ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN
YHTEISHANKINNAT
Jussi Korja
Opinnäytetyö Toukokuu 2015
Rakennustekniikan ylempi ammattikorkeakoulututkinto
TIIVISTELMÄ
Tampereen ammattikorkeakoulu
Rakennustekniikan ylempi ammattikorkeakoulututkinto JUSSI KORJA:
Asunto-osakeyhtiöiden yhteishankinnat Opinnäytetyö 42 sivua, joista liitteitä 51 sivua Toukokuu 2015
Asumisen kustannukset ovat nousseet viime vuosina huomattavasti. Erityisesti peruskor- jausikäisten taloyhtiöiden asumiskustannukset nousevat tulevaisuudessa.
Asumisen kustannusten alentamiseksi tuleekin löytää erilaisia vaihtoehtoja. Taloyhtiöi- den yhteishankinnat ovat tähän yksi vaihtoehto. Yhteishankinnoilla taloyhtiöistä muodos- tuu suurempia hankinta kokonaisuuksia, jotka kiinnostavat myös suurempia palveluntuot- tajia. Tämä lisää kilpailua ja alentaa tältä osin palvelukustannuksia.
Ryhmäkorjaukset ovat jo taloyhtiöiden toteuttamia yhteishankintoja. Yhteishankintoja voidaan toteuttaa myös pienemmissä korjaushankkeissa, kiinteistön hoito- ja ylläpitopal- veluiden sekä hallintopalveluiden ostamisessa.
Työn tavoitteena oli selvittää taloyhtiöiden halukkuutta yhteishankintojen ja ryhmäkor- jaushankkeiden toteuttamiseksi. Halukkuutta selvitettiin hallituksen puheenjohtajille lä- hetetyllä kyselyllä. Kysely suoritettiin myös isännöitsijöille ja rakennuttajakonsulteille heidän mielipiteensä selvittämiseksi yhteishankintojen sekä ryhmäkorjausten osalta.
Halukkuutta varsinkin ryhmäkorjausten suorittamiseksi löytyy kaikilta osapuolilta. Suu- rimpana esteenä koettiin tiedon puute naapuriyhtiöiden korjaushankkeista.
Kiinteistön huolto- ja isännöintipalveluiden ostamisessa paikallisuudella ja palvelun tuot- tajan muiden kohteiden läheisyydellä on suuri painoarvo. Tämä korostaa mahdollisuutta ostaa palveluita yhteishankintana. Osapuolten tulee vain löytää toisensa ja tunnistaa yh- teistyöstä saatavat hyödyt. Kiinteistöyhdistyksen rooli on tiedottaa yhteistyön mahdolli- suuksista ja taloyhtiöiden tahtotilasta sekä antaa koulutusta yhteistyön toteuttamiseksi.
Korjaushankkeissa taloyhtiöiden välillä yhdistävänä tekijänä oleminen nykyisten järjes- telmien kautta on myös mahdollista.
Isännöinnillä on yhteishankintojen toteutumisessa suuri rooli. Isännöitsijät huolehtivat ra- kennusten ja kiinteistön pidosta sekä hoitavat taloyhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.
Taloyhtiön hallituksille ensimmäinen askel yhteishankkeisiin voisi olla isännöintipalve- luiden tuottajan valitseminen.
Asiasanat: asunto- osakeyhtiö, yhteishankinnat, ryhmäkorjaus, ryhmärakennuttaminen
ABSTRACT
Tampereen ammattikorkeakoulu
Tampere University of Applied Sciences Construction Engineering
Masters of the Degree programme JUSSI KORJA:
Joint Procurements in Housing Companies Bachelor's thesis 42 pages, appendices 51 pages May 2015.
Housing cost have risen significantly in recent years. In particular the renovation of the condominium aged housing will increase in the future.
To reduce the cost of housing will find a variety of options. Condominium joint procure- ment is this one option. Joint procurement of the apartment complex consist of the higher procurement entities that are interest to large service providers. This will increase com- petition and reduce service costs in this regard.
Group repairs are common procurement already undertaken by the condominium. Joint procurement can be carried out also in smaller renovation projects, real estate manage- ment and maintenance services, as well as buying the administrative services.
The aim of the work was to find out the condominium´s willingness to carry out joint procurement and group repair supplies. A willingness to find out the government de- ployed the president survey. Survey was also carried out property managers and construc- tion consultants to determine their opinions to joint procurement and a group of correc- tions.
The willingness, especially the performance of a group of revisions can be found on all sides. The main obstacle was felt to lack of knowledge of the projects repair of neighbor- ing companies. Property maintenance and property management service buying a new local service provider and other items proximity is high priority. This underlines the pos- sibility of buying services through joint. The parties will find each other and recognize the benefits of cooperation in receivables. The role of the real estate of the association is to inform potential co-operation and condominium intent, as well as to provide training in the implementation of co-operation. Renovation projects between the condominium as a unifying factor being channeled through the existing system is also possible.
Building management is the implementation of joint procurement play a big role. Build- ing managers responsible for maintaining buildings and real estate as well as take care of the apartment complex daily management in accordance with the instructions and orders given by government.
Housing companies are the first step in joint projects could be select a hosting service provides.
Key words: condominium, joint procurement, group repair, building management
SISÄLLYS
1 JOHDANTO ... 6
2 KIINTEISTÖN HOITO- JA KORJAUSPALVELUJEN HANKINTA ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ ... 7
2.1 Kiinteistönpito ... 7
2.2 Kiinteistöpidon nykyiset hankintatavat ... 7
2.3 Kiinteistön ylläpitokustannukset ... 8
2.4 Lähiörakentaminen mahdollistaa yhteistyön ... 9
2.5 Isännöinti ... 11
2.6 Kiinteistönhoitopalvelut ... 13
2.7 Ryhmäkorjaukset ja yhteishankinnat ... 14
2.7.1 Ulko-ovet yhteishankintana ... 15
2.7.2 Virontörmänkadun kehittäminen ... 15
2.7.3 Maunulan RK- hanke ... 16
2.7.4 Porvoon Näsin alueen hanke ... 17
2.7.5 Aurinkopaneeleita yhteishankintana ... 17
2.8 Ryhmärakennuttaminen ... 18
2.8.1 Maltatalo ... 18
2.8.2 Tampereen Annikki ... 19
2.8.3 Margariinitehdas ... 19
2.9 Yhteistyöstä etua täydennysrakentamisessa Tampereella ... 19
2.10Juridiset kysymykset ... 21
2.10.1Ryhmäkorjauksen periaatteet asunto-osakeyhtiössä ... 21
2.10.2Ryhmäkorjaushankkeen yhteistyö ... 21
2.10.3Kiinteistön huolto- ja hallintopalvelut ... 23
2.10.4Ryhmärakennuttaminen ... 24
3 ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN YHTEISTYÖHALUKKUUS ... 25
3.1 Kysely yhdistyksen jäsenyhtiöille ... 25
3.2 Kyselyn vastaajat ... 26
3.2.1 Puheenjohtajat ... 26
3.2.2 Isännöitsijät ... 26
3.2.3 Rakennuttajayritysten asiantuntijat ... 27
3.3 Kyselyn tulokset ... 27
3.3.1 Hallitusten puheenjohtajat ... 27
3.3.2 Isännöitsijät ... 29
3.3.3 Rakennuttajayritysten asiantuntijat ... 30
4 KEHITYSEHDOTUKSIA ... 33
4.1 Yhteishankintojen edistäminen ... 33
4.1.1 Kiinteistöyhdistyksen mahdollisuudet ... 33
4.1.2 Asukasyhdistykset ... 33
4.1.3 Erillinen hankintayksikkö ... 34
4.2 Ryhmäkorjaushankkeiden toteuttaminen ... 36
5 JOHTOPÄÄTÖKSET ... 37
5.1 Ryhmäkorjaukset ... 37
5.2 Kiinteistönhuolto ... 37
5.3 Kiinteistön siivous ... 38
5.4 Isännöintipalvelut ... 39
5.5 Täydennysrakentaminen ... 41
5.6 Ryhmärakennuttaminen ... 41
5.7 Yhteishankinnat ... 42
LÄHTEET ... 43
LIITTEET ... 44
Liite 1. Asunto- osakeyhtiöiden koulutusmateriaali hallituksen jäsenille ... 44
Liite 2. Asunto-osakeyhtiöiden yhteishankkeet, kysely hallituksille ... 66
Liite 3. Asunto-osakeyhtiöiden yhteishankkeet, kysely isännöitsijöille ... 80 Liite 4. Asunto-osakeyhtiöiden yhteishankkeet, kysely rakennuttajakonsulteille
87
1 JOHDANTO
Opinnäytetyön tarkoituksena oli selvittää taloyhtiöiden yhteistoiminnalla suoritettavien hankkeiden kiinnostavuutta. Työ laadittiin Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n toimeksian- nosta.
Työssä kartoitettiin jo suoritettuja yhteishankkeita niin asunto-osakeyhtiöiden osalta kuin myös muilta toimialoilta.
Työn tarkoituksena oli myös selvittää miten asunto-osakeyhtiöt voisivat toteuttaa yhteis- hankintoja. Onko asunto-osakeyhtiöille mahdollista perustaa jonkinlainen tietopankki mistä taloyhtiöt voisivat saada tietoa toistensa tarpeista/ korjaussuunnitelmista?
Opinnäytetyössä keskitytään pääosin kiinteistön huolto- ja hallintopalveluiden yhteishan- kintaan sekä ryhmärakennuttamis- ja ryhmäkorjaushankkeisiin.
Tavoitteena oli laatia koulutusmateriaali jäsenkiinteistöjen hallituksen jäsenille ja isän- nöitsijöille yhteishankkeiden nykytilanteesta, kiinnostavuudesta ja yhteishankkeiden to- teuttamisen mahdollisuuksista taloyhtiöissä. Tämän koulutuksen tarkoituksena on roh- kaista taloyhtiöiden hallitusten jäseniä toteuttamaan kiinteistön huolto- ja hallintopalve- luita sekä peruskorjauksia yhteistyössä muiden taloyhtiöiden kanssa. Koulutusmateriaali on koottu PowerPoint- esitykseksi, joka on tämän työn liitteenä.
2 KIINTEISTÖN HOITO- JA KORJAUSPALVELUJEN HANKINTA ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ
2.1 Kiinteistönpito
Kiinteistönpidolla tarkoitetaan juridiseen oikeuteen tai velvollisuuteen perustuvaa vastaa- mista kiinteistön kiinteistöstä ja sen ominaisuuksista. Kiinteistönpitoon kuuluu muun mu- assa kiinteistön teknisten järjestelmien hoitoa ja ylläpitoa, asiakaspalvelua sekä talous- ja henkilöstöhallintoa. Kiinteistönpitoon voi kuulua myös rakentamista ja rakennusten pur- kamista. Kiinteistönpitoon kuuluu kiinteistön ylläpito ja kiinteistön kunnossapito.
Kiinteistön ylläpidolla tarkoitetaan sitä osaa kiinteistönpidosta, johon kuuluvien toimin- tojen tarkoituksena on kiinteistön kunnon, arvon, käytettävyyden ja koettavuuden säilyt- täminen. Kiinteistön ylläpitoon kuuluvia toimintoja ovat muun muassa kiinteistönhoito ja kunnossapito.
Kiinteistön kunnossapidolla tarkoitetaan korjausrakentamista, jossa kohteen ominaisuu- det pysytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suh- teellinen laatutaso olennaisesti muuttuu (Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2012)
2.2 Kiinteistöpidon nykyiset hankintatavat
Yleisen käytännön mukaisesti jokainen yhtiö järjestää mm. isännöinti-, siivous- ja kiin- teistöpalveluiden ostamisen itsenäisesti. Lisäksi yhtiöiden peruskorjaukset suoritetaan eri aikaan, vaikka kiinteistöt ovat hyvin usein saman ikäisiä, samojen suunnittelijoiden suun- nittelemia ja niiden perustarakentajana on toiminut usein sama rakennusliike.
Tarve kiinteistönpitopalveluiden järjestämiselle on taloyhtiöissä pääosin sama. Tästä huolimatta taloyhtiöt toimivat yksittäisinä hankintayksikköinä ja ostavat samoja kiinteis- tönpitopalveluita eri palveluntuottajilta. Jossain tapauksissa palveluntuottaja voi olla myös sama, mutta hankintapäätös on tehty taloyhtiössä itsenäisesti, ilman yhteistyötä naa- puriyhtiön kanssa.
2.3 Kiinteistön ylläpitokustannukset
Kiinteistön ylläpitokustannukset muodostuvat pääosin kustannuksista joihin taloyhtiöillä on mahdollista vaikuttaa omalla päätöksenteolla (kuva 1). Taloyhtiön päätöksenteon ul- kopuolella jäävät ainoastaan tontin vuokra, kiinteistövero, vesihuolto ja kaukolämmön kustannukset, joiden toimittajaa/ osapuolta taloyhtiöt eivät voi vapaasti valita. Näistä pal- veluista koostuu n. 40 prosenttia kerrostaloyhtiön hoitokustannuksista. Taloyhtiöillä on siis vaikutusmahdollisuus 60 prosenttiin hoitokustannuksista. Tehokkain tapa kustannuk- siin vaikuttamiseen on suurempien ostoyksiköiden perustaminen.
KUVA 1. Kerrostaloyhtiöiden kulujen rakenne vuonna 2013, prosenttia kokonaisku- luista. Lähde: Tilastokeskus
Kiinteistön ylläpitopalveluiden kustannuksista suurimmat säästöt ovat saavutettavissa kiinteistön korjauspalveluiden sekä kiinteistön huolto- ja hallintopalveluiden ostami- sessa.
Isommassa hankekokonaisuudessa on suuremmat määräalennukset. Urakoitsijoiden riskit pienenevät, yleiskulut vähenevät ja henkilöstö oppii työn aikana. Kaikki tämä näkyy ura- koiden hinnoittelussa (taloyhtio.net, luettu 30.9.2014). Tämä sama toteutuu myös kiin- teistön hoito- ja hallintopalveluiden ostamisessa.
Suurempien ostoyksiköiden perustaminen vaatii taloyhtiöiltä yhteistyötä. Yhteistyössä taloyhtiöt voivat perustaa suurempia ostoyksiköitä, jotka myös lisäävät palveluntuottajien mielenkiintoa pienempiä taloyhtiöitä kohtaan. Taloyhtiöillä tulee olla yhteinen tahto yh- teishankintojen toteuttamiseksi sekä tietoisuus toistensa tarpeista. Yhteishankkeina voi- daan toteuttaa monenlaisia palveluja ja hankintoja.
Taloyhtiöt ovat halukkaita ostamaan palveluita yhteishankintana, ongelmana ryhmäkor- jaushankkeissa on kuitenkin koettu tiedon puute naapureiden korjaushankkeista, päätök- senteon ja aikataulujen yhteensovittaminen. Nämä samat ongelmat esiintyvät myös muissa yhteishankinnoissa.
Yhteishankintojen tehostamiseksi tulee taloyhtiöiden löytää yhteinen toimija, joka saattaa osapuolet yhteen ja käynnistää keskustelun yhteishankintojen mahdollisuuksista. Tämä vaatii myös taloyhtiöiden hallituksilta avoimuutta ja rohkeutta sekä ennakkoasenteiden muuttamista pois vanhasta ” vain meidän talo” ajattelutavasta.
2.4 Lähiörakentaminen mahdollistaa yhteistyön
1960- luvulla rakennustekniikkaa sekä -tuotantomenetelmiä kehitettiin massatuotantoon sopivaksi. Suuremmilla rakennusliikkeillä oli valmiita malleja, joita yhdistämällä saatiin aikaan tarvittava määrä asuntoja (RIL 260- 2012, 79). Tämän ajankohdan rakennukset toteutettiin pääosin korttelirakentamisena, jolloin talot ovat toisiinsa nähden hyvin lähek- käin ja niiden piha- alueet ovat yhteydessä useimmiten toisiinsa (kuva 2).
Tällaisissa lähiöissä, jotka ovat rakennettu kerralla ja usein yhden rakentajaorganisaation toimesta, on kiinteistönpitopalvelujen ostaminen yhteishankintana perusteltua. Kiinteis- töt ovat lähekkäin ja piha-alueet myös rajoittuvat toisiinsa.
Tyypillistä lähiörakentamista Tampereella edustavat seuraavat alueet (RIL 260- 2012, 77):
- Rahola 1960- luvun alku
- Tesoma 1964- 1969
- Kaukajärvi 1965
- Peltolammi 1966- 1975
- Lentävänniemi 1970- luvun alkupuoli
- Hervanta 1973
Rakennukset ovat hyvin usein myös toteutettu samoilla rakennusmateriaaleilla ja tekni- sillä ratkaisuilla. Tuotantonäkökulman korostaminen ja ahtaat kustannuspuitteet yhden- mukaistivat toteutettavia ratkaisuja. Lamelli- ja pistetalojen pohjaratkaisut systematisoi- tiin sarjatuotantoon soveltuviksi (RIL 260- 2012, 79).
Aluerakentamisen aikana rakennetut, vielä peruskorjaamattomat talot alkavat nyt olla tek- nisen käyttöikänsä loppupuolella, joten juuri näiden talojen peruskorjaus on järkevää to- teuttaa ryhmäkorjauksena. Tällöin hanke voidaan toteuttaa kokonaisvaltaisesti koko kort- telin osalta, huomioimalla myös piha-alueiden kehittäminen sekä asumisviihtyisyyden parantamisen yhtenä osana hanketta.
KUVA 2. Tampereen kaupunginosa Lentävänniemen rakennuskannan ikärakenne.
Lähde: Tampereen kaupunki. http://www.tampere.fi/material/at- tachments/t/5odo289cn/lahioidenarvottaminen.pdf
2.5 Isännöinti
Isännöintipalvelun taloyhtiöt ostavat pääsääntöisesti itsenäisesti. Isännöintisopimukset ovat useasti pitkäkestoisia, toistaiseksi voimassa olevia, eikä isännöintipalveluita ole ta- loyhtiöiden puolelta nähty tarpeelliseksi kilpailuttaa.
Tulevaisuudessa pitkäaikaisten isännöitsijöiden eläköityminen sekä pienempien isän- nöintiyritysten yhdistymiset osaksi isompia isännöintiketjuja tulevat lisäämään isännöin- tipalveluiden kilpailuttamista. Isännöintipalvelu perustuu pitkälti henkilösuhteeseen isän- nöitsijän ja taloyhtiön hallituksen jäsenten välillä. Vanhan tutun isännöitsijän vaihtumi- nen uuteen ja uusien toimintamallien hyväksyminen voi olla taloyhtiöissä vaikeaa. Suu- rempien isännöintitoimistojen palvelukonseptit koetaan liian raskaiksi ja näin ollen kal- liiksi pienemmille taloyhtiöille. Taloyhtiöissä koetaan, että palveluntuottaja määrää mitä palvelun tilaajan tulee toimia, eikä tähän useinkaan anneta vaihtoehtoja. Tämä aiheuttaa taloyhtiöissä palvelun tilaajan ja palvelun tuottajan välillä luottamuspulan, joka aiheuttaa sopimussuhteen päättymisen ja uuden palveluntuottaja etsimisen.
Isännöintipalveluiden tarjonnan siirtyessä yhä suuremmille toimijoille tulee pienemmille asunto-osakeyhtiöille ongelmia löytää varteenotettavaa isännöintipalvelun tuottajaa. Pie- nemmillä taloyhtiöillä (alle 15 huoneistoa) tuleekin olemaan vaikeata löytää isännöinti- palvelun tuottajaa, joka räätälöisi isännöintipalvelutuotteensa taloyhtiön tarpeita vastaa- vaksi. Tällaisiakin isännöintipalvelujen tarjoajia löytyy, mutta palvelusta aiheutuvat kus- tannukset ovat taloyhtiölle liian suuret.
Asunto-osakeyhtiöllä on oltava hallitus. Sillä voi myös olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjes- tyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää (Kuhanen, Kanerva, Furuhjelm, Kin- nunen 2010, 461). Pääsääntöisesti kuitenkin kaikissa paritaloa suuremmissa asunto-osa- keyhtiöissä on isännöitsijä.
Asunto-osakeyhtiölakiin on kirjattu myös isännöitsijän yleisistä tehtävistä seuraavasti:
Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.
Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituk- sen tehtävien hoitamiseksi (Kuhanen, Kanerva, Furuhjelm, Kinnunen 2010, 509).
Tämän johdosta isännöitsijän rooli on korostunut kiinteistön kunnossapidon hoitami- sessa. Isännöitsijältä odotetaan osto-osaamista, jota taloyhtiöiden hallituksille ei välttä- mättä ole.
Isännöitsijän toteuttamien hankintojen tulee olla taloyhtiöille kustannuksiltaan kilpailu- kykyisiä ja korjaustarve huomioiden oikein mitoitettuja. Yli- tai alikorjaaminen lisäävät taloyhtiölle aiheutuvia kustannuksia.
Suuremmista isännöintialan toimijoista onkin tullut taloyhtiöille jo yhteishankinta yksik- köjä, jotka kilpailuttavat isännöimällään kiinteistömassalla asunto-osakeyhtiöille tuotet- tavia palveluita. Isännöinnin kilpailuttamia palveluja ovat mm. laajakaistapalvelut, va- kuutuspalvelut, energiatodistukset, sähkönhankinta sekä korjauspalvelut.
2.6 Kiinteistönhoitopalvelut
Kiinteistönhoitopalvelujen ostaminen kuuluu asuin- tai liikekiinteistön omistamisen ja hallinnoinnin perustehtäviin. Kiinteistönhoitopalveluiden hankinnassa tarvitaan osto- osaamista, jotta kiinteistöhoitopalvelut vastaavat kiinteistön tarpeita.
Kiinteistönhoitopalveluiden yhteishankinnalla taloyhtiöistä muodostetaan palveluntarjo- ajaa kiinnostavia kohteita. Yhteistyössä pienempien taloyhtiöiden on mahdollista saada enemmän tarjouksia kuin yhtenä huoltokohteena. Myös pienempien yhtiöiden ”ääntä”
kuunnellaan, kun kiinteistönhoitopalvelut ostetaan yhteishankinta. Taloyhtiöiden yhteis- työllä saavutetaan suurempia huoltokokonaisuuksia, jolloin myös palveluntuottajalla on intressiä tuottaa kohteisiin parempia palveluita. Suurempia kohteita muodostettaessa myös palveluntuottajan kustannukset pienenevät ja palveluiden tuottamisen tehokkuus kasvaa.
Kiinteistönhoitopalveluiden yhteishankinnassa taloyhtiöiden osto-osaaminen korostuu.
Yhtiöiden pitää tuntea toistensa tarpeet ja tuoda rohkeasti esiin myös omat tarpeensa.
Osto-osaamisen avainasemassa onkin taloyhtiöiden välinen yhteishenki hallitusten ja isännöitsijöiden välillä. Yhteishankinnassa tilaajien pitää nähdä kiinteistönhoitopalvelun kokonaiskuva koskien kaikkia taloyhtiöitä, eikä vain edustamaansa taloyhtiötä. Mikäli taloyhtiöistä tai isännöintipalvelun tuottajalta ei löydy vaadittavaa osto-osaamista, tulee kiinteistönhoitopalvelujen ostamisessa käyttää konsulttipalvelua.
2.7 Ryhmäkorjaukset ja yhteishankinnat
Toistaiseksi aktiivisimpia yhteishankintojen toteuttajia ovat olleet vuokra-asuntoja hal- linnoivat yritykset (esim. VVO ja VTS). Tämä johtunee siitä, että silloin kun usealla kiin- teistöllä on sama omistaja, on päätöksenteko yhteishankinnoistakin vain yhdellä toimi- jalla.
Asunto-osakeyhtiöiden yhteishankinnat ovat pääsääntöisesti olleet RK-hankkeita eli ryh- mäkorjaushankkeita.
Ryhmäkorjaus tarkoittaa useamman itsenäisen taloyhtiön yhteistoimintaa samanlaisten korjaustarpeiden toteuttamiseksi. Taloyhtiöiden tavoite on hyötyä yhteistyöstä siten, että saavutetaan pienemmät kokonaiskustannukset, hallitumpi kokonaisprosessi, lyhyempi ta- lokohtainen läpimenoaika sekä parempi laatu (RIL 260- 2012, 9 ).
Taloyhtiöt ovat ryhmäkorjaushankkeessa yhtä itsenäisiä kuin toimisivat yksin. Kukin ryh- mäkorjaushankkeeseen osallistuva taloyhtiö tekee erikseen sopimukset mm. suunnitteli- joiden ja urakoitsijan (urakoitsijoiden) kanssa. Yhteistoimintaan kuuluu oleellisesti osa- vastuu kokonaisuudesta ja myötävaikutusvelvollisuus koko RK- hankkeen etenemiseen (RIL 260- 2012, 9). Yhteistoiminta voi kohdistua laajimmillaan koko korjaushankkeen hankeprosessin aikaiseen toimintaan alkaen tarveselvityksistä ja kuntoarvioista tai – tut- kimuksista edeten hankesuunnittelun ja teknisen suunnittelun kautta urakan toteuttami- seen yhteisen projektinjohtajan avulla. Suppeimmillaan yhteistoiminta voi käsittää aino- astaan suunnitteluvaiheen toteuttamisen (RIL 260- 2012, 9).
Ryhmäkorjauksen ansiosta alueen remontit toteutuvat nopeammin kuin erillisinä hank- keina. Alue on lyhemmän ajan työmaana. Hankkeiden läpimenoaika lyhenee, kun eri vai- heet kyetään niveltämään toisiinsa. Sarjatuotanto mahdollistaa esivalmisteiden ja muiden teollisten ratkaisujen tehokkaamman hyödyntämisen, mikä osaltaan vauhdittaa hankkei- den toteutusta. Suuremmassa hankkeessa voidaan käyttää enemmän resursseja, mikä myös nopeuttaa toteutusta (taloyhtio.net, luettu 30.9.2014).
Ryhmäkorjaushankkeen tärkein ja haasteellisin vaihe on perustamisvaihe. Perustamisvai- heessa edellytetään taloyhtiön hallitusten, isännöitsijöiden ja osakkaiden aktiivisuutta ja ennakkoluulotonta asennetta (RIL 260- 2012, 9).
Taloyhtiöiden yhteishankinnat voivat olla muitakin kuin ryhmäkorjaushankkeita. Kiin- teistön normaalit kunnossapitotyöt ja korjaukset voidaan myös kilpailuttaa yhteishankin- tana. Kunnossapito ja korjaustöiden tuntihinnat voidaan kilpailuttaa yhteishankintana sekä suunnitelmallisen kiinteistönpidon työkalut (kuntoarviot, kuntotutkimukset ja ener- giaselvitykset).
Seuraavaksi esitetään muutama esimerkki toteutuneista yhteishankinnoista.
2.7.1 Ulko-ovet yhteishankintana
Tampereen Tammelassa sijaitsevat naapuriyhtiöt uusivat ulko-ovensa yhteishankintana.
Ovitoimittajat kiinnostuivat tavallista isommasta hankkeesta, joten yhtiöt saivat useita tarjouksia ja säästivät vähintään 15 prosenttia kustannuksista (Taloyhtiöiden yhteishan- kinta kannattaa 2013, 11).
As Oy Pohjolankatu 18 – 20:n ulko-ovet olivat huonokuntoisia ja ne oli päätetty uusia.
Myös naapuriyhtiössä As Oy Moisiossa oli sovittu ulko-ovien uusimisesta, joten As Oy Pohjolankatu 18- 20 hallituksen puheenjohtaja Pertti Vesterinen ehdotti heille yhteishan- kintaa (Taloyhtiöiden yhteishankinta kannattaa 2013, 11).
”-Yhteishankkeilla voidaan säästää asukkaiden hermoja. Työt käyvät sujuvasti, ne ovat usein lyhyempikestoisia, eikä työmaakoppeja tule joka pihaan, As Oy Pohjolankatu 18- 20 hallituksen puheenjohtaja Pertti Vesterinen luettelee joitakin yhteisen hankkeen etuja”
(Taloyhtiöiden yhteishankinta kannattaa 2013, 11).
2.7.2 Virontörmänkadun kehittäminen
Tampereen Tesoman kaupunginosan kehittämiseksi perustettiin ns. aluekehitysprojekti 2000- luvun alussa. Sen seurauksena alueen taloyhtiöiden korjaustarpeet selvitettiin pe-
rusteellisesti ja käytännössä kaikki projektialueen taloyhtiöt ovat sen jälkeen tehneet huo- mattavia kunnostustoimia julkisivuremonteista erilaisiin muihin korjaushankkeisiin (Vi- rontörmänkatua kehitetään EU:n tuella 2010, 5).
Neljäntoista vuokra- ja asunto-osakeyhtiön saaminen mukaan yhteiseen hankkeeseen ei ole mikään läpihuutojuttu. Mutta kun suunnitelma on riittävän hyvä, hankkeelle löytyy toimelias vetäjä ja rahoituskin saadaan kuntoon, ideasta voi sittenkin tulla totta (Viron- törmänkatua kehitetään EU:n tuella 2010, 5).
2.7.3 Maunulan RK- hanke
Maunulan ryhmäkorjaushankkeen suuruus on 7 taloyhtiötä, 405 asuntoa ja 19 liiketilaa, huoneistoalan ollessa noin 28 500 m². Remontin kohteena ovat pääasiassa vesiputkistot, viemärit, sähköjärjestelmät ja yleiset tilat. Työ toteutetaan vuosina 2010- 2013. Toteutettu ryhmäkorjaus on haastava, koska se sisältää itsenäisiä taloyhtiöitä, joilla on eri isännöit- sijät, ryhmässä on sekä suuria että pieniä yhtiöitä ja rakennukset on rakennettu niin 1950- luvulla kuin 1960- luvulla (RIL 260- 2012, 75).
Maunulassa on rakennettu paikallinen yhteisöverkko, jonka kautta eri tahoilla on mah- dollisuus verkottua keskenään (kuva 2). Tämän ”Nettimaunulan” vahvuutena on se, että asukkaat voivat olla paitsi tiedon vastaanottajia, niin myös sen tuottajia. Verkostoa hyö- dynnetään, kun putkistojen korjaushankkeita tehdään alueella (RIL 260- 2012, 75).
KUVA 2. Maunulan kommunikaatiorakenne (RIL 260- 2012, 75)
2.7.4 Porvoon Näsin alueen hanke
Porvoon sisääntulotien vieressä kaupungin keskustan länsipuolella sijaitsevassa Näsissä käynnistyi asuintalojen perusparannus- ja laajennushanke alkuvuodesta 2012 (Lähiön hissit uusitaan ryhmäkorjaushankkeessa 2014, 17)
Vuosina 2012- 2014 toteutettavassa ryhmäkorjaushankkeessa on mukana kolme taloyh- tiötä, joissa on yhteensä 15 rakennusta, 47 rappua ja 640 huoneistoa. Yhteentoista 4- ker- roksiseen taloon on yhteishankintana tehty hissitornielementit rungon ulkopuolelle. Li- säksi on uusittu hissejä 8- kerroksisissa taloissa (Taloyhtio.net 2014, luettu 30.9.2014).
Putkiremonteissa taloyhtiöt päätyivät erilaisiin ratkaisuihin. Yhdessä tehdään perinteinen putkiremontti ja kylpyhuoneet uusitaan, kahdessa viemärit sukitetaan ja kylpyhuoneet jäävät osakkaiden korjattaviksi. Vireillä oleva kaavamuutos mahdollistaisi matalampien rakennusten korottamisen 1- 2 kerroksella (Taloyhtio.net 2014, luettu 30.9.2014).
2.7.5 Aurinkopaneeleita yhteishankintana
Suomen suurin aurinkopaneelien yhteistilaus järjestettiin HINKU-kunnissa. Hankkeen suunnittelu käynnistettiin vuonna 2013 Suomen ympäristökeskuksen Kohti hiilineutraalia kuntaa- hankkeessa. Hinku- kuntiin kuuluvat Padasjoki, Laitila, Mynämäki ja Masku sekä noin kaksikymmentä yksityishenkilöä tilasivat yhteishankintana yhteensä yli kolmekym- mentä 2-7 kW:n aurinkosähköjärjestelmää yhteisarvoltaan n. 240.000 euroa (SYKE, lu- ettu 30.9.2014).
Yhteishankintana aurinkosähköjärjestelmät tulivat huomattavasti edullisemmaksi, kuin jokainen olisi tilannut järjestelmät omatoimisesti.
”- Yhteishankinta on konkreettinen tapa edistää vihreää taloutta. Usein uuteen teknologi- aan siirtymistä varotaan kilpailuttamisen ja tuotteiden vertailun vaatiman työn takia. Var- sinkin yksityisillä kansalaisilla kynnys voi olla korkea, jolloin jäädään odottamaan aina vain uusiaja uusia esimerkkejä enne kuin itse uskalletaan toimia. Yhteishankinnassa ker- ran tehty työ hyödyttää kaikkia ja laitteet saadaan ostettua yksittäistuotetta selkeästi edul- lisemmin, Pasi Tainio sanoo Suomen ympäristökeskuksen HINKU- hankkeesta”(SYKE, luettu 30.9.2014).
2.8 Ryhmärakennuttaminen
Ryhmärakennuttamisella tarkoitetaan omatoimisen ja rakennusliikevetoisen asuntoraken- nuttamisen välimuotoa, jossa ryhmä tulevia asukkaita organisoituu ja ryhtyy asuntojen rakennuttamishankkeeseen yhdessä (Ryhmärakennuttaminen 2014, 15).
Ryhmärakennuttamisen tavoitteena on tulevien asukkaiden asumisratkaisuihinsa liitty- vien vaikutusmahdollisuuksien lisääminen, hankintakustannusten alentaminen ja niiden läpinäkyvyyden lisääminen, kilpailun lisääminen asuntorakentamisessa sekä yhteisölli- syyden vahvistaminen (Ryhmärakennuttaminen 2014, 15).
Tyypillisemmin ryhmärakennuttamista on suoritettu uudisrakentamisessa, mutta myös korjausrakentamista voidaan suorittaa ryhmärakennuttamisena.
2.8.1 Maltatalo
Onnistuneen ryhmärakennuttamisen esimerkkinä voidaan pitää vuonna 2011 asunto-osa- keyhtiöksi perustettua As Oy Helsingin Maltaa, joka valmistui vuonna 2013.
Malta-talo syntyi vuonna 2007 Koti kaupungissa ry- Hem i stan rf piirissä (Maltatalo, luettu 30.9.2014).
Maltatalo edustaa pitkää unohduksissa olleen ryhmärakennuttamisen menetelmää, jota käytettiin Suomessa lähinnä 1900- luvun alkupuolella kaupunkikeskusten rakennutta- miseksi (Maltatalo, luettu 30.9.2014).
As Oy Helsingin Maltan asukkaat ovat alusta asti olleet suunnittelemassa yhteishanketta oman kodin rakentamiseksi. Talon erikoisuutena voidaan pitää nykyiseen asunto-osake- yhtiö asumiseen poikkeuksellista yhteisöllisyyttä. Taloyhtiöstä löytyy tilat yhteisille ate- rioille, seurusteluille, juhlille, harrastuksille sekä sanomiselle (Maltatalo, luettu 30.9.2014).
2.8.2 Tampereen Annikki
Tampereen Annikki oli vuonna 1989 perustetun Pirkanmaan yhteisöasujat ry:n käynnis- tämä ostohanke Annikinkadun puutalokorttelin ostamiseksi (Yhteisöasujat, luettu 9.10.2014). Pirkanmaan yhteisöasujat perustettiin edistämään asukaslähtöistä ja yhteisöl- listä asumista Pirkanmaan alueella (Yhteisöasujat, luettu 9.10.2014).
Pirkanmaan yhteisöasujat kokosivat Annikin puutalokorttelin ostamiseksi ryhmän henki- löitä, jotka olivat kiinnostuneita korttelin kunnostamisesta ja hallinnoi vuonna 2007 jätet- tyä ostotarjousta perustettavan Asunto-osakeyhtiön Tampereen Annikin lukuun korttelin ostamiseksi (Tampereen Annikki, luettu 9.10.2014). Ryhmä voittikin tarjouskilpailun huhtikuussa 2007.
Myyntipäätöksestä tehtyjen valitusten hylkäämisen jälkeen perustettiin Asunto-osakeyh- tiö Tampereen Annikki. Tällöin kaikille tiloille oli jo omistajat ja suunnittelun tuloksena asuntojen pinta-alat olivat selvillä (Tampereen Annikki, luettu 9.10.2014).
2.8.3 Margariinitehdas
Vuonna 2014 on käynnistynyt uusi ryhmärakennuttamishanke Helsingin Etelä-Herman- nissa, jossa vanhaan margariinitehtaaseen on tarkoitus rakennuttaa 19 kpl asuinhuoneis- toja. Asuinhuoneistot tulevat olemaan kooltaan 45- 120 m². Asunnot toteutetaan raakati- lana, ainoastaan kylpyhuoneet toteutetaan viimeisteltynä (Margariinitehdas, luettu 9.10.2014).
2.9 Yhteistyöstä etua täydennysrakentamisessa Tampereella
Tampereen kaupunki on laatinut maapoliittisen linjauksen vuosille 2014 – 2017. Yhtenä maapoliittisen linjauksen pääkohtana on olevan rakennuskannan täydennysrakentaminen.
Täydennysrakentamisessa kaupunki perii maankäyttömaksuna yhdyskuntarakentamisen kustannusten kattamiseen 40 % kiinteistön arvonnoususta. Arvonnousu lasketaan käyttä- mällä rakennusoikeuden todellista arvoa.
Täydennysrakentamisen kannustimeksi asuinkortteleiden sisällä on määritelty kuitenkin seuraavat periaatteet:
Maankäyttösopimuksen perusteena olevasta arvonnoususta jätetään merkittävä osa (enin- tään 85 %) huomioon ottamatta seuraavissa tai vastaavissa asuinkortteleiden täydennys- rakentamistilanteissa, joissa välitön kaupungille syntyvä yhdyskuntarakentamisen tarve on vähäinen:
1. Nykyisten rakennusten korottaminen tai ns. ullakkorakentaminen 2. Laitospysäköintiä edellyttämä lisärakentaminen tontin/ korttelin sisällä 3. Täydennysrakentamisen yhteishankkeet (useampi tontti/kortteli), joita
suunnitellaan kokonaisuutena
4. Käyttötarkoituksen muutokset nykyisen rakennuksen sisällä asuntora- kentamiseen
5. Täydennysrakentamishanke ja hankkeen yhteydessä mahdollisesti to- teutettava peruskorjaus edistävät merkittävästi energiatehokkuutta 6. Täydennysrakentaminen edellyttää nykyisten ei suojelullista arvoa
omaavien rakennusten purkua.
Maksimaalinen vähennys voidaan tehdä, mikäli useampi (vähintään neljä kohtaa) em. ti- lanteista toteutuu. Täydennysrakentamisen tilanteet ja edellytykset ovat keskenään erilai- sia, joten kohtein painotukset arvioidaan tapauskohtaisesti (Maapolitiikan linjaukset 2014- 2017, luettu 16.9.2014).
Maksimaalisen vähennyksen toteutuminen asunto-osakeyhtiössä on täydennysrakentami- sessa mahdollista, varsinkin hankkeissa missä vanha tontti jaetaan kahteen osaan ja lisä- rakennusoikeus erotetaan omalle tontille sekä olemassa olevaa rakennusta korotetaan.
Tällaisessa tapauksessa rakentaminen tapahtuu tontin sisällä ja lisärakentamisesta kau- pungille syntyvä yhdyskuntarakentamisen ja uuden infran tarve on vähäinen. Lisäraken- taminen tapahtuu energiatehokkaana ja lisärakentamisessa toteutetaan osa autopaikoista maan alaiseen pysäköintilaitokseen. Mikäli hankkeeseen saadaan yhteystyöhön vielä sa- massa korttelissa sijaitseva naapuritaloyhtiö, niin maksimaalisen vähennyksen ehdot to- teutuvat.
2.10 Juridiset kysymykset
2.10.1 Ryhmäkorjauksen periaatteet asunto-osakeyhtiössä
Asunto-osakeyhtiöt ovat ryhmäkorjaushankkeessa päätöksenteon suhteen yhtä itsenäisiä kuin yksinkin toimiessaan. Ryhmäkorjaushankkeessa taloyhtiöt tekevät suoraan sopi- mukset rakennuttajan, suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden kanssa. Yhteistoimintaan kuu- luu oleellisesti osavastuu kokonaisuudesta ja myötävaikutusvelvollisuus koko RK- hank- keen etenemiseen (RIL 260- 2012, 9)
Ryhmäkorjauksen hankeprosessi on vaiheiltaan sama kuin yksittäisen taloyhtiön hanke.
Hanke aloitetaan tarveselvityksellä, jonka perusteella tehdään taloyhtiössä yhtiökokous- päätös hankesuunnittelun aloittamisesta. Tarveselvityksen perusteella laadittu hanke- suunnittelu määrittää pääosin toteutettavan korjaushankkeen kustannukset ja laajuuden.
Hankesuunnittelu tarjoaa vaihtoehtoja, joiden perusteella yhtiökokous päättää, mikä kor- jaustapa yhtiössä toteutetaan. Ryhmäkorjaushankkeessa on tarkemmin kiinnitettävä huo- miota systemaattisuuteen kuin yksittäisessä hankkeessa. Ryhmäkorjauksen hankesuun- nittelussa voidaan yhtiöissä päätyä eri korjausvaihtoehtoihin. Erilaisten korjausvaihtoeh- tojen toteuttaminen ei sulje pois yhteistyötä taloyhtiöiden välillä.
RK- hankkeissa on syytä tehdä taloyhtiöiden välinen yhtiökokousten hyväksymä yhteis- työsopimus, koska kirjallinen sopimus
- edistää yhteistyötä
- helpottaa asiointia taloyhtiöiden välillä
- lisää toiminnan uskottavuutta ja luotettavuutta - selkeyttää osapuolten roolijakoa ja vastuuta - vähentää riskejä
- selvittää sovitut oikeudet ja velvoitteet myös osakkaille (RIL 260- 2012, 26)
2.10.2 Ryhmäkorjaushankkeen yhteistyö
Asunto- osakeyhtiöiden välillä laadittu kirjallinen sopimus määrittelee yhteistyön sisällön ja varmistaa yhteisten asioiden jatkuvan hallinnan, esim. vastuuhenkilöiden ja hallitusten
vaihtuessa tai muuttuessa (kuva 3). Liian laajaan ja monimutkaiseen sopimukseen ei ole syytä pyrkiä. Selkeä ja tärkeimmät asiat sisältävä sopimus kannustaa hyvään yhteisyöhön (RIL 260- 2012, 41).
Osapuolten on noudatettava sopimuksen velvoitteita, vaikka korvausvaadetta sopimuk- sen rikkomisesta ei olisikaan. Joissain tapauksissa sanktio voi olla paikallaan. Sitä on syytä pohtia sopimusta tehdessä. Kysymys on hyvästä toimintatavasta ja toiminnan lä- pinäkyvyydestä taloyhtiön osakkaille (RIL 260- 2012, 41).
KUVA 3. RK-hankkeen osapuolet ja organisointi. Lähde: RIL 260-2012, 22
Taloyhtiöiden peruskorjaushankkeissa noudatetaan yleensä rakennusurakan yleisiä sopi- musehtoja (YSE 1998) sekä projektinjohtajan osalta Konsulttitoiminnan yleisiä sopimus- ehtoja (KSE 2013). Näissä sopimusehdoissa määritellään sopijapuolten vastuut ja velvol- lisuudet.
Myös ryhmäkorjaushankkeissa tulee tilaajana olevan taloyhtiön, urakoitsijan ja projek- tinjohtajan sopimus perustua näihin ehtoihin. Taloyhtiöiden yhteistyösopimuksessa ryh- mäkorjaushankkeessa tulee olla maininta sovellettavista sopimusehdoista. Varsinkin ryh- mäkorjaushankkeen alkuvaiheessa yhteistyösopimuksessa tulee määritellä projektinjoh- tamisesta aiheutuvien kustannusten jakamisesta taloyhtiöiden välillä.
2.10.3 Kiinteistön huolto- ja hallintopalvelut
Kiinteistön huolto- ja hallintopalvelusopimuksia laadittaessa kukin taloyhtiö toimii itse- näisenä sopijapuolena palveluntarjoajaa kohtaan.
Ostettaessa yhteishankintana kiinteistön huolto- ja hallintopalveluja ei ole tarvetta laatia erikseen taloyhtiöiden välille erillistä yhteistoimintasopimusta, kuten ryhmärakennutta- misessa. Kiinteistön huolto- ja hallintopalveluiden ostaminen yhteishankintana on hyö- dyllistä taloyhtiöille palveluiden yhteensovittamisen ja palveluntarjoajia kiinnostavam- pien kokonaisuuksien vuoksi.
Palveluntarjoajalla on kuitenkin tässä tapauksessa riskinsä. Palvelun tarjoajan täytyy huo- mioida se, että annetuista tarjouksista vain osa voi johtaa palvelusopimukseen. Yhteis- työssä laadittu tarjouspyyntö ei sido taloyhtiöitä yhteiseen päätökseen palveluntuottajan valinnasta, vaan taloyhtiöt voivat valita tarjouksen antaneista palveluntuottajista halua- mansa.
Taloyhtiöiden tulee laatia myös kiinteistön huolto- ja hallintopalveluiden yhteishankin- nan osalta ”herrasmiessopimus”, jonka perusteella taloyhtiöt tekevät sopimukset yhteis- hankintana suoritettavan tarjouskilpailun voittajan kanssa. Taloyhtiön irtisanoessa yhteis- työsopimuksensa ennen palvelusopimuksen syntymistä, tulisi taloyhtiön korvata muille taloyhtiöille mahdollisesti aiheutunut taloudellinen menetys. Taloyhtiöiden välisen yh- teistyösopimuksen tulee olla hyväksytty jokaisessa yhtiössä yhtiökokouksen tekemällä enemmistöpäätöksellä.
Asunto-osakeyhtiöiden välisiä yhteishankkeita koskevaa erillistä lakia ei ole, vaan kukin asunto-osakeyhtiö noudattaa päätöksenteossaan voimassa olevaa asunto- osakeyhtiöla- kia. Asunto-osakeyhtiössä päätöksentekoa koskeva pääsääntö on päätösten tekeminen
enemmistö päätöksellä. Muita hyväksytyn päätöksen kriteerejä ovat määräenemmistö tai suostumus.
Määräenemmistöllä tehtäviä päätöksiä ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin ovat:
1) yhtiöjärjestyksen muuttaminen 2) suunnattu osakeanti
3) optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen; sekä
4) suunnattu omien osakkeiden hankkiminen (Kuhanen, Kanerva, Furuhjelm, Kinnunen, 404)
Osakkeenomistajan suostumus vaaditaan osakkaan hallintaoikeuteen puututtaessa tai li- sättäessä hänen maksuvelvollisuuttaan yhtiötä kohtaan siten, että muutetaan vastike- tai muuta maksuperustetta taikka lisätään tai poistetaan maksuperuste (Kuhanen, Kanerva, Furuhjelm, Kinnunen, 443).
2.10.4 Ryhmärakennuttaminen
Ryhmärakennushankkeeseen osallistuvat henkilöt tai näiden perustama asuntoyhteisö ovat maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettuja rakennushankkeeseen ryhtyviä, heitä koskevat laissa säädetyt laajat velvoitteet ja he myös viime kädessä kantavat myös riskin hankkeen teknisestä ja taloudellisesta onnistumisesta.
Asunto-osakeyhtiön tai muun asuntoyhteisön ja urakoitsijan välisessä suhteessa sovitaan tavallisesti rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) soveltamisesta. YSE 1998 mukaan takuuajan pituus on kaksi vuotta. Takuuajan päättymisen jälkeen urakoitsija vastaa kymmenen vuoden ajan sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen ura- koitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seu- rausta sovitun laadun varmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole koh- tuuden mukaan havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Urakoitsijaa ei vel- voiteta asettamaan vakuutta takuuajan jälkeiselle ajalle. Asunto-osakeyhtiöllä ei siten ole suojaa siltä varalta, että urakoitsija tulee maksukyvyttömäksi eikä kykene vastaamaan velvoitteistaan (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998, 30§, 36§). Tämä kos- kee myös taloyhtiöiden toteuttamia muita korjaushankkeita.
3 ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN YHTEISTYÖHALUKKUUS
3.1 Kysely yhdistyksen jäsenyhtiöille
Asunto-osakeyhtiöiden hallitusten yhteistyöhalukkuutta kartoitettiin hallituksen puheen- johtajille lähetetyllä kyselyllä. Kysely toteutettiin Digium Enterprise (QuestBack)- säh- köisellä palautejärjestelmällä, jonka kautta kysely lähetettiin Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n jäsenrekisterissä oleville hallitusten puheenjohtajille. Kysely toimitettiin niiden jä- sentaloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajille, joiden sähköpostiosoite oli ilmoitettu yh- distyksen jäsenrekisteriin. Tällä perusteella kysely lähetettiin 967:n taloyhtiön puheen- johtajalle. Kaikkiaan Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:llä oli kyselyn toteuttamishetkellä yh- teensä noin 2500 jäsentä.
Asunto-osakeyhtiöiden isännöitsijöiden yhteistyöhalukkuutta kartoitettiin isännöitsijöille lähetetyllä kyselyllä. Kysely toteutettiin Digium Enterprise (QuestBack)- sähköisellä pa- lautusjärjestelmällä, joka lähetettiin Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n jäsenrekisterissä ole- ville isännöitsijöille. Kysely toimitettiin niille 389:lle isännöitsijöille joiden sähköposti- osoitteet olivat yhdistyksen jäsenrekisterissä..
Kysely toteutettiin ajanjaksolla 10.2- 21.2.2014. Kyselyyn vastaamisesta lähetettiin myös muistutus sähköpostilla 20.2.2014.
Kokonaisvaltaisemman kuvan muodostamiseksi asunto-osakeyhtiöiden ryhmäkorjaus- hankkeita koskevaa kyselyä laajennettiin koskemaan merkittävimpiä rakennuttajayrityk- sien asiantuntijoita Tampereella. Kysely toteutettiin Digium Enterprise (Questback)- säh- köisellä palautusjärjestelmällä, jonka kautta kysely lähetettiin sähköpostitse merkittävim- pien rakennuttajayritysten asiantuntijoille (yhteensä 31 kyselyä).
Kysely toteutettiin ajanjaksolla 2.9- 12.9.2014.
3.2 Kyselyn vastaajat
3.2.1 Puheenjohtajat
Hallituksen puheenjohtajilta vastauksia saatiin 113 kpl (vastausprosentti 11,7 %).
Kyselyyn vastanneista puheenjohtajista 58,41 % edusti asuinkerrostaloyhtiöitä (asumis- käytössä yli 80 %) ja 32,74 % edusti rivitaloyhtiöitä. Puheenjohtajien edustamien talojen valmistumisaika oli pääosin 1970- ja 1980- luvulla (yli 50 %). Asuinhuoneistojen luku- määrä oli yhtiössä pääosin 10- 29 huoneistoa (kuva 4).
KUVA 4. Hallituksen puheenjohtajien jakautuma taloyhtiöiden koon mukaan.
3.2.2 Isännöitsijät
Isännöitsijöiltä saatiin vastauksia 23 kpl (vastausprosentti 5,9 %).
Kyselyyn vastanneista isännöitsijöistä 65,22 % edusti asuinkerrostaloyhtiöitä (asumis- käytössä yli 80 %) ja 30,43 % edusti rivitaloyhtiöitä. Isännöitsijöiden edustamien talojen valmistumisaika oli 1960- 1980 luvulla (yli 86 %). Asuinhuoneistojen lukumäärän ollessa pääosin 10- 29 asuinhuoneistoa (kuva 5).
KUVA 5. Isännöitsijöiden jakautuma taloyhtiön koon mukaan.
Isännöitsijöistä yli 69 % toimi päätoimisena ammatti-isännöitsijänä ja yli 21 % sivutoi- misena isännöitsijänä.
Erityisen huomioitavaa oli, että suurin osa kyselyyn vastanneista isännöitsijöistä oli pie- nen tai keskisuuren isännöintiyrityksen työntekijöitä tai isännöitsijä/ yrittäjiä. Ainoastaan yksi suuren isännöintiketjun tai suuren paikallisen toimijan isännöitsijä vastasi kyselyyn.
Tämä oli varsin yllättävää, sillä kyselyä laadittaessa olettamuksena oli, että varsinkin suu- remmilla isännöintiyrityksillä olisi resursseja ja haluja kehittää erityisesti taloyhtiön yh- teishankkeiden toteuttamista.
3.2.3 Rakennuttajayritysten asiantuntijat
Rakennuttajayritysten asiantuntijoilta vastauksia saatiin 12 kpl (vastausprosentti 38,70
%). Vastausten suuri lukumäärä määrä oli odotettu, sillä kysely oli kohdistettu suoraan rakennuttajayritysten asiantuntijoille.
3.3 Kyselyn tulokset
3.3.1 Hallitusten puheenjohtajat
Kyselyyn vastanneista hallituksen puheenjohtajista 93 % koki isännöintipalvelun paikal- lisuuden joko tärkeäksi tai erittäin tärkeäksi. Puheenjohtajista 51 % kiinnittää isännöitsi- jän valinnassa huomiota myös hänen hoitamiensa muiden kohteiden läheisyyteen. Kui- tenkin vain 17 % puheenjohtajista on harkinnut yhteistyötä naapuriyhtiöiden kanssa isän- nöintipalveluien ostamiseksi.
Kiinteistön huoltopalveluiden osalta kyselyn lopputulos oli vastaavanlainen. Kyselyyn vastanneista puheenjohtajista 91 % koki kiinteistön huoltopalveluiden paikallisuuden joko tärkeäksi tai erittäin tärkeäksi. Kiinteistön huoltopalveluiden valinnassa 57 % kiin- nittää huomiota huoltoliikkeen muiden kohteiden läheisyyteen. Ainoastaan 32 % vastan- neista on harkinnut yhteistyötä naapuriyhtiöiden kanssa kiinteistönhuoltopalveluiden os- tamiseksi.
Vastausten perusteella kiinteistön siivouspalveluiden ostamisessa havaittiin selvä ero isännöinti- ja kiinteistön huoltopalvelujen ostamiseen. Kyselyyn vastanneista ainoastaan 56 % koki siivouspalveluiden paikallisuuden tärkeäksi tai erittäin tärkeäksi. Siivousliik- keen muiden kohteiden läheisyyteen kiinnitti huomiota ainoastaan 30 % ja vain ainoas- taan 15 % oli harkinnut yhteistyötä kiinteistön siivouspalveluiden ostamisessa naapuri- yhtiön kanssa.
Suoritetun kyselyn perusteella kiinteistön huoltopalveluiden ostaminen yhteishankintana olisi hyödyllisintä taloyhtiölle, tätä mieltä oli 70 % vastanneista. Kuitenkin 82 % ei ole tehnyt yhteistyötä naapuriyhtiön kanssa kiinteistön ylläpitoon tai korjausrakentamiseen liittyvissä asioissa ja ainoastaan 33 % on pohtinut tekevänsä yhteistyötä kiinteistön yllä- pitoon tai korjausrakentamiseen liittyvissä asioissa.
Suurimmalle osalle (82 %) kyselyyn vastanneista puheenjohtajista ryhmäkorjaushanke oli menetelmänä jonkin verran tai ei lainkaan tuttu. Erityisesti haluttiin Kiinteistöliiton järjestävän ryhmäkorjaamiseen liittyvä koulutusta sekä lisäävän ryhmäkorjaamiseen liit- tyvää ohjeistusta Taloyhtio.net portaaliin. Vastanneista kuitenkin 41 % toivoi taloyhti- önsä toteuttavan korjaushankkeita ryhmäkorjauksina.
Taloyhtiöiden välisessä tiedon kulun sujuvoittamisessa on myös vielä tehtävää. Kyselyssä suuremmiksi ryhmäkorjaushankkeiden esteeksi nousivat tiedon puute naapuruston kor- jaushankkeista, hankkeiden aikataulujen yhteensovittaminen sekä eri osapuolten päätök- senteon yhteensovittaminen (kuva 6).
KUVA 6. Hallituksen puheenjohtajien vastaukset kolmeen suurimpaan esteeseen ryhmä- korjaukselle.
3.3.2 Isännöitsijät
Kyselyn perusteella isännöitsijöiden kokemukset yhteishankkeista ovat olleet pääosin hy- viä. Yhteistoimintaa on asunto-osakeyhtiöissä ollut mm. kiinteistön huolto- ja korjaus- palveluiden ostamisessa sekä palveluhankinnoissa. Kyselyyn vastanneista isännöitsijöistä 72 % on sitä mieltä, että kiinteistöpalveluiden ostaminen yhteishankinta on kaikkein hyö- dyllisintä taloyhtiölle. Siivouspalveluiden ostaminen yhteishankintana ei saanut lainkaan kannatusta.
Hieman alle puolelle isännöitsijöistä ryhmäkorjaus korjaushankkeen toteuttamistapana ei ollut lainkaan tuttu. Tämän johdosta toivottiin Kiinteistöliiton järjestävän aiheeseen liit- tyvää koulutusta sekä ryhmäkorjaamiseen liittyvää ohjeistusta Taloyhtio.net- portaaliin.
Isännöitsijöiden mielestä neljä suurinta estettä ryhmäkorjauksille olivat (suurimmasta al- kaen) taloyhtiöiden hankkeiden aikataulujen yhteensovittaminen, eri osapuolten päätök- sen teon yhteensovittaminen, tiedon puute naapuruston korjaushankkeista sekä yhtiöiden erilainen tekninen ikä (kuva 7).
KUVA 7. Isännöitsijöiden vastaukset kolmeen suurimpaan esteeseen ryhmäkorjaukselle.
3.3.3 Rakennuttajayritysten asiantuntijat
Kaikille rakennuttajayritysten asiantuntijoille suunnattuun kyselyyn vastanneille ryhmä- korjaushanke oli menetelmänä tuttu. Kyselyyn vastanneista asiantuntijoista kahdeksan oli toteuttanut asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauksia ryhmäkorjauksina (kuva 8). Toteutet- tujen ryhmäkorjausten määrä oli kuitenkin vähäinen, kyselyyn vastanneista ainoastaan viisi oli toteuttanut useamman kuin yhden hankkeen ja vastaajista vain yksi oli toteuttanut neljä hanketta.
Oletteko toteuttaneet asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauksia
KUVA 8. Rakennuttajien kokemus ryhmäkorjauksista.
Tyypillisimpiä toteutettuja ryhmäkorjaushankkeita olivat julkisivu- ja linjasaneeraukset, rakennuttajayritysten asiantuntijoiden mukaan ryhmäkorjaushanketta voidaan toteuttaa myös vesikaton uusimisen, ikkunoiden ja parvekeovien sekä piha-alueen korjausten osalta.
Kustannusten säästö oli vastanneiden mielestä suurin yksittäinen ryhmäkorjaushank- keella saavutettava etu. Muita etuja olivat urakoiden suurempi kiinnostavuus sekä halli- tusten ja urakoitsijoiden välisen yhteistyön paraneminen. Yksikään vastanneista ei kui- tenkaan maininnut ryhmäkorjaushankkeen etuna laadun parantumista. Tämä on aika yl- lättävää sillä, samanlaisten ratkaisujen toistumisen voisi olettaa parantavan myös työ laa- dullista lopputulosta.
Eri yhtiöiden korjaustarpeiden erot paljastuivat suurimmaksi yksittäiseksi korjaushank- keiden käyttöä vaikeuttavaksi syyksi. Lisäksi pienten toimijoiden putoaminen urakkatar- jouskilpailusta pois liian suurien rakennusajanvakuuksien johdosta rajoittaa ryhmäkor- jaushankkeiden toteuttamista. Suurissa ryhmäkorjaushankkeissa tarjouksia jättävät vain suuremmat urakoitsijat, joilla on riittävät vakuuden hankkeiden toteuttamiseksi.
8
4
0 2 4 6 8 10
Kyllä Ei
N
Kaikki vastaajat
(N=12)
Urakoitsijat suhteutuvat ryhmäkorjaushankkeisiin pääosin positiivisesti. Pidempikestoi- nen työmaa kiinnostaa useampia urakoitsijoita ja tehokkuus paranee, kun tekijät saavat toimia pidempään samassa ympäristössä. Tämä tuo urakoitsijalle myös pidempiaikaista taloudellista turvaa. Osa urakoitsijoista ei halua tarjota lainkaan korjausurakoita asunto- osakeyhtiöille, mutta kohteen suuremmalla koolla ja ammattimaisella rakennuttamisella tämä kynnys voisi madaltua.
Vastaajien mielestä ryhmäkorjaushankkeita tulee kuitenkin edelleen edistää. Kyselyyn vastanneiden asiantuntijoiden mukaan paras menetelmä tähän on tiedottaminen ryhmä- korjaushankkeiden eduista ja onnistuneiden ryhmäkorjaushankkeiden toteutumisista leh- dissä, netissä sekä hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille suunnatuissa koulutustilaisuuk- sissa. Yhtenä vaihtoehtona esitettiin myös aikanaan aluerakentamiskohteina toteutettujen yhtiöiden keskinäisen yhteydenpidon parantaminen ja PTS- suunnitelmien yhdenmukais- taminen.
Isännöitsijöiden tärkeimmäksi tehtäväksi ennen hankkeen käynnistämistä mainittiin myö- tävaikuttaminen toimivan ja päätöskykyisen hallituksen nimittämiseen. Valitettavasti hal- lituksen valintaan asunto-osakeyhtiössä ei isännöitsijällä yleensä ole vaikutusvaltaa, ellei isännöitsijä ole samalla asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja tai osakkeenomistaja edus- taja.
4 KEHITYSEHDOTUKSIA
4.1 Yhteishankintojen edistäminen
Seuraavaksi esitetyt kehitysehdotukset yhteishankintojen edistämiseksi perustuvat talo- yhtiöiden hallitusten puheenjohtajille, isännöitsijöille ja rakennuttajayritysten asiantunti- joille suoritettuun kyselyyn taloyhtiöiden yhteishankkeiden toteutumisista sekä kirjoitta- jan omiin kokemuksiin.
4.1.1 Kiinteistöyhdistyksen mahdollisuudet
Yhteishankinnoista tietyn kaupunginosan taloyhtiöiden hallituksille järjestettävät koulu- tustilaisuudet voisivat olla yksi keino saada taloyhtiöiden päättäjät keskustelemaan yh- teishankintojen tarpeesta. Näissä kiinteistöyhdistyksen järjestämissä koulutuksissa käsi- tellään yhteishankintojen mahdollisuuksia ja hankinnan prosessia yhteishankintojen sekä ryhmäkorjaushankkeiden käynnistämiseksi.
Em. tilaisuuksissa käytettävän koulutusmateriaalin tulee kuvata nykytilannetta, taloyhti- öiden tutkittua yhteistyöhalukkuutta ja yhteistyön käynnistysprosessia. Tämän tutkimuk- sen yhteydessä on tuotettu koulutusmateriaalia tähän tarkoitukseen. PowerPoint- muo- toon laadittu aineisto on esitetty liitteessä 1. Jatkossa koulutusmateriaalia täydennetään jatkuvasti tilaisuuksista saatavan palautteen ja kehitysideoiden osalta. Koulutustilaisuuk- sien tulee osittain vuorovaikutteisia, joissa taloyhtiöiden edustajat kertovat omia näke- myksiään ja kokemuksiaan.
4.1.2 Asukasyhdistykset
Yhtenä yhteishankintojen edistäjänä voisi toimia alueelle perustettava asukasyhdistys, jonka hallitus koostuisi taloyhtiöiden hallituksen jäsenistä. Tyypillisesti asukasyhdistyk- set ottavat kantaa alueen kaavoitukseen tai liikennesuunnitelmiin. Asukasyhdistys voisi toimia myös yhteishankkeiden aloittajana.
Asukasyhdistykset ovat hallinnollisesti helposti perustettavissa, eikä niiden toiminnasta synny taloyhtiöille suuria kustannuksia. Asukasyhdistysten toiminta perustuu suurelta
osin oma-aloitteisuuteen sekä vapaaehtoistyöhön, joka voi myös haitata yhdistyksen te- hokasta toimintaa. Asukasyhdistyksen aktiivisuus on ratkaiseva tekijä yhteishankintojen toteuttamiseksi.
4.1.3 Erillinen hankintayksikkö
Taloyhtiöt voivat myös perustaa osakeyhtiö- muotoisen hankintayksikön hoitamaan os- tamiensa palvelujen kilpailutusta. Tässä mallissa asunto-osakeyhtiöt perustaisivat osake- yhtiön, joka kilpailuttaisi taloyhtiöiden ostopalvelut ja tuottaisi palvelut taloyhtiöille. Ta- loyhtiöt ostaisivat palvelut omistamaltaan osakeyhtiöltä.
Erillisestä hankintayksiköstä on kokemuksia jo vuosikymmenien ajan ns. Tampereen Kii- nanmuurista, jossa viisi taloyhtiötä perustivat v. 1956 yhteisen lämpöyhtiön nimeltä Ta- salämpö Oy:n. Yhtiön tarkoituksena oli hallita tonttia ja omista sille rakennettavia läm- pökeskus, myymälä- ja muita yleistä huoltoa palvelevia rakennuksia, huolehtia käypää korvausta vastaan osakkaittensa omistamien talojen lämmityksestä, lämpimän veden ja- kelusta ja muista talojen huoltoon kuuluvista tehtävistä (Arkimies, Arkimies 2010, 24).
Lämmityksestä Tasalämpö Oy on myöhemmin luopunut kaikkien talojen liittyessä omina yhtiöinään kaukolämpöverkkoon. Kiinteistön jäte- ja huoltopalveluita Tasalämpö Oy tuottaa osakas taloyhtiöille edelleen (Arkimies, Arkimies 2010, 140)
Tasalämpö Oy:n malli eroaa kuitenkin normaaleista taloyhtiöistä sen verran, että palvelut tuotetaan liikekiinteistöistä saaduilla vuokratuotoilla. Liikekiinteistöjen korjauksiin kerä- tään osakkailta kuitenkin vastiketta (Arkimies, Arkimies 2010, 138)
Toinen malli hankintayksiköstä on käytössä Tampereella Vuoreksen kaupunginosassa.
Siellä Vuores Palvelu Oy tuottaa osakastaloyhtiöilleen palveluja jotka tukevat suunnitel- mallista kiinteistön pitoa ja kiinteistön valittua elinkaaristrategiaa sekä parantavat asu- misviihtyisyyttä, energiatehokkuutta ja kiinteistötietohallintaa (vuores.fi, luettu 29.4.2015). Osakastaloyhtiöt maksavat Vuores Palvelu Oy:lle palvelumaksua, jonka suu- ruus riippuu taloyhtiön rakennusten kerrosalasta. Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöt tulevat Vuores palvelu Oy:n osakkaiksi automaattisesti tontin luovutuksen yhteydessä. Yhtiön perustaja on Tampereen kaupunki (vuores.fi, luettu 29.4.2015).
Olemassa oleville asunto-osakeyhtiöille kumpikin malli on perustamisen vuoksi ongel- mallinen ja hallinnoltaan raskas toteuttaa. Molemmissa malleissa perustetaan taloyhtiöi- den hallinnosta erillinen osakeyhtiö jonka kustannukset tulevat perustavien yhtiöiden maksettavaksi. Käytännössä tämä tarkoittaa taloyhtiöissä päällekkäin tuotettavia hallin- topalveluja. Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 2§ mukaan yhtiövastikkeella voidaan kattaa menoja, jotka aiheutuvat:
1) kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta;
2) kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta;
3) kiinteistön ja rakennuksen perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisä- alueen hankkimisesta (uudistus);
4) yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennusten käyttöön liittyvän hyö- dykkeen yhteishankinnasta; sekä
5) muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista (Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen, Ku- hanen 2015, 1/165)
Tulkintani mukaan tällaisen erillisen hankintayksikön perustamisesta ja hallinnosta ai- heutuvien kustannusten kattaminen yhtiövastikkeella on mahdollista, sillä hankintayksi- kön perustaminen on kiinteistön ja rakennusten kunnossapidosta aiheutuvaa.
Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2§ mukaan hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka:
1) yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia 2) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajien hallinnassa osakehuoneiston
käyttämiseen
3) vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiö- vastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneis- ton käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin (Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen, Kuhanen 2015, 2/183)
Tällöin erillisen hankintayksikön perustaminen vaatii yhtiökokoukselta enemmistöpää- töksen. Erillisen hankintayksikön perustamista tulee taloyhtiössä käsitellä perusteellisesti yhtiökokouksessa. Hankintayksikön perustamisesta aiheutuvat hyödyt ja mahdolliset hai- tat tulee olla osakkeenomistajilla tiedossa ennen päätöksen tekoa.
4.2 Ryhmäkorjaushankkeiden toteuttaminen
Asunto-osakeyhtiöiden tulisi ensisijaisesti saada tietoa lähistöllä sijaitsevien taloyhtiöi- den korjaushankkeista. Tätä varten voitaisiin perustaa yleinen taloyhtiöiden korjauska- lenteri, johon taloyhtiöiden olisi mahdollista toimittaa 5- vuotissuunnitelmansa tulevien korjaushankkeiden osalta. Korjauskalenteri ryhmittelisi taloyhtiöt kaupunginosittain, jol- loin oman kaupunginosan hankkeet olisivat helposti nähtävissä.
Ryhmäkorjaushankkeissa osallistujien ei tarvitse sijaita samassa korttelissa, Maunulan RK-hanke on tästä onnistuneesti toteutunut esimerkki. Ryhmäkorjaushankkeessa taloyh- tiöiden tulee sijaita kuitenkin samassa kaupunginosassa.
Taloyhtiöiden korjauskalenterin perustamiseen tarvitaan toimija jolla on riittävä asiakas- rekisteri valmiina. Tähän tarkoitukseen Suomen Kiinteistöliiton hallinnoima Taloyh- tio.net palvelu olisi valmis järjestelmä. Taloyhtiöt toimittaisivat järjestelmään tiedot tule- vista korjaushankkeista tai yhtiön korjausten 5- vuotissuunnitelmat. Tämä järjestelmä on jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenillä vapaasti kirjautumisen takana seurattavissa. Ky- seisen järjestelmän perustaminen Taloyhtio.net palveluun lisäisi mahdollisesti myös Suo- men Kiinteistöliittoon liittyviä uusia jäseniä.
5 JOHTOPÄÄTÖKSET
5.1 Ryhmäkorjaukset
Ryhmäkorjaushankkeissa voidaan saavuttaa merkittäviä, kokemusten mukaan jopa yli 10 prosentin säästöjä verrattuna erillisiin korjaushankkeisiin (taloyhtio.net, luettu 1.9.2014) Tuo säästö on jo sellainen, jonka pitäisi houkutella taloyhtiöitä tekemään peruskorjauksia yhteistyössä. Kyselyyn vastanneiden rakennuttajakonsulttien mielestä ryhmäkorjauksella saavutetaan taloyhtiössä kustannussäästöjä erityisesti rakentamiskustannuksissa sekä myös suunnittelu- ja rakennuttamiskustannuksissa.
Ryhmäkorjaushankkeen ei tarvitse olla samaan kortteliin sijoittuva. Tästä Maunulan ryh- mäkorjaushanke on hyvä esimerkki. Ryhmäkorjaushankkeen toteuttamiseen riittää, että taloyhtiöt sijaitsivat samassa kaupunginosassa.
Ryhmäkorjaushankkeen edellytykset ovat:
- rakennukset ovat samalla alueella
- rakennukset ovat teknisesti ja tilaratkaisuiltaan samantyyppisiä - rakennukset ovat iältään ja kooltaan samanlaisia
- taloyhtiöiden PTS- tilanne on samankaltainen
Otollisempia kohteita RK- hankkeille ovat 1960- 70- luvulla rakennetut asuinalueet, joissa on teollisesti tuotettuja elementtirakennuksia.
Tampereen kaupunkialueella erinomaisia ryhmäkorjausrakentamisen kohteita ovat lä- hiörakentamisena toteutetut alueet. Lähiörakentamisena 1960- luvulta alkaen toteutetun Tampereen Kaukajärven alueella olevat taloyhtiöt ovat jo suorittaneet ryhmäkorjausra- kentamisena hankkeita. Näistä saatujen positiivisten kokemusten perusteella, Kaukajär- vellä on suunnitelmissa 5 asunto-osakeyhtiön talotekninen peruskorjaus.
5.2 Kiinteistönhuolto
Kiinteistönhuoltopalveluiden ostaminen koettiin yhteishankintana hyödyllisimpänä talo- yhtiöille. Kyselyyn vastanneista hallituksen puheenjohtajista yli 70 % piti kiinteistön huoltopalveluiden ostamista kaikkein hyödyllisimpänä ja isännöitsijöistä vastaavasti yli 72% piti kiinteistön huoltopalveluiden ostamista kaikkein hyödyllisimpänä taloyhtiöille.
Hallituksen puheenjohtajien mielestä muita mahdollisia yhteishankintana ostettavia pal- veluita olivat myös jätehuolto, tarvikeostot ja talvihuoltopalvelut (auraus/hiekoitus).
Kiinteistöhuoltopalveluiden kilpailuttaminen yhteishankintana ei ole kuitenkaan taloyh- tiöiden puolelta ongelmatonta. Kiinteistöhuoltopalveluiden kilpailuttaminen vaatii osto- osaamista, jotta tarjouksista saadaan keskenään vertailukelpoisia. Tarjouspyyntöjen tulee olla selkeitä ja niissä tulee olla selkeästi mainittuna palveluiden ostajien vaatimukset ha- lutusta palvelutasosta.
Kiinteistöpalveluiden kilpailuttamisessa on taloyhtiöillä yleensä apuna isännöitsijä, joka laatii tarjouspyynnöt sekä suorittaa kilpailutuksen hallituksen antamien ohjeiden mukai- sesti. Taloyhtiöiden yhteishankinnassa tulee tällöin ongelmaksi useamman isännöitsijän välinen yhteistyö, joka rakennuttajille suoritetun kyselyn perusteella on yksi suurimmista esteistä ryhmäkorjaushankkeiden aloittamiselle taloyhtiöissä. Tämän voidaan katsoa hait- taavan myös kiinteistönhoitopalveluiden yhteishankintaa.
5.3 Kiinteistön siivous
Kiinteistön siivouspalveluiden ostaminen taloyhtiöiden yhteishankintana koettiin vähiten hyödylliseksi taloyhtiöille. Hallitusten puheenjohtajista ainoastaan 3,85 % piti hyödylli- senä siivouspalveluiden ostamista taloyhtiöille yhteishankintana. Isännöitsijöistä yksi- kään ei pitänyt siivoushankintojen ostamista yhteishankinta hyödyllisenä taloyhtiölle.
Kiinteistön siivouspalveluiden ostamisessa yhteishankintana on kuitenkin sama periaate kuin kiinteistön huoltopalveluiden ostamisessa (kuva 9).
KUVA 9. Kiinteistön huolto- ja siivouspalveluiden ostaminen yhteishankintana. Isän- nöintipalvelun ollessa yhteishankintana.
5.4 Isännöintipalvelut
Isännöintipalveluiden valinta kuuluu taloyhtiön hallituksen tehtäviin ja isännöintipalve- lua kilpailuttaessa on tärkeää miettiä mitä taloyhtiö tarvitsee. Taloyhtiöiden tarpeiden ol- lessa erilaisia, tulee taloyhtiöiden isännöintipalveluiden yhteishankinnassa sopia ostetta- vien isännöintipalveluiden laajuudesta ja isännöintipalveluiden sisällöstä.
Isännöintipalveluiden ostaminen yhteishankintana ei saanut kovin suurta kannatusta hal- lituksen puheenjohtajilta eikä isännöitsijöiltä. Hallituksen puheenjohtajista 9,62 % piti isännöintipalveluiden ostamista yhteishankinta hyödyllisimpänä taloyhtiöille. Isännöitsi- jöistä tämä osuus oli 4,55 %.
Varsinainen hyöty isännöintipalveluiden yhteishankinnasta saadaankin vasta myöhem- min suoritettavien hankintojen yhteydessä. Näitä hankintoja ovat mm kiinteistön hoito- ja ylläpitopalveluiden ostaminen. Yhteinen isännöitsijä taloyhtiöissä lisää taloyhtiöiden tiedonsaantia muiden taloyhtiöiden korjaussuunnitelmista ja palveluiden hankinnoista.
Isännöitsijä
Isännöitsijä Isännöitsijä Isännöitsijä Isännöitsijä
Suoritetun kyselyn perusteella tiedon puute naapuruston korjaushankkeista oli hallituksen puheenjohtajien mielestä suurimpia esteitä ryhmäkorjaushankkeiden toteuttamiselle.
Myöskin hallituksen puheenjohtajien mielestä suurimpana esteenä pidetty eri osapuolten päätöksenteon yhteensovittaminen toteutuisi paremmin isännöinnin yhteishankinnan tu- loksena.
Myös kyselyyn vastanneista isännöitsijöistä suurin osa piti tiedon puutetta naapuruston korjaushankkeista yhtenä suurimmista esteistä ryhmäkorjaushankkeiden toteutumiselle.
Suurimpana esteenä ryhmäkorjaukselle isännöitsijät pitivät hankkeiden aikataulujen yh- teensovittamista. Isännöintipalveluiden ostaminen yhteishankintana lisää taloyhtiöissä tietoisuutta naapuriyhtiöiden hankkeista.
Isännöintipalveluiden yhteishankinnan kilpailuttamisessa taloyhtiöiden tulisi käyttää asi- asiantuntija-apua, mikäli heiltä itseltään ei löydy tarvittavaa isännöintipalveluiden osto- osaamista (kuva 10).
Isännöintipalveluiden ostaminen yhteishankintana on avainasemassa muiden yhteishan- kintojen toteuttamiseksi. Yhteishankintojen toteuttaminen eri taloyhtiöiden välillä on yh- teisen isännöitsijän toimesta tehokkaampaa, tiedon kulku yhtiöiden välillä nopeampaa ja yhteishankintojen prosessi yksinkertaisempaa vain yhden toimijan suorittamana. Tällöin myös rakennuttajakonsulteille suoritetussa kyselyssä esille tullut isännöitsijöiden ”naa- purikateus” ei ole yhteishankkeiden esteenä.
Kuva 10. Isännöintipalveluiden ostaminen yhteishankintana.
5.5 Täydennysrakentaminen
Tampereen kaupungin maapolitiikan linjaus vuosille 2014- 2017 kannustaa taloyhtiöitä toteuttamaan täydennysrakentamishankkeita yhteishankintana. Varsinkin pienet taloyh- tiöt voivat saada yhteishankinnan avulla enemmän ja parempia tarjouksia omalle hank- keelle.
5.6 Ryhmärakennuttaminen
Asunto-osakeyhtiön perustaminen pohjautuu siihen, että kaikki yhtiön osakkeenomistajat ovat tiedossa yhtiön perustamishetkellä. Tällöin osakkeenomistajat tekevät yhtiön perus- tamisesta kirjallisen perustamissopimuksen ja yhtiön johto valitaan perustamissopimuk- sen allekirjoituksella (Kuhanen, Kanerva, Furuhjelm, Kinnunen 2010, 667).
Asunto-osakeyhtiön periaatteena on, että jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.
Ryhmärakennuttamisen ongelmana on ryhmän sitouttaminen hankkeeseen, koska ennen asunto-osakeyhtiön perustamista heillä ei ole asunto-osakeyhtiön osakkaaseen verratta- vaa asemaa ilman erillistä sopimusta. Hankkeeseen ryhtyvät eivät myöskään osta asuntoa, eivätkä siten saa suojakseen asunnon tai asuinkiinteistön ostajan suojaksi laadittuja asun- tokauppalain tai maakaaren säännöksiä. Tällöin ryhmän jäsenet tulee sitouttaa hankkee- seen etukäteen laadituilla sopimuksilla ja mahdollisilla varausmaksuilla.
Varausmaksun tulee olla myös sellainen, ettei hankkeeseen ryhtyvä voi saada sitä takaisin luovuttuaan hankkeesta. Käytännössä varausmaksun saa takaisin ainoastaan silloin, jos löytää tilallensa uuden sopijaosapuolen (Ryhmärakennuttamisen sopimukset 2012, 5) 5.7 Yhteishankinnat
Yhteishankinnat eivät ole olleet lainkaan vieraita vuosisadan alkupuolella. Maaseudulla ja kaupungeissa yhteishankinnat olivat yleisiä. Maaseudun kylissä oli kyläläisten käy- tössä yhteisiä työ- ja maatalouskoneita ja kaupungeissa suoritettiin ryhmärakennushank- keita. Mikä on aiheuttanut yhteishankkeiden unohtumisen useiksi vuosikymmeniksi?
Yhteishankkeiden uudelleen käynnistämiseksi on taloyhtiöissä halua, toteuttamiseksi tar- vitaan ennakkoluulotonta asennetta ja yhteistyöhenkeä. Vain ”meidän talo” ajattelutapa on unohdettava ja ryhdyttävä yhteistyöhön. Koulutuksella voidaan kertoa yhteistyöhank- keiden kokemuksista, toteuttamistavasta ja taloyhtiöiden tahtotilasta. Yhteistyöhankkei- den toteutus lähtee kuitenkin taloyhtiöistä itsestään.
LÄHTEET
RIL 260- 2012, Ryhmäkorjaushankeen kokoaminen, suunnittelu ja toteutus. Julkaisija Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL ry 2012.
Pirkanmaan Kiinteistöviesti 3-2013. Julkaisija Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry Pirkanmaan Kiinteistöviesti 3/2010. Julkaisija Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry KITA kiinteistö & talotekniikka 3/2014. Julkaisija PubliCo Oy
Taloyhtio.net. Luettu 30.9.2014. www.taloyhtio.net/ryhmakorjaus
Maapolitiikan linjaukset 2014- 2017. Tampereen kaupunki 2014. Luettu 16.9.2014.
www.tampere.fi
Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari, Petteri Kuhanen, Ari Kanerva, Marina Furuhjelm, Helena Kinnunen, Kiinteistöalan Kustannus Oy 2010.
Ryhmärakennuttamisen sopimukset, Kodinrakentaja Ruusupuu Oy, Innopark Program- mes Oy 2012
As Oy Helsingin Malta. Luettu 30.9.2014. www.maltatalo.fi
Asunto Oy Tampereen Annikki. Luettu 9.10.2014. www.tampereenannikki.net Pirkanmaan yhteisöasujat. Luettu 9.10.2014. www.yhteisöasujat.fi
Margariinitehdas ryhmärakennuttamishanke. Luettu 9.10.2014. www.margariiniteh- das.com
Suomen ympäristökeskus. Luettu 30.9.2014. www.syke.fi/fiFI/Tutkimus__kehittami- nen/Kulutus_tuotanto_ja_luonnonvarat/Suomen_suurin_aurinkopaneelien_yhteis- til(28234)
Tarinoita Tampereen Kiinamuurista, Kirsikka Arkimies, Risto Arkimies, Tasalämpö Oy 2010
Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 1 ja 2, Marina Furuhjelm, Ari Kanerva, Helena Kinnunen, Petteri Kuhanen, Kiinteistöalan kustannus Oy 2015
Ryhmärakennuttaminen, Oikeusministeriön julkaisu, Mietintöjä ja lausuntoja 12/2014 Oikeusministeriö
RT 16-10660, Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998, RAKLI ry Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2012, RAKLI ry
LIITTEET
Liite 1. Asunto- osakeyhtiöiden koulutusmateriaali hallituksen jäsenille
1 (22)
2 (22)
3(22)
4 (22)
5 (22)
