Toisaalta yhtiöllä tai osakkeenomistajalla ei ole oikeutta vaatia toista noudattamaan uudisrakentamisen tasoa kunnossapidossa, jos korjausrakentamisen vähimmäisvaatimus on alempaa tasoa

294493

Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi asunto-osake- yhtiölainsäädännöksi

ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan uuden asunto-osa-

keyhtiölain säätämistä. Tavoitteena on uudis- tus, joka edistää asunto-osakeyhtiömuotoista asumista siten, että asuminen voidaan järjes- tää osakkeenomistajien kannalta mahdolli- simman tehokkaasti, turvallisesti ja riittävästi ennakoitavalla tavalla.

Yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomista- jan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajoja selvenne- tään erityisesti kunnossapitovastuun, osak- keenomistajan muutostöiden sekä kunnossa- pitoa ja muutostyötä koskevan yhtiön pää- töksenteon osalta. Lisäksi selvennetään yh- denvertaisuusperiaatteen sisältöä ja periaat- teen huomioon ottamista yhtiön päätöksente- ossa. Osakkeenomistajan ja yhtiön suhdetta selvennetään myös siten, että tarkistetaan yh- tiön päätösten moittimista sekä vahingonkor- vausvastuuta koskevaa sääntelyä.

Kunnossapitovastuun osalta ehdotetaan sääntelyn selventämistä siten, että kukin osakkeenomistaja vastaa vaikutusmahdolli- suuksiensa rajoissa olevista, lähtökohtaisesti huoneiston käytön perusteella kuluvista tai merkittävältä osin osakkeenomistajan henki- lökohtaisten mieltymysten mukaisista raken- teista, pinnoista ja laitteista. Yhtiön kunnos- sapitovelvollisuutta rajaavasta samantasoi- suusvaatimus-vaatimuksesta luovutaan ja yh- tiön vastuuta peruspalvelujärjestelmien kun- nossapidosta laajennetaan jonkin verran. Li- säksi selvennetään yhtiön vastuuta sen toi- menpiteestä osakkeenomistajan huoneistossa aiheutuvan vaurion korjaamisesta sekä sääde- tään osakkeenomistajalle velvollisuus ilmoit- taa tietyistä kunnossapitotöistä ja yhtiölle oi- keus valvoa kunnossapitotyötä.

Myös kunnossapidon ja muutostyön välistä rajaa selvennetään siten, että yhtiöllä ja osak- keenomistajalla on oikeus toteuttaa kunnos- sapito uudisrakentamista koskevien vaati- musten mukaisesti. Toisaalta yhtiöllä tai

osakkeenomistajalla ei ole oikeutta vaatia toista noudattamaan uudisrakentamisen tasoa kunnossapidossa, jos korjausrakentamisen vähimmäisvaatimus on alempaa tasoa. Yhti- ön kunnossapitona pidettäisiin myös sellaisia rakennustöitä, jotka ovat yhtiön tulevien hoi- to- ja kunnossapitokulujen kannalta taloudel- lisesti tarkoituksenmukaisia kaikkien osak- keenomistajien kannalta vaikka työ raken- nusteknisesti täyttäisikin muutoksen tunnus- merkit.

Osakkeenomistajan ja yhtiön muutostöiden osalta ehdotetaan työn suunnittelua, ilmoi- tusvelvollisuutta ja kielto-oikeutta sekä työn toteutusta ja valvontaa koskevien säännösten selventämistä hyvää yhtiökäytäntöä vastaa- valla tavalla. Lisäksi ehdotetaan oikeustilan selventämiseksi säännöksiä osakkeenomista- jan muutostyöstä huoneiston ulkopuolella.

Muutostyön tekevä osakkeenomistaja vastai- si kuitenkin lähtökohtaisesti kustannuksista, jotka liittyvät esim. liiketoimintaa koskevien vaatimusten muuttumisesta eikä yhtiöjärjes- tyksestä muuta ilmene.

Yhtiön muutostöiden osalta ehdotetaan, et- tä yhtiövastikeperusteesta voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi enemmistöpäätöksellä hissin jälkiasennuksen yhteydessä tai jos se on tarpeen osakkeen- omistajan aiemmasta kunnossapito- tai muu- tostyöstä yhtiölle tulevan säästön huomioon ottamiseksi. Vastikeperusteesta poikkeami- nen enemmistöpäätöksellä olisi mahdollista myös silloin, kun asuinhuoneistoissa tehdään vastikerahoituksella uudistus, joka ei hyödytä yhtiöjärjestyksen mukaan muuhun käyttöön tarkoitettuja osakehuoneistoja, kuten autotal- leja ja liikehuoneistoja. Lisäksi ehdotetaan veden kulutuksen vähentämiseksi tarpeelli- sen mittaroinnin käyttöönoton helpottamista.

Vahingonkorvausvastuun osalta ehdote- taan, että asunto-osakeyhtiölaissa säädettäi- siin mahdollisimman kattavasti yhtiön ja sen

johtoon kuuluvien sekä osakkeenomistajien tässä laissa säänneltäviin oikeuksiin ja vel- vollisuuksiin liittyvästä vahingonkorvausvas- tuusta, joka kattaisi myös kunnossapidon ja muutostyöt.

Muut muutokset liittyvät yhtiön hallintoa koskevien vaatimusten selventämiseen ja helpottamiseen, maallikkotilintarkastuksen korvaamiseen toiminnantarkastuksella, yhtiö- vastike- ja lunastuslausekekäytännön yh- denmukaistamiseen, yhtiörakenteen muutta- misen helpottamiseen (esimerkiksi sallitaan yhtiön jakautuminen) sekä yhtiökokouksen ja hallituksen päätöksen moittimista koskevan sääntelyn tarkistamiseen vastaavalla tavalla kuin 1 päivänä syyskuuta 2006 voimaan tul- leessa osakeyhtiölaissa.

Lisäksi ehdotetaan, että asunto-osakeyhtiö- lakiin sisällytetään kaikki asunto-osakeyhti- öitä koskevat yhtiöoikeudelliset säännökset

siten, että uudessa laissa viitataan osakeyh- tiölakiin vain yhtiömuodon muutostilantei- den osalta.

Yhtiöoikeudellisen sääntelyn yhdenmukai- suuden säilyttämiseksi ehdotuksessa on otet- tu huomioon osakeyhtiölaki siltä osin kuin siitä ei ole tarpeen poiketa asunto-osakeyhti- öiden erityispiirteiden vuoksi.

Ehdotuksen kieliasuun on kiinnitetty eri- tyistä huomiota asunto-osakeyhtiölakia omassa asumisessaan ja asunto-osakeyhtiöi- den hallinnossa soveltavan käyttäjäkunnan laajuuden ja monimuotoisuuden vuoksi.

Osakeyhtiölaista poikkeavien ilmausten tar- koituksena on lain ymmärtämisen helpotta- minen, jollei yksittäisen säännöksen peruste- luista ilmene, että myös sisältö poikkeaa osa- keyhtiölaista.

Ehdotetut lait on tarkoitettu tulemaan voi- maan 1 päivänä tammikuuta 2010.

—————

SISÄLLYS

ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ...1

SISÄLLYS...3

YLEISPERUSTELUT ... 8

1 NYKYTILA ...8

1.1 Lainsäädäntö ...8

1.2 Käytäntö ...8

Tilastotiedot...8

Suomen Isännöintiliiton ja HTM-tilintarkastajien selvitykset...8

Oikeusministeriön kyselyt asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille ...9

1.3 Kansainvälinen kehitys sekä ulkomaiden lainsäädäntö ...12

1.4 Nykytilan arviointi ...13

1.4.1 Yleistä...13

1.4.2 Yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu ...13

1.4.3 Osakkeenomistajan muutostyöt...16

1.4.4 Vahingonkorvausvastuu ...16

1.4.5 Yhtiön perusparannukset, uudistukset ja lisärakentaminen...17

1.4.6 Osakeyhtiölain soveltaminen...18

1.4.7 Muu muutostarve...19

Lain soveltamisala sekä asunto-osakeyhtiön tarkoitus ja toiminta...19

Vastikerahoitteinen asumispalveluiden yhteishankinta...19

Yhtiövastike ja muut maksut ...20

Muu maksuvelvollisuus...21

Keskeisten periaatteiden selventäminen ja korostaminen ...22

Yhtiökokous ...22

Hallitus ja isännöitsijä ...22

Riitojen ratkaiseminen...23

Perustaminen ja osakepääoman korottaminen...23

Lunastuslausekkeet ja lunastusmenettely ...24

Osakeluetteloiden julkisuus...24

Rahoitus ja rakennejärjestelyt...24

Uusi tilintarkastuslaki...25

2 EHDOTUKSEN TAVOITTEET JA KESKEISET EHDOTUKSET ...25

2.1 Tavoitteet ...25

2.2 Keskeiset ehdotukset... 26

2.2.1 Lain rakenne ja kirjoittamistapa ...26

2.2.2 Yleisten periaatteiden korostaminen ...27

2.2.3 Kunnossapito ...27

2.2.4 Osakkeenomistajan muutostyö...29

2.2.5 Yhtiön toteuttama muutos ...30

2.2.6 Yhtiövastike...33

2.2.7 Vahingonkorvausvastuu ...34

2.2.8 Perustaminen ...38

2.2.9 Hallinto...38

2.2.10 Rahoitus ja yhtiörakenteen muuttaminen ...40

Osakkeet ...40

2.2.11 Päätöksen pätemättömyys ...41

3 ESITYKSEN VAIKUTUKSET...42

3.1 Taloudelliset vaikutukset ...42

3.2 Organisaatio- ja henkilöstövaikutukset ...43

4 ASIAN VALMISTELU ...43

4.1 Arviomuistio ...43

4.2 Asunto-osakeyhtiölakityöryhmä ...44

4.3 Lausunnot työryhmän mietinnöstä ...44

4.4 Jatkovalmistelu...45

4.5 Ehdotus isännöitsijää koskevista kelpoisuusvaatimuksista...45

5 MUITA ESITYKSEEN VAIKUTTAVIA SEIKKOJA...46

6 RIIPPUVUUS MUISTA ESITYKSISTÄ...46

YKSITYISKOHTAISET PERUSTELUT...47

1 LAKIEHDOTUSTEN PERUSTELUT...47

1.1 Asunto-osakeyhtiölaki ...47

I OSA Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike ...47

1 luku Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 47 Soveltamisala...47

Osakehuoneisto ja sen luovuttaminen toisen käyttöön...49

Toiminnan keskeiset periaatteet ...50

Yhtiöjärjestys...58

2 luku Osakkeet...61

Yleiset säännökset ...62

Osakkeen kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo ...62

Osakkeen siirrettävyys ...63

Osakekirja ja muut osakeoikeuksiin liittyvät todistukset ...68

Osakeluettelo ...70

3 luku Yhtiövastike ...72

Maksuvelvollisuus ja yhtiövastikkeen maksuperuste...72

Maksuvelvollisuuden alkaminen sekä maksuperusteesta poikkeaminen ja perusteen muuttaminen...76

II OSA Kunnossapito ja muutostyöt...77

4 luku Kunnossapito...77

Yleiset säännökset ...77

Kunnossapitotyön teettäminen ...89

Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta...92

5 luku Muutostyöt ...98

Osakkeenomistajan suorittamat muutostyöt...99

Yhtiön suorittamat muutostyöt ...111

III OSA Hallinto, tilinpäätös ja varojen jakaminen ...111

6 luku Yhtiökokous ...111

Yleiset säännökset ...113

Yhtiökokoukseen osallistuminen...117

Yleistä päätöksenteosta ...120

Kokousmenettely...123

Yleiset päätöksentekovaatimukset...130

Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat päätöksentekovaatimukset...131

Yhtiöjärjestyksen muuttamista, yhtiörakenteen muuttamista ja omaisuuden luovuttamista koskevat päätöksentekovaatimukset ...143

7 luku Asunto-osakeyhtiön johto ja edustaminen ...151

Yhtiön johto...152

Hallituksen tehtävät ja päätöksenteko ...152

Hallituksen jäsenet sekä jäsenyyden alkaminen ja päättyminen ...157

Hallitusta koskevat muut säännökset...160

Isännöitsijä...161

Edustaminen ...163

Isännöitsijäntodistus sekä kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten säilyttäminen.165 8 luku Pääsy osakehuoneistoon ja osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan 166 9 luku Tilintarkastus, toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus ...169

Tilintarkastus ...171

Toiminnantarkastus ...173

Erityinen tarkastus ...179

10 luku Oma pääoma, tilinpäätös, toimintakertomus ja konserni ...180

Oma pääoma...181

Tilinpäätös ja toimintakertomus ...182

Konserni ...186

11 luku Varojen jakaminen ...186

Yleiset säännökset ...187

Osinko ja vapaan oman pääoman rahaston jakaminen ...191

Muut säännökset...193

IV OSA Perustaminen ja rahoitus ...194

12 luku Asunto-osakeyhtiön perustaminen ...194

Yleiset säännökset ...195

Osakkeen maksaminen ...198

Rekisteröiminen ja sen oikeusvaikutukset...200

13 luku Osakeanti...203

Yleiset säännökset ...204

Maksullinen osakeanti ...207

Maksuton osakeanti ...213

14 luku Optio- ja muut erityiset oikeudet osakkeisiin...214

15 luku Osakepääoman korottaminen ...219

16 luku Pääomalaina ...221

V OSA Osakepääoman alentaminen ja omat osakkeet ...224

17 luku Osakepääoman alentaminen...224

18 luku Yhtiön omat osakkeet...228

Yleiset säännökset ...229

Omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen ...230

Omien osakkeiden pantiksi ottaminen ja merkintä...232

VI OSA Yhtiörakenteen muuttaminen ja purkaminen...233

19 luku Sulautuminen ...233

Sulautumisen määritelmä ja toteuttamistavat ...234

Sulautumissuunnitelma ja tilintarkastajan lausunto ...235

Sulautumissuunnitelman rekisteröiminen ja kuulutus velkojille...241

Sulautumisesta päättäminen ...243

Optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien lunastaminen...245

Sulautumisen täytäntöönpano ja oikeusvaikutukset ...245

Keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin sovellettavat säännökset ...248

20 luku Jakautuminen ...248

Jakautumisen määritelmä ja toteuttamistavat ...249

Jakautumissuunnitelma ja tilintarkastajan lausunto ...250

Jakautumissuunnitelman rekisteröiminen ja kuulutus velkojille...251

Jakautumisesta päättäminen ...251

Optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien lunastaminen...252

Jakautumisen täytäntöönpano ja oikeusvaikutukset ...252

Keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin sovellettavat säännökset ...253

21 luku Asumisyhteisömuodon muuttaminen...253

22 luku Yhtiön purkaminen ...254

Yleiset säännökset ...255

Päätöksenteko...255

Selvitysmenettely ...256

Rekisteristä poistaminen...262

Yhtiön varojen vähentyminen, saneeraus ja konkurssi ...262

VII OSA Seuraamukset ja oikeussuoja ...264

23 luku Päätöksen moite ...264

24 luku Vahingonkorvaus ...269

25 luku Vaikutusvallan väärinkäyttöön perustuva lunastusvelvollisuus...287

26 luku Riitojen ratkaiseminen ...289

Oikeudenkäynti tuomioistuimessa...290

Välimiesmenettely...291

Muut säännökset...291

27 luku Rangaistussäännökset...292

VIII OSA Erinäiset säännökset ...293

28 luku Lain soveltaminen keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön ja muuhun osakeyhtiöön...293

29 luku Voimaantulo...295

1.2 Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta ...295

2 MUUT LAIT...301

3 TARKEMMAT SÄÄNNÖKSET ...302

4 VOIMAANTULO...302

LAKIEHDOTUKSET ...303

1. Asunto-osakeyhtiölaki...303

2. Laki asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta...376

3. Laki osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain 1 §:n muuttamisesta...380

4. Laki kaupparekisterilain 9 ja 19 a §:n muuttamisesta ...381

5. Laki yritys- ja yhteisötietolain 14 §:n muuttamisesta...382

6. Laki tilintarkastuslain 57 §:n muuttamisesta ...383

7. Laki kirjanpitolain 3 luvun 11 §:n muuttamisesta ...384

8. Laki asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n muuttamisesta...385

9. Laki asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain muuttamisesta...386

10. Laki asumisoikeusasunnoista annetun lain 26 b §:n muuttamisesta...390

11. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 38 ja 39 §:n muuttamisesta ... 391

12. Laki liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 31 ja 32 §:n muuttamisesta 392 13. Laki asuntojen korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksista annetun lain 10 §:n muuttamisesta...393

14. Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 18 §:n muuttamisesta ..394

15. Laki yrityksen saneerauksesta annetun lain 21 §:n muuttamisesta ...395

16. Laki ulosottokaaren 5 luvun 7 §:n muuttamisesta ...396

17. Laki kiinnitysluottopankkilain 2 §:n muuttamisesta ...397

18. Laki arvopaperimarkkinalain 5 luvun 4 ja 5 a §:n muuttamisesta...398

LIITE ...399

RINNAKKAISTEKSTIT ...399

3. Laki osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain 1 §:n muuttamisesta...399

4. Laki kaupparekisterilain 9 ja 19 a §:n muuttamisesta ...400

5. Laki yritys- ja yhteisötietolain 14 §:n muuttamisesta...401

6. Laki tilintarkastuslain 57 §:n muuttamisesta ...402

7. Laki kirjanpitolain 3 luvun 11 §:n muuttamisesta ...403

8. Laki asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n muuttamisesta...404

9. Laki asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain muuttamisesta...405

10. Laki asumisoikeusasunnoista annetun lain 26 b §:n muuttamisesta...412

11. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 38 ja 39 §:n muuttamisesta ... 413

12. laki liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 31 ja 32 §:n muuttamisesta .415 13. Laki asuntojen korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksista annetun lain 10 §:n muuttamisesta...417

14. Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 18 §:n muuttamisesta ..418

15. Laki yrityksen saneerauksesta annetun lain 21 §:n muuttamisesta ...419

16. Laki ulosottokaaren 5 luvun 7 §:n muuttamisesta ...420

17. Laki kiinnitysluottopankkilain 2 §:n muuttamisesta ...421

18. Laki arvopaperimarkkinalain 5 luvun 4 ja 5 a §:n muuttamisesta...422

YLEISPERUSTELUT 1 N y k y t i l a

1.1 Lainsäädäntö

Asunto-osakeyhtiölaki (809/1991, AOYL) tuli voimaan 1 päivänä tammikuuta 1992. Pe- rusparannusta, uudistusta, lisärakentamista ja lisäalueen hankkimista koskevaan asunto- osakeyhtiön yhtiökokouksen päätökseen so- vellettavien säännösten muutos tuli voimaan 1 päivänä kesäkuuta 2001 (316/2001). Muut asunto-osakeyhtiölain muutokset ovat liitty- neet muun lainsäädännön muutoksiin.

1.2 Käytäntö

Tilastotiedot

Asunto-osakeyhtiöiden lukumäärä ja alu- eellinen jakautuminen. Patentti- ja rekisteri- hallituksen tilaston mukaan 31 päivänä jou- lukuuta 2008 Suomessa oli 80 441 asunto- osakeyhtiötä. Asunto-osakeyhtiöt sijoittuvat siten, että 28,3 % asunto-osakeyhtiöistä on pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Van- taa), 7,9 % Tampereen seudulla, 8,2 % Turun seudulla, 5,7 % Oulun seudulla (ml. Raahe), 3,0 % Seinäjoen seudulla, 4,3 % Porin ja Rauman seudulla, 4,2 % Kuopion seudulla, 4,6 % Jyväskylän seudulla, 3,2 % Kotkan seudulla, Hämeenlinnassa 3,4 % ja Lahdessa 3,2 %. Myös suurin osa näiden alueiden ul- kopuolisista asunto-osakeyhtiöistä on suu- remmissa asutuskeskuksissa. Vuosina 1999—2007 perustettiin keskimäärin noin 1 360 yhtiötä vuodessa. Samana aikana vuo- sittain purkautui keskimäärin noin 210 yhtiö- tä, joista yli puolet purkautui sulautumisen kautta.

Asunto-osakeyhtiöiden kaupparekisteri- ilmoitukset. Vuosina 2003—2007 asunto- osakeyhtiöt ilmoittivat vuosittain kauppare- kisteriin keskimäärin 16 300 hallituksen ko- koonpanon muutosta sekä 7 300 isännöitsijän ja 12 000 tilintarkastajan vaihdosta. Samana

aikana kaupparekisteriin ilmoitettiin vuosit- tain keskimäärin 2 900 yhtiöjärjestyksen muutosta.

Asunto-osakeyhtiöiden rakennukset ja asuinhuoneistot. Vuoden 2007 joulukuun alussa asunto-osakeyhtiöissä oli 43,6 % kai- kista asuinhuoneistoista ja 67,0 % asuinhuo- neistoista sellaisissa rakennuksissa tai pienta- loyhteisöissä, joissa on kaksi tai useampia huoneistoja. Suomessa oli tuolloin yhteensä 1 071 800 asuinrakennusta (2 664 700 asun- toa). Näistä yhden asunnon taloja oli 876 500, kahden asunnon taloja 64 720, mui- ta erillisiä pientaloja 2 820 (9 310 asuntoa), rivitaloja 73 260 (377 540 asuntoa) ja kerros- taloja 54 500 (1 204 220 asuntoa). Näistä ra- kennuksista noin 126 280 kuului asunto- osakeyhtiöille (1 162 890 asuntoa). Asunto- osakeyhtiöiden omistamista rakennuksista 14 020:ssa oli yksi ja 24 060:ssa kaksi asuin- huoneistoa. Asunto-osakeyhtiöillä oli 669 muuta erillistä pientaloa (2 730 asuntoa), 53 460 rivitaloa (270 460 asuntoa) ja 34 060 kerrostaloa (824 070 asuntoa).

Joulukuun 2007 alussa asunto-osakeyhtiöi- den taloissa olevista huoneistoista 63,2 % oli rakennettu vuosien 1960—1990 välisenä ai- kana. Rakennusten ikäjakauma on seuraava:

1 800 rakennusta (21 000 asuntoa) valmistui ennen vuotta 1921, 2 700 rakennusta (55 700 asuntoa) vuosina 1921—

1939, 6 200 rakennusta (101 600 asuntoa) vuosina 1940—1959, 10 000 rakennusta (199 000 asuntoa) 1960-luvulla, 23 000 ra- kennusta (292 300 asuntoa) 1970-luvulla, 40 100 rakennusta (230 500 asuntoa) 1980-luvulla, 23 300 rakennusta (129 000 asuntoa) 1990-luvulla ja 16 800 ra- kennusta (110 700 asuntoa) 2000-luvulla.

Suomen Isännöintiliiton ja HTM-tilintar- kastajien selvitykset

Asunto-osakeyhtiöiden hallinnosta ei ole kattavia tilastotietoja. Suomen Isännöintilii- ton edustajan arvion mukaan päätoimisia

isännöitsijöitä on noin 2.500, joista noin puo- let kuuluu liittoon suoraan tai on jäsenyhtei- sön palveluksessa. Liiton jäsenten asiakkaana on noin 30.000 asunto-osakeyhtiötä. Liiton asiakastyytyväisyyskyselyssä on kerätty tie- toja myös hallituksen jäsenten taustoista.

HTM-yhdistys ry selvitti keväällä 2007 jä- senistölleen suunnatulla kyselyllä sitä, miten asunto-osakeyhtiöt käyttävät KHT- ja HTM- tilintarkastajia. Kysely lähetettiin 658 osoit- teeseen, joista saatiin 313 vastausta (vastaus- aktiivisuus 48 %). Kyselyn perusteella HTM- yhdistys arvioi, että sen 787 HTM- ja KHT- jäsenellä oli tarkastettavanaan noin 16 600 asunto-osakeyhtiötä. Näistä oli alle 30 asunnon yhtiöitä valtaosa eli noin 9 500, 30—100 asunnon yhtiöitä noin 6 300 ja yli 100 asunnon yhtiöitä noin 800.

Yhdistyksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastus on usein keskittynyt joillekin tarkastajille, joilla on asiakkainaan monin- kertaisesti keskimäärän ylittävä määrä esi- merkiksi pieniä asunto-osakeyhtiöitä.

Oikeusministeriön kyselyt asunto-osakeyh- tiöiden hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille

Kyselyiden toteutus ja palautteen jakautu- minen. Oikeusministeriö pyysi kesäkuussa 2008 asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jä- seniltä ja isännöitsijöiltä tietoja vuosina 2007 ja 2008 hallitustyöskentelyyn käytettä- vistä resursseista ja tilintarkastuksesta sekä kunnossapitotarpeen seurannasta yhtiön hal- lituksessa ja yhtiökokouksessa. Lisäksi isän- nöitsijöiltä kysyttiin, miten samaan aikaan julkistetun hallituksen esitysluonnoksen säännökset yhtiövastikeperusteesta poikkea- misesta vaikuttaisivat yhtiön päätöksente- koon. Kyselyt toteutettiin yhteistyössä Suo- men kiinteistöliiton ja Suomen isännöintilii- ton kanssa siten, että järjestöt välittivät oike- usministeriön kyselyn jäsentensä edustajille, jotka vastasivat suoraan oikeusministeriölle.

Kummankin kyselyn osalta vastaajien maan- tieteellinen jakauma vastasi varsin pitkälti asunto-osakeyhtiöiden maantieteellistä ja- kaumaa. Hallituksen jäsenille suunnatun ky- selyn tuloksista voidaan päätellä, että myös vastaajien taloyhtiöiden rakennusten ikäja- kauma vastaa pitkälti kaikkien asunto-osa- keyhtiöiden rakennusten ikäjakaumaa. Kum-

mankin kyselyn vastaajien keski-ikä oli noin 45 vuotta ja noin kolmeneljäsosaa vastaajista oli miehiä.

Asunto-osakeyhtiöiden hallituskäytäntö.

Lähes kaikkien kyselyyn vastanneiden (yli 96 %) asunto-osakeyhtiössä on 3—5 jäseni- nen hallitus. Noin 3 %:ssa yhtiöistä oli vähin- tään kuusijäseninen hallitus ja 1 %:ssa oli yksi- tai kaksijäseninen hallitus. Valtaosa vastaajista (yli 88 %) käytti 1—5 tuntia halli- tuksen kokoukseen ja siihen valmistautumi- seen.

Palautteen perusteella kerrostaloyhtiöissä hallitus kokoontuu hieman useammin kuin rivitaloissa, erillistaloissa tai muissa pienta- loyhtiöissä. Hallitus kokoontunut vähintään neljä kertaa vuodessa puolessa kerrostaloyh- tiöistä ja noin 40 %:ssa muista rivitalo-, eril- listalo- ja muissa pientaloyhtiöissä. Yhtiön maantieteellinen sijainti vaikuttaa jonkin ver- ran hallituksen kokousten määrään. Kyselyn perusteella hallitukset kokoontuvat hieman useammin pääkaupunkiseudulla ja Kainuussa kuin muualla Suomessa ja vastaavasti Etelä- Pohjanmaalla hieman keskivertoa harvem- min. Rakennusvuodella on kyselyn perusteel- la myös jonkin verran merkitystä siihen kuinka monta kertaa hallitus kokoontuu. Mitä uudempi asunto-osakeyhtiö on, sitä harvem- min hallitus kokoontuu. Asunto-osakeyhtiön koko näyttää kyselyn perusteella vaikuttavan siten, että isoimmissa asunto-osakeyhtiöissä hallitus kokoontuu useammin. Saatujen vas- tausten mukaan 1—5 huoneiston yhtiöissä 68 % hallituksista kokoontui 1—3 kertaa. Yli 50 huoneiston yhtiöissä taas 79 % hallituksis- ta kokoontui 4—9 kertaa vuoden 2007 aika- na.

Isännöitsijäkäytäntö. Hallituksen jäsenille suunnattuun kyselyyn vastanneiden yhtiöistä lähes kaikissa (noin 92 %) oli isännöitsijä.

Suurin osa (88 %) isännöitsijöistä oli käytän- nössä yrityksiä, joista (97,3 % harjoitti am- mattimaista isännöintiä ja vain 2,7 %:ia näis- tä isännöitsijöistä oli sivutoimisia. Lisäksi 10,8 %:ssa asunto-osakeyhtiöistä isännöitsi- jänä oli osakas ja 1,2 %:ssa muu asukas.

Palautteen perusteella asunto-osakeyhtiön rakennusvuodella ei näyttäisi olevan suurta- kaan merkitystä siihen, onko yhtiöllä isän- nöitsijä vai ei. Taloyhtiön tyypillä taas näyt- tää olevan jonkin verran vaikutusta asiaan.

Kyselyn perusteella lähes kaikilla (97 %) kerrostalotyyppisillä asunto-osakeyhtiöillä oli isännöitsijä. Vastaava luku rivitalojen osalta oli 87 % ja erillistalojen tai muiden pientalojen osalta 75 %. Myös asunto-osa- keyhtiön koolla näyttää olevan merkitystä sillä kyselyn perusteella 1—5 huoneiston asunto-osakeyhtiöistä hieman reilulla puolel- la (57 %) oli isännöitsijä, kun taas 11 huo- neiston tai sitä suuremmista asunto-osake- yhtiöistä lähes (95—100 %) kaikilla oli isän- nöitsijä.

Tilintarkastuskäytäntö. Yhtiöiden hallituk- sen jäseniltä saadun palautteen perusteella huoneistojen lukumäärä vaikuttaa merkittä- västi siihen, onko yhtiössä lainkaan tilintar- kastajaa tai onko yhtiössä KHT- tai HTM ti- lintarkastaja ja tämän rinnalla maallikkotilin- tarkastaja. Kyselyn perusteella 1—5 huoneis- ton yhtiöistä 11 %:lla ei ole lainkaan tilintar- kastajaa, noin puolella on maallikkotilintar- kastaja, noin kolmanneksella on vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja ja noin 3 %:lla yhti- öistä sekä KHT- tai HTM-tilintarkastaja että maallikkotilintarkastaja. Yli 50 huoneiston taloyhtiöiden osalta yli puolessa (56 %) yhti- öistä on sekä KHT- tai HTM-tilintarkastaja että maallikkotilintarkastaja, 40 %:lla yhti- öistä on vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja.

Noin puolessa kerrostaloyhtiöistä on sekä KHT- tai HTM-tilintarkastaja että maallikko- tilintarkastaja. Lisäksi 40 % kerrostaloyhti- öistä oli vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja.

Noin 60 % rivitaloyhtiöistä ja lähes puolessa erillistaloyhtiöistä ja muista pientaloyhtiöistä on KHT- tai HTM-tilintarkastaja.

Isännöitsijöiltä saatujen vastausten perus- teella myös asunto-osakeyhtiön käyttämän isännöintiyrityksen koko vaikuttaa ammattiti- lintarkastajan käytön yleisyyteen. Vastausten perusteella yhden isännöitsijän isännöintiyri- tyksen asiakkaina olevista asunto-osakeyhti- öistä noin 60 %:lla on KHT- tai HTM-ti- lintarkastaja, kun taas yli 10 isännöitsijän isännöintiyritysten asiakkaina olevista asun- to-osakeyhtiöistä yli 90 %:lla on ammattiti- lintarkastaja.

Myös asunto-osakeyhtiön alueellinen si- jainti vaikuttaa kyselyiden perusteella jonkin verran siihen, käyttäkö yhtiö ammattitilintar- kastajaa. KHT- tai HTM-tilintarkastajan käyttö on yleisintä pääkaupunkiseudulla, jos-

sa yli 90 %:lla vastausten kattamista yhtiöistä on ammattitilintarkastaja. Vastaavasti kyse- lyn perusteella 50 % tai pienempi osa vas- tanneiden yhtiöistä käytti ammattitilintarkas- tajaa Kainuussa, Etelä-Pohjanmaalla, Keski- Pohjanmaalla sekä Pohjois-Karjalassa.

Kunnossapitotarpeen käsittely hallitukses- sa ja yhtiökokouksessa. Vastanneiden isän- nöitsijöiden asiakasyhtiöiden hallituksista 10—25 % käsitteli kunnossapitotarvetta 2—

3 kertaa vuodessa. Valtaosa (noin 82 %) isännöitsijöiden asiakasyhtiöiden hallituksis- ta käsittelee kunnossapitotarvetta jossain vai- heessa. Hallituksen jäsenten yhtiöiden halli- tukset käsittelivät kunnossapitotarvetta vuo- sina 2007 ja 2008 hallituksessa 2—3 kertaa lähes puolessa yhtiöistä, 7 % hallituksista ei käsitellyt asiaa lainkaan, 23 % hallituksista käsitteli 4—6 kertaa ja 9 % hallituksista kä- sitteli useammin kuin kuusi kertaa.

Palautteen perusteella hallituksen jäsenten lukumäärällä ei ole kovin suurta merkitystä siihen kuinka monta kertaa hallitus on käsi- tellyt kunnossapitotarvetta vuosien 2007 ja 2008 aikana. Vain ne hallitukset, joissa oli jäseniä kuusi tai enemmän käsittelivät hie- man useammin kunnossapitotarvetta vuosien 2007 ja 2008 aikana. Myös taloyhtiön raken- nustyypin vaikutus näyttää olevan vähäinen.

Palautteen perusteella kerrostaloissa oli kun- nossapitotarvetta käsitelty hieman useammin kuin muissa yhtiöissä. Rakennusvuosi näyt- tää vaikuttavan jonkin verran siihen, kuinka monta kertaa yhtiön hallitus käsitteli kunnos- sapitotarvetta vuosina 2007 ja 2008. Useim- min hallitukset olivat käsitelleen kunnossapi- totarvetta 1921—1939 rakennetuissa asunto- osakeyhtiöissä ja harvimmin taas uusissa 2000-luvulla rakennetuissa asunto-osakeyhti- öissä. Asunto-osakeyhtiön maantieteellisellä sijainnilla ei näytä olevan suurta merkitystä kunnossapitotarpeen käsittelyyn hallituksen kokouksissa.

Yhtiökokous käsittelee vuosittain kunnos- sapitotarvetta kolmessa neljäsosassa kum- mankin kyselyn palautteen kattamista yhti- öistä.

Kunnossapitosuunnitelman yleisyys. Isän- nöitsijöiden asiakasyhtiöistä noin 15 %:lla oli kunnossapitosuunnitelma.

Vastanneiden hallituksen jäsenten yhtiöistä suunnitelma oli 40 %:lla. Hallituksen jäsen-

ten palautteen perusteella kunnossapitosuun- nitelman yleisyyteen vaikuttaa olennaisesti asunto-osakeyhtiön koko. Palautteen mukaan 1—5 huoneiston asunto-osakeyhtiöistä vain 22 %:ssa oli kunnossapitosuunnitelma, kun yli 50 huoneiston asunto-osakeyhtiöistä kun- nossapitosuunnitelma löytyi 60 %:ssa yhti- öistä. Kunnossapitosuunnitelman yleisyys näyttää kyselyn perusteella kasvavan tasai- sesti asunto-osakeyhtiön koon myötä. Vasta- uksista ilmenee, että yleisimmin kunnossapi- tosuunnitelma on tehty kerrostaloyhtiöissä (47 %). Rivitaloissa sekä erillistaloissa ja muissa pientaloissa kunnossapitosuunnitelma näyttää olevan kyselyn perusteella lähes yhtä yleinen ja se on noin 30 %:lla näistä yhtiöis- tä. Myös rakennusvuodella näyttää kyselyn perusteella olevan merkittävä vaikutus siihen onko asunto-osakeyhtiöllä kunnossapito- suunnitelmaa. Kaikkein vanhimpia (raken- nettu ennen vuotta 1921) asunto-osakeyh- tiöitä lukuun ottamatta kunnossapitosuunni- telma on useammin vanhemmilla kuin uu- demmilla asunto-osakeyhtiöillä. 1921—

1959 rakennetuista asunto-osakeyhtiöistä yli puolella (56 %) on kyselyn perusteella kun- nossapitosuunnitelma. 1960-luvalla rakenne- tuista yhtiöistä kunnossapitosuunnitelma on kyselyn perusteella 46 %:lla, 1970-luvulla rakennetuista 43 %:lla, 1980-luvulla raken- netuista 40 %:lta, 1990-luvulla rakennetuista 32 %:lla ja 2000-luvulla rakennetuista 29 %:lla yhtiöllä. Palautteen perusteella kun- nossapitosuunnitelma on selvästi yleisin pää- kaupunkiseudun asunto-osakeyhtiöissä, joista puolella on suunnitelma.

Kunnossapitotarpeen selvittäminen. Valta- osa (70 %) isännöitsijöistä vastasi, että kai- kissa heidän asiakasyhtiöissään kunnossapi- totarvetta selvitetään jollain tavalla. Noin 30 %:lla isännöitsijöistä oli hyvin pieni mää- rä asiakasyhtiöitä, joissa kunnossapitotarvetta ei seurata millään tavalla. Vastanneiden halli- tuksen jäsenten taloyhtiöissä seuranta perus- tuu kuntoarvioon (37 %), muun ulkopuoli- seen asiantuntijaselvitykseen (28 %), kunto- tutkimukseen ja tekniseen isännöintiin (15 %). Jollain muulla tavalla kunnossapito- tarvetta oli selvitetty neljäsosassa yhtiöistä.

Kunnossapitoseurannan kohteet. Palaut- teen perusteella samat kohteet eli putkisto sekä viemärit, katto, ulkovaippa ja märkätilat

nähdään tärkeinä kunnossapitoseurannan kohteina riippumatta asunto-osakeyhtiön si- jainnista. Myöskään yhtiön rakennustyypillä ja huoneistojen lukumäärällä ei näytä olevan suurta merkitystä seurannan kohdentamisen kannalta.

Tyytyväisyys kunnossapidon seurantaan.

Hallituksen jäseniltä saadun palautteen pe- rusteella noin 40 % oli erittäin tai melko tyy- tyväisiä ja noin 25 % erittäin tai melko tyy- tymättömiä oman yhtiön sä kunnossapitotar- peen seurantaan. Isommissa asunto-osake- yhtiöissä oltiin hieman tyytyväisempiä kun- nossapidon seurantaan kuin pienemmissä yh- tiöissä. Myös maantieteellisiä eroja oli kyse- lyn perusteella havaittavissa. Pääkaupunki- seudulla, muulla Uudellamaalla, Keski-Suo- messa, Pirkanmaalla, Varsinaissuomessa ja Kymenlaaksossa oltiin kyselyn mukaan tyy- tyväisimpiä kunnossapidon seurantaan. Vas- taajan sukupuolella ja iällä ei näyttänyt ole- van suurta merkitystä. Nuoremmat alle 30-vuotiaat vastasivat olevansa hieman tyy- tymättömämpiä kuin esimerkiksi yli 60-vuotiaat, jotka olivat koko joukosta tyyty- väisimpiä oman asunto-osakeyhtiönsä kun- nossapitoseurantaan. Palautteen perusteella haluttomuus suunnitelmalliseen kunnossapi- toon on suurinta sellaisissa asunto-osakeyh- tiössä, joiden osakkeenomistajista suuri osa on ikääntyneitä.

Kunnossapitokustannuksiin varautuminen.

Isännöitsijöiltä saadun palautteen perusteella hieman alle 10 % heidän asiakasyhtiöistään oli varautunut kunnossapitotarpeen rahoituk- seen. Hoitovastikeylijäämä oli yleisin sääs- tämiskeino. Muutama prosentti asunto-osake- yhtiöistä oli varautunut kunnossapitotarpei- siin yhtiön hallussa olevien huoneistojen tai rakennusoikeuden myynnillä.

Vastanneiden hallituksen jäsenten yhtiöistä yli puolet oli varautunut kunnossapidon ra- hoitukseen. Yleisin keino oli hoitovastikeyli- jäämä (56 %). Muita yleisiä keinoja olivat korjausrahastovastike (28 %) ja yhtiön hal- lussa olevien huoneistojen ja rakennusoikeu- den myynti (9 %). Palautteen perusteella kunnossapitotarpeisiin varautuminen on hie- man yleisempää isommissa asunto-osake- yhtiöissä kuin pienemmissä yhtiöissä. 1—

5 huoneistoa käsittävissä asunto-osakeyhti- öissä tuleviin kunnossapitotarpeisiin oli va-

rauduttu 43 %:ssa yhtiöistä, kun yli 50 huo- neiston asunto-osakeyhtiöissä vastaava osuus oli 58 %. Palautteen perusteella myös yhtiön rakennusten tyyppi vaikuttaa vain vähän sii- hen, varautuuko yhtiö taloudellisesti tuleviin kunnossapitotarpeisiin (rakennustyypistä riippuen 50—56 % yhtiöistä oli varautunut kunnossapitokuluihin). Maantieteelliset erot kunnossapitotarpeeseen varautumisen osalta olivat kyselyn perusteella melko suuria. Par- haiten varautuneita oltiin Kanta-Hämeessä (69 % asunto-osakeyhtiöistä oli varautunut taloudellisesti tuleviin kunnossapitotarpei- siin) sekä Varsinais-Suomessa (64 %). Huo- noiten taas kyselyn perusteella varauduttiin Etelä-Savossa (34 %) sekä Pohjois-Karja- lassa (41 %). Myös eri aikoina rakennettujen asunto-osakeyhtiöiden varautumisessa tule- viin kunnossapitotarpeisiin oli kyselyn perus- teella eroja. Parhaiten olivat varautuneet 1940—1959 sekä 1980- ja 1990-luvulla ra- kennetut asunto-osakeyhtiöt. Niistä kunnos- sapitotarpeisiin oli varautunut noin 60 %.

Huonoiten olivat kyselyn perusteella varau- tuneet ennen vuotta 1921 rakennetut asunto- osakeyhtiöt. Lisäksi 1921—1939 rakenne- tuista varautuneita oli 49 %, 1960-luvulla ra- kennetuista 53 %, 1970-luvulla rakennetuista 51 % sekä 2000-luvulla rakennetuista 47 %.

1.3 Kansainvälinen kehitys sekä ulko- maiden lainsäädäntö

Suomalainen asunto-osakeyhtiö on tiettä- västi ainakin Euroopassa ainutlaatuinen omistusasumisen muoto.

Kerrostaloasuntojen omistusoikeuden ja tehokkaan hallinnon järjestäminen ovat olleet keskeisiä kysymyksiä, kun yksityistäminen on toteutettu EU:n uusissa jäsenvaltioissa.

Huomiota on kiinnitetty erityisesti siihen, mi- ten rakennuksen yhteisten osien kunnossapito ja uudistaminen sekä asumisen perushyödyk- keiden, kuten käyttöveden ja jätehuollon, hankinta varmistetaan. Samoista kysymyksis- tä keskustellaan myös sellaisissa vanhoissa EU valtioissa, joissa omistusasuntokerrosta- lojen hallinto on järjestetty tehottomasti.

Vanhoissa EU valtioissa omistusasuminen kerrostaloissa ei ole läheskään niin yleistä kuin Suomessa.

Käytännössä kerrostaloasuntojen omistus- oikeus on toteutettu useimmissa EU-val- tioissa ja muissa valtioissa siten, että kunkin huoneiston omistajan omistusoikeus huoneis- ton sisäseinien rajaamaan alueeseen on mer- kitty kiinteistörekisteriin. Tällöin rakennuk- sen yhteiset osat ja maapohja ovat rakennuk- sen huoneistot omistavien yhteisomistukses- sa (esim. ejerlejdighed Tanskassa). Joissakin valtioissa sekä rakennus että maapohja ovat yhteisomistuksessa ja kullakin yhteisomista- jalla on yksinoikeus tietyn huoneiston käyt- tämiseen (eierseksjon Norjassa). Kummassa- kin mallissa rakennuksen huoneistojen omis- tajat päättävät yhteisten osien hallinnoinnista, joko sellaisen yhdistyksen tai osuuskunnan kautta, jonka jäseninä he ovat, tai yleisten oi- keusperiaatteiden nojalla ilman tarkemmin määritettyä organisaatio- ja päätöksenteko- mallia. Ainakin Venäjällä hallinnointiyhtei- söön osallistuminen on vapaaehtoista, minkä seurauksena samassa rakennuksessa voi olla yhteiseen päätöksentekoon osallistuvia ja sen ulkopuolelle jättäytyneitä huoneistojen omis- tajia.

Asunto-osakeyhtiöön verrattuna ulkomaiset omistus- ja hallintomallit ovat usein ongel- mallisia yhteisiä asioita koskevan päätöksen- teon tehokkuuden, yhteisen velkarahoituksen vakuuksien saatavuuden ja yhteisten kulujen kattamiseksi huoneistojen omistajilta perittä- vien maksujen turvaamisen sekä yhteisen toiminnan ja talouden läpinäkyvyyden suh- teen. Esimerkiksi yhteisiä toimia edellyttävi- en uudistusten toteuttaminen voi olla vaikea- ta päätökseen sovellettavien tiukkojen vaati- musten, puuttuvien yhteisten vakuuksien, omistajien maksuosuuksien perimisen hanka- luuden ja taloudellista raportointia koskevien puutteiden synnyttämän epävarmuuden vuoksi.

Ruotsissa huomattavaa osaa kerrostalo- asunnoista hallitaan asumisoikeusmuodossa.

Asumisoikeusyhdistystä muistuttava ruotsa- lainen asumisoikeusyhteisö on osuuskunta- muotoinen oikeushenkilö, jonka jäsenellä on oikeus vaatia yhteisöä lunastamaan hänen osuutensa ennalta määrättyyn hintaan. Alu- eellisen kehityksen ja asuntomarkkinoiden muutosten vuoksi Ruotsissa asetetaan vuosit- tain konkurssiin useita asumisoikeusyhteisöjä muun muassa sen vuoksi, että yhteisön lunas-

tamille asumisoikeuksille ei löydy uusia omistajia tai vuokralaisia. Kuluvan vuosi- kymmenen ajan Ruotsissa on selvitetty ker- rostaloasuntojen yksityisomistuksen mahdol- listavan lainsäädännön tarvetta (esim. SOU 2002:21, prop. 2003/04:115 ja bet.

2006/07:CU10) valtiopäivien vuonna 1999 antaman tiedonannon jälkeen (bet.

1998/99:BoU7, rskr. 1998/99:165). Ruotsissa muutetaan maakaaren (1970:994) säännöksiä kolmiulotteisesta kiinteistöstä siten, että täl- laisena kiinteistönä voitaisiin rekisteröidä myös yksittäinen asuinhuoneisto (Prop.

2008/09:91). Säännöksiä sovelletaan alku- vaiheessa vain sellaiseen uudisrakennukseen, jossa vähintään kolme tällaista asuinhuoneis- toa. Tällaiseen asuinhuoneistoon sovelletaan kolmiulotteista kiinteistöä koskevien yleisten säännösten lisäksi uusia säännöksiä, joiden tarkoituksena on välttää huoneiston käytöstä muille lähistöllä aiheutuvia häiriöitä, varmis- taa asumisterveyden, järjestyksen ja kunnon säilyminen rakennuksessa ja sen ulkopuolel- la. Omistajan on huolellisesti valvottava, että edellä sanottua noudattavat myös omistajan perheenjäsenet ja vieraat ja ne, jotka omista- jan toimivat rakennuksessa. Lisäksi tällaisen rakennuksen yhteisten tilojen hallintoa varten pitää perustaa yhteisö (samfällighetsfö- rening), joka muun muassa voi ottaa lainaa yhteisiin kuluihin ja jolla on kanneoikeus asunnon omistajan rikkoessa edellä mainittu- ja vaatimuksia. Tavoitteena on, että uusi laki tulee voimaan 1 päivänä toukokuuta 2009.

1.4 Nykytilan arviointi 1.4.1 Yleistä

Kun rakennuskanta ja asukkaat ikääntyvät ja kun asukaskunta, rakennustekniikka, asu- mispalvelut ja asuinkiinteistöjä koskevat vi- ranomaisvaatimukset muuttuvat, asunto-osa- keyhtiöiden ja osakkeenomistajien tekemien korjausten, uudistusten ja lisärakentamisen tarve kasvaa. Samat tekijät lisäävät tarvetta myös muihin järjestelyihin ja vastuusuhtei- den selventämiseen asunto-osakeyhtiöissä.

Muilta osin asunto-osakeyhtiölaki on osoit- tautunut pääosin toimivaksi. Lain voimassa- oloaikana on kuitenkin ilmennyt, että lain

yksittäisiä säännöksiä on syytä selventää tai muuttaa.

Ehdotuksen valmistelussa havaittu muutos- tarve voidaan tiivistää seuraavasti:

- Ei ole ilmennyt tarvetta muuttaa voimassa olevan lain periaatteita eikä muutenkaan teh- dä muutoksia, jotka vaikuttaisivat olennaises- ti yhtiön tai osakkeenomistajien oikeuksiin tai velvollisuuksiin.

- Tarvittavat muutokset ovat lähinnä me- nettelytapojen tai sääntelyn selvennyksiä taikka johtuvat esimerkiksi osakkeenomista- jien teettämien kunnossapito- ja muutostöi- den yleistymisestä sekä rakennustekniikan ja rakentamista koskevien vaatimusten kehityk- sestä.

1.4.2 Yhtiön ja osakkeenomistajan kunnos- sapitovastuu

Voimassa olevan lain mukaan osakkeen- omistajat vastaavat osakkeenomistajahallin- nassa olevien huoneistojen ja muiden tilojen kunnossapidosta siten kuin AOYL:ssa sääde- tään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään (AOYL 78 §). Lähtökohta on, että osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneis- ton sisäosat ja muut osakeomistuksen perus- teella hallitsemansa tilat. Yhtiö vastaa kui- tenkin yleensä osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen sisäpuolisista rakenteista joh- tuvista vioista sekä sellaisten laissa mainittu- jen johtojen, kanavien ja vesihanojen kun- nossapidosta, jotka on asennettu samantasoi- sina rakennuksen huoneistoihin. Parvekkeen kunnossapitovastuu kuuluu voimassa olevan lain mukaan lähtökohtaisesti yhtiölle. Yhtiö- järjestyksessä voidaan määrätä toisin kun- nossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajien kesken.

Kunnossapitovastuun jakautumista koske- vat AOYL:n olettamasäännökset soveltuvat yleensä parhaiten kerrostaloihin (HE 216/1990, s. 58), joissa huoneistot ovat varsin samanlaisia. Asunto-osakeyhtiöiden rakennukset ja huoneistot poikkeavat toisis- taan kuitenkin huomattavasti yhtiöissä, joissa on kerrostaloja, rivitaloja, erillistaloja, tai jos asunto-osakeyhtiössä on myös osakkeen- omistajahallinnassa olevia liikehuoneistoja.

Käytännössä suositellaan, että kunnossapito- vastuusta määrättäisiin yhtiöjärjestyksessä tarkemmin.

Kunnossapitovastuun osalta voidaan erot- taa ainakin seuraavia ongelma-alueita: yhtiön vastuulla olevasta rakenteesta aiheutuvat viat, vaatimus samantasoisuudesta, yhtiön toimenpiteestä osakkeenomistajan vastuulla oleville rakenteille aiheutuneet vahingot, osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapi- don hoitaminen yhtiön kustannuksella, halli- tuksen toimivalta, osakkeenomistajan kun- nossapitotoimien taso ja töiden valvonta, kunnossapitovastuun muuttaminen ja vastuu puutteellisesta tai virheellisestä kunnossapi- dosta.

Yhtiön vastuulla olevasta rakenteesta joh- tuvat viat. Käytännössä ongelmia on aiheutu- nut siitä, että AOYL:ssa ei määritellä tar- kemmin yhtiön vastuulla olevia rakenteesta johtuvia vikoja. Vallitseva tulkinta lienee, et- tä yhtiö vastaa esimerkiksi vesivuodon yh- teydessä vahingosta, joka aiheutuu veden kulkeutumisesta sellaisen rakenteen läpi, jo- ka on tarkoitettu kestämään vettä. Epäselvänä on pidetty sitä, vastaako yhtiö talon rakentei- siin kulkeutuneen veden aiheuttamista vahin- goista myös silloin, kun vesi on valunut osakkeenomistajan vastuulla olevasta, muissa kuin märkätiloissa tavanomaisesti käytettä- västä pesukoneesta tai muutoin asuinhuoneen lattialle päässeestä vedestä. Ongelmallisena on pidetty myös yhtiön kunnossapitovastuuta niissä tapauksissa, joissa osakkeenomistaja yhtiön suostumuksella muuttaa rakenteita toisenlaisiksi kuin muissa huoneistoissa (esim. väliseinien tai märkätilojen siirtämi- nen). Jossain määrin epäselvänä on pidetty myös sitä, mitä rakenteilla tarkoitetaan kun- nossapitovastuun jaon kannalta (esim. onko siirretty väliseinä asunto-osakeyhtiön vas- tuulla oleva rakenne).

Samantasoisuusvaatimus. Käytännössä vaatimusta johtojen, kanavien ja vesihanojen samantasoisuudesta on pidetty ongelmallise- na silloin, kun osakkeenomistajahallinnassa olevien huoneistojen käyttötarkoitus on eri- lainen tai huoneistot ovat muuten hyvin eri- laisia ja huoneistoissa on erilaisia sinänsä ta- vanomaisia putkistoja. Oikeuskäytännössä tä- tä vaatimusta on tulkittu ilmanvaihdon osalta siten, että on yhtiön vastuulla pitää niin

asuin- kuin liikehuoneistojakin sellaisessa vi- ranomaismääräysten edellyttämässä kunnos- sa, että huoneistoja voidaan käyttää raken- nusluvan ja yhtiöjärjestyksen mukaiseen tar- koitukseen (KKO 1998:105). Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteella on epäselvää, millä edellytyksillä yhden osakkeenomistajan liiketoimintaan liittyviä kustannuksia, joita muiden osakkeenomistajien ei voida olettaa voivan ennakoida, saattaa tulla asunto-osake- yhtiössä myös muiden osakkeenomistajien maksettaviksi vastikkeen muodossa.

Yhtiön toimenpiteestä osakkeenomistajan vastuulla oleville rakenteille aiheutuvat vau- riot. Voimassa olevan lain nimenomaisten säännösten mukaan yhtiövastikkeella kate- taan vain sellaisia korjaus-, perusparannus- ja uudistuskustannuksia, jotka perustuvat yhtiön vastuulla oleviin toimenpiteisiin (AOYL 5 §). Laissa ei ole nimenomaisia säännöksiä yhtiön velvollisuudesta vastata osakkeen- omistajan vastuulla olevien rakenteiden saat- tamisesta entiselleen niiden vahingoituttua yhtiön teettämän korjaus- tai parannustoi- menpiteen johdosta. Käytännössä yhtiökoko- us voi päättää esimerkiksi vesi- ja viemäri- putkien uusimisen yhteydessä siitä, että sa- malla vaihdetaan vastikerahoitteisesti wc- istuimet ja korjataan vioittuneet sisäpinnat ajankohdan tavanomaista tasoa vastaavalla alkuperäistä kalliimmalla pinnoitteella. Vas- taavasti antenni-, puhelin- ja sähköverkon uudistuksen yhteydessä asennetaan vastike- rahoitteisesti huoneistokohtaisia pistorasioita ja ikkunoiden vaihdon yhteydessä vaihdetaan myös osakkeenomistajan vastuulla olevat si- säikkunat. Asunto-osakeyhtiöiden maallik- kohallinnon kannalta on kuitenkin pidetty ongelmallisena sitä, että tällaisten käytännös- sä hyvin yleisten tilanteiden osalta yhtiökäy- täntö perustuu AOYL:n yleisiin säännöksiin, yhtiön kunnossapito-oikeutta koskevaan avoimeen ja tulkinnanvaraiseen 78 §:n 3 momenttiin ja oikeuskäytäntöön sekä oike- uskirjallisuudessa esitettyihin tulkintoihin.

Ongelmallisena on pidetty myös sitä, miten osakkeenomistajien itse suorittamat toimen- piteet tulisi ottaa huomioon hänen maksuvel- vollisuutensa osalta.

Muu osakkeenomistajalle kuuluva kunnos- sapito asunto-osakeyhtiön kustannuksella.

Voimassa olevan lain esitöiden mukaan kun-

nossapitovastuun jakautumista koskevat säännökset määrittelevät lähinnä korjaus- ja kunnossapitokustannuksista vastaavan tahon.

Vastuunjakosäännös ei siten estä yhtiötä kor- jauttamasta omalla kustannuksellaan sellai- sen osakkeenomistajahallinnassa olevan huoneiston sisätiloissa ilmennyttä vikaa, jon- ka korjauskuluista osakkeenomistaja vastaisi lain pääsäännön tai yhtiöjärjestyksen mu- kaan, jos päätös ei loukkaa osakkeenomista- jien yhdenvertaisuutta (AOYL 78 §:n 3 mo- mentti). Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta kuitenkin seuraa, että tällaiset korjaukset eivät saa kohdistua vain osaan huoneistoista ja että yhtiövastikkeen maksuvelvollisuudessa tulisi yleensä ottaa huomioon osakkeenomistajien itse suoritta- mat vastaavat korjaukset (HE 216/1990, s.

58 ja 59).

Käytännössä yhtiökokous päättää osak- keenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta kunnossapidosta, perusparannuk- sesta ja uudistamisesta yleensä vain silloin, kun toimenpide liittyy yhtiön kunnossapito- vastuun piiriin kuuluvaan toimenpiteeseen.

Ongelmallisena on kuitenkin pidetty yksit- täistapauksia, joissa enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoituksella on toteutettu osakkeen- omistajien kunnossapitovastuun piiriin kuu- luvia toimia muuten kuin perusparannuksen tai uudistuksen yhteydessä.

Hallituksen toimivalta kunnossapidon ja perusparannusten osalta. Voimassa olevan lain mukaan asunto-osakeyhtiön hallitus ei saa päättää — kiireellisiä vesivahinko- ym.

korjauksia lukuun ottamatta — sellaisista kunnossapitotoimista, jotka vaikuttavat olen- naisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin (AOYL 54 §). Käytännössä on pidetty jos- sain määrin epäselvänä esimerkiksi sitä, mis- sä laajuudessa hallitus voi päättää kunnossa- pito- tai perusparannustoimenpiteistä yhtiö- kokouksen käsittelemän talousarvion rajois- sa.

Osakkeenomistajan kunnossapitotoimien valvonta. Voimassa olevan lain mukaan kun- nossapidosta vastaavalla taholla on oikeus it- se päättää ja huolehtia korjauksen suorittami- sesta. Osakkeenomistaja ei siten saa yhtiötä kuulematta teettää yhtiön vastuulla olevaa huoneistokohtaista korjausta, kuten vesijoh- tojen ja hanojen uusimista. Osakkeenomista-

ja tai yhtiö voi kuitenkin teettää toisen osa- puolen kustannuksella lisävahingon välttämi- seksi tarpeellisen kiireellisen korjauksen, ku- ten vesivahinkoon liittyvän korjauksen (HE 216/1990, s. 59).

Käytännössä ongelmallisena on pidetty si- tä, että laissa ei nimenomaisesti säädetä kun- nossapitotoimien tasosta eikä yhtiön oikeu- desta valvoa osakkeenomistajan vastuulla olevia, mutta rakenteisiin vaikuttavia kun- nossapitokorjauksia.

Kunnossapitovastuun jaon muuttaminen yhtiön perustamisen jälkeen. Ongelmallisena on pidetty sitä, että AOYL:ssa ei ole nimen- omaisia säännöksiä siitä, miten kunnossapi- tovastuun jakautumista voidaan muuttaa yh- tiön perustamisen jälkeen. Vastuunjaon muuttamiseen sovelletaan yleisiä yhtiöjärjes- tyksen muuttamista ja tällaisen päätöksen moittimista koskevia säännöksiä (2/3 määrä- enemmistö ja yhdenvertaisuusperiaate). Ylei- siä säännöksiä sovelletaan siinäkin tapauk- sessa, että muutos riidattomasti vähentää joi- denkin osakkeenomistajien ja lisää toisten osakkeenomistajien maksuvelvollisuutta käy- tännössä vastaavalla tavalla kuin sellainen vastiketta tai muuta maksua koskeva yhtiö- järjestyksen muutos, johon vaaditaan niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden mak- suvelvollisuus kasvaa.

Vastuu puutteellisesta tai virheellisestä kunnossapidosta. AOYL:ssa viitataan osak- keenomistajan vahingonkorvausvastuun osal- ta osakeyhtiölain (624/2006) vahingonkor- vaussäännöksiin, jotka eivät kuitenkaan yleensä sovellu yhtiön rakennusten kunnos- sapitoon liittyvän vahingon korvaamiseen.

Kunnossapitoon liittyvien osakkeenomistajan tai yhtiön aiheuttamien vahinkojen korvaus- vastuu on käytännössä perustunut lähinnä vahingonkorvauslakiin (412/1974) ja vahin- gonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Epä- kohtana on pidetty sitä, että AOYL:ssa ei ole riittävän selviä säännöksiä siitä vastuusta, jo- ka osakkeenomistajalla ja yhtiöllä on puut- teellisesta kunnossapidosta.

Yhtiön rakennuksen tai huoneiston tuhou- tuminen. AOYL:n säännös yhtiön rakennuk- sen ja huoneiston tuhoutumisesta on ongel- mallinen, koska sekä uudelleenrakentaminen että yhtiön purkaminen on edellyttänyt käy- tännössä yksimielisyyttä. Yhtiö ei siis ole

voinut selkeästi kunnossapitovastuunsa puit- teissa vastata tuhouneen rakennuksen tai huoneiston jälleenrakentamisesta. Ottaen huomioon sen, että rakennukset on käytän- nössä vakuutettu täydestä arvostaan, on voi- massa oleva säännös sisällöltään vanhentu- nut.

1.4.3 Osakkeenomistajan muutostyöt Muutostöiden laajuus ja valvonta. Voimas- sa olevan lain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia hallinnassaan olevissa tiloissa. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa yhtiölle tai toi- selle osakkeenomistajalle, muutokseen on saatava yhtiön tai toisen osakkeenomistajan suostumus. Lisäksi tietyistä muutostöistä on ilmoitettava etukäteen hallitukselle tai isän- nöitsijälle, joilla on oikeus valvoa muutos- työtä. Jos muutokseen tarvitaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa osakkeen- omistajan kustannuksella (AOYL 77 §). Käy- tännössä muutostöiden määrä kasvaa jatku- vasti asunto-osakeyhtiön rakennusten ikään- tymisen, osakkeenomistajien asumistarpei- den muuttumisen ja osakkeenomistajien vaihtumisen myötä.

Käytännössä on yhtäältä pidetty tarpeelli- sena, että muutostyöoikeus rajattaisiin tar- kemmin osakkeenomistajahallinnassa oleviin sisätiloihin siten, että esimerkiksi parvekkeen ja piha-alueiden suhteen muutosoikeutta ei olisi tai se olisi suppeampi kuin sisätilojen osalta. Toisaalta on toivottu muutostyöoi- keuden selventämistä parvekkeen ja piha- alueen osalta ja että joissakin tapauksissa osakkeenomistajalla olisi nykyistä paremmat mahdollisuudet tehdä tiettyjä muutoksia myös osittain osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan ulkopuolella (esim. liikehuoneis- ton sähkölinjan parantaminen).

Käytännössä epäselvänä on pidetty sitä, vastaako muutostyön suorittava osakkeen- omistaja asunto-osakeyhtiölle valvonnasta aiheutuvista kuluista, jos yhtiö käyttää valvo- jana ulkopuolista rakennusalan ammattilaista.

Kunnossapitovastuu muutostöistä. Voimas- sa olevan lain mukaan yhtiö vastaa myös osakkeenomistajan muuttamien rakenteiden, putkien, kanavien ja hanojen kunnossapidos- ta, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä

(AOYL 78 §). Tällöin osakkeenomistajan muutostyö voi vaikuttaa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun vuoksi myös muilta osakkeenomistajilta perittävien vastikkeiden määrään. Käytännössä osakkeenomistajan kunnossapitovastuun laajentaminen yhtiöjär- jestysmääräyksellä on yleistynyt märkätiloja koskevien suurempien muutosten yhteydessä.

Vastuu muutostöistä aiheutuvasta vahin- gosta. AOYL:ssa viitataan vahingonkorvaus- vastuun osalta osakeyhtiölain vahingonkor- vaussäännöksiin, jotka eivät yleensä sovellu osakkeenomistajan muutostöihin liittyvän vahingon korvaamiseen. Käytännössä huo- mattava osa vanhojen talojen home- ja muis- ta rakenteiden kastumiseen liittyvistä vahin- goista on seurausta puutteellisesti toteutetuis- ta putkien, viemäreiden, kylpyhuone-, keit- tiö- ja saunatilojen rakentamistoimenpiteistä.

Vastuu muutoksista aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta perustetaan käytännössä yleensä vahingonkorvauslakiin (412/1974) ja vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin.

Lopullinen vastuu jakautuu AOYL:ssa sääde- tyn kunnossapitovastuun mukaisesti vain, jos vahinkoa ei ole aiheutettu tahallaan tai tuot- tamuksella. Epäkohtana on pidetty sitä, että laissa AOYL:ssa ei ole riittävän selviä sään- nöksiä muutostöistä yhtiölle, toisille osak- keenomistajilla tai näiden vuokralaisille ai- heutuvan vahingon korvaamisesta.

1.4.4 Vahingonkorvausvastuu

Asunto-osakeyhtiön hallituksen, isännöitsi- jän, tilintarkastajan ja osakkeenomistajien vahingonkorvausvastuun osalta AOYL:ssa viitataan vanhan osakeyhtiölain ja tilintarkas- tuslain vahingonkorvaussäännöksiin. Yhtiön johto voi joutua vanhan osakeyhtiölain mu- kaan vahingonkorvausvastuuseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheutetusta vahin- gosta suhteessa yhtiöön taikka osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisesta suhteessa osakkeenomistajaan ja sivullisiin. Osakkeen- omistaja voi joutua yhtiöoikeudelliseen va- hingonkorvausvastuuseen, jos hän on vähin- tään törkeällä tuottamuksella myötävaikutta- nut osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vas- taisen päätöksen aikaansaamiseen.

Käytännössä tavallisimmat asunto-osake- yhtiöissä tapahtuvat vahingot johtuvat puut-

teelliseesti toteutetuista putkien, viemärei- den, kylpyhuone-, keittiö- ja saunatilojen ra- kennustöistä ja kunnossapidosta. Näissä ti- lanteissa yhtiön tai osakkeenomistajan vii- mesijainen vastuu vahingon korvaamisesta on käytännössä perustettu yleensä vahingon- korvauslakiin (VahL) ja yleisiin vahingon- korvausoikeudellisiin periaatteisiin, mikä ei ilmene AOYL:sta. Ongelmallisena on pidetty sitä, että AOYL:ssa ei ole nimenomaisia säännöksiä kunnossapitovastuun tasosta, kunnossapidon laiminlyömisestä eikä osak- keenomistajan tai yhtiön muutostöiden tasos- ta ja muutostöistä aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta. Epäselvänä on pidetty myös sitä, miten osakkeenomistajan vastuuseen vaikuttaa se, että yhtiö on hyväksynyt ja val- vonut osakkeenomistajan kunnossapito- tai muutostyön toteutuksen. Lisäksi vastuun määrittämisen ja toteuttamisen kannalta jos- sain määrin ongelmallisina on pidetty tilan- teita, joissa osakkeenomistaja käyttää am- mattimaista urakoitsijaa (mm. yhtiön kanne- oikeus).

Joissakin tapauksissa osakkeenomistajan tai yhtiön kunnossapito- tai muutostyö saat- taa olla sellainen, että toimenpiteen onnistu- nut toteuttaminen edellyttää korostettua huo- lellisuutta ottaen huomioon mm. se, miten merkittäviä vahinkoja virheellisestä toteutuk- sesta voi aiheutua (esim. talon rakenteisiin vaikuttava kylpyamme tai muu allas).

Yhtiön johtoon kuuluvan korvausvastuu kunnossapitovastuun laiminlyönnistä aiheu- tuvasta vahingosta on osittain epäselvä myös sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiön johdolla ei ole yleistoimivaltaa ja johdon tehtävistä, kuten velvollisuudesta ryhtyä rakennusten ja kiinteistön kunnossapidon kannalta tarpeelli- siin toimiin, ei nimenomaisesti säädetä AOYL:ssa.

Asunto-osakeyhtiöissä tyypillisiin vahinko- tilanteisiin sovellettavan vastuusääntelyn sel- ventäminen ja täydentäminen voisi osaltaan kannustaa huolellisempaan kunnossapito- ja muutostöiden teettämiseen ja valvontaan.

Vahingon ilmetessä selvemmät vastuusään- nökset helpottaisivat vastuun toteuttamista.

Uudessa osakeyhtiölaissa (624/2006) osak- keenomistajan ja yhtiön johtoon kuuluvan vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä on muutettu ja selvennetty siten, että

- osakkeenomistajan vastuu ei enää edellytä törkeää tuottamusta,

- hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan (vastaa isännöitsijää) oletetaan olleen huoli- mattomia, jos vahinko aiheutetaan osakeyh- tiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tai vastuu koskee yhtiön läheisen kanssa tehdyl- lä toimella aiheutettua vahinkoa (tuotta- musolettama) ja

- yksittäisen osakkeenomistajan oikeus saa- da korvausta ns. välillisestä vahingosta eli ensisijassa yhtiölle aiheutetusta vahingosta poistetaan.

Kun arvioidaan vastuunjaon toimivuutta ja mahdollisia uudistusvaihtoehtoja on otettava huomioon myös se, että käytännössä asunto- osakeyhtiöt, osakkeenomistajat ja vuokralai- set kattavat riskejään vakuutuksilla.

1.4.5 Yhtiön perusparannukset, uudistukset ja lisärakentaminen

Vastikerahoituksella tehtävää perusparan- nusta, uudistusta, lisärakentamista ja lisäalu- een hankkimista koskevia säännöksiä muu- tettiin 1 kesäkuuta 2001 voimaan tulleella AOYL:n muutoksella. Asunto-osakeyhtiön päätöksentekoa ja vastikkeen maksuvelvolli- suutta koskevia säännöksiä pidetään pääosin toimivina.

Edelleen merkittävänä ongelmana pidetään kuitenkin yhtiövastiketta koskevien yhtiöjär- jestysmääräysten, enemmistöperiaatteen ja osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaat- teen yhteensovittamista silloin, kun päätetään sellaisesta parannuksesta tai uudistuksesta, joka ei hyödytä kaikkia osakkeenomistajia yhtäläisesti edes osakkeiden arvonnousuna.

Lisäksi yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmallista voi olla sellaisen kunnossapi- don tai muutoksen toteuttaminen vastikera- hoituksella, jonka osa osakkeenomistajista on aiemmin toteuttanut omalla kustannuksel- laan.

Merkittävin perusparannus- tai uudistus- päätös, joka yleensä ei hyödytä kaikkia, on päätös hissin jälkiasennuksesta vanhaan ta- loon. Käytännössä yli 2/3 hissin jälkiasen- nuspäätöksistä tehdään yksimielisellä pää- töksellä, mikä johtuu ainakin siitä, ettei asun- to-osakeyhtiölaissa säädetä muodollisten päätösvaatimusten ja yhdenvertaisuusperiaat-

teen yhteensovittamisesta. Valtion ja kuntien tavoitteena on lisätä asuintalojen monikäyt- töisyyttä ja helpottaa vanhenevan väestön asumista kotioloissa. Julkinen sektori tukee hissien jälkiasennusta hissiavustuksilla, joi- den yhteismäärä syksyllä 2008 on 50—65 % hissin rakennuskustannuksista.

On myös pidetty epäselvänä, milloin ja mi- ten asunto-osakeyhtiön pitäisi ottaa huomi- oon se määrä, jolla osakkeenomistajien omal- la kustannuksellaan toteuttamat toimenpiteet vähentävät kuluja, joita yhtiölle aiheutuisi kunnossapidon tai uudistuksen toteuttamises- ta myös näiden huoneistojen osalta. Lisäksi on epäselvää, miten vain asuinhuoneistoissa toteutettavan uudistuksen kustannusten jaos- sa voidaan ottaa huomioon se, ettei uudistus hyödytä mitenkään muuhun käyttöön tarkoi- tettuja huoneistoja.

1.4.6 Osakeyhtiölain soveltaminen

AOYL:n viittaussäännöksen ja osakeyhtiö- lain voimaanpanosta annetun lain (625/2006) mukaan asunto-osakeyhtiöön sovelletaan vanhan osakeyhtiölain säännöksiä

- konserni- ja lähipiirimääritelmistä, - perustamisesta (pois lukien yhtiöjärjes- tyksen vähimmäissisältö),

- osakepääoman korotuksesta (pois lukien optio-oikeudet ja vaihtovelkakirjat),

- pääomalainasta,

- osakepääoman alentamisesta,

- varojenjakotavoista, voitonjakokelpoisista varoista (pois lukien konsernirahoitus), voi- tonjakopäätöksestä, laittomasta varojenjaosta ja varojen lahjoittamisesta,

- selvitystilasta ja yhtiön poistamisesta re- kisteristä (pois lukien pakkoselvitystila, yri- tyssaneeraus ja osakkeenomistajan vaikutus- vallan väärinkäyttöön perustuva selvitystila ja lunastusvelvollisuus),

- hallituksen, isännöitsijän, tilintarkastajien ja osakkeenomistajien vahingonkorvausvas- tuusta ja

- oikeudenkäynnistä, välimiesmenettelystä ja rekisteriviranomaisesta.

Lisäksi osakeyhtiölain voimaanpanosta an- netun lain mukaan asunto-osakeyhtiöön so- velletaan kuitenkin uuden osakeyhtiölain säännöksiä sulautumisesta. Tämä ei kuiten- kaan koske vähemmistöosakkeiden lunastus-

ta koskevia säännöksiä, koska asunto- osakeyhtiössä sulautumiseen vaaditaan läh- tökohtaisesti osakkeenomistajan yksimieli- nen päätös.

Uuden asunto-osakeyhtiölain säätämisen yhteydessä on otettava kantaa siihen, miltä osin uutta osakeyhtiölakia tai sitä vastaavia säännöksiä sovelletaan myös asunto-osake- yhtiöihin. Lisäksi on päätettävä siitä, sovelle- taanko asunto-osakeyhtiöihin edelleen viit- taussäännösten perusteella joiltain osin osa- keyhtiölakia vai luovutaanko viittauksista si- ten, että asunto-osakeyhtiölaki sisältää myös nykyisin viittaussäännösten perusteella so- vellettavat osakeyhtiölain säännökset.

AOYL:n selventämiseksi on toivottu lain erottamista kokonaan tai nykyistä suurem- massa määrin osakeyhtiölaista, koska osake- yhtiölaki on säädetty eri tyyppistä toimintaa varten eikä se sovellu asunto-osakeyhtiöön parhaalla mahdollisella tavalla. Esimerkiksi osakeanti toteutetaan asunto-osakeyhtiössä käytännössä aina suunnattuna ja osakeyhtiö- lain vahingonkorvaussäännökset soveltuvat huonosti kosteusvauriovahingon korvaami- seen. Erityisesti on toivottu, että perustamis- ta, osakepääoman korotusta ja vahingonkor- vausvastuuta koskevat säännökset lisätään AOYL:iin.

OYL:iin olevien viittaussäännösten purka- minen lisäisi AOYL:n pykälämäärän monin- kertaiseksi. Pitkän lain luettavuutta voidaan kuitenkin parantaa laatimalla selkeitä sään- nöksiä, käyttämällä erilaisia otsikoita ja si- joittamalla säännökset siten, että yleisimmin käytetyt säännökset ovat lain ja asiakokonai- suuksien mukaisten lukujen alkupuolella.

Luettavuutta parantaisi myös

- usein sovellettavien säännösten sijoitta- mien lain alkupuolelle (yleiset periaatteet, yhtiön tarkoitus ja toiminta, osakkeet, yhtiö- vastike, kunnossapitovelvollisuus ja muutos- työt, yhtiön hallinto, päätöksenteko ja edus- taminen sekä varojen käyttö) sekä

- ainutkertaisesti tai harvoin sovellettavien säännösten sijoittaminen lain loppupuolelle (perustaminen, rahoitus, erityiset varojenja- kotavat, yhtiörakenteen muuttaminen ja yhti- ön purkaminen).

Suuri osa voimassa olevan AOYL:n sään- nöksistä perustuu ainakin osittain voimassa olevan osakeyhtiölain vastaaviin säännöksiin.

Yhtiölainsäädännön yhtenäisyyden sekä lain- tulkinnan ja yhtiökäytännön helpottamiseksi olisi tarkoituksenmukaista ottaa AOYL:n uu- distuksessa huomioon tarpeelliselta osin uu- den osakeyhtiölain sääntely.

1.4.7 Muu muutostarve

Lain soveltamisala sekä asunto-osakeyhtiön tarkoitus ja toiminta

AOYL:n 1 §:n mukaan asunto-osakeyhtiö- nä pidetään osakeyhtiötä, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennusta tai rakennuk- sia, joiden huoneistojen lattiapinta-alasta yli puolet on määrätty yhtiöjärjestyksessä osak- keenomistajien hallinnassa oleviksi asuin- huoneistoiksi ja jonka osakkeet tuottavat oi- keuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta tilaa. Lakia sovelletaan myös ns. keskinäiseen kiinteistöosakeyhti- öön, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä (2 §). Keskinäisten kiinteistöyhtiöiden on ol- lut mahdollisuus valita sovelletaanko niihin asunto-osakeyhtiölakia vai osakeyhtiölakia.

Lain voimassa olon aikana on ilmennyt tarve voida soveltaa asunto-osakeyhtiölakia keski- näiseen osakeyhtiöön ainoastaan joiltain osin.

Käytännössä soveltamisala ei kattane kaik- kia niitä yhtiöitä, joiden oletetaan tai toivo- taan kuuluvan sen piiriin. Esimerkiksi Hel- singissä on asunto-osakeyhtiöitä, jotka eivät enää täytä asunto-osakeyhtiön tunnusmerk- kejä, kun suurin osa huoneistoista on muutet- tu toimistoiksi rakennusvalvontaviranomais- ten luvalla yhtiöjärjestystä muuttamatta.

Myös uusien keskinäisten kiinteistöosakeyh- tiöiden yhtiöjärjestyksessä määrätään tiettä- västi varsin yleisesti, että yhtiöön ei sovelleta AOYL:ia.

On myös pidetty epäselvänä, voidaanko asunto-osakeyhtiölain soveltamisesta määrätä esimerkiksi sellaisen osakeyhtiön yhtiöjärjes- tyksessä, joka ei omista kokonaan rakennusta tai jonka rakennusten huoneistojen pinta- alasta alle puolet on osakkeenomistajahallin- nassa.

Voimassa olevan lain mukaan asunto-osa- keyhtiön pääasiallisena tarkoituksena on osakkeenomistajien asumistarpeiden tyydyt- täminen siten, että yhtiö ylläpitää hallitse-

maansa kiinteistöä ja omistamiaan rakennuk- sia (HE 216/1990, s. 13). Muilta osin oikeus- tila perustuu lähinnä AOYL:n yleisiin sään- nöksiin sekä lain esitöissä ja oikeuskirjalli- suudessa esitettyihin kantoihin.

Yhtiöjärjestyksessä yhtiön toiminta voi- daan määrätä laajemmaksi, jos yhtiölle tule- vat tehtävät liittyvät asumiseen. Lain esitöi- den mukaan toimialaa voidaan laajentaa si- ten, että asunto-osakeyhtiömuotoisen palve- lutalon tehtäviin kuuluu esimerkiksi tervey- denhoito- ja ruokailupalveluiden tarjoaminen osakkeenomistajille. Yhtiö voi vuokrata ra- kennuksessaan olevia liikehuoneistoja yhtiön ulkopuolisillekin, omistaa autotalleja ja olla osakkeenomistajana huoltoyhtiössä, jos toi- minta liittyy kiinteistönpitoon. Asunto-osake- yhtiö voi myös sijoittaa rahavarojaan talou- dellisesti tarkoituksenmukaisella tavalla pankkitilin lisäksi esimerkiksi osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin. Asunto-osakeyhtiöllä voi kuitenkin olla vain asumistarpeen tyydyt- tämiseksi tarpeellisia toimintamuotoja (HE 216/1990, s. 13). Asunto-osakeyhtiö ei siten yleensä voisi olla pääosakkeenomista- jana sellaisessa huoltoyhtiössä, joka tarjoaa huoltopalveluita myös muille kuin osakkeen- omistajille (HE 216/1990, s. 13, II LaVM 18/1990, s. 5). Asunto-osakeyhtiön mahdolli- suuksia harjoittaa riskipitoista toimintaa ra- joittavat myös yhtiövastiketta ja lisärakenta- mista koskevat säännökset. Vuokraustoimin- taa lukuun ottamatta asunto-osakeyhtiö ei saa ilman kaikkien osakkeenomistajien suostu- musta harjoittaa toimintaa, johon liittyy vas- taava riski kuin elinkeinotoimintaan. Käy- tännössä uusia huoneistoja on kuitenkin ra- kennettu asunto-osakeyhtiön kustannuksella siten, että rakennustoimintaan liittyvän riskin toteutuminen on johtanut huomattavaan vas- tikkeen korotukseen.

Vastikerahoitteinen asumispalveluiden yh- teishankinta

Asunto-osakeyhtiön tarve hankkia vastike- rahoitteisia asumispalveluita ulkopuolisilta palveluntarjoajilta voi kasvaa. Tällaisia pal- veluita voivat olla esimerkiksi erilaiset oh- jelma-, tietoliikenne- ja turvapalvelut, säh- kön, veden ja kaasun yhteishankinta sekä

sauna-, pesula- ja muiden tilojen vuokraami- nen naapurikiinteistöltä.

Huoneistoissa käytetty vesi ja huoneistojen jätehuolto hankitaan yleensä vastikerahoittei- sena yhteishankintana. Myös huoneistojen lämmitys katetaan yleensä vastikkeella aina- kin sellaisissa kerrostaloissa, joissa ei ole huoneistokohtaista sähkölämmitystä. Joissa- kin asunto-osakeyhtiöissä on jo perustamis- vaiheessa päädytty myös sähkön yhteishan- kintaan. Voimassa olevassa asunto-osake- yhtiölaissa ei ole nimenomaisia säännöksiä näiden hyödykkeiden vastikerahoituksesta, joka perustuu vakiintuneeseen yhtiökäytän- töön. Palveluiden yhteishankinnan yleistymi- seen, yhteishankinnan edullisuuteen ja kus- tannusten vertailuun vastaaviin jo nyt vastik- keella rahoitettaviin palveluihin vedotaan myös uudenlaisten palveluiden vastikerahoi- tuksen sallimiseksi (esimerkiksi Internet- operaattoripalvelun yhteishankinta).

Vuoden 2001 osittaisuudistuksen yhteydes- sä AOYL:iin ei otettu erityissäännöstä asu- mispalveluiden yhteishankinnasta, koska enemmistöpäätökseen perustuvan yhteishan- kinnan laajentamisesta katsottiin seuraavan monia osakkeenomistajien asemaan liittyviä periaatteellisia ongelmia. Lainmuutoksella ei myöskään ratkaistu kysymystä siitä, voi- daanko ohjelmien tekijänoikeus- ja muita oh- jelmamaksuja kattaa yhtiövastikkeella (HE 201/2000, s. 7 ja 8). Lainmuutoksen kä- sittelyssä eduskunnan ympäristövaliokunta päätyi sille kannalle, että kullakin osakkeen- omistajalla on oikeus itse päättää esimerkiksi ekosähkön ostamisesta eikä sähkön hankin- nasta kiinteistöön voitaisi sopia enemmistö- päätöksin. Palvelut, joilla ei ole yhteyttä ra- kennuksen tai kiinteistön uudistamiseen tai ajanmukaistamiseen ja jotka liittyvät kunkin osakkeenomistajan omaan toimintaan tai omaan asumiseen, tuli valiokunnan mukaan säilyttää jatkossakin yksittäisen osakkeen- omistajan päätäntävallassa (YmVM 1/2001, s. 2).

Voimassa olevan lain esitöiden mukaan te- levisio-ohjelmien hankkiminen ei kuuluisi asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen eikä toimi- alaan. Yhtiövastiketta voidaan kuitenkin pe- riä ohjelmamaksujen suorittamiseksi sellai- silta osakkeenomistajilta, jotka suostuvat maksujen perimiseen. Esitöiden mukaan riit-

täisi, että yhtiökokous päättää ohjelmamak- sujen perimisestä tavalla, johon maksuvel- volliset suostuvat (II LaVM 18/1990, s. 4).

Käytännössä yhtiöt maksavat vastiketuloilla myös ohjelmamaksuja, joiden vastikevaiku- tus on ainakin tähän asti ollut yleensä varsin vähäinen. Joissakin uusissa asunto-osake- yhtiöissä on jo perustamisvaiheessa tehty yh- tiökohtainen internet-palvelusopimus, jonka liittymis- ja käyttökustannukset peritään asunto-osakkeiden myyntihinnassa ja yhtiö- vastikkeena. Tiettävästi tällaiset sopimukset eivät ole vielä yleistyneet vanhoissa asunto- osakeyhtiöissä. Yhteinen internet-sopimus voi kuitenkin tulla ajankohtaiseksi esimer- kiksi vanhan talon tietoliikenneverkon uudis- tamisen yhteydessä.

Silloin, kun vain osa osakkeenomistajista on valmis maksamaan sinänsä tavanomaisen uudistuksen kulut käyttöoikeutta vastaan, voi olla epäselvää nimenomaisten säännösten puuttuessa, millä edellytyksillä asunto-osake- yhtiö voi luovuttaa yhteisiä tiloja sellaiseen uudistukseen, jota vain sen maksaneet osak- keenomistajat saavat käyttää (esim. tiettyjen televisio-ohjelmien seuraamiseen tarvittava lautasantenni).

Myös välttämättömien asumispalveluiden yhteishankinnasta päättäminen tai aiemmin päätetystä yhteishankinnasta luopuminen voi muodostua ongelmaksi, sillä AOYL:ssa ei ole nimenomaisia säännöksiä tällaisten asu- mispalveluiden vastikerahoitteisesta yhteis- hankinnasta. Epäselvyys voi koskea esimer- kiksi siirtymistä huoneistokohtaisesta lämmi- tyksestä keskuslämmitykseen tai kaupunki- kaasusta sähköön. Myös tietoliikenne- ja oh- jelmapalveluiden kehityksen myötä voi syn- tyä tilanne, jossa enemmistö ei enää halua yl- läpitää esimerkiksi vanhaa puhelinverkkoa tai yhteisantennia. Viime vuosina perustettu- jen senioritalojen kohdalla asunto-osake- yhtiön asumispalveluiden supistaminen voi tulla käytännössä ajankohtaiseksi viimeistään silloin, kun asunnot siirtyvät perintönä seu- raavalle sukupolvelle.

Yhtiövastike ja muut maksut

Yhtiövastikkeen käyttötarkoitus. Asunto- osakeyhtiölain lähtökohtana on osakkeen- omistajan rajoitettu vastuu (HE 216/1990, s.