Omistajan kiinteistökanta

109 tai ulkoinen käyttäjäorganisaatio pystyy yleensä paremmin vaikuttamaan pal-velujen sisältöön ja laatutasoon kuin pienempi käyttäjäorganisaatio. Pienikin asiakasorganisaatio voi saada laajan palvelusisällön korkealla laadulla, mikäli ne kuuluvat kiinteistön konseptiin. Palvelusisältö ja laatu ovat tällöin vakiot ja niitä tarjotaan kaikille kyseisen kiinteistön käyttäjille.

110

ollut aika pienikin tää kiinteistömassa ja se mahdollistaa tämmöi-sen niin sanotusti sooloilun, että ei tarvitse paketoida asioita isoiksi hankinnoiksi.

Kiinteistökannan laajuuden lisäksi kannan hajaantuneisuus on toinen merkit-tävä seikka alueellisten hankintakokonaisuuksien muodostamiselle. Isossakin kiinteistökannassa saattaa olla vaikea muodostaa alueellisia hankintakokonai-suuksia, mikäli kiinteistökanta on hajaantunut niin laajalle maantieteelliselle alueelle, etteivät alueellisten palveluyritysten toiminta-alueet kata hankinta-alueen koko laajuutta. Tällöin kiinteistökannan hajaantuneisuus ohjaa muodos-tamaan pienempiä alueellisia hankintakokonaisuuksia tai hankkimaan palvelut jopa kiinteistökohtaisesti.

Kiinteistökannan hajautuneisuus tai keskittyneisyys voi myös vaihdella kiin-teistökannan eri alueilla. Joillakin alueilla saattaa olla tiiviitä kiinteistökeskitty-miä ja toisilla alueilla yksittäiset kiinteistöt sijaitsevat etäällä toisistaan. Kiin-teistökannan hajautuneisuuteen oli tutkimusaineistosta tunnistettavissa neljä erityyppistä tilannetta (Kuva 18). Nämä ovat hajautunut kiinteistökanta, kes-kittynyt kiinteistökanta, paikallisesti keskes-kittynyt kiinteistökanta ja osittain ha-jautunut kiinteistökanta.

Kuva 18 Kiinteistökannan hajautuneisuus

Kiinteistökannan hajautuneisuus asettaa rajoitteita alueellisten hankintako-konaisuuksien muodostamiselle. Hajautuneessa kiinteistökannassa laajat alu-eelliset hankintakokonaisuudet edellyttävät palveluntuottajilta laajaa toiminta-aluetta. Tämä saattaa vähentää potentiaalisten palveluntarjoajien määrää ja jät-tää ainoaksi mahdollisuudeksi isojen valtakunnallisten palveluntuottajien käyt-tämisen. Hajautunut kiinteistökanta ohjaakin yleensä muodostamaan pienem-piä alueellisia hankintakokonaisuuksia tai hankkimaan palvelut jopa kiinteistö-kohtaisesti. Tämä edellyttää, että tilaajalla on resursseja hankkia palveluja

pie-111 nemmissä kokonaisuuksissa. Jos tilaajan hankintaresurssit ovat rajalliset suh-teessa kiinteistöjen määrään, saatetaan hajautuneeseenkin kiinteistökantaan muodostaa isoja alueellisia hankintakokonaisuuksia. Tällöin palvelutuotan-nossa ei saavuteta synergiaetuja, mutta alueelliset kokonaisuudet vähentävät joka tapauksessa palveluntuottajien määrää ja sitä kautta myös palveluntuotta-javerkoston hallinnoinnin kustannuksia.

F6: Se oli siinä mielessä vähän hankalampi se VaroBodenin tapaus, että se sillä tavalla levisi nää kiinteistöt maantieteellisesti hyvin laajalle alueelle, että oli vähän hankala saada tarjouksia yhdeltä tarjo-ajalta, kun me mielellään oltaisiin yhdelle annettu tää, että se pysyy hans-kassa koko homma.

Kiinteistökannan hajautuneisuuden vastakohtana on kiinteistökannan keskit-tyneisyys. Keskittynyt kiinteistökanta kuvaa kiinteistökantaa, joka on keskitty-nyt suppealle maantieteelliselle alueelle kuten yliopiston kampusalueelle tai sai-raala-alueelle. Tyypillisesti laajassa kiinteistökannassa voi olla sekä paikallisia keskittymiä että alueita, joilla kiinteistökanta on hajautunut laajemmalle alu-eelle. Mikäli kiinteistökanta on kokonaan keskittynyt yhdelle alueelle, voidaan palvelut hankkia jopa yhtenä kokonaisuutena edellyttäen, että kohteen alueella on riittävät resurssit omaavaa palvelutarjontaa. Mikäli riittävää palvelutarjon-taa ei ole tai tilaaja ei halua sitoutua ainoaspalvelutarjon-taan yhteen palveluntuottajasuhtee-seen, voidaan keskittynytkin kiinteistökanta jakaa pienempiin alueellisiin han-kintakokonaisuuksiin tai palvelut voidaan ostaa kiinteistökohtaisesti.

D3: …Tampere jaettiin neljään maantieteelliseen alueeseen, joissa jokainen kisailutettiin omanaan… …Ja sitten jossain Lahdessa, Kuopi-ossa, Lappeerannassa taas, niin siellä on yks, koska meillä ei kantaa oo niin paljon siellä, että se pilkkominen tois mitään lisäarvoo si-nällään.

B3: … jos me pidettäs keskusta-alue yhtenä se ois ihan valtava potti. Ku meil on kortteleita siellä sun täällä…, ni meijän oli pakko tehä täm-möstä niin kun jakoo... Nyt meil on kyl silleen et meil on keskustassa aika tiivis paketti ja se on todettukin hyväks paketiks et siellä toimii pari pal-veluntuottajaa vaan.

Keskittynyt ja hajaantunut kiinteistökanta ovat kiinteistökannan hajaantunei-suuden ääripäitä ja todellinen tilanne voi olla jotain näiden välistä. Karkeasti luokitellen ääripäiden välistä voidaan tunnistaa ainakin kaksi tilannetta: paikal-lisesti keskittynyt kiinteistökanta ja osittain hajautunut kiinteistökanta. Paikal-lisesti keskittyneessä kiinteistökannassa kiinteistöt ovat hajautuneet siten, että ne ovat keskittyneet muutamaan ryhmään tyypillisesti muutamalle suurelle paikkakunnalle. Kiinteistöpalvelut voidaan hankkia paikkakunnittain alueelli-sina kokonaisuuksia tai ne voidaan hankkia jopa yhtenä valtakunnallisena ko-konaisuutena, mikäli kiinteistöt sijaitsevat sellaisilla paikkakunnilla, joissa isoilla valtakunnallisilla palveluntuottajilla on palvelutarjontaa.

Eräänlainen välimalli on myös osittain hajautunut kiinteistökanta, jossa kiin-teistökannassa on yksi tai useampi keskittymä ja loput kiinteistöt ovat hajautu-neet laajalle alueelle. Tämä voi johtaa erilaisiin hankintakäytäntöihin eri alu-eilla. Yhdellä alueella palvelut voidaan hankkia isommissa alueellisissa koko-naisuuksissa ja toisella alueella palvelut hankitaan joko pienemmissä alueelli-sissa kokonaisuukalueelli-sissa tai kiinteistökohtaisesti.

112

Kiinteistökannan laajuuden ja hajautuneisuuden lisäksi kiinteistökannan si-jainti vaikuttaa kiinteistöpalveluhankintojen toteutukseen. Karkea jako sijain-nin osalta tehdään yleensä sen mukaan sijaitseeko kiinteistöt asutuskeskuksissa vai haja-asutusalueella. Asutuskeskuksissa on yleensä laajempi palvelutarjonta, mikä mahdollistaa monipuolisempien hankintavaihtoehtojen tarkastelun kuin haja-asutusalueilla. Haja-asutusalueella palvelujen hankinta joudutaan usein suunnittelemaan pitkälti paikallisen palvelutarjonnan ehdoilla. Tällöin palvelu-jen sisältö ja alueellinen laajuus joudutaan mitoittamaan siten, että varmiste-taan riittävä tarjonta hankittavalle palvelukokonaisuudelle.

Kohteen sijainti vaikuttaa kohteen arvoon ja siitä saatavaan tuottoon. Haja-asutusalueella kiinteistön arvo ja kiinteistöstä saatava tuotto on alhaisempi kuin kaupunkialueella, jolloin sijoittajaomistaja voi mitoittaa kiinteistön hoito- ja yl-läpitokulut alhaisemmalle tasolle tinkimällä kiinteistön ylläpidosta.

Yhteenvetona voidaan todeta, että kiinteistökannan ominaisuudet vaikuttavat ennen kaikkea hankinnan alueellisen laajuuden määrittämiseen. Lisäksi kiin-teistökannan maantieteellisellä sijoittumisella on vaikutusta tilaajan intressiin panostaa kiinteistöjen hoitoon ja ylläpitoon erityisesti sijoittajaomistajien kes-kuudessa. Kiinteistökannan sijoittumisella on vaikutusta myös palvelutarjon-nan ja vaihtoehtoisten hankintamallien määrään. (Taulukko 11)

Taulukko 11 Kiinteistökannan ominaisuuksien vaikutus hankintaan

Kiinteistö-kannan ominaisuus

Ominaisuuden

ulottuvuudet Vaikutus hankintaan Löydös-tapaus

Laajuus

Pieni Kiinteistökohtainen hankinta A, E, K

Suuri Alueellinen hankinta B, D, F, G,

I, J

Hajautunei-suus

Keskittynyt

kiinteis-tökanta Alueellinen hankinta A, K

Hajautunut

kiinteis-tökanta Kiinteistökohtainen hankinta C, D, F, G, Paikallisesti

keskitty-nyt kiinteistökanta Alueellinen tai

valtakunnalli-nen hankinta E, J

Osittain hajautunut kiinteistökanta

Alueellinen ja

kiinteistökoh-tainen hankinta B, I, H

Sijainti

Asutuskeskukset

Monipuoliset hankintamallit mahdollisia hyvän palvelu-tarjonnan vuoksi

A, E, H, J, K Kiinteistöjen korkeampi arvo nostaa myös palvelujen

laa-tutasoa B, F

Haja-asutusalueet

Hankinta suhteutettava saa-tavilla olevaan tarjontaan D, F Kiinteistöjen alhaisempi arvo laskee myös palvelujen

laatu-tasoa B, F

113 hankintakokonaisuuksia. Kiinteistökannan hajaantuneisuus sen sijaan asettaa rajoitteita alueellisten kokonaisuuksien muodostamiselle. Alueelliset hankinta-kokonaisuudet lisäävät hankinnan merkittävyyttä tilaajan näkökulmasta ja vai-kuttavat palveluntuottajalle asetettaviin resurssi- ja toiminta-aluevaatimuksiin.

Tämä puolestaan vaikuttaa palvelutarjonnan määräytymiseen hankinnan alu-eella. Pääsääntöisesti alueellisten hankintakokonaisuuksien pieneneminen li-sää palvelutarjontaa ja kasvaminen puolestaan vähentää palveluntarjontaa, koska riittävien resurssien omaavien palvelutuottajien määrä on vähäisempi.

Palvelutarjontaan vaikuttaa myös kiinteistöjen sijainti. Haja-asutusalueella palvelutarjonta on usein vähäisempää kuin asutuskeskuksissa. Haja-asutusalu-eilla joudutaan alueellisten hankintakokonaisuuksien muodostamista suunnit-telemaan tarkemmin riittävän palvelutarjonnan varmistamiseksi.