Asunto-osakkeen pääomavastikkeen verovähennysoikeuden poistaminen tarkoittaisi, että asuntosijoittaja saisi vähentää vuokratuloistaan vain niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot (ns. luonnolliset vähen-nykset) sekä tulonhankkimiseen tarkoitetun lainan korot. Sijoittaja, joka omistaa vuokratalon suorana kiinteistöomistuksena saa tehdä vastaavat vä-hennykset sekä niiden lisäksi neljän prosentin vuotuiset poistot rakennuk-sista. Tällaista mahdollisuutta ei olisi siis sijoittajalla, joka omistaisi vastaa-vat asunnot osakkeiden kautta. Tämä johtaisi siihen, että asuntojen omista-minen suoran kiinteistöomistuksen kautta tulisi houkuttelevammaksi vero-tuksen näkökulmasta kuin sijoitusasuntojen omistaminen asunto-osakkei-den kautta. Asuntosijoittaminen suoran kiinteistöomistuksen kautta tarkoit-taa käytännössä kokonaisen vuokratalon omistamista, johon pienasuntosi-joittajan/kotitalouden rahkeet harvemmin riittävät. Tämä antaisi kilpailue-tua suurille toimijoille asuntosijoitusmarkkinoilla, kuten kansainvälisille ra-hastoille, joiden resurssit riittävät kokonaisten kerrostalojen omistamiseen ja rajaisi kotitaloussijoittajia pois markkinoilta kassavirtojen huonontuessa suhteessa kokonaisten kiinteistöjen omistajiin. Alla on esitetty Taulukossa 3, kuinka asunto-osakkeisiin kohdistuvat kassavirrat huononisivat verrattuna tilanteeseen, jossa kiinteistö omistettaisiin kokonaan ilman yhtiötä.
Taulukko 3: Poistojen (suora kiinteistöomistus) ja pääomavastikkeen vä-hennysoikeuden (osakeomistus) vaikutus kassavirtaan
1 mEUR kohde, joka käsittää 10 asuntoa, ja ostetaan joko osakkeina (asunto-osakeyhtiön koko osake-kanta) tai suorana kiinteistönä. Alla kuvattu taloyhtiölaina ja siihen liittyvä pääomavastike liittyvät vain osakemuotoiseen vaihtoehtoon.
42
Kassavirta
ennen veroja alussa / kk
Verot vuokratu-losta / kk
Kassavirta vero-jen jälkeen omis-tamisen alussa /
kk Osakekauppa: Asunnot ostetaan maksamalla
velaton hinta käteisellä ja rahoitusvastike tu-loutetaan kirjanpidossa ja on vähennyskelpoi-nen
3 500 € 1 050 € 2 450 €
Osakekauppa: Asunnot ostetaan maksamalla velaton hinta käteisellä ja rahoitusvastike ei ole
vähennyskelpoinen 3 500 € 1 800 € 1 700 €
Suora kiinteistökauppa: Kiinteistö ostetaan maksamalla velaton hinta käteisellä ja taloyh-tiölaina maksetaan pois henk. koht. pankkilai-nalla taloyhtiölainaa vastaavin ehdoin
3 500 € 800 € 2 700 €
Yllä olevassa taulukossa on esitetty erot kassavirrassa, kun miljoonan euron kohde omistetaan 50 % velkavivulla joko (i) osakkeina ja pääomavastike voi-daan vähentää vuokratulosta; (ii) osakkeina ja pääomavastiketta ei voida vä-hentää vuokratulosta tai (iii) suoraan kiinteistönä, josta tehdään lain sallimat poistot. Esimerkin mukaisessa tapauksessa kassavirran ero on vain noin 10
% nykyisen lainsäädännön puitteissa suoran kiinteistön omistuksen hyväksi.
Tämä ero moninkertaistuu esimerkin mukaisessa tapauksessa suoran kiin-teistön omistuksen hyväksi, jos nykyinen verovähennysoikeus poistuu (kas-savirta huononee osakeomistuksen osalta 2450 €/kk -> 1700 €/kk, verrat-tuna suoran kiinteistöomistuksen kassavirtaan, joka on 2700 €/kk). Tämä tekee suorasta kiinteistön omistamisesta entistä houkuttelevampaa suh-teessa osakeyhtiömuotoiseen asuntojen omistamiseen nähden.
43
5 Johtopäätökset ja yhteenveto
Nykyinen hallitus on ollut huolissaan kotitalouksien velkaantumisesta. Vel-kaantumista on tapahtunut viime vuosina muun muassa yhä suurempien asuntolainojen muodossa, ja asunto-osakkeisiin kohdistuvat lainaosuudet ovat kasvattaneet suosiotaan. Tällainen taloyhtiölaina on ainakin osittain korvannut perinteisen tavan ottaa lainaa pankista henkilökohtaisiin nimiin, jolloin myöskin pankin tekemä asiakkaan maksukykyisyysarvio jää teke-mättä. Nykyinen verolainsäädäntö mahdollistaa tietyissä tapauksissa taloyh-tiölainaosuuksien lyhennysten vähentämisen vuokratulosta sen vuoden ve-rotuksessa, jolloin lyhennys tehdään. Tämä on tarkoittanut asuntosijoitta-jalle lykättyä verojen maksua ja siten luonut kannustimen hankkia taloyhtiö-lainaa ns. perinteisen lainan sijasta sijoitustoimintaa varten.
Hallituksen toimeksiannosta valtiovarainministeriön vero-osasto on selvit-tänyt kuinka pääomavastikkeen sääntelyä voisi muuttaa niin, että velkaantu-mista hillittäisiin. Ehdotuksena on ollut poistaa pääomavastikkeen nykyinen vähennysoikeus.
Hallituksen tahtotila on ollut hillitä velkaantumista ja näin ollen suojella niin yksilöitä kuin makrotaloutta mahdolliselta tulevalta korkojen nousulta. Nyt kuitenkin ehdotuksen logiikka lähtee siitä, että mitä epähoukuttelevampaa asuntosijoittaminen on, sitä vähemmän (taloyhtiö)lainaa kotitaloudet otta-vat. Tähän ei pyritä esimerkiksi esittämällä lainakattoa tai taloyhtiölainojen maksimipituutta tai lyhennysvapaiden kieltämisellä vaan velkaantuneita ko-titalouksia ja makrotaloutta ehdotetaan suojeltavaksi velkaantumiselta niin, että kotitalouksien asuntosijoituskohteiden kassavirtaa pyritään heikentä-mään. Ehdotus toteutuessaan varmastikin vähentäisi kotitalouksien kiinnos-tusta sijoittaa asuntoihin, kun kassavirrat heikentyisivät. Myös asuntojen hintakehitys etenkin pienemmissä asunnoissa saattaisi ainakin hetkellisesti hidastua. Toisaalta ehdotus tarkoittaisi käytännössä myös sitä, että ne koti-taloudet, jotka ovat eniten velkaantuneet taloyhtiölainojen kautta, ja joita eh-käpä eniten pitäisi suojata velkaantumiselta, kärsisivät eniten ehdotetusta lainsäädäntömuutoksesta heidän kassavirtojensa muuttuessa voimakkaasti nykyisen veroedun poistuessa. Tämä saattaisi pakottaa kotitalouden jopa pakkorealisoimaan nykyisiä asuntosijoituskohteitaan verorasituksen kasva-essa yllättäen. Jos tällaisia kotitalouksia on paljon, saattaisi veroedun pois-tuminen aiheuttaa yhtäkkiä ylitarjontaa esimerkiksi pienistä yksiöistä koti-talouksien keventäessä salkkuaan. Nyt ehdotettu veromuutos ei näin ollen parhaalla tavalla toteuttaisi tavoitetta hillitä ihmisten velkaantumista vaan tehokkaampi tapa olisi rajata taloyhtiölainan maksimimäärä esimerkiksi 60 prosenttiin asunnon velattomasta hinnasta ja rajoittaa taloyhtiölainojen ja lyhennysvapaiden pituutta. Tämä ei ajaisi kotitalouksia ahtaalle eikä
44
toisaalta poistaisi samalla tavalla kannustinta sijoittaa asuntoihin, minkä voi nähdä tärkeänä asiana toimivien vuokramarkkinoiden kannalta.
Lisäksi veroehdotuksella toteutuessaan saattaisi olla negatiivisia vaikutuksia korjausrakentamiseen, koska veroetu myös korjausrakentamiseen otettavan lainan osalta poistuisi. Tämän ei myöskään voi nähdä edistävän hallituksen tavoitteen toteutumista, sillä kotitalouksien ei ole väitettykään velkaantu-neen korjauksia varten otettavan taloyhtiölainan kautta, vaan velkaantumi-nen on liittynyt nimenomaan uudiskohteisiin. Tarkoituksenmukaisten kor-jauksien tekeminen ajallaan myös ylläpitää kiinteistövarallisuuden arvoa, eikä tätä tulisi siksi vaikeuttaa.
Toinen merkittävä puute ehdotuksen osalta on, että se ei ota huomioon kiin-teistöjä koskevaa poistosääntelyä. Vero-osaston ehdotus perustelee muutos-ehdotusta muun muassa vertaamalla pääomavastikkeen vähennysoikeutta muista osakkeista tehtäviin vähennyksiin. Ei ole kuitenkaan relevanttia ver-rata asunto-osakkeeseen liittyviä vähennysoikeuksia muiden osakeyhtiöiden osakkeisiin liittyviin vähennyksiin. Vaikka asunto-osakeyhtiö on nimensä mukaisesti osakeyhtiö, se ei tee liiketoimintaa, vaan se on tapa järjestää kiin-teistön yhteisomistus osakkaiden kesken. Näin ollen relevanttia on verrata asunto-osaketta suoraan kiinteistön omistamiseen, koska molemmat ovat vain erilaisia tapoja järjestää sama asia, kiinteistön omistaminen. Jos pää-omavastikkeen vähennysoikeus poistettaisiin, voidaan ajatella, että osak-kaan eräänlainen rakennukseen liittyvä poisto-oikeus poistettaisiin. Tämä näkyisi erityisesti siinä, että muutosehdotuksen jälkeen suoran kiinteistön omistamisen eduksi jää vähennyksien osalta poisto-oikeus rakennuksista, kun taas asunto-osakkeista ei saisi tehdä mitään vastaavan tyyppistä poistoa.
Tämä tarkoittaisi sitä, että verotus ei olisi neutraalia tältä osin, koska se koh-telisi kahta erilaista tapaa järjestää kiinteistön omistaminen eri tavalla aset-taen suoran kiinteistön omistamisen edullisempaan asemaan. Ennen kaik-kea tämä olisi ongelma siksi, että se asettaisi piensijoittajat ja kotitaloudet eriarvoiseen asemaan suuriin kiinteistötoimijoihin nähden, jotka pystyvät omistamaan kokonaisia kerrostaloja suorana kiinteistöomistuksena ja näin ollen pääsisivät verotuksellisesti edullisempaan asemaan kuin sijoittajat, jotka sijoittaisivat vain yksittäisiin asunto-osakkeisiin.
Todettakoon lopuksi, että lainsäädännöllä on moninaiset vaikutukset ympä-ristöönsä. Tämä tutkimus ei esimerkiksi ole tutkinut pääomavastikkeen vä-hennysoikeuden poiston vaikutusta rakentamiseen, vuokratasoihin tai asun-tojen hintoihin. Lainsäädäntömuutosehdotuksen todellisten vaikutusten sel-vittämiseksi tarvitaan jatkotutkimusta, etenkin sen osalta miten pääomavas-tikkeen vähennysoikeuden poistaminen vaikuttaisi kotitalouksien käyttäyty-miseen ja mikä olisi sitä kautta laajempi vaikutus asuntomarkkinoille.
45
Näiden ns. dynaamisten vaikutusten avulla voidaan myös päätellä ehdotuk-sen todellista fiskaalista vaikutusta valtiontaloudelle.
46
Lähdeluettelo
Tutkimuslähteinä käytetyt säädökset ja lainvalmisteluaineisto on yksilöity Säädös- ja lyhenneluettelossa sivulla [2].
Sähköiset lähteet
Euribor-rates.eu. Euroribor-rates.eu – Charts – Euribor 12 months https://www.euribor-rates.eu/en/euribor-charts/
Finanssivalvonta 2010. Finanssivalvonnan kirje suomalaisille pankeille 31.3.2010 – Pankkien pitkän aikavälin kannattavuuden ja asiakkaansuojan turvaaminen [viitattu 24.8.2021). Dnro 17/1499/2010. Saatavissa
https://www.finanssivalvonta.fi/globalassets/fi/pankki/kirje_suo-messa_toimiville_pankeille_310310.pdf
Finanssivalvonta 2018. Rakennusaikaisen rahoituksen ja taloyhtiölainojen riskit kasvaneet – asuntolaina-asiakkaiden maksukykyarvioinnissa puutteita yhtiölainojen huomioinnin osalta –Yhteenvetoraportti [viitattu 24.8.2021].
Saatavissa https://www.finanssivalvonta.fi/globalassets/fi/liitteet-lehdisto-tiedotteet/2018/yhteenvetoraportti.pdf
Hypo 2019. Suomen Hypoteekkiyhdistys – Taloyhtiölainat vuonna 2019 [vii-tattu 24.8.2021]. Saatavissa https://www.hypo.fi/taloyhtiolainat-vuonna-2019/
KTI 2019. Markkinakatsaus – Syksy 2019. KTI Kiinteistötieto Oy [viitattu 24.8.2021]. Saatavissa https://kti.fi/wp-content/uploads/KTI_Markkina-katsaus_syksy_2019.pdf
KTI 2020. Markkinakatsaus – Kevät 2020. KTI Kiinteistötieto Oy [viitattu
24.8.2021]. Saatavissa
https://kti.fi/wp-con-tent/uploads/KTI_MK_K_2020.pdf
Pellervon taloustutkimus 2019. PTT-ennuste: Alueelliset asuntomarkkinat 2019. ISSN 1799-9340. Helsinki 2019 [viitattu 24.8.2021]. Saatavissa
https://www.ptt.fi/ajankohtaista/uutiset/asuntomarkkinat-2019-en-nuste.html
Rakennuslehti 2018. Uutiset – Talous – Kiinteistöt - Taloyhtiö asetettiin konkurssiin Helsingissä – osakkaiden riita äityi niin pitkälle, että
raha-47
asiatkin menivät solmuun, 9.10.2018 [viitattu 24.8.2021]. Saatavissa https://www.rakennuslehti.fi/2018/10/taloyhtio-asetettiin-konkurssiin- helsingissa-paritalon-osakkaiden-riita-aityi-niin-pitkalle-etta-raha-asiat-kin-menivat-solmuun/
Suomen Kiinteistölehti 2018. Taloyhtiöiden lainansaanti vaikeutunut nope-asti, 24.2.2020 [viitattu 24.8.2021]. Saatavissa https://www.kiinteisto-lehti.fi/taloyhtioiden-lainansaanti-vaikeutunut-nopeasti/#
Suomen Pankki 2019. Euro ja talous – Blogit - Uudiskohteiden kaupoissa käytetään yhä useammin suuria taloyhtiölainoja, 29.8.2019 [viitattu 24.8.2021]. Saatavissa https://www.eurojatalous.fi/fi/blogit/2019/uudis-kohteiden-kaupoissa-kaytetaan-yha-useammin-suuria-taloyhtiolainoja/
Suomen Pankki 2020a. Euro ja talous – Blogit – Kotitalouksien velkaantu-mista on syytä hillitä velkakatolla, 23.9.2020 [viitattu 24.8.2021]. Saata-vissa: https://www.eurojatalous.fi/fi/blogit/2020/kotitalouksien-velkaan-tumista-on-syyta-hillita-velkakatolla/
Suomen Pankki 2020b. Euro ja talous – Artikkelit – Taloyhtiölainakanta pai-nottunut pääkaupunkiseudulle ja maan suurimpiin kaupunkeihin, 7.12.2020 [viitattu 24.8.2021]. Saatavissa: https://www.eurojatalous.fi/fi/2020/artik- kelit/taloyhtiolainakanta-painottunut-paakaupunkiseudulle-ja-maan-suu-rimpiin-kaupunkeihin/
Suomen Pankki 2021. Tilastot – Kuviopankki – Kotitalouksien velkaantu-misaste ja korkorasitus Suomessa [viitattu 24.8.2021]. Saatavissa https://www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/kuviopankki/rahoituksen-suh- dannemittarit/yksityisen-sektorin-velkaantuneisuus-tai-velanhoitora-site/velkaantumisaste_ja_korkorasitus/
Suomen Vuokranantajat 2020. Vuokranantajakysely 2020 [Viitattu 24.8.2021]. Saatavissa https://vuokranantajat.fi/markkinatietoa/vuokran-antajakysely-2020/
Suomen Vuokranantajat 2021. Vuokranantajakysely 2021 [Viitattu 24.8.2021]. Saatavissa https://vuokranantajat.fi/markkinatietoa/vuokran-antajakysely-2021/
Tilastokeskuskus 2019. Blogit – 2019 – Sijoittaja suosii yksiötä maakunta-keskuksessa [viitattu 24.8.2021]. Saatavissa https://www.tilastokes- kus.fi/tietotrendit/blogit/2019/sijoittaja-suosii-yksiota-maakuntakeskuk-sessa/
48
Tilastokeskus 2021. Suomen virallinen tilasto (SVT): Rakennus- ja asunto-tuotanto. ISSN=1796-3257. Kesäkuu 2021, Liitetaulukko 1. Rakennustuo-tanto, kolmen kuukauden summa ja vuosimuutos. Helsinki: Tilastokeskus
[viitattu 24.8.2021]. Saatavissa
http://www.stat.fi/til/ras/2021/06/ras_2021_06_2021-08-24_tau_001_fi.html
Valtioneuvosto 2019. Pääministeri Sanna Marinin hallituksen ohjelma 2019.
Osallistava ja osaava Suomi – sosiaalisesti, taloudellisesti ja ekologisesti kes-tävä yhteiskunta [viitattu 19.11.2021]. Saatavissa https://valtioneu-vosto.fi/marinin-hallitus/hallitusohjelma
Verohallinto 2020. Verohallinnon ohje: Vuokratulojen verotus, 7.2.2020, VH/5804/00.01.00/2019 [viitattu 24.8.2021]. Saatavissa https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/49336/vuokra-tulojen-verotus2/
Painetut lähteet
Engblom, Ari 2021. Kommenttipuheenvuoroja – Vero-oikeudellista keskus-telua –Asuntosijoittamisen verotusta koskevan hallitusohjelmalinjauksen johdosta. Verotus -lehti 2/2021.
Euroopan komissio 2019. Suomen vuoden 2019 kansallisesta uudistusohjel-masta sekä samassa yhteydessä annettu Suomen vuoden 2019 vakausohjel-maa koskeva neuvoston lausunto. Brysseli 5.6.2019. COM(2019) 526 final.
Euroopan komissio 2020. Talouspolitiikan EU-ohjausjakso 2019: raken-neuudistusten edistymisen arviointi, makrotalouden epätasapainojen eh-käisy ja korjaaminen ja asetuksen (EU) N:o 1176/2011 nojalla tehtyjen perus-teellisten tarkastelujen tulokset – Suomen maaraportti 2019, 27.2.2019.
COM (2019) 150 final.
IMF 2020. Finland: 2019 Article IV Consultation-Press Release; and Staff Report – Country Report No. 20/5. ISBN 9781513526195/1934-7685.
Kotakorpi, Kaisa 2010. Näkökohtia alkoholin, tupakan ja epäterveellisten elintarvikkeiden verotuksesta. Tampereen yliopisto 20.9.2010.
Nguyen, L. - Rosenqvist, G. - Pekurinen, M. 2012. Demand for Tobacco in Europe. An Econometric Analysis of 11 Countries for the PPACTE Project.
National Institute for Health and Welfare. Report 6/2012. Tampere: Juvenes Print – Tampereen yliopistopaino Oy. ISBN 978-952-245-593-2.
49
Myrsky, Matti 2013. Suomen veropolitiikka. 1 painos. Talentum Oyj. ISBN 9789521419454.
Myrsky, M. & Räbinä, T. 2011. Verotusmenettely ja muutoksenhaku. Alma Talent. ISBN 9789521424540.
Määttä, Kalle 2007. Veropolitiikka: teoria ja käytäntö. Helsinki: Edita Pub-lishing Oy. ISBN 978-951-37-4870-8.
Räbinä, T. & Myllymäki, J. 2016. Kiinteistöjen ja huoneisto-osakkeiden ve-rotus. Alma Talent. ISBN 978-952-14-2449-6.
Tala, Jyrki 2005. Lainsäädäntötutkimus – tarpeellinen näkökulma oikeus-tieteessä. Defensor Legis 2005/6 s. 1321–1322.
Vainio, Terttu 2016. Asuntotuotantotarve 2015–2040. Teknologian tutki-muskeskus VTT Oy. ISBN 978-951-38-8395-9
Valtiovarainministeriö 2010. Verotuksen kehittämistyöryhmän loppura-portti – Valtiovarainministeriön julkaisuja 51/2010. ISBN 978- 952-251-142-3.
Valtiovarainministeriö 2019. Työryhmän mietintö 1.10.2019 – Selvitys kei-noista ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumista. Valtiovarainministe-riön julkaisuja – 2019:56. ISBN 978-952-367-038-9.
Valtiovarainministeriö 2020. Valtiovarainministeriön vero-osaston muistio 29.6.2020 – Selvitys asuntosijoittamisen verotuksen uudistamisesta.
Oikeustapaukset Helsingin HO 20.6.2018 KHO 1975-II-541
KHO 1991-T-2275 KHO 2016:169 KHO 2015:99 KKO 1992:50
50
KKO 2016:10 KVL 22/2014