: r ■pintanak tila kortti et i
5. YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET
Tässä tutkimuksessa tarkasteltiin rakennusliikkeen mahdollisuuksia tarjota kiinteistön omistajan käyttöön tuotteita rakennettavalle tai peruskorjattavalle kiinteistölle tyydyt
tämään sen käytönaikaista tietotarvetta. Tällaiseksi tuotteeksi kehitettiin kiinteistön huolto-ohjelma, josta tehtiin malli.
Rakennuksen käytönaikaista tietotarvetta ja tiedon hallintaa kartoitettiin kirjallisuus
tutkimuksella. Lisäksi tutkittiin kiinteistönpitoon liittyvän liiketoiminnan soveltu
vuutta NCC-Puolimatka Oy:lle yrityksen liikeidean ja strategian kannalta.
Kiinteistön ylläpidon tehtävien ja käytönaikaisen tiedon hallinta edellyttää, että kiinteis
tön ylläpidosta vastaavalla on käytettävissään heti rakennuksen valmistumisvaiheessa riittävän perusteelliset tiedot rakennuksen materiaaleista, rakenteista, järjestelmistä sekä koneistaja laitteista. Lisäksi on oltava suunnitelmat kiinteistön käytön, hoidon ja huol
lon järjestämisestä kaikille rakennusosille ja järjestelmille sekä elinkaaren kattava suun
nitelma kiinteistön kunnossapidosta.
Kiinteistön elinkaaren tiedonhallintaa palveleva huolto-ohjelma sisältää kuvauksen rakennuksen tiloista
rakennusosien kuvauksen
tiedon rakennusosien hoidon-, huollon- ja kunnossapidon tarpeesta kuvauksen rakennusosien hoito-, huolto- ja kunnossapitotoimenpiteistä
Huolto-ohjelma -järjestelmässä rakennusosat kuvataan tuoterakenteina ja käytetään tila- ja rakennusosakortteja toimenpide- ja tuoterakenteiden hakemistona. Rakennuksen jokainen tila esitetään tilakortilla, rakenteet rakennusosakorteilla ja tekniset järjestel
mät omana, itsenäisenä j ärj estelmäselostuksena. Rakennuksen määrätieto esitetään tila- ja rakermusosakorteissa, joista tieto periytyy mittaluetteloihin ja niiden yhteenvetona
toimiviin määräluetteloihin.
Kiinteistön eri rakennusosien tuoterakenteet esitetään tuoterakenneselostuksessa.
Tuoterakermeselostuksessa kuvataan kunkin rakennusosan toimenpiderakenne, käytetyt materiaalit kauppanimineen sekä laatuvaatimukset. Samassa yhteydessä voidaan antaa tietoja materiaalintoimittajasta, urakoitsijasta sekä takuuvastuista. Tuoterakenneselos
tuksessa annetaan suunnittelijoilta ja tavarantoimittajilta kerättyjä pintamateriaalikoh- taisia käyttö, hoito ja huolto-ohjeita. Ohjeissa määritetään rakennus-osien hoito- ja huoltotarve, oikeat menetelmät ja materiaalit sekä suositeltavat hoito-ja huoltojaksot.
Kiinteistön kunnossapitoa palveleva tieto esitetään kunnossapitotiedostossa ja -ohjel
massa. Kunnossapitotiedostossa annetaan rakennusosittain jaoteltu tieto suoritettavista kuntotutkimuksista, suosituksia kunnossapitotoimenpiteistä sekä rakennusosan voimas
sa oleva, tutkimuksissa havaittu kuntoluokka. Kunnossapito-ohjelmaan on kerätty kuntotutkimus-ja kunnossapitotoimenpiteet ohjelmoituna vuosittaisiksi toimenpide- listoiksi. Kiinteistön kunnossapito-ohjelmasta esitetään yhteenvetona kymmenelle vuodelle muodostettu kunnossapidon toimenpideohjelma.
Kiinteistön huolto-ohjelmasta luotiin Excel-taulukkolaskentaohjelmalla atk-sovellus Windows käyttöjärjestelmäympäristöön. Järjestelmän ja atk-sovelluksen tekeminen testattiin koerakentamisikohteena toimivaan peruskorjauskohteeseen.
NCC-Puolimatkan kilpailustrategiaa tarkasteltiin uuden toimialan segmenttianalyysillä.
Analyysin tuloksena saatiin uuden liiketoiminnan kysyntämahdollisuudet, kilpailijoi
den kyky tarjota vastaava palvelu, uuden liiketoiminnan edellyttämät voimavarat sekä yrityksen toimintatapa ja kilpailustrategia liiketoiminta-alueella.
Tutkimuksen johtopäätökset ja kehittämisehdotukset
Nykyisen käytännön mukaiset (Talo-80 nimikkeistö ja sen mukainen rakennusselitys) suunnitelma-asiakirjat eivät palvele käytönaikaista tiedontarvetta eivätkä anna kunnon pohjaa kiinteistökohtaisen huolto-ohjelman tekemiselle. Rakennusselostus tulee olla tuoterakennemuotoa ja huoneselostus yksilöidyn tilakortin muodossa. Tällöin voidaan siirtää tiedostomuodossa tietoa suoraan rakennusselostuksesta huolto-ohjelmatieto- kantaan ilman työlästä muokkausta.
Voimassa olevan YSE-83 mukainen takuuaika on yksi vuosi. Urakoitsijan ja rakennut
tajan välisellä sopimuksella voidaan takuuaikaa jatkaa. Urakoitsijan takuuaikaista riskiä voidaan pienentää huolehtimalla kiinteistön suunnitelmallisesta hoito-, huolto-ja kun- nossapitotoiminnasta. Tähän tehtävään kiinteistön huolto-ohjelma tarjoaa työkalun.
Rakennushankkeen osapulten on vain huolehdittava materiaali- ym. tiedon siirtämisestä järjestelmään, sekä ennen kaik-kea systemaattisesta huolto-, hoito- ja kunnossapitotöi
den suunnittelusta ja ohjelmoinnista jo rakennuksen rakennus- tai peruskorjausaikana.
Lisäksi kiinteistön ylläpitäjän on huolehdittava suunniteltujen tehtävien ja ohjelmoinnin toteuttamisesta (takuun voimassaolo on esimerkiksi sidottava hoito-, huolto-ja kunnos
sapito-ohjelmien suunnitelman mukaiseen toteuttamiseen).
Huolto-ohjelman sisältämää ohjelmoitua käyttö-, hoito-, huolto-ja kunnossapitotietoa sekä määrätietoa voidaan käyttää hyväksi valittaessa ja kilpailutettaessa kiinteistön huoltoa suorittavaa organisaatiota. Järjestelmästä voidaan tulostaa sopivia kokonai
suuksia erilaisiin ja eri järjestelmien hoito-, huolto-, siivous ym. tehtävien osa- tai yhtenä kokonaisuutena teetettäväksi. Lisäksi niin haluttaessa voidaan ko. kiinteistön- pitotehtäviin liittää tai muuten järjestää huolto-ohjelman avulla myös suunnitelmallista kunnossapito- ja kuntoarviotoimintaa.
Järjestelmän sisältämää yksilöityä määrätietoa voidaan käyttää kunnossapidon suunnit
telun ja korjaustoiminnan tuotannon määrätietona. Kiinteistön kunnossapidosta vastaa
va voi tulostaa järjestelmästä tarvitsemansa määrätiedon ja käyttää sitä kunnossapidon hankintojen tekemisessä sekä työmenetelmä-ja aikataulusuunnittelussa.
Kiinteistön huolto-ohjelma -järjestelmän jatkokehityskohteita ovat järjestelmän kattavuuden lisääminen
atk-sovelluksen jatkokehittäminen ja päivittäminen kehitetyn tuotteen kaupallistaminen.
Huolto-ohjelma järjestelmää voidaan laajentaa käsittämään myös elinkaaren kustannus
ten arvioinnin ja vuosittaisen hoito-, huolto- ja kunnossapitobudjetoinnin. Lisäksi järjestelmää on mahdollista laajentaa yleisemmäksi kiinteistönhallirman järjestelmäksi,
sisältäen esim. vuokralaisiin, kalustuksesta, sisustukseen ym. liittyvän tiedon hallintaa.
Järjestetään kiinteistön huolto-ohjelman testaus ja käytön seuranta. Kunnossapidon toimenpideohjelman testaus suoritetaan esimerkiksi jonkin kiinteistön vuositakuu- korjauksen yhteydessä. Testauksessa tehdään ensimmäiselle vuodelle ohjelmoidut kun- nossapitotutkimustoimenpiteet, määritetään rakennusosien kuntoluokat ja annetaan suosituksia tarvittavista kunnossapitotoimenpiteistä. Testauksessa saadaan tietoa tutki
musjärjestelmän toimivuudesta sekä tutkimuksen vaatimasta työmäärästä.
Laajemmassa testauksessa seurataan usean vuoden ajan käyttäjien kokemuksia järjes
telmästä, tarkennetaan ominaisuuksia, päivitetään tietoja sekä ylläpidetään atk-sovel- lusta. Erityisesti kunnossapidon toimenpiteiden ennakointia ja ohjelmoinnin toimi
vuutta tulee testata.
Urakoitsijan tekemää määrälaskentaa ja huolto-ohjelman luomista voidaan automati
soida järjestelmän avulla. Määrälaskija voi tehdä määrälaskennan tilakorttien avulla jolloin yhden tilan kaikki pintamateriaalit ja täydentävät rakenteet mittoineen viedään
kerralla järjestelmään. Järjestelmä muodostaa varsinaiset mitta-ja määräluettelot.
Samassa yhteydessä viedään tilakortteihin kalusteet, varusteet ja laitteet. Järjestelmä muodostaa tuoterakennekirjastonsa avulla kiinteistön tuoterakenneselostuksen ja kunnossapitotiedoston. Tuoterakenteista ja kunnossapitotiedostosta voidaan rakentaa yleisempi rakennusosien kirjastotietokanta arkkitehtisuunnittelun sekä huolto-ohjelman luomisen tarpeisiin.
Haluttaessa optimoida tarkemmin huolto-ja kunnossapidon ohjelmointia, järjestelmää voidaan laajentaa varsinaiseksi rakennuksen toiminnan ja kunnon hallintajärjestelmäksi.
Tällöin käytännön huoltotyön yhteydessä tulee koota riittävä määrä kestoaika-ja vikaantumistietoja olemassa olevasta rakennuskannasta. Tämä vaatii huolto-ohjelma- järjestelmän yhteyteen huollon tiedonkeruu-ja analysointijärjestelmän, jossa olennaiset
tiedot taltioidaan.
Tietokannan perusteella voidaan laatia laitteiden ja rakennusosien kestoaikojen odotus
arvot, ennusteet ja ääriarvot. Tietojen perusteella voidaan tarkentaa huolto-ja korjaus- ohjelmia. Keskeinen merkitys ohjelmien toteutuksessa on korjaus- ja huoltotoimien oikealla ajoituksella ja kustannusten ennustamisella. 49
49 vertaa Aho et ai. 1991 s.43
LÄHDELUETTELO
Aho Timo, Kiiras Juhani: Kiinteistönpitonimikkeistö. VTT tiedotteita 294. Espoo 1984.
Aho Timo, Niskala Mikko, Packalen Pekka, Rautio Anna-Kaisa: Rakennuksen toiminnan ja kunnon hallinta. Kauppa-ja teollisuusministeriö. Energiaosasto.
Tutkimuksia D:196. Helsinki 1991.
BS 7543. Guide to durability of building elements, products and components.London:
British Standards Institution. 1992.
Burgelman Robert A, Sayles Leonard R: Inside corporate innovation, strategy, structure and managerial skills. 1985
Hyart Jarmo, Saari Arto : Rakennusosien j a j ärj estelmien elinkaaren kustannusten
laskenta. Teknillinen korkeakoulu. Rakentamistalouden laboratorio. Raportti 118. Espoo 1993.
Kammonen Jaakko, Saari Arto: Kunnossapitokustannusten huomioonotto rakennus- suunnittelussa.Teknillinen korkeakoulu. Rakentamistalouden laboratorio. Raportti 115.
Espoo 1993 .
Laitinen Merja: Rakennushankkeen mittaluettelot määrälaskennan näkökulmasta.
Lisensiaatintyö. Teknillinen korkeakoulu. Rakennus-ja maanmittaustekniikan osasto.
Rakentamistalouden laboratorio. Espoo 1995.
Lokka Jukka, Möller Kristian: Liikeidea-analyysi voimavarojen, tarpeiden ja markki
noiden synteesi. Helsingin kauppakorkeakoulun julkaisuja D-207. Helsinki 1994.
Liuksiala Aaro: Rakennussopimukset, käytännön käsikirja.Rakennustieto Oy. Helsinki 1996.
Mäkelin Matti, Seppänen Tapani: Tietoyrityksen strategiat, johtaminen ja menesty
minen 1990-luvulla. HM&V Research Oy. Jyväskylä 1991.
Norman Richard: Management for Growth. John Wiley & Sons. Chistester. 1977.
Porter Michael E: Kilpailuetu.Weiling+Göös.Espoo 1988.
Rakennustietosäätiö : KH 90-00113 Kiinteistöjen kunnossapitosuunnitelman laatiminen.
Rakennuskirja. 1988.
Rakennustietosäätiö: KH 10-00170 Laitteiden ja järjestelmien huollon suunnittelu.
Rakennuskirja. 1992.
Rakennustietosäätiö : KH 10-00171 Asuinkerrostalon hoito- ja huoltosuunnitelma.
Rakennuskirja. 1992.
Relander Ame, Saari Arto, Salmikivi Teppo: Korjaushankkeiden suunnitelma-asia
kirjojen kehittäminen. Teknillinen korkeakoulu. Rakentamistalouden laboratorio.
Rapomi 122. Espoo 1993.
Suomen rakennusinsinöörien liitto ry: RIL 183-1.1 1992. Rakennusmateriaalien ja rakenteiden käyttöikä. Helsinki 1992.
Suomen rakennusinsinöörien liitto ry: RIL 183-4 1995. Rakennusmateriaalien ja raken
teiden käyttöikä.Helsinki 1995.
Suomen rakennusinsinöörien liitto ry: RIL 183-7 1996.Rakennusmateriaalien ja raken
teiden käyttöikä.Helsinki 1996.
Seppälä Liisa, rakennuttajainsinööri Vantaan vuokra-asunnot Oy. Haastattelu 15.8.1996.
Suomen rakennuttajaliitto: Rakennusten vastaan- ja käyttöönotto, yleiset periaatteet.
Rakennuskirja Oy. Helsinki 1988.
Suomen talokeskus Oy: Huoltokiijan malli, luonnos 1.2.1996. Helsinki 1996.
Talo 80-ryhmä: Rakentaminen 90.Rakennuskirja Oy. Helsinki 1988.
Tuppurainen Yrjö, Päkkilä Kari: Rakennuksen kuntoja käyttökelpoisuus. Rakennuskirja Oy. Helsinki 1988.
Turkka Esa: Rakennusta koskeva käytönaikainen tietotarve.Diplomityö.Teknillinen kor- keakoulu.Rakennus- ja maanmittaustekniikan osasto.Rakentamistalouden laboratorio.
Espoo 1995.
Vainiotalo Toivo, Kruus Matti: Korjaustoiminnan ohjausjärjestelmä osana kiinteistön
pitoa. Rakennuttaja 2-94 s. 10-11.
Westerholm Leena: Kiinteistön elinkaaritarkastelu.Asuntohallitus, tutkimus- ja suunnit
teluosasto. Asuntotutkimuksia 1:1993.Helsinki 1993.