutuneet ku- lut. Korjauksiin sisältyy myös niihin liittyvät hallinnolliset kulut. (Suulamo 2016,151, 152.)

Muihin hoitokuluihin kirjataan kiinteistön muut kulut, joita ei voida esittää tuloslaskelman hoitokulu- jen muissa kohdissa. Tällaisia kuluja voivat olla esimerkiksi yhtiön maksamat vahingonkorvaukset tai luottotappiot. Mikäli kuluerä on suuruudeltaan olennainen, sen määrä ja luonne selvitetään tilin- päätöksen liitetiedoissa. (Heinonen 2017, 53.)

Hoitokate on asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen tärkein tunnusluku, koska se antaa todellisen ku- van yhtiön taloudellisesta tilanteesta kertomalla tilikauden tulojen ja menojen erotuksen ennen ti- linpäätössiirtoja ja rahoituskuluja (Ojanperä, haastattelu 26.10.2018).

Hoitokatteen alapuolella esitetään tilikauden poistot ja arvonalentumiset alaerinä. Tilikauden pois- tot jaotellaan rakennuksiin- ja rakennelmiin, koneisiin ja kalustoon ja muihin pitkävaikutteisiin me- noihin. Näihin kohtiin tilinpäätöksessä ei välttämättä tule mitään, koska asunto-osakeyhtiön ei ole pakko tehdä poistoja. (Suulamo, 153.)

Rahoitustuotot ja -kulut jaetaan kiinteistökaavassa osinkotuottoihin, korkotuottoihin, muihin rahoi- tustuottoihin, korkokuluihin ja muihin rahoituskuluihin. Yhtiö voi saada osinkotuottoja, jos se omis- taa esimerkiksi puhelin- tai aluehuoltoyhtiön osakkeita. Korkotuottoja asunto-osakeyhtiölle voi ker- tyä määräaikaistilejen talletuksista. Osakkailta kerätyt pääomavastikkeet eli rahoitusvastikkeet kir- jataan muista vastikkeista poiketen tuloslaskelman kohtaan muut rahoitustuotot. (Heinonen 2017, 53,54.)

Korkokuluissa esitetään asunto-osakeyhtiön kaikkien lainojen tilikaudelle suoritusperusteisesti jak- sotetut korot ja viivästyskorot. Muihin rahoituskuluihin kirjataan lainojen nostoihin- ja lyhennyksiin liittyvät kulut, sekä niiden vakuutena käytettyjen kiinnitysten hakemisesta aiheutuneet kulut. (Hei- nonen 2017, 54.)

Tuloslaskelman kohdassa voitto (tappio) ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja näkyy asunto-osakeyh- tiön tulos ennen tilinpäätössiirtoja. Tuloslaskelman tilinpäätössiirrot jakautuvat poistoeron muutok- seen, verotusperäisten varausten muutokseen ja konserniavustukseen. Poistoeron muutos ja kon- serniavustus kirjataan vain kiinteistöosakeyhtiön tuloslaskelmaan, kyseisiin eriin ei tehdä kirjauksia asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksessä. (Suulamo 2016, 156.) Verotusperusteisten varausten muu- tokseen kirjataan mahdollinen asuintalovarauksen muutos, negatiivinen kirjaus tarkoittaa varauk- sen kasvattamista ja positiivinen etumerkki puolestaan tarkoittaa varauksen purkamista eli tulout- tamista. (Heinonen 2017, 54.)

Välittömät verot kohtaan kirjataan asunto-osakeyhtiön tilikaudelle jaksotetut verot. Yleensä asunto- osakeyhtiöt eivät maksa veroja, joten kyseinen rivi ei yleensä näy tuloslaskelmalla. (Heinonen 2017, 54.)

3.3 Tase

Asunto-osakeyhtiön tilinpäätökseen tulee sisältyä tuloslaskelman lisäksi tilinpäätöspäivän taloudel- lista tilannetta kuvaava tase (Kirjanpitolaki 1336/1997 3:1 §). Asunto-osakeyhtiöt noudattavat sa- maa tasekaavaa, kuin liiketoimintaa harjoittavat yritykset. Merkittävin ero asunto-osakeyhtiön ta- seessa liiketoimintaa harjoittaviin yrityksiin nähden on se, että asunto-osakeyhtiöillä ei ole vaihto- omaisuutta. (Heinonen 2017, 59).

Taseen vastaava puoli on taseen Debet-puoli, jossa käy ilmi asunto-osakeyhtiön rahankäyttö eli varat. (Heinonen 2017, 59.) Taseen vastaavissa on kaksi pääryhmää, pysyvät vastaavat ja vaihtu- vat vastaavat. Pysyvät vastaavat ovat eriä joiden on tarkoitus tuottaa tuloa useampana kuin yhtenä tilikautena ja vaihtuvat vastaavat ovat eriä jotka tuottavat tuloa yleensä vain seuraavalla tilikaudella.

Koska tasekaava on sama kaikilla kirjanpitovelvollisilla, on siinä paljon eriä joita asunto-osakeyh- tiön tilinpäätöksessä ei esiinny. (Suulamo 2016, 167,168.) Kuviossa 7, esitetään Kirjanpitolauta- kunnan yleisohjeen mukainen taseen vastaava puoli kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiölle (2017).

Pysyvien vastaavien aineettomat hyödykkeet kohdassa esitetään sellainen asunto-osakeyhtiön pit- kävaikutteinen omaisuus, joka ei ole aineellista. Asunto-osakeyhtiöillä on harvoin aineettomia hyö- dykkeitä. Pysyvien vastaavien aineellisissa hyödykkeissä esitetään maa- ja vesialueet, rakennuk- set ja rakennelmat, koneet ja kalusto, muut aineelliset hyödykkeet sekä ennakkomaksut ja kesken- eräiset hankinnat. (Heinonen 2017, 61.)

Maa- ja vesialueissa esitetään asunto-osakeyhtiön oman tontin hankintameno ja siihen liittyvät liit- tymismaksut. Maa ja vesialueet merkitään taseeseen aina niiden hankintamenon suuruisina, koska ne tuottavat tuloa jatkuvasti, eikä niistä tehdä tuloslaskelmalla poistoja. Jos asunto-osakeyhtiöllä on vuokratontti, suositellaan tontin hankintameno ja siihen liittyvät liittymismaksut esitettäväksi maa- ja vesialueet kohdan alaerässä, kiinteistöjen vuokraoikeudet. (Heinonen 2017, 61.)

Rakennuksissa ja rakennelmissa esitetään asunto-osakeyhtiön asuin- ja liikerakennuksien sekä muiden rakennelmien poistamatta oleva hankintameno. Koneet ja kalusto kohtaan kirjataan raken- nuksen käyttöön liittyvien koneiden ja laitteiden (esimerkiksi hissit, lvi-laitteet) ja kiinteistöön han- kittujen pihan hoito- ja leikkivälineiden poistamatta oleva hankintameno. (Heinonen 2017, 61.)

Muissa aineellisissa hyödykkeissä esitetään asunto-osakeyhtiön oman tontin asfaltointikulut, kun taas vuokratontin asfaltointikulut esitetään aineettomissa hyödykkeissä. Ennakkomaksuissa ja kes- keneräisissä hankinnoissa esitetään sellaiset asunto-osakeyhtiön korjaus- ja perusparannushank- keet, jotka ovat keskeneräisiä tilinpäätöshetkellä. Sijoitukset kohdassa esitetään asunto-osakeyh- tiön omistamat muiden yhtiöiden osakkeet, joita voivat olla esimerkiksi sijoitukset huoltoyhtiön, au- topaikoitusyhtiön ja puhelinyhtiön osakkeisiin. (Heinonen 2017, 60,61.)

Taseen vastaavaa puolen vaihtuvissa vastaavissa esitetään asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksessä saamiset, jotka jakaantuvat pitkä- ja lyhytaikaisiin saamisiin. Yleensä asunto-osakeyhtiöillä on vain lyhytaikaisia saamisia, joita ovat saamiset kiinteistön tuotoista, muut saamiset ja siirtosaamiset.

Saamiset kiinteistön tuotoista erässä esitetään osakkaiden ja asunto-osakeyhtiön vuokralaisten rästissä olevat vastike-, vuokra- ja käyttökorvausmaksut. Tietoa siitä, keneen rästit kohdistuvat, ei saa julkaista virallisessa tilinpäätöksessä. Siirtosaamiset erää käytetään tilinpäätöksessä tehtäviin jaksotuksiin. Siirtosaamisia voi syntyä esimerkiksi arviolaskutukseen perustuvista lämpö-, vesi- ja sähkömenoista, sekä maksamattomista vakuutuskorvauksista tai korjausavustuksista. (Heinonen

Rahat ja pankkisaamiset kohdassa esitetään asunto-osakeyhtiön rahavarat. Jos asunto-osakeyh- tiöllä on limiitti- pankkitili ja luottoa on käytetty, näytetään rahat- ja pankkisaamiset kohdassa nollaa ja käytetty luotto näkyy tilinpäätöksessä taseen vastattavaa puolella lyhytaikaisissa veloissa. (Hei- nonen 2017, 63.)

KUVIO 8. Tasekaava (KILAN-Yleisohje, Tase vastattavaa 2017)

Kuviossa 8 esitetään Kirjanpitolautakunnan yleisohjeen mukainen taseen vastattavaa puoli kiin- teistö- ja asunto-osakeyhtiölle (2017). Taseen vastattavaa puoli on taseen Kredit-puoli, jossa käy ilmi rahan lähteet eli oman- ja vieraan pääoman rahoitus (Heinonen 2017, 59). Vastattavaa puoli voidaan pääosin jakaa kahteen osaan eli omaan pääomaan ja vieraaseen pääomaan. Näiden ko- konaisuuksien välissä esitetään tilinpäätössiirtojen kertymät ja pakolliset varaukset. (Isännöinnin käsikirja 2015, 228.)

Oma pääoma muodostuu sidotusta ja vapaasta pääomasta. Sidottua omaa pääomaa ovat osake- pääoma, osakepääoman korotus, rakennusrahasto, arvonkorotusrahasto ja vararahasto. Vapaata omaa pääomaa ovat sijoitetun vapaan pääoman rahasto, lainanlyhennysrahasto, perusparannus- rahasto, muut rahastot, edellisten tilikausien voitto (tappio) ja tilikauden voitto (tappio). (Isännöinnin käsikirja 2015, 228.)

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oltava vähintään 2500 euron suuruinen osakepääoma ja sen tulee olla kokonaan maksettu ja merkitty kaupparekisteriin (1:7.1 §). Osake- pääomaa voidaan myös korottaa tai alentaa, mikäli siihen tulee tarvetta (Asunto-osakeyhtiölaki 15:1 §). Osakepääoma erässä esitetään se osa asunto-osakeyhtiön omien osakkeiden merkintä- hinnasta, joka on perustamissopimuksessa tai yhtiökokouksen päätöksellä päätetty kirjata kysei- seen erään (Heinonen 2017, 63). Rakennusrahastossa esitetään se osuus kiinteistön hankintaan ja rakentamiseen käytetyistä varoista, joita ei ole päätetty esittää osakepääomassa. Arvonkorotus- rahastoa käytetään kirjanpidon vastaerien merkitsemiseen, mikäli halutaan nostaa asunto-osake- yhtiön omistaman maa- tai vesialueen tai rahoitusarvopaperin (ei rahoitusväline) arvoa nykypäivän tasolle. Käyvän arvon rahastoa voidaan käyttää kirjanpidollisena vastatilinä, mikäli halutaan arvos- taa rahoitusvälineet (pörssiosakkeet) nykytasoon hankintamenon sijaan. (Isännöinnin käsikirja 2015, 228.)

Lainanlyhennysrahastoon voidaan merkitä rahastoiduksi päätetty osuus osakkailta vastaanote- tuista lainaosuussuorituksista ja perityistä pääomavastikkeista. Perusparannusrahastoon voidaan kirjata varat, jotka on kerätty etukäteen osakkailta ja päätetty rahastoida tulevia korjauksia varten.

(Isännöinnin käsikirja 2015, 229, 230.)

Edellisten tilikausien voitto (tappio) erässä esitetään aiempien tilikausien tulosten kumulatiivinen kertymä. Koska asunto-osakeyhtiöt eivät pyri tuottamaan voittoa, kumulatiivinen kertymä on har- voin positiivinen. Tilikauden voitto (tappio) –erä osoittaa taas päättyneen tilikauden tuloksen. (Hei- nonen 2017, 64.)

Taseen tilinpäätössiirtojen kertymä kohdan alaerässä poistoero esitetään suunnitelman mukaisia poistoja tekevien kiinteistöyhtiöiden mahdolliset kertyneet poistoerot. Kyseinen erä ei esiinny asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksessä, koska asunto-osakeyhtiöt eivät tee suunnitelman mukaisia poistoja. Tilinpäätössiirtojen kertymä kohdassa esitetään myös kertyneet vapaaehtoiset varaukset, kuten asuintalovaraus. (Isännöinnin käsikirja 2015, 230.)

Taseen vieraassa pääomassa puolestaan esitetään asunto-osakeyhtiön velat, jotka voivat olla ly- hyt- tai pitkäaikaisia. Pitkäaikaisia velkoja ovat ne velat, jotka erääntyvät maksettavaksi yli vuoden päästä, kun taas lyhytaikaiset velat erääntyvät maksettaviksi seuraavan tilikauden aikana. Lyhytai- kaisiin velkoihin merkitään seuraavan vuoden lainanlyhennykset, ostovelat, saadut ennakot, muut velat ja siirtovelat. (Isännöinnin käsikirja 2015, 230.) Mikäli asunto-osakeyhtiöllä on luottolimiitillinen pankkitili, limiitin puolelle mennyt saldo esitetään taseen vieraan pääoman lyhytaikaisissa veloissa.

Tilinpäätös hetkellä keskeneräisten korjausurakoiden limiittitilin velkasaldo kirjataan pitkäaikaiseksi velaksi, kunnes urakka valmistuu ja se pystytään muuttamaan yhtiölainaksi. (Heinonen 2017, 65,66.)

Saadut ennakot erässä esitetään osakkaiden ja taloyhtiön vuokralaisten ennakkoon maksamat seuraavalle tilikaudelle kuuluvat vastikkeet ja vuokrat (Heinonen 2017, 66). Tilinpäätöksessä en- nakkoon saadut maksut katsotaan asunto-osakeyhtiön velaksi maksajille. Ostovelkoihin kirjataan sellaiset tilikaudelle kuuluvat menot, joista on saatu lasku, mutta niiden eräpäivä on vasta tilinpää- töspäivän jälkeisenä ajankohtana. Muissa veloissa esitetään maksettujen palkkojen ja palkkioiden sivukulut ja tuloverot jotka kuuluvat tilikaudelle, eikä niitä ole vielä tilinpäätöshetkellä maksettu.

(Suulamo 2016, 175.)

Siirtovelat erä liittyy tilinpäätöksessä tehtäviin jaksotuksiin eli tilinpäätöksen saattamiseksi suorite- perusteiseksi. Siirtovelkoina esitetään taseessa muun muassa tilikaudelta maksamattomat palkat ja palkkiot sekä niiden sivukulut. Myös lämpö- vesi- ja sähkölaskujen tasoitus- ja arviolaskujen ero- tus kirjataan tilinpäätöksessä siirtoveloiksi. (Heinonen 2017, 66.)

3.4 Liitetiedot, allekirjoitukset ja tilinpäätösmerkinnät

Liitetiedot täydentävät asunto-osakeyhtiön tilinpäätöskokonaisuutta. Asunto-osakeyhtiöt ovat yleensä kirjanpitolain tarkoittamia pien- tai mikroyrityksiä, jolloin ne voivat laatia tilinpäätöksen liite- tiedot lyhennettynä (1336/1997 1:4 §). Valtioneuvoston asetus pien- ja mikroyrityksen tilinpäätök- sessä esitettävistä tiedoista (1753/2015) määrittelee pien- ja mikroyritysten tuloslaskelman ja ta- seen sisällön. Asunto-osakeyhtiölaki kuitenkin määrää, että asunto-osakeyhtiöiden on esitettävä liitetiedoissaan tiedot yhtiön omaisuuteen kohdistuvista pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä (1599/2009 10:5 §). Vaikka asunto-osakeyhtiö esittäisi tilinpäätöksessään asetuksen mahdollista- mat lyhennetyt liitetiedot, on niiden täytettävä Kirjanpitolain vaatimus oikeista ja riittävistä tiedoista (1336/1997 3:2 §).

Asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksen liitetietoina esitetään tyypillisesti seuraavaa:

 tiedot siitä, jos tilinpäätöksen laadinnassa on käytetty Valtioneuvoston asetusta pien- ja mikroyrityksen tilinpäätöksessä esitettävistä tiedoista (1753/2015);

 tiedot siitä, jos tilikaudella on poikettu poistoja tehdessä verotuksessa hyväksyttävistä enimmäispoistoista;

 tiedot omanpääoman muutoksista;

 yhteenlaskettu määrä sellaisista pitkäaikaisista lainoista, jotka erääntyvät myöhemmin, kuin viiden vuoden kuluttua;

 henkilöstön määrä;

 tieto poikkeuksellisten tuotto- ja kuluerien määrästä ja sisällöstä, jos ne ovat olennaisia;

 annetut vakuudet ja taseen ulkopuoliset vastuusitoumukset;

(Heinonen 2017, 68).

Taseen ulkopuolisia vastuusitoumuksia voivat olla esimerkiksi yhtiölle asemakaavan merkitty vel- vollisuus rakentaa lisäautopaikkoja, leasingvuokrasopimuksiin liittyvät maksut sekä urakoitsijoiden kanssa tehdyt urakkasopimukset (Heinonen 2017, 68).

KUVIO 9. Esimerkki, asunto-osakeyhtiön liitetiedoista (Isännöintipalvelu Hanhisalo 2018.)

Kuviossa 9 on kuvattu esimerkki asunto-osakeyhtiön liitetiedot. Tilinpäätöksen laatimista koske- vissa liitetiedoissa on tieto siitä, että tilinpäätös on laadittu valtioneuvoston asetuksen pien- ja mik- royrityksen tilinpäätöksessä esitettävien tietojen (1753/2015) mukaisesti. Liitetiedoissa on esitetty oman pääoman muutokset. Vakuuksissa ja vastuusitoumuksissa on yksilöity toimintakertomuk- sessa todetut kiinnitykset. Yhtiöllä ei ole ollut henkilöstöä kyseisellä tilikaudella, eikä tilikauden pois- toja tehdessä ole poikettu verottajan hyväksymistä enimmäispoisto rajoista.

Tilinpäätös ja toimintakertomus on päivättävä ja allekirjoitettava (Kirjanpitolaki 1336/1997 3:7 §).

Tilinpäätöksen valmistuttua isännöitsijä toimittaa tilinpäätöksen asunto-osakeyhtiön hallitukselle tarkasteltavaksi. Tarkastelun jälkeen pidetään hallituksen ja isännöitsijän välinen tilinpäätöskokous,

jossa hallituksen tulee esittää korjaus ehdotuksensa tilinpäätökseen. Korjausten jälkeen tilinpäätös voidaan allekirjoittaa. Ennen tilinpäätöksen allekirjoittamista hallitus ja isännöitsijä keskustelevat yhtiön taloudellisesta tilanteesta, talousarviosta, yhtiökokous ajankohdasta ja muista yhtiön hoitoon liittyvistä asioista. Kokouksen lopuksi hallitus ja isännöitsijä allekirjoittavat tilinpäätöksen. Kun asunto-osakeyhtiön johto on allekirjoittanut tilinpäätöksen, voidaan se toimittaa tilin- tai/ja toimin- nantarkastukseen.

3.5 Tulo- ja menoarvio

Tulo ja menoarvio ei kuulu asunto-osakeyhtiön viralliseen tuloslaskelmaan, vaan hallituksen on esitettävä se yhtiökokoukselle varsinaisessa yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiölaki määrää, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on oltava määräys yhtiövastikkeen määräämisen pe- rusteista ja siitä kuka määrää sen suuruuden ja maksutavan (1599/2009 1:13 §). Yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaisesti asunto-osakeyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tehtäviin kuluu laatia ta- lousarvio (budjetti) yhtiökokoukselle. Talousarvio on numeromuotoinen suunnitelma seuraavan ti- likauden taloudellisista tapahtumista. Talousarviossa arvioidaan asunto-osakeyhtiön tulevan tili- kauden menot ja tulot, ja sen perusteella määräytyvät myös seuraavalla tilikaudella perittävien hoito-, pääoma- ja erityisvastikkeiden suuruus. Yhtiökokous vahvistaa hallituksen laatiman talous- arvion ja päättää sen mahdollisesta muuttamisesta, jos tilikauden aikana tulee odottamattomia me- noja. (Isännöinnin käsikirja 2015, 191.)

Talousarvion muodosta ja esitystavasta ei ole asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009) tarkempia määräyksiä, vaan se voidaan esittää laatijan haluamassa muodossa. Esitystavassa olisi kuitenkin suotavaa noudattaa kiinteistökaavan tuloslaskelman järjestystä, jotta sen vertaaminen tuloslaskel- maan olisi osakkaille helpompaa. Talousarviosuunnittelun helpottamiseksi kirjanpitolautakunta on laatinut suositusmallin kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiön talousarvion laadintaan ja talousarvion esit- tämiseen. (Isännöinnin käsikirja 2015, 192.)

Kuviossa 10 esitetään Heinosen kirjanpitolautakunnan suositusmallista muokkaama talousar- viomalli. Heinonen ehdottaa, että kirjanpitolautakunnan suositusmallista poiketen edellisen tilikau- den siirtyvä hoitojäämä kannattaa esittää vasta laskelman alaosassa, jotta varsinaisen suunnittelu

KUVIO 10. Hoitotalouden talousarviomalli (Heinonen 2017, 157.)

Hoitotalouden talousarvion tekeminen aloitetaan suunniteltavan tilikauden menojen arvioinnilla.

Arvioinnissa kannattaa käyttää apuna edellisen tilikauden toteutuneita menoja ja niiden lisäksi ottaa

huomioon tulevat kustannus- ja sopimusmuutokset, sekä muutokset yhtiön toiminnassa. (Heinonen 2017, 157.)

Talousarvion henkilöstömenoihin budjetoidaan hallituksen kokouspalkkiot ja palkatun henkilökun- nan palkat sivukuluineen. Hallintoon budjetoidaan isännöintiyrityksen, tilintarkastajan, toiminnan- tarkastajan ja lakimiehen palkkiot, sekä toimisto- ja pankkikulut. Käyttöön ja huoltoon budjetoidaan kiinteistöpalveluyritykselle suoritettavat maksut, sekä sähkö-, puhelin-, antenni-, kaapelitelevi- siomaksut, sekä hissin huolto- ja ylläpito. (Isännöinninkäsikirja 2015, 195-196.)

Ulkoalueiden hoitoon budjetoidaan lumen aurauksesta, hiekoituksesta ja nurmikon hoidosta aiheu- tuvat kulut. Siivoukseen budjetoidaan siivouksen henkilöstökuluja lukuun ottamatta kaikki siivouk- sesta aiheutuneet kulut, joita syntyy esimerkiksi vaihtomatoista, siivousvälineistä ja maksuista sii- vouspalveluyritykselle. Lämmitykseen budjetoidaan kiinteistön lämmittämisestä aiheutuvat kulut.

Veteen ja jäteveteen budjetoidaan vesilaitoksen laskuttamat vesimaksut kulutetusta vedestä ja jä- tevesimaksuista. Sähköön ja kaasuun budjetoidaan arvio tilikauden sähkö- ja kaasumenoista. Jä- tehuoltoon budjetoidaan jätteiden kuljetusmaksut, sekä jätepuristimien hankinta- ja huoltokulut. Va- hinkovakuutuksiin budjetoidaan kiinteistön vahinko-, talkoo- ja vastuuvakuutukset. Vuokriin budje- toidaan yhtiön maksamat tontti- ja autopaikkavuokrat, sekä erillisen autopaikkayhtiön veloittamat vastikkeet. Kiinteistöveroihin budjetoidaan tilikaudelle suoriteperusteisesti kuuluva kiinteistövero.

(Isännöinninkäsikirja 2015, 196-198.)

Juoksevien korjausmenojen arvioinnissa kannattaa ottaa huomioon välttämättömät ylläpito- ja vuo- sikorjaukset, sekä korjaussuunnitelman mukaiset vuosikorjaukset. Muihin hoitomenoihin merkitään sellaiset kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut, joita ei pystytä budjetoimaan luontevasti muissa hoitokulujen kohdissa. (Isännöinninkäsikirja 2015, 198.)

Tilikauden juoksevien menojen arvioinnin jälkeen, arvioidaan ensin muina kuin hoitovastikkeina kertyvät tulot, kuten vuokrat ja käyttökorvaukset. Tilikauden hoitovastiketarve määritellään hoitoku- lujen ja muilla tavoin kerättävien tulojen erotuksen perusteella. Tulevan hoitovastikkeen tulee kat- taa koko erotuksen määrä ja sitä määritellessä on myös otettava huomioon edellisen tilikauden hoitovastike yli/ali jäämä. (Heinonen 2017, 158.)

Yksi tärkeimmistä talousarvion laadinnan ja hoitotalouden suunnittelun tavoitteista on turvata asunto-osakeyhtiön maksuvalmius eli likviditeetti tilikauden aikana. Asunto-osakeyhtiön maksuval- miudella tarkoitetaan yhtiön kykyä selvitä lyhytaikaisista maksuvelvoitteistaan. Maksuvalmiutta suunniteltaessa huomio täytyy kohdistaa seuraavalle tilikaudelle siirtyvän hoitojäämän määrään.

Hoitovastikkeita suunniteltaessa olisi hyvä ottaa huomioon, että asunto-osakeyhtiöllä olisi hyvä olla tilillään rahaa vähintään kahden kuukauden vastikkeita vastaava määrä, jotta se selviää yllättävistä menoista. Mikäli hoitovastikejäämä päätetään tahallisesti jättää lähelle nollatasoa, asunto-osake- yhtiö ei ole varautunut yllättävien menojen varalle. Hoitojäämän jäädessä lähelle nollatasoa yhtiö- kokouksen kannattaa antaa hallitukselle valtuudet periä tarvittaessa osakkailta vähintään yhden, mutta mielellään kahden kuukauden ylimääräiset hoitovastikkeet. (Heinonen 2017, 159.)

Pääomataloutta suunniteltaessa ensin arvioidaan pääomatalouden menot suunnittelukaudelta ja sen jälkeen menojen kattamiseen vaadittavat tulot. Myös pääomatalouden talousarviolaskelmassa otetaan huomioon edelliseltä tilikaudelta siirtyvä yli-/alijäämä. Lainankorkojen arviointi perustuu lai- nasopimuksen ehtoihin ja arvioon viitekoron kehittymisestä. Jos lainanlyhennys on tilinpäätöspäi- vänä, siirtyvä pääomajäämä mitoitetaan nollatasoon. Lainanlyhennyspäivän ollessa tilinpäätöksen jälkeisenä aikana, siirtyvä pääomajäämä mitoitetaan ylijäämäiseksi siten, että se ja ennen lainan- lyhennystä kerättävät vastikkeet riittävät lyhennyksiin ja korkoihin. Jokaisesta pääomalainasta teh- dään oma talousarviolaskelmansa. (Heinonen 2017, 159, 160.)

Kuviossa 11 esitetään Heinosen kirjanpitolautakunnan talousarvion suositusmallista muokkaama pääomatalouden talousarviomalli. Heinonen on muokannut kirjanpitolautakunnan mallia siten, että tilikauden pääomajäämä näkyy laskelman alaosassa. (2017, 160.)

KUVIO 11. Pääomatalouden talousarvio (Heinonen 2017, 160.)

3.6 Tilintarkastus ja toiminnantarkastus

Asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksesta säädetään asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 9 luvussa ja tilintarkastuslain (1141/2015) 2 luvussa. Tilintarkastuslain mukaan yhteisön on valittava tilintarkas- taja, jos enemmän, kuin yksi seuraavista ehdoista täyttyy (1141/2015 2:2 §):

1. taseen loppusumma ylittää 100 000 euroa;

2. liikevaihto tai sitä vastaavaa tuotto ylittää 200 000 euroa;

3. palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä.

Tilintarkastuslain säännöksistä poiketen asunto-osakeyhtiön on kuitenkin valittava tilintarkastaja, jos jokin seuraavista ehdoista täyttyy (Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009 9:5 §):

1. yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeen omistajien hallussa olevaa huoneistoa;

2. tilintarkastaja on valittava tilintarkastuslain 4–6§:n tai muun lain perusteella; taikka 3. osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kol-

masosa yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä varsinaisessa yhtiöko-