Maintenance programme for real estate

Juha Lahdenperä

KIINTEISTÖN HUOLTO-OHJELMA

Diplomityö, joka on opinnäytteenä jätetty

tarkistettavaksi diplomi-insinöörin tutkintoa varten.

Helsinki 13.9.1996

Ohjaaja: DI Heikki Rönkä

Valvoja: Apul. prof. Jouko Kankainen

TtKNHiJNEN KORKEAKOULU ja yhdyskuntatekniikan

Diplomityö Kiinteistön huolto-ohjelma on tehty Teknillisen korkeakoulun rakentamis­

talouden laboratoriossa. Työn tilaajana on ollut NCC-Puolimatka Oy.

Tutkimuksen valvojaa apulaisprofessori Jouko Kankaista kiitän työni valvonnasta ja lukuisista työtäni edistäneistä ideoista. Työni asiantuntevasta ja väsymättömästä ohjauksesta kiitän Heikki Rönkää.

NCC-Puolimatka OY:tä haluan kiittää kiinnostuksesta tutkimusta kohtaan ja innostavan työskentelyilmapiirin luomisesta. Yrityksen henkilökuntaa, erityisesti osastopäällikkö Jaakko Korjulaa, projektipäällikkö Tapio Hietikkoa ja työmaapäällikkö Heikki Rönkää kiitän työni ohjauksesta ja saamistani hyvistä neuvoista. Lisäksi kiitän Vantaan vuokra- asunnot Oy:stä rakennuttajainsinööri Liisa Seppälää ja kunnossapitomestari Kalle Seppästä heidän tutkimukseen kohdistamastaan mielenkiinnosta.

Vanhempiani haluan kiittää koko opiskeluaikani kestäneestä tuesta ja kannustuksesta.

Helsingissä 13. syyskuuta 1996

Juha Lahde:

Juha Lahdenperä,

Kiinteistön huolto-ohjelma

Päivämäärä: Sivumäärä: 71

Osasto: Professuuri:

Rakentamistalous Rakennus- ja maanmittaustekniikan osasto

l yön valvoja:

Apul. prof. Jouko Kankainen Avainsanat:

Kiinteistön huolto-ohjelma, huoltokirja, kunnossapito, huollon ohjelmointi, ylläpito, tuoterakenne Työn ohjaaja:

DI Heikki Rönkä (NCC-Puolimatka Oy)

Tutkimuksen tavoitteena oli tarkastella kiinteistön haltijan käyttöön kehitettävän uuden tuotteen mah­

dollisuuksia tyydyttää rakennettavan tai peruskorjattavan kiinteistön haltijan käytönaikaista tietotarvet­

ta. Tällaiseksi tuotteeksi kehitettiin rakennusliikkeen toimesta kiinteistön huolto-ohjelma. Tutkimus toteutettiin osana laajaa koerakentamiskohteena toimivaa asuinkerrostalojen peruskorjaushanketta.

Tutkimuksessa kehitettiin yhdessä tuotekehitysprojektiryhmän ja koerakentamiskohteen suunnitteli­

joiden kanssa malli kiinteistön huolto-ohjelmaksi. Kehitetyn mallin mukaisen huolto-ohjelman laati­

mista testattiin peruskorjauskohteessa. Lisäksi tarkasteltiin kiinteistönpitoon liittyvän liiketoiminnan soveltuvuutta NCC-Puolimatka Oy:lle uuden toimialan segmenttianalyysillä. Analyysin tuloksena saatiin uuden liiketoiminnan kysyntämahdollisuudet tunnistetuissa toimialasegmenteissä, kilpailijoiden kyky tarjota vastaava palvelu, uuden liiketoiminnan edellyttämät voimavarat sekä yrityksen toimintata­

pa ja kilpailustrategia uudella liiketoiminta-alueella.

Kiinteistön ylläpidon tehtävien ja käytönaikaisen tiedon hallinta edellyttää, että kiinteistön ylläpidosta vastaavalla on käytettävissään heti rakennuksen valmistumisvaiheessa riittävän perusteelliset tiedot ra­

kennukseen käytetyistä materiaaleista, rakenteista, järjestelmistä sekä koneistaja laitteista. Lisäksi oltava suunnitelmat kiinteistön käytön, hoidon ja huollon järjestämisestä kaikille rakennusosille ja järjestelmille, sekä elinkaaren kattava suunnitelma kiinteistön kunnossapidosta.

on

Kiinteistön elinkaaren tiedonhallintaa palveleva huolto-ohjelma sisältää kuvauksen rakennuksen tiloista ja rakennusosista, tiedon rakennusosien hoidon-, huollon ja kunnossapidon tarpeesta sekä kuvauksen rakennusosien hoito-, huolto- ja kunnossapitomenetelmistä. Kiinteistön huolto-ohjelmassa käytetään tuotemalli esitystapaa: rakennukseen tehtävät kunnostustyöt kuvataan rakennusselostuksessa

toimenpiteinä, jotka kohdistetaan rakennusosille. Toimenpiteet jaetaan työvaiheisiin, joissa esitetään tehtävä työn sisältö, tarvikkeet sekä laatuvaatimukset. Rakennusosille annetaan suunnittelijoilta ja tavarantoimittajilta saadut pintamateriaali ja laitekohtaiset käyttö-, hoito-ja huolto-ohjeet. Kiinteistön kunnossapitoa palveleva tieto esitetään kunnossapitotiedostossa ja kunnossapito-ohjelmassa.

Kunnossapitotiedostossa annetaan rakennusosittain jaoteltu tieto suoritettavista kuntotutkimuksista, suosituksia kunnossapitotoimenpiteistä sekä rakennusosan voimassaoleva, tutkimuksissa havaittu kuntoluokka. Kunnossapito-ohjelmaan on kerätty kuntotutkimus- ja kunnossapitotoimenpiteet ohjelmoituna vuosittaisiksi toimenpidelistoiksi. Kunnossapito-ohjelmasta esitetään yhteenvetona kymmenelle vuodelle muodostettu kunnossapidon toimenpideohjelma.

Juha Lahdenperä,

Maintenance programme for real estate

Date: Number of pages: 71

Department:

Faculty of Surveying and Civil Engineering

Professorship:

Construction economy and management Supervisor:

Assoc, prof. Jouko Kankainen Keywords:

Maintenance programme for real estate, maintenance manual, real estate service, repair Instructor:

Heikki Rönkä M.Sc.

The purpose of this study was to examine the range of products that a construction company might be able to offer to satisfy real estate’s need for information during its operating time. A maintenance programme for real estate was developed for this purpose. This study was part of a large renovation project for a block of flatst.

A model of a real estate maintenance programme was developed in co-operation with a product deve­

lopment project team and with the engineers of the actual construction project. The modelled mainte­

nance programme was tested in the renovation project. Additionally, the feasibility of the model and the real estate maintenance business in general was examined within the framework of the business strategy of NCC-Puolimatka Oy.

The management of real estate maintenance and related information requires that the person in charge has access to adequate information about the materials, structures, systems and machinery of the real estate used even during its construction phase. In addition, one has to have a plan for the utilisation of the estate and its parts and systems, and a maintenance programme covering the life span of the estate.

The real estate life-span maintenance programme includes a description of its spaces and parts, the need for maintenance, and the methods of maintenance. A product-model presentation of the maintenance programme is used: in the specification of the building, the maintenance work is described as separate operations that are allocated to different parts. The operations are divided into sub-phases which specify the work, materials needed and the quality desired. Designers and component manufacturers give detai­

led service and maintenance instructions which are included in the maintenance programme. The real estate’s repairing instructions are given in a repair file and repair program. The repair file includes instructions for surveying the condition of the construction part, recommended repair instructions and surveyed condition of the construction. The repair programme presents instructions for surveying the condition and recommended repair instructions programmed as list of measures carried out annually.

TIIVISTELMÄ ABSTRACT

SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO

UUDEN LIIKETOIMINTA-ALUEEN KÄYNNISTÄMINEN

RAKENNUSLIIKKEESSÄ...

2.1 Liikeidea ja yrityksen strategia...

2.1.1 Liiketoiminnan mahdollisuuden määrittely ja yrityksen strategia...

2.1.2 Liikeidea...

2.1.3 Kilpailustrategia... ;...

2.2 NCC-Puolimatkan strategia ja toimintatapa uudella liiketoiminta- alueella...

2.2.1 Yrityksen resurssit, asiakkaat ja uudet potentiaaliset liike­

toiminta-alueet...

2.2.2 Toimialan segmenttianalyysi...

2.2.2.1 Kiinteistön käytönaikaisen tiedon tuottamiseen liittyvän liiketoiminnan kysyntämahdollisuudet..

2.2.2.2 Kilpailijoiden kyky tarjota vastaava palvelu...

2.2.2.3 Uuden liiketoiminnan kannattavan toteuttamisen edellyttämät voimavarat...

2.2.2.4 NCC-Puolimatkan toimintatapa...

2.2.2.5 Kilpailustrategia kiinteistön käytönaikaisessa liiketoiminnassa...

2.

KIINTEISTÖN KÄYTÖNAIKAISEN TIEDON HALLINTA, 3.1 Kiinteistönpidon käsitteet...

3.2 Rakennuksen käyttöönottoja urakoitsijan vastuu...

3.3 Kiinteistön ylläpidon suunnittelu...

3.3.1 Kiinteistön ylläpito...

3.3.2 Käytön ja hoidon suunnittelu...

3.3.3 Huoltotoiminnan suunnittelu...

3.

o o

o

o o

3.4 Elinkaaren kustannusten ja korjaustoimenpiteiden hallinta...

3.4.1 Kunnossapidon ohjaus...

3.4.2 Elinkaaren kustannukset...

3.4.3 Rakennuksen ja rakennusosien käyttöiän ja kunnossapito- tarpeen määritys...

3.4.4 Korjaustoimenpiteiden ajoituksen hallinta...

KIINTEISTÖN HUOLTO-OHJELMAN MALLI...

4.1 Huolto-ohjelma kiinteistön käytönaikaisen tiedon hallinnassa...

4.1.1 Huoltoa ja kunnossapitoa palvelevan tiedon puutteellisuus 4.1.2 Tuotemallipohjainen tiedonhallinta kiinteistön ylläpidossa 4.1.3 Huolto-ohjelman käyttö kiinteistön tiedonhallinnassa...

4.2 Huolto-ohjelma...

4.2.1 Huolto-ohjelman sisältö...

4.2.2 Järjestelmän rakenne...

4.2.3 Rakennuksen kuvaus...

4.2.4 Järjestelmän sisältö...

4.2.4.1 Yleistiedot...

4.2.4.2 Tilojen kuvaus...

4.2.4.3 Rakenteiden kuvaus...

4.

4.2.4.4 Teknisten järjestelmien kuvaus...

4.2.4.5 Materiaaliselostus sekä käyttö, hoitoja

kunnossapito-ohjeet...

4.2.4.6 Kunnossapito-ohjelma...

4.2.4.7 Mittaluettelot ja määräluettelo... . 4.2.5 Järjestelmän kokoaminen ja käyttö...

4.2.5.1 Järjestelmän sisällön ja kokoamisen organisointi 4.2.5.2 Huolto-ohjelman käyttö...

4.3 Huolto-ohjelman testaus

4.3.1 Testikohde...

4.3.2 Järjestelmän kehittäminen ja testaus...

4.3.2.1 Kehitys- ja testausmenettely.

4.3.2.2 Haastattelun tulos...

<Nгчmmmm

0 '4 0 V i- fc ._ £ -K )0 0 0 0 0 '~ J' -4 '~ J' ~ )

70 LIITTEET

1. JOHDANTO

Rakennusalan nykyisen käytännön mukaisesti urakoitsijan vastuu ja kiinnostus rakenta­

maansa kohteeseen päättyy kohteen valmistuessa käytönaikaisen osallistumisen jäädessä lähinnä takuukorjausten hoitoon. Suuri määrä urakoitsijan hallitsemaa tietoa käytetyistä suunnitteluratkaisuista, materiaaleista, koneistaja laitteista sekä rakentamisen ja kor­

jauksen prosesseista ei välity tai siirtyy epäkäytännöllisen hajanaisessa muodossa käyt­

täjälle.

Rakennusalalla on havaittu olevan tarvetta pidentää rakennusten takuuaikoja, esimer­

kiksi tulossa oleva uusi YSE ja laatujärjestelmät vievät kehitystä tähän suuntaan. Kiin­

teistössä esiintyy myös usein vikoja ja ongelmia, jotka johtuvat väärästä käytöstä ja hoidosta. Voidaan ajatella, että rakennuksen takuun voimassaolo tulee sitoa oikeisiin hoito-ja huoltomenetelmiin.

NCC-Puolimatkan näkemyksen mukaan kohteen toteuttavalla urakoitsijalla on parhaat valmiudet laatia rakennuksen hoito-ja huolto-ohjeita, se myös pystyy parhaiten

koimaan ja toteuttamaan rakennuksen eliniän aikana tulevia korjaus-ja kunnossapitotoi­

menpiteitä. Rakennusliikkeellä on siten potentiaalia ja tietotaitoa jotta se voi siirtyä myös rakennuksen käyttöaikaiseen liiketoimintaan.

erma-

Tämän tutkimuksen tavoitteena on tutkia rakennusliikkeen mahdollisuuksia tarjota kiinteistön omistajan käyttöön tuotteita rakennettavalle tai peruskorjattavalle kiinteis­

tölle tyydyttämään sen haltijan käytönaikaista tietotarvetta. NCC-Puolimatkalla on tällaiseksi tuotteeksi todettu kiinteistön huolto-ohjelma. Kiinteistön huolto-ohjelmassa määritetään eri rakennusosien huoltötarve ja oikeat huolto-ja kunnossapitomenetelmät kiinteistön elinkaaren eri ajanjaksoina. Lisäksi tutkittiin mahdollisuutta huolto-ohjel­

man laatimisen yhteydessä harjoittaa kiinteistön huoltotoimintaa ja ennakoivaa kunnos- sapitotoimintaa.

Tutkimus toteutettiin osana Vantaan vuokra-asunnot Oy:n rakennuttamaa laajaa koerakentamiskohteena toimivaa asuinkerrostalojen peruskorjaushanketta.

Tutkimuksessa kehitettiin ns. osallistuvalla tutkimusmenetelmällä yhdessä projekti­

ryhmän ja koerakentamiskohteen suunnittelijoiden kanssa huolto-ohjelman malli.

Kehitettävän mallin mukaisen huolto-ohjelman laatimista testattiin peruskorjaus- kohteessa.

Rakennuksen käytönaikaista tietotarvetta ja tiedon hallintaa kartoitettiin kirjallisuus­

tutkimuksella. Lisäksi tarkasteltiin kiinteistönpitoon liittyvän liiketoiminnan soveltu­

vuutta NCC-Puolimatka Oy:lle yrityksen liikeidean ja strategian kannalta.

YRITYKSEN SISÄISEN INNOVAATION (ICV) VAIHEET

UUDEN LIIKETOIMINNAN MAHDOLLISUUDEN MÄÄRITTELY

UUDEN LIIKETOIMINNAN KEHITTÄMINEN I Y NR 1 . VAIHE

LIIKEIDEAN ETSIMINEN

2. VAIHE LIIKETOIMINTAA

EDELTÄVÄ

3. VAIHE YRITTÄJYYS

4. VAIHE ORGANISAATIO

T I E T G Y RK OS I E NE perustutkimuksesta

liikeideaksi

liikeideasta uudeksi tuotteeksi tai prosessiksi

liiketoiminnan alkiosta yhden tuotteen liiketoi­

minnaksi

TN yhden tuotteen lii- toiminnasta moni- tuotteiseksi

Kuva 1. Yrityksen sisäisen innovaation vaiheet. (Lähde:Burgelman Robert A, Sayles Leonard R: Inside corporate innovation, strategy, structure and managerial skills. 1985. s.29.)

Burgelman, Sayles s.29

2. UUDEN LIIKETOIMINTA-ALUEEN KÄYNNISTÄMINEN RAKENNUS­

LIIKKEESSÄ

2.1 Liikeidea ja yrityksen strategia

2.1.1 Liiketoiminnan mahdollisuuden määrittelyjä yrityksen strategia

Uuden liiketoiminnan mahdollisuuden määrittelyprosessi (kuva 1) koostuu kahdesta vaiheesta: liikeidean etsimisestä ja liiketoimintaa edeltävästä vaiheesta. Liiketoiminnan mahdollisuuden määrittelyprosessissa kehitetään liikeidea uudeksi tuotteeksi tai

prosessiksi.1

Varsinainen uuden liiketoiminnan kehittämisprosessi sisältää yrittäjyys vaiheen ja organisaatiovaiheen. Yrittäjyysvaiheessa liiketoiminnan alkio muuttuu uudeksi yhden tuotteen liiketoiminnaksi. Organisaatiovaiheessa tapahtuu siirtyminen yhden tuotteen liiketoiminnasta monimutkaisemmaksi usean tuotteen liiketoiminnaksi koko yrityksen organisaatiossa. 1

сл с^ ^ ^ н сн сл с^ т

^

r

Yrityksen strategia

Yrityksen strategiaa voidaan lähestyä organisaation luonteen ja toimintatapojen kautta.

Organisaatiolla voidaan havaita tapoja toimia jotka kuvaavat niitä arvoja ja osaamista, joiden avulla se on menestynyt ja menestyy jatkossakin. Organisaatioiden toimintatavat

voidaan jakaa kolmeen perustyyppiin, jotka ovat käyttötoiminta, myynti-ja markki­

nointi ja asiakasprojektit. Luonteiden peruserot liittyvät asiakassuhteeseen ja asiakkaalle tarjottavien palvelujen monimutkaisuuteen.2

Käyttötoimintayritykset ovat kauimpana asiakkaasta ja tarjoavat asiakkaalle yksinkertaisia ja vakioituja palveluja (rakennusalalla perinteiset suurrakentajat /

pääurakoitsijat). Etäisyys asiakkaaseen on usein tarkoituksella suuri. Asiakkaita on niin paljon, ettei aina synny yksilöllisiä asiakaskontakteja. Käyttötoimintayrityksissä

usein “tekninen ydin” jonka ympärille rakentuu erilaisia asiakasläheisempiä palvelusegmenttejä. Käyttötoimintayritykset saattavat olla kohtalaisen taitavia projektityössä, jota ovat opetelleet sisäisissä projekteissa.3

i

on

Markkinointiyritykset myyvät ja markkinoivat itse kehitettyjä ja muualta

edustussopimusten kautta hankittuja tuotteita ja palveluja. Keskeistä on nimenomaan tuoteajattelu. Markkinointiyrityksissä toiminta on paljon lyhytjännitteisempää

markkinointia ja myyntiä kuin käyttötoimintayrityksissä. Tutkimus-ja kehityspanos alhainen ja nopeisiin voittoihin tähtäävä.4

on

Palveluyritykset ovat lähimpänä asiakasta ja tarjoavat monimutkaisia asiakaskohtaisia palveluita, kuten projektia tai järjestelmää; niissä palvelu syntyy läheisessä vuorovai­

kutuksessa asiakkaan kanssa (rakennusalalla suunnittelutoimistot ja konsultit).

Palveluyritykset tekevät asiakaskohtaista projektityötä ja konsultointia focus strategialla.5

Uuden liiketoiminta-alueen käynnistäminen voidaan NCC-Puolimatkan tapauksessa nähdä siirtymisenä (yrityksen tietyn toiminnan osalla) käyttötoimintayrityksen toiminnnasta palveluyrityksen toimintaan. Palveluyrityksenä NCC Puolimatkalla on asuntotuotanto-yksikön proj ektiryhmä.

2 Mäkelin,Seppänen 1991 s.6 3 Mäkelin,Seppänen 1991 s.7,10 4 Mäkelin,Seppänen 1991 s. 13 5 Mäkelin,Seppänen 1991 s.7,13

Palveluyritys-tyypin toiminta voidaan nähdä osana NCC-Puolimatkan portfoliota jossa palveluyrityksellä on kolme erilaista roolia 6

palveluyritys toimii merkittävänä osaamisen ja tuotekehityksen lähteenä palveluyritys toimii asiakkaan ja käyttötoimintayrityksen välissä auttaen tunnistamaan asiakkaan tarpeita ja tarjoamaan sopivimpia tuotteita palveluyrityksen avulla päästään lähemmäs asiakasta ja mukaan ideoiden kehittelyn alkuvaiheessa jolloin kasvaa uusien projektien saamisen mahdollisuus

2.1.2 Liikeidea

Richard Norman kehitti yrityksen liikeidean käsitteen 1970-luvulla; hän määrittelee liikeidean kolmen komponentin avulla: 7

* MARKKINASEKTORJ yrityksen toimintaympäristö

* TUOTTEET joita yritys tuottaa toimintaympäristöönsä

* RESURSSIT JA SISÄISET OLOSUHTEET joilla yritys hallitsee toimintaympäristöänsä

Yrityksen liikeideaa tulee suojella ja ylläpitää. Normarm esittää kaksi tapaa tähän:

ensiksi yritys voi parantaa liikeideaansa jatkuvilla pienillä parannuksilla tuotteisiinsa ja liikeideansa rakenteeseen; toiseksi yritys voi vaikuttaa toimintaympäristönsä

voimatasapainoon.8

Liikeideasta kilpailustrategiaan etenevä suunnittelu on perinteisesti korostanut joko asiakkaiden tarpeista käsin etenevää “markkinamahdollisuustarkastelua” (esim. Cravens 1987) tai toimialan kilpailuasetelmaan (esim. Porter 1980 ja 1985 ) perustuvaa

kilpailuasema-suunnittelua. Näiden George S. Dayn “bottom-up”-ja “top-down” - lähestymistavoiksi ristimien suunnittelutapojen rinnakkainen käyttö mahdollistaa syvällisen liiketoiminnan analyysin. 9

6 Mäkelin,Seppänen s. 17-18 7 Normann 1977 s.37-38 8 Norman 1977 s. 40 9 Lokka, Möller 1994 s.

Keskeistä liikeidean arvioimisessa (kuva 2) on oman ydinosaamisen tuntemus. Tämän pohjalta tunnistetaan ne kuluttajan tarpeet, jotka liittyvät ydinosaamiseen. Tarpeiden kartoituksen pohjalta määritetään tarpeita palvelevat liiketoiminta-alueet, mikä

puolestaan kääntää tutkimuksen polttopisteen markkinoihin ja niiden rakenteisiin. Näin saadaan kartoitukseen mukaan kolme keskeistä elementtiä: yrityksen resurssit/

osaaminen, asiakkaat ja heidän tarpeensa sekä markkinat ja kilpailutilanne markkinoilla. 10

Yrityksille sopivia liiketoimintoja

▼

Makrotason trendit

▼ ▼ T

Ympäristö- analyysi^

Kilpailu- analyysi

Voimavara- analyysi

>

Mahdollisuudet Vahvuudet

ja ja

uhat heikkoudet

▼ T

TOIMIALAN HOU­

KUTTELEVUUS

LIIKETOIMINNAN VAHVUUS

Kuva 2. Liikeidean arviointiprosessi. (Lähde: Lokka Jukka, Möller Kristian: Liikeidea-analyysi voimavarojen, tarpeiden ja markkinoiden synteesi. Helsingin kauppakorkeakoulun julkaisuja D-207. Helsinki 1994.)

10 Lokka,Möller 1994 s.8

2.1.3 Kilpailustrategia

Yrityksen valittua liiketoiminta-alueensa ja sopivan liikeidean, yrityksen on kehitettävä kilpailustrategia toteuttamaan tavoitteitaan.

Kilpailustrategian määrittelemiseen kuuluu toimialasegmentin valinta, peruskilpailu- strategiat, mielikuvaratkaisu ja yrityksen toimintatapa. 11

Kilpailustrategian kehittäminen alkaa toimialatason segmentoinnilla jossa jäsennetään toimiala toiminnan kannalta mielekkäisiin makrosegmentteihin. Keskeiset

segmentointikriteerit ovat asiakas-, tuote-, jakelukanava-ja maantieteelliset tekijät.

Toimialasegmentoinnin jälkeen analysoidaan segmentit keskeisten elementtien suhteen.

Ympäristöanalyysi, jossa arvioidaan segmenttien kysyntäpotentiaali ja kysyntätekijät; selvitetään miten markkinat eli asiakkaat suhtautuvat niille tarjottuihin tuoteratkaisuihin.

Kilpailuanalyysi, jonka tavoitteena on ymmärtää niitä keskeisiä kilpailuvoimia, jotka vaikuttavat segmentin kannattavuuteen sopiviin kilpailustrategioihin.

Voimavara-analyysissä selvitetään yrityksen sisäiset kilpailutekijät. Ne muodostuvat yrityksen voimavaroista ja osaamisesta, joiden soveltuvuus ja riittävyys suhteutetaan markkinoilla vallitsevaan tilanteeseen.

Peruskilpailustrategioita ovat kustannusjohtajuus, differointi ja keskittyminen.

Keskittymisstrategiassa on kaksi vaihtoehtoa: kustannuspainotteinen ja differointi- painotteinen strategia. Differointipainotteista keskittymisstrategiaa soveltava yritys pyrkii noudattamaan differointia kohdesegmentissään ja hyödyntämään joidenkin segmenttien asiakkaiden erikoistarpeita. 12

11 Lokka,Möller 1994 s.23-31 12 Porter 1985 s.25,29

Mielikuvaratkaisussa otetaan kantaa kilpailustrategiaan liittyviin tuote-ja yritysmieli- kuvamahdollisuuksiin. Mielikuvan merkitys ja rakentaminen riippuvat lähinnä

kilpailutekijöistä ja yrityksen aiemmasta toiminnasta ja sen voimavaroista. Yrityksen tuote/ palvelutarjouksen ja sen markkinointiviestinnän sekä ulkoisen olemuksen tulisi integroidusti rakentaa johdonmukaista yrityskuvaa. Mielikuvan sisällön ydin rakentuu yrityksen tai sen tuotteen/palvelun luonteen ja kilpailuedun ympärille. 13

Yrityksen toimintatapa. Mitä enemmän resursseja yrityksellä on, sitä

monipuolisempia ratkaisuja yritys kykenee toteuttamaan itse. Toimintatapa tietyllä toimialalla voidaan määritellä yrityksen arvoketjuaseman avulla. Erilaisia

vaihtoehtoisia toimintamuotoja ovat14 oma tuotanto ja markkinointi oma markkinointi

lisensiointi yhteistyö.

Toimialasegmentin ja kilpailumuodon valinta on aina strateginen päätös. Toimialan segmentiianalyysin tuloksena johdolla on käytettävissä seuraavat selvitykset15 1) uuden liiketoiminnan kysyntämahdollisuudet tunnistetuissa

toimialasegmenteissä

2) uuteen toimialaan kohdistuva kilpailu tunnistetuissa toimialasegmenteissä

3) uuden liiketoiminnan kannattavan toteuttamisen edellyttämät

minimivoimavarat ja kyvykkyys tunnistetuissa toimialasegmenteissä toimintatapavaihtoehdot tunnistetuissa toimialasegmenteissä

4)

5) kilpailustrategiat mielikuvaratkaisuineen tunnistetuissa toimialasegmenteissä ja toimintatapavaihtoehdoissa.

13 Lokka,Möller 1994 s.36 14 Lokka,Möller 1994 s.38 15 Lokka,Möller 1994 s. 40

2.2 NCC-Puolimatkan strategia ja toimintatapa uudella liiketoiminta-alueella

2.2.1 Yrityksen resurssit, asiakkaat ja uudet potentiaaliset liiketoiminta-alueet NCC-Puolimatkalla ydinosaaminen on rakennusurakointia ja kiinteistökehittämistä, kuluttajan tarpeena tunnistetaan kiinteistön käytönaikainen tietotarve. Houkuttelevana liiketoiminta-alueena nähdään kiinteistön käytönaikainen liiketoiminta tuotteena kiinteistön huolto-ohjelma.

Uuden liiketoiminnan toimialana nähdään tiedon tuottaminen palvelemaan kiinteistön käytönaikaista hoito-, huolto-ja kunnossapitotoimintaa. Lisäksi huolto- ohjelman kanssa yhdessä varsinaisen kiinteistön huolto-ja kunnossapitotoiminnan toteuttaminen.

Uutena tuotteena on sovellettu kiinteistön huolto-ohjelma -tiedosto, asiakkaan tarpeiden mukaan lisättynä huolto-, tarkastus-ja kunnossapitotoimenpiteiden suorituksella.

Markkinoina toimivat NCC-Puolimatkan uudisrakentamat ja peruskorjaamat

asuinrakennus-, toimisto-ja liikekiinteistöt. Alkuvaiheessa asiakkaat ovat pääasiassa suuria kunnallisia tai institutionaalisia asuntorakennuttajia.

2.2.2 Toimialan segmenttianalyysi

2.2.2.1 Kiinteistön käytönaikaisen tiedon tuottamiseen liittyvän liiketoiminnan kysyntämahdollisuudet

Vuodesta 1997 Ympäristöministeriö (YMP) vaatii kiinteistön käyttö-ja huolto-ohjeen (RakMK G2) valtion tukemille asuntorakennushankkeille ja laajoille perusparannus­

hankkeille.

Koska NCC-Puolimatka toteuttaa suuren asuntoperusparannuskohteen ilman normaalia kilpailumenettelyä koerakentamiskohteena huolto-ohjelman kehittämiseksi, asiakkailla voidaan todeta olevan halua huolto-ohjelma tuotteen hankkimiseen. Muilla asiakkailla ilmennyt halua kehittää kiinteistön luovutusasiakirjoja enemmän kiinteistönpitoa palvelevaan suuntaan.

Suomen talokeskus Oy:n asuintalon huoltokirja (Ympäristöministeriön mallihuoltokirja): Huoltokirjakokonaisuus 16 sisältää yleisiä ohjeita, tavoitteita, suosituksia ja esimerkkejä. Taloyhtiöille luovutettavaa materiaali on

1 huoltokirja

huoltokirjan yleinen osa, joka sisältää talokohtaisen huoltokirjan käyttöohjeet, yleiset tarkastus-, hoito-ja huolto-ohjeet, yleiset poikkeus ja hätätilanneohjeet

huoltokirjan liitteet huoneiston käyttöohjeet.

Ympänstöministeriön mallihuoltokirjassa ei oteta juurikaan kantaa rakennus­

tekniikkaan liittyvään huoltoon. Myös kunnossapito- ja tarkastusohjeet sekä niihin liittyvä huollon ohjelmointi puuttuvat. Aineistosta puuttuu yksilöity mitta- ja määrä- tieto, mikä on tarpeellinen osa taloyhtiöiden budjetoinnin ja kunnossapidon suunnit­

telussa. Tilojen käsittely on suppea: materiaaleja ja määrätietoa ei sidota yksilöityyn tilaan tai rakennusosaan. Mallihuoltokirja on tehty perinteiseen kansiomuotoon, ei ole tietoa mallin soveltuvuudesta ATK muotoon.

Polar-Kunnossapito-ohjelmassa annetaan käyttö-ja hoito-ohjeet sekä määräaikais- tarkastusohjelma. Ohjelma sisältää 10 vuotiskorjaustakuun sidottuna käyttö-ja hoito- ohjeiden noudattamiseen sekä tarkastusohjelman noudattamiseen ja siinä havaittujen puutteiden korjaamiseen. Urakoitsija laatii määräaikaistarkastusten pohjalta korjaus- suunnitelman jonka perusteella urakoitsija ja kiinteistön haltija sopivat korjaustöiden suorittamisesta.

Polar-Kunnossapito-ohjelmassa ohjeet ja selitykset ym. esitetty hyvin suppeasti, tarkastuksille ja kunnossapidolle esitetty vain aikataulu, ei toimenpiteitä. Perinteisessä kansiomuodossa, ei tietoa Atk-sovelluksesta. Ei tiedossa olevia tehtyjä sopimuksia.

16 Suomen Talokeskus Oy 1996, s. 3

Kaikki rakennushankkeeseen liittyvä tieto kulkee kohteen toteuttavan pääurakoitsijan kautta. NCC-Puolimatkan kilpailuetu: pääurakoitsijalla parhaat mahdollisuudet toimia kiinteistön huoltokiijan koordinoijana (YMP:n mallihuoltokirjan tarkoittamassa mielessä), lisäksi NCC-Puolimatkalla on valmis, pilotoitu järjestelmä ja toimintatapa.

2.2.22 Kilpailijoiden kyky taijota vastaava palvelu

<(Nmxf-

YIT:n rakennuksen huoltokirja sisältää kiinteistön LVI-laitteiden käyttö-ja

huoltosuunnitelman ja käyttöhenkilöstön LVI-laitteiden koulutusohjelman. Lisäksi YIT järjestelmään kuuluu suppea ”huoltokirja”, 25 sivua, sekä talon huolto-ohjeet asunto-ja kiinteistöyhtiöille sekä asukkaille. Huoltokirjalla pyritään ohjaamaan talon rakennus-, LVI-ja sähkötekniikan sekä ulkoalueiden huoltoa ja korjauksia. Rakennuksen

ominaispiirteet voidaan esittää huoltomuistiosivuilla. YIT:n huoltokiija annetaan rakennuksen omistajalle luovutuksen yhteydessä.

2.2.2.3 Uuden liiketoiminnan kannattavan toteuttamisen edellyttämät voimavarat

Kiinteistön huolto-ohjelman kokoamisen ja ylläpitämisen tarvitsemat resurssit:

NCC-Puolimatkan tuoteasiantuntija kokoaa tarvittavan aineiston ja rakentaa huolto- ohjelma-tiedostot ja systeemin. Tuoteasiantuntija koordinoi tarkastukset ja kunnossa­

pitotyöt sekä toimii järjestelmän asiantuntijana ja kehittäjänä. Hän tekee ainakin pienimuotoisemmat kunnossapitokatselmukset ja suunnittelee kunnossapidon sekä ylläpitää kunnossapitotiedoston katselmuksen mukaiseksi. Laajemmissa erikois­

osaamista ja mittalaitteita vaativissa tutkimuksissa käytetään erikoisliikkeitä apuna.

Varsinaisten kunnossapitotöiden organisointi:

Tuoteasiantuntija suunnittelee ja koordinoi kunnossatoimenpiteiden urakoinnin ja tekee hankintatoimen yhdessä NCC-Puolimatkan hankintaorganisaation kanssa, käyttäen normaaleja aliurakointi/omana työnä teettäminen menettelyjä.

2.2.2.4 NCC-Puolimatkan toimintatapa

NCC-Puolimatkan toimintatapana sovelletaan omaa tuotantoa ja markkinointia.

Varsinaisen kiinteistön huolto-ohjelma -jäijestelmän kokoaminen, ylläpitoja kehittä­

minen omana työnä, samoin markkinointi ja aktiivinen yhteydenpito asiakkaisiin.

Kunnossapitotyöt hankitaan aliurakoitsijoilta tai NCC-Puolimatkan omilta tiimiporukoilta (tavallisesti pienimuotoisia, jaksottain esiintyviä töitä).

2.2.2.5 Kilpailustrategia kiinteistön käytönaikaisessa liiketoiminnassa

Kilpailustrategianana sovelletaan alussa differointipainotteista keskittymistä, luodaan yksi tuote tiettyjen asiakkaitten tiettyyn erityistarpeeseen (=huolto-ohjelma);

pidemmällä aikavälillä siirrytään varsinaiseen kiinteistönylläpitoliiketoimintaan.

Yhteistyön ja alihankintojen kautta saavutetaan joustavuutta ja pienet kiinteät kulut.

Markkinoinnissa ja tiedostojen ylläpidossa käytetään hyväksi Entraa (Entra 2000 NCC-Puolimatkan kehittämä asuinkerrostalojen perusparantamisen tuote-ja toiminta­

malli) sekä projektipankkimenettelyä: huolto-ohjelma peruskorjauspaketin yhteyteen;

luodaan yhteinen kurmossapitotietokanta, jossa määritetään toimenpiteet, jaksot ja materiaalit. Kehitetään Entran kanssa yhteinen tuoterakennetietokanta jossa annetaan valmiita toimenpidepaketteja erilaisine materiaali-ja toimenpidevaihtoehtoineen päämääränä tilakorttien, rakennusselitystekstin ja mittaluetteloiden tekemisen työmäärän vähentäminen.

on

I

M s

I к N U N S A T N A N К N О U

к s

о Rakennuksen ylläpito

hoito kunnossa­

pito

Rak.paikka

Toiminta- kustannukset H T Rakennus­

kustannus rakennus­

tekniset A A

NM K I

K s osat kone­

tekniset osat K K

E U E S

N T Rak. paikka A

P N Toiminta- investoinnit

irtaimisto koneet käyttö­

omaisuus E N

R U U S S

KIINTEISTÖTOIMINTA RAKENNUSHANKE

3. KIINTEISTÖN KÄYTÖNAIKAISEN TIEDON HALLINTA

3.1 Kiinteistönpidon käsitteet

Kiinteistö syntyy rakennushankkeen lopputuloksena ja siirtyy kiinteistönpidon

organisaatiolle valmiin rakennuksen luovutuksessa. Rakennushankkeesta tulee tämän vuoksi olla katkeamaton tiedonsiirto kiinteistönpitoon, jotta kiinteistönpitäjä osaisi hoitaa ja pitää kunnossa vastaanottamaansa rakennusta siinä toimintavalmiudessa, johon se on suunniteltu. Rakennushankkeessa ja kiinteistönpidossa käytettävien tiedonsiirron apuvälineiden - esim. nimikkeistöjen - tulee tämän vuoksi olla yhteensopivia ja

samankaltaisia.

Rakennushankkeen ja kiinteistönpidon välistä yhteyttä on kaaviomaisesti esitetty kuvassa 2. 17

Kuva 2. Rakennushankkeen ja kiinteistötoiminnan liittyminen toisiinsa. Kaavion yläosassa rakennukseen, alaosassa toimintaan liittyvät kustannubet. (Lähde: Talo 80-ryhmä:

Rakentaminen 90.Rakennuskirja Oy. Helsinki 1988.)

17 Talo 80-ryhmä 1988 s. 63

z

h

z ----

Kammonen, Saari 1992 s. 8 Aho,Kiiras 1984 s. 13

Kiinteistönpitoon (kuva 3) luetaan kaikki ne toimenpiteet, oikeussuhteet ja taloudelliset seikat, jotka mahdollistavat kiinteistön jatkuvan tarkoituksenmukaisen käytön.

Kiinteistön-pitoon ei sisälly kiinteistöön sijoitettu toiminta, kuten asuminen, teollisuustoiminta tms. Kiinteistönpidon osittaisena synonyymina käytetään usein ylläpitoa. Ylläpidon käsitteeseen ei kuitenkaan lueta pääomatekijöitä. 18

Kiinteistönpito alkaa rakennuksen luovutuksessa urakoitsijalta käyttäjälle. Luovutuksen jälkeen suoritettavat takuutarkastukset ja -korjaukset eivät kuulu varsinaisen

kiinteistönpidon tehtäviin.

Kiinteistön ylläpitoprosessi sisältää kustannukset, informaation, toimenpideohjelmat ja toimenpiteitä ohjaavat osarutiinit. 19

YMPÄRISTÖN AIHEUTTAMAT RASITUKSET

•melu

•ilmasto

•vesi

•liikenne

•ilkivalta

KIINTEISTÖNPITO

KÄYTÖN AIHEUTTAMAT RASITUKSET

•kuluminen

•likaantuminen

•sisäilmasto

•muutospaineet TOIMINNOT

•hallinto

TAVOITTEET

•suoja

•turvallisuus

•terveellisyys

•viihtyvyys

•motivoitu työympäristö

•talous

•käyttö

•huolto

•asiakas­

palvelu

Kuva 3. Kiinteistönpidon toimintamalli. (Lähde: Suomen rakennuttajaliitto: Rakennusten vastaan-ja käyttöönotto, yleiset periaatteet. Rakennuskirja Oy. Helsinki 1988. s. 14.)

SO00

Kiinteistön hoidolla ylläpidetään suunniteltuja käyttöoloja. Laitteiden ja järjestelmien käyttö sisältää käynnin ja toiminnan valvonnan, toimenpiteet erikoistilanteissa sekä käynnistykset, pysäytykset, ilmoitukset, ohjaukset ja asetusarvojen muutokset.20

Huoltotoiminnalla pidetään kiinteistön tekniset järjestelmät ja laitteet toiminta­

kunnossa. Huoltotoiminta on säännöllistä mm. vuodenaikaan, käyttötuntimäärään ja viranomaismääräyksiin perustuvaa ylläpitotyötä.21

Kunnossapidon tehtävänä on pitää rakennettu kiinteistö ja siihen liittyvät konetekniset laitteet ja jäijestelmät kunnossa. Perusparantamisesta poikkeava piirre kunnossapidossa on, että se ei oleellisesti kohota rakennuksen alkuperäistä laatutasoa.22

Kunnossapitoon kuuluvat huoltokorjaukset ja kunnon arviointi. Kunnon arviointi sisältää kuntoarviointeja ja kuntotutkimuksia.

20 KH 10-00171, KH 11-20010 21 KH 10-00170 s.l

22 KH 90-00113

3.2 Rakennuksen käyttöönotto ja urakoitsijan vastuu

Rakennuksen käyttöönotto alkaa joidenkin järjestelmien osalta heti vastaanoton tapahduttua, mutta kuitenkin viimeistään juridis-hallinnollisen luovutustilaisuuden jälkeen. Rakennuksen käyttöönottojakson tavoitteena on varmistua siitä, että rakennus toimii kokonaisuutena niin laitteiston kuin organisaation kannalta suunnitelmissa asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Teknisten järjestelmien käyttöönottovaihe päättyy hyväksyttyyn takuutarkastukseen 23

YSE 1983 mukainen takuu

Nykyisen käytännön mukaisten rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1983 mukaan takuuajan pituus on yksi vuosi, ellei muissa sopimusasiakirjoissa toisin mainita.

Aikaisintaan kuukautta ennen vastaanottotarkastuksessa ilmoitettua takuuajan päät­

tymispäivää ja viimeistään kyseisenä päättymispäivänä osapuolet pitävät työkohteessa takuutarkastuksen, jossa takuuaikana todetut virheet luetteloidaan. Ellei takuutarkas- tusta pidetä tänä aikana, takuuaika jatkuu vielä yhden kuukauden, minä aikana rakennut­

taja on edelleenkin oikeutettu esittämään urakoitsijan takuuajan vastuun nojalla vaatimuksia.24

Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen ainoastaan törkeästä tuottamuksesta taikka täyttä­

mättä jääneestä suorituksesta johtuvista virheistä ja puutteista, joita ei ole kohtuudella voitu havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Urakoitsija vapautuu tästä korjaus vastuusta, kun kymmenen vuotta on kulunut vastaanottotarkas-tuksesta. Perusta- jaurakoitsijan takuuajan jälkeiselle vastuulle ei ole annettu yleisten sopimusehtojen tarkoittamaa merkitystä.25

Asuntokauppalain mukainen rakentajan vastuu

Asuntokauppalaki, joka tuli voimaan 1.9.1995 on muuttanut asuntotuotantoon osallis­

tuvien rakentajien ja materiaal¡toimittajien vastuusuhteita asunnon ostajille.24 Se sisältää mm. yksityiskohtaiset säännökset uuden asunnon virheistä. Virhetyyppejä on neljä ja ne ovat tekninen eli rakennusvirhe, tietovirhe, taloudellinen virhe ja oikeudellinen virhe.

~3 vertaa Rakennusten vastaan-ja käyttöönotto s.28 24 Liuksiala 1996, s.97

25 vertaa Liuksiala 1996, s.99-100

Myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnossa ilmenneet virheet.

Ostajan oikeus vedota virheeseen, joka olisi pitänyt havaita viimeistään vuosi- tarkastuksessa, katkeaa kolmen viikon kuluttua siitä kun vuositarkastuspöytäkirja toimitettu ostajalle. Tämän jälkeen ostaja voi vedota ainoastaan piileviin virheisiin.26

on

Asuntokauppalain mukaan myyjän takuuksi voi kutsua vain sellaista myyjän sitou­

musta, joka tarjoaa ostajalle laissa säädettyä vähimmäistasoa paremman aseman.26 Ensisijaisena parannuskeinona ostajalla on oikeus vaatia virheen korjaamista tai muuta vastaavaa oikaisemista myyjän kustannuksella. Virheestä aiheutuvan hinnanalennuksen tarkoituksena on saattaa asuntoja siitä maksettu kauppahinta oikeaan suhteeseen keskenään. Hinnanalennus on käyttökelpoinen sanktio silloin, kun rakennusvirheen korjaaminen ei ole kohtuullisin kustannuksin mahdollista taikka jos korjauksesta tulisi aiheutumaan huomattavaa haittaa ostajalle. Kaupan purkaminen voi tulla kysymykseen esimerkiksi silloin, kun asunnossa havaitaan terveydellistä haittaa aiheuttava tai asuin­

olosuhteita merkittävästi huonontava taikka asunnon arvoon olennaisesti vaikuttava rakennusvirhe, jota ei yrityksistä huolimatta onnistuta korjaamaan kohtuullisessa ajassa.

Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, vaikka myyjä korjaakin virheen.26

26 Liuksiala 1996, s.222-227

3.3 Kiinteistön ylläpidon suunnittelu

3.3.1 Kiinteistön ylläpito

Kiinteistön ylläpidon tavoitteena on pitää rakennuksessa käyttäjiä tyydyttävät

olosuhteet. Ylläpidon tavoitetaso voidaan asettaa mm. toimivuuskäsitteistöä hyväksi käyttäen. Siihen sisältyy tavoitteiden, vaatimusten ja tavoitteiden saavuttamisessa käytettyjen keinojen määrittely.27

Ylläpitoon kuuluu oleellisena osana valvonta, johon kuuluvat toteutumatiedon keruu ja suunnitelmiin vertaaminen. Laitteiden toimintatietoja saadaan huoltokorteista, huolto- taulukoista, korjaustarveilmoituksista, konekorteista ja tarkastusilmoituksista. Osana kunnossapidon ja korjausrakentamisen ohjelmointia pidetään ylläpitotarkastuksia.28 Ylläpidon suunnittelu sisältää huolto-ja siivoustoimen työnohjauksen, lämmön sähkön-ja vedenkäytön ohjauksen, jaksottaisen kunnossapidon suunnittelun ja ohjel­

moinnin sekä alihankintasopimukset hoitoliikkeiden sekä energia-ja vesilaitosten kanssa. Ylläpidon suunnittelun lähtökohtana on oman kiinteistön rakenteiden, laitteiden ja materiaalien tuntemus.

Ylläpitosuunnitelmalla siirretään rakennuksen ja sen laitteiden suunnittelijoilta, laite­

valmistajilta sekä materiaalien toimittajilta ajateltu käyttö- ja hoitoperiaate käyttäjälle j kiinteistönhoitajalle.

Rakennuksen valmistumisvaiheessa täydennetty ylläpitosuunnitelma on käyttöorgani- saation toimintaohje. Ylläpitosuunnitelma toimii myös käyttöhenkilöstön opetuksen tietolähteenä. Jatkuvasti ylläpidettävä toimintasuunnitelma muodostaa rungon myös pysyvälle pitkän tähtäyksen suunnittelulle. 29

27 Rakennusten vastaan-ja käyttöönotto s. 15 28 Tuppurainen,Päkkilä 1988 s.31

29 Rakennusten vastaan-ja käyttöönotto s.15,16,37

3.3.2 Käytön ja hoidon suunnittelu

Käyttösuunnitelman tarkoitus on siirtää rakennuksen ja siihen liittyvien teknisten laitteiden käyttö-ja hoito-ohjeet tiivistetyssä muodossa suunnittelijoilta ja laitevalmis­

tajilta käyttäjille ja kiinteistönhoitajille. Sen tarkoitus on olla ohjeisto lähinnä LVISA- huollon tehtävissä sekä kiinteistön valvonnassa. Sisältönä ovat käyttöä ja huoltoa palvelevat ohjeet ja lomakkeet tiivistetyssä muodossa.

Hoitosuunnitelma sisältää siivous-, jätehuolto-ja ulkoalueiden hoitosuunnitelman.

Käyttöorganisaation tulee huolehtia hoito-ja käyttösuunnitelman myöhemmästä päivittämisestä sekä kokemusten ja palautteen keräämisestä. 30

3.3.3 Huoltotoiminnan suunnittelu Huoltotoiminnan yleiset tavoitteet ovat 31

tavoitteiden mukaisten sisäolojen ylläpitäminen

laitteiden ja järjestelmien toimintavalmiuden käyttövarmuuden ylläpitäminen käyttökeskeytysten minimointi ja kunnossapitokustannusten optimointi taloudellisesti oikein mitoitettu huoltotoiminta ottaen huomioon tavoitetaso, laitteet ja järjestelmät

viranomaisten määräysten ja ohjeiden mukainen huoltotyö.

Rakennusten vastaan- ja käyttöönotto s.37,39 31 KH 10-00170 s.2

HUOLTOTOIMINNAN SUUNNITTELU -Tavoitetason määrittely

-Kohdekartoitus

-Huoltotoimenpiteiden määrittely -Päivystyksen määrittely -Raportoinnin suunnittelu

-Huoltotoimenpiteiden kustannusten määrittely

HUOLTOTOIMINNAN TOTEUTUS -Sopimukset

-Aloitus

-piirustukset ja ohjeet -opastukset ja yhteyshenkilöt -avaimet

-Tiedotus eri osapuolille -Huoltotyön suoritus

Nl

P A L A HUOLTOTOIMINNAN SEURANTA

-Olosuhdeseuranta -Energiaseuranta

-Huolto/korjaustöiden valvonta -Kustannusseuranta

-Palaute suunnitteluun, toteutukseen ja kunnossapitoon

U T E

KUNNOSSAPITO /u

\n

Kuva 4. Kiinteistön huolto (Lähde: KH 10-00170 Laitteiden ja järjestelmien huollon suunnittelu s. 1)

Huoltotoiminnan suunnittelemiseksi selvitetään perustiedot kiinteistöteknisistä

järjestelmistä ja laitteista kohdekartoituksella. Kohdekartoituksessa selvitetään halutut ja saavutettavissa olevat sisäolot, kiinteistöteknisten järjestelmien ja laitteiden sijainnit, määrät, tekniset tiedot, huollettavat kohteet, huoltomahdollisuudet sekä arvioidaan järjestelmien ja laitteiden toimintakunto.

Huoltotehtävien sisällön suunnittelussa ja seuranta-, tarkastus-ja huoltovälien

määrittämisessä on otettava huomioon järjestelmien ja laitteiden merkitys kiinteistön eri tilojen sisäoloihin ja energiankulutukseen. 32

32 KH 10-00171 s.9

Suunnitelmien sisältöjä laajuus määräytyvät osin sen mukaan, onko käytettävissä rakennusautomaatiojärjestelmä, atk-pohjainen huolto-ohjelma vai molemmat.

Suunnitelmiin vaikuttavat myös huoltotyömenetelmät ja huolto-organisaatio.

Jokaiselle kiinteistölle suunnitellaan rakennuskohtainen huolto-ohjelma. Se sisältää viikottaisen huoltokierroksen johon sisältyy tilojen yleishavainnointi. Lisäksi laaditaan vuosihuolto-ohjelma ja vuositarkastusluettelo. Vuositarkastus ajoitetaan seuraavan vuoden toimintasuunnitelman laadinnan yhteyteen, jotta pikaista korjausta tai kunnossapitoa vaativat kohteet saadaan mukaan kiinteistön talousarvioon.33 Suunnitelmissa on määriteltävä myös 34

ympärivuorokautisen päivystyksen tarve

huoltotöissä tarvittavien työkalujen, varaosien, tarvikkeiden ja aineiden hankintaperiaate ja varastointitarve

laitteet, joita varten on tarpeellista varastoida varaosia käyttökeskeytysten minimoimiseksi

varastoitavat varaosat ja niiden määrä

huoltotoimen työskentely-, varasto- ja muut tilat.

3.3.4 Kunnossapidon suunnittelu

Suurin osa kunnossapitotoimenpiteistä joudutaan tekemään vaihtelevan pituisten kun­

nossapitojaksojen välein. Tähän ns. ohjelmoitavaan kunnossapitoon luetaan toimen­

piteet, joiden toistuvuusväli on yli kolme vuotta. Osa kunnossapidosta on vuosittain tapahtuvaa arvaamattomia korjaustöitä, niihin ei voida etukäteen vaikuttaa (esimerkiksi ilkivalta, luonnon olosuhteet); ne on kuitenkin ohjelmoitava ja huomioitava kunnossa- pitobudjetissa.

Kunnossapidon suunnittelu (kuva 5) tulisi tehdä jo rakennuksen käyttöönottovaiheessa.

Kunnossapito-organisaation tavoitteet ovat resurssien optimaalinen käyttö työllisyyden tasaisuus

kiinteistön toiminnalle aiheutuvien haittojen minimointi.

33 KH 10-00171 s.9 34 KH 10-00170

Kunnossapitosuunnitelmassa tulisi ottaa huomioon myös perusparannustoimenpiteet, koska ne kuormittavat samoja resursseja ja toteutetaan samassa yhteydessä.

Lähtökohtien selvitys

Kunnon arviointi

Kunnossapitotoimenpiteiden määrittely, hinnoitteluja ajoitus Kunnossapitosuunnitelman laatiminen

Kunnossapitosuunnitelman seuranta ja ylläpito

Kuva 5. Kunnossapidon suunnittelun vaiheet. (Lähde: KH 90-00113 Kiinteistöjen kunnossapito- suunnitelman laatiminen s. 2)

Kunnossapitosuunnitelman rungon muodostaa kustannusarvio, joka on samalla toimenpiteiden ajoitussuunnitelma.

Kunnossapitosuunnitelman laatimisen tavoitteena on yksittäisten resurssikuormi- tushuippujen hallitseminen. Yksittäisissä kiinteistöissä kunnossapitotyöt on usein tarkoituksenmukaista kerätä yhdeksi laajaksi toimenpidekokonaisuudeksi, jolloin kiinteistön toiminnalle aiheutuvat haitat kohdistuvat vain tietylle ajankohdalle.

Kunnossapitosuunnitelma on tarkoituksenmukaista laatia 5 -7 vuoden aikajänteellä.

Pitemmän aikavälin suunnitelmilla on käytännön kiinteistönpidossa käyttöä lähinnä pitemmän aikavälin rahoitussuunnitelman tekemisessä ja kustannusten määrittelyssä.

Suunnitelma toimii vuosittaisten toimenpideohjelmien runkosuunnitelmana.

Laadittu valitun pituisen aikavälin kunnossapitosuunnitelma toimii runkona vuositason kunnossapito-ohjelmille. 35

35 KH 90-00113

Kunnon arviointitoimenpiteet voidaan jakaa neljään ryhmään: 36 1 Silmämääräinen tarkastelu, ei käytetä mitään laitteita.

Käytetään yksinkertaisia mittalaitteita, kuten kosteusmittaria puun kosteuden määrittämiseen.

Tehdään perusteellisia selvityksiä ainetta särkemättömin menetelmin.

Rakenne rikotaan näytteen ottamiseksi esim. rakennusvaurioselvityksissä.

KUNNOSSAPITOSUUN.

UUSITAAN / KUNNOSTET.

KUNNON ARVIO

UUSI ARVIO N. VUOD. KUL.

>

YKSITYISKOHTAINEN KUNTOTUTKIMUS

j

OSITTAINEN KORJAUS

KUNNON

TUTKIMUS/ARVIO

UUSI ARVIO N. VUOD. KU!

>■

TÄYSI KORJAUS

RAPORTTI JA UUSI KUNNOSSAPITOS.

Kuva 6. Rakennusosan kunnon arviointi elinkaaren aikana. (Vertaa Suomen rakennusinsi­

nöörien liitto ry: RIL 183-1.1 1992.Rakennusmateriaalien ja rakenteiden käyttöikä. Helsinki 1992. S.41)

36 RIL 183-1.1-1992 s.40-42 3.3.5 Kunnon arviointi

Kiinteistön kunnon arvioinnin (kuva 6) tarkoituksena on selvittää, missä määrin rakenne tai materiaali on turmeltunut, niin että jatkotoimista voidaan päättää.

'(N 4^U~>

Kiinteistön kuntoa arvioidaan vuosittain, perusteellinen kuntotutkimus suoritetaan esimerkiksi 3..5 vuoden kuluttua kunnossapitosuunnitelman laatimisesta. 37

Kiinteistön kunnon arvioinnissa tai kuntotutkimuksessa rakennusosat jaetaan kuntonsa mukaisesti vaurioluokkiin. Vaurioluokitus on neliportainen ja sen sisältö vaihtelee rakennusosittain.

Kuntotutkimus voi sisältää suppeampia, pääasiassa silmämääräisiä kuntoarvio - toimenpiteitä sekä perusteellisempia mittalaitteilla tehtävistä kokeista ja mittauksista sekä laboratoriossa rakenteista irrotetuista näytteistä suoritettavista tutkimuksista koostuvia kuntotarkastusXoimzxvpiìùVà.

37 KH 90-00113

3.4 Elinkaaren kustannusten ja korjaustoimenpiteiden hallinta

3.4.1 Kunnossapidon ohjaus

Kunnossapidon ohjauksen (kuva 7) apuvälineenä käytetään kunnossapitorekisteriä, johon kootaan kiinteistöjen kuntoarviot, käyttäjien muutokset, toteutuneet korjaukset, rakennusosien määrätiedot ja kunnossapito-ohjelmat. Kunnossapitorekisterin

ylläpitäminen on osa päivittäistä kiinteistönpitoa.38

Elinkaaritalous

Kuntoarviot

kuntotutkimukset Rakennuttaminen

KUNNOSSAPIDON OHJAUS Kiinteistöjen

kunnossapito-ohjelmat

Tehtyjen korjaustöi­

den dokumentointi

Hintasuhdanteet Korj ausvastikkeiden

määrittäminen

Korjaustöiden kustannusarviot

Kuva 7. Kunnossapitotoiminnan ohjauksen osa-alueet. (Vertaa Vainiotalo Toivo, Kruus Matti:

Korjaustoiminnan ohjausjärjestelmä osana kiinteistönpitoa. Rakennuttaja 2:94 s. 11.)

38 vertaa Vainiotalo, Kruus s. 11

3.4.2 Elinkaaren kustannukset

Rakennushankkeesta aiheutuu kustannuksia sekä rakentamisvaiheessa että rakennuksen käyttövaiheessa. Hankkeen taloudellisessa arvostelussa on otettava huomioon

rakennuksen koko elinkaaren aikana syntyvät kustannukset. 39

Rakennusvaiheen elinkaaritarkastelun taustalla on ajatus jatkuvasta pitkäjänteisestä kiinteistönpidosta, jossa kiinteistölle laadittu korjauskassavirtaennuste tarkastetaan kiinteistön kunnon arvioinnin pohjalta säännöllisesti 3-5 vuoden välein. Korjaus­

kustannusten kassavirran, korjausbudjetin, muodostus tapahtuu uudelle kiinteistölle samojen periaatteiden mukaan kuin vanhoillekin. Uuden kiinteistön kohdalla voidaan olettaa kaikkien rakennusosien olevan hyvässä kunnossa, vanhassa kiinteistössä joudutaan ennen korjausbudjetin laatimista tarkastamaan kiinteistön kuntoja päättelemään tulevien korjausten ajoittuminen.

Korjausennusteen laatimista varten on rakennusosille muodostettava elinkaari, joka koostuu korjausjaksoista ja tarkastustoimenpiteistä. Voidaan myös kuvata tehtäviä kunnossapitotoimenpiteitä. 40

3.4.2 Rakennuksen ja rakennusosien käyttöiän ja kunnossapitotarpeen määritys Osana elinkaaren muodostamista arvioidaan rakennuksen ja sen rakennusosien käyttöikä. Käyttöikä on se aika , jonka kuluessa rakennusosa täyttää sille asetetut toimivuustavoitteet, kun sitä hoidetaan asiallisesti. Kestoikä on se aika, jonka kuluessa materiaali tuhoutuu tai turmeltuu niin pahasti, ettei rakennusosaa voi käyttää lainkaan.41 Omistaja määrittelee rakennuksen tavoitteellisen käyttöiän ja se ilmaistaan

vähimmäisvuosina tai mahdollisen käyttöikäluokituksen avulla (kuva 8).

39 Hyart, Saari 1993 s. 16 40 Westerholm 1993 s. 9 41 RIL 183-4 1995,s.9

Luokka Kuvaus Rakennuksen käyttöikä Esimerkkejä Tilapäinen

1 Sopimuksen mukaan alle 10 vuotta Parakit, tilapäiset näyttelyrakennukset 2 Lyhyt ikä Vähintään 10 vuotta Lyhytaikaista käyttöä varten suunni­

tellut teollisuus- ja varastorakennukset

3 Normaalia

lyhyempi ikä

Vähintään 30 vuotta Useimmat teollisuusrakennukset, asuin­

rakennusten peruskorjaukset

4 Normaali ikä Vähintään 60 vuotta Uudet sairaalat, koulut ja asuinraken­

nukset, laadukkaat perusparannukset 5 Pitkä ikä Vähintään 120 vuotta Julkiset ja muut korkealuokkaiset

rakennukset

Kuva 8. Rakennusten käyttöikäluokitus. (Lähde: BS 7543. Guide to durability of building elements, products and components.London: British Standards Institution. 1992.)

Rakennusosien käyttöiän määrittäminen pitää sisällään paitsi määrittelyt niiden

halutusta toimivuustasosta myös tarvittavasta kunnossapidosta. Rakennuksiin voidaan soveltaa elinkaarimallia teollisuudesta, jolloin rakennusosille arvioidaan käyttöikä sekä uusimis- ja kunnossapitojaksot. Rakennukset ovat kuitenkin erilaisia kuin koneet, rakennuksissa on paljon osia, joiden kunnossapidon laiminlyönti ei aiheuta välitöntä toiminnallista tai esteettistä haittaa. Kun rakennusosalle tulee uudistamistarve voidaan toimivuuden vaatimustasoa laskemalla ja uudistamista lykkäämällä pidentää rakennus­

osan käyttöikää samalla sen arvosta tinkien.42

Rakennusosien kunnossapitotarve ja kunnossapitojaksot vaihtelevat suuresti ja vaihteluväli riippuu täysin rasituksista ja käytetyistä kunnossapitomenetelmistä.

Alhainen käyttöikätavoite ei aseta suuria vaatimuksia kunnossapidolle, sen sijaan pyrkimys pitkäikäisyyteen vaatii tarkoin määriteltyjä kunnossapitotoimenpiteitä ennalta tiedostetuin väliajoin.42

Rakennuksen osien käyttöikätavoitteiden asettamiseen ja käyttöiän suunnitteluun käytetään kuvan 9 mukaista jaksottelua.

42 Vertaa RIL 183-7 1996 s. 30-31

Ryhmä Kuvaus Käyttöikä Tyypillisiä esimerkkejä Uusittava

1 Lyhyempi kuin rakennuksen käyttöikä

ja uusimiset voidaan ennakoida.

Useimmat lattiapäällysteet ja talotekniset laitteet.

2 Kunnossa­

pidettävä

Kestää säännöllisin kunnossapitotoi- pitein rakennuksen käyttöiän.

Useimmat julkisivuverhoukset ja ikkunat.

3 Itsestään kestävä

Kestää rakennuksen käyttöiän ilman erityisiä toimenpiteitä.

Perustukset ja rakennuksen runko.

Kuva 9 .Rakennuksien osien ryhmittely kunnossapitotarpeen mukaan. (Lähde: BS 7543. Guide to durability of building elements, products and components. London: British Standards Institution. 1992.)

Kunnossapidon jaksottamiseen ja toimenpiteiden suunnittelemiseen käytetään kuvan 10 mukaista jaksottelua. Varsinaiset kunnossapitotoimenpiteet ja -jaksot suunnitellaan rakennuksen suunnittelijoiden toimesta kullekin rakennukselle erikseen.

Taso Kuvaus Laajuus Esimerkkejä

1 Vain korjaus Korjaus kun vaurio on todettu. Kiinnijuuttuneiden venttiilien vaih­

to. Rikkoontuneen lasin uusiminen.

2 Aikatauluun sidottu kunnossapito.

Kunnossapitotyöt säännöllisin väliajoin.

Puuosien maalaus viiden vuoden välein.

3 Kunnon mukaan

ajoitettava kunnos- pito.

Kunnossapitotyöt tehdään järjestel­

mällisen tarkastustoiminnan pohjalta saatavien kuntotietojen pohjalta.

Julkisivuelementtien kuntotarkas- tukset ja niiden pohjalta tehtävät kunnossapitotyöt.

Kuva 10. Rakennubien osien ryhmittely kunnossapitotarpeen mukaan. (Lähde: BS 7543. Guide to durability of building elements, products and components. London: British Standards

Institution. 1992.)

3.4.2 Korjaustoimenpiteiden ajoituksen hallinta

Korjaustoimenpiteiden ajoitusta suunniteltaessa on yksittäisen rakennusosan kunnossa­

pidon lisäksi suunniteltava koko kiinteistön korjausohjelmaa ja sen rahoitusta. Suurten kiinteistömassojen kiinteistönpidon pitkäjännitteinen suunnittelu on välttämätöntä kokonaisuuden hallitsemiseksi.

Kiinteistönpidon kannalta yksittäisen rakennusosan edullisin korjausajankohta määräytyy seuraavan prosessin mukaan: 43

arvio kuntoluokan perusteella

ohjelmoitujen kunnossapitotöiden ja kunnon mukaan suoritettavien korjaustöiden koordinointi ja yhdistäminen kiinteistökohtaiseksi kokonaisuudeksi.

suurten kiinteistömassojen korjaussuunnitelmien yhteen sovittaminen.

1.

2.

3.

43 vertaa Westerholm 1993 s. 12

4. KIINTEISTÖN HUOLTO-OHJELMAN MALLI

4.1 Huolto-ohjelma kiinteistön käytönaikaisen tiedon hallinnassa.

4.1.1 Huoltoa ja kunnossapitoa palvelevan tiedon puutteellisuus

Kiinteistön huolto-ohjelman sisältöjä rakenne perustuu kirjallisuustutkimuksessa ja projektiryhmän työssä esiintulleisiin havaintoihin kiinteistön käytönaikaisen tiedon tarpeesta.

Kiinteistön ylläpidon tehtävien ja käytönaikaisen tiedon hallinta edellyttää, että kiinteistön ylläpidosta vastaavalla on käytettävissään heti rakennuksen

valmistumisvaiheessa riittävän perusteelliset tiedot rakennuksen materiaaleista, rakenteista, järjestelmistä sekä koneistaja laitteista. Lisäksi on oltava suunnitelmat kiinteistön käytön, hoidon ja huollon järjestämisestä kaikille rakennusosille ja järjestelmille sekä elinkaaren kattava suunnitelma kiinteistön kunnossapidosta.

Rakennuksen käytönaikaista huoltoa ja kunnossapitoa palveleva tieto on puutteellista, se on hajanaisesti esitetty eikä tieto ole useinkaan ajantasalla. Ei ole olemassa

systemaattista esitystapaa eikä riittävää tietomäärää rakennusosien huolto- ja

kunnossapitotarpeesta. Lisäksi ei tunneta oikeita huolto- ja kunnossapitomenetelmiä.

Rakentamisen yhteydessä syntyvä tieto välittyy puutteellisesti rakentamisen toteuttavalta organisaatiolta rakennuksen käyttäjille.

4.1.2 Tuotemallipohjainen tiedonhallinta kiinteistön ylläpidossa

Kiinteistön rakennus- tai peruskorjausvaiheessa on tuotettava yksityiskohtaista tietoa käytetyistä materiaaleista, koneistaja laitteista. On määritettävä niiden huolto-ja kunnossapitotarve ja kuvattava oikeat huolto- ja kunnossapitomenetelmät. Tiedon on luotettavasti siirryttävä kiinteistön käyttäjälle ja säilyttävä rakennus- tai

peruskorjausvaiheesta koko kiinteistön elinkaaren ajan.

Tuotemallipohjaisessa tiedonhallinnassa rakennussuunnitelmat tallennetaan

tuotemallitietokantaan (kuva 11). Tällöin kiinteistönpidon kannalta keskeistä on se, että suurmitelmatieto ja piirustukset ovat jatkuvasti ajantasalla ja ne ovat huoltotoiminnan, kunnossapidon ja korjausrakentamisen suunnittelun käytettävissä.

Myös rakennusvaiheessa tuotettu huolto- ja kunnossapitotieto on tallennettava tuotemallitietokantaan.

KUNNOSSAPITO JA RAKENNUKSEN TUOTEMALLI

Rakennus inventointi

i

Tuotemalli suunnitelmat laskelmat

tuotemallin päivitys 1

Korjaustyö

Kuva 11. Kunnossapito ja tuotemallipohjainen tiedonhallinta. (Lähde: Relander et ai:Korjaushankkeiden suunnitelma-asiakirjojen kehittäminen. Tebnllinen

korkeakoulu. Rakentamistalouden laboratorio.Raportti 122.Espoo 1993.)

Urakoitsija hyödyntää tuotemallitietokantaa omassa suunnittelu-, laskenta-ja hankintatoimessaan (ns. projektipankki). Rakennusvaiheessa tieto täsmentyy ja täydentyy määrä- ja yksityiskohtaisella tuotetiedolla. Rakennusten luovutusvaiheessa kiinteistön käyttäjällä on käytössään rakennuksen tietokanta, josta löytyy jokapäiväisen kiinteistönhoidon ja hallinnan sekä kunnossapidon suunnittelemisen ja ohjelmoinnin tarvitsemat tiedot.

4.1.3 Huolto-ohjelman käyttö kiinteistön tiedonhallinnassa

Huolto-ohjelmassa käytetään tuotemalli-esitystapaa: rakennukseen tehtävät kunnostustyöt kuvataan rakennusselostuksessa toimenpiteinä.44 45

44 vertaa Relander 1993 s. 33 45 vertaa Relander 1993 s. 13

Toimenpiteet kohdistetaan rakennusosille. Toimenpiteet jaetaan työvaiheisiin, joissa esitetään tehtävä työn sisältö, tarvikkeet sekä laatuvaatimukset. Uusimistyöt esitetään kuten uudisrakentamisessa kuvaamalla lopputulokseen vaadittavat tarvikkeet ja laatuvaatimukset. Määritykset kirjoitetaan lyhyeen reseptimuotoiseen luetteloon käyttämällä täsmällistä formaalia esitystapaa. 45

Kiinteistön elinkaaren tiedonhallintaa palveleva huolto-ohjelmatietokanta sisältää kuvauksen rakennuksen tiloista

rakennusosien kuvauksen

tiedon rakennusosien hoidon-, huollon- ja kunnossapidon tarpeesta kuvauksen rakennusosien hoito-, huolto- ja kunnossapitotoimenpiteistä

Huolto-ohjelmassa esitetään rakennuksen tilajaottelu, kuvataan rakennusosat ja annetaan niiden määrä- ja materiaalitietoa. Rakennuksen suunnittelijoilta ja

materiaalitoimittajilta kerätään jo rakennusvaiheessa tiedot rakennusosien käyttöiästä, oikeista hoito-, huolto-ja kunnossapitotoimenpiteistä sekä mahdollisista virheellisen käytön riskitekijöistä. Huolto- ja kunnossapitotiedoista kerätään tiedostot

rakennusosittain sekä kootaan huolto-ja kunnossapito-ohjelmat.

45 vertaa Relander 1993 s. 13

4.2 Huolto-ohjelma

4.2.1 Huolto-ohjelman sisältö

Huolto-ohjelmassa esitetään tietokantamuodossa rakennuksen materiaali-, rakenne- ja järjestelmätiedot sekä näiden käyttö- hoito-ja huolto-ohjeet. Kunnossapidosta esitetään

vastaavassa muodossa rakennusosien ja LVIAS-järjestelmien määräaikaistarkastukset ja suosituksia kunnossapitotoimenpiteiksi. Kunnossapitotyöt ohjelmoidaan siten, että esitetään valmis jaksottainen, koko rakennuksen kattava kunnossapito-ohjelma sisältäen ko. jaksona tehtävät tarkastukset, kriteerejä kunnon arvioimiseksi, rakennusosien

kuntoluokittelu sekä suosituksia suoritettavista kunnossapitotoimenpiteistä. Lisäksi järjestelmään on syötetty rakennusaikana syntynyttä materiaalien, koneiden ja laitteiden

yksilöityä määrätietoa.

Huolto-ohjelma-systematiikkaa ja järjestelmää voidaan käyttää hyväksi tehtäessä kiinteistön hoitobudjettia ja vuosittaisia hoito-ja huoltosuunnitelmia sekä laadittaessa kiinteistölle elinkaaren ajalta kunnossapitosuunnitelma ja kunnossapidon kustannus­

arviot.

4.2.2 Järjestelmän rakenne

Huolto-ohj elma-j ärj estelmässä esitetään kiinteistön tiedot tiedostomuodossa.

Rakennuksen kuvaus ja järjestelmän sisältämät tiedostotyypit sekä saatavat tulosteet esitetään kuvassa 12.

Järjestelmässä rakennusosat kuvataan tuoterakenteina ja käytetään tila-ja rakennus- osakortteja toimenpide- ja tuoterakenteiden hakemistona. Rakennuksen jokainen tila esitetään tilakortilla, rakenteet rakennusosakorteilla ja tekniset järjestelmät omana itsenäisenä jäijestelmäselostuksena. Tilakortit on koottu huoneistoittain yhteen ja yhteistilat erikseen eriteltynä.

Itsenäisenä tiedostona esitetään kuvaukset rakennuksen materiaaleista sekä käyttö-, hoito- ja huolto-ohjeista. Kunnossapito-ohjeet esitetään omana tiedostonaan.

Kuvaukset ovat rakenneselostuksen (Talo-90) muodossa.

Huolto-ohjelmassa rakennuksen määrätieto esitetään tila-ja rakennusosakorteissa, joista tieto periytyy erillisiin mittaluetteloihin joiden yhteenvetona toimii määräluettelo.