2.1 Vähennykset vuokratulosta – Nykytila
2.1.2 Pääomavastikkeen vähentäminen vuokratulosta
Taloyhtiölainan lyhentäminen pääomavastikkeen muodossa Taloyhtiölaina (jatkossa myös ”yhtiölaina”) tarkoittaa asunto-osakeyhtiön lainaa, jonka asunto-osakeyhtiö on ottanut yhtiön perustamisvaiheessa asuinrakennuksen rakentamista varten tai lainaa, jonka yhtiö on ottanut pe-ruskorjausta varten, jonka kustannuksien kattamiseen yhtiön juoksevat tulot eivät riitä. Yhtiölainasta, joka on otettu yhtiön perustamisvaiheessa, perus-tajaosakas vastaa siihen asti, kunnes asunnot on luovutettu ostajille val-miina, minkä jälkeen taloyhtiölaina siirtyy perustajaosakkaalta taloyhtiölle, jossa taloyhtiölaina on edelleen allokoitu eri suuruisina kohdistumaan eri asunnoille, yleensä pinta-alojen suhteessa (Valtiovarainministeriö 2020) (Asuntokauppalaki (843/1994) 4 luku 4 §).
Taloyhtiölainan korkojen ja lyhennysten maksamiseksi taloyhtiö kerää osak-kailta pääomavastiketta taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määräämin perus-tein osakkailta. Osakkaat maksavat kuukausittain pääomavastiketta taloyh-tiölle, joka puolestaan maksaa pankille määräajoin, esimerkiksi muutaman kerran vuodessa, lainan lyhennykset ja kertyneet korot.
Pääomavastikkeen lainsäädännöllinen pohja
a) Asunto-osakeyhtiölaki
16
Keskeisin asunto-osakeyhtiöiden toimintaa määrittävä laki on asunto-osake-yhtiölaki (1599/2009, jäljempänä "AOYL"), jossa säädetään asunto-osakeyh-tiön toiminnasta, keskeisistä periaatteista sekä osakkeenomistajan että asunto-osakeyhtiön välisistä vastuista, velvollisuuksista ja oikeuksista.
Osa AOYL:n säännöksistä on tahdonvaltaisia, eli niistä voidaan sopia laista poiketen yhtiöjärjestyksessä (AOYL 1 luku 12 §), osasta säännöksistä puoles-taan ei voida poiketa yhtiöjärjestyksessä (pakottavat säännökset). Pakottavia säännöksiä AOYL:ssä on esimerkiksi lain 1 luvun 13 §, jonka mukaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä tulee mainita yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan. Käytän-nössä vastikkeen suuruudesta päättää taloyhtiön hallitus tai yhtiökokous.
Lain kolmas luku käsittelee yhtiövastiketta. Luvun 3 §:n 2. momentin mu-kaan "jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta ja jollei yh-tiöjärjestyksessä toisin määrätä, pääomavastikkeella katetaan pitkävai-kutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta." Kyseessä on oletta-masäännös, jota sovelletaan sellaisessa asunto-osakeyhtiössä, joissa on käy-tössä useita erilaisia vastikeperusteita. Edellä mainittua olettamasäännöstä sovelletaan, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin tai ellei asunto-osa-keyhtiön yhtiökokous toisin päätä.
AOYL tai muu laki ei sisällä määräystä siitä pitääkö pääomavastike käsitellä tulona (tuloutus) vai pääoman sijoituksena (rahastointi) taloyhtiön kirjanpi-dossa. Edellisenä vuotena maksettujen pääomavastikkeiden kirjanpitokäsit-telytavasta päätetään vuosittain taloyhtiön yhtiökokouksessa (AOL 6 luvun 3
§).
b) Kirjanpitolaki
Kirjanpitolain (1336/1997) 3 luvun 2 §:n mukaan tilinpäätöksen tulee antaa oikea ja riittävä kuva toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta ottaen huomioon kirjanpitopitovelvollisen harjoittaman toiminnan laatu ja laajuus.
Kirjanpitovelvollisen, tässä tapauksessa sidosryhmät, kuten osakkeenomis-tajat ja lainoitosakkeenomis-tajat, voivat selvittää kirjanpitovelvollisen taloudellisen ase-man tilinpäätöksestä. Nykyisellään kirjanpitolaki mahdollistaakin pääoma-vastikkeen kirjaamisen tuloksi, siltä osin, kun sitä kerätään ja käytetään vä-littömien menojen suorittamiseksi. Tällaisia välittömiä menoja on esimer-kiksi yhtiölainan pääoman lyhentäminen ja kertyneen koron maksaminen.
Asunto-osakeyhtiö voi kirjata pääomavaikutteiseen taseeseen eli rahastoida sen osuuden pääomavastikkeesta, jota ei käytetä välittömien menojen katta-miseen.
17
Erilaiset vastikelajit
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään perusteista, joiden mu-kaan osakkeenomistaja maksaa asunto-osakeyhtiölle yhtiövastiketta. Yhtiö-vastike voi muodostua hoitovastikkeesta, pääoma- eli rahoitusvastikkeesta, erityisvastikkeesta sekä kulutusperusteisista vastikkeista. Hoitovastiketta peritään asunto-osakeyhtiön omistaman kiinteistön tavanomaisesta vuosiyl-läpidosta johtuvien menojen kattamiseksi. Pääomavastiketta taas kerätään asunto-osakeyhtiön omistaman kiinteistön rakentamisesta tai peruskorjaa-misesta johtuvien lainojen pääomien takaisinmaksuun sekä näistä johtuviin korko- ja muihin rahoitusmenoihin. Tyypillisesti pääomavastiketta peritään asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisten velkojen maksamista varten tai laajo-jen perusparannusten, kuten katto-, ikkuna- ja putkiremonttien yhteydessä.
Normaalista vastikeperusteesta poikkeavalla tavalla perittyjä vastikkeita, ku-ten kaapeli-tv-, satelliittianku-tenni- tai parvekelasitusvastiketta sanotaan eri-tyisvastikkeiksi. Henkilölukumäärään sidottu vesimaksu puolestaan on tyy-pillinen kulutusperusteinen vastike. Vastikkeiden lisäksi asunto-osakeyhtiö voi periä käyttökorvauksia, kuten korvausta saunan, pesutuvan tai kuivaus-huoneen käytöstä (Räbinä & Myllymäki 2016).
Edellä mainituista vastiketyypeistä hoitovastike, kulutusperusteinen vastike ja käyttömaksut ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta ja nämä vastikkeet ja maksut yhtiö käsitteleekin kirjanpidossaan aina tuloina. Pääomavastike ja erityisvastike ovat sen sijaan vuokratulosta vähennyskelpoisia vain silloin, jos yhtiö käsittelee ne tulona kirjanpidossaan (KHO 1975-B-II-541 ja KHO 1991 T 2275). Jos asunto-osakeyhtiö rahastoi vastikkeen eli käsittelee näitä kirjanpidossaan pääoman sijoituksen luonteisena eränä ne eivät ole vuokra-tulosta vähennyskelpoisia, ei edes koron osalta, vaan rahastoitu vastike lisää osakkeen hankintamenoa, ja se tulee siten vähennetyksi osakkeen luovutus-voiton verotuksessa.
Pääomavastikkeen käsittely taloyhtiön kirjanpidossa vaikuttaa vähentämistapaan
a) Tuloutus
Kuten yllä kappaleessa 2.1.2.3 todettiin, vähennysoikeus riippuu pääomavas-tikkeen kirjanpidollisesta käsittelytavasta yksittäistapauksessa; se joko tu-loutetaan tai rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa. Verolainsäädännössä ei ole nimenomaista säännöstä pääomavastikkeen verokohtelusta, vaan vero-kohtelu perustuu oikeuskäytännössä tunnustettuun vastaavuusperiaattee-seen (KHO 1975-B-II-541, KHO 28.6.1991 T 2275, KHO 2016:169, KVL 22/2014 ja KHO 2015:99), jonka mukaan samaa erää ei voida pitää yhtä ai-kaa sekä osakkeen hankintamenoon lisättävänä eränä että tulon hankkimi-sesta tai säilyttämisestä johtuvana juoksevana menona. Vastaavuuden tulee
18
siis toteutua myös asunto-osakkeenomistajan ja taloyhtiön kirjanpidon vä-lillä ja näin ollen taloyhtiön kirjanpitokäytäntö pääomavastikkeen kohdalla määrittää myös asunto-osakkeenomistajan verokohtelun.
Kuten yllä kappaleessa 2.1.2.3 on tuotu esille, pääomavastike on suoraan vä-hennyskelpoinen meno vuokratulosta, kun se on kirjattu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tuloksi. Vähennyskelpoisuuden kannalta on merkitystä vain kirjanpidollisella käsittelytavalla, eli rahastoidaanko vai tuloutetaanko se, ei pääomavastikkeen varsinaisella käyttötarkoituksella. Jos pääomavastike tu-loutetaan, on se kokonaisuudessaan, myös koron osalta, vähennyskelpoinen meno vuokratulosta. Pääomavastikkeen tuloutuksella on lykkäävä vaikutus verojen maksuun, sillä tuloutus vähentää verotettavan vuokratulon määrää maksuvuonna, mutta tuloutettuna ei tule lisätyksi asunnon hankintahintaan.
Näin ollen, kun alhaisella myyntihinnalla ostettu sijoitusasunto, johon koh-distuu suuri taloyhtiölainaosuus, myydään, niin alhaisen hankintahinnan ta-kia veroja tulee enemmän maksettavaksi, jos pääomavastike olisi rahastoitu (ks. taulukko 1 alempana kappaleessa 2.1.2.5).
b) Rahastointi
Jos pääomavastike rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa, lisätään rahas-toitu pääomavastike asunnon hankintamenoon eikä se ole siis vähennettä-vissä samana vuonna, kun pääomavastike on tullut maksetuksi. Koska pää-omavastike lisätään hankintamenoon vähentää se kuitenkin myyntivoittove-roa asuntoa myydessä verrattuna tilanteeseen, jossa pääomavastike olisi tu-loutettu taloyhtiön kirjanpidossa.
Asunto-osakkeeseen kohdistuvan yhtiölainaosuuden pois maksa-minen tulonhankkimislainalla
Asunto-osakkeeseen kohdistuvaa osuutta taloyhtiölainasta voidaan maksaa lyhentämällä lainaa ja maksamalla korkoja maksamalla pääomavastiketta kuukausittain taloyhtiölle. Toinen mahdollisuus on maksaa asunto-osakkee-seen kohdistuva lainaosuus kerralla pois, joko käteisellä tai esimerkiksi muulla lainalla, kuten osakkaan ottamalla henkilökohtaisella pankkilainalla.
Jos asunto, jota varten henkilökohtaista lainaa otetaan, on sijoitusasunto, katsotaan tällainen laina verotuksessa tulonhankkimisvelaksi. Tällaisen ve-lan korot saa vähentää muista pääomatuloista, sillä TVL 58 § mukaan vero-velvollisella on oikeus vähentää pääomatuloistaan velkojensa korot, jos velka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen. Toisin kuin tuloutettu vastike, tulonhankkimisvelan korot vähennetään erikseen kaikista pääoma-tuloista, ei suoraan vuokratulosta. Tulonhankkimisvelkaan kohdistuvat lai-nan lyhennykset eivät ole myöskään vähennyskelpoisia toisin kuin tuloute-tun pääomavastikkeen osalta. Näin ollen lainatyypillä (taloyhtiölaina vs. tu-lonhankkimislaina) on merkitystä asuntosijoittajalle vähennysten ja viime
19
kädessä kassavirran kannalta. Tämä lainatyyppien erilainen kohtelu on nähty myös ongelmallisena ja tähän palataan tarkemmin jäljempänä kappa-leessa 2.1.2.7.
Alla oleva esimerkki havainnollistaa mikä merkitys lainatyypillä ja pääoma-vastikkeen kirjanpitokäsittelytavalla on asuntosijoittajan kassavirtoihin. Alla olevassa esimerkissä verot on laskettu tuloverolain alla eli esimerkki koskee yksityistä asuntosijoittajaa, joka ei tee asuntosijoitustoimintaa yrityksen kautta.
Taulukosta näkee, että lainatyypillä on merkitystä niin sijoittajan kassavirran kuin myynnin verotuksen kannalta. Pääomavastikkeen vähennysoikeuden tuoma ajallinen veroetu näkyy alla olevassa taulukossa parempana kassavir-tana sijoitusajan alussa, mutta myös korkeampana myyntivoittoverona siinä kohtaa, kun asunnosta päätetään luopua.
Taulukko 1:
Uudiskohdeyksiö Helsingissä omalla tontilla, taloyhtiölainan
laina-aika 30 vuotta 0,8 % korolla p.a.
Pääomavastikkeen koron osuus /
kk 117 € vela-ton hinta käteisellä ja
rahoitusvas-tike tuloutetaan kirjanpidossa 37 € 11 € 26 € 319 070 € 33 134 €
Asunto ostetaan maksamalla vela-ton hinta käteisellä ja rahoitusvas-tike tuloutetaan kirjanpidossa ja ensimmäiset viisi vuotta ovat ly-hennysvapaata
523 € 157 € 366 € 319 070 € 24 384 €
20
Asunto ostetaan maksamalla vela-ton hinta käteisellä ja
rahoitusvas-tike rahastoidaan kirjanpidossa 37 € 192 € -155 € 319 070 € 22 284 €
Asunto ostetaan maksamalla vela-ton hinta käteisellä ja taloyhtiö-laina maksetaan pois henk. koht.
pankkilainalla taloyhtiölainaa vas-taavin ehdoin
37 € 192 € -155 € 319 070 € 22 284 €
Pääomavastikkeen vähennysoikeuden kassavirtaa parantavan vaikutuksen merkitys
Yllä olevasta taulukosta näkee, että verotuksella on olennainen merkitys si-joittajan kuukausittaisiin kassavirtoihin. Kassavirralla on asunnon mahdol-lista arvonnousua suurempi merkitys sijoittajalle siinä mielessä, että verojen jälkeisen kassavirran etumerkki kertoo, tuleeko sijoittajan tilille kuukausit-tain rahaa vai lähteekö sieltä rahaa. Tavallisesti asuntosijoittajat pyrkivätkin etsimään itselleen kassavirtapositiivisia kohteita, jotta asuntosijoitus ”pyö-risi omillaan” eli vuokratulot riittäisivät kattamaan kaikki asunnosta johtu-vat menot. Jos kassavirrat ojohtu-vat negatiivisia ei tavallinen palkkatöissä oleva asuntosijoittaja pysty omistamaan kovin montaa sijoitusasuntoa, jos sijoitus-asunnon omistaminen tarkoittaa rahan menoa tililtä kuukausittain, vaikka lainan lyhennysten kautta varallisuus kasvaisikin. Kuten yllä olevasta taulu-kosta näkee niin esimerkiksi Helsingissä positiiviseen kassavirtaan pääsemi-nen edellyttää, että rahoitusvastike on vähennyskelpoipääsemi-nen vuokratulosta.
Tulee myös ottaa huomioon, että taulukon mukaisessa tilanteessa sijoittaja on laittanut omaa pääomaansa asuntoon 30 %. Jos sijoittaja maksaisi puolet asunnon velattomasta hinnasta eli yhteensä 125.000 euroa käteisellä heti kaupanteossa, pääsisi hän juuri ja juuri positiiviseen kassavirtaan (ks. Tau-lukko 2 alla). Tämä käytännössä tarkoittaa, että positiiviseen kassavirtaan päästäkseen, ainakin kasvukeskuksissa, joissa asuntojen hinnat ovat korkeita suhteessa vuokriin, asuntosijoittajan tulee sijoittaa merkittävästi omaa pää-omaa heti kaupanteossa. Tämä rajaisi asuntosijoitustoiminnan etenkin kas-vukeskuksissa vain niiden harvojen sijoitusmuodoksi, joilla olisi varaa sijoit-taa merkittävä osa omaa rahaa asunnon hinnasta asuntoa ostaessa. Tällä olisi varmasti vaikutusta asuntosijoittamisen suosioon ainakin tavallisten kotita-louksien osalta ja sitä kautta vuokra-asuntojen tarjontaan. Positiivista kassa-virtaa hakeakseen sijoittajien tulisi siirtyä yhä pienemmille paikkakunnille mikä ei välttämättä ole toivottava tilanne myöskään sen kannalta, että kas-vukeskuksissa on tarvetta uusille asunnoilla ja sitä kautta myös pääomille niiden rakentamiseen. Näistä pääomista suuri osa on tullut viime vuosina piensijoittajilta.
Positiivinen kassavirta antaa myös sijoittajalle suojaa yllättäviä menoja ja esimerkiksi korkojen nousua vastaan. Jos kassavirta on valmiiksi negatiivi-nen, yllättävät menot voivat rasittaa sijoittajan omaa taloutta, kun kassavirta
21
kääntyy entistä enemmän negatiiviseksi ja sijoittaja joutuu laittamaan toi-mintaan muusta tulonlähteestä, esimerkiksi palkkatöistään saamiaan ra-hoja.
Taulukko 2:
Uudiskohdeyksiö Helsingissä omalla tontilla, taloyhtiölainan laina-aika
30 vuotta 0,8 % korolla p.a.
Asunto ostetaan maksamalla velaton hinta kä-teisellä ja rahoitusvastike tuloutetaan
kirjan-pidossa 209 € 63 € 147 € 319 070 € 30 034 €
Asunto ostetaan maksamalla velaton hinta kä-teisellä ja rahoitusvastike tuloutetaan kirjan-pidossa ja ensimmäiset viisi vuotta ovat lyhen-nysvapaata
557 € 167 € 390 € 319 070 € 23 784 €
Asunto ostetaan maksamalla velaton hinta kä-teisellä ja rahoitusvastike rahastoidaan
kirjan-pidossa 209 € 192 € 17 € 319 070 € 22 284 €
Asunto ostetaan maksamalla velaton hinta kä-teisellä ja taloyhtiölaina maksetaan pois henk.
koht. pankkilainalla taloyhtiölainaa vastaavin ehdoin
209 € 192 € 17 € 319 070 € 22 284 €
Pääomavastikkeen vähennysoikeuteen liittyvät ongelmatapauk-set
Valtiovarainministeriön vero-osaston (jäljempänä myös pelkkä ”vero-osasto”) pääomavastikkeeseen liittyvässä selvityksessä (Valtiovarainministe-riö 2020) on nostettu esille useita pääomavastikkeen vähennysoikeuteen liit-tyviä ongelmia, mitkä ovat johtaneet vero-osaston
22
lainsäädäntömuutosehdotuksiin pääomavastikkeen vähennysoikeuteen liit-tyen. Muutosehdotusta käsitellään tarkemmin jäljempänä kappaleessa 2.2.
Ensinnäkin valtiovarainministeriön vero-osasto on todennut, että asuntosi-joittajia kohdellaan epäyhdenmukaisesti asunnon hankintamenon vähentä-mistavan ja -ajankohdan mukaan riippuen siitä, tuloutetaanko vai rahastoidaanko pääomavastike taloyhtiön kirjanpidossa. Vähentämistapojen ja -ajankohtien erot rahastoimisen ja tulouttamisen välillä on selostettu ylem-pänä kappaleessa 2.1.2. Lisäksi vero-osasto on katsonut, että verotus on tällä hetkellä epäneutraalia, sillä verotus on erilaista riippuen, maksetaanko asunto-osakkeeseen kohdistuvaa taloyhtiölainaa pääomavastikkeen muo-dossa vai tulonhankkimislainalla, kuten yllä kappaleessa 2.1.2 on selostettu.
Nykyinen lainsäädäntö myös mahdollistaa asuntosijoittajalle kahdenkertai-sen verotusedun piiriin pääsemikahdenkertai-sen, jos asuntosijoittaja on ensin asunut asunnossa yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan niin, että oman asunnon myyntivoiton verottomuuden kriteerit täyttyvät3 ja tämän jälkeen pitää asuntoa sijoitusasuntona, jossa on tuloutettua yhtiölainaa, jonka saa vähen-tää vuosittain vuokratulosta jolloin yhtiölainan määrä ei ole tullut lisätyksi hankintahintaan, joka tarkoittaisi suurta myyntivoittoa aikanaan asunnosta luovuttaessa, mutta jolla ei ole merkitystä, koska asunnon myyntivoitto on verovapaata.
Tilanne voi olla myös päinvastainen eli jossain tilanteessa osakkeenomistaja ei voi vähentää maksamaansa pääomavastiketta lainkaan. Tästä oli kyse esi-merkiksi tapauksessa KHO 2016:169, jossa asuntoon kohdistui tuloutettua yhtiölainaa, mutta asunto ei ollut vuokrauskäytössä eikä osakkaan omassa käytössä vaan vastikkeettomasti perheenjäsenen käytössä. Koska vuokratu-loa ei ollut niin tuloutettua pääomavastiketta ei voitu vähentää verotuksessa eikä toisaalta voitu laskea asunnon hankintamenoon mikä johti siihen, että osakkeenomistajan verotuksessa pääomavastikkeita ei voitu ottaa millään ta-voin vähennyksenä huomioon, kun huoneiston luovutuksesta syntynyttä luo-vutusvoittoa laskettiin. Näin ollen luovutusvoitto muodostui suuremmaksi kuin mitä se todellisuudessa oli. Vaikka edellä mainittu esimerkki ei koske-kaan suoraan asuntosijoittajaosakasta, niin tällaista lopputulosta voidaan
3 Tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan omaisuuden luovutuksesta saatu voitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa vähintään kahden vuoden ajan omis-tamansa sellaisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet tai sellaisen raken-nuksen tai sen osan, jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan ennen luovutusta käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona. Säännöksen mukaan luovutusvoiton verovapauden edellytyksenä on siten, että luovutushetkellä (i) vero-velvollinen on omistanut asunnon vähintään kahden vuoden ajan; ja (ii) verovero-velvollinen on käyttänyt omistusaikanaan asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona yhtäjaksoi-sesti vähintään kahden vuoden ajan.
23
pitää verotuksen oikeudenmukaisuuden osalta ongelmallisena, vähintäänkin epätarkoituksenmukaisena.
Lisäksi valtiovarainministeriön vero-osasto on katsonut selvityksessään, että pääomavastikkeen vähennysoikeus on sen lisäksi, että nykyinen verokohtelu ei ole verotuksen kokonaisuuden kannalta koherenttia eikä johda kaikilta osin aina oikeudenmukaiseen lopputulokseen, aiheuttanut kotitalouksien velkaantumista, jota ei olisi tapahtunut ilman vähennysoikeuden olemassa-oloa. Kotitalouksien velkaantumisen ja vähennysoikeuden yhteydestä lisää jäljempänä kappaleessa 2.2.1.
Nykyisen verokohtelun merkitys valtion verotulojen kannalta Tuloutettu pääomavastike pienentää koko määrältään kyseisen vuoden vero-tettavan vuokratulon määrää ja siten myös vuokratulosta maksettavaksi tu-levan pääomatuloveron määrää. Pääomavastikkeen laaja verovähennysoi-keus on parantanut asuntosijoittajan taloyhtiölainoitetuista asunnoista saa-maa kassavirtaa ja on pitkälti mahdollistanut sen, että yksityiset asuntosijoit-tajat ovat voineet ostaa velkavivulla uudiskohteita taloyhtiölainoitetuista uu-sista tai perustettavista taloyhtiöistä4 sekä toisaalta kannustanut taloyhtiöi-den sijoittajaosakkaita kannattamaan peruskorjauksia, joihin taloyhtiön on tarvinnut ottaa pankkirahoitusta.
Pääomavastikkeen laajalla verovähennysoikeudella tulouttamisen yhtey-dessä on toisaalta myös suora negatiivinen fiskaalinen vaikutus valtion vero-tuloihin kyseisenä verovuotena. Toisaalta nykyinen verolainsäädäntö on teh-nyt sijoittamisen taloyhtiölainoitettuihin uudiskohteisiin houkuttelevaksi yksityisille asuntosijoittajille mikä on osaltaan ollut edistämässä uudisraken-tamista kasvukeskuksissa, ja sitä kautta vastannut kaupungistumisen luo-maan kysyntään ja tuonut verotuloja valtiolle (Valtiovarainministeriö 2020).
Näin ollen voidaan todeta, että nykyisen verovähennysoikeuden todellisia fiskaalisia vaikutuksia on vaikea arvioida eikä pääomavastikkeen verovähen-nysoikeuden yhteiskunnallisten vaikutusten tutkiminen ole tämän tutkimuk-sen aiheena eikä asiaan paneuduta tässä kohtaa enempää.
2.2 Vähennykset vuokratulosta – Ehdotus uudeksi