Konkurssipesä saa myydä konkurssipesään kuuluvaa kiinteistöpanttiomaisuutta panttivelko-jan suostumuksella (KonkL 17:8.1). Grönlundin ja Tenhusen mukaan konkurssipesän myyn-tikeinoja panttiomaisuuden realisoinnissa rajoittaa ainoastaan vaatimus siitä, että omaisuus on myytävä pesän kannalta edullisemmalla tavalla. Tätä on kutsuttu vapaaksi myynniksi.314 Linna on todennut, että konkurssipesän realisoidessa panttiomaisuutta panttivelkojan suos-tumuksella, noudatetaan yksityisen kaupan normaaleja periaatteita.315 Pesänhoitaja voi va-paasti valita konkurssipesän kannalta parhaan myyntituloksen tuottavan panttikiinteistön myyntitavan, joten olen käyttänyt siitä menettelyä kuvaavaa nimitystä, pesänhoitajan toi-mittama vapaamyynti. Panttisaatavat maksetaan kiinteistön kauppahinnasta ja panttikirjat luovutetaan ostajalle (KonkNK suositus 11, s. 10). Saman suosituksen kohdan mukaan pant-tioikeus voi jäädä rasittamaan myytyä kiinteistöä vain siinä tapauksessa, jos ostaja ja velkoja ovat sopineet erikseen, että ostaja ottaa omalle vastuulleen panttisaatavan suorittamisen.
Lainvalmisteluaineistossa on todettu, että panttivelkojan kannalta voi olla parempi, että kiin-teistön myynnistä huolehtii konkurssipesä, koska panttivelkoja voi myydä kiinnitysvakuutta ainoastaan ulosottokaaren mukaisesti pakkohuutokauppana. Pakkohuutokaupassa myynti-hinnat jäävät usein pienemmiksi kuin vapaaehtoisissa kaupoissa. Sen sijaan konkurssipesä voi myydä kiinteistön tavallisella kaupalla ja silloin kaupan ehdoista päästään vapaasti sopi-maan sekä myyntiaika on usein lyhyempi, koska velkojan ei tarvitse hankkia tuomiota.316 Yleisin keino panttiomaisuuden realisointiin onkin juuri se, että panttivelkoja tekee konkurs-sipesän kanssa sopimuksen siitä, että konkurssipesä huolehtii panttiomaisuuden myyn-nistä.317 Mikäli konkurssipesä myy panttikiinteistön, säilyttää suurin panttivelkoja osittain myös myyntimenettelyä koskevan määräysvallan, koska se pystyy vaikuttamaan velkojain-kokouksen päätöksiin ja pesänhoitajan toimintaan.318 Toisin on, jos myynti annetaan ulosot-tomiehen toimitettavaksi.
314 Grönlund – Tenhunen 2017, s. 888.
315 Könkkölä – Linna 2020, s. 905–906. Kiinteistö on myytävä maakaaren (MK 2:1, 96/2011) muotovaatimus-ten mukaisesti.
316 HE 26/2003 vp, s. 158.
317 Grönlund – Tenhunen 2017, s. 888.
318 Grönlund – Tenhunen 2017, s. 904.
6.2.2 Pesänhoitajan vahingonkorvausvastuun arviointi
Kun pesänhoitaja huolehtii panttiomaisuuden realisoinnista, konkurssipesä esiintyy luovu-tuskirjassa myyjänä ja pesänhoitaja sitä vastoin allekirjoittaa sen.319 Tässä yhteydessä kon-kurssipesän on huomioitava omaisuuden myyntiin liittyvät myyjän vastuukysymykset sekä kiinteistön myyntiin liittyvät muotovaatimukset.320 Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjalli-sesti ja sen on täytettävä kaikki maakaaren (540/1995, MK) 2 luvun 1 §:n (96/2011) mukaiset muotovaatimukset, koska muutoin kauppa ei ole sitova. Pesänhoitajan on huolehdittava kon-kurssipesän edustajana (KonkL 14:6.1) ja myyntiä koskevan panttivelkojan toimeksiannon saajana kiinteistöä koskevien tietojen hankkimisesta ja niiden luovuttamisesta ostajaehdok-kaille.321 Tässä pesänhoitajalla on keskeinen asema ja pesänhoitaja voinee joutua myös hen-kilökohtaiseen vastuuseen laiminlyönnin vuoksi, jos pesää kohtaan myöhemmin esitettäisiin esimerkiksi kiinteistön laatuvirheen (MK 2:17) perusteella hinnanalennus vaatimus.
Pesänhoitaja ei voi tyytyä realisoimaan kiinteistöä vain oletetun vähimmäisvaatimuksen mu-kaan siten, että pantinhaltijan saatava tulisi kuitattua pantin kohteesta. Pesänhoitajan vas-tuulla on huolehtia siitä, että kiinteistön myynnistä saataisiin ylijäämää, joka voidaan tilittää muille velkojille. Oikeuskirjallisuuden mukaan tavoitteeseen pääseminen edellyttää pesän-hoitajalta muutakin, kuin myynti-ilmoitusten laatimisen, tarjousten vastaanottamisen, ver-tailun sekä parhaan tarjouksen valitsemisen. Pesänhoitajan tulisi saada ostajat kilpailemaan keskenään kiinteistöstä ja tekemään korotuksia tarjouksiinsa. Nenonen on todennut, että te-hokkaimmin tämä usein tapahtuu puhelimitse siten, että yrittää saada ostajaehdokkaan heti korottamaan hintaa tai yksi vaihtoehto on myös tavata ostajaehdokasta sekä keskustella tar-jouksen ehdoista.322
Oikeuskirjallisuudessa on huomautettu, että konkurssipesän vastuu massaveloista ei katkea konkurssimenettelyn päättymiseen. Konkurssipesän hallinto-organisaation eli käytännössä pesänhoitajan on ryhdyttävä tarpeellisiin toimenpiteisiin konkurssin päättymisen jälkeen il-maantuneiden massavelkojen maksamiseksi. Konkurssilain 19 luvun 9 §:n 1 momentin
319 Nenonen 2005, s. 766.
320 Könkkölä – Linna 2020, s. 907–908.
321 Tapauksessa Lapin KäO 14.12.2018 t. 18/10695 käräjäoikeus katsoi, että konkurssipesän myyjänä olisi tullut selvittää kiinteistön vesiliittymäsopimusten voimassaolo ja antaa niitä koskevat tiedot ostajalle. Konkurs-sipesän osoitettiin toimineen huolimattomasti ja velvoitettiin vahingonkorvausten maksamiseen ostajalle. Ta-pausta on käsitelty laajemmin tutkielmassani Ks. Kohta 3.2.2.
322 Nenonen 2005, s. 761–762.
mukaan pesänhoitajan on ryhdyttävä selvitystoimenpiteisiin, jos konkurssin päättymisen jäl-keen siihen ilmaantuu tarvetta (jälkiselvitys). Lainvalmisteluaineistossa muuna selvitystoi-menpiteenä on mainittu esimerkiksi pesää vastaan vireille laitettu oikeudenkäynti323. Oi-keuskirjallisuuden mukaan tällainen konkurssipesän massavelkavastuu voi syntyä esimer-kiksi hävityn oikeudenkäynnin seurauksena. Jälkiselvityksen tarve voi olla seurausta siitä, että pesänselvitystä on laiminlyöty.324 Kiinteistön ostaja voisi siis laittaa vireille kiinteistön virhettä koskevan oikeudenkäynnin kiinteistön myyjää eli konkurssipesää vastaan ja vaatia esimerkiksi hinnanalennusta tai kaupanpurkua sen jälkeen, kun konkurssimenettely on päät-tynyt.
Aiemmin toin esille, että pesänhoitajan olisi sovittava konkurssipesän vahingonkorvausvas-tuu mahdollisista kiinteistön kauppaan liittyvistä ostajan vaatimuksista koskemaan ainoas-taan sitä ylijäämäosuutta, jonka konkurssipesä kiinteistöstä saa. Näin ollen konkurssipesä maksaisi korvausta massavelkana vain sen hyväksi tulleen ylijäämän suhteessa ostajalle ja lopuista vastaisi panttivelkoja. Lain esitöiden mukaan pesänhoitaja ei olisi vastuussa velko-jainkokouksen päätöksen aiheuttamasta vahingosta325. Näin ollen pesänhoitajan henkilökoh-tainen korvausvastuu ei voine tulla kyseeseen, jos hän on saanut panttikiinteistön myyntiin suostumuksen panttivelkojalta ja velkojainkokouksessa muilta velkojilta tai ainakin suurim-mat velkojat ovat antaneet siihen suostumuksensa. Toisaalta pesänhoitajalta edellytetään korkeaa huolellisuustasoa ja hän voi joutua vastuuseen vahingosta, joka johtuu siitä, että hän on antanut velkojille puutteellisia tai vääriä tietoja myytävästä kiinteistöstä.326
Tapauksessa KKO 2000:20 oli kysymys velkojainkokoukselle annettavista tiedoista ja pesän-hoitajan vahingonkorvausvelvollisuudesta. Pesänhoitaja A oli ajanut konkurssipesän edusta-jana velkomuskannetta yhtiötä B vastaan. Konkurssipesä hävisi velkomuskanteen ja se vel-voitettiin maksamaan B:n oikeudenkäyntikulut. Velkomusasian vireillä ollessa A oli järjestä-nyt lopputilityksen hyväksymistä varten velkojainkokouksen. A:n esittämän lopputilityksen mukaan konkurssivelkojille ei kerry jako-osuutta sen jälkeen, kun pesästä on suoritettu hoito- ja selvityskustannuksia, irtisanomisajan palkkoja ja pesänhoitajan palkkio sekä muita pakolli-sia kuluja. A ei kuitenkaan ilmoittanut velkojille vireillä olleesta oikeudenkäynnistä ja siitä
323 HE 26/2003 vp, s. 178.
324 Koulu – Lindfors – Niemi 2017, s. 399.
325 HE 26/2003 vp, s. 180. Pesänhoitajan on kuitenkin varmistuttava ennen kiinteistön myyntiä siitä, että pan-tinhaltija antaa pesänhoitajalle konkurssilain 12 luvun 9 §:n mukaisen selvityksen saatavastaan ja panttioi-keudestaan, jotta pantinhaltijan etuoikeutta voidaan pitää pätevänä (KonkNK suositus 11, s. 3).
326 HE 26/2003 vp, s. 179–180.
johtuvasta konkurssipesän korvausvelvollisuudesta. Velkojat hyväksyivät lopputilityksen ja konkurssipesä lopetettiin. Pesästä ei maksettu B:lle oikeudenkäyntikuluja. Korkein oikeus to-tesi, että A laiminlöi konkurssipesän asioiden hoitamisen kumotun konkurssisäännön (31/1868, KS) huolellisuusvelvollisuuden mukaisesti ja velvoitti hänet korvaamaan B:lle ai-heuttamansa vahingon. Merkitystä ei annettu sille, että velkojainkokous oli hyväksynyt pesän-hoitajan lopputilityksen, koska velkojien päätös perustui puutteellisiin tietoihin.
Tapauksessa ei ollut kyse siitä, että velkojat olisivat hyväksyneet panttikiinteistön myyntiä koskevat ehdot. Kyseinen ennakkopäätös KKO 2000:20 on kuitenkin keskeinen osoitus siitä, että pesänhoitaja voi joutua henkilökohtaiseen korvausvastuuseen, jos hän tahallaan tai huoli-mattomuuttaan jättää velkojainkokoukselle antamatta tietoja, jotka ovat merkittäviä päätök-senteon kannalta.
Oikeuskirjallisuudessa puhutaan konkurssipesän pesänhoitajan valmisteluvastuusta.327 Asia voisi tarkoittaa kiinteistön realisoinnissa sitä, että pesänhoitajan olisi huolehdittava, että panttikiinteistöstä on laadittuna riittävän tarkat arviokirjat328 ja hän on selostanut myyntiä koskevat erilaiset vaihtoehdot velkojille. Myös velallisen myötävaikutus- ja tietojenantovel-vollisuudelle (KonkL 4:5) on annettava merkitystä vastuun jakautumista arvioitaessa. Mikäli pesänhoitaja huolehtii panttikiinteistön myymisestä, se voi joutua vielä konkurssin päätty-misen jälkeenkin vastuuseen kiinteistön virheestä. Tulkintani mukaan pesänhoitajan kor-vausvastuuta määrittelee tällöin hänen toimintansa myynnin valmistelussa ja toteuttami-sessa. Mikäli pesänhoitaja on dokumentoinut kaikki myynnin valmisteluun ja kaupan teke-miseen liittyvät asiakirjat, on hänen helpompi tässäkin tilanteessa osoittaa huolellinen toi-mintansa niiden avulla ja välttää vahingonkorvausvastuu kiinteistön ostajalle.
6.3 Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti