Rakennushankkeen toteutusmuotojen jaottelu

Edellisessä kappaleessa esitetyn toteutusmuotojen jaon perustana on suunnittelun hankki-miskäytäntö. Käytännössä toteutusmuodot jaetaan kuitenkin tyypillisesti seuraavaan kol-meen pääryhmään, joista jokaisella on lisäksi alasovelluksia. Rakennushankkeen toteutus-muotojen perusjaot sekä sopimussuhteet tilaajan näkökulmasta on esitetty kuvassa 10 (Masterman 1992, Dorsay 1997, Konchar 1997, Nykänen 1997, Kiiras 2004).

A. Toteutusmuodot, joissa tilaaja hankkii suunnittelun ja rakentamisen erikseen eri yrityksiltä. Tilaajalla on näiden tehtävien teettämiseksi useita sopimussuhteita.

B. Toteutusmuodot, joissa tilaaja hankkii suunnittelun ja rakentamisen yhdeltä päätoteuttajalta. Tilaajalla on tehtävien teettämiseksi yksi sopimussuhde päätoteuttajaan, jolla puolestaan on tyypillisesti eri tehtäville alihankkijoita.

Rakennuksen suunnittelua käytännössä johtava rakennushankkeen osapuoli pitää hallus-saan vaikutusmahdollisuutta koko hankkeen aikataulu- ja kustannussuunnitteluun, vas-tuunjakoon, laadunohjaukseen sekä myös tuotannon valmisteluun (Nykänen 1997). Nämä ovat hankkeen toteuttamisen kannalta keskeisiä seikkoja. Toteutusmuotojen jako edellä kuvatulla tavalla kahteen perusmuotoon ja niiden vertaaminen keskenään on perustelta-vissa, sillä nämä perusmuodot poikkeavat näiden hankkeen toteuttamisen kannalta kes-keisten seikkojen suhteessa ominaisuuksiltaan ja vaikutuksiltaan selkeästi toisistaan.

Myös asiakkuussuhteiden kannalta nämä kaksi perusmuotoa eroavat toisistaan selkeästi.

Ryhmän A toteutusmuodoissa, joissa tilaaja hankkii suunnittelun ja rakentamisen erikseen eri yrityksiltä useilla eri sopimuksilla, syntyy tilaajan ja palveluiden toimittajien välille useita toisistaan erillisiä asiakkuussuhteita. Tämä edellyttää tilaajalta kykyä sovittaa yh-teen eri asiakkuuksista syntyvän verkoston toiminta lopputuloksen kannalta mahdollisim-man tehokkaalla tavalla. Ryhmän B toteutusmuodoissa, joissa tilaaja hankkii suunnittelun ja rakentamisen yhdeltä päätoteuttajalta, muodostuu tilaajalle vain yksi asiakkuussuhde yleensä urakoitsijaan. Tilaajalle tilanne on yksinkertainen asiakkuussuhteiden kannalta kat-sottuna. Urakoitsija puolestaan vastaa hankkeen toteuttamiseen liittyvien osaprosessien yh-teensovittamisesta siten, että ne kokonaisuudessaan tuottavat tilaajalle halutun lisäarvon.

Kuva 10. Rakennushankkeen toteutusmuotojen perusjaot sekä sopimussuhteet tilaajan näkökulmasta. (Esitysmuoto muokattu lähteestä Koppinen & Lahdenperä 2004).

Tutkimuksessa mukana olevat hankkeen vaiheet

SUUNNITTELU RAKENTAMINEN

1. Perinteiset toteutusmuodot

tilaajalla useita sopimussuhteita

Suunnittelijat Urakoitsijat 2. Projektinjohtomallit

tilaajalla useita sopimussuhteita

Suunnittelijat Urakoitsijat

A toteutusmuodot,

joissa tilaaja hankkii suunnit-telun ja rakentamisen erikseen

3. Suunnittelun ja toteutuksen yhdistävät toteutusmuodot

tilaajalla yksi sopimussuhde

B toteutusmuodot,

joissa tilaaja hankkii suunnit-telun ja rakentamisen yhdeltä päätoteuttajalta

Hankkeen suunnittelijat Hankkeen urakoitsijat

Suunnittelijat Urakoitsijat

Suunnittelu – toteutus yhteenliittymä

1. Perinteiset toteutusmuodot

Perinteisiksi toteutusmuodoiksi kutsutaan kokonaisurakkamallia sekä jaetun urakan mallia. Kokonaisurakkamallissa tilaaja teettää suunnitelmat ja tekee rakennustöistä sopi-muksen yhden urakoitsijan kanssa. Jaetun urakan mallissa tilaaja teettää suunnitelmat ja tekee useita urakkasopimuksia rakennustöiden suorittamisesta. Käytännössä yksi ura-koitsijoista nimetään pääurakoitsijaksi, ja tilaajan tekemät hankintasopimukset aliste-taan pääurakoitsijalle. (Nykänen 1997)

Perinteisissä toteutusmuodoissa tilaajan vastuulla on rakennushankkeen teknisten ja toiminnallisten vaatimusten sekä tavoitteiden määritteleminen ja asettaminen suunnit-telijoille ja urakoitsijoille, hankkeen rahoitus sekä hankkeen johtaminen. Suunnittelijan

päävastuu kohdistuu tilaajan tavoitteiden mukaisten suunnitelmien laatimiseen. Ura-koitsijan päävastuu kohdistuu rakentamistöiden suorittamiseen laadultaan suunnitel-mien mukaisina, sovitussa aikataulussa ja urakkasopimuksessa sovitulla hinnalla.

2. Projektinjohtomallit

Projektinjohtototeutus on rakennushankkeeseen sovellettu johtamisprosessi, jossa pro-jektinjohtokonsultti tai projektinjohtourakoitsija tuo osaamisensa kustannusten ohjaa-misessa, aikatauluttaohjaa-misessa, hankintojen hoitamisessa sekä työmaatoteutuksessa tilaa-jan käyttöön.

Yleisimmät projektinjohtototeutuksen mallit ovat projektinjohtorakennuttaminen, pro-jektinjohtopalvelu sekä projektinjohtourakointi (Peltonen & Kiiras 1999, Masterman 1992).

Projektinjohtorakennuttamisessa hanke toteutetaan kokonaisuudessaan hankintoina, joihin liittyvät sopimukset tehdään aina tilaajan nimiin. Pääasiallisena erona perintei-seen pääurakkamenettelyyn on hankkeen jako oleellisesti useampaan hankintaan. Pro-jektinjohtopalvelussa projektinjohtototeuttajalle kuuluvat työmaan johtotehtävät erotta-vat sen puhtaasta projektinjohtorakennuttamisesta. Projektinjohto-urakoinnissa sopi-muksen tehtäviin kuuluvat projektinjohtotehtävät, työmaan johtotehtävät sekä varsi-nainen rakennustyö. Tässä mallissa on tilaajan kannalta vain yksi urakkasopimus, ti-laajan ja projektinjohtourakoitsijan välillä.

3. Suunnittelun ja toteutuksen yhdistävät toteutusmuodot

Suunnittelua sisältävissä toteutusmuodoissa on lähtökohtana yksi sopimussuhde hank-keen tilaajan ja hankhank-keen suunnittelusta ja toteuttamisesta vastaavan tahon välillä. To-teuttamisesta vastaava taho muodostuu tyypillisesti suunnittelija- ja urakoitsijayritysten verkostosta, joista yksi toimii hankkeen päävastuullisena. Suunnittelun ja toteutuksen yhdistävät toteutusmuodot voivat sisältää myös hankkeen rahoittamiseen tai käytönai-kaiseen toimintaan liittyviä palveluita (Beard et al. 2001).

Perusmallissa tilaaja hankkii kaikki suunnittelu- ja rakentamispalvelut yhdeltä sopi-mustaholta. Yhteistyö suunnittelijoiden sekä rakennustyön toteuttajien välillä on kiinteä ja nämä hankevaiheet limittyvät keskenään. Tilaajan tehtävinä ovat projektin tavoittei-den ja rakennuskohteelle asetettavien toiminnallisten vaatimusten määritteleminen sekä mahdollisen esisuunnitteluvaiheen läpivienti.

Teknisen suunnittelun ja toteutuksen sisältävässä mallissa tilaaja palkkaa arkkitehdin laatimaan alustavat viitteelliset suunnitelmat, joita käytetään tarjouskilpailussa tai neu-votteluissa valittaessa teknisten ratkaisujen toteuttajaa. Valinnan jälkeen arkkitehti jat-kaa suunnittelutyötä yhteistyössä toteuttajaorganisaation kanssa sopimussuhteessa ole-vien muiden suunnittelijoiden kanssa. Rakennustöistä ja niiden toteuttamiseksi tarvitta-vista teknisistä suunnittelutöistä vastaa kokonaisuudessaan teknisten ratkaisujen toteut-taja, joka yleensä on rakennusliike.

Hankkeen osapuolten roolit ja tehtävien määrä rakennushankkeessa painottuvat eri toteu-tusmuodoissa huomattavan eri tavoin. Toisissa toteutoteu-tusmuodoissa tilaajalta edellytetään vahvaa osallistumispanosta ja jatkuvaa päätöksentekoa lähes koko hankkeen keston ajan, kun taas joissakin toteutusmuodoissa tilaajan osallistumispanos keskittyy voimakkaam-min hankkeen alkuvaiheeseen. Palveluiden tarjoajilta edellytetään vastaavasti kykyä ja ha-lua tarjota eri laajuisia palvelukokonaisuuksia.

Toteutusmuodot vaikuttavat tilaajan ja palvelun tarjoajan, joka voi olla esimerkiksi ura-koitsija, suunnittelija tai projektinjohtokonsultti, välisessä asiakassuhteessa seuraaviin asioihin (Nykänen 1997, Pekkanen 1998):

– vastuunjako – pääsopimussuhteet

– toteuttajien valintaperiaatteet – hinnanmääritystapa

– asiakkuussuhteiden muodostuminen.

Näiden ominaisuuksien toteutuminen hankkeen osapuolia ja erityisesti tilaajaa tyydyttä-vällä tavalla on peruslähtökohtana toteutusmuodon asiakaslähtöiseksi kokemiselle.

Suomessa rakennushankkeiden toteutuksessa on käytetty pääsääntöisesti toteutusmuotoa, jossa tilaaja ohjaa suunnittelua ja tekee hankinnat kattaviin suunnitelmiin perustuen ko-konaishintaisena kokonais- tai jaettuna urakkana. Tilanne on kuitenkin vähitellen muuttu-nut. Hankkeiden toteuttamiseen varattu aika on lyhentynyt ja suunnittelu- ja toteutusvaihe limittyvät. Tilojen käyttäjät tai heidän tarpeensa saattavat muuttua jo hankkeen aikana ai-heuttaen muutostarpeita lopputuotteeseen jo rakentamisprosessissa. Tilaajaorganisaatiot eivät enää toteuta hankkeita oman organisaationsa johdolla, vaan käyttävät konsulttien ja urakoitsijoiden tarjoamia erilaajuisia asiantuntijapalveluita tilatarpeensa tyydyttämisessä.

Perinteiset toteutusmuodot eivät pysty vastaamaan kaikkiin rakennushankkeille asetettui-hin muuttuneisiin ja uusiin tavoitteisiin (Peltonen 1999).

Edellä mainitut muuttuneet asiakastarpeet edellyttävät, että toteutusmuodoilla on entistä enemmän tuettava yhteistyötä ja vuorovaikutusta hankkeessa sekä vahvistettava osapuolten välistä luottamusta ja mahdollistettava win-win -tyyppisen toimintamallin aikaansaaminen.