Aalto-DD 65/2016
9HSTF MG*agh ehg+
ISBN 978-952-60-6747-6 (painettu) ISBN 978-952-60-6748-3 (pdf) ISSN-L 1799-4934
ISSN 1799-4934 (painettu) ISSN 1799-4942 (pdf)
Aalto-yliopisto
Insinööritieteiden korkeakoulu Rakennustekniikan laitos www.aalto.fi
KAUPPA + TALOUS
TAIDE + MUOTOILU + ARKKITEHTUURI
TIEDE + TEKNOLOGIA CROSSOVER
DOCTORAL DISSERTATIONS
Jukka PuhtoPaikallisesta ostamisesta valtakunnallisiin kumppanuuksiinAalto-yliopisto
2016
Paikallisesta ostamisesta valtakunnallisiin
kumppanuuksiin
P a l v e l unt uo t t a j a n v a l i nt a k i i nt e i s t öp a l v e l uh a nk i nno i s s a
J uk k a P uh t o
DOCTORAL DISSERTATIONS
%0$503"-%*44&35"5*0/4
#%& & #- -. ŗ) -. '#- -. ŗ
0& . %/((& & #-##(ŗ%/'**(//%-##(ŗ
& 0 & /(. /) . . $(ŗ0& #(. ŗ
%##(. #-. *& 0 & /"(%#(() #--ŗ
+ VL L B 1 VI U P
5FLOJJLBOUPIUPSJOUVULJOOPOTVPSJUUBNJTFLTJMBBEJUUVW»JUÍTLJSKBKPLB FTJUFU»»O"BMUPZMJPQJTUPO*OTJOÍÍSJUJFUFJEFOLPSLFBLPVMVOMVWBMMB KVMLJTFTUJUBSLBTUFUUBWBLTJLPSLFBLPVMVOMVFOUPTBMJTTB3IVIUJLVVO Q»JW»O»LMP
"BMUPZMJPQJTUP
*OTJOÍÍSJUJFUFJEFOLPSLFBLPVMV 3BLFOOVTUFLOJJLBOMBJUPT
"QVMBJTQSPGFTTPSJ"OUUJ1FMUPLPSQJ"BMUPZMJPQJTUP
&TJUBSLBTUBKBU
1SPGFTTPSJ7FMJ.BUUJ7JSPMBJOFO-BQQFFOSBOOBOUFLOJMMJOFOZMJPQJTUP 1SPGFTTPSJ+VLLB7FTBMBJOFO7BBTBOZMJPQJTUP
7BTUBW»JUU»K»
1SPGFTTPSJ+VLLB)BMMJLBT-BQQFFOSBOOBOUFLOJMMJOFOZMJPQJTUP
"BMUP6OJWFSTJUZQVCMJDBUJPOTFSJFT
%0$503"-%*44&35"5*0/4
+VLLB1VIUP
*4#/QBJOFUUV
*4#/ QEG
*44/-
*44/QBJOFUUV
*44/QEG
IUUQVSOGJ63/*4#/
6OJHSBGJB0Z )FMTJOLJ
" C T U S B D U
"BMUP6OJWFSTJUZ10#PY'*"BMUPXXXBBMUPGJ
"VUIPS /%%ŗ/".)ŗ
/BNFPGUIFEPDUPSBMEJTTFSUBUJPO
,)'ŗ&)&ŗ*/,"-#(!ŗ.)ŗ(.#)(1#ŗ*,.(,-"#*ŗĚŗ&.#)(ŗ) ŗ'#(.((ŗ-,0#ŗ*,)0#, 1VCMJTIFS"))&ŗ) ŗ(!#(,#(!ŗ
6OJU*,.'(.ŗ) ŗ#0#&ŗ(ŗ.,/./,&ŗ(!#(,#(!ŗ
4FSJFT&.)ŗ(#0,-#.3ŗ*/&#.#)(ŗ-,#-ŗŗ ŗĀÿĞüúûĀŗ 'JFMEPGSFTFBSDI)(-.,/.#)(ŗ(!'(.ŗ(ŗ)()'#-ŗ
.BOVTDSJQUTVCNJUUFEûĀŗ)0',ŗüúûÿŗ %BUFPGUIFEFGFODFüüŗ*,#&ŗüúûĀŗ 1FSNJTTJPOUPQVCMJTIHSBOUFEEBUFûÿŗ,/,3ŗüúûĀŗ -BOHVBHF#((#-"
.POPHSBQI "SUJDMFEJTTFSUBUJPO &TTBZEJTTFSUBUJPO
"CTUSBDU
"ŗ!)&ŗ) ŗ."#-ŗ-./3ŗ#-ŗ.)ŗ#(,-ŗ/(,-.(#(!ŗ)/.ŗ."ŗ-&.#)(ŗ) ŗ-,0#ŗ*,)0#,ŗ#(ŗ ,&ŗ-..ŗ'#(.((ŗ-,0#-Ąŗ"ŗ#(/.#0ŗ**,)"ŗ) ŗ."#-ŗ-./3ŗ,0&-ŗ.".ŗ."ŗ ,&.#)(-"#*ŗ) ŗ&#(.ŗ(ŗ-,0#ŗ*,)0#,ŗ#-ŗ)(ŗ) ŗ."ŗ')-.ŗ#'*),.(.ŗ#--/-ŗ .#(!ŗ."ŗ13
&#(.-ŗ*,)/,ŗ'#(.((ŗ-,0#-Ąŗ
"#-ŗ#--,..#)(ŗ*,)0#-ŗŗ*),. )&#)ŗ')&ŗ ),ŗ&--# 3#(!ŗ/3,ŗěŗ-,0#ŗ*,)0#,ŗ
,&.#)(-"#*-ŗ-ŗ)(ŗ/3,š-ŗ.).&ŗ*/,"-#(!ŗ0)&/'ŗ(ŗ0)&/'ŗ) ŗ*/,"-Ąŗ"ŗ.!),#-ŗ ) ŗ."ŗ*),. )&#)ŗ')&ŗ,ŗ,'š-ŗ&(!."ŗ,&.#)(-"#*ąŗ-#.ŗ-*#ðŗ*,.(,-"#*ąŗ*,,,ŗ-,0#ŗ
*,)0#,ŗ,&.#)(-"#*ŗ(ŗ)&&),.#0ŗ,&.#)(-"#*Ąŗ/,.",'),ąŗ#(ó/(ŗ) ŗ."ŗ
*,)/,'(.ŗ(0#,)('(.ŗ(ŗ*/,"-#(!ŗ#-#)(-ŗ,Ğ1,ŗ(&34ŗ ),ŗ-.&#-"#(!ŗŗ /3,ŗěŗ-,0#ŗ*,)0#,ŗ,&.#)(-"#*Ąŗ"ŗ,-/&.-ŗ#(#.ŗ.".ŗ-,0#ŗ*,)0#,ŗ-&.#)(ŗ ,#.,#ŗ-.,.ŗ.)ŗ'*"-#4ŗ+/&#.3ŗ(ŗ)Ě)*,.#0ŗ,#.,#ŗ#(-.ŗ) ŗ*,#ŗ,#.,#ŗ1"(ŗ ')0#(!ŗ ,)'ŗ,'š-ŗ&(!."ŗ,&.#)(-"#*ŗ.)ŗ)&&),.#0ŗ,&.#)(-"#*Ąŗ,)/,'(.ŗ*,)--ŗ
# ,ŗ&-)ŗ#(ŗ# ,(.ŗ,&.#)(-"#*ŗ.3*-ąŗ(ŗ(!).#.#)(ŗ#-ŗ/.#ŗ'),ŗ#(ŗ&)-,ŗ ,&.#)(-"#*-Ąŗ
,)/,'(.ŗ*,.#-ŗ) ŗûûŗ#((#-"ŗ)'*(#-ŗ,ŗ(&34ŗ#(ŗ."#-ŗ#--,..#)(Ąŗ"ŗ,-,"
'.")ŗ1-ŗ-ŗ)(ŗ'/&.#*&ŗ-ŗ-./3ŗ(ŗ.ŗ1-ŗ)&&.ŗ3ŗ."'.#ŗ#(.,0#1-Ąŗ.ŗ 1-ŗ)'*&'(.ŗ3ŗ*,)/,'(.ŗ)/'(.-ąŗ(ŗ#.ŗ1-ŗ(&34ŗ/-#(!ŗ*,.#-ŗ) ŗ ,)/(ŗ"),3Ąŗ"ŗ."),.#&ŗ%!,)/(ŗ1-ŗ-ŗ)(ŗ.,(-.#)(ŗ)-.ŗ)()'#-ŗ ġĢĄŗŗ*,)0#-ŗŗ1#&3ŗ/-ŗ)(*./&ŗ ,'1),%ŗ ),ŗ(&34#(!ŗ/3,ŗěŗ-/**&#,ŗ ,&.#)(-"#*-ŗ(ŗ-/**&3ŗ"#(ŗ'(!'(.Ąŗ/**),.ŗ-,0#-ŗ&#%ŗ,&ŗ-..ŗ'#(.((ŗ,ŗ ().ŗ-.,.!#ŗ /(.#)(ŗ ),ŗ)'*(3Ąŗ"ŗ'#(ŗ,#0,ŗ#(ŗ),!(#4#(!ŗ'#(.((ŗ.#0#.#-ŗ,ŗ )-.ŗ,&.ąŗ(ŗ/-/&&3ŗ."ŗ')-.ŗ)-.ŗ .#0ŗ&.,(.#0ŗ#-ŗ-&.Ąŗ
"#-ŗ#--,..#)(ŗ,&.ŗ&-)ŗ.)ŗ&#.,./,ŗ#(ŗ."ŗ,ŗ) ŗ-/**&3ŗ"#(ŗ'(!'(.ąŗ-/**&#,ŗ -&.#)(ąŗ(ŗ #&#.#-ŗ'(!'(.Ąŗ"),.#&ŗ)(.,#/.#)(ŗ) ŗ."#-ŗ-./3ŗ#-ŗ'(3Ě-#Ąŗ
#,-.ąŗ-./3ŗ#(,-ŗ/(,-.(#(!ŗ) ŗ ),'.#)(ŗ) ŗ/3,ŗěŗ-,0#-ŗ*,)0#,ŗ,&.#)(-"#*ŗ#(ŗ ."ŗ,ŗ) ŗ #&#.3ŗ'(!'(.ŗ(ŗ."ŗ-&.#)(ŗ) ŗ-,0#-ŗ*,)0#,ŗ#(ŗ# ,(.ŗ,&.#)(-"#*
.3*-Ąŗ),ŗ&#.,./,ŗ) ŗ-/**&3ŗ"#(ŗ'(!'(.ŗ."#-ŗ-./3ŗ*,)0#-ŗŗ(1ŗ*),. )&#)ŗ')&ąŗ 1"#"ŗ.%-ŗ#(.)ŗ)/(.ŗ&-)ŗ."ŗ-,0#-ŗ*,)0#,š-ŗ*,-*.#0Ąŗ!,#(!ŗ-/**&#,ŗ-&.#)(
&#.,./,ąŗ."#-ŗ-./3ŗ-ŗ/(,-.(#(!ŗ) ŗ0&/.#(!ŗ-,0#-ŗ*,)0#,-Ąŗ),ŗ.,(-.#)(ŗ)-.
)()'#-ŗ."#-ŗ-./3ŗ/#&ŗ&#(%-ŗ.1(ŗ)(*./&ŗ ,'1),%ŗ) ŗŗ(ŗ,&ŗ-..ŗ
*,)/,'(.ŗ*,.#-Ąŗ
,FZXPSET #&#.3ŗ'(!'(.ąŗ'#(.((ŗ-,0#-ąŗ*,)/,'(.ąŗ*,.(,-"#*ąŗ )&&),.#0ŗ,&.#)(-"#*ŗ
*4#/QSJOUFEăāĂĚăÿüĚĀúĚĀāþāĚĀŗ *4#/QEGăāĂĚăÿüĚĀúĚĀāþĂĚýŗ
*44/-ûāăăĚþăýþŗ *44/QSJOUFEûāăăĚþăýþŗ *44/QEGûāăăĚþăþüŗ -PDBUJPOPGQVCMJTIFS&-#(%#ŗ -PDBUJPOPGQSJOUJOH&-#(%#ŗ :FBSüúûĀŗ
1BHFTýûĂŗ VSO"..*ĆĞĞ/,(ĄðĞĆ ĆăāĂĚăÿüĚĀúĚĀāþĂĚýŗ
5 J J W J T U F M N»
"BMUPZMJPQJTUP1-"BMUPXXXBBMUPGJ
5FLJK» /%%ŗ/".)ŗ 7»JUÍTLJSKBOOJNJ
#%&&#--.ŗ)-.'#--.ŗ0&.%/((&&#-##(ŗ%/'**(//%-##(ŗĚŗ&0&/(./)..$(ŗ0&#(.ŗ
%##(.#-. *&0&/"(%#(()#--ŗ
+VMLBJTJKB (-#( ,#.#.#(ŗ%),%%)/&/ŗ :LTJLLÍ%((/-.%(##%(ŗ&#.)-ŗ
4BSKB&.)ŗ(#0,-#.3ŗ*/&#.#)(ŗ-,#-ŗŗ ŗĀÿĞüúûĀŗ 5VULJNVTBMB%(.'#-.&)/-ŗ
,»TJLJSKPJUVLTFOQWNûĀĄûûĄüúûÿŗ 7»JUÍTQ»JW»üüĄþĄüúûĀ +VMLBJTVMVWBONZÍOU»NJTQ»JW»ûÿĄüĄüúûĀŗ ,JFMJ/)'#
.POPHSBGJB "SUJLLFMJW»JUÍTLJSKB &TTFFW»JUÍTLJSKB 5JJWJTUFMN»
<'<(ŗ./.%#'/%-(ŗ.0)#..(ŗ)(ŗ)&&/.ŗ-&0#..<<ŗ*&0&/(./)..$(ŗ0&#(.(ŗ0#%/..0#ŗ .%#$ #.<ŗ%##(.#-. *&0&/"(%#(()#--Ąŗ/.%#'/%-(ŗ(&33-#--<ŗ%-%#-%-#ŗ*&0&/(Ěŗ ./)..$(ŗ0&#(..*ŗ-&#..<0<%-#ŗ.%#$<%-#ŗ./((#-...##(ŗ.#&$(ŗ.0)#..&'ŗ-/".33**#ŗ
*&0&/(./)..$(ŗ%(--Ąŗ
/.%#'/%---ŗ'/))-...##(ŗ(&#%(..<'&&#ŗ.#&$(ŗ$ŗ*&0&/(./)..$(ŗ0<&#-#-.<ŗ-/".#-.
*,/-./(ŗ"(%#(((ŗ-/".&&#-(ŗ0)&33'##(ŗ$ŗ%)%)(#-0)&33'##(Ąŗ&#%(..<'&&#(ŗ
%.!),#.ŗ)0.ŗ)-.)*&0&/-/"ąŗ%)"%)".#((ŗ%/'**(//--/"ąŗ*/#.%/'**(//-Ěŗ -/"ŗ$ŗ%/'**(//--/"Ąŗ
/.%#'/%-(ŗ./&)%-.ŗ)-)#..0.ąŗ..<ŗ-##,,3..<--<ŗ.<#-#-.<ŗ)-.)*&0&/#-.ŗ%)".#ŗ
%/'**(//--/".#.ąŗ*&0&/(./)..$(ŗ0&#(.%,#.,#.ŗ'//../0.ŗ"#(.ŗ*#()..0#-.ŗ
%,#.,#-.<ŗ(''<(ŗ&./ŗ$ŗ*&0&/(./)..$(ŗ3".#-.3 %303%%33..<ŗ%/00#%-#ŗ
%,#.,#%-#Ąŗ,#&#-.ŗ -/".33*#.ŗ*)#%%0.ŗ.)#-#-.(ŗ'3 -ŗ"(%#(.*,)---#(ŗ)-&.Ąŗ#.<
&<"#-''<%-#ŗ-/".33**#ŗ'//..//ąŗ-#.<ŗ(''<(ŗ"(%#((--ŗ"3 3((.<<(ŗ(/0)..&/Ěŗ '(..&3(ŗ&'(..$<Ąŗ
/.%#'/%---ŗ)(ŗ.,%-.&./ŗûûŗ-/)'&#-(ŗ3,#.3%-(ŗ%##(.#-. *&0&/$(ŗ"(%#(..*)$Ąŗ /.%#'/-ŗ)(ŗ.)./.../ŗ')(#.*/-./.%#'/%-(ąŗ$)(%ŗ*<<-#&&#-(ŗ#(#-.)(Ěŗ
%,//'(.&'<(<ŗ%<3...##(ŗ.'"-...&/$Ąŗ#(#-.)(ŗ(&3-)#(.#ŗ-/),#...##(ŗ,)/(ŗ
"),3ŗě'(.&'<(ŗ'/%#--.#Ąŗ
/.%#'/%-(ŗ.),..#((ŗ./-.ŗ*,/-.//ŗ0#"(.%/-.((/-.),#(ŗ%<-#..&&#-(ŗ 0##.%"3%-(Ąŗ#"(.%/-.((/-.),#ŗ.,$)ŗ3&#--.#ŗ%<3..3(ŗ.),#./-.(ąŗ$)%ŗ-)*##ŗ
"30#(ŗ3,#.3-.(ŗ./%#*&0&/$(ŗ"(%#(.)$(ŗ.,%-.&//(Ąŗ/%#*&0&/.ŗ%/.(ŗ%##(.#-. *&0&/.
#0<.ŗ)&ŗ3,#.3%-(ŗ-.,.!#-#ŗ.)#'#(.)$ąŗ'#(%<ŗ0/)%-#ŗ*&0&/$(ŗ),!(#-)#((#--ŗ%),)-./0.
,#.3#--.#ŗ,#ŗ),!(#-)#(.#0#".)".)#"#(ŗ&##..30<.ŗ0#"(.%/-.((/%-.Ąŗ
/.%#'/%-(ŗ.),..#((ŗ%)(.,#//.#)ŗ)(ŗ')(#.-)#((Ąŗ(-#((<%#(ŗ./.%#'/-ŗ&#-<<ŗ 3''<,,3-.<ŗ.)#'#.#&$)".'#-(ŗ./.%#'/-&/&&ŗ-%<ŗ.#&$(ŗ$ŗ*&0&/(./)..$(ŗ0<&#-(ŗ -/".(ŗ'/))-./'#--.ŗ$ŗ*&0&/(./)..$(ŗ0&#((-.ŗ,#&#-#--ŗ-/"Ěŗ
.33*#--<Ąŗ#"(.%/-.((/-.),#(ŗ(<% %/&'-.ŗ./.%#'/-ŗ,%(.ŗ&#(%%#<ŗ.),#(ŗ
*,/-)&..'#(ŗ$ŗ%##(.#-. *&0&/"(%#(.)$(ŗ0<&#&&ŗ$ŗ-&#..<<ŗ'#.(ŗ.),#(ŗ*,/-)&..'.ŗ (<%30<.ŗ%##(.#-. *&0&/$(ŗ"(%#((--Ąŗ
"WBJOTBOBU%##(.#-. *&0&/.ąŗ"(%#(.ąŗ%/'**(//-ąŗ*&0&/(./)..$(ŗ0&#(.ŗ
*4#/QBJOFUUVăāĂĚăÿüĚĀúĚĀāþāĚĀŗ *4#/QEGăāĂĚăÿüĚĀúĚĀāþĂĚýŗ
*44/-ûāăăĚþăýþŗ *44/QBJOFUUVûāăăĚþăýþŗ *44/QEGûāăăĚþăþüŗ +VMLBJTVQBJLLB&-#(%#ŗ 1BJOPQBJLLB&-#(%#ŗ 7VPTJüúûĀŗ
4JWVN»»S»ýûĂŗ VSO"..*ĆĞĞ/,(ĄðĞĆ ĆăāĂĚăÿüĚĀúĚĀāþĂĚýŗ
6
ESIPUHE
Pitkäaikainen väitöstutkimukseni on vihdoin saavuttanut päätöksensä. Tutki- mus täydentää BES tutkimusryhmässä tehtyjä kiinteistöalan palveluhankintoja käsitelleitä tutkimushankkeita. Aikaisemmissa hankkeissa on tutkittu muun muassa palvelujen hankintastrategioita ja -prosesseja, tilaajan ja palveluntuot- tajan välisiä suhteita sekä kumppanuussuhteita kiinteistöalalla. Tämä tutkimus täydentää aikaisempia tutkimuksia tarkastelemalla palveluntuottajan valintaa kiinteistöpalveluhankinnoissa.
Väitöskirjani valmistumiseen on vaikuttanut moni henkilö, joita tahdon kiit- tää, kun opinnäytetyöni on vihdoin saavuttamassa päätepisteen. Kiitän työni valvojaa professori Antti Peltokorpea vahvasta tuesta työn loppuunsaattami- sessa ja hallinnollisen prosessin sujuvasta hoitamisesta.
Esitän lämpimät kiitokset myös työni molemmille esitarkastajille professori Veli-Matti Virolaiselle Lappeenrannan teknillisestä yliopistosta ja professori Jukka Vesalaiselle Vaasan yliopistosta asiantuntevasta ja opettavaisesta esitar- kastuslausunnosta. Kiitän rakennustekniikan laitosta sen tarjoamista maini- oista fyysisistä ja virtuaalisista puitteista tutkimustoiminnalleni sekä erityisesti sen aikaisempaa johtajaa professori Juha Paavolaa tuesta ja kannustuksesta väitöskirjan loppuunsaattamisessa.
Esitän kiitokset tutkimustani rahoittaneille yrityksille ja Tekesille sekä Hel- singin kaupungille henkilökohtaisen apurahan myöntämisestä väitöskirjaani varten. Tahdon erityisesti kiittää Tekesin rahoittaman Palveluntuottajan valinta (Pata) –tutkimushankkeeni johtoryhmän jäseniä. Pata-tutkimushanke loi poh- jan väitöstutkimukselleni. Lämpimät kiitokset myös kaikille väitöstutkimustani varten haastatelluille henkilöille.
Merkittävin kiitos kuuluu kuitenkin entiselle professorilleni, nykyiselle eme- ritusprofessorille ja hyvälle ystävälleni Jouko Kankaiselle. Hän ohjasi minut ai- kanaan tutkimusmatkalle, jonka lopputuloksena on nyt tämä väitöskirja. Jou- kon vankkumaton tuki ja kannustus matkan varrella on ollut erittäin arvokasta sekä omalle tutkimustoiminnalleni että koko BES -tutkimusryhmälle.
Suuret kiitokset kuuluvat kahdelle läheiselle kollegalleni Juha-Matti Junno- selle ja Suvi Nenoselle pitkästä yhteisestä tutkimusmatkasta, yhdessä koetuista hetkistä ja arvokkaista kommenteista työhöni liittyen. Juha-Matille esitän li-
7 säksi kiitokset väitökseen liittyvän ”tuskan” jakamisesta sekä työni läpikäyn- nistä sen valmistumisen kalkkiviivoilla ja pahimpien kieliasuvirheiden korjaa- misesta. Kiitokset myös kaikille BES –tutkimusryhmän entisille ja nykyisille tutkijoille inspiroivan sosiaalisen työympäristön luomisesta vuodesta 1998 läh- tien.
Lopuksi esitän syvimmän kiitokseni vaimolleni Tarulle siitä tuesta, kärsivälli- syydestä ja ymmärryksestä tätä välillä hitaasti etenevää projektiani kohtaan. Il- man sinua tätä, niin kuin monta muutakaan yhteistä projektiamme, ei olisi viety menestyksellä päätökseen. Tukesi on ollut minulle korvaamaton.
8
SISÄLLYSLUETTELO
ESIPUHE ... 6
SISÄLLYSLUETTELO ... 8
KUVALUETTELO ... 11
TAULUKKOLUETTELO ... 12
1 JOHDANTO ... 13
1.1 KIINTEISTÖN HOITO- JA YLLÄPITOPALVELUT ... 13
1.2 HANKINTOJEN KEHITTYMINEN TEOLLISUUDESSA ... 14
1.3 HANKINNAT TOIMITILAJOHTAMISEN ALUEELLA ... 18
1.4 TUTKIMUKSEN TAVOITTEET JA TUTKIMUSKYSYMYKSET ... 20
1.5 VÄITÖSKIRJAN RAKENNE ... 21
2 TUTKIMUKSEN TEORIATAUSTA ... 24
2.1 VAIHDANTAKUSTANNUSTEORIA ... 24
2.1.1 Organisoitumismuodot ... 24
2.1.2 Ohjausmekanismit ... 25
2.1.3 Vaihdantakustannukset ... 27
2.1.4 Vaihdantakustannusteorian perusolettamukset ... 28
2.1.5 Vaihdantakustannusteoriaa kohtaan esitetty kritiikki ... 34
2.2 TILAAJAN JA TOIMITTAJAN VÄLISET SUHTEET... 35
2.2.1 Suhteiden jatkumo ... 35
2.2.2 Suhdetyypit suhteiden jatkumolla ... 38
2.2.3 Suhteiden portfoliomallit ... 44
2.2.4 Suhteiden motiivit ... 49
2.2.5 Hankintaympäristön vaikutus suhdetyypin valintaan ... 51
2.2.6 Suhdetyypin valinta ... 53
2.3 TOIMITTAJAN VALINTA ... 54
2.3.1 Toimittajanvalinnan tutkimukselliset lähtökohdat ... 54
2.3.2 Luottamus, aikaisemmat kokemukset ja toimittajan maine ... 56
2.3.3 Toimittajan valinta suhteiden jatkumolla ... 59
2.3.4 Valintakriteerit ja niiden luokittelu ... 62
2.3.5 Toimittajan valintaprosessi ja -menetelmät ... 66
2.4 TEORIAOSUUDEN YHTEENVETO ... 73
9
3 TUTKIMUKSEN METODOLOGIA ... 76
3.1 LÄHESTYMISTAVAN KUVAUS ... 76
3.2 VERTAILEVA TAPAUSTUTKIMUS ... 78
3.3 TUTKIMUKSEN AINEISTO JA ANALYYSI ... 80
3.3.1 Tutkimuksen aineistotyypit ... 80
3.3.2 Tutkimustapausten kuvaus ... 83
3.3.3 Tutkimusaineiston analysointi ... 85
3.3.4 Teoriaviitekehyksen muodostaminen ... 88
4 TUTKIMUKSEN TULOKSET ... 90
4.1 KIINTEISTÖPALVELUJEN HANKINNAN LÄHTÖKOHDAT ... 90
4.1.1 Hankinnan lähtökohtien kategoriat ... 90
4.1.2 Kiinteistön omistajan liiketoiminta ... 91
4.1.3 Kiinteistötoimi palvelujen hankkijana... 98
4.1.4 Kiinteistön käyttäjäorganisaation palvelutarpeet ... 104
4.1.5 Omistajan kiinteistökanta ... 109
4.1.6 Kiinteistökohteen ominaisuudet ... 113
4.1.7 Hankintaympäristö ... 118
4.1.8 Yhteenveto hankinnan lähtökohdista ... 122
4.2 TILAAJAN HANKINTAPÄÄTÖKSET ... 125
4.2.1 Hankinnan tavoitteiden asettaminen ... 125
4.2.2 Palvelun sisältö ja laajuus ... 132
4.2.3 Hankinnan alueellinen laajuus ... 137
4.2.5 Palveluntuottajien lukumäärä ... 149
4.2.6 Yhteenveto tilaajan hankintapäätöksistä ... 152
4.3 TILAAJAN JA PALVELUNTUOTTAJAN VÄLISET SUHDETYYPIT ... 154
4.3.1 Suhdeportfolio kiinteistöpalveluissa ... 154
4.3.2 Ostopalvelusuhde ... 158
4.3.3 Kohdekohtainen kumppanuussuhde ... 161
4.3.4 Puitekumppanuussuhde ... 166
4.3.5 Kumppanuussuhde ... 169
4.3.6 Yhteenveto tilaajan ja palveluntuottajan välisistä suhdetyypeistä 175 4.4 PALVELUNTUOTTAJAN VALINTAPROSESSI ... 177
4.4.1 Hankintamenettelyt ... 177
4.4.2 Palveluntuottajan valintaperusteet ja -kriteerit ... 178
4.4.3 Palveluntuottajan valinta eri suhdetyypeissä ... 184
4.4.4 Yhteenveto palveluntuottajan valintaprosessista ... 210
4.5 PALVELUNTUOTTAJIEN ARVIOINTI ... 212
4.5.1 Arvioinnin osa-alueet ... 212
4.5.2 Arvioinnin toteutus ja arviointiin vaikuttavat tekijät ... 216
4.5.3 Arvioinnin haasteet ... 222
4.5.4 Yhteenveto palveluntuottajan arvioinnista ... 225
10
5 JOHTOPÄÄTÖKSET ... 226
5.1 YHTEENVETO TUTKIMUKSEN LÖYDÖKSISTÄ ... 226
5.1.1 Tutkimuksen tavoitteeseen vastaaminen ... 226
5.1.2 Tilaajan ja palveluntuottajan väliset suhteet kiinteistöpalvelu- hankinnoissa ... 227
5.1.3 Tilaajien hankintatavat erilaissa suhdetyypeissä ... 230
5.1.4 Palveluntuottajan valinta erilaissa suhdetyypeissä ... 231
5.1.5 Suosituksia palveluntuottajan valintaan ... 234
5.2 TUTKIMUKSEN TEOREETTINEN LISÄARVO ... 236
5.2.1 Tutkimuksen tulokset vaihdantakustannusteorian näkökulmasta 236 5.2.2 Tutkimuksen tulokset hankintakirjallisuuden näkökulmasta ... 240
5.2.3 Tutkimuksen tulokset toimitilajohtamiskirjallisuuden näkökulmasta ... 246
5.3 TUTKIMUKSEN LUOTETTAVUUS ... 247
5.4 JATKOTUTKIMUSEHDOTUKSIA ... 250
LÄHDELUETTELO ... 252
LIITTEET ... 272
LIITE 1. PATA-TUTKIMUKSEN HAASTATTELULOMAKE ... 273
LIITE 2.UUDISTUVAT PALVELUHANKINNAT – HAASTATTELULOMAKE ... 274
LIITE 3.TOIMITILAPALVELUORGANISAATION ASIAKKUUDENHALLINNAN KEHITTÄMINEN – TUTKIMUKSEN HAASTATTELULOMAKE ... 277
LIITE 4.KIINTEISTÖPALVELUJEN VERKOSTOYHTEISTYÖ – TUTKIMUKSEN HAASTATTELU- LOMAKE ...280
LIITE 5.TAVOITTEELLISET LIIKESUHTEET – TOIMITILAPALVELUJEN UUSI ANSAINTA- LOGIIKKA – TUTKIMUKSEN HAASTATTELULOMAKE ... 281
LIITE 6 ESIMERKKI ANALYSOINTITAULUKOSTA ... 283
LIITE 7.TOIMITTAJAN VALINTAKRITEERIT KIINTEISTÖPALVELUISSA ... 284
LIITE 8.ESIMERKKI KÄSITEKARTASTA ... 294
11
KUVALUETTELO
KUVA 1 VÄITÖSKIRJAN RAKENNE ... 22
KUVA 2 VAIHDANTAKUSTANNUSTEORIAN KESKEISET KÄSITTEELLISET KOMPONENTIT. ... 28
KUVA 3 SUHTEIDEN JATKUMO ... 40
KUVA 4 SUHTEIDEN LUOKITTELU ... 41
KUVA 5 KRALJIC:N HANKINTOJEN NELIKENTTÄMALLI ... 45
KUVA 6 SUHTEIDEN LUOKITTELU OHJAUSMEKANISMIN MUKAAN ... 47
KUVA 7 VALINTAKRITEERIEN LUOKITTELU ... 63
KUVA 8 PÄÄTÖSMETODIEN ASETTELU TOIMITTAJAN HANKINNASSA ... 66
KUVA 9 ESIMERKKI PÄÄTÖSHIERARKIASTA PALVELUNTUOTTAJAN VALINNASSA ... 69
KUVA 10 HANKINTOJEN KOKONAISKUSTANNUSTEN KOMPONENTIT. ... 70
KUVA 11 TOIMITTAJAN ARVIOINTI ERILAISISSA SUHDETYYPEISSÄ ... 74
KUVA 12 TUTKIMUKSEN EMPIIRINEN VIITEKEHYS ... 75
KUVA 13 TUTKIMUSPROSESSIN KUVAUS ... 77
KUVA 14 AINEISTOSTA MUODOSTETUT KATEGORIAT ... 87
KUVA 15 TUTKIMUKSEN TEORIAVIITEKEHYKSET ... 89
KUVA 16 HANKINNAN LÄHTÖKOHTIIN LIITTYVÄT KATEGORIAT ... 90
KUVA 17 PALVELUNTUOTTAJAN VALINNAN TAVOITTEIDEN ASETTAMINEN... 98
KUVA 18 KIINTEISTÖKANNAN HAJAUTUNEISUUS ... 110
KUVA 19 HANKINTAAN VAIKUTTAVAT KIINTEISTÖN OMINAISUUDET ... 113
KUVA 20 PALVELUKOKONAISUUDEN MUODOSTAMISEN ULOTTUVUUDET ... 135
KUVA 21 TAPAUSTEN PÄÄASIALLISET SUHDETYYPIT ... 176
KUVA 22 ESIMERKKEJÄ PALVELUNTUOTTAJAN KYVYKKYYDEN ARVIOINTIKRITEEREISTÄ ... 179
KUVA 23 PALVELUNTUOTTAJAN VALINTAKRITEEREJÄ OSTOPALVELUSUHTEISSA ... 192
KUVA 24 PALVELUNTUOTTAJAN VALINTAKRITEEREJÄ KOHDEKOHTAISESSA KUMPPANUUSSUHTEESSA ... 194
KUVA 25 PALVELUNTUOTTAJAN VALINTAKRITEEREJÄ PUITEKUMPPANUUSSUHTEESSA ... 205
KUVA 26 PALVELUNTUOTTAJAN VALINTAKRITEEREJÄ KUMPPANUUSSUHTEESSA ... 209
KUVA 27 VALINTAPERUSTEET ERI SUHDETYYPEISSÄ ... 211
KUVA 28 SUHTEEN ETÄISYYDEN JA VALINTAPERUSTEEN VÄLINEN SUHDE ... 212
KUVA 29 PALVELUNTARJOAJIEN ARVIOINNIN OSAKOKONAISUUDET ... 213
KUVA 30 ESIMERKKI KOHDEKOHTAISESTA TARJOUSVERTAILUSTA, JOSSA ON KÄYTETTY PAINOTETTUA ... VALINTAMENETELMÄÄ ... 217
KUVA 31 KIINTEISTÖPALVELUJEN PORTFOLIOMALLI ... 227
KUVA 32 KIINTEISTÖPALVELUSUHTEET SUHTEIDEN JATKUMOLLA ... 241
KUVA 33 TILAAJAN JA PALVELUNTUOTTAJAN VÄLISET RIIPPUVUUSSUHTEET JA HANKINNAN SUHTEELLINEN ... VOLYYMI ... 242
KUVA 34 HANKINTASTRATEGISEN PÄÄTÖKSENTEON KATEGORIAT ... 246
12
TAULUKKOLUETTELO
TAULUKKO 1 VERKOSTOTEOREETTISET LÄHESTYMISTAVAT ... 16
TAULUKKO 2 SUHDETYYPPIEN OMINAISUUDET ... 37
TAULUKKO 3 YRITYSTEN VÄLISTEN SUHTEIDEN JATKUMOON PERUSTUVAT LUOKITTELUTUTKIMUKSET ... 42
TAULUKKO 4 YRITYSTEN VÄLISTEN SUHTEIDEN PORTFOLIOMALLITUTKIMUKSIA ... 48
TAULUKKO 5 VALINTAKRITEERITUTKIMUKSIA ... 64
TAULUKKO 6 TUTKIMUKSEN TAPAUKSET ... 80
TAULUKKO 7 TUTKIMUKSEN AINEISTO ... 82
TAULUKKO 8 AVOIMEN KOODAUKSEN KATEGORIAT ... 87
TAULUKKO 9 HANKINTAYKSIKÖN OMINAISUUKSIEN VAIKUTUS HANKINTAAN TUTKITUISSA ORGANISAA- TIOISSA ... 103
TAULUKKO 10 KÄYTTÄJÄORGANISAATIOIDEN VAIKUTUS HANKINTAAN ... 108
TAULUKKO 11 KIINTEISTÖKANNAN OMINAISUUKSIEN VAIKUTUS HANKINTAAN ... 112
TAULUKKO 12 KIINTEISTÖKOHTEEN OMINAISUUKSIEN VAIKUTUS HANKINTAAN ... 117
TAULUKKO 13 HANKINTAYMPÄRISTÖN VAIKUTUKSET KIINTEISTÖPALVELUJEN HANKINTAAN ... 121
TAULUKKO 14 TUTKITTUJEN TAPAUSTEN HANKINTOJEN LÄHTÖKOHDAT...123
TAULUKKO 15 TILAAJAN TAVOITTEIDEN VAIKUTUS HANKINTAAN ... 131
TAULUKKO 16 HANKITTAVAN PALVELUKOKONAISUUDEN VAIKUTUS HANKINTAAN ... 136
TAULUKKO 17 ALUEELLISTEN HANKINTAKOKONAISUUKSIEN MUODOSTUMINEN ... 139
TAULUKKO 18 PALVELUNTUOTTAJIEN LUKUMÄÄRÄN VAIKUTUS HANKINTAAN ... 151
TAULUKKO 19 TILAAJAN JA PALVELUNTUOTTAJAN VÄLISTEN SUHTEIDEN LUOKITTELUPERUSTEET ... 157
TAULUKKO 21 TILAAJAN HANKINTAPÄÄTÖKSET JA SUHDETYYPIT ... 175
TAULUKKO 22 VALINTAKRITEERIEN LUOKITTELU ... 179
TAULUKKO 23 ESIMERKKEJÄ YRITYSTASON ESIVALINTAKRITEEREISTÄ ... 181
TAULUKKO 24 ESIMERKKEJÄ ALUETASON KRITEEREISTÄ ... 182
TAULUKKO 25 ESIMERKKEJÄ KOHDETASON VALINTAKRITEEREISTÄ ... 183
TAULUKKO 26 PALVELUNTARJOAJAN ESIVALINTAKRITEEREJÄ OSTOPALVELUSUHTEISSA ... 188
TAULUKKO 27 PALVELUNTARJOAJAN ESIVALINTAKRITEEREJÄ KOHDEKOHTAISESSA KUMPPANUUS- SUHTEESSA ... 194
TAULUKKO 28 PALVELUNTUOTTAJAN VALINTAKRITEEREJÄ KOHDEKOHTAISISSA KUMPPANUUSSUHTEISSA .. 195
TAULUKKO 29 PALVELUNTARJOAJAN ESIVALINTAKRITEEREJÄ PUITEKUMPPANUUSSUHTEISSA ... 199
TAULUKKO 30 PALVELUNTUOTTAJAN VALINTAKRITEEREJÄ PUITEKUMPPANUUSSUHTEIDEN KOHDE- KOHTAISISSA TARJOUSKILPAILUISSA ... 203
TAULUKKO 31 PALVELUNTARJOAJAN ESIVALINTAKRITEEREJÄ KUMPPANUUSSUHTEESSA ... 206
TAULUKKO 32 PALVELUNTUOTTAJAN VALINTAKRITEERIT KUMPPANUUSSUHTEESSA ... 208
TAULUKKO 33 HANKINTAMENETTELYT JA VALINTAPERUSTEET ERI SUHDETYYPEISSÄ ... 210
TAULUKKO 34 KIINTEISTÖPALVELUJEN HANKINTA ERI SUHDETYYPEISSÄ...229
TAULUKKO 35 ARVIOINNIN TOTEUTUS ERI SUHDETYYPEISSÄ ... 232
13
1 JOHDANTO
1.1 Kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelut
Kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelut ovat palveluja, joiden tarkoituksena on säi- lyttää kiinteistön kunto, arvo, ominaisuudet ja olosuhteet halutulla tasolla.
Kiinteistön hoito- ja ylläpitopalveluita ovat energiahallintapalvelut, tekniset palvelut, kiinteistöhuolto, jätehuolto, siivouspalvelut ja ulkoalueiden hoito.
Kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen organisointi on keskeinen toimitilajoh- tamisen tehtäväalue. (Rakli 2012) Tämän tutkimuksen yhteydessä kiinteistön hoito- ja ylläpitopalveluista käytetään käsitettä kiinteistöpalvelut.
Kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelut voidaan tuottaa itse, kuten julkisella sek- torilla usein tehdään, tai ne voidaan ulkoistaa kiinteistöpalveluja tuottaville yri- tyksille. Kiinteistöpalveluja tarjoavia yrityksiä oli Suomessa yli 8.220 vuonna 2012 (Lith 2013). Yritysten määrä on kasvanut vauhdilla viimeksi kuluneen 15 vuoden aikana. Tähän ovat vaikuttaneet toimintojen ulkoistaminen ja yhtiöittä- minen yksityisellä ja julkisella puolella, uusien palvelutuotteiden syntyminen sekä lainsäädännössä tapahtuneet muutokset. Esimerkiksi lainsäädännön muutos, jossa kotitaloudet voivat vähentää ostamiensa kodinhoito- ja kotita- loussiivouksen kustannuksia verotuksessa on lisännyt runsaasti pienten sii- vousyritysten määrää (Elinkeinoelämän keskusliitto 2006).
Kiinteistöpalvelualalla toimii tyypillisesti paljon pieni yrityksiä. Yli 90 pro- senttia kiinteistöalojen yrityksistä työllistää alle viisi työntekijää. Monissa yri- tyksissä ei ole lainkaan ulkopuolisia työntekijöitä, vaan henkilöstö koostuu yrit- täjistä ja heidän perheenjäsenistään. Pienten yritysten suuresta määrästä huo- limatta kiinteistöpalvelujen tuotanto on keskittynyt harvalukuisten suurten konsernien käsiin (Lith 2013). Palvelujen hankinnan kannalta tilanne saattaa olla ongelmallinen isoissa alueellisissa hankintakokonaisuuksissa, joissa vaih- toehtoisia palveluntarjoajia voi olla hyvin vähän ottaen huomioon, että isoilla palveluntuottajalla voi olla hyvin erilaiset maantieteelliset toiminta-alueet Suo- messa.
Samalla kun alalle on muodostunut yritysostojen ja –fuusioiden kautta yhä suurempia yrityksiä, ovat yritykset monipuolistaneet palveluntarjontaansa ja muuttuneet ylläpitopalvelujen tuottajista kokonaispalvelujen tuottajiksi. Myös käyttäjäpalvelujen tuottajat ja rakennusliikkeet ovat hakeneet uutta liiketoi- mintaa kiinteistöjen ylläpitopalveluista. (Lith 2013) Kehitys on johtanut siihen,
14
että yhä useampia palveluja on mahdollista liittää samaan hankintakokonaisuu- teen. Käytännössä puhutaan usein niin sanotusta ”yhden luukun” periaatteesta, jossa tilaaja hankkii kaikki tarvitsemansa palvelut yhdeltä palveluntuottajalta.
Kiinteistöpalvelualan yksityisen yritystoiminnan uskotaan edelleen kasvavan, kun julkinen sektori lisää palvelujen ulkoistamista oman henkilöstön eläköity- misen seurauksena. Ulkoistamisen lisääntyessä ovat myös ulkoistamiseen liit- tyneet ongelmat tulleet näkyvimmiksi julkisuudessa (Ahola 2008, Laitila 2006, Kirves 2006). Kustannuksissa on saatettu saavuttaa merkittäviä säästöjä, mutta palvelujen laatu ei ole useinkaan vastannut sille asetettuja odotuksia, mikä on tuottanut pettymyksiä sekä palvelujen tilaajalle että palvelujen lopullisille käyt- täjille.
Palvelujen ulkoistaminen on saanut varsin negatiivisen sävyn yleisessä kes- kustelussa. Kuitenkin palveluja voidaan tuottaa hyvin tai huonosti riippumatta siitä tuotetaanko ne itse vai ostopalveluina. Palvelujen oma tuotanto edellyttää erilaista osaamista kuin palvelujen ostaminen. Ulkoistamista harkitsevan orga- nisaation on arvioitava ulkoistamisesta saavutettavia hyötyjä ja uuden toimin- tamallin asettamia resurssi- ja osaamisvaatimuksia organisaatiolle. Palvelut voidaan tuottaa onnistuneesti ostopalvelujen avulla, mutta se edellyttää kiin- teistöpalvelujen tilaajaorganisaatioilta riittävää hankintaosaamista ja käytän- nön työkaluja, joilla luodaan edellytykset hankintojen onnistuneelle toteutuk- selle.
1.2 Hankintojen kehittyminen teollisuudessa
Globalisaation myötä tiukentunut kilpailuympäristö on pakottanut yrityksiä et- simään tehokkaampia tapoja toimintojensa organisointiin ja kilpailukykynsä säilyttämiseen. Yksi yleinen ratkaisumalli on ollut keskittyä yrityksen ydinliike- toiminta-alueeseen ja ulkoistaa ydinliiketoiminnan ulkopuoliset toiminnot ali- hankkijoille (Prahalad & Hamel 1990). Ulkoistaminen on mahdollistanut yri- tyksen ulkopuolisten resurssien, osaamisten ja teknologioiden hyödyntämisen samalla kun se lisännyt yrityksen joustavuutta kysynnän muutoksiin. Lisäänty- nyt ulkoistaminen on kuitenkin tarkoittanut myös yrityksen toimittajakannan merkittävää kasvamista ja lisääntynyttä riippuvuutta toimittajista. (Kannan &
Tan 2006)
Laajan toimittajakannan hallinta on kuitenkin ollut haasteellista tilanteessa, jossa liiketoimintaympäristö muuttuu yhä nopeammin. Muutokset kuten tuot- teiden elinkaarien lyheneminen, uusien tuotteiden markkinoille tulon nopeutu- minen, teknologian kehityksen nopeutuminen ja globaalien markkinoiden laa- jeneminen ovat lisänneet tarvetta toimittajakannan vähentämiselle ja nostaneet tilaajan ja toimittajan välisen suhteen strategista merkitystä (Srinivasan &
Brush 2006, McCutcheon & Stuart 2000). Toimittajien resursseja ja osaamista pyritään hyödyntämään yhä tehokkaammin arvon tuottamiseksi asiakkaille, riskien ja epävarmuuden vähentämiseksi sekä kustannusten alentamiseksi (Cao ym. 2011). Yritykset ovatkin nähneet kumppanuussuhteet yhtenä keinona kil- pailuedun saavuttamiseksi ja säilyttämiseksi (Mohr & Spekman 1994).
15 Kehitys on kulkenut perinteisistä toimittajasuhteista kohti erityyppisiä kump- panuussuhteita. Vielä 1980 –luvulla yritykset käyttivät pääasiallisesti etäisiä vaihdantasuhteita toimittajien kanssa. 1990 –luvulla yritykset alkoivat muo- dostaa yhä enemmän kumppanuussuhteita toimittajiensa kanssa kumppa- nuuksien hyötyjen saavuttamiseksi (Hoyt & Huq 2000). Pian kuitenkin huo- mattiin, että kumppanuussuhde ei sovellu kaikkiin tapauksiin ja kaikkien toi- mittajien kanssa ei voi muodostaa kumppanuussuhdetta. (Heide & Stump 1995, McCutcheon & Stuart 2000) Vaikka kumppanuuksien avulla on mahdollista luoda uutta arvoa ja mahdollisesti saavuttaa kilpailuetua, ne ovat myös kalliita muodostaa, kehittää ja ylläpitää (Dyer ym. 1998). Kumppanuussuhteiden epä- onnistumisesta on myös lukuisia esimerkkejä (Holmberg & Cummings 2009).
Kumppanuussuhde voi olla toimiva ratkaisu muutamien avaintoimittajien kanssa, mutta vähemmän tärkeissä hankinnoissa perinteisempi etäinen mark- kinaehtoinensuhde voi olla parempi vaihtoehto (McCutcheon & Stuart 2000).
Tietoisuus erilaisista suhdetyypeistä on johtanut tilaajien ja toimittajien välis- ten suhteiden monipuolistumiseen viimeisten vuosikymmenten aikana. Yritys- ten välisten suhteiden monimuotoistuessa oikean suhdetyypin valinnan merki- tys on kasvanut. McCutcheon & Stuart (2000) ehdottavat, että yrityksellä tulee olla selkeät valintaperusteet erilaisille yhteistyösuhteille toimittajien kanssa.
Tietoisuus erilaisten tilaaja-toimittajasuhteiden eduista ja haitoista on lisäänty- nyt ja hankintojen johtamiseen on kehitetty myös erilaisia hankintastrategisia työkaluja sopivan suhdetyypin valintaan (esim. Masella & Rangone 2000, Ben- saou 1999).
Useat tutkijat painottavat myös, että siirryttäessä läheisempiin kumppanuus- suhteisiin onnistuneen kumppanin valinnan merkitys kasvaa (ks. esim. Swift 1995, Vokurka ym. 1996, Holmberg & Cummings 2009). Onnistunut toimitta- jan valinta voi mahdollistaa yritykselle strategisen kilpailuedun. Lambe & Spek- man (1997) toteavat kuitenkin, että yritykset eivät aina ota huomioon kumppa- nin valinnassa epäonnistumisen riskiä tavoitellessaan kumppanuuden potenti- aalisia hyötyjä. Epäonnistuminen kumppanin valinnassa saattaa tulla tilaajalle kalliiksi, sillä läheisemmässä ja pitkäkestoisemmassa yhteistyösuhteessa toi- mittajan vaihtaminen on huomattavasti vaikeampaa kuin etäisissä vaihdanta- suhteissa. (Nydick & Hill 1992)
Useat tutkijat näkevät onnistuneen kumppanin valinnan merkityksen kes- keiseksi kumppanuuden hyötyjen saavuttamisessa. Kaksi keskeistä syytä kump- panuussuhteiden epäonnistumiseen on epäonnistunut kumppanin valinta tai huonosti johdettu kumppanuussuhde. Hyvätkään kumppanuussuhteen johta- mistaidot eivät kompensoi epäonnistunutta kumppanin valintaa. (Holmberg &
Cummings 2009, Medcof 1997)
Yrityksen toimittajasuhteiden johtamisen merkitys on kasvanut edellä mai- nittujen muutosten johdosta. Kaikkia toimittajasuhteita ei voi johtaa samalla tavalla, vaan kullekin toimittajasuhdetyypille on oltava omat valintaperus- teensa ja johtamismallinsa (McCutcheon & Stuart 2000). Onnistunut suhdejoh- taminen edellyttää sopivan suhdetyypin valintaa kuhunkin toimittajasuhtee- seen, onnistunutta toimittajan valintaa sekä toimittajasuhteen menestyksellistä
16
johtamista suhteen elinkaaren aikana. Toimittajan valinnalla on aivan keskei- nen merkitys toimittajasuhteen menestymisen kannalta. Epäonnistunutta toi- mittajan valintaa ei voida kokonaan korvata toimittajasuhteen johtamisella suhteen aikana (Holmberg & Cummings 2009).
Samalla, kun yritysten väliset suhteet markkinoilla ovat kehittyneet ja moni- puolistuneet, on näihin liittyvän tutkimuksen määrä myös kasvanut tasaisesti viimeisten vuosikymmenten aikana. Erityistä painoarvoa yritysten välisten suh- teiden tutkimuksessa ovat saaneet kumppanuussuhteita käsittelevä tutkimus.
Kumppanuussuhteiden ominaispiirteet ja suhteen muodostamisen motiivit ovat olleet erityisen kiinnostuksen kohteena (Mohr & Spekman 1994).
Yritysten välisten suhteiden muodostamisen motiiveja voidaan tarkastella eri- laisista teoreettisista lähtökohdista. Vesalainen (2000) jakaa yritysten välisiä suhteita kuvaavan kirjallisuuden kolmeen keskeiseen näkökulmaan: sosiaalis- psykologiseen, talousteoreettiseen ja liikkeenjohdolliseen (Taulukko 1).
Taulukko 1 Verkostoteoreettiset lähestymistavat (Vesalainen 2000) Talousteoreettiset
tarkastelutavat Sosiaalipsykologiset
tarkastelutavat Liikkeenjohdolliset tarkastelutavat Resurssiriippuvuusteoria
(Resource dependency approach), Pfeffer & Sa- lancik 1978
Vaihdantakustannuste- oria (Transaction cost economics), Coase 1937, Williamson 1975 Peliteoria (Game theory), Neumann & Morgenstern 1944
Sosiaalisen vaihdannan teoria (Social exchange theory), Emerson 1976 Sosiaalisten verkostojen teoriat, Granovetter 1973, Uzzi 1997, Burt 1992, Wilkinsson & Young 2002
Sosiaalisen pääoman teoria (Social capital theory), Putnam, Cole- man, Nahapiet & Goshal 1998
Verkoston oppiminen (Håkansson 1993, Hå- kansson ym. 1999, Toivi- ainen 2003)
Teollisten verkostojen ja interaktiolähestymista- vat (Interactive ap- proach), Ford 1980, Hå- kansson & Johansson 1992
Resurssiperusteinen nä- kemys yrityksen strategi- aan (Resource based view), Penrose 1959, Ha- mel & Prahalad 1994 Strategisten verkostojen näkökulma (Strategic networks), Jarillo 1993
Sosiaalispsykologisesta näkökulmasta keskeisiä teoreettisia lähestymistapoja ovat sosiaalisen vaihdannan teoria (social exchange theory), sosiaalisen pää- oman teoria (social capital –approach) sekä organisaationalisen oppimisen ja oppivan organisaation tarkastelutavat. Talousteoreettisesta näkökulmasta kes- keisiä lähestymistapoja ovat muun muassa resurssiriippuvuusteoria, vaihdan- takustannusteoria ja peliteoria. Strategisen liikkeenjohdon näkökulmasta lä- hestymistapoja ovat puolestaan resurssiperusteinen näkemys yrityksen strate- giasta, interaktiivinen lähestymistapa ja strategisen verkostojen näkökulma.
Tässä tutkimuksessa tilaajien ja palveluntuottajien välisiä suhteita sekä pal- veluntuottajan valintaa tarkastellaan vaihdantakustannusteorian näkökul- masta, joka tutkimusaineiston alustavan analyysin pohjalta vaikutti selittävän
17 hyvin tilaajien motiiveja läheisempien suhteiden muodostamiseen. Vaihdanta- kustannusteoria on todettu myös muissa tutkimuksissa käyttökelpoiseksi teo- riataustaksi toimitilajohtamisen hankintojen tutkimuskentässä (ks. esim. Leh- tonen 2006, Ventovuori 2007b, Ventovuori ym. 2004).
Toimitusketjun hallinnan alueella (supply chain management) yritysten vä- listen suhteiden ominaispiirteitä on myös tutkittu paljon. Suhteita on usein ku- vattu jatkumona markkinoiden ja hierarkian välillä vaihdantakustannusteorian mukaisesti (esim. Ellram & Krause 2014, Dyer ym., 1998, Cox, 1996). Usein suh- teiden luokittelu on tehty yksinkertaisuuden vuoksi vain läheisten kumppa- nuussuhteiden ja etäisten markkinaehtoisten vaihdantasuhteiden välillä. Kir- jallisuudessa läheiset kumppanuussuhteet nähdään usein positiivisemmassa valossa kuin etäiset markkinaehtoiset suhteet (McCutcheon & Stuart 2000). Ti- laajan ja toimittajan välisistä suhteista on kehitetty myös luokittelumalleja, joilla on pyritty nostamaan paremmin esille suhteiden keskeisiä ominaispiir- teitä (ks. esim. Bensaou, 1999, Lilliecreutz & Ydreskog, 1999; Olsen & Ellram, 1997). 2000-luvulla kumppanuussuhteet ovat nousseet esille myös kiinteistö- alalla toimitilajohtamista käsittelevässä kirjallisuudessa (ks. esim. Plane &
Green 2011, Lehtonen 2006, Lehtonen & Salonen 2006). Tutkimus on kuiten- kin ollut vähäistä ja esimerkiksi erilaisten suhteiden ominaispiirteitä ja niiden muodostumiseen vaikuttavia tekijöitä on tutkittu varsin vähän.
Toimittajan valinnasta on sinänsä tehty paljon tutkimuksia. Nämä tutkimuk- set voidaan usein jakaa kahteen kategoriaan; kuvaileviin ja ohjeistaviin eli nor- matiivisiin tutkimuksiin (Ellram, 1990). Kuvailevissa tutkimuksissa on yleensä selvitetty sitä miten organisaatiot hankkivat tavaroita ja palveluja ja millaisia valintakriteerejä nämä hankinnoissaan käyttävät (ks. esim. Hsu ym. 2006).
Normatiivissa tutkimuksissa puolestaan on kehitetty menetelmiä miten toimit- tajan valinta tulisi suorittaa. Näiden tutkimusten piiriin kuuluvat lukuisat eri- laisiin matemaattisiin malleihin perustuvat valintamenetelmätutkimukset (ks.
esim. Degraeve ym. 2000). Muutamissa tutkimuksissa on tutkittu myös valin- takriteerien ja erilaisten yhteistyösuhdemuotojen välistä yhteyttä (ks. esim.
Wilson 1994, Monzka 1998, Ellram 1990, Spekman 1988).
Toimittajan valintaa käsittelevät tutkimukset eivät kuitenkaan useinkaan tar- kastele sitä miten toimittajan arviointi kokonaisuudessaan suoritetaan. Käyte- tyt valintakriteerit eivät kerro aina koko totuutta valinnasta, vaan arviointiin saattavat vaikuttaa monet muutkin tekijät kuten hankinnan konteksti, hankin- taorganisaation ominaisuudet ja tilaajan aikaisemmat kokemukset toimitta- jasta. Valintakriteerit kuvastavat usein tilaajan parasta käsitystä siitä mitä ti- laaja pitää hankinnassa tärkeänä. Valintaa ei useinkaan tehdä pelkästään esi- tettyjen valintakriteerien perusteella, vaan valintaan vaikuttaa tilaajan koko- naisarvio palveluntuottajista ja hankintatilanteesta, jolloin arvioinnissa otetaan huomioon eri tekijöitä valintakriteerejä laajemmin. Palveluntuottajan valintaa kokonaisvaltaisesti tarkastelevia tutkimuksia ei juurikaan ole.
18
1.3 Hankinnat toimitilajohtamisen alueella
Tässä väitöskirjassa tutkitaan toimittajan valintaa kiinteistöpalveluissa, jotka kuuluvat laajempaan toimitilajohtamisen tehtäväkenttään. Toimitilajohtami- nen vastaa organisaation toimitilaresursseista ja tukipalveluista. Toimitilajoh- taminen voidaan jakaa operatiiviseen ja strategiseen toimitilajohtamiseen.
Operatiivisen toimitilajohtamisen tarkoituksena on vastata tilojen hankkimi- sesta ja kehittämisestä sekä kiinteistö- ja käyttäjäpalveluista. Operatiivinen toi- mitilajohtaminen hankkii organisaation tarvitsemat kiinteistö- ja käyttäjäpal- velut kuten siivouksen, kiinteistönhoidon, henkilöstöravintolapalvelut ja turva- palvelut. Strategisen toimitilajohtamisen (Corporate Real Estate Management, CREM) tarkoituksena on integroida toimitilavarallisuus ja toimitilojen käyttö osaksi yrityksen keskeisiä resursseja siten, että ne tuottavat lisäarvoa yrityksen ydinliiketoiminnalle. Yrityksen strategisella toimitilajohtamisella pyritään sii- hen, että kiinteistösijoitusjohtamisen, kiinteistökohteen johtamisen ja toimiti- lajohtamisen näkökulmat integroidaan yrityksen ydinliiketoiminnan strategioi- hin ja prosesseihin. (Rakli 2012)
Operatiivisen toimitilajohtamisen tehtävänä on organisoida kiinteistö- ja käyttäjäpalvelujen tuotanto. Nämä palvelut ovat yrityksen tukipalveluja, jotka ulkoistetaan usein ulkopuolisille palveluntuottajille. (Chotipanich 2004) Toimi- tilajohtaminen nähdään yrityksissä usein operatiivisen tason toimintona, vaikka kiinteistö- ja käyttäjäpalvelut ovat niiden volyymilla mitattuna yrityksen merkittävimpiä palveluja (ks. Loosemore and Hsin, 2001, Fearon & Bales 1995).
Toimitilajohtaminen on käynyt läpi samankaltaisen kehityskulun kuin teolli- suuden hankinnat (Ventovuori & Lehtonen 2006). 1970-luvulla organisaatiot vastasivat pitkälti itse kiinteistöihin liittyvien palvelujen tuottamisesta. 1980- luvulla palvelujen ulkoistaminen lisääntyi yrityksen omien kiinteiden kustan- nusten ja kiinteistöjen ylläpitokustannusten alentamiseksi sekä erityisosaami- sen hankkimiseksi. Ulkoistaminen alkoi helpommista ja teknisestä vähemmän vaativista palveluista kuten siivouksesta, teknisempien palvelujen jäädessä vielä yrityksen omalle vastuulle. 1990-luvulla ulkoistaminen laajeni myös näihin tek- nisiin palveluihin ja joissakin tapauksissa myös toimitilajohtaminen ulkoistet- tiin kokonaan palveluntuottajille. (ks. Loosemore & Hsin, 2001, Kadefors 2008)
Palvelut on perinteisesti ostettu yksittäisinä palveluina yksittäisiin kiinteistö- kohteisiin ja hinta on ollut määräävä tekijä palveluntuottajan valinnassa. Tämä on johtanut varsin yleisesti palveluntuottajasuhteissa etäisiin vaihdantasuhtei- siin (Kadefors 2008, Atkin & Brooks 2000). Markkinaperusteinen hankinta on johtanut voimakkaaseen hintakilpailutilanteeseen, mikä on puolestaan lisännyt palvelun laatuun liittyviä ongelmia (Lehtonen 2006). Ulkoistaminen on myös kasvattanut palveluntuottajien määrää ja tehnyt palveluntuottajakannan hal- linnan haasteellisemmaksi myös toimitilajohtamisen alueella.
Palveluntuottajakannan hallinnan parantamiseksi ja laatuongelmien ratkai- semiseksi ratkaisut ovat olleet samankaltaisia kuin teollisuuden hankinnoissa.
Tilaajat ovat vähentäneet palveluntuottajien määrää ja muodostaneet läheisem- piä yhteistyösuhteita jäljelle jääneiden palveluntuottajien kanssa (Incognito
19 2002, Usher 2004). Pienempi palveluntuottajakanta ja isommat hankintakoko- naisuudet ovat vähentäneet rutiinihankintojen määrää ja mahdollistanut tilaa- jan oman organisaation keskittymisen strategisempiin toimitilajohtamisen teh- täviin (Kadefors & Bröchner 2004).
Kumppanuussuhteet eivät ole kuitenkaan kiinteistöliiketoiminnassakaan toi- mineet kaikissa tapauksissa ratkaisuna tilaajan ongelmiin. Kirjallisuudesta löy- tyy yhä enemmän esimerkkejä epäonnistuneista kumppanuussuhteista myös toimitilajohtamisen alueella (Plane & Green 2011). Osa tilaajista onkin perään- tynyt kumppanuustavoitteissa ja lähteneet kehittämään perinteisiä markki- naehtoisia suhteita toimivampaan suuntaan. Tämän seurauksena myös toimiti- lajohtamisessa tilaaja-palveluntuottajasuhteet ovat monipuolistuneet. Samat lainalaisuudet näyttävät pätevän ainakin osittain niin teollisuuden hankintojen kuin toimitilajohtamisen hankintojen alueella.
Hankintojen tutkimus toimitilajohtamisen alueella on tutkimusalueena suh- teellisen uusi verrattuna teollisuuden hankintoihin. Lehtonen (2006) toteaa myös, että toimitilajohtamista käsittelevä tutkimus ei ole pysynyt käytännön ke- hityksen perässä. Toimitilajohtamisen alueella palveluhankintoja käsitteleviä tutkimuksia on tehty vielä suhteellisen vähän, vaikka tutkimusten määrä onkin kasvussa.
Hyvän kuvan tutkimusalueen nuoruudesta antaa Ventovuori ym. (2007) te- kemä kirjallisuustutkimus toimitilajohtamisen alueella julkaistuista tieteelli- sistä artikkeleista vuosilta 1996–2005. Heidän aineistonsa koostui 584 artikke- lista, joiden joukossa oli vain 27 empiiristä hankintoja käsittelevää artikkelia.
He totesivat, että toimitilajohtaminen on tutkimusalueena vielä varsin nuori ja tutkituista artikkelista kaksi kolmasosaa oli kirjoitettu viimeisimmän neljän vuoden aikana.
Muutamia tutkimuksia on kuitenkin tehty. Toimitilajohtamisen alueella han- kintoihin liittyvistä teemoista huomiota tutkijoiden keskuudessa ovat saaneet esimerkiksi hankintastrategioiden kehittäminen ja käyttöönotto (ks. esim. Ven- tovuori 2007b, Bröchner ym. 2004, Hui & Tsang 2004 ja Ancarani & Capaldo 2004), kumppanuussuhteiden ominaisuudet ja menestystekijät (Lehtonen 2006, Plane & Green 2011), kumppanuussuhteen riskit (Salonen 2004), palve- lujen hankintaprosessi (Zavadskas & Vilutienė 2006, Puhto & Tiainen 2001), kumppanuussopimukset (Tieva 2010), palvelujen ulkoistamisen edut ja haitat (mm. Ikediashi ym. 2014, Corbett 1998) ja palveluntuottajan valintamenetel- mät (Lo ym. 2013 ja Lam 2007). Tehdyt tutkimukset ovat kuitenkin olleet yk- sittäistutkimuksia ja vahva tutkimuksellinen pohja on vasta muodostumassa palveluhankintojen tutkimukseen toimitilajohtamisen alueella. Kiinteistöpal- veluntuottajan valintakriteereistä ei sen sijaan julkaistuja tieteellisiä tutkimuk- sia juurikaan ole (Zavadskas & Vilutienė 2006).
Tämä tutkimus kiinnittyy erityisesti Ventovuoren (2007b) ja Lehtosen (2006b) tekemiin tutkimuksiin palvelujen hankintastrategioista ja tilaajan ja palveluntuottajien välisistä suhdetyypeistä toimitilajohtamisen kentässä.
20
1.4 Tutkimuksen tavoitteet ja tutkimuskysymykset
Tutkimuksen käytännönläheisenä lähtökohtana ovat olleet tilaajien kokemat ongelmat kiinteistöpalveluntuottajan valinnassa. Palveluntuottajan valinta si- ten, että voidaan olla varmoja yhteistyön sujuvuudesta ja palvelun laadusta so- pimusaikana, on koettu varsin haasteelliseksi tehtäväksi, sillä palvelua on vai- kea arvioida etukäteen. Tilaajat voivat arvioida etukäteen ainoastaan palvelun- tarjoajien laaduntuottokykyä.
Kiinteistöpalvelujen tilaaja-palveluntuottajasuhteista ja palveluntuottajan va- linnasta on olemassa varsin vähän tutkimustietoa. Tässä tutkimuksessa pyri- tään muodostamaan kuva tilaajan ja palveluntuottajan välisen suhteen muo- dostumisesta ja palveluntuottajan valinnasta tilaajien tavoitelemissa suhdetyy- peissä. Tutkimuksen tavoite voidaan määritellä seuraavalla tavalla:
Tutkimuksen tavoitteena on lisätä ymmärrystä tilaajan ja palvelun- tuottajan välisistä suhdetyypeistä ja niihin liittyvistä hankintakäytän- nöistä.
Tutkimuksen alussa tutkimusta ohjaavia kysymyksiä olivat: 1) miten palve- luntuottaja pitäisi valita ja 2) mitkä tekijät vaikuttavat palveluntuottajan valin- taan? Tutkimusaineiston analyysin yhteydessä tilaajan ja palveluntuottajan vä- linen suhde nousi keskeiseksi tekijäksi, jonka jälkeen tutkimuskysymykset tar- kennettiin seuraavaan muotoon:
1. Millaisia suhdetyyppejä tilaajan ja palveluntuottajan välillä on kiinteistöpal- veluhankinnoissa?
2. Miten tilaajat hankkivat kiinteistöpalveluja erilaisissa suhdetyypeissä?
3. Miten suhdetyyppi vaikuttaa palveluntuottajan valintaan?
4. Miten kiinteistöpalveluntuottaja tulisi valita ottaen huomioon tilaajan ta- voitelema suhdetyyppi?
Ensimmäisellä tutkimuskysymyksellä pyritään vastaamaan siihen, millaisia tilaajan ja palveluntuottajan välisiä suhdetyyppejä tilaajat muodostavat palve- luntuottajien kanssa ja mitkä ovat näiden suhdetyyppien keskeiset ominaisuu- det. Tutkimuskysymykseen vastaamisen yhteydessä tarkastellaan myös teki- jöitä, jotka vaikuttavat tilaajan ja palveluntuottajan välisen suhdetyypin muo- dostumiseen.
Toisella tutkimuskysymyksellä selvitetään miten erilaiset tilaajan tavoittele- mat suhdetyypit vaikuttavat tilaajan tapaan hankkia kiinteistöpalveluja. Miten esimerkiksi tilaajan tapa hankkia palveluja eroaa etäisissä vaihdantasuhteissa kumppanuussuhteista? Tämän tutkimuskysymyksen avulla pyritään luomaan kokonaiskuvaa tilaajien kiinteistöpalveluhankintoihin liittyvistä keskeisistä toi- mintatavoista ja hankintaprosessin etenemisestä erilaisissa suhdetyypeissä.
Kolmas tutkimuskysymys keskittyy tilaajien käyttämiin valintamenetelmiin ja päätöksenteon problematiikkaan erilaisissa suhdetyypeissä. Tutkimuskysy- myksen avulla selvitetään tilaajien kiinteistöpalveluhankinnoissa käyttämiä va- lintaperusteita ja –kriteerejä sekä valintamenetelmiä erilaisissa suhdetyypeissä.
21 Lisäksi pyritään tunnistamaan miten tilaajat suorittavat palveluntuottajan va- linnan ja mitkä tekijät vaikuttavat tilaajan valintaan.
Neljäs tutkimuskysymys on luonteeltaan normatiivinen, jolla pyritään anta- maan vastauksia siihen miten palveluntuottaja tulisi valita erilaisissa suhdetyy- peissä. Tutkimuskysymyksen on tarkoitus vastata tutkimuksen käytännönlähei- seen motiiviin edesauttaa tilaajia valitsemaan sekä sopiva suhdetyyppi palve- luntuottajan kanssa että paras mahdollinen palveluntuottaja kyseiseen hankin- tatilanteeseen.
1.5 Väitöskirjan rakenne
Tutkimusraportin rakenne noudattaa perinteisen tutkimusraportin rakennetta, jossa teoria on perinteisesti tutkimuksen lähtökohtana ja tutkimuksen empiiri- sen osuuden toteutus nojautuu teoriasta johdettuihin tutkimuksen perusoletta- muksiin (Kuva 1). Tässä tutkimuksessa tutkimuksen toteutus tapahtui kuiten- kin abduktiivisen tutkimuslogiikan mukaisesti lähtien aineistolähtöisestä ana- lyysistä, jonka jälkeen vasta teoria kytkettiin empiirisen aineiston analyysin tu- loksiin. Tutkimuksen logiikka huomioon ottaen olisi voinut olla myös perustel- tua esitellä ensin tutkimuksen empiiriset tulokset ja vasta sen jälkeen aiheeseen liittyvä teoria.
Väitöskirjan johdannossa esitellään tutkimuksen kontekstina toimiva kiin- teistöpalveluliiketoiminta, esitellään lyhyesti hankintoihin liittyvien käytäntö- jen kehittymistä sekä teollisuudessa että toimitilajohtamisen alueella. Lisäksi käydään lyhyesti läpi teoreettisia viitekehyksiä, jotka liittyvät tämän tutkimuk- sen teemaan. Johdannossa esitetään myös tutkimuksen tavoitteet ja tutkimus- kysymykset.
Tutkimuksen teorialuku rakentuu vaihdantakustannusteorian perustalle.
Vaihdantakustannusteoria valittiin aineiston analyysin jälkeen tutkimuksen keskeiseksi teoreettiseksi näkökulmaksi, sillä se vaikutti parhaiten selittävän ti- laajan ja palveluntuottajan välisiä suhteita. Vaihdantakustannusteoria muo- dosti näin tutkimuksen yleisemmän tason formaalin teorian, jota täydennettiin hankintojen ja toimitilajohtamisen substanssitason kirjallisuudella. Vaihdanta- kustannusteoria tarjoaa laajasti käytetyn teoriataustan yritysten välisten suh- teiden analysointiin ja myös toimittajan valintaan hankintojen kokonaiskustan- nukset (Total Cost of Ownership, TCO) menetelmän kautta. Menetelmä esitel- lään tarkemmin valintamenetelmät –luvussa.
Teorian läpikäynti alkaa uuteen institutionaaliseen talousteoriaan kuuluvan vaihdantakustannusteorian esittelystä. Vaihdantakustannusteoria antaa perus- vaihtoehdot taloudellisten toimintojen organisointiin ja toimittajasuhteiden muodostamiseen. Vaihdantakustannusteorian esittelyn jälkeen tarkastellaan miten hankintojen johtamisen kirjallisuudessa on hyödynnetty vaihdantakus- tannusteoriaa tilaajan ja toimittajan välisten suhteiden tutkimuksessa. Luvussa käydään läpi tutkijoiden tapoja luokitella erilaisia tilaaja-toimittajasuhteita ja niiden ominaisuuksia sekä markkinoiden ja hierarkian välisellä jatkumolla että erilaisilla portfoliomalleilla.
22
Kuva 1 Väitöskirjan rakenne
Toimittajan valintaa on tarkasteltu erityisesti tilaajan ja toimittajan välisten suhteiden näkökulmasta. Luvussa tuodaan esille erilaiset hankintakäytännöt markkinaehtoisissa suhteissa ja kumppanuussuhteissa ja tilaajien käyttämiä toimittajan valintakriteerejä ja –menetelmiä. Lisäksi on pyritty tunnistamaan toimittajan valintaan laajemmin vaikuttavia tekijöitä kuten tilaajan aikaisem- mat kokemukset toimittajista ja tilaajan ja toimittajan välinen luottamussuhde.
Metodiikkaluku esittelee tutkimuksen tieteellisen lähestymistavan ja tapaus- tutkimuksen toteutuksen sekä Grounded Theory –metodin mukaisen tutkimus- aineiston analyysin. Metodiikkaluvussa kuvataan myös tutkimuksen teoreetti- nen viitekehys.
Tutkimuksen tulokset luku on rakennettu tutkimuksen analysointivaiheessa muodostettujen kategorioiden varaan. Alalukujen esittely noudattaa jossain määrin myös hankinnan kronologista etenemistä. Tulosluku muodostuu nel- jästä osakokonaisuudesta: 1) hankinnan lähtökohdat, 2) tilaajan hankintapää- tökset, 3) tilaajan ja palveluntuottajan väliset suhdetyypit ja 4) palvelujen han- kinta eri suhdetyypeissä.
Tulosluvun ensimmäinen alaluku käsittelee kiinteistöpalveluhankinnan läh- tökohtia. Luvussa kuvataan miten hankinnan lähtökohdat vaikuttavat tilaajan hankintapäätöksiin. Seuraavassa alaluvussa kuvataan miten puolestaan tilaajan
23 erilaiset hankintastrategiset päätökset vaikuttavat tilaajan ja palveluntuottajan vällisen suhteen muodostumiseen. Kolmantena alalukuna on tilaajan ja palve- luntuottajan väliset suhteet, jotka on kuvattu portfoliomallin avulla. Luvussa on myös kuvattu eri suhdetyppien ominaisuuksia.
Neljännessä alaluvussa on kuvattu tilaajien hankintakäytäntöjä erilaisissa suhdetyypeissä. Luvussa on tarkasteltu kiinteistöpalveluhankinnan vaiheita, eri vaiheissa käytettyjä valintakriteerejä ja valintamenetelmiä sekä palveluntuotta- jan arviointiin vaikuttaneita tekijöitä.
Johtopäätökset luvussa on muodostettu viitekehys palveluntuottajan valin- taan erilaisissa suhdetyypeissä. Johtopäätökset luku vastaa asetettuihin tutki- muskysymyksiin ja tarkastelee empiirisen aineiston löydöksiä suhteessa kirjal- lisuuden pohjalta muodostettuihin väittämiin. Luvussa annetaan myös käytän- nön suositukset kiinteistöpalvelujen tilaajille ja jatkotutkimusehdotuksia alan tutkijoille.
24
2 TUTKIMUKSEN TEORIATAUSTA
2.1 Vaihdantakustannusteoria
2.1.1 Organisoitumismuodot
Vaihdantakustannusteoria selittää, miksi yrityksiä on olemassa sen sijaan, että olisi vain vaihtoehtoisia markkinasopimuksellisia suhteita yksilöiden välillä.
Teorian lähtökohdat ovat Ronald Coasen klassikkoartikkelissa ”The Nature of the Firm” vuodelta 1937, joka esitteli markkinat ja hierarkian taloudellisten toi- mintojen organisointivaihtoehtoina (David & Han 2004, Grover & Malhotra 2003, Klaes 2000). Coasen (1937) työ jäi kuitenkin vähäisemmälle huomiolle, koska hän ei onnistunut operationalisoimaan vaihdantakustannuksia mitatta- viksi suureiksi (Geyskens ym. 2006). Vasta 1970 –luvulla Oliver Williamson rat- kaisi vaihdantakustannusteorian operationalisoinnin ongelman ja nosti teorian jälleen yleiseen tietoisuuteen teoksellaan ”Markets and Hierarchies” (1975).
Williamsonia kutsutaankin usein vaihdantakustannusteorian ”isäksi”.
Vaihdantakustannusteorian mukaan yritys voi organisoida taloudellisen toi- mintansa joko markkinoiden tai hierarkian avulla. Toisin sanoen yritys voi hankkia tarvitsemansa tuotteet ja palvelut markkinoilta tai vaihtoehtoisesti tuottaa ne itse (ks. esim. Williamson 2009). Coasen (1937) mukaan organisoin- tivaihtoehdon valintaan vaikuttaa lähinnä toimijoiden tavoite minimoida orga- nisointivaihtoehtoihin liittyvien kokonaiskustannusten määrä.
Vaihdantakustannusteorian mukaan markkinat ovat lähtökohtaisesti tehok- kaampi taloudellisten toimintojen organisointimuoto kuin hierarkia johtuen markkinoilla käytävästä kilpailusta. Terve kilpailu ohjaa tehokkaaseen toimin- taan ja kannustaa osapuolia joustavuuteen ja jopa yhteistyöhön. (Williamson 1985, 1979)
Hierarkkiseen organisoitumismuotoon liittyy sen sijaan merkittäviä rajoit- teita. Yrityksen sisäinen vaihdanta on suojattu kilpailulta ja se voi olla myös yri- tyksen sisäisen valtapelin kohde. Vaihdantaa haittaavat viestintäongelmat, työntekijöiden vieraantuminen, vääriin tietoihin perustuva johtaminen, hitaus ja muut byrokraattiset ilmiöt. Yrityksen sisäisen vaihdannan kannattavuutta heikentävät myös yrityksen hallinnolliset yleiskustannukset. (Anderson 1985)
Vaikka markkinat ovat lähtökohtaisesti tehokkaampi organisoitumismuoto kuin hierarkia, niin joissakin tapauksissa markkinat voivat menettää tehok- kuusetunsa hierarkiaan verrattuna. Näissä tapauksissa vaihdantaan liittyvät kustannukset kasvavat korkeammiksi kuin saman tuotannon aikaansaaminen
25 organisaation sisällä, jolloin toiminnot kannattaa organisoida yrityksen omana tuotantona. Tämä on vaihdantakustannusteorian keskeinen syy siihen miksi yrityksiä on olemassa. Ilman vaihdantakustannusten olemassaoloa kaikki toi- minnot suoritettaisiin vaihdantana toimijoiden välillä. (Heide & Stump 1995, Williamson 1985)
Vaihdantakustannusteorian taloudellisten toimintojen organisoitumismuoto- jen ääripäiden, markkinoiden ja hierarkian, väliin on myöhemmin tunnistettu kolmanneksi vaihtoehdoksi hybridi eli verkosto, joka sisältää ominaisuuksia sekä markkinoista että hierarkiasta. Erilaisia hybridimalleja ovat tunnistaneet useat tutkijat (ks. esim. Macher & Richman 2008, Williamson 1985, Powell 1990, Joskow 1987, Dyer 1997, Thorelli 1986). Hybridimalleja ovat tyypillisesti erilaiset kumppanuussuhteet osapuolten välillä, joista osa perustuu osapuolten sopimukselliseen järjestelyyn, ja osa perustuu yhteiseen omistukseen (Oxley 1999, Ellram 1991a).
Moni tutkija on päätynyt siihen, että tehokkain taloudellisen toiminnan orga- nisointimuoto olisikin verkosto (Ebers 1997). Tätä johtopäätöstä tukee ha- vainto, että viimeisten parin vuosikymmenen aikana yhteistyöhön perustuvien organisointimallien käyttö on lisääntynyt merkittävästi ja samalla niihin liitty- vien empiiristien tutkimusten määrä on lisääntynyt merkittävästi. Yhteistyöhön perustuvien suhteiden sosiaalinen ohjaus hallintamekanismina saattaa olla var- teenotettava vaihtoehto hierarkkiselle ohjaukselle tilanteissa, joissa markkina- mekanismin käyttämiseen liittyy liikaa epävarmuutta. (Geyskens ym. 2006, Dyer 1997, Macher & Richman 2008)
Sijoittamalla erilaiset hybridimallit markkinoiden ja hierarkian väliin, voi- daan organisoitumismuodot nähdä jatkumona markkinoista hierarkiaan. Vaih- dantakustannusteoreettinen tutkimus on perinteisesti kuvannut lähinnä sitä missä olosuhteissa markkinaperusteisesta vaihdannasta siirrytään hierarkki- seen organisointimuotoon (Williamson 1985, Carter & Hodgson 2006). Wil- liamson (2009) toteaa myös, että hierarkia on viimeinen vaihtoehto taloudellis- ten toimintojen organisointiin, johon siirrytään vasta siinä vaiheessa kun mark- kinat ja hybridimallit ovat menettäneet tehokkuutensa hierarkiaan verrattuna.
2.1.2 Ohjausmekanismit
Organisointivaihtoehtoihin liittyy keskeisesti niiden ohjausmekanismit, eli oh- jataanko toimintoja markkinamekanismin eli hinnan (price) avulla vai hierar- kian sisällä autoritäärisellä (bureaucracy)ohjauksella vai sosiaalisella ohjauk- sella (relational governance), jossa osapuolten välisillä sosiaalisilla suhteilla ja luottamuksella on keskeinen merkitys. (ks. Kohtamäki 2005, Leblebici 1985)
Markkinamekanismi perustuu vapaaseen kilpailuun, markkinahintoihin ja sopimuksiin, joilla vaihdannan osapuolia pidetään informoituna oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Kaikki oleellinen markkinainformaatio tiivistyy tuottei- den ja palvelujen hintoihin ja vaihdanta on yksittäisten vaihdantatapahtumien suorittamista ilman, että toistuvat vaihdantatapahtumat muodostavat suhdetta osapuolten välille. Valvonta on jälkikäteistä ja perustuu vaihdannan lopputu-
