Asuntosijoittaminen ja siihen liittyvät riskit Jyväskylässä
Lauri-Pekka Luoma
Haaga-Helia ammattikorkeakoulu Amk-opinnäytetyö
2021
Tradenomin tutkinto
Tiivistelmä
Tekijä
Lauri-Pekka Luoma Tutkinto
Tradenomi
Opinnäytetyön nimi
Asuntosijoittaminen ja siihen liittyvät riskit Jyväskylässä Sivu- ja liitesivumäärä
32 + 1
Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää asuntosijoittamista ja siihen liittyviä riskejä Jyväskylässä. Opinnäytetyöllä ei ole toimeksiantajaa vaan se on tehty omaa sijoitustoimin- taa varten. Työ on tehty vuoden 2021 aikana.
Opinnäytetyön teoriaosuudessa kerrotaan asuntosijoittamisesta yleensä. Asuntosijoittami- nen on sijoitusmuoto, jossa asunto ostetaan tarkoituksena laittaa asunto vuokralle saaden näin vuokratuloja tai myydä asunto voitolla. Tässä opinnäytetyössä keskitytään suoraan asuntosijoittamiseen, jota tehdään pitkällä aikavälillä. Teoriaosuudessa käydään läpi asun- tosijoittamisen rahoitus, vuokratuotto, arvonnousu ja verotus sekä asuntosijoittamiseen liit- tyvät riskit.
Asuntosijoittamisen riskit voidaan jakaa neljään riskilajiin; strategisiin riskeihin, operatiivisiin riskeihin, taloudellisiin riskeihin ja vahinkoriskeihin. Yleistäen suurempaan riskiin liittyy suu- rempi tuotto ja epäonnistuessa myös tappio on suurempi.
Tämän opinnäytetyön tutkimusmenetelmänä käytetään laadullista puolistrukturoitua teema- haastattelua. Tutkimuksen mukaan haastateltavat kokivat vuokralaiseen liittyvän riskin tär- keimpänä Jyväskylässä. He pyrkivät varautumaan riskiin hyvällä vuokralaisvalinnalla. Suu- rin osa haastateltavista pitää Jyväskylää hyvänä asuntosijoituskohteena pitkällä aikavälillä.
Asuntosijoittamisessaan Jyväskylässä he luottavat asuntojen vuokratuottoon. Covid-19- pandemia on vaikuttanut asuntomarkkinoihin Jyväskylässä vähentäen vuokralaisten mää- rää ja alentaen vuokratasoa.
Asiasanat
Asuntosijoittaminen, riskit, vuokratuotto, vuokralaisriski
Sisällys
1 Johdanto ... 1
2 Asuntosijoittaminen ... 2
2.1 Rahoitus... 3
2.1.1 Velkavipu ... 3
2.1.2 Taloyhtiölaina ... 4
2.1.3 Bullet-laina ... 5
2.2 Vuokratuotto ... 5
2.3 Arvonnousu ... 6
2.4 Verotus ... 7
3 Riskit ... 10
3.1 Riskienhallinta ... 10
3.2 Strategiset riskit ... 10
3.2.1 Maantieteellinen ja alueellinen riski ... 11
3.2.2 Tyhjien kuukausien riski ... 11
3.2.3 Vuokralaisriski ... 12
3.2.4 Vuokratasoriski ... 13
3.2.5 Poliittiset riskit ... 13
3.3 Operatiiviset riskit ... 14
3.3.1 Remonttiriskit ... 14
3.3.2 Vastikeriski ... 15
3.4 Taloudelliset riskit ... 15
3.4.1 Hintariski ... 16
3.4.2 Korkoriski ... 16
3.4.3 Pankkiriski ... 17
3.4.4 Taloyhtiön lainariski ... 17
3.4.5 Kassavirtariski ... 18
3.5 Vahinkoriskit ... 18
3.5.1 Luonnonilmiöriski ... 19
3.5.2 COVID-19-pandemiariski ... 19
3.5.3 Sijoittaja riskinä ... 20
4 Kohteen valinta ... 21
4.1 Arvonnousu vai vuokratuotto ... 21
4.2 Aikajänne & ajankäyttö ... 21
4.3 Riskinotto ... 22
5 Tutkimusmenetelmä ja tutkimustulokset ... 23
5.1 Tutkimustulokset ... 23
5.1.1 Henkilö A ... 23
5.1.2 Henkilö B ... 25
5.1.3 Henkilö C ... 26
5.1.4 Henkilö D ... 27
5.1.5 Henkilö E ... 28
5.1.6 Henkilö F ... 29
5.1.7 Henkilö G ... 30
6 Yhteenveto ja johtopäätökset ... 31
6.1 Kehitys- ja jatkotutkimusehdotukset ... 31
6.2 Opinnäytetyöprosessi ja oman oppimisen arviointi ... 32
Lähteet ... 33
Liitteet ... 38
Liite 1. Haastattelukysymykset ... 38
1 Johdanto
Asuntosijoittaminen tarkoittaa sijoitustoimintaa, jossa asunto ostetaan tarkoituksena hank- kia sen avulla taloudellista hyötyä. Asuntosijoittamisessa asunto ostetaan joko lainarahalla tai omalla pääomalla. Tämän jälkeen asunto laitetaan vuokralle saaden näin vuokratuloja tai myydään eteenpäin voitolla. Asuntosijoittamista voi tehdä lyhyellä tai pitkällä aikavälillä.
Tässä opinnäytetyössä keskitytään pitkän aikavälin asuntosijoittamisen tarkasteluun Jy- väskylässä.
Kaikkeen sijoitustoimintaan liittyy riskejä, niin myös asuntosijoittamiseen. Yleistettynä suu- rempaan riskiin liittyy suurempi tuotto, mutta myös suurempi epäonnistumisen riski. Asun- tosijoitus nähdään matalariskisenä sijoitusmuotona. Asuntosijoittajan olisi hyvä tunnistaa ja minimoida sijoitustoimintaansa liittyvät riskit.
”Asuntosijoittaminen ja siihen liittyvät riskit Jyväskylässä” valikoitui opinnäytetyöni aiheeksi omasta kiinnostuksesta sijoitustoimintaan ja nimenomaan asuntosijoittamiseen. Aiheesta on tehty paljon tutkimusta ja opinnäytetöitä jo aiemminkin, mutta tämä opinnäytetyö on tehty ilman ulkopuolista toimeksiantoa omaa sijoitustoimintaa hyödyntämään. Olen osak- kaana osakeyhtiössä, joka omistaa muutaman vuokra-asunnon ja yhden liikehuoneiston.
Pyrin hyödyntämään opinnäytetyöni tuloksia seuraavan sijoitusasunnon oston suunnitte- lussa.
Työn tavoitteena on selvittää miten haastateltavat kokevat asuntosijoittamiseen liittyvät riskit Jyväskylässä ja miten asuntosijoittavat itse pyrkivät hallitsemaan olemassa olevat riskit. Teoriaosassa keskitytään pitkän aikavälin asuntosijoittamiseen ja siihen sisältyviin riskeihin.
Opinnäytetyön tutkimusosa toteutettiin kvalitatiivisena eli laadullisena haastattelututkimuk- sena. Puolistrukturoidussa teemahaastattelussa haastattelut etenevät ennalta mietittyjen teemojen sekä muutaman tarkan kysymyksen mukaan, jotka ovat kaikille haastateltaville samat. Tulosten raportointi on kerrottu tarinamuodossa kaikista haastateltavista.
2 Asuntosijoittaminen
Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jossa tarkoituksena on ostaa asunto joko lainara- halla tai omalla pääomalla ja vuokrata tai myydä asunto eteenpäin. Perusteet ovat opitta- vissa nopeasti. Keskeisimpänä ajatuksena on sijoittajan varallisuuden kasvattaminen:
tuotto muodostuu vuokratulosta sekä asunnon mahdollisesta arvonnoususta (Ultrakiinteis- töt s.a.). Asuntosijoittamisen yleisimmät muodot ovat suora asuntosijoittaminen ja asunto- rahastoihin sijoittaminen. Asuntorahastoissa varallisuuden hoito on ulkoistettu ja mukaan pääsee hyvinkin pienellä pääomalla. Asuntorahastoilla alkuun pääseminen on helpompaa kuin suorassa asuntosijoittamisessa, mutta suuremmat tuotot ovat kuitenkin suoran asun- tosijoittamisen puolella (Varapuu 2020).
Suorassa asuntosijoittamisessa sijoitusasunnon omistaminen on konkreettista, vaatii enemmän aikaa ja vaivaa. Toisaalta sijoituksen tuottoon voi itse vaikuttaa, toisin kuin asuntorahastoissa. Suoraa asuntosijoittamista voi tehdä joko lyhyellä tai pitkällä aikavä- lillä.
Lyhyen aikavälin asuntosijoittamiseen keskittynyt sijoittaja voi esimerkiksi keskittyä piirus- tus- tai rakennusvaiheessa olevien asuntojen hankintaan ja myymiseen eteenpäin. Tässä strategiassa keskitytään arvonnousuun, sillä asunnon arvo voi nousta huomattavasti ra- kentamisen aikana. Tämän lisäksi joihinkin rakennusliikkeiden tarjoamiin asuntoihin omaa pääomaa ei tarvita suurta määrää, jos rakentaminen on aivan alkuvaiheessa. Toimivan tästä strategiasta tekee se, että moni asuntoa etsivä haluaa nähdä asunnon ja vasta asunnon nähtyään tekee ostopäätöksen (Hänninen 28.1.2016).
Toinen suosittu lyhyen aikavälin sijoitusstrategia on flippaus, joka tarkoittaa välttävässä kunnossa olevan asunnon ostamista, remontoimista ja eteenpäin myymistä. Tämä on mo- nimutkaisempaa ja riskialttiimpaa kuin pitkän aikavälin sijoittaminen, sillä päätöksiä on tehtävä nopealla tahdilla, jolloin virheiden mahdollisuus kasvaa (Sijoitusasunnot s.a.).
Tässä opinnäytetyössä keskitytään suoraan asuntosijoittamiseen, jota tehdään pitkällä ai- kavälillä. Tämä vaihtoehto vaatii sijoittajalta enemmän aikaa kuin asuntorahastot. Varsin- kin alkuvaiheessa käytännön asiat vaativat opettelua. Verrattuna moneen muuhun sijoitta- misen muotoon, on asuntosijoittaminen keskimääräistä vakaampaa, joten riski on maltilli- nen. Huoneistot ja kiinteistöt säilyttävätkin hyvin arvonsa pitkällä aikavälillä (Hänninen 18.1.2016). Pitkän aikavälin sijoittaminen tarjoaa myös mahdollisuuden kahteen eri tuot- toon; vuokratuloon ja asunnon arvonnousuun.
Asuntosijoittaminen on nostanut suosiotaan paljon viime vuosina ja yksi syy tähän on sen monipuolisuus. Erilaisia asuntosijoittamisen muotoja on edellä mainittujen lisäksi useita, josta sijoittajan on helppo valita omaan sijoitussuunnitelmaansa sopiva. Suomessa yksityi- set vuokranantajat vuokraavat yhteensä yli 300 000 asuntoa, mikä vastaa noin 2/3 kai- kista vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista. Suomen Vuokranantajien kyselytutkimuksen mukaan suurin osa näistä sijoittajista on piensijoittajia, joilla on korkeintaan kolme vuokra- asuntoa (Suomen Vuokranantajat s.a.).
2.1 Rahoitus
Suoriin asuntosijoituksiin tarvittavaan pääoman määrään liittyy usein paljon epäselvyyksiä ja pääomaa ei tarvita niin paljon kuin yleisesti uskotaan. Ostettavat asunnot toimivat va- kuutena noin 60–80 % arvostaan, jolloin omaa rahaa tai muita vakuuksia vaaditaan puut- tuva 20–40 %. Asuntomarkkinoiden etuna on se, että asuntoja vastaan saa helpommin lainaa kuin osakeostoja varten (Orava & Turunen 2016, luku 1). Lainan ottamista sijoitus- asunnon hankintaa varten ei tulisi pelätä, sillä hyvin tehdyn vuokralaisvalinnan vuokratulot kattavat lainan lyhennykset ja korot.
2.1.1 Velkavipu
Suosittu rahoitusmuoto asuntosijoittamisessa on velkavipu, jonka tarkoituksena on kasvat- taa oman sijoituksen tuottoa. Velkavivun toiminta perustuu siihen, että sijoitusasuntoa var- ten otettu lainaraha tuottaa lainan kustannuksia enemmän. Velkavipu siis tarkoittaa yksin- kertaistettuna mahdollisimman suuren tuoton saamista omalle pääomalle käyttämällä lai- narahaa. Omaa pääomaa on se osa asunnon hinnasta, jonka sijoittaja kattaa itse esimer- kiksi säästöjen avulla. Varsinkin sijoittajille, joilla on useampia asuntoja, on velkavivun käyttö erinomainen asuntosijoittamisen väline, sillä sen avulla voi jopa moninkertaistaa oman pääoman tuoton. Jos asuntoja on useampia, voi niitä käyttää vakuutena, jolloin omaa rahaa ei tarvitse lainan saamiseksi (Lehto Asunnot s.a.). Taulukossa 1 on kuvattu velkavivun vaikutusta oman pääoman tuottoprosenttiin. Kuten taulukosta näkee, on oman pääoman tuottoprosentti huomattavasti suurempi velkavipua käytettäessä.
Taulukko 1. Velkavivun merkitys (Heino 20.5.2020)
2.1.2 Taloyhtiölaina
Taloyhtiölainalla tarkoitetaan lainaa, joka on asunto-osakeyhtiön vastuulla ja jota taloyhti- öön kuuluvat osakkaat maksavat takaisin rahoitusvastikkeen muodossa (Erkkilä
10.12.2019). Taloyhtiölainat ovat yleistyneet varsinkin viimeisen kymmenen vuoden ai- kana ja niiden määrät ovat kasvaneet vauhdilla. Näitä lainoja hyödynnetään koko ajan enemmän uudiskohteiden rakennukseen ja vanhempien rakennusten korjauksiin. Näiden lainojen suosiosta kertookin se, että vuonna 2018 yli yhdeksässä kymmenestä uudiskoh- teen kaupasta oli mukana edes jonkin verran taloyhtiölainaa (Tuomikoski 29.8.2019).
Perusajatus taloyhtiölainassa on yksinkertainen. Jos taloyhtiöllä on lainaa, merkitään asunnon tietoihin eriteltynä myyntihinta ja velaton hinta. Asunnon myynnin yhteydessä os- taja maksaa myyjälle vain myyntihinnan, joka on asunnon arvon osa ilman taloyhtiölainaa.
Asunnon kokonaisarvo on velaton hinta, joka muodostuu myyntihinnasta sekä mahdolli- sesta taloyhtiölainasta. Vaikkakin taloyhtiölainat ovat asunto-osakeyhtiön nimissä, laske- taan ne silti kotitalouksien velaksi (Nordea 2020).
Toisin kuin sijoittajan ottamassa omassa lainassa, taloyhtiölainan ehtoihin ei voi vaikuttaa yhtä laajasti, sillä se on valmiiksi neuvoteltu. Henkilökohtaisessa lainassa korko voi olla alhaisempi ja on myös mahdollista neuvotella lyhennysten suuruudesta sekä lyhennysva- paista kuukausista. Kuten henkilökohtaista lainaa, myös taloyhtiölainaa lyhennetään kuu- kausittain tietyn summan verran, mutta tämän lyhennyserän suuruuteen ei voi itse vaikut- taa. Niin henkilökohtaisessa lainassa kuin taloyhtiölainassa, on molemmissa omat puo- lensa. Jos päätyy valitsemaan näiden kahden rahoitusvaihtoehdon osalta, on järkevää miettiä, kumpi vaihtoehto sopii omaan sijoitussuunnitelmaan paremmin (Huoneistokeskus 2019).
2.1.3 Bullet-laina
Bullet-lainalla tarkoitetaan lainaa, joka on kertalyhenteinen ja sitä maksetaan takaisin yh- dellä kertaa etukäteen sovittuna eräpäivänä. Tämä siis eroaa huomattavasti kuukausittai- sista lyhennyksistä, joita velkavivussa käytetään. Laina-aikana maksetaan ainoastaan kor- koja ja lyhennys tehdään yhdessä erässä laina-ajan jo päätyttyä. Käytännössä tämä tar- koittaa viiden tai 10 vuoden lyhennysvapaata lainaa. Varsinkin sijoittajille bullet-lainat so- veltuvat hyvin, sillä lainaa ei ole tarkoitettu pois maksettavaksi, vaan uudelleenrahoitetta- vaksi (Vuorensola 2.11.2017). Bullet-lainat ovat nykyään hyvin harvinaisia, mutta sopivat hyvin edellä mainittuihin tilanteisiin. Erityisesti kassavirtasijoittajat voivat hyödyntää bullet- lainaa.
2.2 Vuokratuotto
Asuntosijoittamisessa sijoituskohteen tuotto muodostuu vuokratuotosta ja sen mahdolli- sesta arvonnoususta. Sijoitusasunnon valinta kannattaa siis tehdä vuokratuottoa ajatellen, sillä arvonnousu realisoituu vasta asunnon myynnissä (YIT s.a.). Vuokratuoton tärkeyttä ei pidä vähätellä, sillä sen avulla asuntosijoittaja kerää itselleen säästöjä, joita tarvitaan esi- merkiksi korkojen nousuun ja tuleviin korjauksiin. Jos asuntojen vuokraus on toteutettu oi- kein, on se erittäin kannattava sijoitusmuoto, jossa on maltilliset riskit. ”Vuokrattuna sijoi- tusasunnot tarjoavat tasaista kassavirtaa, joka on vieläpä empirian valossa tasaisesti vuo- desta toiseen kasvava. Harva muu sijoitusmuoto antaa mahdollisuuden näin tasaiseen ja helposti ennustettavaan rahavirtaan” (Orava & Turunen 2016, luku 1).
Vuokratuottoa laskettaessa tulee arvioida kohteen vuokrataso, ellei kohdetta ole hankittu valmiiksi vuokrattuna. Vuokratuottoa arvioitaessa sijoittaja saa samalla tärkeää tietoa asunnon sijainnista, asuntomarkkinoiden nykytilanteesta ja kaupungin hintakehityksestä.
Laskutoimituksissa tulee myös huomioida taloyhtiön yhtiövastikkeen suuruus. Näin saa- daan selville tietoa taloyhtiöstä ja siihen liittyvistä kuluista. Tulevien kulujen arviointiin tu- lee kiinnittää huomiota ja usein se osoittautuu hankalaksi. Lainan määrä, lyhennykset ja varainsiirtoveron määrä on helppo tarkastaa, mutta esimerkiksi remonttikulujen arviointi voi osoittautua ongelmalliseksi. Tästä syystä kustannuksia ennakoidessa tulee tulevat re- montit sekä kustannukset arvioida mahdollisimman tarkasti, jottei tavoiteltava tuotto olisi pienempi kuin toteutunut tuotto (Hänninen 22.1.2016).
Suomessa vuokratuottojen keskiarvo nykyisessä markkinatilanteessa on noin 4–5 %, joka on hyvin realistinen tuottotavoite (Taipale 13.5.2019). Jyväskylässä uuden vuokrasuhteen arvioitu vuokratuotto vuonna 2020 oli keskimäärin 7,17 % (Korhonen 10.6.2020). Vuokra- tuoton laskemiseen on monia kaavoja, joista yleisin näkyy taulukossa 2.
Taulukko 2. Vuokratuoton laskentakaava (mukaillen Taipale 13.5.2019)
2.3 Arvonnousu
Pitkän aikavälin suorassa asuntosijoittamisessa tuotto muodostuu kahdesta osasta, vuok- ratuotosta ja mahdollisesta arvonnoususta. Arvonnousun perusajatus ei ole monimutkai- nen: asunnon arvo on tulevaisuudessa korkeampi kuin nykyään. Pääsääntöisesti, kun pu- hutaan arvonnoususta, puhutaan markkinahintojen noususta. Perinteisesti arvonnousu on ollut tärkeä asuntosijoittamisen elementti, sillä pitkällä aikavälillä asuntosijoittaminen on tarjonnut vähintään hyvän suojan inflaatiota vastaan (Suomen Vuokranantajat s.a.). Ar- vonnousun tuomaa lisävakuutta voi myös hyödyntää esimerkiksi vakuutena uuden sijoi- tusasunnon lainan hankinnassa.
Vaikka arvonnousuun panostaminen voi vaikuttaa todella vakaalta ja hyvältä strategialta, ei sitä tule yliarvioida. Arvonnousu on aina teoreettinen ja sitä on hankala ennustaa, sillä alueelliset erot ovat suuria ja monilla suosituillakin paikkakunnilla ennustetaan sijoitus- asunnon arvon laskevan (Suomen Vuokranantajat s.a.). Arvonnousu konkretisoituu vasta asuntoa myytäessä, jolloin asunnon hinta määräytyy vallitsevan markkinatilanteen mu- kaan.
Historiallisesti tarkasteltuna asuntojen hintakehitys on ollut nousujohteista jo pitkään. Var- sinkin sijainti, puistojen ja veden läheisyys sekä palveluiden läheisyys tekevät kohteesta houkuttelevan arvonnousun näkökulmasta (Suomen Vuokranantajat s.a.). On kuitenkin otettava huomioon arvonnousun tai arvonlaskun epävarmuus. Onkin siis täysin alue- ja tapauskohtaista, miten asunnon arvo kehittyy. Yleisesti voi sanoa, että kaupunkien kes- kustassa sijaitsevat asunnot säilyttävät arvonsa ja usein myös niiden arvo nousee, mutta näissä tapauksissa vuokratuotto saattaa kuitenkin jäädä pienemmäksi.
Arvonnousua tavoittelevan sijoittajan kannalta asunnon koolla ei ole välttämättä kovinkaan suurta merkitystä. Hyvin usein sijoittajat suosivat isojen asuntojen sijaan pieniä, sillä niissä voi saada paremman vuokratuoton suhteessa ostohintaan. Jos tarkastellaan asiaa arvon- nousun näkökulmasta, niin isompikin asunto voi olla yhtä hyvä.
2.4 Verotus
Asuntosijoittamisessa verotukseen törmää väistämättömästi, sillä asuntosijoittaja maksaa veroa asunnon omistamisen jokaisessa vaiheessa; asunnon oston yhteydessä, vuokrauk- sen ajan ja asuntoa myytäessä. Verosuunnittelu on tärkeää, sillä saaduista tuloista voi ve- rotuksessa vähentää kuluja, mikä puolestaan parantaa asunnosta saatavaa tuottoa (YIT s.a.). Sijoitusasunnoissa pääasiallinen verotettava tulo syntyy vuokratuloista. Vuokratu- loon lasketaan vuokran lisäksi muut maksut, joita vuokralainen maksaa vuokranantajalle.
Näitä ovat esimerkiksi autopaikan vuokra tai vesimaksu (Verohallinto 2021).
Asuntosijoittaminen on Verohallinnon näkökulmasta tulonhankkimistoimintaa, jota halu- taan tukea verovähennyksien muodossa. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokranantaja maksaa veroa ainoastaan niistä tuloista, jotka hänelle jäävät käteen ja joista on vähennetty sijoi- tusasunnon kulut. Perusperiaatteena voi pitää, että kaikki tulonhankintaan liittyvät kulut voi vähentää, mutta tähänkin on olemassa poikkeuksia, joten sijoittajan tulee olla niistä tietoi- nen. Suomessa asuntosijoittamisesta syntyvät tulot, kuten vuokratulo ja asunnon myyn- nistä saatu voitto lasketaan henkilökohtaisessa verotuksessa pääomatuloksi, josta makse- taan veroa 30 % aina 30 000 euroon asti ja tämän ylittävältä osalta veroprosentti on 34 % (Verohallinto 2017).
Asuntoa ostettaessa tulee huomioida 2 %:n varainsiirtovero sekä tehdä varainsiirtoveroil- moitus. Varainsiirtoveron määrä lasketaan aina asunnon velattomasta hinnasta, vaikka si- joittaja ostaisi asunnon, jossa on taloyhtiölainaa. Ilmoituksen varainsiirtoverosta antaa ja maksaa tavallisesti ostaja ja se on ilmoitettava ja maksettava oma-aloitteisesti (Verohal- linto 2020). Varainsiirtoverosta puhuttaessa täytyy ottaa huomioon myös mahdollinen ton- tista maksettava vero. Jos asunto on vuokratontilla, voi sijoittaja lunastaa sen itselleen.
Mikäli asuntosijoittaja lunastaa tontin, maksaa hän siitä 4 %:n varainsiirtoveron, sillä ky- seessä on kiinteistö, ei asunto-osake. Varsinkin uudiskohteissa asuntosijoittajille voi tulla vastaan tilanne, jossa asunto on vuokratontilla, jolloin se on joko vuokrattava tai ostettava.
Asuntosijoittajan tuleekin olla perillä oman tontin ja vuokratontin eroista, sillä monelta uu- diskohteen ostajalta tämä seikka on jäänyt huomiotta, ja asia on selvinnyt vasta asunnon oston jälkeen (Hänninen 10.12.2018).
Asuntoa vuokrattaessa asuntosijoittajan tulee olla tietoinen, mitkä vuokratuloihin liittyvät kulut ovat verovähennettäviä. Kuten aiemmin mainittiin, voi pääsääntönä pitää, että kaikki tulonhankintaan liittyvät kulut voi vähentää, mutta jos sijoittaja tietää myös poikkeukset, helpottuu verosuunnittelu. Kulut tulee vähentää samana vuonna, jolloin ne on maksettu.
Verohallinnon mukaan seuraavat kulut voi vähentää asunto-osakkeen vuokratulosta (Ve- rohallinto 2021):
• vesimaksut
• hoitovastike
• pääomavastike, jos tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa
• remonttikulut (vuosikorjaus- ja perusparannuskulut)
• irtaimen omaisuuden hankinta
• kalustetun asunnon vuokraus
• vuokraustoiminnan tappio
Vuokralle annetusta asunnosta voi myös lisäksi vähentää asunnon lainan korot ja järjeste- lykulut sillä ehdolla, että asunnosta on peritty käypää vuokraa. Tässä tapauksessa käy- vällä vuokralla tarkoitetaan kohtuullista vuokraa, jota vastaavanlaisesta kohteesta yleisesti maksetaan samalla paikkakunnalla (Verohallinto 2020). Jotta sijoitusasunnon lainan ko- roista voi vähentää täydet 100 %, tulee sen olla nimetty veroilmoituksessa tulonhankkimis- lainaksi.
Asuntosijoittajan on myös mahdollista joutua tilanteeseen, jossa hänelle kertyy vuokratu- loon kohdistuvia vähennyskelpoisia kuluja enemmän kuin vuokratuloja. Tällöin näitä kuluja voi vähentää muista pääomatuloista. Jos muita pääomatuloja ei ole, on sijoittaja oikeutettu alijäämähyvitykseen ansiotuloverotuksessaan (YIT s.a.)
Asuntosijoittajan tulee olla tietoinen myös asunnon myyntiin liittyvästä verotuksesta. Pit- källä aikavälillä sijoitusasunnon arvo on mahdollisesti noussut, jolloin sen myyntihinta tu- lee olemaan suurempi kuin hankintahinta. Tällaisessa tilanteessa sijoittaja saa luovutus- voittoa, joka katsotaan pääomatuloksi, kuten aikaisemmin mainittiin. Luovutusvoiton las- kemiseen on kaksi erilaista tapaa, joista ensimmäinen on vähentää asunnon myyntihin- nasta sen hankintahinta sekä asuntokauppaan liittyvät muut kustannukset, esimerkiksi vä- lityspalkkio ja varainsiirtovero. Näiden lisäksi myyntihinnasta voidaan myös vähentää pe- rusparannukset, joita asuntoon on tehty (RE/MAX 2017).
Toinen tapa luovutusvoiton laskemiseen on hankintameno-olettaman käyttäminen. Edelli- seen laskutapaan verrattuna tämä ei ole yhtä joustava, sillä myyntivoitto määräytyy kiinte- ästä prosenttiosuudesta. Hankintameno-olettamassa ei myöskään oteta mukaan mitään kuluja, joten niitä ei voi vähentää verotuksessa (RE/MAX 2017).
Hankintameno-olettamaa käytettäessä myyntihinnasta vähennetään kiinteä prosentti- osuus, joka on joko 20 % tai 40 % riippuen kuinka kauan asunnon on omistanut. Jos asunnon on omistanut alle 10 vuotta, käytetään 20 %:n hankintameno-olettamaa. Vastaa- vasti 40 %:n hankintameno-olettamaa voidaan käyttää, jos asunnon on omistanut yli 10
vuotta. Varsinkin pitkäjänteisessä asuntosijoittamisessa hankintameno-olettaman käyttö voi olla verotuksen kannalta hyödyllisempää.
3 Riskit
Riskille on olemassa monia eri määritelmiä. Murray-Webster ja Ruth (2010, luku 1.2) mää- rittelevät riskin epävarmaksi tapahtumaksi tai tapahtumiksi, jotka toteutuessaan vaikutta- vat tavoitteiden saavuttamiseen joko myönteisesti tai kielteisesti. Kuten kaikkeen muuhun- kin sijoitustoimintaan, myös asuntosijoittamiseen liittyy monia erilaisia riskejä. Yleisesti ot- taen suurempaan riskiin liittyy suurempi tuotto, jos sijoitus onnistuu ja epäonnistuessa myös tappio on suurempi (Scherer 12.12.2017). Asuntosijoittaminen nähdään pääosin suhteellisen matalariskisenä sijoitusmuotona, sillä asuntojen hinnat ja vuokrat ovat kehitty- neet historiallisesti katsottuna vakaasti. Parhaimmillaan asuntosijoittaminen on matalaris- kistä ja tuottoisaa, mutta siihen liittyviä riskejä ei voi jättää huomiotta (Hänninen 3.4.2017).
3.1 Riskienhallinta
Jotta asuntosijoitustoiminta olisi mahdollisimman tuottoisaa, tulee riskienhallinnasta olla tietoinen. Jokainen sijoittaja hallitsee riskejään edes jollain tavalla, mutta se tapa ei aina ole johdonmukainen tai tehokas. Riskienhallinnan tavoitteena on tukea päätöksentekoa, jotta saavutetaan asetetut tavoitteet. Riskienhallinta onkin siis hyvin keskeistä selviytymi- sen ja kasvun kannalta (Murray-Webster & Ruth 2010, luku 1.3). Jotta riskienhallinta on tehokasta, tulee riskit tunnistaa, arvioida ja hallita. Tunnistettaessa tarkastellaan epävar- muustekijöitä, jotka voisivat vaikuttaa tavoitteiden saavuttamiseen. Arvioinnissa taas arvi- oidaan riskien todennäköisyyttä, vaikutusta ja läheisyyttä, jotta ne voidaan priorisoida ja ymmärtää. Hallinnassa keskitytään riskeihin vastaamiseen asianmukaisella tavalla ja näi- den vastausten tarkkailuun ja kontrollointiin.
Usein riskit jaetaan erilaisiin kategorioihin, joista yksi vakiintuneimmista on riskien luokit- telu neljään eri riskilajiin: strategisiin riskeihin, operatiivisiin riskeihin, taloudellisiin riskeihin sekä vahinkoriskeihin. Riskien luokittelun tarkoituksena on parantaa riskitietoisuutta ja li- sätä ymmärrystä erilaisten riskien keskinäisistä suhteista. Neljään eri riskilajiin jaottelua voidaan myös käyttää tarkistuslistana, jotta varmistetaan riskien tunnistaminen ja kaikkien riskilajien läpikäynti (Ilmonen, Kallio, Koskinen & Rajamäki 2016, 76–77).
Tässä opinnäytetyössä asuntosijoittamisen riskit on jaoteltu edellä mainittuihin neljään eri riskikategoriaan, riippuen riskin luonteesta.
3.2 Strategiset riskit
Rautasen (2011, 31) mukaan strategiset riskit koostuvat yrityksen liiketoimintaympäristön epävarmuustekijöistä, uhista sekä toteumista. Nämä riskit johtuvat yleensä huonosti suun- nitellusta ja toteutetusta strategiasta, joka johtaa sen toimimattomuuteen. Strategiset riskit
vaikuttavat suoraan tavoitteisiin ja niiden saavutettavuuteen. Toteutuessaan strategiset riskit voivat johtaa koko liiketoiminnan epäonnistumiseen. Vaikka asuntosijoittaminen ei ole kaikille sijoittajille ammattimaista liiketoimintaa, on strategisten riskien perusperiaat- teesta hyötyä kaikille asuntosijoittajille.
Strategisiin riskeihin kuuluvat riskit, jotka vaikuttavat liiketoiminnan strategisiin tavoitteisiin pitkällä aikavälillä. Pitkäaikaisessa asuntosijoittamisessa sijoittajan tulee asettaa itselleen tavoitteita, esimerkiksi kymmenen vuoden ajalle. Näin pitkälle aikavälille mahtuu monia epävarmuustekijöitä, joihin tulee varautua (Ilmonen ym. 2016, 77).
Asuntosijoittamiseen liittyviin strategisiin riskeihin kuuluu maantieteellinen ja alueellinen riski, tyhjien kuukausien riski, vuokralaisriski, vuokratasoriski sekä poliittiset riskit.
3.2.1 Maantieteellinen ja alueellinen riski
Maantieteellisellä riskillä tarkoitetaan väkiluvun vähentymistä siinä kaupungissa, jossa si- joitusasunto on. Väkiluvun vähentymisestä seuraa kysynnän heikentyminen, joka johtaa hintojen ja vuokrien laskuun. Tämän seurauksena asunnon vuokraus ja myynti hankaloitu- vat, mikä voi johtaa asunnon arvon laskuun sekä lisätä tyhjien kuukausien riskiä. Maantie- teellisen riskin minimoimiseksi tulee sijoittajan ostaa asunto elinvoimaiselta ja kasvavalta paikkakunnalta (Kerkkonen s.a.).
Maantieteellisen riskin lisäksi sijoittajan tulee ottaa huomioon alueellinen riski. Kasvavis- sakin kaupungeissa voi olla alueita, joiden vetovoima vähenee ja tarjonta ylittää kysynnän.
Tällainen tilanne voi johtaa siihen, että tietyillä asuinalueilla voi olla kymmenittäin tyhjillään olevia asuntoja. Kuten maantieteellisessä riskissä, myös alueellisen riskin uhkana on asunnon arvon lasku sekä tyhjien kuukausien kasvanut riski. Alueellisen riskin välttääk- seen, tulee sijoittajan tutustua ja vertailla valitun kaupungin eri asuinalueita ennen sijoitus- kohteen hankintaa. Hintakehitys on erilaista eri alueilla, joten sijoittajan ei tule katsoa vain kaupungin keskiarvoa, vaan hintojen kehitystä kaupunginosittain (Kerkkonen s.a.).
3.2.2 Tyhjien kuukausien riski
Asuntosijoittamisessa tyhjät kuukaudet ovat hyvin yleisiä. Jo yksi tyhjä kuukausi vaikuttaa olennaisesti vuokratuottoon, sillä kulut ja vastike on maksettava, vaikka vuokratuottoa ei tulisikaan. Yleensä tyhjiä kuukausia ilmaistaan vuokrausasteena. Vuokrausasteen ollessa 100 %, ei vuoden aikana ole tyhjää kuukautta (Orava & Turunen 2016, luku 5).
Suhteellisen yleinen syy vuokrausasteen laskuun on vuokralaisen vaihtuminen, sillä asun- toon ei aina löydy heti uutta vuokralaista. Muita syitä tyhjille kuukausille voi olla esimer- kiksi remontit, jotka estävät asunnossa asumisen sekä vuokralainen, joka jättää vuokran maksamatta. Tyhjiin kuukausiin voi varautua hankkimalla asunnon alueelta, jossa vuokra- asunnoilla on korkea kysyntä nyt ja mahdollisesti myös tulevaisuudessa (Heino
30.6.2020).
Pitkäaikaisen vuokralaisen löytäminen ja sitouttaminen on tehokas tapa vuokrausasteen korottamiselle. Asuntoa vuokrattaessa tulee se hinnoitella markkinahintaiseksi tai jopa hiu- kan alle, sillä ylihintaisissa asunnoissa vuokralainen viihtyy muutamasta kuukaudesta vuo- teen, muttei todennäköisesti pitkäaikaisesti (Orava & Turunen 2016, luku 5)
3.2.3 Vuokralaisriski
Vuokralaisen valinnan tärkeyttä ei tule vähätellä, sillä se on yksi keskeisimmistä tuottoon vaikuttavista tekijöistä, johon vuokranantaja voi itse vaikuttaa. Vuokralaisriskillä tarkoite- taan riskejä, joita ovat esimerkiksi vuokralaisen aiheuttamat vahingot tai vuokrasopimuk- sen laiminlyönti. Vaikka Suomessa suurin osa vuokralaisista maksaa vuokran ajoissa ja huolehtii asunnosta hyvin, on joukossa myös huonoja vuokralaisia. Huonosta vuokralai- sesta eroon pääseminen ei ole aina nopeaa, sillä prosessi voi kestää käräjäoikeuden ja ulosottoviraston avustuksella noin 2–6 kuukautta. Vuokralaisen valintaan tulee siis panos- taa (Sijoitusasunnot s.a.).
Pahimmillaan huono vuokralainen voi johtaa osakkeenomistajan hallinnassa olevan huo- neiston haltuunottoon. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö ottaa asunnon hal- lintaan. Taloyhtiön tulee aktiivisesti etsiä asuntoon uutta vuokralaista, mutta tyhjien kuu- kausien riski kasvaa. Taloyhtiöllä on oikeus periä vuokratulosta kuluja, joita ovat esimer- kiksi taloyhtiölle koituneet hallintaan ottamisesta syntyneet kulut sekä vastikkeet. Jos vuokratulosta jää rahaa yli, menee se osakkeenomistajalle. Hallintaanotto voi kestää enimmillään 3 vuotta, mutta siinä ajassa osakkeenomistajan vuokratuotto todennäköisesti pienenee huomattavasti (Omataloyhtiö 2020).
Kuten moniin muihinkin riskeihin, myös vuokralaisriskiin voi varautua ja sitä voi pienentää.
Yleisin keino on luottotietojen tarkistus, joka auttaa selvittämään vuokranmaksukykyä.
Vuokranmaksukyvyn selvittämiseksi kannattaa lisäksi käyttää vuokravakuutta. Vakuuden tulee olla vähintään kuukauden, mutta mieluummin kahden kuukauden vuokra. Vuokra- laisehdokas tulee myös tavata henkilökohtaisesti, jotta ehdokkaaseen voi tutustua parem- min. Tapaamiset tulisi olla vain kahden kesken, sillä silloin on helpompi huomata mahdolli- set ongelmatapaukset (Orava & Turunen 2016, luku 5).
3.2.4 Vuokratasoriski
Vuokratasoriskillä tarkoitetaan liian korkean vuokran pyytämistä. Ylihintaista vuokra-asun- toa on vaikea saada vuokraksi, varsinkin pitkälle aikavälille. Tämä johtaa tyhjiin kuukau- siin, joka tulee vuokranantajalle kalliiksi. Liian alhaista vuokraa ei Oravan ja Turusen (2016, luku 5) mukaan luokitella riskeihin, vaan vuokranantajan tietämättömyyteen.
Vaikka vuokratasoriski yhteiskunnallisella tasolla on pieni, varsinkin ostettaessa kasvukes- kuksesta ja hyvältä sijainnilta, on sen riski tiedostettava – yksilötasolla riski on aina ole- massa. Vuokratasoriskiä välttääkseen tulee sijoittajan selvittää kohdealueen yleinen vuok- rataso joko itse tai käyttämällä kiinteistö- tai vuokravälittäjää. Asuntoa vuokratessa voi vuokravälittäjää hyödyntää, mutta sijoittajan tulee olla tietoinen vuokravälittäjän palkkiosta, joka on yleensä yhden kuukauden vuokra lisättynä arvonlisäverolla (Orava & Turunen 2016, luku 5).
3.2.5 Poliittiset riskit
Kuten muissakin sijoitusmuodoissa, myös asuntosijoittamisessa lainsäädäntö on keskei- sessä osassa. Sääntely on tiukkaa ja erilaisia lakeja onkin paljon, ja ne voivat muuttua hy- vinkin nopeasti. Suurimpia lainsäädännöllisiä riskejä asuntosijoittamisen kannalta ovat muun muassa verotus ja verovähennysoikeuksien leikkaaminen. Myös opiskelijoihin liitty- vät poliittiset päätökset, kuten oppilaitosten lakkauttaminen tai opintotukijärjestelmän hei- kentäminen voivat vaikuttaa asuntosijoittajan tuottoon (Orava & Turunen 2016, luku 5).
Poliittisten riskien mahdollisilla seurauksilla voi olla erittäin suuri vaikutus asuntosijoittami- seen. Mahdollisia seurauksia voi olla esimerkiksi vuokralaisten heikentynyt maksukyky tai rahoittajien luotonantokyvyn hiipuminen. Edellä mainitut riskit vaikuttavat oleellisesti asun- tojen kysyntään, joka puolestaan vaikuttaa hintoihin ja sen kehitykseen ja näin ollen asun- tosijoittamisen kannattavuuteen yleisesti (Asuntosalkunrakentaja 2017).
Poliittisten riskien välttäminen ja ennakointi on erittäin vaikeaa, jopa lähes mahdotonta, sillä pitkällä aikavälillä tehtäviin poliittisiin päätöksiin on vaikea varautua. Vaikkei poliittisiin riskeihin suoranaisesti voi siis varautua, tulee sijoittajan pitää huoli siitä, ettei velan käyttö suhteessa asuntojen hintaan ja omaan talouteen ole liian suurta (Asuntosalkunrakentaja 2017).
3.3 Operatiiviset riskit
Operatiivisia riskejä ovat liiketoiminnan päivittäisiin toimintoihin kuuluvat riskit, jotka liitty- vät välittömiin tai välillisiin riskeihin, ja jotka mahdollisesti vaikuttavat asetettujen tavoittei- den saavutettavuuteen. Operatiivisiin riskeihin voi liittyä myös maineen vahingoittumisen riski (Ilmonen ym. 2016, 78–79).
Asuntosijoittamisessa operatiivisiin riskeihin lukeutuu taloyhtiön sekä asunnon remonttiris- kit ja vastikeriski.
3.3.1 Remonttiriskit
Remonttiriskeistä puhuttaessa usein mainitaan vain taloyhtiöön liittyvät remontit, sillä ne ovat asuntosijoittajan osalta tärkeämpiä. Taloyhtiön remonttiriskillä tarkoitetaan taloyhti- öön kohdistuvia remontteja. Tällaisia remontteja ovat muun muassa putki- ja julkisivure- montit. Varsinkin vanhemmissa taloissa laskettu vuokratuotto voi näyttää hyvältä ja kohde houkuttelevalta, mutta suuret remontit vaikuttavat oleellisesti toteutuneeseen vuokratuot- toon ja sijoittajan tulee olla siihen varautunut.
Usein taloyhtiön täytyy ottaa remontteja varten lainaa, joka tarkoittaa yhtiölainan kohdista- mista taloyhtiössä oleviin asuntoihin. Tämä vaikuttaa myyntihintaan, sillä yhtiölainaosuus laskee myynnistä saatavaa myyntihintaa. Taloyhtiön remontit voivat kestää jopa kuukau- sia ja asunto voi olla koko sen ajan asuinkelvoton. Isot remonttikulut yhdistettynä tyhjiin kuukausiin saattavat muuttaa sijoittajan kassavirran negatiiviseksi. Taloyhtiön remonteista eniten sijoittajaan vaikuttavia ovat viemäri-, vesi- ja sähköremontit sekä julkisivuremontit, sillä ne ovat usein pitkäkestoisimpia ja kustannuksilta kalleimpia (Viva LKV s.a.).
Taloyhtiön remonttiriskiin tulee varautua ja mahdollisuuksien mukaan myös minimoida ris- kiä. Ennen asunnon hankintaa tulee taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykseen tai 5-vuotis- suunnitelmaan tutustua huolellisesti. Taloyhtiön isännöitsijältä ja hallituksen puheenjohta- jalta voi tiedustella taloyhtiön kuntoa sekä saada tietoa tulevista remonteista. Remontit vaikuttavat myös vuokratuottoon, joten sijoittajan tulee laskea remontit huomioon ottava vuokratuotto, jotta laskelmat olisivat mahdollisimman todenmukaisia. Edellä mainittujen asioiden lisäksi sijoittajan olisi hyvä tarkastella samalla alueella olevien samanikäisten re- montoitujen asuntojen hintoja.
Remonttiriskeihin kuuluu myös asunnon remonttiriski, vaikka se usein jääkin taka-alalle taloyhtiön remontteihin verrattuna. Erityisesti keittiöön ja kylpyhuoneeseen ja niiden kun- toon tulee kiinnittää huomiota, sillä ne ovat asunnon kalleimpia remonttikohteita ja niiden
uudistaminen voi käydä kalliiksi. Taloyhtiön remontteihin verrattuna asunnon remontit nos- tavat vuokraa sekä vuokrattavuutta enemmän. Lisäksi asunnon arvo ja myytävyys nousee (Asuntosalkunrakentaja 2017).
Asunnon remonttiriskiin varautuminen on hyödyllistä, eikä se ole sijoittajalle aikaa vievää tai monimutkaista. Asunnon hankkimisvaiheessa sijoittajan täytyy selvittää varsinkin asun- non keittiön ja kylpyhuoneen kunto tarkasti, jolloin selviää tarve mahdollisille remonteille.
Mahdollisia remontteja varten tulee myös varata riittävästi puskuria, jottei yllättävä re- montti johda negatiiviseen kassavirtaan (Asuntosalkunrakentaja 2017).
3.3.2 Vastikeriski
Vastikeriski tarkoittaa hoitovastikkeen huomattavaa nousua. Hoitovastikkeen avulla kate- taan taloyhtiön juoksevat kustannukset ja pienet huoltotyöt. Hoitovastikkeen lisäksi taloyh- tiö kerää tarvittaessa myös rahoitusvastiketta, jota tarvitaan yleensä suurimmissa remon- teissa, kuten putkiremonteissa. Yhdessä nämä muodostavat yhtiövastikkeen.
Vastikkeiden hinnankehitystä on hankalaa arvioida pitkällä tähtäimellä, mutta sijoittaja voi silti varautua ja mahdollisesti välttää vastikeriskejä. Sijoittajan tulee perehtyä taloyhtiöön, jossa on mahdollinen sijoitusasunto, sillä tarkastelemalla taloyhtiötä saa sijoittaja edes jonkinlaisen käsityksen vastiketason noususta. Myös taloyhtiön koko vaikuttaa vastikkei- siin: pääsääntöisesti suuremman taloyhtiön pyörittäminen on taloudellisesti kannattavam- paa kuin pienkerrostalon. Näiden lisäksi myös energiatehokkuus täytyy ottaa huomioon, sillä taloyhtiöiden suurin yksittäinen kuluerä on lämmityskulut, jotka ovat noin 24 prosent- tia kaikista kuluista (Orava & Turunen 2016, luku 5).
3.4 Taloudelliset riskit
Taloudelliset riskit ovat liiketoiminnan talouteen liittyviä riskejä. Nämä riskit voivat vaikut- taa esimerkiksi sijoittajan lainansaantiin tai maksuvalmiuteen. Taloudellisten riskienottoky- kyyn vaikuttaa sijoittajan taloudellinen tilanne. Yleisimpiä taloudellisia riskejä ovat erilaiset maksuvalmiuteen liittyvät riskit, korkoriskit sekä luottoriskit (Ilmonen ym. 2016, 81).
Asuntosijoittamiseen liittyviä taloudellisia riskejä ovat hintariski, korkoriski, pankkiriski, ta- loyhtiön lainariski sekä kassavirtariski.
3.4.1 Hintariski
Asunnon hintariskillä tarkoitetaan hinnan muutosta. Hintariskin merkitys riippuu pitkälti si- joittajan strategiasta, sillä pitkällä aikavälillä toimivalle asuntosijoittajalle hintariskin merki- tys on pieni, on kuitenkin olemassa tilanteita, jossa hintariski on merkittävä. Näitä ovat asunnon myynti tai osto lähitulevaisuudessa, lisälainan hakeminen ja nykyisen asunnon käyttö lisävakuutena sekä korkea velan määrä (yli 70 prosenttia) suhteessa asunnon markkina-arvoon (Orava & Turunen 2016, luku 5).
Vaikka asunnon arvo putoaisi jopa kolmanneksen, ei kassavirtasijoittajien tarvitse olla huolissaan, sillä vuokratulo on pääsääntöinen tulonlähde. Asuntoa myytäessä markkina- hinnan tulisi olla vähintään ostohinnan verran, jottei syntyisi pääomatappiota. Onneksi pit- källä aikavälillä katsottuna asuntojen hinnat ovat nousseet, joten hintariskistä sijoittajan ei tule tehdä prioriteettia.
Orava & Turunen (2016, luku 5) pitää suurimpana hintariskinä vielä tuntematonta ”mustaa joutsenta”, joka tarkoittaa tapahtumaa, jota ei voi ennustaa, jolla on huomattava vaikutus asuntomarkkinoihin ja joka jälkikäteen näyttää ennustettavammalta kuin mitä se oli.
Vaikka hintariskin todennäköisyys on pieni, on sijoittajan silti hyvä suojautua siltä. Sijoitta- jan kannattaa sijoittaa asuntoihin kassavirran ja vuokratuoton takia, ei arvonnousun. Myös velkaosuuden vähentäminen tai niiden minimointi pienentää hintariskiä. Sijoittajan ymmär- täessä hintariskin voi hän päättää, haluaako ottaa isompaa riskiä esimerkiksi hyödyntä- mällä velkaa ja keskittymällä arvonnousuun. Tällä tavalla oikeaan aikaan jo oikeanlaisella tuurilla sijoittaja voi tehdä huomattavasti suuremman tuoton kuin kassavirtasijoittaja (Orava & Turunen 2016, luku 5).
3.4.2 Korkoriski
Korkotasojen nousulla on keskeinen vaikutus asuntosijoittamiseen, sillä suhteessa muihin sijoitusmuotoihin asuntosijoittamisessa hyödynnetään velkarahoitusta enemmän. Velka- vivun suurentuessa myös korkoriski kasvaa. Toisin sanoen velkarahan käyttö kannattaa siihen asti, kunnes tuotto jää velkarahan alle (Asuntosalkunrakentaja 2017).
Varsinkin korkotasojen ollessa matalalla, on riskinä sijoittajan käsityksen hämärtyminen koroista ja velkataakan kasvamisesta liian suureksi. Moni sijoittaja tekeekin virheen, jossa vertaa asunnon ostosta aiheutuvia kustannuksia vuokraan. Oravan & Turusen (2016, luku 5) mukaan laskelma on periaatteeltaan järkiperäinen, mutta taustaoletukset eivät vastaa todellisuutta, jos lainan kustannukset on laskettu todella alhaisella korolla. Sijoittajan tulee
olla korkoriskistä tietoinen, varsinkin jos hänellä on asunnon markkina-arvoon suhteutet- tuna yli 50 prosenttia velkaa.
Korkoriskiin voi varautua ja osittain suojautua erilaisilla vaihtoehdoilla. Lainaa hakiessa si- joittajan kannattaa miettiä korkovaihtoehdoksi kiinteää korkoa. Nämä ovat 3–20 vuoden mittaisia, jossa kokonaiskorko on kiinteä sovitulla ajanjaksolla. Tässä tulee huomioida, että mitä pidempi korkojakso, sitä suurempi korko on. Myös korkokaton huomioon ottami- nen on tärkeää. Korkokattoa käytettäessä sijoittaja ja pankki tekevät maksua vastaan so- pimuksen, jonka avulla varmistetaan, ettei sijoittajan viitekorko ylitä sovittua rajaa. Korko- kattoa harkitessa tulee sijoittajan suhteuttaa korkokaton hinta siihen, paljonko korkojen täytyisi nousta, jotta korkokatto kannattaisi (Orava & Turunen 2016, luku 5).
3.4.3 Pankkiriski
Asuntosijoittajan kasvattaessa toimintaansa, tarvitsee hän siihen todennäköisesti lainaa.
Pankkiriskillä tarkoitetaan rahoituksen saamisen hankaloitumista niin paljon, että se vai- keuttaa sijoitusasunnon hankintaa. Uutta lainaa hakiessa pankki ei suostu lainaan ja sijoit- tajan pankkiriski toteutuu. Tällöin pankkiriski kohdistuu sijoittajan asuntobisneksen laajen- tamiseen (Orava & Turunen 2016, luku 5).
Sijoittajan jo olemassa olevaan asuntovarallisuuteen kohdistettuna pankkiriski on erittäin pieni. Pankkiriskiltä kokonaan välttyminen on mahdollista, mutta siihen tarvitaan sijoitta- jalta niin suurta varallisuutta, ettei asuntojen hankintaan tarvita velkarahaa (Orava & Turu- nen 2016, luku 5).
Sijoittajan ei tule aliarvioida pankkisuhteen merkitystä, sillä pankkivirkailija, jonka kanssa sijoittaja on asioinut pitkään voi saada lainan järjestymään todennäköisemmin kuin virkai- lija, jonka kanssa asiakassuhdetta ei ole. Vaikka pankki, jossa sijoittaja asioi on sama, voi eri virkailijoilta saada erilaisen vastauksen (Varapuu s.a.).
3.4.4 Taloyhtiön lainariski
Taloyhtiölainat ovat kasvattaneet suosiotaan ja viimeisen kymmenen vuoden aikana nii- den määrä on kasvanut yli 10 %:n vuositahtia. Suosiota selittää lainojen hyödyntäminen uudiskohteiden rakentamisessa ja vanhojen rakennusten korjauksissa. Taloyhtiölainoihin sisältyviä riskejä ei aina ymmärretä, joka voi johtaa sijoittajan velkaantumiseen. Hyvänä esimerkkinä voidaan pitää sitä, että taloyhtiölainojen lisääntyessä myös kotitalouksien vel- kaantuneisuus on kasvussa (Open Insights by Nordea 2020).
Taloyhtiölainoihin liittyy riskejä, joita sijoittaja ei välttämättä osaa luokitella riskeiksi tai en- nakoida niitä. Ensimmäisenä riskinä on taloyhtiölainan hahmottaminen omaksi lainaksi.
Taloyhtiölainat lasketaan kotitalouksien velaksi, mutta osa asunnon omistajista ei tätä tie- dosta, jolloin velkaantuminen on epäsuoraa ja sitä ei noteerata tarpeeksi ajoissa.
Myös sijoittajan oman maksukyvyn arviointi voi tuottaa hankaluuksia. Korkotason nous- tessa se vaikuttaa myös rahoitusvastikkeisiin, ei vain asuntolainan korkokuluihin. Oman maksukyvyn arvioinnin epäonnistumista lisää myös se, että usein taloyhtiölainojen maksut realisoituvat vasta useamman vuoden päästä, sillä usein taloyhtiölainoissa on lyhennysva- paata ensimmäisten vuosien aikana (Open Insights by Nordea 2020).
Myös taloyhtiön muiden osakkaiden maksukyky voi lisätä riskiä. Jos taloyhtiössä osak- kaalla on maksuvaikeuksia, voi taloyhtiö tehdä asunnon hallintaanoton. Tässä tapauk- sessa vastikemaksut pyritään kattamaan asuntoa vuokraamalla ja tällöin muut osakkaat eivät joudu maksamaan ylimääräistä. Jos esimerkiksi asuntoa ei saa vuokrattua, joutuvat muut osakkaat hoitamaan maksamattomat osuudet taloyhtiölainasta (Open Insights by Nordea 2020).
3.4.5 Kassavirtariski
Asuntosijoittaja voi joutua tilanteeseen, jossa asuntoon liittyvät kulut ovat liian suuria. Täl- löin kassavirta voi kääntyä negatiiviseksi ja sijoittaja ei kykene maksamaan mahdollisia si- joitusasuntoihin liittyviä lainoja, jolloin mahdollisena seurauksena on omaisuuden reali- sointi (Asuntosalkunrakentaja 2017).
Kassavirtariskiin voi varautua. Sijoittajan ei tule käyttää liikaa velkavipua, vaan se tulee suhteuttaa omaan kassavirtaan sopivaksi. Kuten monessa muussakin riskissä, asuntoa valitessa tulee se ostaa kasvavalta ja elinvoimaiselta alueelta, jolloin vuokrattavuus on ti- lastollisesti parempi ja kassavirta pysyy todennäköisemmin positiivisena. Lisäksi sijoittajan tulee pitää pahin mahdollinen toteuma aina mielessä, jotta varautuminen olisi parempaa (Asuntosalkunrakentaja 2017).
3.5 Vahinkoriskit
Vahinkoriskeillä tarkoitetaan uhkaa tapahtumista, jotka aiheutuvat odottamattomista ulkoi- sista tekijöistä ja toteutuessaan aiheuttavat sijoittajalle haitallisia seurauksia. Analysoita- essa näitä riskejä on otettava huomioon riskeistä aiheutuvat seurannaisvahingot. Monesti välilliset vaikutukset ovat suurempia kuin itse vahinko (Riskikompassi s.a.). Asuntosijoitta- miseen liittyviä vahinkoriskejä ovat luonnonilmiöriski, Covid-19-pandemiariski sekä asun- tosijoittaja itse.
3.5.1 Luonnonilmiöriski
Suomessa toimivalle asuntosijoittajalle ei luonnonilmiöistä ole suurta pelkoa. Suurimpia luonnonilmiöistä aiheutuvia haittoja ovat tulvat ja myrskyt, mutta varsinkin kerrostaloasun- toihin sijoittavalle näistä aiheutuva riskin on minimaalinen (Orava & Turunen 2016, luku 5).
Jyväskylään sijoittava asuntosijoittaja sijoittaa hyvin todennäköisesti juuri kerrostaloasun- toihin, joten luonnonilmiöriskistä ei tule olla huolissaan.
3.5.2 COVID-19-pandemiariski
Koronavirustauti eli COVID-19 on tarttuva sairaus, jonka aiheuttaa SARS-CoV-2. World Health Organization eli WHO sai ensimmäistä kertaa tiedon taudista 31. joulukuuta 2019 ja tauti luokiteltiin pandemiaksi helmikuussa 2020. Koronavirukseen on sairastunut 11.5.2021 mennessä maailmanlaajuisesti noin 158 miljoonaa henkilöä, joista vajaa 3,3 miljoonaa kuolettavasti (World Health Organization 2020). Edellä mainittuun päivämää- rään mennessä Suomessa ilmoitettuja tapauksia on yhteensä 88 990 ja tautiin liittyviä kuolemia 927 (Terveyden ja hyvinvoinnin laitos 2021).
Koronaviruksen aiheuttamat suorat vaikutukset ovat Suomessa jääneet suhteellisen pie- niksi, mutta koronasta johtuvien rajoitustoimien vaikutus talouteen on ollut merkittävä. Ko- ronasta johtuva taloudellinen taantuma on niin laaja-alainen, että sillä on vaikutusta myös asuntosijoittamiseen (Valkonen 17.6.2020) Koronaviruksen myötä potentiaalisia sijoitus- kohteita on tarjolla normaalia vähemmän, jolloin myös asuntosijoittajien määrä on pie- nempi. Sijoituskohteiden vähentyneen tarjonnan mahdollisena seurauksena voi syntyä ti- lanteita, jossa laadukkaista kohteista syntyvän kilpailun takia sijoittaja voi joutua maksa- maan kovempaa hintaa kuin normaalitilanteessa (Tammikallio 19.5.2020).
Yksi keskeisimmistä seurauksista varsinkin yksityisen asuntosijoittajan kannalta on vuok- ralaisten maksukyvyn heikentyminen koronapandemiasta johtuen. Jyväskylän kohdalla tämä riski on alhainen, sillä vuoden aikana vuokran takia maksuhäiriömerkinnän saanei- den osuus kaikista vuokralla asuvista kotitalouksista oli 1,4 % vuonna 2016 ja vuonna 2020 luku oli 1,3 % (Suomen Vuokranantajat 2021).
Toinen keskeinen vaikutus varsinkin Jyväskylässä on etäopiskelun lisääntyminen. Jyväs- kylä on ennen kaikkea opiskelijakaupunki ja etäopiskelun yleistyessä opiskelijat voivat opiskella kotoa käsin, jolloin muutto opiskelupaikkakunnalle tai siellä asuminen ei ole pa- kollista. Tämä voi johtaa tyhjiin kuukausiin ja kassavirtariskiin. Vuokrakehitys Jyväsky- lässä onkin kääntynyt negatiiviseksi, sillä vuodesta 2020 vuoteen 2021 vapaarahoitteisten vuokrien vuosimuutos oli negatiivinen sen ollessa -0,1 % (Tilastokeskus 2021).
Koronapandemian aiheuttamaan riskiin voi vaikuttaa. Sijoittajan tulee seurata asunto- markkinoita ja talouteen liittyvää uutisointia erittäin tarkasti sekä muodostaa jonkinlainen näkemys siitä, mitä asuntosijoittamisen toimintaympäristössä saattaa tapahtua. Lisäksi isännöitsijöihin ja vuokralaisiin olisi hyvä pitää entistä tiiviimmin yhteyttä. Vuokralaisella voi olla edessä lomautus tai irtisanominen, joka saattaa vaikuttaa vuokranmaksuun. Vuokran- antajan ollessa tästä tietoinen voi hän tehdä vuokralaisen esimerkiksi sopimuksen maksu- suunnitelmasta, joka on molempien, niin vuokranantajan kuin vuokralaisenkin etu. Isän- nöitsijältä taas tulee kysyä koronan mahdollisista vaikutuksista taloyhtiöön. Jos esimer- kiksi taloyhtiössä on liiketilaa, voi korona aiheuttaa suuriakin taloudellisia ongelmia (Valko- nen 17.6.2020).
3.5.3 Sijoittaja riskinä
On tiettyjä riskejä, joihin asuntosijoittaja ei itse voi vaikuttaa, mutta suurimpaan osaan voi vaikuttaa edes jollakin tasolla. Tästä johtuen hyvin keskeinen riski on sijoittaja itse. Asun- tosijoittamisesta riskialttius riippuu pitkälti juuri sijoittajasta. Voidaan siis sanoa, että osaava asuntosijoittaja hallitsee riskit sekä tekee numeroihin ja faktoihin perustuvia ratkai- suja, kun taas riskialtis sijoittaja sekoittaa mukaan tunteet, hetken mielijohteet, ahneuden ja pelon. Varomaton sijoittaja voi tehdä virheitä, jotka johtavat pahimmillaan oman talou- den romahtamiseen (Asuntosalkunrakentaja 2017).
Tähän riskiin voi varautua tekemällä sijoitussuunnitelman ja noudattamalla sitä. Sijoitus- asuntoa ostettaessa tulee tehdä realistisia laskelmia, tutkia asuinaluetta tarkkaan sekä käyttää velkavipua viisaasti. Tärkeintä on siirtää tunteet taka-alalle ja perustaa päätöksen- teko puhtaasti faktoihin ja laskelmiin (Asuntosalkunrakentaja 2017).
4 Kohteen valinta
Kohdetta valitessa asuntosijoittajan täytyy tehdä itselleen sijoitusstrategia, jota noudattaa.
Jokainen sijoittaja on erilainen ja strategia tuleekin räätälöidä juuri itselle sopivaksi.
4.1 Arvonnousu vai vuokratuotto
Tässä työssä käytiin aikaisemmin läpi arvonnousun ja vuokratuoton perusideat. Myös asuntosijoittajalla on tässä vaiheessa strategian tekoa nämä käsitteet selvillä. Sijoittajan tulee myös valita, kumpaan panostaa vai yrittääkö tasapainotella molempia. Molempien tasapainottelu on hankalaa ja yleensä painottaessa esimerkiksi vuokratuottoa, arvon- nousu ei ole suurta (Valkonen 2.10.2020).
Jyväskylää ajatellen varsinkaan vanhojen osakeasuntojen hinnat eivät ole nousseet, sillä verrattuna vuoteen 2015 ovat ne laskeneet noin 6 % (Tilastokeskus 2021). Sijoittaessaan Jyväskylän alueelle, kannattaa asuntosijoittajan tähdätä ensisijaisesti vuokratuottoon.
4.2 Aikajänne & ajankäyttö
Kun asuntosijoittaja on strategiassaan päättänyt sijoittaa pitkällä aikavälillä, tulee aikaväliä silti tarkentaa. Aikooko hän esimerkiksi sijoittaa 10 vuoden ajan vaiko 30 vuoden ajan? Ai- kajänteen keskeinen ajatus liittyy siihen, milloin sijoittaja alkaa käyttämään ansaitsemiaan rahoja. Aikooko sijoittaja esimerkiksi laajentaa sijoitustoimintaansa vaiko tyytyä jo ole- massa oleviin kohteisiin.
Kohdetta valitessa tulee ottaa aikajänne huomioon. Uudiskohdetta hankkiessa voi raken- nuksen valmistumista joutua odottamaan, kun taas vanhan asunnon voi laittaa heti vuok- ralle (Valkonen 2.10.2020).
Sijoittajan tulee lisäksi pohtia omaa ajankäyttöään: kuinka paljon aikaa haluaa uhrata sijoi- tustoiminnalleen? Varsinkin vasta rakennetuissa kohteissa remontteja ei hyvin todennä- köisesti ole lähitulevaisuudessa tulossa. Vanhemmissa rakennuksissa taas esimerkiksi kylpyhuoneremontti voi olla ajankohtainen. Sijoittajan tuleekin miettiä, haluaako uhrata omaa aikaansa remontteihin vaiko ostaa kalliimmalla uuden asunnon, johon omaa aikaa ei kulu niin paljoa.
4.3 Riskinotto
Kun sijoittaja ymmärtää asuntosijoittamiseen liittyvät riskit tarpeeksi hyvin, osaa hän arvi- oida omaa riskinottokykyään. Kohdetta valitessa tuleekin riskinottokyky huomioida ja tehdä valinta sen mukaan, kuinka paljon on valmis menettämään (Valkonen 2.10.2020).
Esimerkiksi Jyväskylän laidalla olevassa asunnossa vuokratuotto voi olla huomattavasti suurempi asunnon hintaan suhteutettuna kuin keskustassa, mutta myös tyhjien kuukau- sien riski ja hintariski on suurempi.
5 Tutkimusmenetelmä ja tutkimustulokset
Tämä tutkimus tehtiin kvalitatiivisena eli laadullisena tutkimuksena. Tutkimusmenetel- mäksi valikoitui haastattelu, tarkemmin puolistrukturoitu teemahaastattelu. Puolistruktu- roidussa teemahaastattelussa haastattelu kohdennetaan tiettyihin teemoihin, joista kes- kustellaan (Hirsjärvi & Hurme 2015, 47–48). Tähän työhön puolistrukturoitu teemahaastat- telu oli sopivin, sillä haastattelussa ei haluttu valmiita vastausvaihtoehtoja, vaan haastatel- tavat saivat vastata omin sanoin. Haastattelijoilta haluttiin siis omakohtaista kokemusta, näkökulmia ja mielipiteitä.
Haastattelut tehtiin kesällä 2021. Haastattelun luvasta ja ajankohdasta sovittiin ennalta.
Haastattelun onnistumisen kannalta oli hyvä, että haastateltavat tiesivät etukäteen haas- tattelun aiheesta ja teemasta. Teemoihin tai ainakin haastattelun aiheeseen etukäteen.
Haastattelut tehtiin anonyymisti ja haastattelut nauhoitettiin haastateltavien luvalla. Haas- tattelun avainhenkilöt valittiin omasta verkostosta. Lisäksi haastateltavilla oli ehdottaa li- sää henkilöitä haastateltavaksi. Haastatellut tiedonantajat ovat toimineet vuokranantajina useamman vuoden sekä heillä on kokemusta asuntosijoittamisesta Jyväskylässä.
5.1 Tutkimustulokset
Kvalitatiivisessa tutkimuksessa tutkimusaineiston riittävyys on tärkeää. Tässä tutkimuk- sessa käytettiin saturaatiota eli kyllääntymistä mittaamaan aineiston riittävyyttä. Tämä tar- koittaa sitä, että uudet haastateltavat eivät enää tuota uutta tietoa tutkimusongelman kan- nalta (Eskola & Suoranta 1998, 47). Haastateltavia kertyi yhteensä seitsemän henkilöä.
Heidät nimettiin henkilöiksi A - G. Haastattelut on avattu tarinamuodossa.
5.1.1 Henkilö A
Henkilö A on toiminut asuntosijoittamisen parissa kuusi vuotta. Hänen varsinainen päivä- työnsä ei ole kiinteistöalalla, mutta liittyy siihen läheisesti. Hänellä on kymmenen sijoitus- asuntoa itsellään. Hän sijoittaa tulevaisuutta ja eläkettä varten toiveena taloudellinen itse- näisyys. Jyväskylä valikoitui hänelle sijoitusasuntojen sijainniksi kaupungin tuntemisen ja sijoitusasuntojen hallinnoimisen helppouden vuoksi. Hänen mielestään muultakin paikka- kunnalta olisi helppo ostaa esimerkiksi valmiiksi vuokrattu asunto, mutta jatkossa sijoitus- asunnon hallinnoiminen toiselta paikkakunnalta pitkän välimatkan vuoksi olisi aikaa vievää ja kallista. Hän korostaa, että tätä seikkaa hänen mielestään aloittelevat sijoitusasunnon ostajat eivät huomio tarpeeksi.
Vuokralainen on henkilö A:n mielestä suurin asuntosijoittamisen riski, vuokralaisen valin- taan täytyy perehtyä huolella ja siihen pitää käyttää tarpeeksi aikaa. Hän muistuttaa, että
vuokralaisen valinnassa täytyy aina tarkistaa luottotiedot. Hän ei ota vuokralaiseksi luotto- tiedottomia hakijoita. Jossain tilanteessa asunto kannattaa hänen mielestään jopa jättää ennemmin tyhjäksi kuin ottaa huono vuokralainen. Jos hänellä olisi vuokrattavana esimer- kiksi sata asuntoa, hän voisi ottaa huonokuntoisiin asuntoihin myös luottotiedottomia vuokralaisia. Henkilö A korostaa hyvän viestinnän ja hyvän vuokrasuhteen merkitystä. Hä- nen kokemuksensa mukaan hyvänkin vuokralaisen elämäntilanne voi yllättäen muuttua ja sillä voi olla merkittävää vaikutusta vuokralaisen vuokranmaksukykyyn. Myös riittävä kes- kinäinen viestintä edesauttaa hyvää vuokrasuhdetta ja helpottaa yllättävien tilanteiden hal- linnassa.
Henkilön A mukaan verotus on riski taloyhtiöiden lainojen vuoksi ja mahdollisen pääoma- veron nostopaineen takia. Hän sanoo, että myös korkoriski on pidettävä mielessä, vaikka hänen sukupolvensa on tottunut alhaiseen korkoon toisin kuin esimerkiksi hänen vanhem- pansa. Hän ennustaa, että korkomarkkinatilanne tulee vääjäämättä muuttumaan jossain vaiheessa tulevaisuudessa. Henkilö A on varautunut korkoriskiin siten, että osa asuntosi- joittamiseen otetuista lainoista on kiinteällä korolla. Hän sanoo, että taloyhtiön lainoihin ja verotukseen ei voi itse vaikuttaa muuten kuin äänestämällä kuntavaaleissa yritystoimintaa suosivaa puoluetta. Hän ei ole itse omassa sijoitustoiminnassaan kohdannut vielä mainit- semiaan riskejä.
Henkilö A luottaa Jyväskylässä kassavirtatuottoon vuokratuloina, eikä arvonnousuun. Hä- nen mukaansa Jyväskylän asukasluku ei ennusteiden mukaan tule kasvamaan seuraa- vien kahdenkymmenen vuoden aikana vaan pysyy sunnilleen samana, joten pitkällä täh- täimellä asuntojen kysyntä tulee pysymään samalla tasolla. Hänen sijoitusasuntonsa si- jaitsevat lähiöissä, joten hän ei usko asuntojensa arvonnousuun tulevaisuudessa. Keskus- tan tuntumassa ja Lutakossa voisi hänen mielestään odottaa asuntojen arvonnousua.
Covid-19-pandemia on hänen mielestään vaikuttanut asuntojen vuokrattavuuteen kieltei- sesti. Jyväskylä on opiskelijakaupunki (noin 40 000 opiskelijaa), mutta etäopiskelu on vai- kuttanut opiskelijoiden määrään ja vaihto-oppilaat ovat jääneet tulematta. Omaan sijoitus- suunnitelmaansa hän ei ole joutunut tekemään suuria muutoksia, vaikka onkin muutaman asunnon kohdalla joutunut alentamaan vuokratasoa.
Haastatteluhetkellä Henkilö A tutustuisi kaupungin kaavoitussuunnitelmaan uutta sijoitus- asuntoa hankkiessaan. Hän haluaisi selvittää mihin suuntaan kaupunki tulee kasvamaan.
Hän hankkisi seuraavan sijoitusasunnon Kortepohjasta, Laajavuoresta, Seppälästä tai keskustan liepeiltä ja nimenomaan yksiön läheltä oppilaitoksia, korkeintaan pari kilometriä keskustasta hyvien julkisten liikenneyhteyksien varrelta. Opiskelijakaupungissa yhden hengen taloudet suosivat yksiöitä. Haastatteluhetkellä Jyväskylässä oli hänen mukaansa
750 kaksiota vapaana. Oman sijoitusstrategiansa mukaan hän ei osta uudiskohteita vaan vanhoja asuntoja, joissa pitää varautua remonttitarpeisiin. Taloyhtiön remonttikustannuk- set jakautuvat neliöiden mukaan, joten yksiöissä remonttikustannus ei ole niin suuri kuin kaksioissa. Samoin hoitovastike on yksiöissä pienempi.
Henkilön A mielestä Jyväskylä asuntosijoituskohteena pitkällä aikavälillä näyttää hyvältä, lyhyellä aikavälillä huonolta. Haastatteluhetkellä asteikolla 1–5 hän antaisi Jyväskylälle si- joituskohteena arvosanan kaksi, mutta tulevaisuudessa arvosanan 3–4. Hänen mieles- tään tällä hetkellä Jyväskylään rakennetaan liikaa ja menee muutama vuosi ennen kuin asuntomarkkinatilanne rauhoittuu, jolloin kysyntä ja tarve kohtaavat.
5.1.2 Henkilö B
Henkilö B on toiminut asuntosijoittamisen parissa vuodesta 2007 lähtien. Hän toimii pää- työnään kiinteistöalalla. Ensimmäinen oma sijoitusasunto on ostettu Jyväskylästä vuonna 2010. Hänellä on haastatteluhetkellä neljä sijoitusasuntoa, joista yksi asunto on ostettu yrityksen kautta. Henkilö B sijoittaa eläkepäivien varalle. Jyväskylässä hänellä on kaksi sijoitusasuntoa, joista toinen on hankittu alun perin perheen kakkoskodiksi, mutta asunto on haastatteluhetkellä sijoitusasuntona.
Henkilön B mukaan suurimmat asuntosijoittamisen riskit kohdistuvat vuokralaiseen ja talo- yhtiöön. Tyhjien kuukausien riski lisää kuluja ja huono vuokralainen voi omalla toiminnal- laan aiheuttaa suuretkin remonttitarpeet. Hän korostaa, että taloyhtiön talouden tulee olla kunnossa ja täytyy tiedostaa taloyhtiöön tulevaisuudessa tehtävät suuret remontit, esimer- kiksi putkiremontti tai ikkunaremontti. Hän on varautunut näihin riskeihin tutustumalla tar- koin taloyhtiön tilanteeseen ennen asunnon ostoa sekä harkitsemalla tarkkaan sijoitus- asunnon sijainnin.
”Vaikka saisit jostain Pupuhuhdasta edullisen asunnon, on tarkkaan harkittava, onko se todella edullinen sulle. Se on kaukana oppilaitoksista. Sieltä ei ehkä saa työssä- käyvää vuokralaista. Alue pitkälti määrittelee, minkälaisen vuokralaisen saat”.
Omalla kohdallaan hän ei ole kohdannut näitä riskejä, mutta työn puolelta hän on törmän- nyt lähes kaikkiin mahdollisiin riskeihin. Hän painottaa sijoitusasunnon sijainnin ja vuokra- laisen valinnan tärkeyttä. Sijoitusasunnon tulee sopia kaikenikäisille vuokralaisille, esimer- kiksi kerrostaloasunnossa tulee olla hissi ikäihmisiä varten. Hän arvostaa sijoitusasunnon arvonnousua koskien etenkin Jyväskylässä sijaitsevia asuntojaan. Kauempana maakun- nassa sijaitsevassa asunnossaan hän luottaa vuokratuottoon.
Covid-19-pandemia on henkilö B:n mielestä vaikuttanut Jyväskylässä. Haastatteluhetkellä oli hänen mukaansa 1648 asuntoa vapaana vuokrattavaksi. Hänen mukaansa epävar- muus tulevaisuudesta (etätyö ja etäopiskelun jatkuminen) on lisännyt tyhjien kuukausien määrää ja vuokria on jouduttu alentamaan. Omissa sijoitusasunnoissa hän ei ole vielä kohdannut näitä riskejä. Haastatteluhetkellä hän ostaisi sijoitusasunnoksi ison yksiön tai kaksion Keljon kauppakeskuksen läheltä. Hän on sitä mieltä, että koronapandemian takia ihmiset haluavat kodeissaan enemmän tilaa ympärilleen.
Henkilön B mukaan Jyväskylään rakennetaan liian paljon uutta asuntokantaa, minkä takia vuokramarkkinat ovat ”sekaisin” sekä vuokralaiset ovat hyvin valikoivia ja vaativaisia vuokra-asuntojen kunnon ja sijainnin suhteen. Vuonna 2020 verrattuna vuoteen 2017 Jy- väskylässä myytiin vanhoja kohteita 59 kappaletta enemmän, neliöhinta oli 100 euroa kal- liimpi ja myyntiaika 11 päivää pitempi. Vastaavana aikana uudiskohteita myytiin 140 kap- paletta vähemmän, neliöhinta oli melkein 1000 euroa kalliimpi ja myyntiaika oli 94 vuoro- kautta pitempi. Vaikka hänen mielestään Jyväskylään tällä hetkellä rakennetaan liikaa uu- sia asuinhuoneistoja hän kuitenkin luottaa Jyväskylän vetovoimaan pitkällä aikavälillä.
5.1.3 Henkilö C
Henkilö C on toiminut asuntosijoittamisen parissa kolmisen vuotta. Hän toimii pääsääntöi- sesti kiinteistöalalla. Hänellä on itsellään parikymmentä sijoitusasuntoa. Hän sijoittaa ta- loudellisen itsenäisyyden takia. Jyväskylä on hänen mielestään hyvä ja kasvava asuntosi- joituskaupunki helpon logistiikan, markkinatuntemuksen ja yliopiston vuoksi.
Henkilö C mainitsee tärkeimpinä asuntosijoittamisen riskeinä asuntomarkkinariskin, korko- riskin ja vuokralaisriskin. Markkinariskissä asuntojen hinnat laskevat, jolloin omaa sijoitus- panosta on vaikea saada takaisin eikä vuokratuotto riitä kompensoimaan asunnon hinnan- laskua. Hänen mielestään korkoriskiä varten on helppo ja halpa suojautua. Vuokralaisriski voi realisoitua siten, että vuokralainen ei maksa vuokriaan, tuhoaa asuntoa eikä huolehdi asunnon kunnosta. Hän ottaa vuokralaisriskin huomioon ottamalla vain puhtaat luottotie- dot omaavia vuokralaisia, joilla elämä tuntuu olevan hallinnassa. Hän pyrkii ostamaan si- joitusasuntonsa muuttovoittoisilta alueilta hyvistä remontoiduista taloyhtiöistä, jolloin vuok- ratuotto on vakaampaa ja asunnon arvon säilyminen, jopa nouseminen, on todennäköi- sempää. Omassa sijoitustoiminnassaan hän on kohdannut vuokralaisriskin hankittuaan valmiiksi vuokratun sijoitusasunnon, jolloin hän itse ei päässyt vaikuttamaan vuokralaisva- lintaan. Henkilön C mukaan hyvä vuokratuotto suojaa markkinamuutokselta. Asunnon os- taminen arvoalueelta suojaa asunnon hintaa alenemisen riskiltä. Hän itse on ostanut sijoi- tusasuntonsa luottaen kassavirtaan ja sitä kautta vuokratuottoon.
Covid-19-pandemia on vaikuttanut henkilön C mielestä hetkellisesti asuntosijoittamisen markkinatilanteeseen Jyväskylässä. Asuntosijoittaminen on kuitenkin hänen mukaansa pitkän aikavälin toimintaa, jota tarkastellaan pidemmällä aikavälillä kuin vuodella.
”Sijoittamisen peruselementit eivät ole muuttuneet, kunhan yhteiskunta pikkuhiljaa palautuu ja opiskelijat palaavat lähiopiskeluun”.
Korona ei ole vaikuttanut hänen asuntosijoitussuunnitelmaansa, päinvastoin hän onnistui tekemään muutamat hyvät asuntokaupat ”koronapaniikissa”.
Henkilö C ostaisi haastatteluhetkellä hyvällä markkinahinnalla asunnon riippumatta asun- non katuosoitteesta tai koosta. Hänen mukaansa hankintahinta ratkaisee. Ideaalinen sijoi- tusasunto olisi hänen mielestään pari kilometriä Jyväskylän keskustasta kooltaan yksiö tai pieni kaksio hyvästä taloyhtiöstä rauhalliselta alueelta. Hän näkee Jyväskylän hyvänä si- joituskohteena jatkossakin, sillä Jyväskylä on Keski-Suomen kasvava maakuntakeskus.
Hän ei tällä hetkellä pidä ongelmana Jyväskylän uudisrakennusbuumia. Hänen mieles- tään markkinat tasoittuvat ajan myötä.
5.1.4 Henkilö D
Henkilö D on toiminut asuntosijoittamisen parissa kuusi vuotta. Hän toimii päätoimisesti kiinteistöalalla. Hänellä on neljä sijoitusasuntoa haastatteluhetkellä. Hän sijoittaa taloudel- lisen vapauden ja taloudellisen turvan vuoksi.
Asuntosijoitustoimintaan liittyvistä riskeistä henkilö D mainitsee etenkin riskit, joihin hän ei voi itse vaikuttaa; markkinat ja korkotaso. Hän pyrkii hallitsemaan kassavirtaa tasalainaly- hennyksin; vaikka korkoriski realisoituisi, kassavirta pysyy hallinnassa. Vuokralaisriskiä hän ei pidä alan ammattilaisena suurena riskinä hyvän varautumisensa ansiosta. Henkilö- kohtaisesti hän ei ole kohdannut yhtään riskiä eikä hänen sijoitusasunnoissaan ole ollut yhtään tyhjää kuukautta. Työn puolesta vuokralaisriski on realisoitunut montakin kertaa.
Hän on omassa sijoitustoiminnassaan panostanut vuokratuottoon, kun taas esimerkiksi Helsingissä voi luottaa asunnon arvonnousuun, jolloin sijoitustoiminta on hänen mu- kaansa huomattavasti vähäriskisempää. Hän sanookin, että tuotto ja riski kulkevat käsi kädessä.
Covid-19-pandemia on henkilön D mielestä vaikuttanut Jyväskylän asuntomarkkinoihin, joskin Jyväskylä oli hänen mukaansa jo ennen koronapandemiaa haastava kohde sijoitus- asuntomarkkinoilla. Hän toteaa, että jos sijoitusasunto on hyvässä kunnossa, taloyhtiön
asiat hoidettu hyvin ja vuokrataso kohdallaan niin markkinoilla pärjää. Koronapandemia ei ole vaikuttanut hänen asuntosijoitusstrategiaansa.
Henkilö D hankkisi seuraavan sijoitusasuntonsa hyväkuntoisesta, remontoidusta taloyhti- östä, jossa ei ole paljoa korjausvelkaa. Hän ostaisi reilun kokoisen yksiön tai pienehkön kaksion alueilta Aittorinne, Jyskä tai Kortepohja. Hänellä on suuri tuottovaatimus; 9–11 % ja näiltä edellä mainituilta alueilta on hänen mielestään mahdollisuus ostaa hyväkuntoisia ja varmoja asuntoja hyvällä tuotolla. Jyväskylän tulevaisuuden asuntosijoituskohteena hän näkee hyvänä, sillä Jyväskylä on kehittyvä ja kasvava yliopistokaupunki.
”Kunhan rakentaminen vähän hiipuu, markkinatilanne paranee. Asuntosijoitustuotteen tu- lee olla kunnossa, huonokuntoiset asunnot eivät mene vuokralle”.
5.1.5 Henkilö E
Henkilö E on toiminut asuntosijoittamisen parissa vuodesta 2008 lähtien. Hän ei toimi pää- sääntöisesti sijoitusalalla. Hänellä on yhdessä puolisonsa kanssa seitsemän sijoitusasun- toa, joista kolme sijaitsee Jyväskylässä. Jyväskylässä on hänen mielestään hyvät vuokra- markkinat opiskelijoiden vuoksi.
Vuokralaiseen liittyvistä riskeistä etenkin vuokralaisten saatavuus on henkilö E:n mielestä haastatteluhetkellä suurin asuntosijoittamiseen kohdistuva riski johtuen koronan aiheutta- masta opiskelijoiden etäopiskelusuosituksesta. Hän on varautunut vuokralaisten saata- vuusriskiin hyvällä asunnon sijainnilla ja hyvällä asunnon kunnolla. Hänen mukaansa vuokralaisen valinta tulee tehdä harkiten ja ottaa ennemmin tyhjiä kuukausia kuin huonoa vuokralaista. Hän on itse kohdannut omassa toiminnassaan tyhjien kuukausien riskin.
Omassa sijoitussuunnitelmassaan nimenomaan Jyväskylän uudiskohteiden osalta hän painottaa arvon säilymiseen. Muissa kohteissaan hän luottaa vuokratuottoon.
Covid-19-pandemia on vaikuttanut henkilö E:n mielestä paljon vuokralaisten saatavuuteen ja vuokralaisten maksukykyyn. Vuokra-asuntojen tarve on selkeästi vähentynyt. Pieniä asuntoja on vaikea saada vuokrattua, koska etätöiden ja etäopiskelun myötä asukkaat ha- luavat ja tarvitsevat enemmän tilaa ja siten isompia asuntoja. Koronan takia hän on joutu- nut antamaan vuokranalennusta sekä varustamaan vuokrattavia asuntoja paremmin esi- merkiksi pyykinpesukoneella. Hän toteaa, että asuntojen vuokrauksen kulut ovat lisäänty- neet ja tuotot pienentyneet. Haastatteluhetkellä hän ostaisi seuraavaksi sijoituskohteeksi Lutakosta uudiskohteesta ison yksiön, vähintään 30 m2, tai pienen kaksion. Myös kolmiot menisivät hänen mielestään helposti vuokralle, mutta korkeamman hankintahinnan takia vuokratuotto jää niissä paljon pienemmäksi. Asunnon sijainti on hänen mielestään erittäin tärkeää. Uudiskohteessa hän pitää tärkeänä rahoitusvastikkeen vähennysoikeutta.
