Työpaikka-alueiden maankäytön toteuttaminen vuoteen 2026

TYKKI2016-ohjelma

Työpaikka-alueiden maankäytön toteuttaminen vuoteen 2026

Jyväskylän kaupunki

Kaupunkisuunnittelu ja maankäyttö

24.5.2016

TYKKI2016‐ohjelman sisältö

I. Lähtökohdat

I. TYKKI‐ohjelman tavoitteet

II. TYKKI osana maankäytön toteuttamisohjelmaa III. Tilannekatsaus

II. Toimisto‐ ja liikerakentamisen alueet

I. Toimisto‐ja liikerakentamisen lähtökohdat II. Kaavavaranto ja potentiaaliset alueet

III. Kaupungin omistuksessa olevan varannon rooli IV. Kaupan varanto

V. Päätelmät

III. Teollisuus‐ ja varastorakentamisen alueet

I. Kaavavarannon nykytilanne ja yritystonttitarjonta II. Määrällisen ja laadullisen tavoitteen tarkentaminen III. Alueiden ajoitus

IV. Lopuksi

I. Yhteenveto

II. Kohti TYKKI2017‐ohjelmaa

Päätösehdotus

Liitteet

TYKKI – työpaikka‐alueiden toteuttamisohjelman tavoitteet

• TYKKI‐ohjelmassa tarkastellaan Jyväskylän uusien teollisuus‐ja varastoalueiden sekä liike‐ja toimistoalueiden toteutusta  seuraavan kymmenen vuoden tähtäimellä. Tavoitteena ovat turvata määrällisesti ja laadullisesti riittävä kaavavaranto sekä  edistää houkuttelevien työpaikka‐ja yritysalueiden kehittymistä. Tonttivarannon tulee tarjota kilpailukykyisiä 

toimintaympäristöjä Jyväskylästä uutta sijaintia hakeville yrityksille.

• Työpaikka‐alueiden maankäytön toteuttamisohjelma toimii maankäytön elinkeinopoliittisena työkaluna, jossa tarkastellaan  työpaikka‐ja yritystoimintojen kokonaiskuvaa ja tulevia painopisteitä. Ohjelman tavoitteena on ennakoida työpaikka‐

alueiden toteuttamiseen kohdistuvia investointeja, mikä parantaa alueiden toteutukseen osallistuvien tahojen 

varautumista. Jyväskylän yleiskaavaa toteuttavana ohjelmana tavoitteena on toimivan yhdyskuntarakenteen luominen. 

Ohjelma tuottaa lähtökohtia kaavoitusohjelmalle, investointiohjelmille, maanhankinnalle, tontinluovutukselle sekä  elinkeinomarkkinoinnille. 

• Työpaikka‐alueiden maankäytön toteutuksen ohjelmoinnin haasteena ovat rakentamisen pienet kokonaismäärät suhteessa  asuinrakentamiseen sekä määrän riippuvuus suurista yksittäisistä hankkeista. Liike‐ja toimistorakentamiseen sekä tuotanto‐

ja varastorakentamiseen liittyvät maankäytön tarpeet eroavat toisistaan huomattavasti, mutta myös näiden toimialojen  sisällä tietyillä toiminnoilla voi olla erityistarpeita. Perusvarannon ylläpidon ohella erilaisiin tarpeisiin varautuminen  edellyttää monipuolista kaavavarantoa sekä alueiden saattamista rakentamiskuntoon tarvittaessa nopeallakin  aikataululla.

• Ohjelmaa päivitetään tarvittavilta osin vuosittain. Eri vuosina TYKKI‐ohjelman yhteydessä käsitellään erityisteemoja. 

Edellisessä ohjelmassa tämän vuoden ohjelman tavoitteeksi asetettiin tutkia ”tarkemmin liike‐ja toimistorakentamisen  varannon määrällistä ja laadullista riittävyyttä näillä alueilla sekä määritellä, missä määrin kaupungilla tulee olla omaa liike‐

ja toimistotilatonttivarantoa”.

Yleiskaavaluo kehyksen yhdyskuntarakenteen  pitkän tähtäimen kehitykselle. Yleiskaavassa ei oteta  kantaa uusien asuin‐ja työpaikka‐alueiden 

toteuttamisjärjestykseen vaan tätä suunnitellaan  kahden eri ohjelman kautta. TYKKI‐ohjelmakattaa  työpaikkarakentamisen ja Kymppi^R‐ohjelma

asuinrakentamisen. Toteuttamisohjelmissa  ratkaistaan mm. millä aikataululla edetään  kohteiden asemakaavoituksessa,  tontin‐

luovutuksessa ja kunnallistekniikan rakentamisessa. 

Uusien työpaikka‐alueiden toteutusta ja ajoitusta  peilataan suhteessa olemassa olevan ja muilta  alueilta tulevan tonttitarjonnan monipuolisuuteen. 

Ohjelmien tehtävänä on seurata tonttien kysynnän,  tarjonnan sekä kaavoituksen tilannetta 

säännöllisesti, jota mahdollisiin muutostarpeisiin  voidaan reagoida tarvittaessa nopeasti.

Ohjelmat syntyvät laajan ja säännöllisen 

yhteistyön tuloksena. TYKKI‐ohjelman laadinnan  päävastuu on yhdyskuntasuunnittelu ja paikkatieto ‐ yksiköllä. Valmisteluun osallistuvat asemakaavoitus,  tontit ja maanhallinta, liikenne ja viheralueet,  elinkeinoyksikkö sekä Jyväskylän Energia. 

T Y K K I   o s a n a   m a a n k ä y t ö n   t o t e u t t a m i s o h j e l m a a

40000 50000 60000 70000 80000

2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

Työpaikkaa

Työikäisten väestöennusteeseen perustuva nettomäärän kasvutarve Väestöennusteeseen ja huoltosuhteen säilyttämiseen perustuva kasvutarve Toteutunut työpaikkakehitys 2000‐2014 (v. 2014  arvioitu)

2000‐luvun työpaikkakehitykseen perustuva lineaarinen ennuste

Tilannekatsaus

Elinkeinoelämässä on näkyvissä myönteistä virettä. Vuoden 2015  aikana Jyväskylän seudun yritysten liikevaihto lähti kasvuun. Kasvu on  ollut jo koko maata ripeämpää. Työttömyyden kasvun on  Keski‐

Suomen alueella pysähtynyt, mutta työllisyystilanne on kuitenkin  edelleen heikko. (Keski‐Suomen Aikajana 2/2016) 

Toimitilarakentamisessa nähtävissä pientä piristymistä valmistuneiden  rakennusten määrässä, haetuissa rakennusluvissa ja luovutetuissa  tonteissa. 

• Vuonna 2015 valmistui edellistä vuotta enemmän uusia  toimitilarakennuksia, mutta rakentamisen määrä on edelleen  keskimääräistä tasoa matalampi (liite 1). 

• Rakennuslupien määrässä huomattavaa kasvua vuonna 2015,  jolloin määrä oli saman verran kuin vuosina 2012–2014 yhteensä. 

Tosin kasvu johtuu yksittäisistä suurista liikerakentamisen 

hankkeista. Teollisuus‐ja varastorakentaminen on pysynyt melko  tasaisena viime vuosina, kun taas toimistorakentamisessa uusia  lupia ei myönnetty lainkaan vuonna 2015. 

• Tonttien luovutus oli vuonna 2015 edellisiä vuosia vilkkaampaa. 

Luovutusmäärä (5 ha) oli keskimääräistä tasoa (liite 2).

Tonttikysynnässä näkyy merkkejä kasvusta  seuraaville vuosille. 

TAVOITELTAVA NETTOKASVU 400 – 700 TYÖPAIKKAA VUODESSA  Tällöin aluetaloudellinen tilanne paranee, työttömyys pienenee ja  uudet työpaikat pitävät yllä väestönkasvua. 

LIIKE‐ JA TOIMISTORAKENTAMINEN

Toimisto‐ ja liikerakentamisen markkinoiden nykytilanne

Vuoden 2015 lopussa kiinteistömarkkinoilla on ollut  ylitarjontaa toimistotiloissa, ja tilojen vajaakäyttöaste on  noussut lähelle 10 prosenttia. Vajaakäyttö on ollut suurempaa  keskustan ja Tourulan alueilla kuin Lutakon ja Mattilanniemi‐

Ylistönmäen alueilla – eli uudet toimitilat ovat kysytympiä. 

Toimisto‐ja liikerakentaminen määrät ovat olleet matalalla. 

Haettujen rakennuslupien perusteella myöskään vuonna 2016  ei ole odotettavissa valmistuvaa toimistorakentamista  merkittävissä määrin. Liikerakentaminen on vilkastunut  merkittävästi suurten kauppakeskushankkeiden myötä. 

Toimistorakentamiselle on tyypillistä syklivaihtelu. Uutta  rakentamista olisi odotettavissa vuosille 2017–2018, mutta  tarve on riippuvainen alueen elinkeinoelämän kehittymisestä  sekä muualta vapautuvista toimitiloista.

Lähteet:  Catella Oy:n markkinakatsaukset Arviointitoimisto Helenius

Tavoitteena liike‐ ja toimistovarannon riittävyys

Millaisia odotuksia varantoon kohdistuu?

TYKKI2016‐ohjelman tavoitteena on arvioida liike‐ja toimistotilavarannon  riittävyyttä ja laatua sekä määritellä, mikä rooli on kaupungin 

omistuksessa olevalla varannolla. 

Varannon merkitystä ja liike‐ja toimistovarannon riittävyyttä arvioitaessa  tulee tunnistaa erityyppisiin ympäristöihin hakeutuvat toiminnot. Tässä  käytetyn näkökulman pääpaino on toimistorakentamisessa ja sen  yhteyteen sijoittuvissa palveluissa. Karkea jaottelu perustuu kahden  tyyppiseen rakentamiseen:

Keskuksiin/ keskustan läheisyyteen hakeutuva korkea rakentaminen:      

Vähintään kolmikerroksista rakentamista ympäristössä, joka koostuu lähinnä  liike‐ja toimistotiloista sekä asumisesta. Uusia tiloja syntyy täydennys‐

rakentamisen kautta joko vanhan purettavan rakenteen tilalle tai 

uusiokäyttämällä esimerkiksi vanhoja teollisuustiloja eri käyttötarkoitukseen. 

2000‐luvulla tällainen rakentaminen on muodostanut noin 85 % kerrosalasta.

Monipuolisten työpaikkatoimintojen alueelle hakeutuva matala  rakentaminen: 

Sijainti kauempana keskuksista monipuolisten työpaikkatoimintojen  yhteydessä. Tällainen rakentaminen on matalaa (alle kolmekerroksista) ja  ympäristössä voi olla myös tuotanto‐ja varastointitoimintaa. Yhden 

toimistorakennuksen koko on tyypillisesti alle 1 000 kem², korkeimmillaan      3 000 – 4 000 kem². Tällaisen rakentamisen osuus on noin 15 % 

toimistorakentamisen määrästä kerrosalassa mitattuna.

Näiden lisäksi on tarkastellaan erikseen kaupan rakentamista, johon   kuuluu esimerkiksi erilliset kaupan suuryksiköt, pienet lähikaupat ja  kauppakeskukset. 

Yleiskatsaus:

Valmis asemakaavavaranto

Keskushakuinen liike‐ja toimistorakentaminen:

Kaupungin omistuksessa oleva asemakaavoitettu varanto vastaa  laskennallisesti 5 vuoden toimistorakentamisen  tarvetta(eli  noin 25 000 kem²). Varanto sijoittuu pääosin Ylistönmäen ja  Kuokkalan alueelle eli keskushakuisen toimistorakentaminen  ydinalueen ulkopuolelle yksittäisiin kohteisiin. 

Yksityistä varantoa on vastaavasti  noin 35 000 kem²:n verran  Tourulan, keskustan, Lutakon ja Ylistönmäen alueilla. Haasteena  on, että keskushakuisen liike‐ja toimistorakentamisen ydinalueilla  kaupungin maanomistuksessa olevaa varantoa on vähän. Kankaan  kehittäminen tosin muuttaa tilannetta.

Monipuolisten työpaikkatoimintojen alueelle hakeutuva liike‐ja  toimistorakentaminen:

Muilla alueilla (Kirri, Seppälänkangas, Keljonkeskus ja 

Keljonkangas) kaupungin omistuksessa olevaa asemakaavoitettu  varantoa on noin 50 000 kem. Pääosa tästä sijoittuu Kirriin, jossa  lähes puolet varannosta on varattuna. Yksityistä varantoa on yli  30 000 kem²:n verran Keljonkeskuksen ja Seppälänkankaan  alueilla. Osa varannosta voi  toteutua myös kauppana (erityisesti  Keljonkeskus) sekä muina työpaikkatoimintoina (esimerkiksi  Kirri). 

Liike‐ja toimistotilojen tonttivarannon luvuissa on mukana asemakaavoitetut  tontit, jotka soveltuvat toimistorakentamisen lisäksi esimerkiksi 

palvelutoiminnoille, tukkukaupalle ja toiminnoille, joissa asiakaspalvelutilojen  yhteydessä tarvitaan myös tuotanto‐/toimistotiloja. Luvuissa ei ole mukana  pelkästään vähittäiskaupan suuryksiköille soveltuvaa varantoa, vaan sitä  tarkastellaan erikseen. 

Lukujen ulkopuolelle jää myös tonttivaranto, jossa teollisuustoimintojen  yhteyteen on sivukäyttötarkoituksena osoitettu liike‐tai toimistorakentamista. 

Nämä alueet (Seppälänkankaan pohjoisosa, Ruokosaari) on osoitettu  viereisellä kartalla.

Potentiaaliset alueet:

Kehittyvät alustat ja aluekeskukset

Valmiin kaavavarannon ohella on alueita, jotka ovat  potentiaalisia liike‐ja toimistorakentamisen 

näkökulmasta.  Näitä ovat esimerkiksi aluekeskukset ja  kaupunkikehitysalustat. Nämä alueet ovat kuitenkin lähes  kokonaan rakentuneita ja niiden valmis asemakaava‐

varanto on vähäistä. Nämä täydennysrakentamisenja osin  maankäytönmuutoksen alueet ovat liike‐ja 

toimistorakentamisen kannalta houkuttelevilla sijainneilla. 

Niiden kehittäminen toimisto‐ja liikekäyttöön edellyttää  kuitenkin asemakaavan muutoksia, joita on osassa alueita  käynnissä. 

Kangas: Suunnitelmissa on työpaikkarakentamista 85 000 kem²:n verran, josta uudisrakentamista 55 000 kem². Pääosin kaupungin  omistuksessa, mutta alueen asemakaavoitus ei ole valmis. Toteutusaikataulu vaiheittain vuosina 2016–2025.

Keskusta 3.0: Toimisto‐ja liikerakentamisen potentiaali kytkeytyy hybridihankkeisiin, jossa yhdistyvät liike‐ja asuinrakentaminen. Tällä  hetkellä pääpaino on asumisen hankkeissa. 

Sairaalanmäki: Suunnitteilla palveluita ja tutkimusta 30 000–50 000 kem²verran, josta noin 20 000 kem²olemassa olevaa rakennuskantaa. 

Pääosa ei niinkään keskustahakuista toimintaa, vaan sairaalan läheisyyteen hakeutuvaa erityistoimintaa. Toteutus vuodesta 2020 eteenpäin. 

Hippos:Pääasiassa olemassa olevan toimistorakennuskannan uusiminen sekä urheiluun ja terveyteen liittyvää liike‐ja toimistotilaa. 

Vaajakoski Vaajavirranranta‐Varassaari‐akseli: Suunnitteilla olevissa asemakaavoissa 50 000 kem²liike‐, toimisto‐ja palvelurakentamista. 

Lisäksi alueella on myös vanhaa rakennuskantaa.

Seppälä: Seppälän alueen odotetaan muuntuvan enemmän keskustatoimintojen sekoitetuksi alueeksi, jossa on mahdollisesti myös liike‐ja  toimistorakentamista. Rakentamisen pääpaino tällä hetkellä selkeästi kaupan hankkeissa.

Korkeakoskenlahti:  Yleisten rakennusten korttelialue, johon saa rakentaa myös toimistotiloja ja rakennusoikeutta 40 000 kem².  Täysimittainen hyödyntäminen yksityisessä käyttötarkoituksessa edellyttäisi kaavamuutosta. 

Mikä rooli on kaupungin omistuksessa olevalla liike‐ ja  toimistorakentamisen valmiilla kaavavarannolla?

Kaupungin omistuksessa oleva valmis asemakaavavaranto sijoittuu pääosin keskushakuisen liike‐ja 

toimistorakentamisen ydinalueen ulkopuolelle. Osaan näistä alueista kohdistuu käyttötarkoituksen muutospaineita  asumiselle. 

Alla on kuvattu kaupungin omistuksessa olevan varannon säilyttämistä nykyisessä käyttötarkoituksessa puoltavia  tekijöitä sekä tekijöitä, joiden perusteella varannosta voidaan joissain tapauksissa luopua. Tarkastelu on tehty  elinkeinoelämän näkökulmasta, mutta käyttötarkoituksen muutoksia asumiselle mietittäessä tulee huomioida  KymppiR2016‐ohjelmassa esitetyt täydennysrakentamisen kriteerit.

Varannon säilyttämistä puoltavat tekijät: Varannosta luopumista puoltavat tekijät:

 Liike‐ja toimistorakentamisen pääpaino tulevaisuudessa on 

keskustaan kytkeytyvillä kaupunkikehitysalustoilla, joissa kaupungin  maanomistus on vähäistä (Kangasta lukuun ottamatta).

 Kaupungin omistuksessa olevaa liike‐ja toimistorakentaminen  varantoa on määrällisesti vähän, jolloin olemassa olevat alueet  monipuolistavat varantoa ydinalueen ulkopuolella. 

 Tulevaisuuden pääpainoalueilla ei ole valmista kaavavarantoa liike‐

ja toimistorakentamiselle. Näiden alueiden toteuttamiseen voi  liittyä epävarmuuksia esimerkiksi aikataulun suhteen, vaikka  tavoitteena onkin kaavoittaa tontteja joustavasti tarpeen mukaan. 

 Osa varannosta sijaitsee aivan nykyisen yritystoiminnan vieressä,  jolloin sen ottaminen muuhun käyttöön voi haitata 

yrityskeskittymän kehittymistä. 

 Kaupungin omistama varanto ei aina sijaitse liike‐ja  toimistorakentamisen kannalta optimissa paikassa. 

 Liike‐ja toimistorakentamisen pääpaino on keskustaan  kytkeytyvillä kaupunkikehitysalustoilla – erityisesti Kankaan  alueella. Kankaan alueella kaupungin maanomistus on hyvä,  vaikka valmista asemakaavaa ei suurella osalla alueesta vielä  ole.

 Osan varannon kohdalla asemakaavat ovat vanhoja, eivätkä  ne ole toteutuneet kaikilta osin. 

 Kaikki varantotontit eivät sijaitse aivan olemassa olevan  yritystoiminnan vieressä, eivätkä ne siten muodosta riittävän  laajoja yritystoiminnan alueita, jotka itsessään luovat 

vetovoimaista yrityskeskittymää. 

Kaupan rakentaminen

Kaupan sijaintilogiikka eroaa toimistorakentamisesta, ja sijaintia koskeva  sääntelyedellyttää kaavoitukselta erityisiä vaikutusten arviointeja. Näistä  johtuen tavanomainen liike‐ja toimistorakentamisen kaavavaranto ei usein  sellaisenaan sovellu kaupalle. Erityisesti tämä koskee vähittäiskaupan  suuryksiköitä, jotka tarkoittavat yli 2000 kem²:n myymälöitä. Kaupan  sijainnin sääntelyllä pyritään yhtäältä edistämään kestävää 

yhdyskuntarakennetta ja toisaalta turvaamaan keskustojen  elinvoimaisuutta. 

Seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainninohjauksen  periaatteet ja enimmäismitoitukset on esitetty Keski‐Suomen 

maakuntakaavassa. Nämä periaatteet on johdettu lainvoimaa odottavaan  Jyväskylän yleiskaavaan. Yleiskaavassa on tarkennettu alueita esimerkiksi  toimialakohtaisin rajoittein sekä osoittamalla alueita myös paikallisille  suuryksiköille.

Kaupan varantoa tarkastellaan kahdella tasolla. Ensimmäinen taso on  Jyväskylän yleiskaava, jossa suuryksiköille soveltuvat alueet on jaettu  keskustaan ja aluekeskuksiin, erillisiin kaupan keskuksiin sekä 

työpaikkapainotteisiin alueisiin, joille voidaan sijoittaa vain tiettyjä kaupan  laatuja (esim. autokauppaa). Toisella tasolla tarkastellaan  suunnitteilla  olevien asemakaavojen ja voimassa olevien asemakaavojen varantoa sekä  kaupan varantoon liittyviä haasteita. 

Kaupan suuryksiköiden asemakaavavarantoa on niukasti ja sen kehittäminen tapahtuu sijainninohjauksen puitteissa 

• Vähittäiskaupan suuryksiköille sopivaa valmista asemakaavavarantoa ei ole kuin yksittäisiä hankkeita varten tehdyissä 

asemakaavamuutoksissa. Käytännössä uuden suuryksikön sijoittaminen tai olemassa olevan myymälän laajentaminen suuryksiköksi  edellyttää lähes aina asemakaavamuutosta keskusta‐aluetta lukuun ottamatta. Koska kaavamuutoksissa arvioidaan esimerkiksi kaupan  liikenteellisiä vaikutuksia sekä kaupan luonnetta, voidaan muutokseen ryhtyä tyypillisesti vasta, kun tiedossa on konkreettinen hanke. 

Asemakaavoittaminen kuitenkin edellyttää, että hankkeen sijainti ja luonne ovat Jyväskylän yleiskaavassa esitettyjen periaatteiden  mukaisia. 

Osaan liikerakentamisen varannosta kohdistuu asemakaavamuutostarpeita

• Yleiskaavassa esitetyistä kaupan alueista esimerkiksi Kirrin ja Keljonkeskuksen alueella on valmista liike‐ja toimistorakentamisen  varantoa. Näille alueille suuryksikön sijoittaminen edellyttää kuitenkin asemakaavamuutosta. 

• Joillakin alueilla maakuntakaavan ja yleiskaavan rajoituksen vaikuttavat nykyisiin asemakaavoitettuihin K‐tontteihin siten, että asemakaavaa muuttamalla koko rakennusoikeutta osoittaa kaupalle. Tällaisia tapauksia on muutamia esimerkiksi Tikkakoskella ja  Seppälässä. 

Pienten kaupan yksiköiden (alle 2000 kem²) varantoa on valmiina ja suunnitteilla

• Uuden varannon kaavoitusta sekä vanhoja myymälöitä korvaavia muutoshankkeita on käynnissä mm. Savelassa, Vaajakoskella,  Seppälässä sekä pienille lähikaupoille myös Varassaaren ja Kauramäen alueilla. 

• Valmista varantoa pienille kaupoille ja liiketiloille on mm. Nenäinniemessä, Kuokkalassa, Korpilahdella, Tikkakoskella ja Mannilassa.

Kaupan toimintaympäristön muutokset asettavat paineita varannon kehittämiselle

• Ensi vaiheen kokemusten perusteella kaupan aukioloaikojen säädökset voivat vaikuttaa erikokoisten kauppojen kannattavuuteen. 

Erityisesti tämä koskee alle 400 neliön kauppoja. 

• Nykyiseen hallitusohjelmaan on kirjattu, että ohjausta lievennetään luopumalla kaupan laatuluokituksesta kaavoituksessa sekä 

keventämällä suuryksikkösääntelyä keskustatoimintojen alueella. Asiaa valmistelevassa työryhmässä on ollut esillä suuryksikön alarajan  muuttaminen nostaminen.  Lakiehdotuksen luonnoksessa keskustan ulkopuolisen kaupan osalta kaupan laatuun liittyvät perusteet on  korvattu kaupallisten palvelujen saavutettavuudella. (Lähde: www.ym.fi/mrlmuutokset). 

• Verkkokaupan sijaintilogiikka ja toimintaympäristöön liittyvät tarpeet voivat erota merkittävästi muusta kaupasta. Tällä hetkellä  verkkokaupan kenttä on kirjavaa. Varaston ja mahdollisten asiakaspalvelutilojen / kivijalkamyymälän osuus toisiinsa nähden vaihtelee. 

Kaupan potentiaalista varantoa eri alueilla on tarkastelu liitteessä 3. 

Kaupan asemakaavavaranto ja siihen liittyvät haasteet

Päätelmät liike‐ ja toimistorakentamisen varannon kehittämisestä

Merkittävä osa rakentamisesta sijoittuu täydennysrakentamisen alueille, joilla ei ole valmista kaavavarantoa. Seuraavan 10  vuoden aikana uuden toimistorakentamisen pääpaino on Kankaalla, joka laskennallisesti riittää kattamaan liike‐ja  toimistorakentamisen tarpeen kauppaa lukuun ottamatta. Kaavoitus toteutetaan eri vaiheissa.

Muilta osin riittävää ja houkuttelevaa varantoa voidaan turvata seuraavilla tavoilla:

1. Potentiaalisiksi tunnistettujen sijaintien osalta edistetään toimistorakentamisen mahdollisuuksia tulevissa 

kaavoitushankkeissa. Ensisijaisina kohteita ovat kaupunkikehitysalustat, mutta pitkällä tähtäimellä myös Seppälä ja  Vaajavirranranta‐Varassaari.

2. Vastaavasti tulee toimia alueilla, jotka nykylainsäädännön puitteissa soveltuvat kaupan suuryksiköille. Uusista monipuolisista  alueista kyseeseen tulee lähinnä Eteläportti. Muilla alueilla kuten aluekeskuksissa ja erillisissä kaupan keskuksissa 

vähittäiskaupan suuryksiköt voivat kehittyä lähinnä maankäytön uudistumisen ja laajennusten kautta sekä osassa alueista  vielä jäljellä olevan kaavavarannon kautta.

3. Perinteisten toimialarajojen hämärtyessä toimistorakentamisen pienemmille yksiköille on edelleen kysyntää perinteisten  teollisuusalueiden yhteydessä. Tällaiselle toiminnalle voidaan luoda toteutumisedellytyksiä kaavoittamalla monipuolisia  toimintoja sisältäviä alueita ’KTY‐toimitilarakennusten korttelialue’‐tyyppisin kaavamerkinnöin. 

4. Kaikkea toimisto‐ja liikerakentamisen kaavavarantoa ei tarvitse säilyttää nykyisessä käyttötarkoituksessa. Käyttötarkoituksen  muutokseen ryhtymistä pitää kuitenkin arvioida KymppiR2016‐ohjelmassa esitettyjen täydennysrakentamisen kriteereiden  perusteella. Lisäksi pitää arvioida varannon merkitystä nykyisten yrityskeskittymien kehittämisen kannalta sekä roolia liike‐ja toimistorakentamisen kokonaisvarannossa. Mikäli muutoksiin ryhdytään, yhtenä vaihtoehtona on edistää liike‐ja 

toimistorakentamista  hybridikortteleissa, joihin sijoittuu sekä asumista että asumisen yhteyteen sopivia toimitiloja. 

TEOLLISUUS‐ JA VARASTORAKENTAMINEN

Valmista asemakaavavarantoa on noin 150 hehtaaria, josta lähes 100 ha on  kaupungin. Kaupungin omistuksessa oleva osuus vastaa 10 vuoden  tavoitteellista varantoa. Tästä yli 10 vuotta vanhaa varantoa on 20 

prosenttia. * 

Pääosa asemakaavavarannosta on Seppälänkankaalla ja Nuutissa.  

Suunnitteilla olevissa asemakaavoissa noin 120 hehtaaria uutta varantoa.

Tällaisia kaavoja on pääosin käynnissä Itäisessä Palokärjessä  (Seppälänkangas), Kauramäessä(Eteläportti) ja Tikkakosken asetehtaan  vieressä. Myös Korpilahden Huovilan ja Sulunperän alueille on suunniteltu 

asemakaavan laatimista.

Jyväskylän isossa yleiskaavassa uutta raakamaata monipuolisten  työpaikkatoimintojen käyttöön on  osoitettu noin 600 ha ja muissa 

lainvoimaisissa osayleiskaavoissa noin 100 ha.

Suunnitteilla olevista isoista osayleiskaavoista Länsi‐Palokanja Eteläportti‐

Kauramäenkaavoissa on osoitettu työpaikka‐alueita noin 130 ha. 

JOS YKSITTÄISIÄ RAKENTUMATTOMIA TONTTEJA EI HUOMIOIDA,

LAINVOIMAISTEN JA SUUNNITTEILLA OLEVIEN  ASEMAKAAVOJEN VARANTO VASTAA YLI 20 VUODEN 

TAVOITETTA.

Alueiden pääpaino on Nuutti‐Seppälänkangas‐Sulunperä‐akselilla.

JOS YKSITTÄISIÄ RAKENTUMATTOMIA TONTTEJA EI HUOMIOIDA,

LAINVOIMAISTEN JA SUUNNITTEILLA OLEVIEN  ASEMAKAAVOJEN VARANTO VASTAA YLI 20 VUODEN 

TAVOITETTA.

Alueiden pääpaino on Nuutti‐Seppälänkangas‐Sulunperä‐akselilla.

Teollisuus‐ ja varastotonttien varanto

*Luvuissa on mukana myös yhdistetyt liike‐ja teollisuustoimintojen varanto.

Vapaat teollisuus‐

ja varastotontit

Vuoden 2016 alussa kaupungilla  on vapaita teollisuus‐ja 

varastotontteja yhteensä 23. 

Kokonaismäärä on noin 20 ha,  mikä  vastaa kolmen vuoden  keskimääräistä tontinluovutus‐

määrää. Luvuissa ei ole mukana  varattuja tontteja. 

Eniten vapaita tontteja on  tarjolla Seppälänkankaalla(8  ha), Nuutissa(5 ha) ja  Ruokosaaressa(3 ha).

Seppälänkankaalleon 

odotettavissa noin 11 hehtaaria  uutta tonttitarjontaa tämän  vuoden aikana.

LisäksiTikkakosken asetehtaan  alueella on kaupungin 

omistuksessa teollisuusmaata,  jonka toteuttamisedellytyksiä  parannetaan 

asemakaavamuutoksella. 

Teollisuus‐ ja varastovarannon määrällisen tavoitteen tarkistaminen

•

Teollisuus‐ ja varastotonttien kaavoitustavoitteeksi on asetettu 10 hehtaaria uutta asemakaavoitettua  maata vuosittain kaupungin omistamalle maalle. 

•

Luovutettujen tonttien määrä on tällä hetkellä noin viisi hehtaaria. Yleisen taloudellisen tilanteen  parantuessa tulee varautua tonttikysynnän kasvuun. Koska kaavallista varantoa on monen vuoden  tarpeisiin, mahdollinen kasvu asettaa paineita lähinnä valmiin varannon saattamiseksi 

rakentamiskelpoiseksi (kunnallistekniikan rakentaminen ja maapohjan tasaaminen). Kaavoitukseen suhteen  paineita tulee lähinnä alueille, jotka voidaan toteuttaa suhteellisin pienin kustannuksin ja saattaa nopeasti  rakentamiskuntoon. 

•

Pitkällä aikavälillä tulee kuitenkin seurata teollisuustonttien määrän kysyntää: vähentääkö rakenteellinen  muutos tarvetta vai pitävätkö alueiden uudistuminen ja toimialojen luova tuho kysynnän jatkossakin 

vähintään yhtä suurena? 

•

Asetettua tavoitetta on haastava seurata vuosittain, koska yksittäiset suuret kaavat vaikuttavat 

tilanteeseen. Esimerkiksi vuonna 2012 lainvoiman saaneissa asemakaavoissa oli yli 60 hehtaaria uutta 

varantoa, kun taas vuosina 2013 – 2015 määrä on ollut 3 – 6 hehtaaria vuodessa.  Tavoitetta seurataan 

jatkossa viiden edellisen vuoden liukuvana keskiarvona. Tällöin voidaan asettaa tarkemmat tavoitteet 

tuleville vuosille, jotta keskimääräinen tavoite toteutuu. Seuraavalla sivulla on tarkasteltu kahden edellisen 

vuoden toteumaa viiden vuoden keskiarvona sekä sitä, missä määrin tulevina vuosina tarvitaan uutta 

kaavoitettavaa teollisuusmaata. 

Määrällisen tavoitteen toteutuminen 

Viime vuosina liukuva keskiarvo on ylittänyt  tavoitteen reilusti, koska vuonna 2012 sai lainvoiman 

suuri määrä uutta varantoa. 

Myös vuonna 2016 tavoite ylittyy, vaikka uusia  teollisuusaluekaavoja ei tulisi lainvoimaiseksi. 

Vuosina 2016 – 2017: Uutta kaavoitettua  teollisuusmaata tarvitaan noin 38 hehtaaria, jotta 

vuoden 2017 tavoitteessa pysytään. 

Ajanjakso 2016 – 2020: Itäisestä Palokärjestä on tulossa uutta  teollisuustonttivarantoa noin 50 ha + 7,0 (KTY) hehtaaria, mikä kattaa 

ajanjaksolle asetetun tavoitteen.

Ajanjakso 2021 – 2026: Tarvittava 60 ha uutta kaavoitettua aluetta  toteutuisi Sulunperän laajennuksella (46 ha) sekä kaavoittamalla toinen  pienempi alue (esim. Eteläportti). Sulunperän täysimittainen avaaminen olisi 

hyvä kytkeä yhteen koilliskehän rakentamisen kanssa. Mikäli tieinvestoinnit  viivästyvät, vaihtoehtona on kaavoittaa useampi yleiskaavallinen alue, kuten 

Eteläportti, Ruokosaaren laajennus, Keljonlahti ja Lintukangas. 

Ajoitus

Lähivuosina suuret toteutusinvestoinnit kohdistuvat Seppälänkankaan pohjoisosiin ja  Kauramäkeen, jossa vaaditaan investointeja katuverkkoon että kunnallistekniikkaan. 

Seppälänkankaan pohjoisosissa toteutus jatkuu korttelialueiden tasoituksilla oikeaan  tasoon.

Tikkakosken asetehtaan alueella, Kirrissä ja Hämeenlahdessa investoinnit koskevat  lyhyiden katujen ja kunnallistekniikan rakentamista.  Alueiden ajoitustaulukko löytyy  liitteestä 4. 

LOPUKSI

Seppälänkankaan pohjoisosan rakentumista

Yhteenveto

Vuosien 2015 ja 2016 ohjelmissa on tarkasteltu sekä teollisuus‐ja varastorakentamisen että liike‐ja toimistorakentamisen 

varantoa ja näkymiä. Vuoden 2017 TYKKI‐ohjelma voidaan näiltä osin toteuttaa kevyenä tilannekatsauksena ellei erillistä tarvetta  muulle ilmene.  Ensi vuoden SeutuKymppi‐työn rinnalla on mahdollisuus tarkastella seudullista työpaikka‐aluerakennetta. 

Kohti TYKKI2017‐ohjelmaa

Toimistorakentamisenja sen yhteyteen sopivan liikerakentamisen kannalta on tunnistettu potentiaaliset alueet, joissa varantoa  tulee kehittää pitkällä tähtäimellä. Tällä hetkellä Kangas on avainroolissa uudessa toimistorakentamisen kaavavarannossa. 

Ydinalueiden ulkopuolella olevat tontit monipuolistavat varantoa, mutta osassa voidaan harkita käyttötarkoituksen muutoksia,  mikäli kohde täyttää täydennysrakentamiselle asetetut kriteerit. Näilläkin alueilla yhtenä vaihtoehtona on edistää liike‐ja  toimistorakentamista  hybridikortteleissa, joihin sijoittuu sekä asumista että asumisen yhteyteen sopivia toimitiloja. 

Kaupan rakentamisessa on tällä hetkellä käynnissä monia hankkeita sekä suuryksiköiden että paikallisten päivittäistavaran 

yksiköiden osalta. Uusien kaupan alueiden ja yksiköiden kehittämisessä kiinnitetään huomiota yhdyskuntarakenteen kestävyyteen,  keskustan elinvoimaisuuden turvaamiseen sekä palveluiden saavutettavuuden parantamiseen. Kilpailun edistämisen tavoitteisiin  tulee kiinnittää huomiota erityisesti uusilla alueilla, joiden kehittäminen on kaupunkilähtöistä. 

Teollisuus‐ja varastorakentamisessa tähdätään monipuoliseen ja riittävään varantoon. Tavoitteiden toteutumista seurataan  jatkossa pidemmällä aikavälillä. Lähivuosina tavoitteeseen ylletään hyvin, joskin yksittäisten alueiden osalta voidaan joutua  ratkomaan riittävän tonttitarjonnan haasteita. Uusien alueiden toteutuksen riippuvuus suurista tiehankkeista tulee esille sekä  Itäisen Palokärjen osalta että myöhemmin toteutettavien yleiskaavallisten alueiden osalta. 

Päätösehdotus

Kaupunkirakennelautakunta hyväksyy TYKKI2016‐ohjelman ohjeellisena 

noudatettavaksi työpaikka‐alueita koskevissa kaavoitushankkeissa ja muussa  maankäytön toteutuksessa. 

Ohjelma lähetetään tiedoksi kaupunginhallitukselle. 

LIITTEET

Liite 1.Rakentamisen määrät valmistumisvuoden mukaan 

mukana sekä uudisrakennukset että laajennukset 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000

k‐m2

TEOLLISUUSRAKENNUKSET VARASTORAKENNUKSET LIIKERAKENNUKSET TOIMISTORAKENNUKSET

Toimitilarakentamisessa nähtävissä pientä piristymistä – sekä rakennusluvissa, rakentamisen määrässä että 

luovutetuissa tonteissa.

Liite 2. Tonttien luovutus 2009 ‐ 2015

Teollisuus‐ ja varastotontit vuosina 2009 ‐ 2015

KAUPPOJA

PINTA‐ALA  ha

RAKENNUS‐

OIKEUS k‐m²

2009 2 11 33 384

2010 4 1,1 4 627

2011 15 9,6 33 710

2012 2 0,7 3 332

2013 3 1,1 5 109

2014* 6 4,2 18 631

2015 11 4,9 20 892

Yhteensä 43 32,6 119 685

Keskimäärin per vuosi ≈ 6 kpl ≈ 4,7 ha ≈ 17 098 k‐m2

* Vuodesta 2014 alkaen mukana myös vuokratontit

Liike‐ ja toimistotontit vuosina 2009 ‐ 2015

KAUPPOJA

PINTA‐ALA  ha

RAKENNUS‐

OIKEUS k‐m²

2009 2 5,7 0

2010 2 0,3 945

2011 0 0 0

2012 0 0 0

2013 2 0,4 2 800

2014 2 0,5 600

2015 1 0,3 1 238

Yhteensä  9 7,2 5 583

Keskimäärin per vuosi ≈ 1 kpl ≈ 1,1 ha ≈ 859 k‐m2

Tonttiluovutusten määrät ovat olleet kasvussa. Viime vuonna luovutusmäärät olivat keskimääräistä tasoa.

Liite 3a. Kaupan kaavavaranto kohteittain

Keskusta, Seppälä, Kuokkala & Vaajakoski

Liite 3b. Kaupan kaavavaranto kohteittain

Palokka, Kirri & Seppälänkangas

Liite 3c.Kaupan kaavavaranto kohteittain

Keljo, Eteläportti, Säynätsalo, Korpilahti ja Tikkakoski

Liite 4. Teollisuus‐ ja  varastoalueiden 

ajoitus

TYÖPAIKKARAKENTAMISEN ALUEITA TONTIT LUOVUTETTAVISSA

R A K E N T A M I N E N V O I A L K A A

käyttö- tarkoitus

K A A V A N V A I H E valitus

ha yhteensä

ha kaupungin

Läntinen Palokärki I T valmis 5,4 3,2

Palokangas (Koivupurontie) T valmis 2,5 0,9

Nuutti T valmis 8,3 5

Korpilahti T valmis 0,3 0,3

Läntinen Palokärki IIa (Ampumaradantie) T valmis 5,2 5,2

Ruokosaari T valmis 3,6 3,1

Sääksvuori T valmis 1,8 1,8

HETI TOTEUTETTAVISSA YHTEENSÄ 27,1 19,5

Läntinen Palokärki III (Kytkin, Rattikatu, Vilkak T valmis 11,3 11,3

YHTEENSÄ VUONNA 2016 11,3 11,3

Läntinen Palokärki IIb (Ampumaradantie) ak T valmis 3,4 3,4

Kirri II ak K valmis 4,4 4,4

Läntinen Palokärki IVa (Rekkamiehentie) ak T valmis 3,3 3,3

YHTEENSÄ VUONNA 2017 11,1 11,1

Itäinen Palokärki pohjoinen ak K/T vireillä 10,1 4,5

Tikkakosken asetehdas ak T vireillä 3,2 3,2

Kauramäki ak K/T vireillä 4,5 4,5

Hämeenlahti (Tousalanmutka) ak T valmis 4,1 4,1

YHTEENSÄ VUONNA 2018 17,8 12,2

Läntinen Palokärki IVb (Rekkamiehentie) ak T valmis 7,4 7,4

Itäinen Palokärki koillinen ak T vireillä 8,4 2,8

YHTEENSÄ VUONNA 2019 15,8 10,2

Itäinen Palokärki keskinen ak T vireillä 21,0 21,0

Läntinen Palokärki V (Lastaustie/Rekkamieak T valmis 23,4 23,4

Eteläportti (kauppa) oyk K luonnos - -

YHTEENSÄ VUOSINA 2020-2021 44,4 44,4

Läntinen Palokärki VI (Lastaustie) ak T valmis 9,8 9,8

Itäinen Palokärki eteläinen ak T vireillä 12,2 9,4

Nuutti II ak T valmis 15,5 3,1

Keljonlahti yk T - - -

Huovila ak T suunnitteilla 7,4 5,2

YHTEENSÄ 2022-2026 37,5 22,3

Sulunperä laajennus ak T suunnitteilla 46,4 26,3

Ruokosaaren laajennus yk T

Nuutin laajennus yk T vireillä

Lintukangas yk T vireillä

Eteläportti (teollisuus) yk T

2022-2026

AJOITTA- MATTOMAT

teollisuus- ja varastorakentaminen

HETI

2016

2017

2018

2019

2020-2021