Yliopistojen tilakustannuksista aiheutuvat ongelmat ja niiden korjaaminen
Opetusministeriön asettama selvitystehtävä Pekka Pajakkala
Tarja Tuomainen
3.5.2002
Yliopistojen tilakustannuksista aiheutuvat
ongelmat ja niiden korjaaminen
Y
LIOPISTOJEN TILAKUSTANNUKSISTA AIHEUTUVAT ONGELMAT JA NIIDEN KORJAAMINENSisällysluettelo
Esipuhe ... 5
Tiivistelmä ... 6
1 Yliopistojen kiinteistö- ja tilahallinnan kehitys ... 8
2 Yliopistojen tilakustannuksia koskevan selvitystyön käynnistämiseen
johtaneet keskeiset syyt ja ongelmat ... 8
3 Selvitystehtävän tulokset ... 9
3.1 Yliopistojen toimintapuitteet ja toimitilojen rooli... 9
3.2 Yliopistotilojen vuokranmääritysperusteet ja vuokrien
huomioon ottaminen määrärahoissa ... 13
3.3 Yliopistojen uus- ja peruskorjausinvestointien rahoitustapa ja vaikutus
yliopistojen vuokriin ... 15
3.4 Yliopistolaitoksen rakennusvarallisuuden käsittely
Senaatti-kiinteistöjen sisällä ... 15
3.5 Yliopistotilojen investointien ohjauksen toimivuus ... 17
4 Ehdotukset yliopistojen tilakustannuksista aiheutuvien ongelmien
korjaamiseksi ... 19
Liitteet
1. Selvitysmiehen tehtävänanto 2. Kustannus- ja vuokrakäsitteitä 3. OPM:n tulosohjausmalli
4. Haastatellut henkilöt
Esipuhe
Opetusministeriö kutsui 23.1.2002 selvitysmie- hen, jonka tehtäväksi annettiin kartoittaa yli- opistojen tilakustannuksista aiheutuvia ongel- mia ja selvittää erityisesti seuraavat asiat:
1) yliopistotilojen vuokranmääräytymis- perusteet ja vuokrien huomioon ottaminen määrärahoissa
2) uus- ja peruskorjausinvestointien rahoitustapa ja vaikutus yliopistojen vuokriin
3) kuinka yliopistolaitoksen rakennus- varallisuutta käsitellään Senaatti- kiinteistöjen sisällä
4) yliopistotilojen investointien ohjauksen toimivuus.
Selvitysmieheltä odotetaan ehdotuksia yliopis- tojen tilakustannuksista aiheutuvien ongelmi- en korjaamiseksi ja selvitystä ehdotusten vai- kutuksista voimassa oleviin säädöksiin sekä yli- opistojen ja vuokranantajien rahoitukseen.
Selvitystyön taustalla on pyritty huomioimaan tilojen ja niistä aiheutuvien kustannusten vai- kutus yliopistojen toimintaedellytyksiin ja sitä kautta innovaatiotoiminnan kehitykseen sekä kansainväliseen kilpailukykyyn ja toisaalta alu- eelliseen toimintaan.
Selvitysmiehenä on toiminut tutkimuspäällikkö Pekka Pajakkala ja avustajana erikoistutkija Tar- ja Tuomainen. Taustatietojen kokoamiseen, ana- lysointiin ja tulosten tuottamiseen on osallistu- nut myös useita muita VTT:n Rakennus- ja yh- dyskuntatekniikan Liiketoiminnat ja prosessit -tutkimusalueen henkilöitä. Tutkimusalueen teh- täviin kuuluu kiinteistötalouden ja -liiketoimin- nan tutkimus ja kehitys.
Selvitystoimeksiannon yhteydessä on tehty 40 haastattelua (liite 4), pääosin henkilökohtai- sesti. Haastatteluissa on käyty läpi selvitystoi- meksiannon eri kohdat sekä kuultu haastatel- tavien näkökohtia vuokrakysymyksiin ja niiden ongelmiin.
Selvitysmies avustajineen on kiitettävästi saa- nut eri osapuolilta asiaan liittyvää aineistoa.
Aineistojen perusteella voi todeta, että tietoa yliopistoista ja niiden tiloista sekä Senaatti-kiin- teistöistä on kenen tahansa saatavissa runsaas- ti. Tiedot ovat suurelta osin myös internetissä.
Julkisuus ja läpinäkyvyys ovatkin tärkeitä asi- oita yliopistosektorilla, onhan kysymys yhteis- ten verovarojen käytöstä.
Selvitysryhmä kiittää kaikkia selvitystyön te- kemiseen osallistuneita osapuolia.
Saatuaan tehtävän suoritetuksi selvitysmies luovuttaa raporttinsa opetusministeriölle.
Tampereella 3.5.2002 Pekka Pajakkala
Tiivistelmä
Valtion vuonna 1995 toteuttamassa kiinteistön- hallinnon uudistuksessa yliopistokiinteistöt siir- rettiin Rakennushallituksen tilalle perustetulle Valtion kiinteistölaitokselle, joka muuttui vuon- na 2001 Senaatti-kiinteistöt -nimiseksi. Tämä alkoi periä valtion kiinteistöstrategian mukai- sesti tiloistaan vuokraa yliopistoilta. Vuokran- maksuun osoitettiin toisaalta vastaava määrä- raha opetusministeriön kautta yliopistoille jaet- tavaksi. Senaatti-kiinteistöjen tehtävänä on huolehtia vastuulleen annetuista kiinteistöistä ja kohtuullisin markkinaperusteisin ehdoin tar- jota tiloja ensisijaisesti valtion virastoille ja lai- toksille.
Suomen yliopistoilla on kansainvälisesti korkea- tasoiset ja valtaosin hyvässä kunnossa olevat toimitilat. Yliopistotilojen kuntoon tai varustei- siin ei tule valituksia esimerkiksi opiskelijata- holta (SYL). Samansuuntaisia arvioita esittä- vät kiinteistöalan asiaa tuntevat ammattilaiset.
Siirtymisprosessi Rakennushallituksen tuotta- mista, käyttäjille ilmaisista tiloista ja kiinteis- tönhoidosta toimitilavuokramenettelyyn on yli- opistoissa yhä kesken. Toimitilat ovat nyt tul- leet tärkeäksi johdettavaksi resurssiksi henki- löstön ja laitteiden ohella. Valtion budjettime- nettelyssä ei osoiteta “korvamerkittyjä” toimi- tilavuokria opetusministeriölle. Opetusministe- riö jakaa yliopistoille tulossopimusten perus- teella toimintarahoitusta. Pääasialliset rahoituk- sen jakoperusteet ovat suoritetut maisteri- ja tohtoritutkinnot. Opetusministeriön tulosohja- uksen laskennallisessa mallissa toimitiloille kohdennetaan suoraan vain viidennes yliopis- tojen toimitilakustannuksista. Tällä pyritään kannustamaan toimitilojen käytön tehostamista ja mahdollisen ylimitoituksen rajoittamista.
Toimitiloista luopuminen leikkaa myös vain vii- denneksellä toimintamäärärahoja, joten tilojen käytön tehostamisen hyöty jää valtaosin yli- opistoille käytettäväksi muuhun toimintaan.
Toimintamenojen lisäksi yliopistot rahoittavat kasvavassa määrin toimintaansa hankkimalla ns. ulkopuolista rahoitusta. Se koostuu muun
muassa valtion menoarviosta tulevasta välilli- sestä tutkimus- ja kehittämistoiminnan rahoi- tuksesta (Suomen Akatemia, Tekes, ministeri- öiden rahoittamat hankkeet), EU:n ja säätiöi- den rahoituksesta sekä elinkeinoelämälle teh- tävästä palvelututkimustoiminnasta.
Yliopistot ovat yleisesti tyytyväisiä Senaatti- kiinteistöjen toimintaan ja erityisesti Sen mah- dollisuuksiin toteuttaa yliopistojen haluamia uu- dis- ja korjausinvestointeja. Investointien taso onkin yli kolminkertaistunut vuoden 1998 50 milj. euron (300 mmk) tasolta. Korkea taso jat- kuu edelleen muutaman vuoden.
Asioinnin Senaatti-kiinteistöjen kanssa koetaan sujuvan pääosin ongelmitta. Asiakaslähtöisyyden koetaan parantuneen ja Senaatti-kiinteistöjen kehittämisaktiivisuus on alan kärkeä, kuten alan keskeiselle toimijalle kuuluukin. Senaatti-kiinteis- töjen pitkät päätöksentekoketjut tuotiin esille yhteistyöhön liittyvinä ongelmatekijöinä. Kiinteis- tönhoidon tason heikentyminen kovan kilpailut- tamisen takia tuotiin myös esille.
Yliopistojen toimitilakustannukset ovat nous- seet nopeasti viime vuosina. Nousu on pääosin aiheutunut yliopistoille tehdyistä, nopeasti kas- vaneista investoinneista uusiin rakennuksiin ja peruskorjauksiin. Vanhoihin sopimuksiin koh- distuneet vuokrankorotukset ovat olleet yhteen- sä 5 - 6 prosenttia vuoden 1995 jälkeen. Se- naatti-kiinteistöjen sisällä investoinnit ovat pai- nottuneet yliopistokiinteistöt-toimialaan. Yli- opistojen rahoitus (budjetti + ulkopuolinen) on kuitenkin kasvanut samassa tahdissa, eikä toi- mitilakustannusten prosentuaalinen osuus ra- hoituksesta ole kasvanut. Näkymät ovat samat myös lähivuosille yliopistojen kehittämislain 2002 - 2004 ansiosta. Osuus näyttäisi pysyvän vakaana lähivuosinakin, vaikka uusien tilojen ja vilkkaiden peruskorjauksien myötä toimiti- lakustannusten nousu jatkuu nopeana. Ongel- mien mahdollinen syntyminen ajoittuukin vuo- desta 2005 eteenpäin. Uudella kehittämislailla tai muilla toimenpiteillä tulee turvata yliopis- tojen toimintaedellytykset vuodesta 2005.
Tässä raportissa ehdotetaan vuokraongelmien ratkaisua useilla eri toimenpiteillä.
Ne kohdistuvat:
• vuokratasojen tarkistuksiin,
• pääomavuokran ja sen indeksi- sidonnaisuuden alentamiseen,
• ulkopuolisella rahoituksella tapahtuvalle toiminnalle kohdistettaviin
tilakustannuksiin,
• tonttikysymyksiin liittyvien epä- oikeudenmukaisuuksien ja
kilpailutilanteen tasapainottamiseen sekä
• tehokkaaseen tilankäyttöön kannustavien systeemien ja toimintatapojen kehittämiseen.
Ns. vanhojen rakennusten vuokrasopimukset ehdotetaan uusittavaksi 5 vuodeksi. Samalla ehdotetaan tehtäväksi vuokratason tarkistuk- sia. Helsingin yliopiston ja TKK:n vuokrat eh- dotetaan nostettavaksi lähemmäksi käypää vuokratasoa. Muilla paikkakunnilla ei ole vas- taavia muutospaineita, ja tarkistukset tulee teh- dä sopimuskohtaisesti. Vuokramuutokset tulee huomioida yliopistolaitoksen ensi vuoden bud- jettirahoituksessa.
Selvityksen perusteella ehdotetaan yliopistojen vuokraehtojen lievää keventämistä ns. uusis- sa, vuoden 1995 jälkeen rakennetuissa hank- keissa. Keventämistä ehdotetaan sekä vuokra- tasoon (pääomavuokra) että indeksisidonnai- suuteen. Keventämisen mahdollistaa se, että yliopistot ovat pitkäaikaisia vuokralaisia, joiden tilatarpeet ovat pysyviä. Näin olleen vuokraan liittyvät riskitekijät ovat pienet.
Keskeinen havainto selvitystyössä oli se, että yliopistojen nopeasti kasvanut budjetin ulko- puolinen rahoitus ei osallistu riittävästi toimi- tilakustannusten kattamiseen. Keskimäärin yliopistojen kokonaisrahoituksesta ulkopuoli- sen rahoituksen osuus on 36 prosenttia ja suu- rimmillaan yli 50 prosenttia. Yliopistot sub- ventoivat näin ollen ulkopuolisella rahoituk- sella tapahtuvaa toimintaa perimällä liian pie- net tila-, laite- ja muut kustannukset. Toisaalta yliopistoilta sekä rahoittajilta puuttuu tieto näiden kustannusten oikeasta tasosta. Ulko- puolisrahoitteiselle toiminnalle tarvitaan oikeat hinnoitteluperusteet.
Yliopistojen tontit ja rakennukset ehdotetaan pidettäväksi edelleen Senaatti-kiinteistöjen hallinnassa. Lahjoitusmaiden pääomavuokra ehdotetaan poistettavaksi.
Yliopistojen tilankäytössä on tehostamisen varaa. Selvitystyössä tuli esiin muun muas- sa, että tilojen yhteiskäyttöisyys ja käyttöas- te ovat alhaisia erityisesti luentosaleissa. Ti- lojen joustavuuteen ja muunneltavuuteen ei kiinnitetä riittävästi huomiota. Tilastrategiat puuttuvat edelleen valtaosalta yliopistoja. Ti- lahallinnon keskeisenä lähtökohtana on tukea yliopistojen varsinaista toimintastrategiaa mahdollisimman hyvillä ja tehokkailla tilarat- kaisuilla. Tilahallinnan tehostamiseen liittyy useita toimenpiteitä.
Selvitystyössä ehdotetaan vuokrajärjestelmän tarkastelua viiden vuoden kuluttua. Tällöin muun muassa käynnissä oleva uudisinvestoin- tien korkea taso on ohi, koska tilojen lisätar- peet on saatu rakennetuksi eivätkä yliopisto- jen toimintavolyymit opetuspuolella kasva.
1 Yliopistojen kiinteistö- ja tilahallinnan kehitys
Suomessa on 20 yliopistoa, jotka sijaitsevat joko valtakunnallisissa tai alueellisissa kasvukeskuk- sissa. Yliopistoissa työskentelee noin 26 000 työntekijää ja niissä opiskelee lähes 160 000 opiskelijaa. Tiloja käyttävät lisäksi yli 120 000 täydennyskoulutukseen ja noin 80 000 avoimeen yliopisto-opetukseen osallistuvaa opiskelijaa.
Valtion toimitilojen rakentaminen, hankinta ja kiinteistöjen hallinto keskitettiin vuonna 1971 annetun asetuksen nojalla Rakennushallituksel- le. Valtion tilojen kustannukset rahoitettiin val- tion budjetista keskitetysti vuoteen 1998 saak- ka. Käyttäjävirastoilla ja -laitoksilla ei ollut niistä välitöntä vastuuta. Vuodesta 1990 lukien yli- opistoilla on ollut mahdollisuus vuokrata tiloja ulkopuolisilta tarjoajilta.
Vuonna 1995 toteutettiin valtion kiinteistöhal- linnon uudistus, jonka yhteydessä yliopistokiin- teistöt rakennuksineen ja maa-alueineen siir- rettiin Rakennushallituksen tilalle perustetun Valtion kiinteistölaitoksen hallintaan. Uudistuk- sessa kiinteistölaitoksesta tuli suurin yksittäi- nen toimitilojen haltija Suomessa. Sen hallin- nassa oli yli 10 prosenttia julkisista rakennuk- sista ja lähes 18 000 ha maaomaisuutta. Kiin- teistölaitoksesta tuli tulosohjattu, investointe- ja lukuun ottamatta nettobudjetoitu, liiketalou- dellisin periaattein toimiva valtion virasto. Kiin- teistölaitos alkoi periä hallinnoimistaan kiinteis- töistä vuokraa. Vuoden 1999 alusta Valtion kiin- teistölaitos liikelaitostettiin ja 1.3.2001 sen ni- meksi muutettiin Senaatti-kiinteistöt. Vuoden 2001 vuosikertomuksen mukaan yliopistokiin- teistöt vastasivat taseeltaan ja vuokrattavalta pinta-alaltaan kahta viidennestä Senaatti-kiin- teistöistä ja olivat sen suurin toimiala. Vuosina 2000 ja 2001 yliopistokiinteistöihin sidotun pää- oman nettotuottoaste oli 7,1 prosenttia. Yliopis- tokiinteistöjen oman pääoman tuotto oli 3,9 prosenttia.
Laissa Valtion kiinteistölaitoksesta (N:o 1052/
1998) määrätään, että “Kiinteistölaitoksen teh- tävänä on tuottaa toimitilapalveluja ensi sijas-
sa valtion virastoille ja laitoksille sekä huoleh- tia hallinnassaan olevasta kiinteistövarallisuudes- ta siten, että sen arvo säilyy sekä että se pysyy kunnossa ja on kysynnän sekä yleisten laatu- vaatimusten mukainen”. Laissa määrätään lisäk- si, että “Kiinteistölaitoksen tulee huolehtia sen toimialaan kuuluvien palvelujen tarkoituksenmu- kaisesta tarjonnasta ja kehittämisestä ottaen eri- tyisesti huomioon valtionhallinnon tarpeet”.
Senaatti-kiinteistöjen toimintaa säätelee lisäk- si laki Valtion liikelaitoksista (N:o 627/1987).
Valtiovarainministeriö asettaa sille vuosittaiset tulostavoitteet, jotka eduskunta vahvistaa.
Eduskunnan asettaman tavoitteen mukaisesti yliopistoilta perittävien vuokrien tulee edustaa kohtuullista markkinaehtoista tasoa. Tarkempa- na tulkintana pidetään käypien markkinavuok- rien alinta kvarttiilia. Vuonna 1995 olemassa olleiden, kiinteistölaitokselle siirrettyjen yliopis- tokiinteistöjen osalta tämä tavoite on eräitä poikkeuksia lukuun ottamatta toteutunut. Val- tion kiinteistölaitoksen ja Senaatti-kiinteistöjen toiminta on selvitystyön mukaan noudattanut asianomaisia lakeja ja tavoitteita.
2 Yliopistojen
tilakustannuksia koskevan selvitystyön käynnistämiseen johtaneet keskeiset syyt ja ongelmat
Viime vuosina on ilmennyt kasvavaa tyytymättö- myyttä yliopistojen vuokrakysymyksissä. Asiaan on kiinnitetty huomiota muun muassa eduskun- nassa korkeakoulujen kehittämislain yhteydessä, sivistysvaliokunnan mietinnössä sekä valtiontilin- tarkastajien kertomuksessa vuodelta 2000.
Yliopistojen vuokraongelmia on pyritty ratkai- semaan eri tahoilla, mutta luontevaa, yksimie- listä ratkaisua ei ole löytynyt. Eniten keskuste- lua ovat herättäneet nopeasti kasvaneet yliopis- tojen vuokramenot, uudisinvestointien pääoma- vuokran taso ja 100-prosenttinen indeksisidon- naisuus sekä pääomavuokran periminen yliopis- tojen saamista lahjoitusmaista. Lisäksi on kes- kusteltu yliopistojen kiinteistöomaisuuden, eri- tyisesti tonttien, siirtämisestä yliopistoille, ope- tusministeriölle tai yliopistosäätiöille.
Kuva 1.
Korkeakoulujen rahoituksen ja tilakustannusten kehittyminen (milj. mk, milj. euroa)
3 Selvitystehtävän tulokset
Selvitystyössä koottiin ja analysoitiin kirjallista aineistoa, lakeja, säännöksiä, valtiovarainminis- teriön, opetusministeriön ja Senaatti-kiinteis- töjen toiminta- ja taloussuunnitelmia sekä -ra- portteja sekä asiaa käsitelleitä mietintöjä ja muistioita. Selvitystyössä haastateltiin 40 hen- kilöä yliopistoissa, ministeriöissä ja Senaatti- kiinteistöissä. Myös kiinteistöalan asiantuntijoita ja opiskelijajärjestön edustajia kuultiin.
3.1 Yliopistojen toimintapuitteet ja toimitilojen rooli
Yliopistojen kokonaisrahoitus oli 1,7 mrd. euroa (9,8 mrd. mk) vuonna 2001 (kuva 1). Rahoi- tuksesta tuli valtion budjetista vajaa kaksi kol- masosaa ja ulkopuolisista rahoituslähteistä hie- man yli kolmasosa. Myös ulkopuolisesta rahoi- tuksesta merkittävä osa tulee valtiolta (Suomen Akatemia, Tekes, ministeriöt, …). Keskeinen ke- hitysilmiö viime vuosina on ollut ulkopuolisen rahoituksen nopea kasvu (kuva 1 ja 2).
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000
1992 1996 2000 2004
0 Ulkopuolinen rahoitus
Budjettirahoitus + ulkopuolinen rahoitus yhteensä
Budjettirahoitus (ei rakennusinvestointeja)
Tilakustannukset milj. mk
Lähde: Kota OnLine, vuodesta 2001 selvitysryhmän arvio
2000 milj. euroa
1000
0
Kuva 2
Korkeakoulujen rahoituksen ja tilakustannusten kehittyminen, indeksi 1996=100
Lähde: Kota OnLine, vuodesta 2001 selvitysryhmän arvio
50 100 150 200
1995 2000 2005
50 100 150 200
Budjettirahoitus + ulkopuolinen rahoitus yhteensä Ulkopuolinen rahoitus
Budjettirahoitus (ei rakennusinvestointeja) Tilakustannukset
Yliopistojen riippuvuus valtiolta opetusminis- teriön kautta saatavasta perusrahoituksesta on- kin viime vuosina nopeasti pienentynyt. Yliopis- toissa toimi vuonna 2001 lähes 10 000 ulko- puolisin varoin palkattua työntekijää (kuva 3).
Yliopistojen opiskelijamäärät ovat viime vuo- sikymmeninä kasvaneet nopeasti, jatkossa kas- vua ei kuitenkaan enää odoteta. Sen sijaan opiskelu avoimen yliopiston puolella sekä yli- opistojen täydennyskoulutuskeskuksissa on edelleen kasvussa. Toimitilakustannusten osuus yliopistojen kokonaisrahoituksesta oli noin 13 prosenttia vuonna 2001 (kuva 4).
Valtion kiinteistöstrategian mukaisesti Valtion kiinteistölaitoksen/Senaatti-kiinteistöjen peri- mät yliopistojen vuokrat on määritelty kohtuul- lisin markkinaperusteisin ehdoin eli ovat yleen- sä alhaisempia kuin vastaavat vuokrat yliopis- tojen läheisyydessä. Tosin yliopistotilat ovat usein erityistiloja eikä niiden vuokrille ole suo- ranaista ulkopuolista vertailupohjaa. Lähinnä toimistot ja teknologiakeskukset voivat toimia vuokrien vertailupohjana.
Markkinaperusteiset vuokraehdot ovat tärkeitä, koska yliopistojen toimitilajärjestelmä on yhä avoimempi. Yliopistot ovat voineet vuokrata ti- loja ulkopuolisilta, vuodesta 1990 lähtien ilman rakennushallituksen lausuntoa, ja niillä on myös mahdollisuus tilojen ulosvuokraukseen. Uusia ti- loja on ollut mahdollisuus hankkia eri investo- reilta vuodesta 1999 alkaen. Tilojen kohtuulli- nen vuokrataso ohjaa tilojen käytön tehokkuu- teen ja säästöihin uusien tilojen hankinnassa.
Yliopistot ovat melko yleisesti tyytyväisiä niin sanottujen vanhojen tilojen vuokratasoon. Kun nämä vuokrat on sidottu 50-prosenttisesti elin- kustannusindeksiin, ovat vuokrat nousseet yh- teensä reilut 5 prosenttia vuodesta 1995. Toi- mitilojen markkinavuokrat ovat nousseet vas- taavana aikana kymmeniä prosentteja, pääkau- punkiseudulla 50 - 60 prosenttia ja Turussa ja Tampereella 30 - 50 prosenttia.
Yliopistojen todellisista toimitilakustannuksis- ta on vaikea saada täsmällistä tietoa. Yliopis- tot vuokraavat toimitilansa valtaosin Senaatti- kiinteistöiltä, mutta keskimäärin viidennes ti- loista on vuokrattu useilta muilta vuokranan- tajilta. Vuokrien lisäksi yliopistot maksavat sii- vouksen, sähkön ja vaihtelevien käytäntöjen mukaisesti muita kiinteistönhoitokuluja itse.
Tietoja täytyy näin ollen koota useista eri läh- teistä. Tämä merkitsee sitä, että eri lähteistä saadut tiedot yliopistojen toimitilakustannuk- sista vuonna 2001 vaihtelevat 200 miljoonas- ta eurosta 220 miljoonaan euroon (1,2…1,3 mrd. mk) (kuva 5). Näissä luvuissa eivät ole mukana käyttäjäpalvelukustannukset, kuten esimerkiksi siivous-, vahtimestari- ja kalustus- kustannukset.
Toteutettu kiinteistönhallinnon uudistus on yli- opistoille merkittävä muutos. Uudistuksessa siirryttiin käyttäjille ilmaisista tiloista maksul- lisiin. Yliopistotasolla toimitilojen huomioimi- nen henkilöstön ja laitteiden ohella vastaava- na tärkeänä resurssina ja osana johtamista on pidemmällä kuin tiedekunnissa ja laitoksissa.
Usein tähän on syynä sisäisen vuokrajärjestel- män kehittymättömyys tai puuttuminen.
Yliopistoasiakkaat toivat haastatteluissa esiin tyytyväisyytensä siihen, että toimitila-asioissa on siirrytty pois virasto- ja budjettimenette- lystä. Senaatti-kiinteistöjen toiminta on ollut joustavaa ja investointihankkeet ovat nopeu- tuneet. Asiakkaiden on ”helppo tehdä töitä Senaatti-kiinteistöjen kanssa”. Senaatti-kiin- teistöissä on hyvä henki ja asenteet sekä pal- veluhalukkuutta. Senaatti-kiinteistöiltä vuok- rattujen niin sanottujen vanhojen tilojen vuok- rat koetaan edullisemmiksi kuin muilta vuok- ranantajilta. Kiinteistösijoitusyhtiöt ja tekno- logiakeskukset eivät pidä Senaatti-kiinteistöjä varsinaisesti kilpailijanaan vaan toimivat mie- lellään täydentävänä tilantarjoajina yliopistoille.
Senaatti-kiinteistöjen toiminnan tehokkuus on kilpailukykyistä ja kehitystoiminta aktiivista, kuten alan keskeisen toimijan rooliin kuuluu- kin. Joillakin käyttäjillä on kuitenkin mielikuva korkeista vuokrista ja ”turhista voitoista”, jot- ka valuvat yliopistoilta Senaatti-kiinteistöjen toisille toimialoille. Lisäksi valtiovarainministe- riön Senaatti-kiinteistöille asettamia tavoittei- ta pidetään korkeina ja asiakkaiden toiminta- edellytyksiä heikentävinä. Senaatti-kiinteistö- jen pitkä päätöksentekoketju saa moitteita.
Kuva 5
Yliopistojen tilakustannusten ja vuokrien kehitys
(milj. mk, milj. euroa) Kuva 3
Yliopistojen henkilökunta budjetti- ja ulkopuolisin varoin
Lähde: Kota OnLine, vuodesta 2001 selvitysryhmän arvio 0
5 000 10 000 15 000 20 000
1995 2000 2005
0 5 000 10 000 15 000 20 000
Henkilötyövuodet OPM:n budjettirahoituksella
Henkilötyövuodet ulkopuolisella rahoituksella
htv htv
Kuva 4.
Tilakustannusten osuus yliopistojen rahoituksesta (%)
Lähde: Kota OnLine, vuodesta 2001 selvitysryhmän arvio 0
5 10 15 20 25
1992 1995 1998 2001 2004
0 5 10 15 20 25
% %
Tilakustannukset per kokonaisrahoitus (budjetti + ulkopuolinen)
Tilakustannukset per budjettirahoitus
Kehitysura nykyisin vuokraehdoin
Toimenpide-ehdotusten mukainen kehitysura
milj. euroa
Lähdeet: KOTA, yliopistojen kirjanpito ja VM, vuodesta 2001 selvitysryhmän arvio 0
400 800 1200
1996 1998 2000 2002 2004 2006
0 100 200 Tilakustannukset (KOTA)
Vuokrat Senaatti-kiinteistöille / Kiinteistölaitokselle
Muille kuin Senaatti-kiinteistöille maksetut vuokrat Vuokramääräraha (VM)
Kokonaisvuokrat (VM)
Tilakustannukset (kirjanpito)
Vuokrat 7% korolla, 100% indeksillä
Vuokrat 6% korolla, 50% indeksillä milj. mk
1600
Yliopistojen vuokramenojen nopea kasvu vuo- den 1998 jälkeen on valtaosin peräisin yliopis- tojen itsensä tekemistä päätöksistä kasvattaa tilojaan. Vuositasolla yliopistoille tehtävät in- vestoinnit ovat kolminkertaistuneet vuoden 1998 jälkeen (kuva 6). Niinpä vuokrat Senaat- ti-kiinteistöille tulevat kasvamaan nykyisillä vuokraehdoilla vajaalla 10 miljoonalla eurolla (50 milj. mk) vuodessa 3 - 4 lähivuonna. Tämä ei kuitenkaan merkitse toimitilamenojen osuu- den kasvamista yliopistojen kokonaismenois- ta, koska osin tapahtunee luopumista muiden vuokranantajien tiloista ja yliopistojen budjet- tirahoitus kasvaa yliopistojen kehittämislain 2001 - 2004 mukaan yhteensä 90 miljoonalla eurolla (540 milj. mk vuoteen 2004). Myös ul- kopuolisen rahoituksen kasvu jatkunee, mah- dollisesti aiempaa hitaampana. Vaikka inves- tointien määrä vähenisikin selvästi vuoden 2004 jälkeen, nousevat yliopistojen vuokrame- not edelleen nopeasti. Niinpä on tärkeää tur- vata yliopistojen toimintaedellytykset uudella kehittämislailla tai muin toimenpitein nykyisen kehittämislain päätyttyä vuonna 2004.
Toimitilamenojen osuus yliopistojen kokonais- rahoituksesta (budjetti + ulkopuolinen) on las- kenut vuoden 1996 14 prosentista 13 prosent- tiin vuonna 2001. Osuus ja jopa kehityssuunta vaihtelevat kuitenkin suuresti yliopistoittain.
Toimitilamenojen osuus budjettirahoituksesta on pysynyt 20 prosentissa vastaavana aikana.
Nyt suunnitteilla olevien investointien, yliopis- ton kehittämislain mukaisen rahoituslisäyksen ulkopuolisen rahoituksen 5 prosentin kasvun sekä tässä raportissa ehdotettujen toimenpi-
teiden pohjalta laskettu toimitilakustannusten osuus on vuonna 2006 kokonaisrahoituksesta 13 prosenttia (kuva 4) ja budjettirahoituksesta 21,4 prosenttia. Osuus ei siis nouse, vaikka in- vestoinnit kasvavat nopeasti. Se merkitsee sitä, että kehittämislain tuomasta rahoituslisäyksestä panostetaan nykyisessä suhteessa sekä toimi- tiloihin että muihin resurssitekijöihin.
Edellä mainitut 13 prosentin ja 21 prosentin osuudet perustuvat siihen, että tässä selvitys- työssä ehdotetut toimenpiteet toteutuvat. Vaih- toehtoinen laskelma toimitilakustannusten osuudesta on tehty siten, että uusien ja perus- korjaushankkeiden vuokraehtoja ei kevenne- tä. Tämä antaa toimitilamenojen osuudeksi ko- konaisrahoituksesta 14,1 prosenttia ja budjet- tirahoituksesta 23,1 prosenttia vuonna 2006.
Peruslaskelmassa ulkopuolisen rahoituksen on arvioitu kasvavan 5 prosenttia vuodessa. Ar- vio on pienempi kuin viime vuosina keskimää- rin toteutunut. Vuonna 2001 kasvu jäi kuiten- kin 3,5 prosenttiin.
Selvitysmiehen arvion mukaan toimitilakustan- nusten osuus kokonaisrahoituksesta on terveel- lä tasolla. Osuuden laskeminen pelkästä bud- jettirahoituksesta tai toimitilamenojen katta- minen niistä ei ole enää perusteltua, koska kes- kimäärin yli kolmannes yliopistojen rahoituk- sesta on ulkopuolista rahoitusta ja osuus kas- vanee edelleen. Tilankäytöstä ulkopuolisrahoit- teisen toiminnan osuus on kuitenkin rahoitus-
Kuva 6
Senaatti-kiinteistöjen yliopistoinvestoinnit ja niiden vuokravaikutus
(milj. mk, milj. euroa)
0 200 400 600 800 1 000 1 200
1996 1998 2000 2002 2004 2006
0 100 200 Senaatti-kiinteistöjen yliopistoinvestoinnit vuosittain
Vuokralisäys* ( 7% korolla ja 100 % indeksillä), nykyiset ehdot
Vuokralisäys* (6%, 50 %), uudet ehdot
milj. mk milj. euroa
Lähde: Senaatti-kiinteistöjen vuosikertomukset 1997-2001 ja investointisuunnitelmat vuoteen 2004, vuodesta 2004 selvitysryhmän arvio, * selvitysryhmän laskelmat
osuutta pienempi, koska opetus tarvitsee tiloja suhteessa rahoitukseen selvästi enemmän. Kar- kean laskelman mukaan yliopistojen budjettira- hoitteiseen toimintaan pitäisi kohdistaa toimiti- lakustannuksia 16 - 17 prosenttia ja ulkopuoli- seen rahoitukseen 8 - 10 prosenttia ao. rahoi- tuksesta. Näiden lukujen painotetusta keskiar- vosta tulee nykyinen 13 prosentin tilakustannus- osuus yliopistojen kokonaisrahoituksesta.
Tällä hetkellä budjettirahoitteisella toiminnalla tuetaan voimakkaasti ulkopuolisella rahoituk- sella tapahtuvaa toimintaa. Yliopistojen kannal- ta on hyvin tärkeää saada aikaan järjestelmät, jolla toimintojen todelliset kustannukset saa- daan selville ja seurantaan sekä näkyviin se osuus, jolla yliopistot osallistuvat eri ulkopuo- lisrahoitteisten toimintojen tukemiseen. Nykyi- sestä “tiedostamattomasta” tukemisesta tulee päästä “tiedostettuun” tukemiseen, siinä tapa- uksessa, että kaikkia kustannuksia ei saada katetuksi. Ulkopuolinen rahoitus on tärkeä niin yliopistoille kuin yhteiskunnalle yliopistojen osaamisen kanavoimisessa yliopiston ulkopuo- lelle. Toimintakulttuuri vaatii muutosta.
Vuoden 1998 jälkeen tila-asioihin liittyvä pää- töksenteko on siirtynyt suuressa määrin ope- tusministeriöltä yliopistoille. Tilahallinta on osa yliopiston kokonaisjohtamista ja sen on oltava- kin yliopiston vastuulla. Tämä merkitsee vas- tuullisuutta päätöksistä ja sen seikan varmis- tamista, että yliopiston kokonaisrahoitus riittää kattamaan myös lisätilojen kustannukset.
Yliopistokiinteistöjen tai -tonttien siirtämistä yli- opistojen, opetusministeriön, yliopistosäätiöiden hallintaan tai yleensä pois Senaatti-kiinteistöistä ei pidetty yleisesti tarpeellisena. Erityisesti pie- nemmät yliopistot eivät halua kiinteistöjä “vai- voikseen”. Autonomiakeskustelut ja omistusjär- jestelykeskustelut ovat kuitenkin vilkkaita.
Keskustelu yliopistokiinteistöjen ja tonttien hal- linnasta ja vuokratasosta on tällä hetkellä käyn- nissä useissa maissa. Yliopistokiinteistöjen hal- lintasuhteet vaihtelevat keskitetystä hajautet- tuun malliin. Tärkeintä kehityksessä on ollut vastuusuhteiden selkiyttäminen. Suunnitelmia
muutoksiin on molempiin suuntiin. Kuntapuo- lella kuntien kiinteistöt ovat tyypillisesti tila- keskuksen tai vastaavan hallinnassa, jolloin pe- ritään sisäistä vuokraa asiakkailta. Ruotsissa yliopistokiinteistöjä hallinnoi valtion omistama osakeyhtiö Statliga Akademiska Hus AB. Nor- jassa valtion kiinteistöasioita hoitaa Statsbygg, joka on valtion virasto ja vastaa toimistaan työministeriölle. Statsbygg toimii liiketoimin- nallisten periaatteiden mukaisesti, joskin val- tion etu ja tavoitteet menevät liiketoiminnal- listen intressien edelle. Statsbygg rakennut- taa valtion kiinteistöt ja hallinnoi ja ylläpitää osaa niistä. Yliopistot ylläpitävät itsenäisesti toimitilansa.
Kiinteistöihin sitoutuneen pääoman tuottovaa- timus julkisessa hallinnossa ja toiminnassa he- rättää kysymyksiä. Senaatti-kiinteistöjen yli- opistotoimialan nettotuotto oli 7,1 prosenttia vuosina 2000 - 2001. Akademiska Hus:n vas- taavat luvut olivat molempina vuosina 10,7 prosenttia ja Statsbygg:n 7,6 prosenttia ja 7,1 prosenttia. Useissa maissa yliopistot ovat yksityisiä, perivät maksuja opetuksesta ja vas- taanottavat merkittävästi lahjoituksia ja yri- tystukea. Toiminnan lähtökohdat ovat näin ol- len erilaiset.
3.2 Yliopistotilojen
vuokranmääritysperusteet ja vuokrien huomioon ottaminen määrärahoissa
Yliopistojen vuokraongelmissa keskeinen asia on ollut uusien rakennushankkeiden vuokra- arvon määrittämisperusteet. Uusissa vuokra- sopimuksissa on käytetty 7 prosentin vuosit- taista pääomavuokraa rakennuksen hankinta- kustannuksista. Tämä sisältää laskennallises- ti poiston osuutta 2,5 prosenttiyksikköä ja ko- ron ja riskin osuutta 4,5 prosenttiyksikköä.
Poiston osuus toteutuu käytännössä lasken- nallista suurempana, jolloin korko- ja riskite- kijälle jää yhteensä noin 4 prosenttiyksikön osuus.
Yliopistokiinteistöissä riskit ovat pieniä, koska yliopistot ovat valtion laitoksina vuokranmak- sukykyisiä, ne sijaitsevat valtakunnallisissa tai maakunnallisissa kasvukeskuksissa joko niiden
keskustassa tai välittömässä läheisyydessä, jol- loin kiinteistöille on tyypillistä arvonnousu. Kiin- teistöt ovat suuria ja tehokkaasti hoidettavissa ja korjattavissa. Yliopistojen vuokrasopimukset ovat pitkät (yleensä 15 vuotta). Yliopistokiin- teistöjen vuokrausaste on yli 99 prosenttia, kun toimitilamarkkinoilla 95 prosentin käyttöaste koetaan normaaliksi. Edellä mainittujen seikko- jen perusteella yliopistojen vuokranmääritykses- sä käytettävän riskitekijän tulee olla alhainen.
Pääomalle määritellään tuottovaatimus nykyi- sin myös valtion ja yleensä kuntienkin toimin- nassa. Valtio saa pääomarahoitusta alhaisella korolla, joten korkotekijän suuruus voidaan mää- ritellä melko alhaiseksi. Pääoman tuottovaati- mus on selvitysmiehen mukaan kuitenkin oikeu- tettua myös yliopistokiinteistöihin sidotussa pääomassa. Pääomavuokran suuruutta määri- teltäessä tulee ottaa huomioon myös vuokrien suuruuden merkitys Suomen kansalliseen kil- pailukykyyn. Mikäli Suomen yliopistot ja muut uutta osaamista tuottavat yhteisöt maksavat toi- mitiloistaan enemmän kuin kilpailevat yhteisöt muissa maissa, menetetään tällä kilpailukykyä.
Business-lähtöiset kiinteistömarkkinat toimivat siten, että pääomavuokran tuottovaatimus kas- vaa lähinnä riskitekijän takia siirryttäessä suu- rista keskuksista pienempiin kaupunkeihin tai maaseudulle. Toinen tärkeä tekijä on rakennuk- sen käyttötarkoitus eli erikoisrakennuksilla ris- kitekijä on suurempi. Riski muodostuu lähinnä jälleenvuokrausmahdollisuuksista eli siitä uh- kaako kiinteistö jäädä käyttämättömänä vuok- ranantajalle, kun vuokrasopimus päättyy.
Senaatti-kiinteistöjen tähän saakka eri alueilla soveltama pääoman saman suuruinen korko- vaatimus on alueellista tasa-arvoa edistävä.
Tällä asialla on merkitystä myös yliopistojen avautumisessa yhteiskuntaan ja toimiessa ve- täjinä alueellisessa innovaatiotoiminnassa. Alu- eelliset vuokraerot voitaisiin tasoittaa rahan- jaossa yliopistoille, mutta esimerkiksi maksul- lisessa palvelutoiminnassa saman palvelun eri hintaa olisi vaikea perustella asiakkaille. Toi- saalta yliopistojen uudisrakennusten vuokriin muodostuu eroja rakentamiskustannuksista, jotka ovat suurempia suurissa kasvukeskuksis- sa kuin pienillä paikkakunnilla.
Muita näkökohtia uusien hankkeiden pääoma- vuokran määräytymiseen tulee valtion kiinteis- töstrategiasta eli siitä, muodostuuko syntyvä toimitilavuokra sellaiseksi, että se täyttää koh- tuullisen markkinaehtoisuuden vaatimukset (si- joittuu käyvän vuokratason alakvarttiiliin). Pää- omavuokran liiallinen alhaisuus johtaisi puo- lestaan tilojen suhteelliseen edullisuuteen mui- hin resursseihin nähden, mikä näkyisi tilojen ylikysyntänä ja löysyytenä uusien hankkeiden tilamitoituksessa. Käypä vuokra ohjaa terveesti tasapainoon tilakustannusten ja muiden resurs- sien suhteen.
Toimitilavuokrien suojaaminen rahanarvon muutoksilta tapahtuu Suomessa pääasiassa si- tomalla vuokrat sopimusten kestoajaksi elin- kustannusindeksiin. Vuokrat voidaan sitoa in- deksiin joko 100 prosenttisesti tai osittain. Ai- van keskeistä on suojata poiston osuus rahan arvon muutokselta, jotta rakennus kyetään pi- tämään jatkossa kunnossa. Indeksisuojan ulot- tamisesta vuokraan liittyvään riskitekijään ja korkotekijään voidaan keskustella. Mikäli vuok- rat on sidottu indeksiin 50-prosenttisesti, jää- vät ne luonnollisesti jälkeen yleisestä hintake- hityksestä, sitä enemmän, mitä korkeampi on inflaatio. Tasaus voidaan tällöin tehdä vuokra- sopimuksen uusimisvaiheessa. Vuokra voidaan luonnollisesti myös jättää sitomatta indeksiin ja tarkistaa aina vuokrasopimuksen päätyttyä.
Elinkustannusindeksin sijasta vuokra voidaan sitoa esimerkiksi toimitilojen vuokraindeksiin tai vallitsevaan korkotasoon. Nykyisessä EU- maailmassa yliopistojenkin vuokrien sitominen osittain tai kokonaan elinkustannusindeksiin on ennakoitavuuden ja matalan inflaation (1- 3 prosenttia vuodessa) ja pitkien vuokrasopi- musten takia perusteltua.
Yliopistolaitos on tyytymätön siihen, että ope- tusministeriölle myönnetyt määrärahat eivät ole indeksisidonnaisia muilta kuin henkilöstöme- nojen osalta.
Yliopistojen vuokramenot on kuitenkin huomi- oitu osana opetusministeriön budjettikehystä.
Tässä huomioimisessa keskeinen seikka on se, miten suureen osaan vuokramenojen huomi- ointi tulee kohdistaa, kun yliopistojen budjetin ulkopuolinen rahoitus kasvaa nopeasti ja yhä
suurempi osa tilavuokrista tulisi kohdentaa sin- ne. Korvamerkityt toimitila- tai vuokramenot mää- rärahoissa eivät ole perusteltuja. Keskeistä on toi- mintaedellytysten turvaaminen ja se, että yliopis- ton johto kohdentaa rahoituksen eri tuotannon- tekijöille (henkilömenot, toimitilat, laitteet).
Pääomavuokran periminen yliopistoja varten lahjoitetuilta tonteilta koetaan yleisesti epäoi- keudenmukaisena ja on keskeinen seikka yli- opistojen vuokrakeskustelussa. Näin siitä huo- limatta, että valtio on osoittanut vuodesta 1995 vuokrarahat lahjoitusmaiden pääomavuokran maksuun. Perimismenettely heikentää myös lahjoitusmotivaatiota. Lahjoituksia ei ole tapah- tunut vuoden 1982 jälkeen. Ne liittyivät aika- naan uusien yliopistojen perustamiseen. Pää- omavuokran periminen lahjoitusmailta ehdo- tetaan lopetettavaksi.
3.3 Yliopistojen uus- ja peruskorjausinvestointien rahoitustapa ja
vaikutus yliopistojen vuokriin
Vuoteen 1998 saakka yliopistojen uus- ja pe- ruskorjausinvestoinnit rahoitettiin valtion bud- jetista ja sen jälkeen investointien rahoitus on tapahtunut valtion kiinteistölaitoksen ja Se- naatti-kiinteistöjen keräämillä vuokratuloilla tai lainapääomalla. Päätökset tehtiin opetusminis- teriön esitysten pohjalta eduskunnassa. Tämän jälkeen päätökset ovat tapahtuneet pääosin yliopisto- ja kiinteistölaitos/Senaatti-akselilla.
Opetusministeriön rooli investointipäätöksissä on selvästi vähentynyt. Tuloskeskusteluissa uu- sien tilojen hankkiminen on kuitenkin esillä.
Yliopistot voivat hankkia tiloja Senaatti-kiin- teistöjen lisäksi myös muilta tilantarjoajilta. Uu- dishankkeessa voi olla yksi tai useampia ra- hoittajia ja rahoitus voi tulla kotimaasta tai ul- komailta. Senaatti-kiinteistöt voi olla myös mukana rahoituskonsortiossa.
Senaatti-kiinteistöjen hallinnassa olevien ra- kennusten vuokraan sisältyy peruskorjausvel- voite “ajanmukaiseen tasoon”. Tähän tulee kuulua tilojen pitäminen käyttökelpoisina ja
kulloisenkin hetken teknisiä perusvaatimuksia vastaavina. Mikäli taso ylitetään ja tehdään muutostöitä (kuten yleisesti näyttää tapahtu- van) vaikuttavat tason nostamiseen ja muutos- töihin käytetyt investoinnit vuokraa nostavasti.
Näiden lisäinvestointien osalta pääomavuokra on ollut 7 prosenttia ja indeksisidonnaisuus 100 prosenttia.
Tämän peruskorjausvelvoitteen sisältö nousee usein esille yliopistojen ja Senaatti-kiinteistö- jen välisissä keskusteluissa. Selvitysryhmän tulkinta on, että velvoitteessa sovellettaisiin
“ajanmukaiselle vuoden 1995 tasolle” korjaa- minen, koska vuokratasot määriteltiin tuolle vuodelle. Tilojen muutostyöt (esimerkiksi sei- nien siirtäminen) sekä varustetason lisäämi- nen (ilmastoinnin jäähdytys ym.) ovat sellai- sia korjauksia, jotka nostavat vuokraa. Menet- telystä syntyy runsaasti hankintarajakeskuste- luja, neuvottelutarpeita ja erilaisia vuokralisän laskentamenettelyjä. Tarve tämän menettelyn selkeyttämiseen on suuri ja korostuu jatkossa peruskorjausten roolin kasvaessa.
Selvitysryhmä ei näe järkeväksi niin sanottua nykyaikaistamisperiaatetta, jolla Senaatti-kiin- teistöt sitoutuisi vuokraa vastaan pitämään kiin- teistön tason jatkuvasti uudisrakentamisen vaa- timusten tasolla. Vaikka yliopistot ovat pitkäai- kaisia, pysyviä vuokralaisia, yliopistokiinteistö- jen jatkuvaa ajanmukaistamista ja sen edellyt- tämän korkeamman vuokratason pitämistä no- peasti muuttuvassa toimintaympäristössä ei pi- detä tarpeellisena eikä taloudellisesti järkevänä.
3.4 Yliopistolaitoksen
rakennusvarallisuuden käsittely Senaatti-kiinteistöjen sisällä
Yliopistolaitoksen rakennusvarallisuuden siirty- essä valtion kiinteistölaitokselle vuonna 1995 kiinteistöjen arvostus tehtiin niin sanottuun vuokra- tai tuottoarvoon perustuen. Vuokra- perusteeksi sovittiin normivuokra, joka oli käyt- tökelpoisesta tilasta maksettava vuokra. Perus- vuokraksi määritettiin 45 mk/m2/kk tavanomai- sille tiloille. Joillakin paikkakunnilla vuokra oli 40 mk/m2/kk. Helsingin ydinkeskustassa perus- vuokrataso oli 55 mk/m2/kk. Runsaasti labora- toriotiloja sisältävien rakennusten vuokraksi
Kuva 7
Senaatti-kiinteistöjen investoinnit eri toimialoilleen (milj, mk, milj euroa)
sovittiin 65 mk/m2/kk vanhoille ja 75 mk/m2/ kk uusille hyvin varustelluille rakennuksille.
Vuokra sidottiin 50 prosenttisesti elinkustan- nusindeksiin. Vuokra sisälsi pääomavuokran ton- tin ja rakennuksen osalta sekä ylläpitovuokran.
Vuokran perusteella määritettiin laskennalliset tasearvot käyttämällä tontin pääomavuokrana 3 ja rakennuksen 7 prosenttia. Vuoden 1996 aikana arvostusta käytiin kiinteistöittäin läpi ja tasearvoja korjattiin. Muutokset tehtiin vastaa- maan paremmin kohteen sijainnin, korjaustar- peiden sekä rakennuksen varusteiden ja laa- dun todellista tilaa. Senaatti-kiinteistöjen tilin- tarkastuskertomusten tai tehdyn erityistilintar- kastuksen perusteella tilintarkastajilla ei ollut huomauttamista tehtyihin muutoksiin. Raken- nuksista perittyihin vuokriin näillä muutoksilla ei ollut vaikutusta.
Valtion kiinteistölaitos muutti organisaationsa asiakaslähtöiseksi eriyttämällä yliopistokiinteis- töt, toimistokiinteistöt ja erityiskiinteistöt omik- si toimialoikseen vuonna 1999. Parhaillaan neu- votellaan puolustusvoimien kiinteistöjen siirtä- misestä Senaatti-kiinteistöille. Yliopistot ovat tällä hetkellä suurin Senaatti-kiinteistöjen asi- akas. Yliopistotoimialan osuus Senaatti-kiinteis- töjen v. 2001 taseesta (ilman plm) on 41 pro- senttia, vuokrattavasta pinta-alasta 37 prosent- tia (lähes 1,6 milj. m2) ja liikevaihdosta 38 pro- senttia ja investoinneista 45 - 55 prosenttia (kuva 7). Investoinnit yliopistotoimitiloihin ovat olleet lähes yhtä suuret kuin sieltä saadut vuok-
ratulot. Senaatti-kiinteistöjen resursseja on näin käytetty merkittävästi yliopistojen tilatar- peiden täyttämiseen, mikä on ollut VM:n Se- naatti-kiinteistöjen asettamien tavoitteiden mukaista. Vuokratulojen ohella yliopistoinves- tointeja on viime aikoina rahoitettu lainalla.
Rakennusvarallisuuden käsittelyssä on kyse sii- tä, riittävätkö yliopistoilta perityt vuokrat pitä- mään yliopistokannan kunnossa ja tuottamaan sijoitetulle pääomalle valtion kiinteistöstrate- gian mukaiset ja valtiovarainministeriön aset- tamat tuottotavoitteet. Liikelaitoksena Senaat- ti-kiinteistöillä ei ole korvamerkittyä rahaa, jon- ka mukaan eri toimialat käyttäisivät vain omaa
“rahasäkkiään”. Yliopistot eivät ole viime vuo- sina rahoittaneet Senaatti-kiinteistöjen muita toimialoja. Vuokrarahojen riittäminen em. ta- voitteisiin merkitsee kohtuullista vuokratasoa sekä vuokran indeksisidonnaisuutta ainakin poistoja koskevalta osalta. Kyse on kiinteistön elinkaarivastuun kattamisesta.
Valtion liikelaitoksena Senaatti-kiinteistöjen toiminnan tulee olla läpinäkyvää. Vuokralais- ten tulee nähdä sekä oman toimialansa että muiden toimialojen tulojen ja menojen käyt- tö, tulos, tase ja muut toimintaansa vaikutta- vat asiat. Viime vuosina tiedon saaminen Se- naatti-kiinteistöjen toiminnasta on selvästi pa- rantunut. Tietoa on saatavissa runsaasti vuo- sikertomuksen ja erillisen yliopistokatsauksen avulla. Tehdyissä haastatteluissa pidettiin on- gelmana sitä, että liikelaitoskirjanpito tai
Lähde: Valton kiinteistölaitoksen / Senaatti-kiinteistöjen vuosikertomukset 1999 - 2001 0
200 400 600 800
1000 Yliopistokiinteistöt - toimiala
Toimistokiinteistöt - toimiala
Erityiskiinteistöt - toimiala
1999 2000 2001 1999 2000 2001 1999 2000 2001 0
50 100
milj. mk 150milj. euroa
Senaatti-kiinteistöjen vuosikertomus ei avaudu reaalitalouden näkökulmasta. Yliopistoasiakkaat vaativat avoimuutta, läpinäkyvyyttä,oikeuden- mukaisuutta ja tasavertaisuutta ja selkeitä pe- lisääntöjä. Jossain määrin tuli esille pelko liike- laitoksen yhtiöittämisestä, jolloin “kansallisomai- suus saatetaan myydä ulkomaalaisille”.
Senaatti-kiinteistöt on lähtenyt voimakkaasti kehittämään yliopistojen kiinteistötietoihin liit- tyvää tilahallintajärjestelmää kiinteistö- ja ti- lajohtamisen keskeiseksi apuvälineeksi. Järjes- telmä tukee myös asiakkaiden eli yliopistojen tilahallintaa. Johdon käytettävissä tulee olla re- aaliaikainen informaatio siitä, mitä tiloja yli- opistoilla on, miten niitä käytetään, kuka käyt- tää, kuka maksaa vuokran ja mistä rahoista.
Järjestelmän avulla voidaan päästä kiinni myös lisätilojen tarpeisiin ja vuokrien kohdentami- seen. Järjestelmä on keskeinen väline lisätä tilojen käytön tehokkuutta ja palvelukykyä.
Selvityksen mukaan Senaatti-kiinteistöjen yllä- pitovuokrat ovat kohtuullisella tasolla. Ylläpito- vuokran ja sen osatekijöiden (liite 2) kustan- nukset ovat kilpailukykyisiä alan muihin toimi- joihin verrattuna. Yliopistoilla on myös mahdol- lisuus vaikuttaa ylläpitopalvelujen tuottajan valintaan.
Yliopistolaitoksen näkökulmasta Senaatti-kiin- teistöissä tapahtuvia tärkeitä asioita ovat myös yliopistokohtaisen asiakaspäällikön nimeämi- nen vuonna 2002, kumppanuussopimuksien laatiminen hyöty-molemmille-periaatteella (win-win) sekä Senaatti-kiinteistöjen tuki yli- opistojen toimitilastrategioiden luomiseen.
Selvitysmiehen käsityksen mukaan Senaatti-kiin- teistöillä on keskeisenä tavoitteena lisätä asia- kaslähtöisyyttä ja tyydyttää asiakkaiden tarpeet paitsi tilojen, myös toiminnan selkeiden pelisään- töjen, avoimuuden ja läpinäkyvyyden suhteen.
3.5 Yliopistotilojen investointien ohjauksen toimivuus
Investointien ohjauksen toimivuutta voidaan tarkastella muun muassa seuraavien kysymys- ten pohjalta:
• vastaavatko investoinnit koko yliopisto- laitoksen linjauksia
• kannustavatko menettelyt laatuun ja tehokkuuteen tilojen suunnittelussa, mitoituksessa ja käytössä
• voivatko investointien seurauksena kohon- neet ja kohoavat vuokramenot aiheuttaa ongelmia OPM:n ja yksittäisten yliopisto- jen rahoituksen riittävyydelle eli kyetäänkö nopeasti kolminkertaistuneista investoin- neista aiheutuvat vuokramenot kattamaan myös pidemmällä aikavälillä
• eikö yliopistojen tulekin voida päättää investointihankkeista yhä itsenäisemmin, koska OPM:n kautta tulevan budjetti- rahoituksen osuus kokonaisrahoituksesta vähenee
• ovatko yliopistot tehneet päätöksensä vastuullisesti (15 v. vuokrasopimus) ja varmistaneet kasvavien vuokramenojen kattamisen toiminnallisten tulosten perusteella
• voivatko yliopistot kilpailuttaa tilojen tarjoajia
Yliopistotilojen investointien ohjaus toimi vuo- teen 1998 budjettilähtöisesti (ks. edellä kohta 3.3). Suuret hankkeet oli yksilöity valtion bud- jetissa. Keskeinen rooli ohjauksessa oli ope- tusministeriöllä, myös poliittisella päätöksen- teolla oli tärkeä merkitys eduskunnan hyväk- syessä merkittävät hankkeet.
Vuodesta 1999 lukien investointien ohjaus on painottunut yliopiston ja Senaatti-kiinteistöjen välille. Opetusministeriön rooli ohjauksessa on vähentynyt oleellisesti. Yliopistojen tilakysymyk- set ovat luonnollisesti edelleen osa OPM:n tu- losohjausta ja mukana OPM:n ns. tulosohjaus- mallin laajuustekijässä. Laite- ja varustehan- kinnat uusiin ja peruskorjattuihin tiloihin ovat
tiloja paremmin OPM:n ohjauksessa. OPM on vastuussa yliopistotoimialan toiminnan ja re- surssien linjauksista ja sen onkin oltava tiiviim- min mukana tilaresurssien ohjauksessa.
Valtiovallan huolestuminen tilanteesta näkyy 15.1.2002 voimaanastuneena valtioneuvoston määräyksenä (TM 0201), minkä mukaan vä- hänkin suuremmat (yli 5 milj. euroa sopimuk- sen kestoaikana) uudet vuokrasopimukset tar- vitsevat raha-asiainvaliokunnan lausunnon.
Asian taustalla lienee myös pyrkimystä selkiyt- tää menettelyjä sitouduttaessa menoihin, joihin ei ole käytettävissä eduskunnan myöntämää määrärahaa. Tilanteet, joissa vuokrasopimuksen kohteena olevat uudet tilat joudutaan rakenta- maan, näyttävät olevan kaikkein pulmallisim- pia. Yhtäältä investoija (Senaatti-kiinteistöt tai muu) ei voi sitoa varojaan hankkeen suunnitte- luun saati rakentamiseen, ellei tilantarvitsija ole sitoutunut maksamaan rakennettavista tiloista vuokraa. Toisaalta tilantarvitsijalta ei voida edel- lyttää jo hankkeen käynnistysvaiheessa määrä- rahaa, joka olisi käytettävissä silloin, kun raken- nustyö aikanaan noin kolmen vuoden kuluttua rakennussuunnittelun alkamisesta valmistuu ja vuokranmaksu vasta alkaa.
Yliopistojen osalta parempi menettely kuin em.
määräyksen mukainen suhteellisen pientenkin vuokrausten käsittely valtioneuvoston raha- asiainvaliokunnassa olisi se, että eduskunta myöntäisi vuosittain budjetissa yliopistoille sel- vän määrällisen valtuuden solmia tulevaisuu- dessa menoja aiheuttavia uusia vuokrasopi- muksia. Valtuuden käyttöä koordinoisi ope- tusministeriö. Viimeistään siinä vaiheessa, kun yliopistot ovat jäntevöittäneet tilahallintansa, raha-asianvaliokunnan em. käsittelyrajaa tu- lisi nostaa oleellisesti.
Opetusministeriön rinnalla toinen tärkeä pää- töksentekoprosessi investointien ohjauksessa on yliopiston sisäinen. Yliopistot ovat tyytyväi- siä hankkeisiin liittyvän vaikuttamismahdolli- suuden kasvamisesta. Muun muassa arkkiteh- din valintaan vaikuttaminen tuli esille. Sisäi- set vuokrat tai muut menettelyt ovat tärkeitä tehokkaaseen tilankäyttöön ohjaamisessa.
Ilman niitä tulee myös uusien tilojen mitoituk- seen helposti tehottomuutta. Tilojen jousta- vuus, yhteiskäyttö, muunneltavuus ja yleispä- tevyys ovat tärkeitä asioita, yksilölliset vaati- mukset tulee pyrkiä karsimaan. Olemassa ole- vien tilojen tehokkaampi käyttö tulee olla tila- tarpeiden lähtökohtana, ei uusien tilojen hank- kiminen. Tilojen tehokkaat, kannustavat vara- usjärjestelmät ovat tuoneet esille muun mu- assa yhteisten opetustilojen (luentosalien) sel- vän ylimitoituksen ja niitä onkin eräissä yli- opistoissa muutettu muuhun käyttöön. Erityi- sesti maanantain ja perjantain käyttöasteet ovat vähäisiä.
Tilamitoituksessa tulee myös huomioida yliopis- tojen toimintatapojen tulevat muutokset. Vir- tuaaliyliopistot ovat tulossa, etäopiskelun mah- dollisuudet paranevat, eri ilmiöiden tietotekni- nen mallinnus vähentää laboratoriotilojen ja -henkilöstön tarvetta, yhteiskäyttöisyys lisään- tyy jne. Tilojen tehokas käyttö ja mitoitus ovat keskeisiä yliopistojen johtamisen haasteita. Nii- hin liittyvät reaaliaikaiset tukijärjestelmät ovat tulossa ja yleistymässä nopeasti. Yliopistojen ei-ydintoimintojen ulkoistaminen on myös alus- sa ja vapauttaa tiloja jatkossa.
Kilpailuttamiseen liittyen tärkeä tekijä ovat ton- tit. Kun yliopistotontit ovat Senaatti-kiinteis- töjen hallinnassa, kokevat yliopistot sen anta- van kilpailuetua Senaatti-kiinteistöille tilantees- sa, jossa tontille voitaisiin suunnitella raken- nusta myös kilpailevien toimitilatarjoajien toi- mesta. Seikka on tuonut esille yliopistotont- tien siirtämisen yliopistojen, opetusministeri- ön tai yliopistosäätiön omaisuudeksi. Siirtämi- seen ei kuitenkaan nähdä tarvetta, koska asia voidaan hoitaa sopimusteitse. Valtaosa yliopis- toista ei selvityksen perusteella halua tontteja itselleen. Yliopistoilla on yleensä ottaen raken- nusmaata riittävästi tarpeisiinsa.
4 Ehdotukset yliopistojen tilakustannuksista
aiheutuvien ongelmien korjaamiseksi
Suoritettujen haastattelujen ja kerättyjen tie- tojen perusteella selvitysmies esittää seuraa- via toimenpiteitä yliopistojen tilakustannuksis- ta aiheutuneiden ongelmien korjaamiseksi:
Yliopistokiinteistöjen ja -tonttien hallinta
1. Yliopistokiinteistöjen (rakennukset + ton- tit) hallinta pidetään Senaatti-kiinteistöillä ja nykyistä vuokramenettelyä kehitetään edelleen yliopistojen ja Senaatti-kiinteistöjen yhteistyö- nä. Myös lahjoitusmaat pidetään edelleen Se- naatti-kiinteistöjen hallinnassa. Uusien tilojen saamiseksi yliopistojen tulee voida hyödyntää tontteja yhtäläisin ehdoin myös muiden inves- toreiden kuin Senaatti-kiinteistöjen kanssa.
Pääomavuokran periminen valtion yliopistoja varten saamilta lahjoitusmailta lopetetaan mahdollisuuksien mukaan vuoden 2003 alus- ta lukien. Aiemmin perittyjä vuokria ei palau- teta, sillä ne on kompensoitu yliopistojen saa- missa määrärahoissa. Lahjoitusmaat, kuten muutkin yliopistotontit rajataan yliopistojen käyttöön. Senaatti-kiinteistöjen sisällä yliopis- totoimialan läpinäkyvyyttä niin vuokrien ja nii- den käytön kuin investointienkin suhteen lisä- tään, yliopistotoimialasta tulee selkokielellä ja reaalisuurein tuoda esille asiat vuosikertomuk- sessa tai omana yliopistokiinteistöt-liitteenään.
Vuokrasopimusehdot ja vuokramäärärahat
2. Vuonna 1995 tehtyjä ja vuonna 2000 mahdollisesti jo uusittuja vuokrasopimuksia jatketaan vuoden 2007 loppuun. Vuokriin so- velletaan edelleen 50 prosentin indeksisidon- naisuutta. Tilojen peruskorjauksissa vuokran- antaja vastaa peruskorjauksesta ajanmukai- seen, vuoden 1995 tasoon ja tason ylittävällä korjauksella on vuokravaikutus.
Lisäksi on tarpeen toteuttaa seuraavat vuokra- tason muutokset. Ne huomioidaan vuodesta 2003 alkaen budjettirahoitteisten tilavuokrien osalta erillisinä muutoksina yliopistolaitoksen ja ao. yliopistojen määrärahoissa.
Teknillisen Korkeakoulun (Espoo) ja Helsingin Yliopiston vuokratasot ovat merkittävästi käy- piä vuokria matalampia ja niitä tulee korottaa vuonna 1995 tehtyjen (mahdollisesti vuonna 2000 uusittujen) vuokrasopimusten osalta. Li- säksi Helsingin yliopiston pääomavuokraan lii- tetään vuodesta 2003 alkaen vaikutuksiltaan muiden yliopistojen kanssa yhdenmukainen in- deksiehto. Uuden vuokratason määrittely teh- dään vuokratasovertailujen ja mahdollisten jat- koselvitysten perusteella työryhmässä, jossa TKK:n ja Helsingin yliopiston ja Senaatti-kiin- teistöjen ohella on myös ulkopuolinen osapuoli.
Työryhmän tulee huomioida arvorakennusten normaalia vaativammat peruskorjaukset pois- tojen ja tuottovaatimusten määrittelyssä.
Vaikka edellä mainittujen kaltaisia poikkeamia käyvästä vuokratasosta ei muilla paikkakunnille ole, vuokratason muutoksia (alentamisia ja ko- rotuksia) tulee vuoden 2003 alusta toteuttaa teh- tyjä vuokratasovertailuja hyödyntäen sekä raken- nuksen kunto ja käyttöominaisuudet huomioon ottaen sopimuskohtaisesti muillakin yliopistopaik- kakunnilla. Selvitysryhmä pitää sekä kysynnän että tarjonnan kannalta tärkeänä, että vuokra- tasot korjataan valtion kiinteistöstrategian tavoit- teen mukaiselle käypien vuokrien alakvartiilita- solle.
Toimitilakustannukset ovat keskeinen osa yliopis- tolaitokselle myönnettävästä määrärahakokonai- suudesta. Toimitilakustannusten kehittyminen, budjettirahoitteisen toiminnan osuus niistä, sa- moin kuin toimitilakustannusten inflaatiokorjauk- set tulee jatkossakin huomioida yliopistojen toi- mintarahoituksen budjettikehystä mitoitettaessa.
3. Uusien rakennusten (vuoden 1995 jälkeen rakennettujen) pääomavuokraa yliopistokiinteis- töille ehdotetaan perusratkaisuna laskettavaksi 6 prosenttiin ja indeksisidonnaisuutta 50 prosent- tiin (aiemmin 7 % ja 100 %). Samoja ehtoja sovelletaan sopimuskohtaisesti peruskorjausin-
vestointien tasoa ja toiminnallisuutta paranta- vien osien pääomavuokraan. Senaatti-kiinteis- töjen tulee voida käyttää muuta kuin 6 prosen- tin mukaista pääomavuokraa erityistapauksis- sa (esimerkiksi lyhyemmät kuin 15 vuoden vuok- rasopimukset tai erityishankkeet) sekä yhteises- tä sopimuksesta koko vuokrakauden kiinteää vuokraa. Perusteluna 6 prosentin pääomavuok- ralle on se, että selvitysryhmän tarkastelujen mukaan tätä kautta määritelty uusien hankkei- den vuokrataso on vastaavien uusien hankkei- den käyvän vuokratason alakvartiilissa ja vuok- ran suuruus takaa Senaatti-kiinteistöille vuok- rakauden pituuden, korkean käyttöasteen ja pienten riskien takia edelleen mahdollisuudet huolehtia yliopistojen tilojen kunnosta ja tila- tarpeista. Pääomavuokran uusia ehtoja sovel- letaan vuodesta 2003 alkaen vuoden 1995 jäl- keen pääomavuokraehdoilla 7 prosenttia ja 100 prosenttia toteutettuihin hankkeisiin.
Vuokrien sitomista indeksiin vain 50-prosentti- sesti ehdotetaan sen takia, että selvitystyöryh- mä ei ehdota yliopistojen määrärahoihin vuok- rakuluja koskevaa indeksitarkistusta. Rahan ar- von heikentyminen tulee huomioida osana ko- konaisrahoituksen määrittelyä. Lisäksi 50 pro- sentin indeksi jakaa riskiä ja pyrkii tehostamaan toimintaa suojaten kuitenkin poistot inflaatiolta.
4. Vuokriin sisältyvien ja niiden ulkopuolelle jäävien korjaustoimenpiteiden hankintarajojen määrittelyyn tulee laatia selkeät pelisäännöt ja lisävuokrien laskentamenettelyt. Tavoitteena tulee olla entistä yksinkertaisemmat lisävuok- ramenettelyt (esimerkiksi kiinteä vuokravaiku- tusprosentti koko korjaustoimenpiteelle erotte- lematta perustasoa ja sen ylimenevää osaa).
Selvitysryhmä näkee, että keskustelun kohtee- na ollut “ajanmukainen taso” tulee merkitä vuo- den 1995 tasoa, jolloin vuokrat määriteltiin.
Ulkopuolisella rahoituksella tehtävän toiminnan tilakustannukset
5. Yliopistojen ulkopuolisella rahoituksella (muu kuin suoraan opetusministeriöltä saatu toimintameno) tehtävälle toiminnalle on koh- dennettava asianmukaiset tilakustannukset.
Tällä rahoituksella tehtävien projektien/toimek- siantojen ja täydennyskoulutuksen on makset-
tava kaikki kustannuksensa maksuperustelain mukaisesti. Tekesin, Akatemian, EU:n ja sääti- öiden kanssa on neuvoteltava todelliset yleis- kustannukset (tilat, laitteet, hallinto) kattavat veloitusperusteet. Niiden vaikutukset tulee kompensoida valtion budjettisidonnaisille ra- hoittajille (Suomen Akatemia, Tekes, …), jotta toimintojen volyymit eivät leikkaudu. Kompen- saatio tulee huomioida vastaavasti yliopisto- jen vuokramenojen kattamisessa. Nettovaiku- tukset jäävät vähäisiksi, mutta toiminnat saa- daan vastaamaan todellisia kustannuksia.
Yhteisrahoitteiselle tutkimukselle on vastaavasti laadittava selkeät pelisäännöt. Yliopistojen pro- jektimenettelyt ja taloushallinto on kehitettävä yhtenäisiksi sekä omaa, ulkopuolista että yhteis- rahoitteista toimintaa koskien. Tätä kautta saa- daan läpinäkyväksi se, osallistuvatko yliopistot ja millä osuudella erityyppisten tutkimus- ja ke- hityshankkeiden rahoitukseen. Läpinäkyvyys on tärkeää muun muassa kilpailunäkökulmasta ol- taessa osa EU-yhteisöä. Yliopistojen osaamisen kanavoiminen ympäröivään yhteiskuntaan on Suomessa kansainvälisesti laajaa ja siihen liitty- vien menettelytapojen kehittäminen parantaa edelleen alueiden ja koko maan kilpailukykyä.
Yliopistojen tilahallinnan kehittäminen
6. Yliopistosektorin kokonaistason tilaohjaus ja -strategiat tarvitsevat tehostamista. Tiloilla tuetaan keskeisesti koko yliopistosektorin stra- tegian toteuttamista. Opetusministeriöllä on ol- tava nykyistä keskitetympi koordinointivastuu, näkemys ja tuki yliopistoille pidemmän aikavä- lin toimitila-asioissa. OPM:n tulee myös seura- ta ja ohjata yliopistotilojen vuokratasojen, tila- kustannusten ja käytön tehokkuuden tunnuslu- kujen kehittymistä myös kansainvälisesti ja olla mukana kehittämässä niihin liittyviä, yliopistoille yhteisiä tilahallintajärjestelmiä. Uusia rakennus- hankesuunnitelmia on edelleen runsaasti ja OPM:n tuleekin kiinnittää lisääntyvää huomiota yliopistojen vuokranmaksukykyyn sekä tilantar- peen pitkän aikavälin riskitekijöihin. Opetusmi- nisteriölle ehdotetaan 1.1.2003 alkaen myön- nettäväksi budjetissa vuosittainen selkeä euro- määräinen valtuus uusien vuokrasopimusten hyväksymiseen. Toiminta tulee koordinoida raha-asiainvaliokunnan käsittelyn kanssa siten, että käsittelyrajat ovat järkevät.
ton rahoitusta. Perusvuotena tulee säilyttää ns.
vanhoja sopimuksia painottava vuosi 1999. Uu- sien toimitilojen tarpeen pitää perustua toimin- nallisiin tutkinto- ja muihin perusteisiin eikä siihen, että tilat saadaan maksetuksi laajuus- tekijällä. Vuokriin tässä yhteydessä esitetyt pe- rustasotarkistukset tulee tulosohjausmallissa käsitellä niin, että niiden pitkävaikutteisuus säi- lyy rahoitusmallissa. Läpinäkyvyys myös tulos- ohjausmallissa on tärkeää.
Toimitila-asioiden ja vuokrien seuranta
9. Yliopistojen toimitilakustannuksista teh- dään perusteellinen tarkastelu 5 vuoden ku- luttua. Siihen saakka kehitystä seurataan toi- saalta Senaatti-kiinteistöjen yliopistotoimialan raporteista (toimenpide 1.) ja toisaalta ehdo- tetun seurannan (toimenpide 6.) avulla. Vuon- na 2007 arvioidaan nyt tehtävien päätösten toi- mivuus ja kohtuullisuus eri osapuolten kannalta sekä valmistellaan mahdollisesti tarvittavat muutokset.
Ongelmat yliopistojen tilakustannusten kasvus- ta ajoittuvat vuodelle 2005 ja sen jälkeen. Seu- raavan kehittämislain suunnittelussa ja rahoi- tuksessa tulee ensisijaisesti turvata yliopisto- jen toimintapuitteet, mutta kiinnittää myös huomiota nopeassa muutoksessa oleviin toimi- tilakustannuksiin ja niiden kattamiseen.
7. Yliopistojen tilankäytön ohjaus ja tehos- taminen tulee tapahtua yhtenäisin menettelyin opetusministeriötasolta yliopistoihin, tiedekun- tiin ja laitoksille. Tehostamisessa keskeisiä asi- oita ovat uusien strategisten toimitilajohtami- sen menetelmien käyttöönotto (ns. CRE/CREM) sekä Senaatti-kiinteistöjen ja yliopistojen väli- sen yhteistyön edelleen kehittäminen avoimel- le kumppanuustasolle. Keskeistä on integroida toimitilojen johtaminen yliopistojen toiminta- strategiaan ja -prosesseihin siten, että toimiti- laresurssilla tuotetaan paras mahdollinen lisä- arvo yliopiston toiminnalle. Eri osapuolten (ope- tusministeriö, yliopistot, Senaatti-kiinteistöt) tu- lee kouluttaa tilahallinnosta vastaava henkilös- tönsä tähän ajatusmaailmaan ja toimintatapaan.
Kustannustietoisuuden kasvattaminen, läpinä- kyvyyden lisääminen sekä tilasubventioiden poistaminen on yliopistoissa johdon vastuulla.
8. Opetusministeriön tulosohjausmallin (tu- lossopimuksen yhteydessä budjettirahan jaka- miseen käytetty laskentasystematiikka) sisäl- tää laajuustekijän, jossa osa rahanjaosta ta- pahtuu yliopistojen toteutuneiden tilakustan- nusten perusteella. Mallia uudistetaan parhail- laan. Selvitystehtävän näkökulmasta toimiti- lojen rooli mallissa on oikealla tasolla. Se kan- nustaa harkintaan uusien tilojen hankinnassa ja turvaa myös sen, että tiloista luopuminen ei leikkaa vuokraa vastaavalla määrällä yliopis-
Vaikutukset
Tehtyjen ehdotusten kustannusvaikutukset ovat karkeasti seuraavat:
pääomavuokran poistaminen lahjoitusmailta (toimenpide 1.) vähentää Senaatti-kiinteistö- jen vuokratuloja 1 - 2 miljoonaa euroa vuonna 2003
yliopistojen ns. vanhojen vuokrien tarkistusten (toimenpide 2.) nettokasvu vuonna 2003 on karkean arvion mukaan 3 - 5 miljoonaa euroa
pääomavuokran määrän ja indeksisidonnaisuuden alentaminen ns. uusilta hankkeilta (toi- menpide 3.) vähentää Senaatti-kiinteistöjen vuokratuloja vuonna 2003 noin 5 miljoonaa euroa ja vuonna 2006 noin 10 miljoonaa euroa
yliopistojen kehittämislain 2002 - 2004 perusteella yliopistojen määrärahat kasvavat ao.
vuosina yhteensä 90 miljoonaa euroa. Yliopistot käyttävät tämänhetkisten tietojen mu- kaan määrärahojen kasvusta keskimäärin noin neljänneksen tilojensa kasvattamiseen ja korjauksiin. Tilakustannusten osuus yliopistojen rahoituksesta ei edellä esitettyjen toimen- piteiden perusteella tule kehittämislain aikana kasvamaan, mikäli edellä ehdotetut toi- menpiteet toteutetaan. Nykyiset ja parin lähivuoden suuret investoinnit yliopistojen tiloi- hin ovat linjassa sekä kokonais- että budjettipohjaisen toimintarahoituksen kasvun kanssa (ks. kuvat 2 ja 4).
23.1.2002
4 / 043 / 2002 Tutkimuspäällikkö Pekka Pajakkala
VTT rakennus- ja yhdyskuntatekniikka
Selvitysmiehen asettaminen
P
äättäessään korkeakoulujen kehittämisestä annetun lain 3§:n muuttamisesta (EV 140/2001 vp - HE 30/2001 vp) eduskunta edellytti, että hallitus pikaisesti selvittää yliopistojen tilakustannuksista aiheutuvat ongelmat siten, että tarvittavat korjaukset voidaan tehdä vuoden 2003 valtion talous- arviosta päätettäessä. Asiaa koskevassa mietinnössään sivistysvaliokunta piti välttämättömänä, että tilakustannusten määräytyminen ja niiden huomioon ottaminen yliopistoille myönnettävissä määrärahoissa selvitetään mahdollisimman nopeasti. Valiokunta katsoi, että selvitys tulee tehdä yhteistyössä asianomaisten tahojen kesken ja edustettuina tulee olla ainakin opetusministeriö, valtiovarainministeriö, yliopistot ja Senaatti-kiinteistöt.Yliopistojen tilakysymystä on sivuttu myös Valtiontilintarkastajain kertomuksessa vuodelta 2000 käsiteltäessä Valtion kiinteistölaitoksen toimintaa kokonaisuutena sekä laitoksen aseman arviointitarvetta maamme kiinteistömarkkinoilla. Kertomuksessa on nostettu esiin Senaatti- kiinteistöjen toimintaan liittyviä yleisiä arviointitarpeita, joista osa sivuaa myös yliopistoja kuten vuokrauspolitiikan vaikutus lahjoitusmotivaatioon valtiolle, investointien ja hankepäätösten edellyttämän asiantuntemuksen palauttaminen asianomaisille hallinnonaloille, yliopistojen toimintarahoituksen turvaaminen, henkilöstö- ja opiskelijaravintoloiden toimintaedellytysten turvaaminen ja yliopistojen rakentamattomien maa-alueiden siirtäminen yliopistojen omaisuudeksi.
Valtiovarainvaliokunnan katsottua valtion vuoden 2002 talousarvioesityksen Senaatti-kiinteistöjä koskevan luvun (28.60.) yhteydessä, että kyseinen kokonaisvaltainen arviointityö tulisi käynnistää heti, jotta siinä tehdyt havainnot ja suositukset voidaan ottaa huomioon myös parhaillaan vireillä olevassa liikelaitoslain uudistamistyössä ja sitä seuraavissa liikelaitoskohtaisten lakien uudistushankkeessa, valtiovarainministeriö on käynnistänyt kyseisen arvioinnin.
Edellä esitettyyn viitaten ja neuvoteltuaan arviointityön työnjaosta valtiovarainministeriön kanssa opetusministeriö on päättänyt kutsua Teidät selvitysmieheksi kartoittamaan yliopistojen tilakustannuksista aiheutuvat ongelmat tähdäten siihen, että tarvittavat korjaukset voidaan tehdä vuoden 2003 valtion talousarviosta päätettäessä.
Selvitysmiehen tehtävänä on erityisesti:
Selvittää yliopistotilojen vuokranmääräytymisperusteet ja vuokrien huomioonottaminen Selvittää kuinka yliopistolaitoksen rakennusvarallisuutta käsitellään Senaatti-kiinteistö- töjen sisällä.
Selvittää yliopistotilojen investointien ohjauksen toimivuus.
Selvitysmiehen tehtävänanto Liite 1 1(3)
Selvittää kuinka yliopistolaitoksen rakennusvarallisuutta käsitellään Senaatti-kiinteis töjen sisällä.
Selvittää yliopistotilojen investointien ohjauksen toimivuus.
Tehdä ehdotuksia yliopistojen tilakustannuksista aiheutuvien ongelmien korjaamiseki ja selvittää ehdotusten vaikutukset voimassaoleviin säädöksiin sekä yliopistojen ja vuokranantajien rahoitukseen.
Selvitysmiehen tueksi edellä mainitussa eduskunnan sivistysvaliokunnan kannanotossa tarkoitet- tua yhteistyötä varten opetusministeriö on asettanut ohjausryhmän, jonka puheenjohtajaksi on kut- suttu ylijohtaja Arvo Jäppinen opetusministeriöstä ja jäseniksi johtaja Markku Mattila opetusmi- nisteriöstä, neuvotteleva virkamies Pekka Pelkonen valtiovarainministeriöstä, johtaja Erkki Aho Senaatti -kiinteistöistä, rehtori Paavo Uronen Teknillisestä korkeakoulusta ja osastopäällikkö Toi- vo Vainiotalo Helsingin yliopistosta. Ohjausryhmän sihteeriksi on määrätty yli-insinööri Ilkka Vää- nänen opetusministeriöstä. Ohjausryhmän tehtävänä on ohjata ja tukea selvitysmiestä sekä tehdä tarvittavia rajauksia ja linjauksia selvitystyön sisällöksi. Selvitysmiehen tulee raportoida työn ede- tessä ohjausryhmälle ja saada työnsä päätökseen 15.4.2002 mennessä.
Ohjausryhmän aiheuttamat menot maksetaan valtion talousarvion momentilta 29.10.22.1.
Selvitysmiehen kanssa tehdään erillinen toimeksiantosopimus.
Opetusministeri Maija Rask
Ylitarkastaja Jorma Karhu LIITE: Taustamuistio
TIEDOKSI: Ohjausryhmän puheenjohtaja, jäsenet ja sihteeri Eduskunnan sivistysvaliokunta
Valtiovarainministeriö Senaatti -kiinteistöt Yliopistot
Suomen yliopistojen rehtorien neuvosto Suomen ylioppilaskuntien liitto
Hankerekisteri
Opetusministeriön talouspalveluyksikkö/laskentatoimi Opetusministeriön tiedotusyksikkö
Liite 1 2(3)
