Lainsäädännöllä kumppanuutta maankäytön suunnitteluun
Kimmo Kurunmäki
johtaja, Yhdyskunta & Infra RAKLI ry
RAKLI on maamme kattavin ja vaikuttavin
ammattimaisten kiinteistönomistajien, -sijoittajien,
rakennuttajien ja toimitilajohdon järjestö.
Jäseniämme sektoreittain
Lähes 220 jäsenyhteisöä
Asunnot Kojamo SATO
Espoon Asunnot Asuntosäätiö
TA-Yhtymä VAV Asunnot Hoas Y-Säätiö
Sivakka-yhtymä
Toimitilat Senaatti- kiinteistöt
HUS-Kiinteistöt UPM-Kymmene SOK Kesko
Oulun ev.lut.
seurakunta- yhtymä
Infra ja kaupungit Väylävirasto Finavia
Helsinki Tampere Espoo
Vantaa Turku
Oulu
Sijoittaminen Varma
Sponda Citycon Ilmarinen Elo
Keva Aberdeen Asset Management
Helsingin Yliopisto- kiinteistöt
Rakennuttamis- ja toimitilajohdon
palvelut
Ramboll CM Caverion
Realia Management Newsec
Sweco PM Colliers
International
Finland
Ennakoi
• Uudet ilmiöt ja
mahdollisuudet alalla
• Uudet teknologiat
• Ennakointikartta
jäsenistön käytettävissä
Lähes 220 jäsenyhteisöä Kehittää
Vaikuttaa Viestii
Yhdistää
• Viikoittainen uutiskooste
• Markkinatietoa barometrien ja suhdannetiedotteen muodossa
• Jäsentiedotteet
• Ajankohtaista RAKLIsta -uutiset
• Mielipidekirjoitukset ja blogit
• Twitter (@RAKLIry) ja LinkedIn
• Tiivis viranomais- ja päättäjäyhteistyö
• Osallistuminen valmisteleviin työryhmiin
• Lausunnot
• Asiantuntijaesitykset- ja kirjoitukset
• Klinikkatoiminta, joka vie alaa eteenpäin käytännön tapausten kautta
• Alan pelisäännöt
• Uusien toimintatapojen muovaaminen
• Johtoryhmä- ja
toimikuntatyöskentely
• Työryhmät
• Ajankohtaistilaisuudet ja seminaarit
• KIRA-yhteistyö
Henkilöstömme
Susanna Aula
viestintäpäällikkö 040 763 6994
Lauri Lehtoruusu asiantuntija,
asuminen
050 573 7125 Juho Kess
projektipäällikkö 050 534 3955
Marika Latvala kehityspäällikkö 040 554 1351 Jyrki Laurikainen
toimitusjohtaja 040 844 2573
Aija Tasa
johtaja, asunnot 050 327 2077
Mikko Östring
johtaja, toimitilat 050 301 8933
Kimmo Kurunmäki johtaja,
yhdyskunta ja infra 050 373 6144
Mikko Somersalmi tekninen johtaja 040 720 7645
Miika Kotaniemi johtaja, kiinteistö- sijoittaminen
Johanna Aho lakimies
040 485 7596
Mikael Långström Digipäällikkö
050 352 9066
Pirjo Kosunen tiedottaja
040 573 1110
Päivi Orpana johdon sihteeri 0400 513 502
Rea Tanskanen toimisto-
assistentti
040 565 9058 Jonna Mäkelä
harjoittelija 040 9373299
Olli-Pekka Pajala projekti-insinööri 050 516 9243
Maankäyttö- ja rakennuslain uudistus Kumppanuus
Kiinteistönomistajan resurssit kaavanvalmisteluun
https://mrluudistus.fi/
https://mrluudistus.fi/
Mm. hiilineutraali yhteiskunta, rakentamisen laadun parantaminen, digitalisaation edistäminen,
kaavahierarkian ja kuntien kaavamonopolin säilyttäminen, kaavaprosessin sujuvuuden edistäminen, kuntien maapolitiikan vahvistaminen
Suunnittelujärjestelmä pykäläluonnosten mukaan
• Alueidenkäytön suunnittelujärjestelmän alustavat pykäläluonnokset ja perustelut kommentoitavina: Webropol (FI)
• Lisätietoa www.mrluudistus.fi
RAKLIn tavoitteet MRL-uudistuksessa
• Kaavahierarkian ja kaavan yksityiskohtaisuuden keventäminen, kaavan toteuttamiseen johtavien prosessien sujuvoittaminen
• Kaavoissa määriteltävä laajemmat käyttötarkoitukset, jotka parantavat
mahdollisuuksia ottaa vajaakäyttöisiä tiloja uuteen tai tilapäiskäyttöön ilman raskaita ja aikaa vieviä kaavamuutosprosesseja
• Resurssien lisääminen kaavoitukseen antamalla kiinteistönomistajalle mahdollisuus valmistella kaava kunnan päätettäväksi
• Rakentamisen vastuiden jakaminen sopimusvapaus säilyttäen
• Tavoitteiden sääntely keinojen sääntelyn sijaan
Nykyhaasteet
• Nykyjärjestelmän kolme oikeusvaikutteista kaavatasoa on paljon, etenkin kun niiden alla tehdään lisäksi tarkentavia oikeusvaikutteisia kaavoja
• Esimerkit osoittavat, että muissa maissa on yleisesti 1-2 oikeusvaikutteista kaavatasoa ja suuntaus kohti yleispiirteisempää kaavoitusta
• Mitä enemmän kaavatasoja, sitä raskaampi kokonaisuus, sitä vaikeampi pitää omat roolit, sitä enemmän kuluu resursseja ja tulee katkoja prosessiin, sitä yksityiskohtaisempaa on kaavoitus, etenkin alimmalla kaavatasolla
• Asemakaavoitus on usein erittäin yksityiskohtaista ja kaava edellyttää toteutuakseen usein poikkeusluvan
• Miksi laatia kaavoja, jotka eivät toteudu ilman myöhempää poikkeuslupaprosessia?
• Miksi lukita kaavalla tiukasti yksi tulevaisuuskuva, joka voi vanhentua nopeasti?
• Tarkat kaavat ja niiden muuttamisen jäykkyys/esto johtavat tyhjien tilojen lisääntymiseen
• Rakennettu kanta pitää saada käyttöön, silloin myös infra ja aluepalvelut ovat tarkoituksenmukaisessa käytössä
Nykyhaasteet
• Suunnitteluajat ovat pitkiä ja sidottu kunnan kaavoituksen resursseihin
• RAKLIn ehdotus: Kiinteistönomistajan asianmukaisesti valmistelema kaavaehdotus kunnan päätöksentekoelimen päätettäväksi
• Yksityiskohtaiset kaavat ja muut määräykset lisäävät toteutuksen kustannuksia
• Laatua saadaan ohjattua vapaaehtoisesti neuvotellen (kunta, rakennuttaja, rakentaja) ja vastuita uudistamalla
Lähde: Linda Toivonen, Kuntaliitto Kuntamarkkinat 2019
Yhteistyökäytäntöjä
Pykäläluonnoksessa:
Ӥ X. Kuntakaavan laatimisaloite
Kunnan jäsenellä on oikeus tehdä kunnalle perusteltu aloite kuntakaavan laatimiseksi tai muuttamiseksi. Kunnan on käsiteltävä aloite ilman aiheetonta viivytystä.”
• On nykyään kuntalain 23§. Ajatuksena tuoda sellaisenaan MRL:iin.
• Tämä ei tuo mitään uutta. Aloiteoikeus ei lisää kaavoittamisen resursseja eikä tehosta prosesseja.
• Pahimmillaan kunta hukkuu heikosti perusteltujen aloitteiden käsittelyyn. Hyvin perustellut hankkeet voivat jäädä jumiin, jos kunnalla ei ole resursseja ottaa niitä kaavoituksen piiriin. Aloitteentekijällä epäselvyys etenemisestä.
• Parhaimmillaan johtaa kumppanuuskaavoitukseen aloitteentekijän kanssa, kuten
nykyään usein tehdään
Kiinteistönomistajan kaavanvalmistelu
• Kaavoituksen resursseja vahvistetaan tuomalla MRL:iin kiinteistönomistajan mahdollisuus saada hallinnassaan olevalle kiinteistölle valmistelemansa kuntakaavaehdotus
kunnanvaltuuston (tai hallitus, lautakunta) päätettäväksi.
• Lähtökohtana on, että kunta ja kiinteistönomistaja valmistelevat kaavaa yhteistyössä normaalilla kumppanuusmenettelyllä. Mikäli suunnittelu pysähtyy tai hidastuu
merkittävästi, kiinteistönomistajalla on oikeus valmistella ehdotus ja saada se esittelijän esittelemänä poliittiseen päätöksentekoon.
• Kiinteistönomistajan tulee osoittaa riittävät resurssit kaavanvalmisteluun. Infran ja
palvelujen suunnittelutarve selvitetään kaavan vireillepanon yhteydessä. Sopimuksella
voidaan infran ja palvelujen suunnittelu (tai osa) osoittaa kiinteistönomistajan tehtäväksi.
• Alkuneuvottelut ja vireillepanovaihe korostuvat
• Vireillepanopäätöksiin kiinteä määräaika (x kk) ja kaavaehdotuspäätöksiin hankekohtainen määräaika
RAKLIN EHDOTUS RAKENTAMISTA OHJAAVAN KUNTAKAAVAN YHDEKSI MENETTELYTAVAKSI
Kiinteistönomistajan kaavanvalmistelu
• Lisää kaavoituksen keinovalikoimaa
• Kunnan ja kiinteistönomistajien yhteiselle kehittämiselle saadaan selkeä asema.
Prosessien ja roolien läpinäkyvyys paranevat.
• Selkeyttää kunnan ja kiinteistönomistajan rooleja sekä lisää ja tehostaa kumppanuushankkeita
• Kiinteistönomistajan näkökulmasta lisää varmuutta siitä, että kustantamansa suunnitelma pääsee päättäjien pöydälle saakka
• Kaavan laatimisen ja selvitysten resurssit kasvavat
• Asiantuntijuus, operatiivisuus, rahoittaminen
• Kunnan resursseja säästyy yksityiskohtaisesta suunnittelusta
PERUSTELUT
Kiinteistönomistajan kaavanvalmistelu
• Kaavojen toteuttamiskelpoisuus kasvaa, kaavan suunnittelu on oikea-aikaista ja toteuttaminen välitöntä. Loppukäyttäjän tarpeet huomioituina.
• Poikkeuslupamenettelyn tarve vähenee merkittävästi
• Täydennysrakentamiselle tulee lisää edellytyksiä: syntyy kattavasti
toteuttamiskelpoisia kaavoja, saadaan lisää rakennusoikeutta hyville paikoille
• Kehittämisen piiriin voidaan saada myös sellaisia kohteita, joita kunta ei ole tunnistanut kehitettäviksi
• Vastaa kasvukaupunkien asuntotuotantotarpeisiin
PERUSTELUT
Kiinteistönomistajan kaavanvalmistelu
1. Kiinteistönomistajan ja kunnan kaavoittajan alkuneuvottelu: hankkeen käynnistäjän idean ja resurssien esittäminen, kunnan yleiset periaatteet ja edellytykset kaavahankkeelle.
2. Vireillepanopyyntö kiinteistönomistajalta kunnalle, kunnan päätös vireille tulosta määräajassa.
Vireillepanopyynnön yhteydessä kiinteistönomistaja toimittaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman.
OAS:ssa on tuotava ilmi, että hanke on kunnan ilmaisemien periaatteiden mukainen. Kunta voi esittää kiinteistönomistajalle suunnitelmaa koskevat huomautuksensa ja ehdotuksensa suunnitelman
täydentämiseksi.
3. Kunta ja kiinteistönomistaja valmistelevat kaavaa yhteistyössä normaalilla kumppanuusmenettelyllä.
Mikäli suunnittelu pysähtyy tai hidastuu merkittävästi, kiinteistönomistajalla on oikeus valmistella kaavaehdotus
→ Kiinteistöomistajan tulee toimittaa kuntakaavaehdotusta koskeva valmisteluaineisto kunnalle nähtävillä pitoa varten.
Kiinteistönomistaja vastaa siitä, että aineisto on yhteensopivassa muodossa kunnan tietojärjestelmien kanssa.
Kaavaluonnoksen nähtävillä pidossa ja kaavoitukseen osallistumisessa noudatetaan, mitä X luvussa säädetään.
→ Kiinteistönomistaja mukana viranomaisneuvotteluissa
4. Valtuuston (hallituksen, lautakunnan) päätös määräajassa
HAHMOTELMA PROSESSISTA
