Tutkimus lähti liikkeelle oletuksesta, että asunto-osakeyhtiöitä johdetaan strate-gisesti ja Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhtiöissä olisi tehty jonkin verran suosituksen mukaisia taloyhtiöstrategioita. Tutkimuksen edetessä selvisi, että oletus oli väärä.
Asunto-osakeyhtiölle laadittu strategia mahdollistaa yhtiön suunnitelmallisen ja ennakoivan johtamisen. Näyttö strategian merkityksestä asunto-osakeyhtiölle on lähes kiistaton, mutta Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhtiöistä vain pieni osa on tehnyt strategian. Kiinnostusta strategiseen johtamiseen on nähtävissä, joten helppokäyttöisten ja selkeiden strategiatyökalujen voidaan olettaa lisäävän strategian laatimista asunto-osakeyhtiöissä.
Laadittujen strategioiden vähäisyydestä huolimatta on perusteltua olettaa, että suurinta osaa alueen asunto-osakeyhtiöistä johdetaan jonkin toimintatavan tai lo-giikan mukaisesti, vaikka tavoitteita ei ole kirjattu strategioiksi. Johtamista saa-daan suunnitelmallisemmaksi ja ennustettavammaksi kirjaamalla halutut toimin-tatavat ja kehityslinjat strategisiksi linjauksiksi. Yhtiökokouksen hyväksymästä
strategiasta poikkeaminen on haastavaa ja strategia tuo siten helppoutta ja sel-keyttä yhtiötä koskeviin päätöksiin.
Asunto-osakehuoneistoihin kohdistuvan ostokysynnän ylläpidolla voidaan nähdä olevan vaikutusta osakkeen arvon kehitykseen. Tästä syystä ostokysyntään vai-kuttavat tekijät tulee huomioida asunto-osakeyhtiön strategisessa johtamisessa.
Myös asumisen trendejä seuraamalla voidaan löytää sellaisia yleisiä kehityslin-joja, joihin asunto-osakeyhtiö voi strategisesti vaikuttaa. Tällaisia trendejä ovat esimerkiksi ekologisuus tai esteettömyys. On kuitenkin tärkeää huomata, että asunto-osakkeen arvoa kehitetään osakkaita varten ja viimekädessä yhtiötä tulee aina johtaa siten, että yhtiö palvelee parhaiten asukkaitaan ja vastaa osak-kaidensa toiveita ja haluja.
Asunnon kauppatilanteessa ostaja on erityisen kiinnostunut yhtiön toiminnasta ja tulevista hankkeista sekä näiden vaikutuksesta asumiskustannuksiin. Tutkimuk-sen mukaan ostokysyntä laski tilanteessa, jossa ostettavan kohteen tulevista re-monteista ei ole tarjolla lisätietoja. Vastaavasti ostokysyntä nähtiin parantuvan, kun ostajalle oli tarjottavissa tarkempaa tietoa remonttiprojektista ja sen kustan-nuksista. Strategia voidaan siten nähdä ostokysyntää lisäävänä tekijänä, kun sen sisältämä tieto voidaan esittää kauppatilanteessa ostoa harkitsevalle. Strategian laatimisella voidaan siis nähdä olevan vaikutusta asunto-osakkeen arvoon.
Tutkimuksen tavoitteena oli löytää Lappeenrannan alueella sijaitsevien osakeyhtiöiden strategisen johtamisen tueksi näkökulmia, joiden avulla asunto-osakkeen arvoa ylläpidetään ja kehitetään. Päätutkimuskysymys oli: Mitä lap-peenrantalaisen asunto-osakeyhtiön tulee strategisessa johtamisessaan huomi-oida, jotta asunto-osakkeen arvoa voidaan kehittää?
Tutkimuskysymykseen haettiin vastausta kolmen alakysymyksen avulla. Alaky-symykset olivat: Mistä asunto-osakkeen arvo muodostuu? Mitkä paikalliset tekijät nostavat ja laskevat asunto-osakkeen arvoa? Millaista strateginen johtaminen on Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhtiöissä?
Päätutkimuskysymykseen löydettiin vastauksia isännöitsijöiltä ja
kiinteistönvälit-via painopisteitä ovat tutkimuksen mukaan esimerkiksi ennustettavat asumiskus-tannukset, kiinteistön suunnitelmallinen ja oikea-aikainen hoito sekä korjaus, ny-kyaikainen talotekniikka, siisteys yhtiön alueella ja tiloissa sekä asumisen tren-dien seuraaminen ja näissä tapahtuvien muutosten vaikutusten huomioiminen yhtiön toiminnassa.
Ensimmäinen alakysymys oli: mistä asunto-osakkeen arvo muodostuu? Asunto-osakkeen arvon muodostumiseen saatiin vastaus teoriatiedon avulla ja samat teemat löytyivät myös haastatteluaineistosta. Asunto-osakkeen arvo määrittyy käytännössä vain osakkeen omistuksen vaihtotilanteessa. Tämän lisäksi arvoa on mahdollista määritellä kiinteistöarvioinnin avulla. Asunnon arvoon vaikuttaa arvotekijät, kysyntä ja tarjonta sekä markkinatilanne, asumisen trendit ja yhteis-kunnalliset ilmiöt kuten kaupungistuminen.
Toinen alakysymys määriteltiin seuraavasti: mitkä paikalliset tekijät nostavat ja laskevat asunto-osakkeen arvoa? Asunto-osakkeen arvon mittariksi määriteltiin tutkimuksessa kauppahinta. Ostokysynnällä, asumisen trendeillä ja yhteiskunnal-lisilla ilmiöillä nähtiin olevan Lappeenrannan markkinassa voimakas vaikutus asunto-osakkeiden arvoihin. Aineistosta saatiin nostettua lukuisia ostokysyntää nostavia ja laskevia tekijöitä. Tärkeimmät arvoon vaikuttavat tekijät liittyivät asu-miskustannuksiin ja kiinteistön hoitoon sekä ostajien haluun asua huolettomasti ja nykyaikaisesti palveluiden äärellä.
Viimeinen tutkimuskysymys oli muotoiltu: millaista strateginen johtaminen on Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhtiöissä? Tutkimuskysymykseen saatiin selkeä vastaus ja luonnehdinta alueen strategisen johtamisen tasosta. Taloyh-tiöstrategioita ei ole juurikaan tehty Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhti-öissä, vaikka kiinnostusta niiden tekemiseen oli nähtävissä. Aineistosta nousi esiin selkeitä syitä, miksi strategiatyökalujen käyttö on vähäistä. Tärkeimmät syyt liittyivät strategiaprosessin haastavuuteen, kalleuteen ja strategian laatimisen merkityksen ymmärtämiseen.
Sekä asuntovarallisuuden arvonäkökulma, että asunto-osakeyhtiön strateginen johtaminen on suomalaisessa yhteiskunnassa melko vähän tutkittuja ja
ymmär-rettyjä aiheita. Arvon kehittämistä strategisesti ei ole asunto-osakeyhtiöissä tut-kittu Lappeenrannan alueella ja tutkimuksella voidaan siten nähdä olevan arvoa tuottava vaikutus alueella sijaitseville asunto-osakeyhtiöille.
Tutkimusaineiston ja kirjallisuuden avulla onnistuttiin luomaan kuva asunto-osak-keen arvoon vaikuttavista tekijöistä ja löytämään näkökulmia asunto-osakeyhtiön strategisen johtamisen tueksi. Tutkimusta voidaan siten pitää onnistuneena.
Tutkimuksen heikkous on tutkimuksen laajuudessa. Tutkimuksella olisi voitu tuot-taa tarkempaa ja syvällisempää tietoa, jos aihepiiri olisi rajattu vain johonkin tiet-tyyn arvoon vaikuttavan tekijään. Laajan tutkimuksen aihepiirin puolesta puhuu kuitenkin se, että arvoon vaikuttavia tekijöitä on vaikeaa erottaa toisistaan, arvon ollessa tekijöidensä summa.
Tutkimuksen avulla sain itse kerättyä paljon tietoa Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhtiöiden tilanteesta ja johtamisen haasteista. Tutkimus mahdollisti haastattelut alan ammattilaisten kanssa ja ymmärrykseni asunto-osakkeiden ar-voon vaikuttavista tekijöistä sekä asunto-osakeyhtiön kehittämisestä kasvoi tut-kimuksen myötä.
Tutkimusraportti on kattava paketti arvoon vaikuttavista tekijöistä ja se tarjoaa Lappeenrannan alueen asunto-osakeyhtiöille mahdollisuuden kasvattaa ymmär-rystä sen suhteen, miksi yhtiön pitäisi olla kiinnostunut siitä, mihin hintaan osak-kaat myyvät osakehuoneistojaan.
Jatkotutkimusaiheena olisi hyvä pyrkiä selvittämään keinoja, joiden avulla strate-gian laatimista edistetään asunto-osakeyhtiöissä. Erilaisia työkaluja ja malleja on jo kehitteillä strategian laadintaprosessin helpottamiseksi. Asunto-osakeyhtiöissä on havaittavissa kiinnostusta taloyhtiöstrategian laatimiseen, mutta kynnystä strategiaprosessin käynnistämiseen tulisi madaltaa.
Viimeiseksi on sanottava, että asunto-osakeyhtiön tekemät strategiset valinnat osakkeen arvon kasvattamiseksi ovat vain parhaita arvauksia. Asunto-osakeyh-tiön strategia tehdään pitkälle aikavälille, jolloin muutokset toimintaympäristössä ja yhtiössä ovat todennäköisiä. Asunto-osakeyhtiön on mahdotonta vaikuttaa
on oltava ajan hermolla ja löydettävä ne strategiset kehityslinjat, jotka palvelevat asunto-osakevarallisuuden kehittämisen ja säilyttämisen näkökulmaa. Näin teke-mällä yhtiön on mahdollista säilyttää ja kehittää arvoaan sekä palvelun tuottajana että asuntovarallisuuden hoitajana.
Taulukot:
Taulukko 1. Osakkaan motiivit, s. 32
Kaaviot:
Kaavio 1. Rivi- ja asuinkerrostalot valmistumisvuoden mukaan (lkm) Lappeen-ranta, s. 17
Lähdeluettelo
Andersson, K. & Juntto, A. 1993. Asumisen tulevaisuus: asuntopolitiikan ja ra-kentamisen vaihtoehdot. Helsinki: Rakennusalan kustantajat.
Arjasmaa, P. & Kaivanto, K. 2014. Toimiva hallitus: taloyhtiön hallituksen käsi-kirja. Helsinki: Kiinteistöalan kustannus Oy.
Aro, T. 2016. Seutukuntien elinvoimaindeksi 2016. Verkkojulkaisu.
https://www.slideshare.net/TimoAro/seutukuntien-elinvoimaindeksi-2016. Luettu 5.11.2018.
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA 2016. Korjaustieto. http://www.ym- paristo.fi/fi-FI/Rakentaminen/Korjaustieto/Taloyhtiot/Suunnitelmallinen_kiinteis-tonpito/Paatoksenteko/Hallituksen_tehtavat. Luettu 14.10.2018.
Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599
Furuhjelm, M., Kanerva, A., Kinnunen, H. & Kuhanen, P. 2015. Asunto-osakeyh-tiölaki. Helsinki: Kiinteistöalan kustannus Oy.
Grass, B., Heino, J., Kaivanto, K., Koskela, S. & Kulomäki, M. 2013. Hyvä hallin-totapa taloyhtiössä. Helsinki: Kiinteistöalan kustannus Oy.
Haarma, K. 2014. Isännöinnin käsikirja 2015. Helsinki: Kiinteistöalan kustannus Oy.
Heinonen, M. 2012. Taloyhtiön talous: osakkaan opas. Helsinki: Kiinteistöalan kustannus Oy.
Hovatta, T. & Kangasluoma, M. 2013. Kiinteistönhoidon käsikirja. Helsinki: Kiin-teistöalan kustannus Oy.
Häkli, J., Vilkko, R. & Vähäkylä, L. 2015. Kaikki kotona? Asumisen uudet tuulet.
Tallinna: Gaudeamus Oy.
Huoneistokeskus 2018. Asuntomarkkinakatsaus lokakuu 2018. https://www.huo- neistokeskus.fi/ajankohtaista/asuntomarkkinakatsaus-lokakuu-2018-polarisaa-tion-vaikutukset-nahtavissa-erityisesti. Luettu 13.11.2018.
Hypoteekkiyhdistys 2017. Hypon asuntomarkkinakatsaus Q3/2017.
http://www.hypo.fi/wp-content/uploads/2017/08/Hypon_Asuntomarkkinakat-saus_syyskuu2017.pdf. 30.10.2017.
Kanerva, V., Palmu, J. & Ridell, H. 1991. Kiinteistön arviointi. Vammala: Vamma-lan kirjapaino Oy.
Kasso, M. 2014.Kiinteistönvälitys ja –arviointi. Viro. Talentum Media Oy.
Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto & Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA 2016.
Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus 2016. Helsinki: Kiinteistöalan Kustannus Oy.
Kiinteistöliitto 2017a. Taloyhtiön hallitukset pääasiassa kokeneita ja koulutettuja.
https://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/nayta/?id=1385. Luettu 15.9.2018.
Kiinteistöliitto 2017b. Isännöintipalkkiot 2017 -tutkimus: Kokouspalkkiot ja asia-kirjat kallistuneet eniten. https://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/nayta/?id=1377. Lu-ettu 15.9.2018.
Kiinteistöliitto 2018. Indeksitalo 2018-selvitys. Verkkojulkaisu. https://kaakkois-suomi.kiinteistoliitto.fi/esittely/edunvalvonta/indeksitalo2018-selvitys/. Luettu 10.11.2018.
Korjausrakentamisbarometri 2018. https://www.kiinteistoliitto.fi/media/2808/kor-jausrakentamisbarometri_kevat_2018.pdf. Luettu 25.10.2018.
Lappeenranta.fi 2014. Lappeenrannan väestösuunnite 2014- 2030.
https://www.lappeenranta.fi/loader.aspx?id=0a1135f6-051b-45ea-899d-637f81e748fd. Luettu 2.10.2018.
Lappeenranta.fi 2018. Suomen ilmastopääkaupunki. https://www.lappeen-ranta.fi/fi/Kaupunkimme. Luettu 30.9.2018.
Nevala, T., Palo, M., Sirén, M. & Haulos, S. 2013. Kiinteistönvälittäjän käsikirja.
Helsinki: Suomen kiinteistönvälittäjäliitto.
Niemi, M. 2013. Asuntoluotto, osapuolten oikeusasema ja sopimuksen riskit. Hel-sinki: Lakimiesliiton kustannus.
Orava, J. & Turunen, O. 2016. Osta, vuokraa, vaurastu. Helsinki: Alma Talent.
PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 -ennuste. http://www.ptt.fi/ajankohtaista/uuti-set/asuntomarkkinat-2017-ennuste.html. Luettu 24.9.2017.
PTT 2018. Asuntomarkkinat 2018 -ennuste. http://www.ptt.fi/ennusteet/kansan-talous-ja-asuntomarkkinat/asuntomarkkinat-2018-ennuste.html. Luettu 29.7.2018.
Roininen, P. 2018. Asunto: elämäsi tärkein sijoitus. Helsinki: Alma Talent.
Saarnio, A., Puttonen, V. & Eronen, A. 2000. Omistajalähtöinen johtaminen: yri-tysjohto markkinoiden ristitulessa. Helsinki: WSOY.
Sitran megatrendit 2016. https://media.sitra.fi/2017/02/23211717/Megatren-dit_2016.pdf. Luettu 1.10.2018.
Sitra 2018. https://www.sitra.fi/teemat/sitra/. 1.10.2018.
Taloyhtiö.net. http://www.taloyhtio.net/lakitieto/lainsaadanto/asuminen/. Luettu 23.9.2017.
Tilastokeskus 2014. Lappeenranta – Villmanstrand. https://www.tilastokes-kus.fi/tup/kunnat/kuntatiedot/405.html. Luettu 2.10.2018.
Tilastokeskus 2015. Oma asunto on kotitalouksien keskeisin varallisuuserä.
http://www.stat.fi/til/vtutk/2013/vtutk_2013_2015-04-01_kat_002_fi.html. Luettu 2.8.2017.
Tilastokeskus 2017. Rakennukset käyttötarkoituksen ja valmistumisvuoden mu-kaan. http://pxnet2.stat.fi/PXWeb/pxweb/fi/StatFin/StatFin__asu__rakke/stat-fin_rakke_pxt_001.px/?rxid=6ecf3b2e-8393-4b68-ac8c-3af8500ad5e9. Luettu 13.11.2018.
Tilastokeskus 2018a. Asunnot ja asuinolot.
https://www.stat.fi/til/asas/2017/01/asas_2017_01_2018-10-10_fi.pdf. Luettu 20.10.2018.
Tilastokeskus 2018b. Väestö. https://www.tilastokes-kus.fi/tup/suoluk/suoluk_vaesto.html. Luettu 2.10.2018.
Tuomi, J. & Sarajärvi, A. 2006. Laadullinen tutkimus ja sisällönanalyysi. Jyväs-kylä: Tammi.
Uusi Suomi 5.3.2015. https://www.uusisuomi.fi/asuminen/82748-taloyhtioilla-edessa-purkamisia-asustellaan-kunnes-ei-voi-asua. Luettu 26.11.2018.
Viiala, H. & Rantanen, R. 2015. Näin toimii asunto-osakeyhtiö. Helsinki: Kiinteis-töalan kustannus Oy.
Liite 1. Teemahaastattelu, kiinteistönvälittäjänäkökulma
Tyypilliset piirteet Lappeenrannan asunto-osakemarkkinassa
Asuntokysynnän muutokset Lappeenrannan alueella
Asunto-osakkeen arvoon vaikuttavat tekijät
Arvonsa säilyttävä asunto-osakeyhtiö
Liite 2. Teemahaastattelu, isännöitsijänäkökulma
Lappeenrannan asunto-osakeyhtiöt ja johtamisen haasteet
Strategiakokemukset Lappeenrantalaisissa asunto-osakeyhtiöissä
Asunto-osakeyhtiön mahdollisuudet vaikuttaa osakkeen arvoon
Liite 3. Haastateltujen asiantuntijoiden taustatiedot
Kiinteistönvälittäjät:
Henkilö A. Myyntijohtaja LKV, YKV. Ammattivuosia yli 20. Haastattelu kesto 35 minuuttia. Haastatteluajankohta 8.10.2018
Henkilö B. Toimitusjohtaja/Yrittäjä, LKV, Kiat. Ammattivuosia yli 20. Haastattelun kesto 50 minuuttia. Haastatteluajankohta 23.10.2018
Henkilö C. Toimitusjohtaja/Yrittäjä. LKV, Ked, Vut. Ammattivuosia yli 30. Haas-tattelu kesto 25 minuuttia. HaasHaas-tatteluajankohta 24.10.2018
Isännöitsijät:
Henkilö D. Yksikönpäällikkö. IAT, ITS. Ammattivuosia alle 10. Haastattelu kesto 30 minuuttia Haastatteluajankohta 16.10.2018
Henkilö E. Toimitusjohtaja. AIT, LKV, FMA. Ammattivuosia yli 10. Haastattelu kesto 35 minuuttia. Haastatteluajankohta 16.10.2018