Asunto-osakeyhtiöllä on kaksi tehtävää: asumispalveluiden tuottaminen ja omai-suuden arvon kehittäminen. Hallituksen tehtävä on luonnollisesti edistää näitä asioita ja sitä varten sen on oleellista tietää mitä osakkaat ja asukkaat yhtiön joh-dolta ja asunto-osakeyhtiöltä toivovat (Grass ym. 2013, 28-29).
Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus 2016 suosittaa asunto-osakeyhtiöitä teke-mään yhtiöinä erillisen strategian, joka sisältää selkeän tavoitetilan ja toiminta-suunnitelman yhtiön tavoitteen saavuttamiseksi. Asunto-osakeyhtiön strategialla tarkoitetaan käytännössä toimintasuunnitelmaa, joka perustuu osakkaiden tavoit-teisiin asunto-osakeyhtiön toiminnan ja kehittämisen suhteen. Sen avulla luodaan asunto-osakeyhtiöön päälinjat, jotka auttavat esimerkiksi yhtiön johtoa päätök-senteossa. Strategian avulla yhtiön toimintaa on mahdollista ennakoida, kun yh-tiön pidemmän aikavälin tavoitetila ja toimintasuunnitelma on selvillä (Taloyhyh-tiön hyvä hallintotapa –suositus 2016, 17-18).
Suosituksen mukainen strategia laaditaan koskemaan useampaa vuotta ja se suuntaa toteutumissuunnitelman avulla yhtiön katseen pitkälle tulevaisuuteen (Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus 2016, 17)
Strategiassa määritellään vision, eli tavoitetilan lisäksi myös yhtiön arvot ja mis-sio, eli yhtiön olemassaolon tarkoitus (Grass ym. 2013, 170).
Kiinteistön kunnossapidolliset tarpeet ja haluttu taso talotekniikassa näyttelevät strategiassa suurta osaa ja näiden osalta olisi suositeltavaa hyödyntää asiantun-tija-apua (Grass ym. 2013, 165). Kuntoarvio ja sen pohjalta luotu pitkän tähtäi-men korjaussuunnitelma täydentää lain vaatimia asiakirjoja ja luo hyvän pohjan kiinteistöjohtamiselle yhtiössä (Grass ym. 2013, 172). Talousnäkökulman huo-mioiva pitkäntähtäimen korjaussuunnitelma toimii siten hyvin osana taloyhtiöstra-tegiaa.
Asunto-osakeyhtiötä tulisi ajatella entistä voimakkaammin palveluyrityksenä ja osakasta tai asukasta yhtiön asiakkaana. Palvellakseen asiakastaan,
asunto-osakeyhtiön tulee tietää asumisen tarpeet ja pystyä reagoimaan tarpeissa tapah-tuviin muutoksiin. Muutokset voivat liittyä esimerkiksi yhtiössä asuvien väestöryh-mien erityistarpeisiin, kuten ikäihmisten tai lapsiperheen tarpeeseen käyttää his-siä. Lisäpalveluiden, kuten remonttiavun tai ruokapalvelun tarjoaminen osakkaille on mahdollista, kun ensin tunnistetaan tällaisen tarve. (Grass ym. 2013, 29).
Strategia pohjautuu osakkaiden näkemyksiin eli osakkaiden sen hetkinen tahto-tila, toiveet ja elämänvaihe sanelevat paljon, kuinka yhtiötä halutaan kehittää (Grass ym. 2013, 165). Osakkaiden tahtotila ja tavoitteet selvitetään osakasky-selyn avulla. Osakaskyselyjen avulla on mahdollista saada tietoon myös yhtiöko-kouksiin osallistumattomien osakkaiden näkökantoja. Ilman osakaskyselyä näi-den osakkainäi-den tahtotila jää hämärän peittoon, eikä yhtiötä välttämättä osata ke-hittää osakkaiden toivomaan suuntaan.
Asunto-osakeyhtiön on tärkeää kuulla yhtiössä asuvien ja ympäristöstä nousevat muutostarpeet ja -mahdollisuudet ja osata tarttua niihin mahdollisina kehityskoh-teina (Grass ym. 2013, 29). Jos asunto-osakeyhtiö ei huomioi toimintaympäristön muutoksia, asukasvaihtuvuus voi lisääntyä ja huoneistot voivat jäädä jopa tyhjil-leen. (Grass ym. 2013, 167). SWOT-analyysia suositellaan käytettäväksi asunto-osakeyhtiön strategian pohjana (Grass ym. 2013, 172).
Yhtiö voi strategiassaan valita sosiaalisia painopisteitä toimintaansa, esimerkiksi vanhusten asumisen laadun ja helppouden, turvallisen ympäristön tai monikult-tuurisuuden tukemisella ja kehittämisellä (Grass ym. 2013, 166). Strategisia ta-voitteita voivat olla esimerkiksi kiinteistön arvon säilyminen ja asuntojen positiivi-nen arvokehitys (Arjasmaa & Kaivanto 2014, 169).
Mission hyödyntäminen kilpailukeinona on yleistynyt ja sitä käytetään esimerkiksi edistämään asuntojen kauppaa (Grass ym. 2013, 170).
5 Asuminen muuttuu
Asumisen tarve on ihmisen perustarve. Asumisen tarvekysyntä on Anderssonin ja Junton (Andersson & Juntto 1993, 24) mukaan mahdollista jakaa kolmeen eri tarveperusteiseen kysyntätyyppiin:
1. Perustarve
2. Hyvinvointi
3. Sosiaalinen kilpailu
Junton mukaan ensimmäistä, perustarpeen ohjaavaa kysyntää luonnehtii tarve saada edes jokin paikka, jota kutsua kodiksi. Hyvinvointiperusteiseen tarvekysyn-tään liittyy mukavuudet, halutaan asumiseen jotakin lisää tai asumiseen parem-paa laatutasoa. Sosiaalisen kilpailun aiheuttamaan kysyntään liittyy usein halu ilmaista itseään ja omaa identiteettiään loistokkaan asunnon avulla (Andersson
& Juntto 1993, 24-25).
Omistusasumista on perinteisesti arvostettu vuokra-asumista korkeammalle ja sen avulla on tavoiteltu erityisesti sosiaalista arvostusta, statusta. Nuoremmat ikäryhmät eivät välttämättä enää arvosta omistamista edellisten sukupolvien ta-paan. Tästä kertoo esimerkiksi se, että ensiasunnon ostajien määrä on laskenut 10 vuoden aikana 40%. Jos ensiasunto päätetään hankkia, hankitaan se edeltä-neitä sukupolvia huomattavasti myöhemmin (Roininen 2018, 31-34, 36 ja Turu-nen & Orava 2016, 341).
Asunnon vaihtotilanteet liittyvät kiinteästi elämänmuutoksiin ja perhetilanteiden muutoksiin. Asunnon vaihto johtuukin usein siitä, että muutetaan yhteen puolison kanssa, erotaan tai saadaan lapsia. Aiempiin vuosikymmeniin verrattuna perhe perustetaan myöhäisemmällä iällä ja toisaalta parisuhde johtaa aiempaa useam-min eroon. Eliniät ovat aiempaa pidempiä ja yksin asuvien vanhusten määrä on lisääntynyt. Pienten kotitalouksien määrä on noussut merkittävästi ja vastaavasti pienten asuntojen kysyntä kasvanut merkittävästi aiempiin vuosikymmeniin ver-rattuna (Roininen 2018, 38-39)
Pienet asuntokunnat ovat yleistyneet nopeasti myös, koska lapsien saamista ly-kätään, avioerot yleistyvät ja puolison kuoltua yksin omaan kotiin asumaan jää-vien vanhuksien määrä kasvaa (Roininen 2018, 38).
Ikärakenteen muutoksen ja ikäihmisten kasvanut määrä on noussut julkisen kes-kustelun aiheeksi. Yhdeksän kymmenestä yli 75-vuotiaasta suomalaisesta asuu edelleen omassa asunnossa, joten on selvää, että tulevina vuosina kotiasumista tukeva palveluntarve tulee kasvamaan. Suomessa vanhusten asumista kotona tuetaan voimakkaasti keinona lisätä ikäihmisten hyvinvointia. Hiljattain on kuiten-kin alettu keskustella myös vanhusten kasvavasta yksinäisyyden tunteesta ja sen nähdään olevan yksi syy ikäihmisten asunnon vaihdoille (Häkli, Vilkko & Vähä-kylä 2015, 82-84).
Ikäihmisten kasvavasta määrästä huolimatta hissittömiä kerrostaloja on Suo-messa melko paljon. Yli kolmekerroksisista kerrostaloista 8% oli hissittömiä ta-loja, kun taas kolmikerroksisista kerrostaloista vain 22% on hissitaloja. Näissä kerrostaloissa asui vuoden 2017 lopussa yhteensä 472000 suomalaista, joista noin 19% oli yli 65-vuotiaita (Tilastokeskus 2018b). Asumisen tarpeiden muutok-set erityisesti ikäihmisten keskuudessa amuutok-settavat siis vaatimuksia myös asunto-osakeyhtiöille. Hissittömyys voidaan nähdä kysyntää laskevana tekijänä ja vas-taavasti hissillisen talon lisäävän ostokysyntää ainakin ikäihmisten keskuudessa.
Pienten asuntojen kasvavaan kysyntään ei ole aiemmin osattu varautua, sen si-jaan asuntopolitiikalla on ennemminkin pyritty varmistamaan suurten perheasun-tojen riittävyyttä keskeisillä sijainneilla (Roininen 2018, 39-40). Kasvavien kau-punkien palveluiden lähellä sijaitsevilla pienillä asunnoilla on suurin kysyntä ja niiden hinnat nousevat selkeästi kaksioita ja kolmioita enemmän (PTT: Asunto-markkinat 2017 –ennuste, 9, Roininen 2018, 38-39). Kotitalouksien koon ennus-tetaan kutistuvan entisestään ja yksinasuminen lisääntyy entisestään (PTT:
Asuntomarkkinat 2017 –ennuste, 11).
Suomessa asumiseen ja rakentamiseen vaikutetaan asuntopolitiikan avulla.
Asuntopolitiikkaa harjoitetaan yleisimmin erilaisin sääntelyin ja sen avulla pyri-tään saavuttamaan yleisesti hyväksytyt tavoitteet. Asuntopolitiikka pyrkii tällä
het-kohtuuhintainen asuminen olisi mahdollista ympäri Suomen. Asuntopolitiikkaa harjoittaa Suomessa sekä yksityisen että julkisen sektorin toimijat. Eduskunta ja hallitus määrittävät asuntopolitiikan suuntaa lakeja säätämällä ja ympäristöminis-teriön alaisuudessa toimivan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n vas-tuulle jää asuntopolitiikan toimeenpano. Asuntopolitiikan julkisia toimijoita ovat li-säksi kaupungit ja kunnat, rakennuttajat ja rahoittajat sekä julkisessa omistuk-sessa olevien kiinteistöjen hallinnointiyhteisöt kuten VVO ja Sato. (Häkli ym.
2015, 7) Asuntopolitiikan avulla vaikutetaan myös ekologisuuteen ja elinympäris-töjen turvallisuuteen ja viihtyvyyteen (Häkli ym. 2015, 7-8).
Megatrendit ovat joukko erilaisia samansuuntaisia trendejä, jotka muuttavat yh-teiskuntaa ja samalla asumista ja sen tarpeita. Suuria megatrendejä vuonna 2018 on esimerkiksi teknologisten muutosten, ekologisuuden ja resurssien niukkuuden lisäksi kaupungistumisen megatrendi. Asumiseen vaikuttaa myös hintojen pola-risoituminen sekä yhteiskunnassa tapahtuvat demografiset muutokset. (SRV 2018)
Kaupungistuminen tarkoittaa sitä, että kysyntä ohjautuu kasvukeskuksiin ja halu muuttaa palveluiden lähelle on voimakkaasti kasvanut. Asunnon sijainnilla on aiempaa suurempi merkitys ja erityisesti keskusta-alueet kaupunkiympäristöi-neen ja hyvien kulkuyhteyksien varrella olevat asunnot herättävät kysyntää (Hy-poteekkiyhdistys 2017, 4) Trendinä on kaupunkilainen asumistyyli, jossa eletään tapahtumien keskellä ja kaikki on lähellä.
Keskustoissa asukkaita vetää puoleensa töiden ja palveluiden läheisyys ja toi-saalta halu ekologisempaan elämään. Kaupunkialueilla päivittäiset asiat voi hoi-taa jalkaisin tai toimivan joukkoliikenteen avulla.
Kääntöpuolena kaupungistumisen ilmiölle on keskusalueiden ulkopuolella ta-pahtuva kysynnän lasku ja asuntojen arvojen lasku. Suuri keskusta-alueiden asuntokysyntä nostaa keskustassa sijaitsevien asunto-osakkeiden arvoa sekä vuokratasoa ja aiheuttaa siten asumiskustannusten kasvua.
Keskusta-asuminen kallistuu ja toisaalta kaikille halukkaille ei välttämättä löydy sopivaa asuntoa. Pienten asuntojen suosio kasvaa entisestään, koska kohonnei-den asumiskustannusten vuoksi aiempaa harvempi suoriutuu suuremman asun-non asumiskustannuksista (Orava & Turunen 2016, 343, 337).
Asuntojen myyntihinnat ja vuokrat kasvavat suuremmissa kaupungeissa jonne muuttaa väestöä, vastaavasti muuttotappiokunnissa asuntojen arvo laskee ja asunnot uhkaavat jäädä tyhjilleen (PTT: Asuntomarkkinat 2017 –ennuste, 12) Asuntotuotantoa on lisätty voimakkaasti niillä alueilla, jonne kohdistuu paljon ky-syntää (PTT: Asuntomarkkinat 2017 –ennuste, 6). Valmistuva uudisasuntotuo-tanto tuo haasteita vanhempien asuntojen kauppaan ja vaikuttanee alueen hin-takehitykseen laskevasti (Hypoteekkiyhdistys 2017, 4). Tämä johtuu siitä, että uudisrakentaminen suunnitellaan vastaamaan asumisen trendejä ja tämän päi-vän asuntokysyntää. Uudiskohteissa viehättää myös ennustettavat asumiskus-tannukset ja asumisen huolettomuus verrattuna vanhempaan asuntokantaan.
Suomen itsenäinen juhlarahasto Sitra on suomalainen tutkimuslaitos, jonka teh-tävä on ennakoida yhteiskunnallisia muutoksia ja auttaa Suomea uudistumaan oikealla tavalla (Sitra 2018). Sitra julkaisee vuosittain megatrendilistaa, jossa nostaa esiin ajankohtaisia megatrendejä. Sitran lista yhteiskuntaa muovaamista megatrendeistä vuodelta 2016 sisältää kolme merkittävää muutosvoimaa: Kes-tävyysvaje nyt, teknologia muuttaa kaiken sekä globaali riippuvuussuhde ja kas-vavat jännitteet. (Sitran Megatrendit 2016). Nämä megatrendit ovat edelleen ajankohtaisia ja toimivat myös asumisen muutosvoimina.
Globalisaation myötä Suomi yhteiskuntana on aiempaa enemmän riippuvainen muusta maailmasta ja muiden alueiden kehityksestä. Erilaiset jännitteet, konfliktit ja muutokset maailmantaloudessa vaikuttavat myös Suomeen vaikkapa kasva-neina pakolaismäärinä tai turvattomuuden tunteen lisääntymisenä. Sosiaalinen media ja muut teknologiset ratkaisut saavat maailman tuntumaan pienemmältä (Sitran Megatrendit 2016, 21-24).
Ilmastonmuutoksen vaikutukset resurssien, kuten ruuan ja juomaveden
riittämi-pajäätiköiden sulamisen aiheuttama merenpinnan nousu ja ääripään sääilmiöi-den lisääntyminen herättävät huolta (Sitran megatrendit 2016, 31). Ihmiskunnan jättämä ekologinen hiilijalanjälki on maapallolle liikaa ja ilmastonmuutoksen ete-nemisen pysäyttämiseksi luonnonvaroja on alettava käyttää säästeliäämmin ja kasvihuonepäästöjen määrää on pienennettävä. Suomalaiset kuluttavat maapal-lon resursseja yli kaksi kertaa enemmän verrattuna muuhun maailmaan keski-määrin (Sitran megatrendit 2016, 38). Uusiutuvien luonnonvarojen kuten aurin-koenergian lisääntyvä käyttö, kierto- ja jakamistalouden yleistyminen nähdään il-mastonmuutoksen hidastamisen tekijöinä (Sitran megatrendit 2016, 36-37) ja näiden voidaan ajatella vaikuttavan asumisen arvoihin tulevaisuudessa.
Lisääntyvä pyrkimys ekologisempaan elämään ja kuluttajien halu käyttää erilaisia teknologisia välineitä pakottavat yritykset huomioimaan tätä näkökulmaa toimin-nassaan, koska kysyntä kohdistuu aiempaa ekologisempaan toimintaan (Sitran megatrendit, 2016). Näin ollen voidaan ajatella, että ekologiset ja teknologiset ratkaisut huomioiva asunto-osakeyhtiö tulee säilyttämään tai lisäämään jatkossa siihen kohdistuvaa kysyntää.
Jakamiskulttuuri lisääntyy naapurustoissa, eikä omistamista nähdä enää yhtä ta-voitteellisena kuin nyt. Kestävämmän elämäntavan muutokset näkyvät arjen va-linnoissa, esimerkiksi kimppakyytien ja julkisen liikenteen lisääntymisenä tai eri-laisten teknisten asumisratkaisujen yleistymisenä. Tällaisia ratkaisuja voi olla esi-merkiksi asunnon automaattinen lämmönsäätö niin, että yöllä asunnossa oleva viileä ilma vaikuttaa positiivisesti unen laatuun ja toisaalta pienentää energianku-lutusta. Kestävämpiin ratkaisuihin pyrkiminen nähdään nousevana trendinä (Sit-ran Megatrendit 2016, 49).
Teknologiset innovaatiot ja digitalisaatio vaikuttavat voimakkaasti yhteiskunnan eri aloilla ja keinoälyn avulla monia ihmisille kuuluneita tehtäviä ja toimintoja pys-tytään automatisoimaan. Robotiikka ja erilaiset digitaaliset alustat ja palvelut tuo-vat helpotusta arjen toimintoihin (Sitran Megatrendit 2016, 8-19).
Teknologian ennustetaan muuttavan myös asunto-osakeyhtiöiden toimintaa esi-merkiksi talotekniikan automatisoinnin ja muiden tietoteknisten ratkaisuiden avulla. Teknologisten ratkaisuiden avulla asunto-osakeyhtiöt voivat huomioida
ekologiset näkökulmat toiminnassaan aiempaa paremmin, esimerkiksi energia-tehokkuutta parantamalla. Samoin teknologia voi tuoda kustannussäästöjä, kun tiedon käsittely sähköisesti tuo kustannussäästöjä ja tehokkuutta (Roininen, 2018, 170-172).
Teknologiset muutokset ja digitalisaatio muovaavat myös asukkaiden elämää.
Etätyö on lisääntynyt ja jatkossa kotien täytyy olla soveltuvia myös työntekoon (Häkli ym. 2015, 11). Hyvät tietoliikenneyhteydet voidaan nähdä siten ostajakun-nalle tärkeänä seikkana.
6 Tutkimus
Tämä tutkimus on laadullinen eli kvalitatiivinen tutkimus ja tutkimusote on induk-tiivinen.
Laadullisen tutkimuksen avulla pyritään luonnehtimaan oikeita asioita ja ilmiöitä mahdollisimman laajasti niille ominaisissa konteksteissa. Laadulliselle tutkimuk-selle on tyypillistä, että aineisto kerätään menetelmin, jossa tutkimushenkilöiden omat näkemykset ja kokemukset pääsevät päärooliin. Teemahaastattelu on laa-dullisissa tutkimuksissa yleinen aineistonhankinnan keräystapa. Tutkimusjoukon valinta tehdään etukäteen harkitusti eikä koskaan sattuman varaisesti. Laadulli-nen tutkimus on aina uniikki (Hirsjärvi ym. 2007, 157-160).
Tutkimus päätettiin tehdä puhtaasti laadullisena tutkimuksena, koska ilmiö ei ole tarkasti entuudestaan tunnettu ja haluttiin löytää seikkoja, joiden avulla voidaan mahdollisesti luoda uusi näkökulma strategian laadintaan. Numeerinen tieto pää-tettiin rajata pois, koska tutkimuksen avulla pyritään ennemminkin luomaan ku-vaa siitä, kuinka laajasti jokin ilmiö näkyy tietyllä alueella.
Tutkimuksen avulla pyritään selvittämään ja kuvaamaan Lappeenrannan alueen asunto-osakehuoneistojen arvoon ja arvon muutoksiin vaikuttavia tekijöitä, jotta voidaan arvioida mihin niistä on mahdollista vaikuttaa arvon kehitysstrategiaa laadittaessa. Tutkimus on luonteeltaan kartoittava ja toisaalta myös ennustava.
Sen avulla etsitään uutta näkökulmaa asunto-osakeyhtiön strategiseen johtami-seen. Tutkimuksen aineisto kytkeytyy tiiviisti tietylle alueelle ja se tekee tutkimuk-sesta case-tutkimuksen.
Case-tutkimukseen päädyttiin, koska asuntomarkkina on hyvin paikallinen. Sään-nöt, jotka pätevät tietyssä markkinassa, eivät välttämättä päde muualla. Tutkimus oli tästä syystä viisainta kiinnittää yhteen paikkaan ja Lappeenrannan alue vali-koitui siksi, että se on tutkijalle tuttu eikä vastaavia tutkimuksia alueella ole tehty.
Tutkimus rajattiin koskemaan Lappeenrannan asuntomarkkinaa, koska tutkimus-aineisto kerätään alueella toimivilta asiantuntijoilta. Asuntomarkkina on paikalli-nen ja aineistoa on miltei mahdoton kytkeä toiseen alueeseen tai yleistää koske-maan esimerkiksi koko maata. Asunto-osakejärjestelmä on käytössä vain Suo-messa, joten se poissulkee muun maantieteellisen sijainnin hyödyntämisen.