Verolainsäädännön muuttaminen

Vero-osaston ehdotus

Vero-osasto katsoi selvityksessään, että hallituksen ohjelmakirjauksen ta-voite toteutuu parhaiten verolainsäädäntöä muuttamalla. Vero-osasto eh-dotti tuloverolakia muutettavaksi käytännössä niin, että kiinteistön hankin-nasta ja rakentamisesta sekä kiinteistön ja rakennuksen perusparannuksesta ja peruskorjauksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta aiheu-tuneista menoista johtuvan lainan lyhentäminen pääomavastikkeena luetaan osakkeen hankintamenoon.⁵ Edellä mainittuja käyttötarkoituksia varten nostettuihin yhtiölainoihin liittyvät korot olisivat kuitenkin vähennettävissä tulonhankkimismenoina pääomatuloista. Myös pääomavastikkeet, jotka liit-tyisivät vuosikorjausta varten nostetun yhtiölainan takaisinmaksuun, olisi-vat vähennyskelpoisia.⁶

Taloyhtiölainojan korot ja vuosikorjaukseen liittyvät menot olisivat vähen-nettävissä saman vuoden verotuksessa pääomatuloista eli käytännössä vuok-ratuloista, koska tällaiset kulut ovat laadultaan juoksevia ja tulon hankkimi-sesta ja säilyttämisestä johtuvia, kun taas muut yllä luetellut hankintahin-taan lisättävät pääomavastikkeiden maksusuoritukset liittyvät pitkävaikut-teisiin investointeihin. Jotta momentin soveltaminen olisi yksiselitteistä, vero-osasto ehdotti, että lakiin tulisi lisätä määritelmät ehdotetussa momen-tissa käytetyistä termeistä tai määritelmien tulisi löytyä vähintäänkin lain esitöistä. Vero-osasto katsoi, että verolakeja edellä mainitulla tavalla muut-tamalla ei olisi tarvetta muuttaa muuta lainsäädäntöä.

5 Lakiin lisättäisiin TVL 47 § 2 momentti, jonka mukaan hankintamenoon luettaisiin se osuus yhtiövastikkeesta, joka kohdistuu AOYL 3 luvun 2 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdissa tar-koitettuja menoja (kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta sekä kiinteistön ja rakennuk-sen perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta aiheutuneet me-not) sekä peruskorjausta varten nostetun yhtiölainan pääoman lyhennykseen.

6 Ehdotettu uusi TVL 47 § 2 momentti olisi kokonaisuudessaan seuraava: "Osakkeen han-kintamenoon luetaan se osuus yhtiövastikkeesta, joka kohdistuu asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 3 luvun 2 §:n 1 momentin 1 ja 3 kohdissa tarkoitettuja menoja sekä peruskor-jausta varten nostetun yhtiölainan pääoman lyhennykseen. Muilta osin yhtiövastikkeet vähennetään siten kuin tämän lain 54 §:n 1 momentissa säädetään."

32

Ehdotettu muutos verolainsäädäntöön poistaisi vero-osaston näkemyksen mukaan aiemmin esitetyt pääomavastikkeen vähentämisoikeuteen liittyvät ongelmat:

• Hankintahinnan osalta asuntosijoittajia alettaisiin kohtelemaan yh-denmukaisesti, kun tuloutus ja pääomittaminen taloyhtiön kirjanpi-dossa ei vaikuttaisi enää hankintahinnan laskemistapaan. Hankinta-hinnan laskemistavan määrittäisi jatkossa uusi TVL 47 § 2 momentti;

• Epäneutraalisuus taloyhtiölainan poismaksamistavan osalta pois-tuisi, kun verotuksen kannalta ei olisi enää merkitystä maksetaanko taloyhtiölaina tulonhankkimislainalla, omalla pääomalla vai pääoma-vastikkeen muodossa;

• Tilanteet, joissa pääomavastiketta ei voisi vähentää missään vai-heessa, poistuisivat; sekä

• Asunnon, jonka osalta on maksettu pääomavastiketta, verovapaa myynti ei toisi enää kahdenkertaista veroetua asuntosijoittajalle, joka on käyttänyt asuntoa myös omana kotinaan.

Veromuutosehdotuksen ongelmat

Vero-osaston ehdotuksilla olisi merkitystä niille asuntosijoittajille, joiden omistamiin asuntoihin kohdistuu taloyhtiölainaa. Vero-osasto onkin selvi-tyksessään jakanut asuntosijoittajat neljään ryhmään, joista ensimmäiseen yllä esitettyyn ryhmään kuuluvat asuntosijoittajat, joiden maksamat pää-omavastikkeet tuloutetaan asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa ja joiden vero-tuksessa olisi aiemmin vähennetty tuloutettuja pääomavastikkeita vuokratu-losta. Toiseen ryhmään kuuluvat asuntosijoittajat, joiden pääomavastikkeet rahastoidaan, kolmanteen asuntosijoittajat, jotka tietyissä olosuhteissa (ku-ten tapauksessa KHO 2016:169) eivät saa vähentää pääomavastiketta kertaa-kaan ja neljänteen asuntosijoittajat, jotka ovat ensin asuneet itse asunnossa vähintään kaksi vuotta ja voivat myydä asunnon verovapaasti sekä vähentää vuokraustoiminnan aikana tuloutetun pääomavastikkeen (kaksinkertainen veroetu). Asuntosijoittaja voi kuulua useampaan edellä mainituista ryhmistä samanaikaisesti. Näiden edellä mainittujen asuntosijoittajaryhmien kan-nalta vero-osaston selvitys tarkastelee veromuutoksen vaikutuksia.

Selvityksessä tehtyä jakoa voi kritisoida ainakin sen takia, ettei selvityksessä tuoda ilmi näihin ryhmiin kuuluvien asuntosijoittajien määrää. Koska omis-tusasujan kannalta ei ole merkitystä tuloutetaanko vai pääomitetaanko pää-omavastike taloyhtiön kirjanpidossa, useinmiten, kun asuntosijoittajia on omistajina taloyhtiössä, pääomavastike tuloutetaan kyseisen taloyhtiön kir-janpidossa. Näin ollen toiseen ryhmään kuuluvien asuntosijoittajien määrä

33

on vähäinen. Lisäksi voidaan perustellusti kysyä ovatko kolmannen ryhmän toimijat asuntosijoittajia lainkaan, jos olosuhteet, joissa vähennysoikeus me-netetään ovat sellaiset, ettei vuokraustoimintaa ole laisinkaan tulonhankki-mistarkoituksessa. Neljänteen ryhmään kuuluvia asuntosijoittajia varmasti-kin on jonvarmasti-kin verran, eli asuntosijoittajia, jotka jossain vaiheessa asunnon omistusaikana ovat pitäneet asuntoa omana kotinaan vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti ja näin ollen saavat myydä asunnon verovapaasti ja pääsevät täten kaksinkertaisen veroedun piiriin, jos asuntoon kohdistuu lisäksi tu-loutettavaa pääomavastiketta ja asunto jätetään vuokralle. Jos lainsäädäntö-muutoksen perimmäisenä ajatuksena on ihmisten velkaantumisen hillitse-minen eikä verotuksen viilaahillitse-minen, niin tällaiset asuntosijoittajat, jotka jät-tävät entisen kotinsa vuokralle eivät ole varmastikaan niitä taloyhtiölainojen takia äkisti velkaantuvia kotitalouksia, joihin kyseessä olevilla lainsäädäntö-muutoksilla pyritään puuttumaan.

Näin ollen ehdotettujen muutoksien pääasiallisena kohteena ovat ryhmään yksi kuuluvat asuntosijoittajat, jotka omistavat yhtiölainoitettuja kohteita suuren taloyhtiölainaosuuden tuomaa velkavipua ja ajallista veroetua hyö-dyntäen. Tämän vuoksi veromuutoksen tuomia vaikutuksia tulisi ensisijai-sesti arvioida näiden asuntosijoittajien kannalta. Koska ehdotuksen myötä ajallinen veroetu poistuisi asuntosijoittajilta, tarkoittaisi se suurempaa vero-rasitusta asuntosijoittajille vuokrausvuotena mikä toisin sanoen vaikuttaisi heikentävästi asuntosijoittajien asuntosijoituskohteesta saamaan kassavir-taan, kun taloyhtiölaina vertautuisi vähennysoikeuden puolesta tulonhank-kimislainaan (ks. esim. kappale 2.1.2 ylempänä kassavirran merkityksestä si-joittajalle). Ehdotuksen seurauksena verorasitus olisi toisaalta pienempi sinä vuonna, kun asunto myydään, koska pääomavastike tulisi lisätyksi asunnon hankintahintaan (ks. Taulukko 1 kappaleessa 2.1.2 eri vähennystapojen vai-kutuksesta myyntivoittoverotukseen ja kassavirtaan).

Mitä suurempi velkavipu taloyhtiölainaa käyttävällä asuntosijoittajalla on, sen suurempi on myös veromuutoksen negatiivinen vaikutus kassavirtaan, kun suurempi osa aikaisemmin vähennyskelpoisesta menosta muuttuu vä-hennyskelvottomaksi saman vuoden verotuksessa verrattuna sijoittajaan, jonka asuntoihin kohdistuu suhteellisesti pienempi osuus taloyhtiölainaa.

Jos veromuutoksella pyritään vähentämään yhtiölainan tuomia riskejä talo-yhtiölle sekä toisaalta velalliselle kotitaloudelle ja sitä kautta pyritään turvaa-maan koko talouden vakautta, niin vaikuttaa, että tällä veromuutoksella ris-kien realisoituminen on vain lähempänä: pahimmassa tapauksessa taloyh-tiölainoilla velkaantuneet asuntosijoittajakotitaloudet joutuvat pakkoreali-soimaan kohteitaan kassavirran huonontuessa merkittävästi. Asuntosijoitus-kohteiden realisointi saattaisi johtaa siihen, ettei asunnon myynnillä saada katettua koko velkaa, jolloin kotitalouden taloustilanne pahenee entisestään, kun velkaa on jäänyt, mutta vuokratuloja ei enää tule. Toisaalta

34

asuntosijoituskohteen pitäminenkään ei välttämättä ole mahdollista, jos palkkatuloista ei pystytä kattamaan ehdotetun veromuutoksen luoman nega-tiivisen kassavirran luomaa vajetta. Niin ikään ylivelkaantuneiden osakkai-den pahentunut tilanne tarkoittaisi myös sijoittajariskin realisoitumista ta-loyhtiölle, joka voisi joutua maksumieheksi asuntosijoitusosakkaan ajaudut-tua veromuutoksen vuoksi maksuvaikeuksiin. Jos halutaan suojata velkaan-tuneita, taloyhtiöitä ja taloutta velkaantumisen haitallisilta vaikutuksilta ja riskeiltä, niin vaikuttaisi siltä, että velan kokonaismäärän rajoittaminen, ku-ten Mörttisen työryhmä ehdotti aiemmin, olisi tehokkaampi keino, kuin lan kustannuksen nostaminen velallisen osalta, josta nyt on kysymys, kun ve-rot tulevat aikaisemmin maksettavaksi.

Toisaalta ehdotettu veromuutos eittämättä vaikuttaisi asuntosijoittajien ha-lukkuuteen ostaa jatkossa taloyhtiölainoitettuja kohteita samassa määrin kuin viime vuosina ja sitä kautta varmastikin vaikuttaisi kotitalouksien vel-kaantumiseen jatkossa (Suomen Vuokranantajat 2021). Tämä voisi myös hil-litä pienten yksiöiden hintakehitystä kasvukeskuksissa lyhyellä aikavälillä, kun kilpailu pienistä asunnoista vähenisi. Tämä olisi etenkin ensiasunnon ostajien kannalta hyvä asia. Toisaalta vahva asuntosijoittajakysyntä kasvu-keskuksissa on tarkoittanut myös vilkkaampaa rakentamista, koska raken-nusyhtiöt ovat saaneet korkean sijoittajakysynnän vuoksi nopeammin tarvit-tavan määrän ennakkovarauksia uudiskohdeasuntoihin aloittaakseen raken-nustyöt. Vähentynyt sijoittajakysyntä voi tarkoittaa vähentynyttä rakenta-mista, mikä aikanaan johtaisi myös tarjonnan vähentymiseen suhteessa ky-syntään mikä puolestaan nostaisi asuntojen hintoja.

Vanhempien taloyhtiöiden osalta veromuutos ei ainakaan lisäisi vanhaan ra-kennuskantaan liittyviä peruskorjaushankkeita, joihin tarvitaan lainarahaa, sillä korjaushankkeiden kassavirtavirtavaikutus sijoittajille muuttuisi aiem-paa epäedullisemmaksi, kun korjauksia varten nostetun taloyhtiölainan ly-hennykset pääomavastikkeena eivät olisi enää heti vähennettävissä verotuk-sesta. Sijoittajien kiinnostus edistää tällaisia hankkeita todennäköisesti las-kisi tai vähintäänkin sijoittajilla olisi intressi viivästyttää korjaushankkeiden tekemistä ja tehdä vain aivan välttämättömimmät korjaukset mikä ei toi-saalta ole välttämättä taloyhtiön tai muiden osakkaiden kannalta hyvä rat-kaisu. Tätä kautta myös kiinnostus taloyhtiön kannalta vähemmän välttä-mättömiin, mutta ilmastonmuutoksen kannalta tärkeisiin energiainvestoin-teihin todennäköisesti vähenisi. Peruskorjausten kuuluminen veromuutok-sen soveltamisalaan on myös sikäli erikoista, että veromuutokveromuutok-sen pääasialli-sena ääneen lausuttuna rationa on kotitalouksien velkaantumisen hillitsemi-nen. Taloyhtiölainoihin liittyvä velkaantuminen ja ongelmat liittyvät nimen-omaan uudiskohteiden perustamisvaiheessa otettuihin taloyhtiölainoihin, jotka mahdollistavat uudiskohteen ostajalle alhaisen myyntihinnan ja suuren velkaosuuden velattomasta hinnasta. Ei ole osoitettu, että kotitaloudet

35

velkaantuisivat merkittävästi taloyhtiöiden korjaamista varten otetuilla lai-noilla. Toisaalta taloyhtiöiden korjaamattomuus ei myöskään ratkaise vel-kaantumisen ongelmaa, sillä korjaamattomaan taloyhtiöön kerääntyvä kor-jausvelka on huomaamattomampaa velkaa kuin korjausta varten otettu sel-keä euromääräinen velka ja korjausvelka, kuten mikä tahansa muukin velka, tulee aikanaan maksaa pois, ellei rakennuksia haluta käyttää teknisen käyt-töiän loppuun asti, minkä jälkeen niitä odottaa purku, jolloin asunnon arvo alkaa miinusmerkillä. Korjauksien oikea-aikaisen teettämisen viivästyttämi-nen myös voi nostaa kustannuksia myöhemmin, kun esimerkiksi putkire-monttia ei tehdä teknisen käyttöiän päättyessä vaan jatketaan tämän yli ja korjaillaan vuotoja esimerkiksi hoitovastikkeella kerätyillä varoilla ja joudu-taan lopulta korottamaan hoitovastiketta jatkuvien paikkakorjausten takia ja siltikin tekemään lopulta putkiremontti lainarahalla. Vero-osaston selvityk-sessä ei edellä mainittuja asioita ole punnittu eikä siitä toisaalta ilmene miksi peruskorjaukset on haluttu ottaa lainsäädäntömuutoksen soveltamisalaan, vaikka selvityksen esiin tuomat ongelmat liittyvät uudiskohteiden taloyhtiö-lainoihin.

Seuraavassa kappaleessa 3 käydään läpi toista tapaa omistaa asuntoja eli suoraa kiinteistön omistamista. Kappale käsittelee miten kiinteistöstä tehtä-vät vähennykset eroavat asunto-osakkeesta tehtävistä vähennyksistä. Tämän jälkeen kappaleessa 4 verrataan näitä kahta erilaista tapaa omistaa sijoitus-asuntoja.

36

3 Vähennykset suoraan omistetun kiinteistön vuokratulosta

3.1 Yleistä

Luonnollisen henkilön omistaessa kiinteistön, pätevät vähennysoikeuden osalta samat perusperiaatteet kuin luonnollisen henkilön omistaessa asuin-huoneiston osakkeena: tuloverolain 29.1 §:n mukaan verovelvollisella on oi-keus vähentää tuloistaan niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot (luonnolliset vähennykset). Myös aiemmin kappaleessa 2.1.1 selos-tettu TVL 54 § soveltuu, jonka mukaan pääomatuloista on oikeus vähentää niiden hankkimisesta ja säilyttämisestä johtuneet menot. Merkittävin ero tu-losta tehtävien vähennysten osalta suoran kiinteistön omistamisen ja asunto-osakkeen omistamisen välillä on poisto-oikeus, joka liittyy ainoastaan suo-raan kiinteistön omistamiseen.