Muutostarve

Kotitalouksien kasvanut velkaantuneisuus

4 Perustettaviin taloyhtiöihin kuuluvat myös vanhat kiinteistömuotoiset vuokratalot, jotka on muutettu yhtiömuotoisiksi ja yhtiön perustamisvaiheessa taloyhtiölle on otettu iso perus-tamislaina.

24

a) Taloyhtiölainojen kasvanut suosio

Pääomavastikkeen verokohtelu ja mahdolliset muutostarpeet ovat nousseet keskusteluun viime vuosien aikana, kun kotitalouksien velkaantuneisuus on kasvanut viime vuosina nopeasti. Kotitalouksien velka suhteessa käytettäviin oleviin tuloihin ei ole ainoastaan noussut ennätystasolle, vaan uutena il-miönä on myös se, että velkaantuminen ei ole tapahtunut henkilökohtaisen lainan kautta vaan taloyhtiölainojen kautta. Kasvu on ollut erityisen nopeaa viime vuosina, vaikka kasvuvauhti on hieman hidastunut, mikä toisaalta joh-tuu ainakin osittain vähentyneestä rakentamisesta viime vuosina (Tilasto-keskus 2021).

Kuvaaja 1: Kotitalouksien velkaantumisaste ja korkorasitus Suomessa (Lähde: Suomen Pankki 2021)

Kuvaaja 2: Taloyhtiölainojen lisääntynyt käyttö uudiskohteissa (Lähde:

Suomen Pankki 2019)

25

Velkaantumista on tukenut alhainen korkotaso ja toisaalta taloyhtiölainojen käyttöä on edistänyt viime vuosien voimakas uudisrakentaminen erityisesti kasvukeskuksissa sekä myös taloyhtiöiden korjausrakentaminen. Taloyhtiö-lainojen suurin suhteellinen osuus on Uudellamaalla, minne on rakennettu-kin eniten uudistuotantoa viime vuosina. Yli 40 % taloyhtiölainakannasta on pääkaupunkiseudulla. Taloyhtiölainakannan painottuminen kasvavan väes-tön alueella on lainanantajan luottoriskin kannalta hyvä asia, kun lainan va-kuutena olevalla reaaliomaisuudella todennäköisemmin löytyy kysyntää myös tulevaisuudessa. Vielä 2000-luvun alussa yhtiölainaosuus oli keski-määrin noin 30 % asunnon velattomasta hinnasta, mutta on sittemmin kas-vanut merkittävästi (Suomen Pankki 2020b). Taloyhtiölainat ovat myös al-kaneet muistuttaa yhä enemmän tavallista asuntolainaa kuin yrityslainaa, jota se todellisuudessa on. Laina-ajat ovat pitkiä, jopa yli 30 vuotta ja niissä on monesti usean vuoden lyhennysvapaajakso lainajakson alussa. Taloyhtiö-lainojen marginaalit ovat myös lähellä asuntolainan marginaalia, ja osak-kaasta riippuen taloyhtiölainan marginaali saattaa olla alempi kuin millä osakas saisi itse asuntolainaa pankista. Myös asuntosijoittamisen suosion kasvu kotitalouksien joukossa on kasvanut viime aikoina, mikä on lisännyt taloyhtiölainojen suosiota niiden tuoman ajallisen verohyödyn vuoksi ja li-sännyt edelleen kotitalouksien velkaantumista.

26

Kuvaaja 3: Sijoitusasuntojen lukumäärä suosituimmissa kaupungeissa 2006–2017. (Lähde: Tilastokeskus 2019)

IMF on kiinnittänyt huomiota kotitalouksien kasvavaan velkaan suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin ja todennut velkaantumisen johtuvan erityisesti asunto-osakkeisiin kohdistuvista taloyhtiölainoista ja kulutusluotoista (IMF 2020). IMF on raportissaan katsonut tarpeelliseksi, että Suomi poistaisi kan-nustimet asuntosijoittajilta sijoittaa asuntoihin taloyhtiölainalla normaalin pankkilainan sijaan. Niin ikään Euroopan unionin komission Suomea koske-vassa maaraportissa (Euroopan komissio 2019) sekä Euroopan unionin neu-voston suosituksessa (Euroopan komissio 2019), on todettu positiivisen ta-loustilanteen ja matalien korkojen lisänneen lainanantoa ja velkaantumista historiallisen korkealle tasolle Suomessa etenkin taloyhtiölainojen kautta sekä suositellut, että velkaantumisen seurantaa parannettaisiin Suomessa.

Neuvoston ja komission lausuntoja ennen vuonna 2018 Finanssivalvonta jul-kaisi selvityksen (Finanssivalvonta 2018), jossa arvioitiin luottolaitosten ra-kennusaikaiseen rahoitukseen ja taloyhtiölainoihin liittyviä luotonmyöntä-miskriteereitä ja riskejä. Selvityksessä tuli ilmi, että rakentamisaikainen ra-hoitusaste, eli yhtiölainan suhde kohteen käypään arvoon, on jopa 80 pro-senttia uudiskohteissa. Ottaen huomioon lisääntyneen yhtiölainaosuuksien käytön ja sijoittajien kasvaneen määrän, Finanssivalvonta ei pitänyt positii-visena kehityksenä yhtiölainojen mahdollista rahoitusasteiden nousua ja ta-loyhtiölainoihin liittyvien lyhennysvapaiden yleistymistä ja pidentymistä.

Taloyhtiölaina mahdollistaa velkaantumisen ilman, että kukaan tarkastaa luotonottajan maksukykyä. Asunnon ostajan tarvitsee vain pystyä

27

maksamaan asunnon myyntihinta, joka saattaa olla vain 20 % asunnon koko velattomasta hinnasta, jolloin asunnon ostaja ottaa vastattavakseen asunto-osakkeeseen kohdistuvan taloyhtiölainan, joka voi siis olla jopa 80 % asun-non velattomasta hinnasta. Ilman tätä taloyhtiölainan luomaa mahdolli-suutta asunnon ostajan pitäisi velkaa käyttääkseen asioida pankin kanssa, joka katsoisi asunnon ostajan maksukykyä ja varmistaisi, että asunnon ostaja kykenee suoriutumaan lainan maksusta myös korkojen noustessa (ns. stres-sitesti) (Finassivalvonta 2010). Taloyhtiölainaa käytettäessä asunto-osak-keeseen kohdistuvan taloyhtiölainan vastatakseen ottavan asunnon ostajan maksukykyä ei nykyisellään valvo kukaan, jos ostossa ei käytetä pankkilai-naa.

Niin taloyhtiölainaa käyttävän asukasosakkaan kuin kokemattoman asunto-sijoittajankin voi olla myös vaikeaa hahmottaa todellista maksukykyään sekä todellista maksurasitusta, joka taloyhtiölainan maksamisesta pääomavastik-keen muodossa koituu. Tähän on osaltaan vaikuttanut pitkät lyhennysvapaa-jaksot taloyhtiölainan pääoman lyhentämisestä uudiskohteissa, miltä ajalta maksetaan vain taloyhtiölainan korkoja. Kun jopa viisi vuotta kestänyt talo-yhtiölainan lyhennysvapaajakso päättyy, saattaa omistajalle tulla yllätyksenä satojen eurojen kasvu pääomavastikkeeseen. Tämä yhdistettynä samanaikai-seen, maltilliseenkin, korkojen nousuun saattaa ajaa osakkeenomistajan ta-louden ahtaalle korkomenojen kasvaessa samoihin aikoihin. Kuukausittais-ten menojen kasvu ja heikentynyt kassavirta saattaa pakottaa eKuukausittais-tenkin suurta taloyhtiölainavipua käyttäviä asuntosijoittajia likvidoimaan kohteitaan. Kor-kojen äkillinen nousu voi vaikuttaa kuitenkin negatiivisesti asuntojen hinto-jen kehitykseen lainarahan kallistuessa minkä vuoksi asuntoja nopeasti rea-lisoidessa ei välttämättä saa samaa hintaa asunnosta kuin ostettaessa. Jos samanaikaisesti monet asuntosijoittajat likvidoivat taloyhtiölainoitettuja pieniä asuntoja kasvukeskuksissa, missä on ollut suuri sijoittajakysyntä viime vuosina, syntyy mahdollisesti hetkellistä ylitarjontaa tällaisista asun-noista mikä osaltaan vahvistaa hintojen kehityksen negatiivista vaikutusta eli hinnat pahimmassa tapauksessa tippuvat. Tämä johtaisi tappioihin niiden asuntosijoittajien kohdalla, jotka eivät saa itse maksamaansa hintaa asun-nosta, mutta eivät ole myöskään ehtineet lyhentää asuntoon kohdistuvaa ta-loyhtiölainaa.

b) Taloyhtiölainan luonne yritysluottona

Taloyhtiölainan riskiä lisää edelleen se, että kyse on yhtiölle myönnetystä lai-nasta eli yritysluotosta. Lainan marginaali ei riipu hakijan maksukyvystä tai luottoriskistä kuten pankkilainassa, vaan marginaali on kaikilla osakkailla sama, koska kysymys on asiallisesti osakeyhtiön lainasta. Tästä johtuen yh-tiön osakkaat ovat myös viime kädessä yhteisvastuullisesti vastuussa lai-nasta, vaikka lainapääoma onkin allokoitu eri osakkeille. Jos yksi tai useampi

28

osakas ei syystä tai toisesta maksa yhtiövastiketta (kuten pääomavastiketta) taloyhtiölle, niin taloyhtiön ainoaksi pakkokeinoksi jää ottaa asunto haltuun enintään kolmeksi vuodeksi ja esimerkiksi vuokrata asunto maksamatto-mien pääomavastikkeiden maksamiseksi (AOYL 8 luvun 2 §). Haltuunotto edellyttää, että hallintaan johtava rikkomus ei ole vähäinen. Vähäisyyttä ar-vioitaessa otetaan huomioon yhtiölle tai muille osakkeenomistajille aiheute-tun haitan merkittävyys ja jatkuvuus. Oikeuskäytännössä on kuitenkin kat-sottu, että noin kolmen kuukauden maksamattomat vastikkeet oikeuttavat taloyhtiön ottamaan asunnon haltuun (Helsingin HO 20.6.2018). Haltuun-ottoa täytyy kuitenkin edeltää varoitus ja haltuunotto voidaan myös riitaut-taa, jolloin oikeusprosessi saattaa viivästyttää haltuunottoa kuukausilla en-nen kuin asunto saadaan taloyhtiön haltuun ja asunto vuokrattua maksamat-tomien yhtiövastikkeiden kattamiseksi. Jos asunto otetaan haltuun asunto-sijoittajalta, joka ei ole saanut katettua pääomavastikkeen ja muiden yhtiö-vastikkeiden maksua vuokratuloillaan ja tämän seurauksena vastikkeita on jäänyt maksamatta, niin on hyvin todennäköistä, ettei myöskään taloyhtiö asuntoa vuokraamalla pysty kattamaan jatkuvasti erääntyvien ja jo eräänty-neiden yhtiövastikkeiden maksua. Tällöin maksumiehiksi joutuvat lopulta muut osakkaat.

Edellä mainitussa esimerkissä taloyhtiön osakkaat joutuvat viime kädessä maksamaan maksuvaikeuksiin joutuneen osakkaan taloyhtiölainaosuutta.

Tilannetta helpottaa, jos taloyhtiö on suuri eli maksu jakautuu suurelle mää-rälle osakkaita. Tilannetta helpottaa myös, jos maksuvaikeuksiin joutuneita sijoittajia on yksi ja tämä kyseinen sijoittaja omistaa vain yhden asunnon.

Tilanne muuttuu kuitenkin merkittävästi, jos maksuvaikeuksiin joutunut si-joittaja omistaa suuren määrän asuntoja taloyhtiössä. Tällöin taloyhtiö ko-konaisuudessaan saattaa joutua maksuvaikeuksiin, mikäli muillakaan osak-kailla ei ole varaa maksaa kyseisen sijoittajaosakkaan puolesta erääntyneitä vastikkeita. Pahimmassa tapauksessa taloyhtiö voi ajautua konkurssiin. Ny-kyisessä noususuhdanteessa ilmiö on ollut kuitenkin rajallinen ja taloyhtiöitä menee konkurssiin Suomessa vain muutamia vuodessa (Rakennuslehti 2018).

Asuntosijoittamisen ja taloyhtiölainojen käytön sijoituslainoina suosion kas-vun myötä pankit ovat alkaneet kiinnittää enenevässä määrin huomiota si-joittajien osuuteen taloyhtiön osakkaista (Hypo 2019). Asuntosisi-joittajien määrä taloyhtiössä vaikuttaa taloyhtiölainan saatavuuteen ja ehtoihin kuten lainan hintaan, sillä pankki näkee luottoriskin suurempana tällaisissa talo-yhtiöissä. (Finanssivalvonta 2018). Näin ollen merkittävä "sijoittaja-altis-tus" taloyhtiössä vaikuttaa myös asukasosakkaan maksamaan yhtiölainan koron suuruuteen sitä kasvattavasti. Toisin sanoen muut taloyhtiölainoite-tun taloyhtiön osakkaat kantavat osaltaan muiden osakkaiden luottoriskiä ja myös maksavat siitä. Toisaalta tällaiset tilanteet ovat pääsääntöisesti

29

sellaisia, jossa koko taloyhtiö on sijoittajien hallussa tai jossa taloyhtiön omistus on keskittynyt voimakkaasti yhdelle sijoittajalle. Taloyhtiölainoihin liittyvä riskien kasvu nostaa myös sen lainarahan hintaa ja vaikeuttaa sen saatavuutta, jota taloyhtiö hankkii taloyhtiön korjaushankkeisiin (Suomen Kiinteistölehti 2018).

Taloyhtiölainan huonoihin puoliin yritysluottona kuuluu myös ehtojen jous-tamattomuus lainanottajan osalta. Kun henkilökohtaisiin nimiin otetussa lainassa voi lähtökohtaisesti sopia maksuaikataulun uudelleenjärjestelystä tai lyhennysvapaasta, ei yksittäinen osakas voi näin menetellä taloyhtiölai-nan osalta. Se ei toisin sanoen jousta velallisen tilanteen niin vaatiessa. Yksi-puolinen marginaalin nostaminen on myös mahdollista, kun kyseessä ei ole yksityishenkilön ottama laina (KKO 1992:50 ja KKO 2016:10). Osakkaan on muutoinkin vaikeampi suojautua velan tuomalta korkoriskiltä, sillä osakas ei pysty ottamaan pankin tarjoamia korkosuojia lainaosuudelleen, kuten kor-koputkea tai -kattoa tai kiinteää korkoa. Taloyhtiölainojen suojaaminen esi-merkiksi johdannaistuotteilla kuten koronvaihtosopimuksella ei ole yksin-kertaista tai halpaa pienasuntosijoittajalle eikä tällaisista tuotteista tai edes niiden olemassaolosta monella asuntosijoittajalla ole edes tietoa.

Asiasta tehdyt selvitykset

Huoli kotitalouksien liiallisesta velkaantumisesta on saanut myös lainsäätä-jän miettimään tarvetta hillitä velkaantumista lainsäädännöllisin keinoin.

Sanna Marinin hallituksen hallitusohjelma 2019 (Valtioneuvosto 2019)

"Osallistava ja osaava Suomi – sosiaalisesti, taloudellisesti ja ekologisesti kestävä yhteiskunta", jonka yksi verotukseen keskittyvä osuus, "Verotus muuttuvassa maailmassa", sisältää kirjauksen:

”Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus

vuokra-tuotosta. Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhti-öissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.”

Kirjaus on jatkoa ns. Mörttisen työryhmän 1.10.2019 ministeri Lintilälle luo-vutetulle valtiovarainministeriön mietinnölle "Selvitys keinoista ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumista: Työryhmän mietintö" (Valtiova-rainministeriö 2019), jossa arvioitiin keinoja, joilla yksityishenkilöiden ja ko-titalouksien liiallista velkaantumista voitaisiin ehkäistä. Selvityksessä ehdo-tettiin, että kotitalouksien kokonaisvelkaantumisen hillitsemiseksi lakiin otettaisiin luotonottajan velkojen ja tulojen suhteen rajoite eli ns. enimmäis-velkasuhde sekä asuntoluottojen enimmäistakaisinmaksuaikaa koskeva vaa-timus. Selvityksessä pidettiin tarpeellisena, että uudisrakentamisen yhtey-dessä taloyhtiöiden velkaantumista rajoitettaisiin erityisellä enimmäisluot-tosuhteella ja ehdotettiin enimmäismaksuaikaa koskeva vaatimus

30

sovellettavaksi myös taloyhtiölainoihin. Mörttisen työryhmän ehdotukset ei-vät johtaneet ehdotettuihin lainsäädäntömuutoksiin, mutta toimivat ponti-mena nykyiselle hallitukselle selvittää edelleen keinoja hillitä suomalaisten velkaantumista mikä osaltaan johti myös edellä kerrottuun kirjaukseen hal-litusohjelmassa.

Marinin hallituksen hallitusohjelmakirjauksen seurauksena valtiovarainmi-nisteriön vero-osasto aloitti vuoden 2019 aikana selvityksen mahdollisuu-desta rajoittaa oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus eli pääoma-vastike vuokratuotosta (Valtiovarainministeriö 2020). Vero-osaston muistio valmistui 29.6.2020. Muistiossa käydään läpi taloyhtiölainan vähennysoi-keuden nykytilaa ja tuodaan esiin sen ongelmia velkaantumisen kannalta.

Muistiossakin esiintyviä taloyhtiölainoihin liittyviä ongelmia on käyty läpi ylempänä kappaleessa 2.1.2. Vero-osasto on myös esittänyt muistiossa lain-säädäntömuutosehdotuksia, joilla voitaisiin puuttua vero-osaston havaitse-miin ongelhavaitse-miin ja sitä kautta hillittyä kotitalouksien velkaantumista.