Asumisoikeusasuntojen tarve Kajaanin kaupungissa

(1)

Lappalainen Riitta-Liisa

Asumisoikeusasuntojen tarve Kajaanin kaupungissa

Insinööri (AMK) Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka Kevät 2021

(2)

Tiivistelmä

Tekijä(t): Lappalainen Riitta-Liisa

Työn nimi: Asumisoikeusasuntojen tarve Kajaanin kaupungissa Tutkintonimike: Insinööri (AMK), rakennus- ja yhdyskuntatekniikka Asiasanat: asumisoikeus, asumisoikeusasuminen, Kajaani

Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli tutkia asumisoikeusasuntojen määrää Kajaanin kokoisessa kaupungissa ja mahdollista tarvetta asumisoikeusasunnoille Kajaanissa. Kajaanissa ei ole vielä rakennettu yhtään asumisoikeusasuntoa. Asumisoikeus tarkoittaa sellaista asumismuotoa, jossa asukas maksaa asuntoon muuttaessa asumisoikeusmaksun asunnon omistajalle, joka on yleensä 15 % asunnon hankintahinnasta.

Tämän maksun lisäksi asukas maksaa kuukausittaista käyttövastiketta asunnosta. Asuntoa ei voi lunastaa omakseen missään vaiheessa, mutta asumisoikeusmaksun saa takaisin asunnosta luopuessa. Asumisoikeus on asukkaan kannalta riskitön ja helppo asumismuoto.

Työ toteutettiin internetkyselyllä ja vertailemalla kyselystä saatuja tuloksia Tilastokeskuksen tietoihin. Ky- selyn aineisto rajattiin kaupunkeihin, joiden asukasluku on 5000 asukasta enemmän tai vähemmän kuin Kajaanissa. Siten pyrittiin saamaan vertailukohtaa, miten paljon Kajaanin kokoisissa kaupungeissa on asumisoikeusasuntoja.

Tällä opinnäytetyöllä pyritään antamaan Kajaanin kaupungille tietoa, kuinka paljon muissa vastaavan kokoisissa kaupungeissa on asumisoikeusasuntoja. Työssä otettiin huomioon ainoastaan samankokoiset kaupungit, jotka sijaitsivat pääasiassa Etelä-Suomessa. Tutkimuksessa ei otettu huomioon maantieteellistä si- jaintia, jolla on myös suuri merkitys kaupungin koon lisäksi.

Asumisoikeusasuntojen suurin kysyntä on kasvukeskuksissa ja näiden välittömässä läheisyydessä. Eniten asumisoikeusasuntoja on eteläisessä Suomessa. Kajaanissa väestö on ikääntyvää ja asuntopolitiikkaa tulisi miettiä Kajaanissa väestön ikääntymistä ajatellen. Asumisoikeusasuntojen kysyntä ja tarve Kajaanissa on vähäistä.

(3)

Abstract

Author(s): Lappalainen Riitta-Liisa

Title of the Publication: Need for Right-of-occupancy Housing in the City of Kajaani Degree Title: Bachelor of Engineering, Construction Engineering

Keywords: right of occupancy, right of occupancy housing

The purpose of the thesis was to study the number of right-of-occupancy housing in a city the size of Kajaani. Right of occupancy means a form of housing in which a resident pays a right of occupancy payment to the owner of the housing when moving in. This is usually 15% of the purchase price. In addition to this payment, the resident pays a monthly occupancy fee. The right of occupancy is a risk-free and easy form of housing for the resident.

The work was completed using an internet survey and comparing the results obtained from the survey with Statistics Finland's data. The survey material was limited to cities with a population of 5,000 persons fewer or more than in Kajaani. Thus, an attempt was made to obtain a benchmark for the number of right-of- occupancy housing in cities the size of Kajaani.

The aim of this thesis is to provide the city of Kajaani with information on the number of rights of occupancy housing in other cities of a similar size. Only cities of the same size, which were located mainly in southern Finland, were considered in the research. The research did not consider the geographical location, which is also of great importance in addition to the size of the city.

Right-of-occupancy housing is mainly located in or near growth centers. In other cities of this research, most residents of this type of housing are of working age and families with children. In Kajaani, the population is aging, and housing policy should be considered this fact in mind. The demand for right-of-occupancy housing in Kajaani has been low.

(4)

Alkusanat

"Eikö opiskelu ja sen tuoma jatkuva harjoittaminen olekin hauskaa."

- Kungfutse

Kiitän Kajaanin ammattikorkeakoulun opettajia opintojeni aikana saamasta tiedosta. Sain kou- lusta avaimet työelämään siirtymiseen, teiltä saatujen oppien ja tietojen pohjalta jatkuu nyt op- piminen työelämässä.

Perheeni ansaitsee suurimmat kiitokset. Kiitos Antti kannustuksesta ja siitä, että olet mahdollis- tanut minulle opiskelurauhan. Lapset, olette pitäneet minut kiinni arjessa.

(5)

Sisällys

1 Johdanto ... 1

2 Asumisoikeusasuminen ... 2

2.1 Mikä koti on ... 2

2.2 Mitä tarkoittaa asumisoikeus... 3

2.3 Asukaskriteerit ja asukasvalinta ... 4

2.4 Asuntomarkkinat ... 5

2.5 Asumisoikeusasumisen hyödyt ja haitat... 8

2.6 Mitä asumisoikeusasuminen käytännössä tarkoittaa ... 10

3 Kajaanin asuntotilanne ... 12

3.1 Ikäjakauma ... 12

3.2 Asuntokanta ... 13

3.3 Asuntomarkkinat ... 14

4 Tutkimus asumisoikeusasuntojen määrästä ja tarpeesta ... 16

4.1 Tutkimuksen tavoite ... 16

4.2 Tutkimuksen toteutus ... 16

4.3 Tutkimusmenetelmä(t) ... 17

4.4 Tutkimuksen luotettavuus ... 19

4.5 Tutkimustulokset ... 19

4.6 Tutkimuksen analysointi ... 22

5 Johtopäätökset ... 25

6 Pohdinta ... 26

7 Yhteenveto... 27

Lähteet ... 29 Liitteet

(6)

Käsitteet

ARA Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAVA Asuntorakennustuotannon valtuuskunta

ASO Asumisoikeusasunto

VUOKRALAINEN Asunnossa tai tilalla vuokralla asuva henkilö

(7)

1 Johdanto

Opinnäytetyön tarkoituksena oli tutkia asumisoikeusasumisen tarvetta ja kysyntää Kajaanin kaupungissa. Kajaanissa ei ole asumisoikeusasuntoja rakennettu aikaisemmin ja sen vuoksi tutkittiin, olisiko Kajaanissa mahdollisesti tarvetta asumisoikeusasunnoille ja kuinka paljon Kajaanin kokoisessa kaupungissa olisi asumisoikeusasunnoille tarvetta. Tutkimus toteutettiin vertailemalla Ka- jaania muihin vastaavan kokoisiin kaupunkeihin ja kyselemällä paikallisilta asunnonvälittäjiltä asuntojen tarvetta ja kysyntää.

Asumisoikeusasunto tarkoittaa sellaista asumismuotoa, jossa asukas on maksanut asumisoikeusmaksun muuttaessaan huoneistoon ja sen lisäksi hän maksaa kuukausittaista käyttövastiketta.

Asumisoikeusmaksu on yleensä noin 15 % asunnon hankintahinnasta ja sen saa takaisin luopuessa asunnosta. Kuukausittainen käyttövastike on tavallisesti pienempi kuin omistusasuntojen vastaavat. Sillä katetaan asumisoikeusasuntojen pääoma ja käyttökulut. Asukkaalla ei ole päätäntäval- taa taloyhtiön hallituksessa, kuten heillä tavallisessa asunto-osakeyhtiössä on. Asumisoikeus- asunnot ovat asumisoikeusyhtiöiden, kuntien tai yleishyödyllisten yhteisöjen omistuksessa eikä asukas voi missään vaiheessa lunastaa asuntoa omakseen. Asuntoa haetaan henkilökohtaisella järjestysnumerolla sen kunnan asuntotoimistosta, josta asuntoa halutaan hakea. Tarjottavan asunnon saa se henkilö, jolla on pienin järjestysnumero. Kertakäyttöinen numero on voimassa siihen asti, että asunto otetaan vastaan. Valtion tuella rakennettuja asumisoikeusasuntoja on suu- rimmissa kaupungeissa ja kunnissa.

Kajaanissa ei ole vielä asumisoikeusasuntoja, eikä ole tutkittu, olisiko niille mahdollisesti edes tarvetta. Kajaaniin on suunnitteilla uusi asuinkortteli, jossa on erilaisille kohderyhmille suunnattuja ja erilaisilla asumismuodoilla toteutettuja asuntoja. Tässä vaiheessa on hyvä ajankohta tutkia, olisiko Kajaanissa tarvetta asumisoikeusasunnoille.

Tavoitteena on, että tästä opinnäytetyöstä on hyötyä Kajaanin kaupungille, kun tänne suunnitel- laan uusia asuintaloja ja mietitään, millaisella omistusmuodolla talot toteutetaan.

(8)

2 Asumisoikeusasuminen

Asuminen on yksi elämän keskeisimpiä asioita. Koko elämänsä ajan ihminen tarvitsee asunnon tuomaa suojaa ja lämpöä. Ihmisen on asuttava ja elettävä jossakin. Asuminen on ihmisillä tärkeys- järjestyksessä eri sijalla, ja he panostavat eri tavalla asuntoonsa ja asumisympäristöönsä. Asun- non sijainnilla on merkitystä asuntoa valitessa ja sen ostaminen on suurimpia hankintoja ihmisen elämässä. Siinä, missä toinen on valmis laittamaan lähes koko varallisuutensa asumiseen, toiselle muut asiat ovat asuinympäristöä tärkeämpiä ja asuminen jää siten vähemmälle huomiolle. [1, s.

7.]

Asuntokanta muuttuu hitaasti. Nyt tehtävillä päätöksillä on pitkäaikaiset seuraukset, joten on pys- tyttävä katsomaan vuosien päähän tulevaisuuteen. On kyettävä näkemään, millainen tilanne tulevaisuudessa on asunnontarpeen suhteen ja tehtävä päätöksiä sen mukaan. Myös kasvukeskuk- sien ulkopuolella ja niillä paikkakunnilla, missä ikäjakauma muuttuu, on tehtävä asuntokannan ja -alueiden suunnittelua ja kehittämistä. Vaikka näillä paikkakunnilla näkökulma asumispolitiikkaan on hieman erilainen kuin kasvukeskuksilla, silti asumisen laadukkaasta tasosta on huolehdittava.

[2, s. 9.]

2.1 Mikä koti on

Suomisanakirjan mukaan koti tarkoittaa vakinaista asuntoa yhdelle tai useammalle henkilölle, ja erityisesti perheiden asuntoa. Sen lisäksi sanalla koti on myös muita merkityksiä, kuten erilaiset hoitolaitokset, muun muassa päiväkoti, mutta tässä yhteydessä keskitytään kotiin vakituisena asuntona. [3.]

Milloin asunto on niin vakinainen, että se tuntuu kodilta? Siihen on varmasti jokaisella oma ajan- määreensä. Toinen ihminen tuntee asunnon kodiksi heti, kun toiselle se saattaa vaatia pitkänkin ajan. Tuttu sanonta kuuluukin, ”Koti on siellä, missä sydän on”. Koti on se paikka, missä ihminen tuntee olonsa hyväksi ja turvalliseksi. [4.] Ympärillä olevat tavarat tekevät asunnosta kodin raken- nuksen seinien lisäksi. Tutut tavarat ympärillä auttavat nopeampaan kotiutumiseen uuteen asuntoon. Lisäksi asunnon laittaminen itselle viihtyisäksi luo kodikkuutta. Myös ympäristö vaikuttaa kodikkuuteen. Koti on rakennus pihoineen ja ympäristöineen.

(9)

Koti on ihmiselle turvapaikka. Se luo turvapaikan ihmiselle ja omassa kodissaan jokainen voi olla täysin oma itsensä. Jokaisen koti on heidän itsensä näköinen paikka, joka on sisustettu omalla tavallaan ja siellä on omat tavat ja tottumukset. Oma koti heijastaa asukkaansa näkemyksiä ja mieltymyksiä. Länsimaisessa kulttuurissa on tapana kunnioittaa toisten ihmisten yksityisyyttä niin, että toisten kotiin ei mennä kutsumatta tai odottamatta. Jokainen voi halutessaan avata kotinsa ovet vieraille, mutta on täysin oikeutettu pitämään kotinsa yksityisenä ja sulkemaan muut ihmiset kotinsa ulkopuolelle. Kotiin liittyy sen asukkaidensa kanssa pyhyyttä ja arvokkuutta. [5, s.

8.]

2.2 Mitä tarkoittaa asumisoikeus

Asumisoikeudella tarkoitetaan yksityishenkilön oikeutta asuinhuoneiston hallintaan, jonka rakentamiseen on saatu valtion tukemaa lainaa. Asumisoikeussopimus tehdään asumisoikeusasunnon omistajan ja asumisoikeuden saajan eli asukkaan välille. Asumisoikeuden saaja maksaa aluksi asumisoikeusmaksun sekä kuukausittaisen käyttövastikkeen. Asumisoikeusmaksu voi olla enintään 15 % asunnon hankinta-arvosta. [6, s. 344.]

Laki asumisoikeusasunnoista astui voimaan 1990. Tällä lailla luotiin uusi asumismuoto vuokra- asumisen ja omistusasumisen väliin. Tämä tehtiin sen vuoksi, koska vapaarahoitteisten vuokra- asuntojen määrä väheni ja omistusasuntojen hinnat nousivat voimakkaasti. Silloin erityisesti nuo- rilla ja lapsiperheillä oli vaikeuksia hankkia asunto. Uudella asumisjärjestelyllä pyrittiin erityisesti työssäkäyville lapsiperheille tarjoamaan kohtuullisen edullisia asuntoja. Lisäksi ajateltiin, että asumisoikeusasunto olisi helppo vaihtaa toiseen samantasoiseen, jos perhe vaihtaa paikkakuntaa ja asuntoa esimerkiksi työn vuoksi. [7, s. 3 ja 7.]

Aluksi asumisoikeusasuminen miellettiin samantapaiseksi kuin omistusasuminen. Kyseessä oli täysin uusi asumisjärjestelmä, jota yritettiin ymmärtää ja selittää vanhojen järjestelmien perusteella. Tämä oli myös statuskysymys, koska siihen aikaan oli tärkeää omistaa asunto. 90-luvulla laman vaikutuksesta ihmiset menettivät työpaikkojaan ja niiden seurauksena tuli työttömyyttä ja henkilökohtaisia velkasaneerauksia, jolloin monet joutuivat luopumaan omistusasunnostaan ja ostivat asumisoikeusasunnon, ASO:n. Tässä vaiheessa ei enää ihmisten mielikuvaa ASO:sta oi- kaistu, vaikka asumisoikeusasuminen on aivan oma asumismuotonsa vuokra- ja omistusasumisen lisäksi. Nykyisin uudet asukkaat mieltävät ASO-asumisen enemmän vuokra-asumisen kaltaiseksi kuin omistusasumisen. [2, s. 37.]

(10)

Asumisoikeusasuminen on vuosien saatossa pysynyt samantapaisena. Ainoastaan pieniä muutoksia ja tarkennuksia on tullut, kun lakia on muutettu. Lähinnä toimijoiden käytäntöjä on yhdenmu- kaistettu uusilla lakiesityksillä. Tämä on tärkeää asukkaiden kannalta, että he voivat tietää alaa valvottavan ja voivat luottaa järjestelmän tasavertaisuuteen. Asuntokannan vanhentuminen on asumisoikeusasumisen suurimpia muutoksia. Ensimmäiset asumisoikeusasunnot ovat saavutta- neet jo suurien korjaustoimenpiteiden iän. Se, että ASO-asuminen on mielletty omistusasumiseksi alussa ja sitä mielikuvaa ei ole korjattu, on tuonut haasteita nyt, kun pitäisi vastikkeilla kerätä rahaa ja ottaa uutta lainaa remontteja varten. Joidenkin asukkaiden on ollut vaikea ymmärtää järjestelmää, ja se on aiheuttanut haasteita remonttien suunnittelemisessa. Ensimmäiset ASO- asunnot on rakennettu valtion ARAVA-lainoilla, jotka lyhenevät liian hitaasti rakennusten korjaus- velkaan verrattuna. [2, s. 38.]

Yhteiskunta muuttuu jatkuvasti. Ihmisten varallisuustaso nousee, ja nuoret odottavat perivänsä tulevaisuudessa asunnon, joten heillä ei ole kiire ostaa nuorena omistusasuntoa. Lisäksi nykyään ei olla enää niin paikkasidonnaisia, vaan muutetaan entistä herkemmin paikkakunnalta toiselle esimerkiksi töiden perässä. Toisaalta työttömyys ja pätkätyöt tekevät lainansaannin ja omistusasunnon hankkimisen vaikeaksi. [2, s. 37.]

2.3 Asukaskriteerit ja asukasvalinta

Asumisoikeusasuntoa voi hakea täysi-ikäinen henkilö. Ensimmäiseksi haetaan asumisoikeuden järjestysnumero sen kunnan asuntotoimistosta, jonka alueelta asuntoa halutaan hakea. Useat kunnat tarjoavat nykyisin nettipalvelua, jonka kautta numeroa voi hakea. Asuntoa voi hakea yhtä aikaa monen eri kunnan alueelta, sekä useammalta talonomistajalta yhtä aikaa. Haettava kerta- käyttöinen ja henkilökohtainen järjestysnumero on voimassa niin kauan, kun asumisoikeusasunnon ottaa vastaan kyseisellä numerolla. Järjestysnumeroa ei voi luovuttaa toiselle henkilölle. Uu- den järjestysnumeron voi hakea heti sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. [8.]

Vapautuvat asumisoikeusasunnot myydään jatkuvalla hakumenettelyllä ilman erillistä hakuaikaa.

Asumisoikeuden asuntoon saa pienimmällä järjestysnumerolla hakeva hakija, jolle myyjä lähettää tarjouksen vapautuvasta asunnosta. [8.]

Asumisoikeusasunnon hakukriteereissä ei ole tulorajaa, eivätkä yli 55-vuotiaita koske myöskään varallisuusrajat. Asunnon hakijalla ei saa olla hakualueella sijaitsevaa kohtuullisen asumistason omistusasuntoa, eikä hänellä voi olla myöskään varoja omistusasunnon hankkimiseen tai sellaisen

(11)

korjaamiseen kohtuullisen tasoiseksi. Tämän ehdon täyttymistä ei vaadita jo olemassa olevan asumisoikeusasukkaan asunnosta toiseen vaihtavalta. [9.]

Suomen hallitus on esittänyt eduskunnalle lakiesityksen, joka selkeyttäisi nykyistä lakia asumisoikeusasunnoista ja korvaisi nykyisen samannimisen lain. Uudessa laissa yksinkertaistettaisiin asumisoikeusasuntojen asukasvalintaprosessia ja hakujärjestelmää siten, että haun järjestysnumerot olisivat määräaikaisia sekä eikä useampaa yhtäaikaista järjestysnumeroa voisi olla. Järjestysnu- meron hakeminen tapahtuisi jatkossa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen valtakunnalli- sesta järjestelmästä, kun tällä hetkellä hakeminen tapahtuu kunnista. Asumisoikeustalojen omistajat tekisivät jatkossa asukasvalinnan ja asunnonvaihto samassa asumiskohteessa turvattaisiin laittamalla asukasvalinnassa etusijalle asunnonvaihtajat. Nykyisten asumisoikeussopimusten muuttamista vuokrasopimuksiksi sallittaisiin tappiollisissa asumisoikeustaloissa, kun asumisoikeusasunnoille ei ole enää kysyntää ja asumisoikeusasukkaita on jäljellä enintään kolmasosassa talon asunnoista. Tällöin asumisoikeusasunnon haltijalla olisi mahdollisuus lunastaa omaksi asumisoikeusasunto, heille tarjottaisiin toista asumisoikeus- tai vuokra-asuntoa tai asukkaille mak- settaisiin asumisoikeusmaksu takaisin heidän luopuessa asunnostaan. Asuntojen muuttaminen vuokra-asunnoiksi olisi vasta viimeinen keino parantaa asumisoikeusyhteisön taloutta ja siihen vaadittaisiin ARA:n antama lupa. [10.]

2.4 Asuntomarkkinat

Suomalaisen asuntopolitiikan kulmakivenä on kohtuuhintaisen asuminen edistäminen. Kohtuu- hintainen tarkoittaa tässä tapauksessa sitä, että talouden asumismenot eivät ylitä tiettyä osuutta talouden tuloista. Tämä ei kerro pelkästään asumismenoista vaan yhtä paljon myös pienituloi- suudesta. [1, s. 58.]

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) asuntomarkkinakatsauksen mukaan asumisoi- keusasuntoja Suomessa oli 50 600 kpl 31.8.2020. Asuntojen määrä lisääntyi edellisestä vuodesta 1 600 kpl. Asumisoikeusasuntoja on 1,5 % koko Suomen asuntokannasta. Niitä on 48 eri kunnassa keskittyen suuriin ja kasvaviin kaupunkeihin sekä niiden ympäryskuntiin. 46 % asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Sen lisäksi Tampereen seudulla on 11 % ja Turun seudulla 8 % asunnoista (kuva 1). ASO-yhteisöt, jotka toimivat valtakunnallisesti, omistavat kolme neljäsosaa asumisoikeusasunnoista. Kuntien omistusosuus on yksi neljäsosa ja paikallisesti toimivilla asumisoikeusyh- distyksillä on vähän yli 1 % omistusosuus. Suurimmat asumisoikeusasuntojen omistajat ovat

(12)

Asuntosäätiön asumisoikeus Oy, TA- Asumisoikeus Oy, AVAIN Asumisoikeus Oy ja Helsingin asumisoikeus Oy. [11, s. 3.]

Kuva 1. Asumisoikeusasuntojen markkinatilanne ja määrät vuonna 2020 [11, s. 18].

Asumisoikeusasuntojen rakentaminen lisääntyi vuonna 2020. ARA myönsi noin 2000 asumisoikeusasunnon rakentamiseen sekä 1000 asunnon perusparantamiseen lainan vuonna 2020, mo- lemmat lisääntyivät noin 500 asunnolla edelliseen vuoteen verrattuna. Tämä kasvu oli mahdollista Valtioneuvoston korottaman korkotukivaltuuden avulla. ARA hyväksyy uusia asumisoikeus- asuntohankkeita niille alueille, missä ASO-asuntojen markkinatilanne on hyvä ja myös tulevaisuudessa olisi kysyntää asunnoille. Sellaisia ovat pääasiassa Helsingin seutu ja muut kasvukeskukset.

Myös alueen hinta- ja vuokratasoon verrattuna on ASO-asuntojen oltava kohtuuhintaisia. [11, s.

4] Taulukossa 1 on kuvattu asumisoikeusasuntojen määrää vuosina 2005–2019. Siinä on nähtä- vissä jatkuvasti tapahtuva kasvu sekä asuntokuntien että -väestön määrässä. [12.]

(13)

Taulukko 1. Asumisoikeusasuntojen määrä 2005–2019 [8].

ARA jaottelee viiteen kategoriaan kunnat ASO-indeksin perusteella (taulukko 2). Asumisoikeus- asuntojen markkinatilanne on parantunut jo muutaman vuoden ajan. Asuntomarkkinakatsauksen mukaan vuoden 2020 selvityksessä kireän markkinatilanteen ja tasapainoisten kuntien yhteinen määrä nousi edellisestä vuodesta 18 kunnasta 23 kuntaan. Ylitarjontakuntien määrä väheni neljä kuntaa 29:stä. Suurien kuntien, pois lukien pääkaupunkiseudun kunnat, kasvanut ASO-kysyntä on parantuneen tilanteen taustalla. Kireän ja tasapainoisen markkinatilanteen kunnissa sijaitsi 81,3

% ASO-asunnoista. Ylitarjontakunnissa oli 18,7 % ASO-asunnoista, mikä väheni vuodesta 2019, jolloin sitä oli 32 % ja vuonna 2018 46 %. [11, s. 4.]

Taulukko 2. Markkinatilanteen luokittelu 2020 [11, s. 4].

Lunastettu asunto tarkoittaa sitä, että siltä puuttuu asumisoikeusmaksun maksanut vakituinen asukas eli se on yhtiölle lunastettu. Asunto voi olla joko tyhjillään tai se on vuokrattu.

(14)

Niiden määrä väheni vuonna 2020 edellisestä vuodesta 220 kpl (taulukko 3). Suhteellisesti vähiten lunastettuja asumisoikeusasuntoja oli Helsingissä (1,2 %) ja eniten Vaasassa (34 %). [11, s. 8–9.]

Taulukko 3. Asumisoikeusasuntojen tunnuslukuja 2019–2020 [11, s. 9].

Asumisoikeusasuntojen vaihtuvuus on pienentynyt yhtäjaksoisesti vuodesta 2013. Asumisoikeus- asuminen on suosittua ja vaihtuvuus pientä, kun ASO-vaihtuvuus on alle 15 %. Vaihtuvuuden ol- lessa yli 25 % sanoma on päinvastoin. [11, s. 10.]

Yhtiölle takaisin lunastettujen asumisoikeuksien määrä on keskeinen asia arvioitaessa asumisoikeusasuntojen markkinatilannetta. Vaikeudesta löytää uusia asukkaita asumisoikeusasuntoihin kertoo se, kun lunastettujen asuntojen määrä on yli 15 %. Alle 5 % osuus taas kertoo siitä, että vapautuneisiin asuntoihin löytyy lyhyessä ajassa uudet asukkaat. Lunastetut asunnot jaetaan tyh- jiin ja vuokrattuihin asuntoihin. Asumisoikeusyhteisö voi antaa asunnon vuokralle, jos se ei löydä siihen alkuperäiseen käyttötarkoituksen mukaista asukasta. Näin vuokraaminen tuottaa taloudellisesti, mutta alkuperäistä asumisoikeusjärjestelmää sellainen rapauttaa sekä hidastaa ASO-asukkaan löytymistä. [11, s. 16.]

2.5 Asumisoikeusasumisen hyödyt ja haitat

Asumisoikeusasumisen hyötyjä on monia, joista suurimmat hyödyt liittyvät taloudelliseen näkö- kulmaan. Asumisoikeusasumisen alkuperäinen idea on kohtuuhintainen asuminen, jolloin myös niiden hankintahinta ja käyttövastikkeet ovat pienemmät kuin omistusasunnoilla ja vapailla mark- kinoilla olevilla vuokra-asunnoilla (Taulukko 4). Näin jää myös enemmän rahaa muuhun elämi- seen. [11, s. 11]

(15)

Taulukko 4. Vuokrat ja keskikäyttövastikkeet (€/m²) 2020 [11, s. 11].

Koska asumisoikeusasunnon hankintahinta on pienempi kuin omistusasunnon, jää myös henkilö- kohtaisen pankkilaina pienemmäksi. Asumisoikeussopimus käy pankkilainan vakuudesta lainan hakutilanteessa. Asunnon jälleenmyynti on vaivatonta, eikä ole mahdollisuutta jäädä niin sano- tusti kahden asunnon loukkuun. Kun asumisoikeusasunnosta luopuu, saa poismuuton yhteydessä asunnon hankintavaiheessa maksetun asumisoikeusmaksun rakennuskustannusindeksillä korjat- tuna takaisin. Näin asumisoikeusasunto on taloudellisesti turvallinen ratkaisu. [8.]

Myös joitakin haittoja liittyy asumisoikeusasumiseen ja -asuntoihin. Toisin kuin omistusasun- noissa, asumisoikeusasunnossa asukkaalla ei ole äänivaltaa yhtiön hallinnossa eikä yhtiökokouk- sen edustuksessa ole asukkaita. Asumisoikeusmaksu ei oikeuta osallistumaan yhtiökokoukseen, kuten normaalin taloyhtiön osakkeenomistajalla on oikeus. Sen vuoksi myös asukkaiden äänivalta taloyhtiössä on pieni. Käytännössä asumisoikeusmaksu on pantti, jonka asukas saa takaisin asunnosta luopuessaan. [13, s. 8.]

Myös vastikkeen kerääminen on haasteellisempaa kuin tavallisessa taloyhtiössä ja nimenomaan omistajan kannalta ja se saattaa muodostua ongelmalliseksi rakennusten tullessa peruskorjaus- ikään. Perittävälle vastikkeelle on vertailuvuokratason asettama maksukatto ja sen lisäksi laki sää- tää mitä ja minkä verran asukkaalta saa periä maksuja. Näiden vuoksi taloyhtiö ei voi kovin hyvin varautua tuleviin suurempiin kustannuksiin etukäteen, eikä taloyhtiöllä ole tarvittavaa pääomaa remontteihin. [13, s. 8.]

(16)

Asumisoikeusyhtiöiden rahoitus perustuu valtion lainaan sekä asukkailta perittäviin asumisoi- keusmaksuihin, jotka yhtiö on velvollinen palauttamaan takaisin eikä niitä voi siksi käyttää peittä- mään remontoinnista aiheutuvia kuluja. Erityisesti paikkakunnilla, joissa asuntojen kysyntä on vä- häistä, tämä on riskitekijä. Asumisoikeusasuntojen vakuusarvo on heikko nimenomaan niitä kos- kevien käyttörajoitusten vuoksi, eikä vapailta rahoitusmarkkinoilta ole helppo saada lainaa niitä vastaan. [13, s. 8 ja 10.]

Asumisoikeusjärjestelmään liittyy taloudellisia riskejä valtion kannalta. 1990-luvulla rakennettui- hin taloihin on myös tiedossa ikänsä puolesta suurempia remontteja ja niiden lisälainoitus- ja ta- kausvastuita, mikäli ei muulla tavoin järjestetä järjestelmän pääomitusta. Jos uusia asukkaita ei asumisoikeusasuntoihin löydy, voi yhtiöiden velvollisuus lunastaa asunnot omakseen, johtaa ne taloudellisiin ongelmiin. Yhtiön mahdollisessa konkurssitilanteessa saa asumisoikeuden haltija sijoittamansa asumisoikeusmaksun velkajärjestelyissä takaisin vasta valtion jälkeen. Tämän vuoksi asumisoikeusmaksuun liittyy riski nimenomaan yhtiön toiminnan kannalta. [13, s. 10.]

2.6 Mitä asumisoikeusasuminen käytännössä tarkoittaa

Asumisoikeusasuntoon pääsee hakuvaiheen jälkeen tekemällä asumisoikeussopimuksen ja mak- samalla asumisoikeusmaksun, jonka suuruus on yleensä 15 % hankintahinnasta. Asunnosta maksetaan käyttövastiketta joka kuukausi. Käyttövastikkeella kustannetaan asunnon pääoma- ja yllä- pitokustannuksia. [14.]

Asumisoikeusmaksun suuruuteen vaikuttaa asunnon koko ja neliöhinta. Asumisoikeusmaksua varten voi hakea pankkilainaa, jonka korko on omistusasuntolainan tavoin osittain verovähennys- kelpoinen. Käyttövastikkeen suuruus taas perustuu omakustannusperiaatteeseen, jonka suuruus ei saa olla korkeampi kuin paikkakunnalla perittävä vuokrataso samantasoisesta asunnosta. Sen maksamiseen on mahdollista saada vuokra-asuntojen tavoin asumistukea. [15.]

Asumisoikeusasunto tulee olla asukkaan vakituisena asuntona. Asunnon voi luovuttaa korkein- taan kahdeksi vuodeksi toisen haltuun siinä tapauksessa, että itse opiskelee tai työskentelee toi- sella paikkakunnalla. Asunnon kunnossapidosta vastaa aina talon omistaja ja asukkaan täytyy so- pia hänen kanssaan huoneistoon tehtävistä suuremmista remonteista ja muutostöistä. Asukas voi kuitenkin tehdä asuntoon korjaus- ja kunnossapitotöitä ilmoittamalla niistä omistajalle. [15.]

(17)

Talon omistaja ei voi irtisanoa asumisoikeussopimusta, vain asumisoikeuden haltija voi tehdä sen, ja luopua asumisoikeudesta tai vaihtaa asunnon toiseen. Asuntoa ei voi myöskään lunastaa omakseen missään vaiheessa. Luopuessaan asunnosta ja asumisoikeudestaan asukas saa takaisin alussa asuntoon sijoittamansa asumisoikeusmaksun, joka on korotettu rakennuskustannusindek- sillä. [14.] Asunnon omistajalle ilmoitetaan asunnon luopumisesta ja vaaditaan asunnon lunas- tusta. Asunnon omistaja solmii uuden asukkaan kanssa asumisoikeussopimuksen ja samalla mitä- töi sopimuksen asunnosta luopuvan kanssa. Asunnon omistaja lunastaa kolmen kuukauden kulu- essa ilmoituksesta asumisoikeuden omakseen siinä tapauksessa, että uutta ostajaa asuntoon ei ilmaannu. Asukkaan on maksettava asunnosta käyttövastiketta niin kauan, että asumisoikeus asunnosta on siirtynyt seuraavalle, joko uudelle asukkaalle tai takaisin yhtiölle. [15.]

(18)

3 Kajaanin asuntotilanne

Kajaanin kaupunki on perustettu 6. maaliskuuta 1651 Kajaaninjoen varteen Oulujärven itäpuo- lelle. Kajaani sijaitsee Kainuun maakunnassa. Lähimmät suuret kaupungit ovat Oulu (noin 180 km) ja Kuopio (noin 160 km). Kajaanin pinta-ala on 2263,99 km², josta maata on 1835,09 km². Kajaanin väkiluku on noin 37 000 asukasta ja väestöntiheys 20,33 asukasta/km².

Kajaanissa on perusopetuksen ja lukion lisäksi ammattiopisto ja ammattikorkeakoulu [16]. Suu- rimmat työnantajat ELY-keskuksen mukaan Kainuussa ovat Kainuun sosiaali- ja terveydenhuollon kuntaliitto ja Kajaanin kaupunki [17].

Kajaani on jo pitkään ollut muuttotappiopaikkakunta. Tilastokeskuksen tilastoinnissa on vuodesta 2005 seurattu kuntien välistä muuttovoittoa ja -tappiota (taulukko 5). Kajaanissa on muuttotappiota ollut koko tutkimuksen ajan. Vuonna 2019 muuttotappiota oli 253 henkilöä. [12.]

Taulukko 5. Kuntien välinen muuttovoitto/-tappio [12].

3.1 Ikäjakauma

Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2019 Kajaanissa alle 15- vuotiaita väestöstä oli 15,9 %, 15–64- vuotiaita 60,7 % ja yli 64-vuotiaita 23,4 % (taulukko 6). Vuodesta 2004 nuorten ja työikäisten (15–

64- vuotiaiden) osuus väestöstä on hieman laskenut ja eläkeläisten osuus kasvanut. [12.]

(19)

Taulukko 6. Kajaanin ikäjakauma 2004 ̶ 2019 [12].

3.2 Asuntokanta

Tilastokeskuksen mukaan vuodesta 2005 vuoteen 2019 Kajaanissa rivi- ja pientaloissa asuvien ja vuokra-asunnoissa asuvien asuntokuntien osuus koko Kajaanin väestöstä on pysynyt aika lailla samana (taulukko 7).

Taulukko 7. Kajaanin asumisprosentteja [12].

(20)

Taulukossa 8 on nähtävillä ARA-asuntokanta kunnittain 31.12.2017. Kajaanissa oli silloin 2 925 kpl ARA-rahoitteista asuntoa, 5 199 kpl vapaarahoitteista vuokra-asuntoa, 11 198 kpl vapaarahoitteista omistusasuntoa ja 2 129 kpl muuta vapaarahoitteista asuntoa. Taulukosta on nähtävissä, että ARA-asuntoja on yli puolet vapaarahoitteisien vuokra-asuntojen määrästä. [11.]

Taulukko 8. ARA-asuntokanta kunnittain (tilanne 31.12.2017) [11].

Kiinteistömaailman kiinteistöbarometrin mukaan Kajaanin arvonkehitysennuste on samantapai- nen muiden maakuntakaupunkien kanssa. Uusimmissa asunnoissa on paras arvonkehitysennuste ja vaatimattomin on vanhimmissa ja 1970-luvun asunnoissa. Pienimmät asunnot ovat kysytyimpiä Kajaanissa. Yksiöt, jotka on hinnoiteltu asiallisesti, myydään nopeasti. Myös omakotitalojen hin- nankehitysennusteet ovat vähän paremmat kuin aikaisemmat ennusteet. [18.]

3.3 Asuntomarkkinat

Vaikka asuntojen hinnat pysyvät samana eikä tiedossa ole asunnon arvonnousua Kajaanissa, on paikkakunta asunnonsijoittajien kannalta houkutteleva. Kajaanissa sijoittajat tienaavat suurien vuokratuottojen ansiosta isoja kaupunkeja enemmän. Pellervon taloustutkimuksen ja Suomen vuokranantajien tutkimuksen mukaan Kajaanissa yksiöiden vuokratuoton ennustettiin kasvavan ennen veroja noin 6,5 % vuodessa 2019–2023, kun koko maan keskiarvo on noin 4,7 %. Kajaanissa asuntojen hankintahinnat ovat suuria kaupunkeja alhaisemmat, mutta vuokrahintojen taso on kuitenkin lähes sama. Näiden asioiden vuoksi sijoittajat saavat korkean vuokratuoton. Vuonna 2019 Kajaanissa vanhojen asuntojen hintojen keskiarvo oli 1 135 €/m², kun Oulussa oli 1 866

€/m². Myös sijoitusyhtiöt ovat yksittäisten sijoittajien lisäksi kiinnostuneet Kajaanin asuntomark- kinoista. Kajaanissa on puutetta pienemmistä asunnoista varsinkin hyviltä paikoilta ja tämä asuntojen puute nostaa osaltaan vuokrahintoja. Asuntomarkkinoille syntyy kilpailua, kun asunnoista on tarjontaa ja sen takia myös vuokrataso laskee. [19.]

(21)

Kajaaniin ollaan suunnittelemassa uutta asuinaluetta Sammonkaarta, jonka rakentaminen on tarkoitus alkaa 2021. Asuinaluekortteli sijaitsee Kajaanin keskeisellä paikalla, aivan keskustan tuntu- massa. Kortteliin on suunnitelmissa rakentaa noin 150–200 asuntoa. Kortteliin rakennettavat asunnot vastaavat osaltaan Kajaanin asunnon tarpeeseen. Sammonkaarihankkeen pääteemoja ovat yhteisöllisyys, monisukupolvisuus, ekologisuus, puurakentamisen edistäminen ja kaupunki- keskuksen kehittäminen [20]. Kortteliin on tarkoitus rakentaa asuntoja eri ikäisille ja erilaisissa elämäntilanteissa oleville, opiskelija-asunnoista senioriasuntoihin. [21.]

(22)

4 Tutkimus asumisoikeusasuntojen määrästä ja tarpeesta

4.1 Tutkimuksen tavoite

Tutkimuksen tavoitteena on selvittää asumisoikeusasuntojen tarvetta Kajaanin kaupungissa, olisiko Kajaanissa tarvetta ja kysyntää asumisoikeusasunnoille. Tutkimuksessa haasteena on Kajaa- nin sijainti, joka on kohtuullisen kaukana isoista kaupungeista, eikä Kajaani sijaitse niin sanottujen valtaväylien varrella. Lisäksi Kajaani on kohtuullisen pieni kaupunki, jonka ikäjakauma on vanhe- neva. Tämä tulee näkymään väkiluvun laskussa, jos Kajaaniin ei saada houkuteltua lisää uusia asukkaita. Monet kaupungit, joissa on asumisoikeusasuntoja, sijaitsevat joko Etelä-Suomessa, muuttovoittopaikkakunnilla tai suurten kaupunkien lähettyvillä.

4.2 Tutkimuksen toteutus

Tutkimus toteutettiin kyselyllä, joka tehtiin internetissä. Kyselylomake tehtiin Survio-pohjalla ja lähetettiin kyselyyn osallistuville sähköpostin liitteenä. Survio on ilmainen helppokäyttöinen ky- selypohja internetissä, johon voi kuka tahansa luoda kyselytutkimuksen. Pohjassa pystyy valitse- maan vastaustavan; monivalinta-, teksti- tai kyllä/ei-vastaus, sekä määrittelemään asetuksissa muun muassa kuinka kauan kysely on avoinna ja voiko kyselyyn vastannut jakaa kyselyä eteen- päin. Kyselyyn pääsee osallistumaan kyselyn tekijän ilmoittaman linkin kautta. [22.] Lisäksi ver- rattiin kyselyn vastauksia tilastoihin, joista pystyi suoraan rajaamaan valitut kaupungit ja kunnat ja kohdentamaan tilastotulokset vastaamaan kyselyn kysymyksiin. Tilastoista oli nähtävillä vuoden 2019 ja sitä vanhemmat tiedot. [23]

Kysely lähetettiin sekä Kajaanin kaupungin kanssa samankokoisten kaupunkien asumisesta vastaavalle henkilölle että Kajaanin kaikille asunnonvälittäjille. Kajaanissa kysely lähetettiin kuudelle asunnonvälitystoimistolle. Verrokkikaupunkien kysely lähetettiin sen vuoksi kaupunkien asumisesta vastaavalle, koska asumisoikeusasuminen ja asuntoihin hakeminen tapahtuu kaupungin kautta. Kumpaankin kohderyhmään tehtiin oma kysely, johon tehtiin ryhmään kohdennettuja ky- symyksiä. Kyselyt olivat avoinna kolme viikkoa ja viikkoa ennen kyselyn umpeutumista lähetettiin muistutusviesti vastaamisesta.

(23)

Vertailukaupungit valittiin asukasluvun mukaan. Kaupungeiksi valittiin ne kaupungit, joiden asukasluku on 5000 asukasta Kajaanin asukaslukua pienempi tai suurempi. Sellaisia kaupunkeja on Suomessa yhdeksän kappaletta: Kirkkonummi, Rauma, Tuusula, Kerava, Kaarina, Nokia, Ylöjärvi, Savonlinna ja Kangasala.

4.3 Tutkimusmenetelmä(t)

Tutkimuksella tarkoitetaan tekemistä tiedon lisäämiseksi ja sen tiedon käyttämistä. Tutkimuksen on annettava jotain uutta tietoa tai kehitettävä uusia sovelluksia. [24.]

Tutkimusmenetelmät jaetaan yleensä kahteen luokkaan, laadullisiin eli kvalitatiivisiin ja määrälli- siin eli kvantitatiivisiin (taulukko 9). Näiden tutkimusmenetelmien avulla hankitaan ja analysoi- daan tutkimuksen aineistoa. [25.] Tutkittava aihe ja tutkimuskysymykset antavat suunnan mitä tutkimusmenetelmää kannattaa käyttää tutkimuksessa. Monesti tutkimuksissa käytetään mo- lempia tutkimusmenetelmiä soveltaen. [26.]

Taulukko 9. Tutkimusmenetelmät [26].

Määrällinen tutkimus (Quantitative research)

Laadullinen tutkimus (Qualitatitive research)

Laajat määrälliset aineistot (esim. tilastot) Pienempi aineisto, aineiston laadun merkitys

Mittaaminen ja testaaminen Havainnointi ja tulkitseminen Tutkija aineistostaan ulkopuolinen Tutkija aineiston tulkitsijana Vastaa kysymykseen ”kuinka suuri”,

”montako”

Vastaa kysymykseen ”miksi”, ”millainen”

Yleistettävyys Joustavuus

Laadullinen eli kvalitatiivinen tutkimus tarkoittaa sellaista tutkimusta, missä pyritään ymmärtä- mään kokonaisvaltaisesti tutkittavan kohteen laatua, ominaisuuksia ja merkityksiä. Siinä tutki- musaineisto on pienempi ja samalla aineiston laadun merkitys korostuu pienen tutkimusaineiston vuoksi. Tutkimusta tehdään esimerkiksi haastatteluiden avulla, ja haastatteluissa tutkija tulkitsee aineistoa. Tutkimus on joustava nimenomaan sen vuoksi, että tutkija on tulkitsijana aineistossa ja tekee omia päätelmiään ja havainnointejaan tutkimuksen aikana. Laadullinen tutkimus vastaa kysymyksiin ”miksi”, “miten” ja “millainen”. [26.]

(24)

Määrällinen eli kvantitatiivisen tutkimuksen tunnusmerkkejä ovat laajat tutkimusaineistot ja ai- neistojen tilastoiminen muun muassa numeroiden avulla. Tutkimusta suoritetaan mittausten ja testien avulla siten, että tuloksia voidaan analysoida tilastojen avulla. Tutkimusaineistossa ei pe- rehdytä yhden aineiston analysointiin vaan katsotaan koko aineistosta tehtyjä tilastoja. Tutkijan mielipiteet ja päätelmät eivät näy tutkimustuloksissa, kuten laadullisessa tutkimuksessa, vaan kaikki aineisto on tilastoitu. Kvantitatiivinen tutkimus on yleistettävissä ja helposti toistettavissa.

Tutkimuksessa mietitään muun muassa asioiden todennäköisyyttä ja se vastaa kysymyksiin

“mikä”, “missä”, ”kuinka suuri” ja ”montako”. [26.]

Kvantitatiivisen tutkimuksen tyypillisiä aineiston keruumenetelmiä ovat erilaiset kyselyt, kuten tässä työssä on käytetty; lomakekyselyt, surveyt ja internet-kyselyt, strukturoidut- ja puhelinhaas- tattelut, systemaattinen havainnointi ja kokeelliset tutkimukset. Sen avulla selvitetään lukumää- riä ja prosentteja. Samassa tutkimuksessa voidaan käyttää useampaa erilaista tiedonkeruumene- telmää. Kvantitatiivisen tutkimuksen avulla voidaan selvittää numeraalisesti olemassa olevaa ti- lannetta ilman sen syvällisempää tutkimista syistä tai seurauksista. Kvantitatiivisen tutkimuksen vaiheet on esitetty kuvassa 2. Tutkimus alkaa tutkimusongelman määrittämisestä ja aihealueen valinnasta ja tutkimuksen lopussa on johtopäätöksien teko ja tulosten hyödyntäminen. [27, s. 16–

18.]

Kuva 2. Kvantitatiivisen tutkimusprosessin vaiheet [27, s. 9].

(25)

4.4 Tutkimuksen luotettavuus

Tutkimuksen luotettavuus on mietittävä ennen tutkimuksen tekemistä huolellisella suunnittelulla ja tarkasti mietityllä tiedonkeruulla. Tutkimus on suunniteltava siten, että se mittaa oikeita asioita ja se on yksiselitteinen, sekä niin, että perusjoukko on selkeästi määritelty. Tutkimuksen luotettavuutta parantaa korkea vastausprosentti. Tutkimuksessa käytetyiden tiedonkeruumenetelmien on vastattava tutkimusongelman kysymykseen. [27, s. 12.]

Aluksi on oltava huolellisesti suunniteltu tutkimusongelma niin, että se on selkeä ja tarkkaan ra- jattu. Kun on tehty hyvä tutkimussuunnitelma, laadittu huolellisesti kyselylomake, mietitty selke- ästi perusjoukko ja valittu oikein otantamenetelmä, on tutkimus luotettava. Lisäksi tutkimukseen osallistuvien joukko on oltava tarpeeksi suuri ja tutkimuksen vastausprosentin on oltava korkea, että tutkimuksen luotettavuus paranisi. Raportin selkeys ja objektiivisyys vaikuttavat osaltaan tutkimuksen luotettavuuteen. [27, s. 14.]

On tärkeää, että tutkija osaa itse arvioida kriittisesti tutkimuksensa luotettavuutta. Tutkija tuo esille tutkimuksen luotettavuutta alentavat asiat, kuten esimerkiksi alhaisen vastausprosentin, moniselitteiset ja mahdollisesti siksi väärinymmärretyt kysymykset ja väärin valitun kohderyh- män. Vähäisen vastausprosentin syytä on vaikea arvioida. Jos tiedetään perusjoukosta tarpeeksi, kuten esimerkiksi ikä ja sukupuoli, voidaan niistä arvioida ja päätelmiä, joihin pelkät tilastot eivät anna oikeaa vastausta. [27, s. 14–15.]

4.5 Tutkimustulokset

Vertailukaupunkien tiedot asumisoikeusasuntojen lukumääristä, niiden keskikoko sekä niiden asumisoikeusasuntojen lukumäärä, joissa ei ole vakinaisia asukkaita, ovat eritelty taulukossa 10.

Taulukossa 11 on esitetty vertailukaupunkien asumisoikeusasunnoissa asuvan väestön määrä ikä- luokittain. Tiedot ovat vuoden 2019 tilastoista. [23.]

(26)

Taulukko 10. Vertailukaupunkien tilastoja asumisoikeusasunnoista 2019.

Asumisoikeusasun-

not [lkm] (2019)

Asumisoikeus- asunnot, vailla va-

kinaisia asukkaita

Asumisoikeus- asuntojen keski-

koko

Paikkakunta [m2] (2019)

Kirkkonummi 826 36 kpl 4,4 % 74,6

Rauma 0 0

Tuusula 731 43 kpl 5,9 % 70,4

Kerava 969 45 kpl 4,6 % 66,8

Kaarina 732 29 kpl 4,0 % 66,8

Nokia 254 13 kpl 5,1 % 66,8

Ylöjärvi 379 11 kpl 2,9 % 65,3

Savonlinna 0 0

Kangasala 471 23 kpl 4,9 % 65,1

Taulukko 11. Vertailukaupunkien asumisoikeusasunnoissa asuva väestö ikäluokittain 2019.

Koko Kajaanin väestö ikäluokittain vuonna 2019 on nähtävissä taulukossa 12. Kajaanin ja verrokkikaupunkien väkiluvut vuonna 2019 sekä väkilukujen ennuste vuodelle 2040 ovat esitetty taulukossa 13.

(27)

Taulukko 12. Kajaanin väestö ikäluokittain.

Taulukko 13. Kaupunkien väkiluku vuonna 2019 ja ennuste vuodelle 2040.

Taulukossa 14 on vuoden 2019 tilastoja Kajaanin ARA-asuntojen tiedoista ja asukkaiden ikäja- kaumasta. Lisäksi taulukossa näkyy Kajaanin väestö talotyypeittäin eriteltynä ja uusien asuntojen hallintamuodot.

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000

Väkiluku 2019 [lkm] Lukumäärä [lkm] (2040)

(28)

Taulukko 14. Kajaanin tilastoja 2019.

Kajaani

ARA-asunnot [lkm] (2019) 2650 kpl

Normaalit vuokra-asunnot [lkm] (2019) 1888 kpl Opiskelija-asunnot [lkm] (2019) 360 kpl Asunnot vailla vakinaisia asukkaita [lkm] 241 kpl Asunnot vailla vakinaisia asukkaita [%] 12,8 %

ARA-asuntojen keskikoko 51,2 m2

Väestö, normaalit vuokra-asunnot [lkm] (2019) 2456 kpl Väestö ikäluokittain, normaalit vuokra-asunnot

0–6 [lkm] (2019) 178 kpl

7–14 [lkm] (2019) 227 kpl

15–17 [lkm] (2019) 58 kpl

18–29 [lkm] (2019) 516 kpl

30–49 [lkm] (2019) 654 kpl

50–64 [lkm] (2019) 504 kpl

65–74 [lkm] (2019) 224 kpl

75+ [lkm] (2019) 90 kpl

Väestö talotyypeittäin

Asuinkerrostalot [lkm] (2019) 11850 kpl Rivi- ja ketjutalot [lkm] (2019) 5413 kpl Erillispientalot [lkm] (2019) 18002 kpl Muut kuin asuinrakennukset [lkm] (2019) 1057 kpl

Uusien asuntojen hallintamuoto

Omistus [lkm] (2019) 22 kpl

Vuokra [lkm] (2019) 6 kpl

Muu hallintaperuste [lkm] (2019) 0 kpl

Tuntematon hallintaperuste [lkm] (2019) 41 kpl

Verrokkikaupunkien edustajille lähetetyn kyselyn tulokset ovat esitetty liitteessä 3 ja Kajaanin asunnonvälittäjille lähetetyn kyselyn tulokset ovat liitteessä 4.

4.6 Tutkimuksen analysointi

Osa kyselyyn valituista kohderyhmistä kieltäytyi kohteliaasti vastaamasta lähetettyyn kyselyyn, kun muistutettiin avoinna olevasta kyselystä. Suurin osa jätti vastaamatta. ja osa vastasi sähkö- postilla, että kyseinen asia ei kuulu heille vaan esimerkiksi Helsingin alueelle, johon kuuluvat tä-

(29)

hän tutkimukseen valituista alueista Kerava, Kirkkonummi ja Tuusula. Lopulta kyselyyn vastasi niiden kaupunkien edustajat, joissa on asumisoikeusasuntoja tutkimushetkellä ja jotka eivät kuulu Helsingin alueeseen.

Savonlinnassa ja Raumalla ei ole tutkimushetkellä yhtään asumisoikeusasuntoa, joten siellä ole myöskään tilastoissa merkintää asumisoikeusasuntojen kohdalla muistakaan tiedoista, kuten esimerkiksi asukkaiden ikäjakaumasta. Muilla seitsemällä paikkakunnalla on asumisoikeusasuntoja.

Asumisoikeusasuntojen määrä vaihtelee Nokian 254 asunnosta Keravan 969 asuntoon. Tyhjien asuntojen osuus asumisoikeusasunnoista vaihtelee Ylöjärven 2,9 %:sta Tuusulan 5,9 %:iin. Asu- misoikeusasuntojen keskikoko on yleisimmin 66,8 m². Kirkkonummi erottuu tilastoista monta ne- liötä suuremmalla asuntojen keskikoolla (74,6 m²) kuin muissa tutkimuksen kaupungeissa on.

Sekä kyselyn että tilastojen kautta on nähtävillä, että asumisoikeusasunnoissa asuvien ikäja- kauman mukaan eniten asuu työikäisiä 30–49- ja 50–64- vuotiaita. Vähiten asujien joukossa on nuoria, nuoria aikuisia ja yli 75-vuotiaita. Kirkkonummella ja Keravalla on muihin kaupunkeihin verrattuna nuorempi ikäjakauma. Näissä kaupungeissa on vähemmän eläkeläisiä ja enemmän nuorempia ihmisiä.

Kajaanin asuntokannan tilastoista voidaan nähdä, että ARA-rahoituksen asuntoja on vuonna 2019 ollut 2 650 kpl, joiden keskikoko on 51,2 m². Näistä vuokra-asuntoja on 1 888 kpl, joista 12,8 % on vailla vakituista asukasta. Vuokra-asuntojen asukkaista 68 % on 18–64-vuotiaita, 16,5 % on alle 14-vuotiaita lapsia ja 12,8 % eläkeläisiä. Koko Kajaanin väestön ikäjakaumasta (taulukko 6) voidaan nähdä, että eläkeläisten määrä on kasvamassa ja lapsien määrä vähenemässä.

Verratessa Kajaanin ja vertailukaupunkien väkilukua ja ennustetta väkiluvusta 2040 (taulukko 13) nähdään, että Kajaanin ja Savonlinnan ennuste väkiluvusta on aleneva ja muiden kasvava. Kum- massakaan, Kajaanissa ja Savonlinnassa, ei ole asumisoikeusasuntoja. Kajaanissa on ollut vuonna 2019 vapaita vuokra-asuntoja (taulukko 14) 12,8 % kaikista ARA-asunnoista.

Niissä verrokkikaupungeissa, joissa on asumisoikeusasuntoja, on asumisoikeusasunnoissa eniten työikäisiä asukkaita. Taulukosta 11 voi päätellä, että asumisoikeusasunnoissa asuu työikäisiä ja lapsiperheitä. Taulukosta voi hyvin huomata, että samanlainen asukkaiden ikäjakauma on kaikissa tutkimuksen kaupungeissa. Nuorien kohdalla vähäisenä asukasmääränä näkyy se, että kotoa pois muuttaessa he muuttavat muualle kuin asumisoikeusasuntoihin. Yli 75-vuotiaita on myös vähän asukasjakaumassa.

(30)

Kajaanissa asunnoille olisi kysyntää opiskelijoiden ja ikääntyvien keskuudessa. Opiskelijoiden ra- hatilanne ja muutto opiskeluiden jälkeen muualle töihin hidastavat heidän haluaan muuhun kuin vuokra-asumiseen. Jos vertaa muiden kaupunkien asumisoikeusasukkaiden ikäjakaumaa (taulukko 11) ja Kajaanin koko väestön ikäjakaumaa (taulukko 12), voi nähdä, että Kajaanissa on paljon juuri sitä ikäluokkaa mitä on vähän asumisoikeusasuntojen asukkaiden ikäjakaumassa. Näistä tilastoista voisi päätellä, että Kajaanissa ei olisi kovin suurta tarvetta ainakaan tällä hetkellä asumisoikeusasunnoille. Jos Kajaaniin saataisiin houkuteltua lisää nuorempia asukkaita ja näin muu- tettua ikäjakaumaa nuoremmaksi ja muuttotappio muuttovoitoksi, olisi tarve asunnoille erilainen.

(31)

5 Johtopäätökset

Kajaani on muuttotappiopaikkakunta jo monen vuoden ajalta ja Kajaanissa eläkeläisiä on enem- män kuin lapsia (taulukko 6). Lisäksi Kajaanin sijainti maantieteellisesti on haastava sen vuoksi, että kasvukeskukset ja suuret kaupungit, joissa on laajempi opiskelumahdollisuus, ovat kaukana.

Kajaani on pieni, luonnonläheinen ja lapsiperheille sopiva kaupunki, jossa palvelut ovat lyhyiden välimatkojen päässä.

Kajaanin väestö on ikääntyvää ja sen vuoksi on mietittävä sen kannalta myös asuntopolitiikkaa.

Varmastikin senioriasuntojen ja esteettömien asuntojen määrän tarve tulee kasvamaan kaupungissa. Ikääntyvä väestö tulee tarvitsemaan helppokulkuisia asuntoja, lähellä palveluita. Onko asunto sitten omistus-, asumisoikeus- vai vuokra-asunto, sitä kannattaisi tutkia vielä tarkemmin.

Silloin kohderyhmänä kannattaisi käyttää nimenomaan ikääntyvää väestöä ja haastatella heitä, jotta saataisiin selville, mitä he ajattelevat ja millaisia toiveita heillä on asuntojen suhteen. Sa- malla voisi tuoda enemmän esille asumisoikeusasumista ja lisätä ihmisten tietoisuutta kyseisestä asumismuodosta.

Asuntokanta Kajaanissa on pääsääntöisesti vanhempaa. Uusia kerrostaloja on viime vuosina rakennettu muutamia aivan keskustan tuntumaan. Parhaillaan on keskustaan valmistumassa uusi kerrostalo, jossa on sekä liiketiloja että asuntoja. Myös opiskelijoille olisi ihanteellinen asuin- paikka keskustassa, josta olisi lyhyt matka sekä koululle että juna- ja linja-autoasemalle. Kajaa- nissa on vapaita vuokra-asuntoja (taulukko 14). Monet vanhemmat vuokra-asunnot sijaitsevat vähän kauempana keskustasta, joten tarvetta asunnoille palveluiden lähellä todennäköisesti olisi.

Kajaanissa on ollut hyvin vähän kysyntää asumisoikeusasunnoille ja niiden tarve voisi olla nimenomaan vanhemman väestön keskuudessa. Kajaanissa ei ole koskaan ollut asumisoikeusasuntoja ja ihmisten tietoisuus niistä ja niiden toimintatavasta voi olla sen vuoksi vähäistä. Täytyisi tuoda kyseistä asumismuotoa enemmän esille, että ihmisten tietoisuus siitä lisääntyisi ja samalla voisi lisääntyä myös heidän kiinnostuksensa asumisoikeusasuntoihin.

Toinen keino saada lisättyä kysyntää asumisoikeusasunnoille, olisi saada muuttotappio käännet- tyä muuttovoitoksi. Se, että saataisiin Kajaaniin lisää asukkaita, erityisesti nuorempia asukkaita, lisäisi se myös asuntojen tarvetta ja siinä vaiheessa myös asumisoikeusasunnoille olisi todennä- köisesti enemmän tarvetta. Tämän tutkimuksen ja näiden tilastojen perusteella asumisoikeusasuntojen tarve Kajaanissa on tällä hetkellä vähäinen.

(32)

6 Pohdinta

Verrokkikaupunkien tilanteen näkee parhaiten tilastoista, jotka löytyivät teoriaa kirjoittaessa. Ti- lastoissa on suoraan ilmoitettu vastaukset kyselyssä kysyttyihin kysymyksiin. Samalla jäi pois vir- hemarginaali ja vastausten vähyyden tuoma epäluotettavuus. Jos olisi heti tutkimuksen alussa ollut kyseinen tilasto tiedossa, olisi suunniteltu tutkimuksen toteutus hieman eri tavalla. Tilas- toista olisi voinut ottaa jo alussa suoraan tarvittavat arvot ja toteuttaa kysely verrokkikaupun- geille eri tavalla. Työtä kirjoittaessa selvisi myös asumisoikeusasuntoihin hakuprosessi sekä mitä kautta se tehdään, ja se rajasi kohdehenkilöt hyvin pieneksi ryhmäksi, mikä puolestaan vaikuttaa tutkimuksen luotettavuuteen.

Kohdehenkilöistä osa vastasi sähköpostiin, että kaupungin asumisoikeusasuntojen asiat on keski- tetty Helsingin kaupungille, eivätkä he siis vastaa kyselyyn. Lopullisia vastauksia kyselyyn en saanut montaa ja sen vuoksi kysely ei ole luotettava. Tilastoista saa luotettavammat vastaukset tutkimukseen. Tilastojen perusteella voi suoraan verrata lukuja keskenään ja näin saada todellisem- paa tietoa tilanteesta kuin pelkän kyselyn perusteella.

Kajaanin asunnonvälittäjille lähettiin myös kohdennettu kysely. Ihmisten aktiivisuus vastata kyse- lyihin oli heikko. Paremman tuloksen olisi saanut, jos olisi tehnyt esimerkiksi puhelinhaastattelun, eikä kyselyä. Yksi vaihtoehto olisi ollut, että olisi soittanut jokaiselle asunnonvälittäjälle ja kysynyt puhelinhaastatteluna tässä tutkimuksessa käytetyn kyselyn. Silloin olisi vastauksia saanut parem- min kerättyä ja tutkimus olisi ollut luotettavampi. Kajaanissa on tutkimushetkellä kuusi asunnon- välitystoimistoa, joten luotettavan kvantitatiivisen tutkimuksen kannalta tutkimuksen otanta jää pieneksi ja laatu kärsii. Sen vuoksi eri tavalla toteutettu tutkimus olisi antanut luotettavamman tuloksen.

(33)

7 Yhteenveto

Asumisoikeusasumisen juuret ovat vuodelta 1990, jolloin luotiin uusi asumismuoto vuokra-asumisen ja omistusasumisen väliin. Tämä asumismuoto haluttiin tehdä sen vuoksi, että samalla kun vuokra-asuntojen määrä väheni, nousivat omistusasuntojen hinnat. Nuorille ja lapsiperheille haluttiin varmistaa mahdollisuus hankkia asunto, joka olisi helppo vaihtaa toiseen vastaavan tasoi- seen paikkakuntaa vaihtaessa.

Asumisoikeusasunnot ovat asukkaalle helppo ja varma asumismuoto, jossa on sekä vuokra-asumisen että omistusasumisen piirteitä. Asumisoikeusasumisen yksi hyviä puolia on omistusasumi- seen verrattuna edullinen hankintahinta eli asumisoikeusmaksu, joka on yleensä 15 % asunnon markkinahinnasta. Sen lisäksi asumisesta maksetaan kuukausittaista kuukausivastiketta, joka on paikkakunnan vuokratasoa edullisempi.

Asumisoikeusasunnon hakeminen tapahtuu sen kaupungin tai kunnan asuntotoimistosta, josta alueelta asunto halutaan. Asuntotoimistosta haetaan henkilökohtainen kertakäyttöinen järjestys- numero, joka on voimassa niin kauan, että asumisoikeusasunto otetaan vastaan kyseisellä järjes- tysnumerolla. Asunnon hakijan on oltava täysi-ikäinen, eikä hänellä voi olla paikkakunnalla sijaitsevaa kohtuullisen asumistason omistusasuntoa tai varaa sellaisen hankkimiseen. Asumisoikeus- asuntoja on eniten pääkaupunkiseudulla ja muissa suuremmissa kasvukeskuksissa.

Kajaani on noin 40 000 asukkaan kaupunki Itä-Suomessa. Kajaaniin on parhaillaan valmistumassa muutamia uusia kerrostaloja, joissa on liiketiloja ja omistusasuntoja sekä suunnitteilla muutamia uusia kerrostaloja, joihin on tulossa erilaisilla omistusmuodoilla olevia asuntoja. Kajaaniin ei ole vielä rakennettu yhtään asumisoikeusasuntoa.

Tutkimuksessa selvitettiin kannattaisiko Kajaaniin rakentaa asumisoikeusasuntoja. Tutkimus tehtiin tutkimalla Kajaanin kaupungin kanssa samankokoisia kaupunkeja, joita on yhteensä yhdeksän, ja vertaamalla tietoja Kajaanin tietoihin. Tutkimuksessa tutkittiin kaupunkien tietoja tilastojen avulla ja lähettämällä kyselytutkimus sekä verrokkikaupunkien edustajille että Kajaanin asunnon- välittäjille. Tilastojen ja kyselyn avulla vertailtiin samankokoisten kaupunkien ikäjakaumaa, asuntojen määrää ja väkiluvun ennustetta vuodelle 2040, ja tehtiin niiden avulla asumisoikeusasuntojen mahdollista tarvetta Kajaanissa.

Kajaani on muuttotappiopaikkakunta, jonka väestö on ikääntyvää. Ikääntyvä väestö on huomioi- tava myös asuntopolitiikassa. He tulevat tarvitsemaan esteettömiä asuntoja palveluiden läheltä.

(34)

Kun otetaan huomioon verrokkikaupunkien asumisoikeusasuntojen asukkaiden ikäjakauma ja verrataan Kajaanin ikäjakaumaan sekä huomioidaan, että Kajaani on muuttotappiopaikkakunta, on asumisoikeusasuntojen tarve tällä hetkellä vähäinen. Houkuttelemalla uusia asukkaita muut- tamaan Kajaaniin ja kääntämällä muuttotappion muuttovoitoksi sekä lisäämällä tietoutta asumis- oikeusasumisesta, saataisiin asumisoikeusasumisen kysyntä ja tarve todennäköisesti kasvamaan.

(35)

Lähteet

(1) Häkli Jouni, Vilkko Risto & Vähäkylä Leena. Kaikki kotona? Asumisen uudet tuulet: Gaudeamus Oy; 2015.

(2) Suomen asuntoliitto ry. Asumistaso, Vastuullista asuntopolitiikkaa 2008–2010: Painorauma Oy; 2011.

(3) Suomisanakirja. Saatavissa: suomisanakirja.fi/koti. Haettu 2.11.2020.

(4) Virtakangas H. Kotimaisten kielten keskus. 2019; Saatavissa: https://www.kotus.fi/nyt/kotus- blogi/satunnaisesti_kirjoittava_kotuslainen/kodin_monet_maaritelmat.31505.blog. Haettu 2.11.2020

(5) Linnainmaa L, Palo M. Asunnonhankintaopas. Jyväskylä: Gummerus Kirjapaino Oy; 2007.

(6) Lakikokoelmat. Kiinteistöt ja asuminen. Helsinki: Eita Prima Oy; 2007.

(7) Laurinkari J. Turvaa asumiseen: Asumisoikeusko ratkaisu? Helsinki: Eita Prima Oy; 2003.

(8) Asuntosäätiö. Asumisoikeus – helppoa ja turvallista asumista. Saatavissa: https://www.asun- tosaatio.fi/etsi-asuntoja/yleistietoa/asumisoikeusasunnot. Haettu 20.10.2020.

(9) Ympäristöhallinnon yhteinen verkkopalvelu. Asumisoikeusasunnon hakeminen. Saatavissa:

https://www.ympar3isto.fi/fi-FI/Asuminen/Asumisoikeusasuminen/Asumisoikeusasunnon_ha- keminen. Haettu 20.10.2020

(10) Eduskunta: Hallituksen esitys. Saatavissa: https://www.eduskunta.fi/FI/vaski/HallituksenEsi- tys/Sivut/HE_189+2020.aspx). Haettu 22.11.2020.

(11) Asumisen rahoittamis- ja kehittämiskeskus. Asuntomarkkinakatsaus. 2/2020.

(12) Tilastokeskus. Saatavissa: https://www.stat.fi/tup/statfin/index.html. Haettu 15.3. 2021.

(13) Alho E, Härmälä V, Kalli J. Asumisoikeusjärjestelmän riskienhallinta. Ympäristöministeriö 1/2016.

(36)

(14) Kilpailu- ja kuluttajavirasto. Asumisoikeusasunto. Saatavissa: https://www.kkv.fi/Tietoa-ja- ohjeita/Ostaminen-myyminen-ja-sopimukset/asuntokauppa/asumisoikeusasunto/. Haettu 20.10.2020.

(15) Ympäristöhallinnon yhteinen verkkopalvelu. Asumisoikeusasuminen. Saatavissa:

https://www.ymparisto.fi/fi-FI/Asuminen/Asumisoikeusasuminen. Haettu 20.11.2020

(16) Visit Kajaani. Saatavissa: https://www.visitkajaani.fi/tutustu-kajaaniin/. Haettu 9.10.2020.

(17) Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus. Kainuun ELY-keskuksen rahoituskatsaukset. Saata- vissa: https://www.ely-keskus.fi/kainuu-talous-ja-elinkeinoelama. Haettu 15.2.2021

(18) Kainuun sanomat. Kainuun sanomat 10.8.2020.

(19) Yle. Suomen vuokraihme löytyy Kajaanista. Saatavissa: https://yle.fi/uutiset/3-10858440.

Haettu 21.3.2021

(20) Kajaanin sammonkaarihanke. Saatavissa: http://www.kajaaninseudunjoukkolii- kenne.fi/fi/palveluopas/tontit-ja-rakentaminen/kajaanin-sammonkaari-hanke Haettu 9.10.2020

(21) Elinkaarikortteli keskellä kaupunkia. Saatavissa: www.sammonkaari.fi. Haettu 23.3.2021 (22) Luo kyselytutkimus ilmainen. Saatavissa: https://www.survio.com/fi/. Haettu 20.10.2020 (23) Liiteri tietopalvelu. Saatavissa: https://liiteri.ymparisto.fi/. Haettu 15.4.2021

(24) Tilastokeskus. Käsitteet. Saatavissa: https://www.stat.fi/meta/kas/t_ktoiminta.html. Haettu 10.1.2021

(25) Jyväskylän yliopisto. Tutkimusmenetelmät ja tutkimusaineistot. Saatavissa:

https://koppa.jyu.fi/avoimet/kirjasto/kirjastotuutori/aihehaku-tutkimusprosessissa/menetelma- tietoa-ja-palveluja. Haettu 3.1.2021

(26) Tee tutkimus. Saatavissa: https://rajatontatiedekasvatusta.wordpress.com/tutkijan-abc/.

Haettu 11.11.2020

(27) Heikkilä, Tarja. Kvantitatiivinen tutkimus. Saatavissa: http://www.tilastollinentutki- mus.fi/1.TUTKIMUSTUKI/KvantitatiivinenTutkimus.pdf. Haettu 23.3.2021

(37)

Liitteet

(38)

(39)

(40)

(41)

Verrokkikaupunkien kyselytutkimuksen tulokset

(42)

(43)

Kajaanin kyselytutkimuksen tulokset

(44)