PALTAMON KUNTA Tekniset palvelut
ASEMAKAAVAN SELOSTUS
joka koskee xx.xx.2010 päivättyjä kaavaluonnoksia.
Oulujärven rantaosayleiskaavan täydennys Neuvosenniemen osa-alue
Varisniemen kylä
Mutoudenniemi, tila Niemenkangas 578-407-5-26
KAAVASELOSTUS
Selostus koskee 10.12.2018 päivättyä kaavaehdotuskarttaa
Vireilletuloilmoitus 2.10.2013
Nähtävilläolo:
Yleiskaavaluonnos 26.3. – 25.4.2014 Yleiskaavaehdotus xx.xx. – xx.xx.20xx Hyväksymispäivämäärät:
Kunnanhallitus __.__.20__ § __
SISÄLLYSLUETTELO
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 3
1.1 TUNNISTETIEDOT 3
1.2 KAAVAN TARKOITUS JA TAVOITTEET 3
2 TIIVISTELMÄ 4
2.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET 4
2.2 KAAVARATKAISU 4
3 LÄHTÖKOHDAT 4
3.1 KAAVA-ALUEEN KUVAUS 4
3.2 SUUNNITTELUTILANNE 5
3.2.1 Maakuntakaava 5
3.2.2 Yleiskaava 6
3.3 YMPÄRISTÖN HÄIRIÖTEKIJÄT 8
3.4 SUUNNITELMAT JA SELVITYKSET 8
3.4.1 Laaditut luonto- ja maisemaselvitykset 8
3.4.2 Muut suunnitelmat ja selvitykset 10
4 YLEISKAAVAN SUUNNITTELUVAIHEET 11
4.1 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET 11
4.2 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ 11
4.2.1 Osalliset 11
4.2.2 Vireilletulo 11
4.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely 11
5 YLEISKAAVARATKAISU 12
5.1 KAAVARATKAISU JA SEN PERUSTELUT 12
5.2 YLEISKAAVAN VAIKUTUKSET 14
5.3 KAAVAMERKINNÄT JA –MÄÄRÄYKSET 14
Liitteet Oulun hallinto-oikeuden vastaus Sini Kemppaisen valitukseen Luonnosvaiheen lausunnot, mielipiteet ja vastineet
Emätilataulukko
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
ja muistutusten käsittelystä
Liite 5 Asemakaavan seurantalomake
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot
Yleiskaava kohdistuu Paltamon kunnan Varisniemen kylään sijoittuvaan kiin- teistöön Niemenkangas 578-407-5-26. Kaava-alue sijaitsee Oulujärven poh- joisrannalla Mutoudenniemessä noin 15 kilometriä Paltamon taajamasta luo- teeseen. Kaava-alueeseen liittyviä lähialueita koskee Oulujärven ranta- osayleiskaava / Neuvosenniemen osa-alue.
Kaava-alueen pinta-ala on n. 27 ha. Kaava-alueen sijainti on esitetty kansileh- den kartalla.
1.2 Kaavan tarkoitus ja tavoitteet
Paltamon kunnan Varisniemen kylässä Mutoudenniemessä sijaitsevan kiin- teistön Niemenkangas 578-407-5-26 omistajat Sini Kemppainen sekä Vuokko ja Mialeena Pärssinen ovat tehneet aloitteen Oulujärven rantaosayleiskaavan laatimiseksi ja loppuun saattamiseksi ko. tilan osalta. Kiinteistö sisältyi Palta- mon kunnan alueelle laadittuun Oulujärven rantaosayleiskaavaan / Neuvosen- niemen osa-alue. Kaavasta tehtiin Oulun hallinto-oikeuteen yksittäisiä valituk- sia, jotka tilaa 5:26 lukuun ottamatta hylättiin.
Tilaa 5:26 koskeva valitus kohdistui kunnan tiedottamiseen ja kahden raken- nuspaikan vaatimukseen tilalle. Kaavassa ei osoitettu tilalle yhtään
rakennuspaikkaa. Kaavan laatija Pöyry Environment Oy/Iris Broman antoi vali- tuksen perusteella selvityksen tilan Niemenkangas rakennusoikeudesta. Selvi- tyksessä todettiin, että
Tarkemman tarkastelun mukaan kantatilaylitys ei kuitenkaan johdu valit- tajan tilasta Niemenkangas 5:26, vaan kantatilan molemmissa haarois- sa Koivulahti 5:15X ja Uusiniemi 5:10X on rakennettu rakennuspaikkoja yli kaavan laskennallisen mitoituksen.
Tila Niemenkangas on tilasta Uusiniemi 5:25X 6.2.1981 muodostettu lohkotila, joka yleiskaavassa voisi lohkotilana saada rakennusoikeuden kohtuusyistä. Tilan laskennallinen rakennusoikeus on 2,03 rakennus- paikkaa ja se on näistä kahdesta kantatilasta muodostuneesta haarasta ainoa tila, joka ei ole saanut rakennusoikeutta, vaikka sillä on pisin ran- taviiva ja se on myös pinta-alaltaan suurin. Tässä haarassa kantatilana tulee pitää tilaa Uusiniemi 5:32, jolle ei kaavassa olekaan osoitettu lisä- rakennusoikeutta.
Selvityksen perusteella kunnanhallitus päätti hallinto-oikeudelle toimittamas- saan vastineessa pyytää Oulun hallinto-oikeutta kumoamaan kaavan em.
virheen vuoksi kantatilan 5:8 osalta. Hallinto-oikeus totesi kaavan lainvas- taiseksi tilan 5:23 osalta. Kaavatyö on em. johtuen jäänyt tältä osin kesken ei- kä ko. alueella ole voimassa olevaa yleiskaavaa.
2 TIIVISTELMÄ
2.1 Kaavaprosessin vaiheet
vaihe ajankohta
Kaavan laatimispäätös (kh) 13.08.2013 §116
Vireilletuloilmoitus 2.10.2013
Kaavaluonnos nähtävillä
Viranomaisneuvottelu tarvittaessa
26.3.– 25.4.2014
Kaavaehdotus julkisesti nähtävillä Yleiskaavan hyväksyminen (kv)
xx.xx. – xx.xx.20xx xx.xx.20xx
2.2 Kaavaratkaisu
Kaavassa osoitetaan yksi uusi lomarakennuspaikka kiinteistölle Niemenkan- gas 5:26. Yhden rakennuspaikan osoittaminen perustuu hallinto-oikeuden 9.4.2010 tekemään päätökseen koskien maanomistajan tekemää valitusta.
Muilta osin kaava on aiemmin laaditun kaavaratkaisun mukainen, loma- asunnon rakennuspaikkaa lukuun ottamatta alue on maa- ja metsätalousval- taista aluetta.
Kaavaluonnoksessa (24.3.2014) uusi rakennuspaikka oli osoitettu kaava- alueen pohjoisosaan naapurikiinteistölle osoitetun kahden rakennetun raken- nuspaikan yhteyteen. Rakennuspaikka sijoittui osin liito-oravaesiintymän alu- eelle.
Kaavaehdotuksessa rakennuspaikka on siirretty tilan eteläosaan rakentami- sen kannalta parempaan paikkaan ja pois liito-oravan reviiriltä. Rantaviivaa jää vapaaksi riittävästi.
Kaavassa esitetyt kaavamerkinnät ja -määräykset ovat yhtenäiset aiemmin laaditun Oulujärven rantayleiskaavamääräysten kanssa.
Kaava on MRL 72:n mukainen rantarakentamista ohjaava kaava siten, että rakentaminen voidaan luvittaa suoraan rakennuslupamenettelyllä.
3 LÄHTÖKOHDAT
3.1 Kaava-alueen kuvaus
Alue on yksityisomistuksessa olevaa rakentamatonta maa- ja metsätalousalu- etta eikä sille sijoitu rakennuksia. Aluetta halkaisee Mutoudenniemen kärkeen johtava soratie. Ranta suuntautuu koilliseen Niemenlahden puolelle, rantaan rajoittuva osa alueesta on loivassa rinteessä kasvavaa havupuuvaltaista met- sää. Kaava-alueen luoteisosa (Niemenkorpi) on kosteampaa ja osin ojitettua metsää.
Kaava-alueen pohjoisin osa on osa aiempien luontoselvitysten liito-oravan esiintymisaluetta (yleiskaavsassa luo-merkintä). Ko. luo-aluerajauksen sisään sijoittuvat kaava-alueen pohjoispuolelle laaditussa Oulujärven rantayleiskaa- vassa osoitetut naapurikiinteistön kaksi lomarakennuspaikkaa. Kaava-alueen rajan tuntumassa sen pohjoispuolella on pienimuotoinen suojelualuerajaus.
Alueella ei ole muinaismuistokohteita eikä kulttuurihistoriallisia kohteita.
Ilmakuva alueelta.
3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava
Muutosalueilla on voimassa valtioneuvoston 29.4.2009 vahvistama Kainuun maakuntakaava. Alu- eelle ei ole maakuntakaavassa osoitettu erityistä maankäyttöä.
Ote maakuntakaavakartasta. Kaavoitettava alueen sijainti on esitetty punaisella.
Kokonaismaakuntakaavan uudistus on vireillä ja kaavaluonnos on ollut nähtävillä kesällä 2018.
Yleiskaavan muutosalueelle tai läheisyyteen ei ole osoitettu muutoksia.
Ote maakuntakaava 2030 luonnoksesta 3.2.2 Yleiskaava
Oulujärven rannoilla Paltamossa on nyt kaavoitettavaa aluetta lukuun ottamatta voimas- sa MRL 72§:n mukainen oikeusvaikutteinen Oulujärven rantaosayleiskaava. Kaavan pe- rusteella rantarakentaminen voidaan toteuttaa suoraan rakennuslupamenettelyllä ranta- vyöhykkeellä. Kaava on hyväksytty valituksen alaisia osia lukuun ottamatta 15.5.2008.
Hallinto-oikeus hylkäsi kaavasta tehdyt valitukset tilaa Niemenkangas 2:56 koskevaa va- litusta lukuun ottamatta 9.4.2010 ja kaava on muilta osin lainvoimainen.
Suunnittelualue oli kaavaehdotuksessa osoitettu maa- ja metsätalousvaltaisena alueena merkinnöillä M- ja M-1 (ranta-alue). Merkintöihin liittyivät seuraavat yleiskaavamääräykset:
Ote Oulujärven rantaosayleiskaavasta Neuvosennimen osa-alueelta. Alue, jolla ei ole kaavaa on rajattu ja ruksittu yli punaisella. Alueen laajuus on n. 27 ha.
Ote nähtävillä olleesta kaavaehdotuksesta.
3.3 Ympäristön häiriötekijät
Alueelle ei kohdistu erityisiä häiriötekijöitä.
3.4 Suunnitelmat ja selvitykset
3.4.1 Laaditut luonto- ja maisemaselvitykset
Yleiskaavatyön yhteydessä laaditut luontoselvitykset ja niissä määritetyt huomioitavat kohteet:
- Oulujärven rantayleiskaava, luonto- ja maisemaselvitys (1997)
o Mutoudenniemen itärannalle on luontoselvityksessä kartoitettu kasvillisuu- deeltaan arvokkaana metsälain mukaisena kohteena pieni lehtometsälaikku (selvityksen kohde 56), joka on arvoitettu paikallisesti arvokkaaksi, maan- käyttösuositukseksi oli määritetty ”MU”.
o Laadussa kaavassa alue on osoitettu SL-merkinnällä luonnonsuojelualueena.
Merkinnällä osoitetut alueet on rauhoitettu tai tarkoitettu rauhoitettaviksi luonnonsuojelulailla. Alue sijoittuu suunnittelualueen tuntumaan sen pohjois- puolelle.
o Alueelle ei sijoitu maisemakohteita eikä muinaismuistokohteita - Oulujärven rantayleiskaava, linnustoselvitys 1998
o Ei huomioitavia kohteita
- Oulujärven rantayleiskaavan luontoselvitys 2006 o Selvitysten täydennys / liito-oravakartoitus
o Kaava-alueen pohjoisin osa on kartoitettu osin liito-oravan esiintymisalueeksi (kohde 5, aluerajaus ohessa).
o Alue on osoitettu laaditussa kaavassa / kaavaehdotuksessa merkinnällä ”luo”, johon liittyy seuraava kaavamääräys:
- Oulujärven rantayleiskaava, lisäalueiden luontoselvitys 2007 o Ei koske suunnittelualuetta
- Oulujärven rantayleiskaava, Maisema- ja kulttuuriympäristöselvitys, osa-alueet 1-6;
Melalahden kyläkuva-analyysi, osa-alue 7
o Ei huomioitavia kohteita suunnittelualueella - Oulujärven rantayleiskaava, rakennussuojelukohteet
o Ei kohteita suunnittelualueella
3.4.2 Muut suunnitelmat ja selvitykset
- Oulujärven rantayleiskaava, rakennussuojelukohteet 2008 o Ei kohteita suunnittelualueella
- Mitoitusvyöhykkeet
o Mitoitusvyöhykkeet on luokiteltu neljään luokkaan, I-IV, lisäksi erikseen raken- nettavien saarten mitoitus
o Vyöykkeet
▪ vyöhykkeet I 6 rp (rakennuspaikkaa / muunnettu rantaviivakilometri)
▪ vyöhykkeet II 5 rp
▪ vyöhykkeet III 4,5 rp
▪ vyöhykkeet IV 4 rp
▪ rakennettavat saaret 2- 20 ha pinta-alamitoitus 3 ha / rp
▪ rakennettavat saaret > 20 ha rantaviivamitoitus / vyöhykejako
o Neuvosenniemessä suunnittelualue sijoittuu pääosin mitoitusvyöhykkeelle III, pohjoisin osa vyöhykkeelle II, ks. oheinen ote mitoituskartoista, suunnittelu- alue rajattu yhtenäisellä punaisella..
4 YLEISKAAVAN SUUNNITTELUVAIHEET
4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset
Kunnanhallitus teki kaavanlaatimispäätöksen kokouksessaan 13.8.2013 §166.
Paltamon kunnassa kaavan laatijana on toiminut luonnosvaiheessa Harri Lind- roos ja ehdotusvaiheessa Ulla-Maija Oikarinen (2.5.2018 lähtien).
4.2 Osallistuminen ja yhteistyö 4.2.1 Osalliset
Osalliset kaavahankkeissa on määritelty maankäyttö- ja rakennuslain 62 §:ssä. Tässä hankkeessa osallisia ovat kuntalaisten ja kunnan toimielimien lisäksi lähinnä:
• Kainuun ELY-keskus
• Kainuun Museo
• maanomistajat, rajanaapurit, lähiympäristön asukkaat ja maanomistajat 4.2.2 Vireilletulo
Kaavan vireilletulosta on ilmoitettu paikallislehti Väylässä, kunnan ilmoitustau- lulla sekä kunnan internet-sivuilla osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja luonnoksen nähtäville asettamisen yhteydessä 2.10.2013.
4.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely
Tiedottamisen ja vuorovaikutuksen järjestäminen hankkeessa on kuvattu se- lostuksen liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Osallis- tumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 2.10.2013 alkaen.
Maanomistaja on ottanut alustaan kaavaluonnokseen kantaa ennen virallista nähtävilläoloa (sähköposti 24.10.2013, liitteenä).
Kaavaluonnos nähtävillä 26.3.–
25.4.2014 kunnantoimistolla ja kunnan internet-sivuilla.
Kaavaluonnoksesta antoivat lausun- tonsa Kainuun Museo ja Kainuun ELY- keskus. Museolla ei ollut huomautetta- vaa luonnoksesta. Kainuun ELY- keskus toteaa lausunnossaan, että mi- käli tilalle Niemenkangas osoitetaan uusi rakennuspaikka, yleiskaavan mi- toitusperusteet ylitetään, mikä saaattaa asettaa maanomistajat epätasa-
arvoiseen asemaan, sillä vastaavia ta- pauksia saattaa Oulujärven ranta- osayleiskaava-alueilla olla useita.
Laaditussa vastineessa perustellaan maanomistajien tasapuolisen kohtelun
daan osoittaa kaavassa jo käytettyjen mitoitusperiaatteiden mukaisesti.
Kaavaratkaisusta on neuvoteltu ELY-keskuksen Liisa Korhosen ja Jouko Saastamoisen kanssa 28.11.2018. Keskusteluissa todettiin mitoitusperustei- den olevan hyväksyttävissä, vaikka emätilan rakennusoikeuden ylitykset eivät tunnukaan tasapuolisilta. Lisäksi epätietoisuutta herätti alkuperäisessä Oulu- järven rantayleiskaavassa käytetty lohkotilan käsite.
Jouko Saastamoinen kävi 3.12.2018 tarkistamassa liito-oravatilanteen kaava- alueella ja totesi tilanteesta seuraavaa: ”Laji näyttää edelleen esiintyvän alu- eella, jolla se oli havaittu kaavaselvitysten aikoihin. Alueella oli tehty hakkui- ta, mutta liito-orava oli niissä otettu huomioon. Rakennuspaikka, jota kaavassa nyt on mietitty, sijoittuu kohteeseen, joka ei ole liito-oravan elinympäristöksi soveltuvaa. Kulkuyhteydet rannan suuntaisesti varmaan säilyvät mahdollises- ta rakentamisesta huolimatta. Tältä osin kaavoitukselle ei ole esteitä tai rajoit- teita.” (Sähköposti 5.12.2018)
Kaavaehdotus xx 5 YLEISKAAVARATKAISU
5.1 Kaavaratkaisu ja sen perustelut
Kaavassa käytetään Oulujärven yleiskaavan mukaisia mitoitusperiaatteita:
Samaan emätilaan kuuluvia tiloja tarkastellaan kokonaisuutena. Jos jokin tiloista on ennen kaavan laatimista käyttänyt rakennusoikeutta enemmän kuin sille emätilaperiaatteen mukaisesti kuuluu, tilalle ei enää osoiteta uusia rakennuspaikkoja ja lisäksi joudutaan harkitse- maan, missä määrin yhdellä tilalla tapahtunut ylitys vähentää toisten samasta emätilasta muodostettujen tilojen rakennusoikeutta. Vähen- nykset kohdistuvat ensisijaisesti kantatilalle, jolla jokainen muodos- tettu rantarakennuspaikka vähentää sen jäljellä olevaa rantaraken- nusoikeutta.
Oulujärven yleiskaavassa käytettyjen ja ohjausryhmässä hyväksytty- jen mitoitusperiaatteiden mukaan teoreettisen eli laskennallisen ra- kennusoikeuden tulee olla vähintään 0,5, jotta tilalle voidaan osoittaa rakennuspaikka. Lohkotila saa aina yhden rakennusoikeuden, jos sen rakennusoikeus on vähintään 0,50, vaikka koko kantatilan rakennusoikeus olisi jo käytetty. Siinä tapauksessa, että kantatilan rakennusoikeus on kokonaan käytetty, lohkotilalle osoitetaan korkein- taan yksi uusi rakennuspaikka. Jos emätilan rakennusoikeus on yli- tetty, kantatila ei saa rakennusoikeutta, vaikka sen teoreettinen ra- kennusoikeus olisi yli 0,5.
Kaavassa osoitetaan yksi uusi lomarakennuspaikka kiinteistölle Niemenkan- gas 5:26. Yhden rakennuspaikan osoittaminen perustuu myös hallinto- oikeuden 9.4.2010 tekemään päätökseen koskien maanomistajan tekemää valitusta. Päätöksestä käyvät ilmi Oulujärven rantayleiskaavan laatimisessa alueella käytetyt hyväksytyt mitoitusperusteet, niiden soveltaminen tilan Nie- menkangas osalta ja yhden rakennuspaikan osoittamisen perusteet. Päätök- sen sisältö tältä osin on esitetty kaavaselostuksen liitteessä.
Päätöksessä todetaan, että emätilan (kiinteistönjakotilanne 19.9.1969) kaavan perusmitoituksen mukainen rakennusoikeus on ylitetty, mutta tilalle 5:26 kuu- luu tästä huolimatta rantarakennusoikeus. Tilaa 5:26 ei tule pitää kantatilana, vaan lohkotilana. Emätilan kaavan mitoitusperiaatteiden mukainen rakennus- oikeus on ylitetty, mutta lohkotiloille on mahdollista osoittaa uusi rakennus- paikka. Useamman kuin yhden rakennuspaikan osoittamiselle ei silti ole maanomistajan toiveesta huolimatta perusteita.
Oulujärven rantaosayleiskaavassa on periaatetta noudatettu ja lohkotiloille on osoitettu uusia rakennuspaikkoja, vaikka emätilan laskennallinen rakennusoi- keus ylittyisikin.
Muilta osin aiemmin laadittua kaavaehdotusta ei ole tarpeen muuttaa, koska maanomistajien muutosvaatimus on kohdistunut ainoastaan rantarakennusoi- keuden lisäämiseen. Uusi rakennuspaikka on osoitettu kaava-alueen etelä- osaan. Vapaata rantaviivaa jää riittävästi.
Rakennuspaikan sijainti tilan eteläosassa on rakentamisen ja luontoarvojen säilyttämisen kannalta parempi ratkaisu.
5.2 Yleiskaavan vaikutukset
Laadittava kaava täydentää Oulujärven rantayleiskaavan käsittämään kaikki järven ranta-alueet Paltamon osalta taajaman yhteyteen sijoittuvaa yksittäistä rantaosuutta lukuun ottamatta. Kaava mahdollistaa uuden rakennuspaikan ra- kentamisen MRL 72 §:n mukaisesti suoraan rakennuslupamenettelyllä vas- taavasti kuin muilla ranta-alueen kiinteistöillä.
Luonnoksessa uusi rakennuspaikka oli osoitettu alueen pohjoisosaan ja osit- tain liito-oravan reviirille. Ehdotusvaiheessa rakennuspaikka on siirretty etelä- osaan, jolloin liito-oravan esiintymisalue jää maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi.
5.3 Kaavamerkinnät ja –määräykset
Kaavassa esitetyt kaavamerkinnät ja -määräykset ovat yhtenäiset aiemmin laaditun Oulujärven rantayleiskaavamääräysten kanssa.
Paltamossa 10.12.2018
Ulla-Maija Oikarinen arkkitehti YKS-508
Harri Lindroos arkkitehti safa (luonnos)
Liite / Oulun hallinto-oikeuden vastaus Sini Kemppaisen valitukseen Ote hallinto-oikeuden päätöksestä 10/155/2 9.4.2010
Päätöksessä todetaan:
”Sini Kemppaisen rantayleiskaavan Neuvosenniemen osa-alueella osaksi omistama ti- la Niemenkangas RN:o 5:26 on kaavassa osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi ranta-alueella (M-1). Kaavamääräyksen mukaan merkinnällä on osoitettu maa- ja metsätalouden harjoittamiseen tarkoitetut alueet, joilta rakennusoikeus on siirretty muille alueille. Alueella on maankäyttö- ja rakennuslain 43 §:n 2 momentin nojalla sallittu vain maa- ja metsätalouteen liittyvä rakentaminen.
Kemppainen on vaatinut, että Niemenkankaan tilalle on osoitettava kaksi rakennus- paikkaa. Kaavaa laadittaessa kunkin tilan emätilana on käytetty vuoden 1969 kiinteis- tönjaotuksen mukaista tilaa. Emätilaselvityksen mukaan tilan Niemenkangas RN:o 5:26 emätila on tila RN:o 5:8. Kaavassa on emätilan alueen osalta käytetty mitoitus- perusteena mitoitusvyöhykekohtaisesti 4,5 – 6 rakennuspaikkaa muunnettua rantavii- vakilometriä kohden. Kun emätilalla 5:8 on ollut muunnettua rantaviivaa yhteensä 1 594 metriä, sen laskennallinen rakennusoikeus on mitoitustaulukon mukaan 8,22.
Emätilan alueelle on kaavassa kuitenkin osoitettu 11 olemassa olevaa rakennuspaik- kaa. Vaikka kunnan lausuntoon liitetystä kaavanlaatijan selvityksestä käy ilmi, että olemassa olevien rakennuspaikkojen määrä emätilan alueella on todellisuudessa 10, on emätilan rakennusoikeus käytetty ja jopa ylitetty. Niemenkankaan tilan muunnetun rantaviivan pituus on emätilaselvityksen mukaan 452 metriä. Tilan alueen osalta käy- tetty mitoitusperuste on ollut neljä ja puoli rakennuspaikkaa muunnettua rantaviivaki- lometriä kohden, jolloin sen laskennallinen rakennusoikeus on 2,03. Tilalla ei ole yh- tään olemassa olevaa rakennuspaikkaa, eikä tilalle ole kaavassa myöskään osoitettu yhtään uutta rakennuspaikkaa.
Kaavaselostuksen mukaan yleiskaavassa käytettyjen ja ohjausryhmässä hyväksyttyjen mitoitusperiaatteiden mukaan teoreettisen eli laskennallisen rakennusoikeuden tulee olla vähintään 0,50, jotta tilalle voidaan osoittaa rakennuspaikka. Lohkotila saa ai- na yhden rakennusoikeuden, jos sen rakennusoikeus on vähintään 0,50, vaikka koko kantatilan rakennusoikeus olisi jo käytetty. Siinä tapauksessa, että kantatilan raken- nusoikeus on kokonaan käytetty, lohkotilalle osoitetaan korkeintaan yksi uusi raken- nuspaikka. Jos emätilan rakennusoikeus on ylitetty, kantatila ei saa rakennusoikeutta, vaikka sen teoreettinen rakennusoikeus olisi yli 0,50.
Koska nyt kysymyksessä olevassa tilanteessa Niemenkankaan tilan emätilan raken- nusoikeus on ylitetty, Niemenkankaan tilalle ei kaavan mitoitusperiaatteet huomioon ottaen ole osoitettu uusia rakennuspaikkoja. Siihen nähden, että Niemenkankaan tilan muunnettu rantaviiva on pisin samasta emätilasta muodostuneiden tilojen rantavii- voista ja että Niemenkankaan tila on ainoa mainituista tiloista, jota ei ole rakennettu, hallinto-oikeus katsoo, että kaavaratkaisu ei Niemenkankaan tilan osalta täytä maan- omistajien tasapuolisen kohtelun vaatimusta ja että siitä aiheutuu maanomistajille maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa.
Valtuuston päätös on tältä osin lainvastainen”
Liite / Luonnosvaiheen lausunnot, mielipiteet ja vastineet Vastineet lausuntoihin:
Kainuun Museon lausunto
Ei huomautettavaa / ei aiheuta muutoksia
Kainuun ELY-keskuksen lausunto
Kainuun ELY-keskuksen näkemyksen mukaan suoraan Oulun hallinto-oikeuden päätökseen 9.4.2010 perustuva yhden uuden lomarakennuspaikan osoittaminen tilanlle Niemenkangas 2:56 saattaa vaarantaa maanomistajien tasapuolisen kohtelun rakennusoikeuksien suhteen Oulujärven ranta-alueella. Emätilan 5:8 laskennallinen rakennusoikeus kohoaisi uuden ra- kennuspaikan myötä 11 rakennuspaikkaan muunnettua rantaviivakilometriä kohden. Tämä on huomattavan korkea rakennusoikeus verrattuna useimpiin yleiskaavotettuihin emätiloihin Ou- lujärven ranta-alueilla.
Koska rantojen kaavoituksessa maanomistajien tasapuolinen kohtelu on pyritty turvaamaan ensisijaisesti emätilakohtaisesti, aiheuttaa emätilan sisäiseen rakennusoikeuksien vertailuun pohjautuva kaavaratkaisu ennakkotapausluonteensa vuoksi huomattavaa haittaa tulevalle rantojen kaavoitukselle ja muulle maankäytön järjestämiselle (esim. poikkeamismenettely) se- kä luonnonsuojelutavoitteiden saavuttamiselle.
Kaavaluonnoksen mukainen uusi lomarakennuspaikka on sijoitettu liito-oravan esiintymis- alueelle. Tämän vuoksi Kainuun ELY-keskus esittää, että vuonna 2006 tehty liito-
oravakartoitus päivitetään tämän alueen osalta kaavatyön yhteydessä.
Kuten lausunnossa todetaan, yleiskaavan mitotusperusteet ylittyvät uuden rakennuspaikan osalta emätilan osalta, mikä saattaa asettaa maanomistajat epätasa-arvoiseen asemaan. Kaavaratkaisu pe- rustuu kuitenkin jo Oulujärven rantayleiskaavan mitoitusperiaatteisiin, jossa emätilan rakentamat- tomalle lohkotilalle voidaan osoittaa uusi rakennuspaikka, vaikka emätilan rakennusoikeus olisikin ylittynyt. Emätilalla on nyt yhteensä 11 rantarakennuspaikkaa ja todellista rantaviivaa 1,964 km ja muunnettua 1,594 km. Rakentamistehokkuus emätilalla on nyt 6,9 rakennuspaikkaa/muunnettu ran- taviiva-km (rp/mrv-km) ja kaavan valmistumisen myötä 7,5 rp/mrv-km. Samanlaisia tilanteita ja te- hokkuuksia on Oulujärven kaavassa useampiakin, joissa kaavassa on osoitettu uusi rakennuspaikka, vaikka emätilalle ei mitoituksen perusteella olisi voitu osoittaa enää enempää (esimerkiksi emätilan rakentamistehokkuus oli ollut 8,3 rp/mrv-km ja oli osoitettu uusi rakennuspaikka, jonka jälkeen ra- kentamistehokkuudeksi muodostui 10,4 rp/mrv-km). Sen sijaan koko kaava-alueelta ei löytynyt ti- lannetta, jossa yksityisen maanomistajan rakentamattomalle tilalle ei olisi osoitettu uutta rakenta- mista, kun tilan laskennallinen rakennusoikeus oli yli 1.
Rakennuspaikka on ehdotuksessa osoitettu alueen eteläosaan pois liito-oravan esiintymisalueelta ja Jouko Saastamoinen on käynyt 3.12.2018 tarkistamassa liito-oravien tilanteen kaava-alueella. Laji esiintyy yhä kaavaan merkityllä alueella. Rakennuspaikaksi osoitettu alue tilan eteläosassa ei ole lii- to-oravan elinympäristöksi soveltuvaa. Kulkuyhteydet rannan suuntaisesti säilyvät, eikä Jouko Saast/amoisen mukaan kaavoitukselle ole esteitä.
Liite / Maanomistajan kommentit kaavaluonnoksesta
Kommentit Niemenkangas 5:26 kaavaluonnokseen ja sen perusteluille
Mielestäni Niemenkankaan 5:26 tilalle tulisi osoittaa kaksi rantarakennuspaikkaa, koska se olisi kohtuullista ja oikeudenmukaista huomioiden tilan koko, rantaviiva ja se, ettei sille ole aiemmin rakennettu.
Hallinto-oikeus ei päätöksessään määrännyt rakennuspaikkojen määrää, vaan sen sijaan Hallinto-oikeus totesi : ”Niemenkankaan tilalle ei kaavan mitoitusperiaatteet huomioon ottaen ole osoitettu uusia rakennus- paikkoja. Siihen nähden, että Niemenkankaan tilan muunnettu rantaviiva on pisin samasta emätilasta muo- dostuneiden tilojen rantaviivoista ja että Niemenkankaan tila on ainoa mainituista tiloista, jota ei ole raken- nettu, hallinto-oikeus katsoo, että kaavaratkaisu ei Niemenkankaan tilan osalta täytä maanomistajien tasa- puolisen kohtelun vaatimusta, ja että siitä aiheutuu maanomistajalle maankäyttö- ja rakennuslain 39§:n 4 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa”. Lisäksi Niemenkankaan tilan rantaviivan pituus on 452m ja sen laskennallinen rakennusoikeus on 2,03. Kahden rakennuspaikan osoittaminenkin jättää ehjää rantavii- vaa varsin paljon jäljelle. Mutoudenniemessä on Oulujärven niemistä ja rannoista erittäin jäljellä paljon eh- jää rantaviivaa ja vähän rantarakentamista kun verrataan esim. Oulujärven rantayleiskaavan osoittamiin rakennuspaikkojen tiheyteen esim. Kuuskanniemessä. Siksi ehjän rantaviivan vaatimusta ei saa kohdentaa yhden kiinteistön ja maanomistajien vastuulle eväämällä tällä perusteella rakentamispaikkoja, kun niitä ei edes ole haettu kuin kahta.
Nykyiset maaomistajat eivät ole voineet tietää, miten rakennusoikeuksia on ylitetty aikana ennen Oulujärven rantayleiskaavan laadintaa.
Koska Niemenkankaan tilan pinta-ala on laaja ja rantaviivaa on 452m, on mahdollista suunnitella maan- käyttö ja rakennuspaikat siten, että sopivat muuhun rantamaisemaan ja ympäristöön. Esimerkiksi yksi ranta- rakennuspaikka pohjoisreunaan ja yksi eteläreunaan, jättää ehjää ja rakentamatonta rantaviivaa silti varsin paljon.
Rakennuspaikat sijoittuisivat tilan reunoille, lähelle muita rakennuspaikkoja. Lisäksi rakennuspaikat olisi hyvä jo kaavassa osoittaa siten, etteivät ne osuisi liito-oravien esiintymisalueille. Siten mahdollinen myö- hempi rakentaminen olisi sujuvampaa.
Paltamon kunnan intresseissä voi olla kaava-asian mahdollisimman nopea läpivienti, mutta se ei saa olla kaavanlaadinnan perusteena. Maanomistajalla on oikeus tasapuoliseen kohteluun kaavanlaadinnassa ja sii- hen, ettei aiheudu kohtuutonta haittaa.
terveisin,
Sini Kemppainen (sähköposti 24.10.2013)
Vastine:
Kantatilalle on toteutettu huomattava määrä lomarakentamista ja kaavan mitoitusperiaatteiden mukainen ra- kennusoikeus on ylitetty. ELY-keskus on antanut lausuntonsa, jossa se toteaa, että uuden rakennuspaikan osoittaminen saattaa asettaa maanomistajat epätasa-arvoiseen asemaan, koska ei ole selvitetty, sisältyykö laadittuhin kaavoihin muita vastaavia tapauksia ja kuinka paljon. Tilannetta on selvitetty ja maanomistajat eivät joudu tämän johdoista epätasa-arvoiseen asemaan. Rakennusoikeuden jo ylittyessä kahdelle uudelle ra- kennuspaikalle ei ole perusteita.
ELY-keskuksen kanssa on keskusteltu liito-oravien reviiristä, ja todettu, että ehdotuksessa osoitettu raken- nuspaikka tilan eteläosassa on liito-oravien kannaltakin parempi vaihtoehto.
Liite Emätilatarkastelu
Tila kantatila Tilanimi Rantav Muunnrv AO RA Olevat
yht pinta_ala Mit_vyö Mit_luku Uudet
RP:t Teor_mit
5:9 5:8 Katesaari 0 0 0 0 0 7475 sa<2 ha 0 0
5:9 5:8 Katesaari 0 0 0 0 0 800 sa<2 ha 0 0
5:17 5:8 Korpijussila 52 39 0 1 1 6589 II 5 0,195
5:18 5:8 Hiluranta 392 271 0 2 2 58920 II 5 1,355
5:22 5:8 Konkeloranta 111 83 0 1 1 11335 I 6 0,498
5:23 5:8 Koivulahti 256 236 0 1 1 85641 I 6 1,416
5:26 5:8 Niemenkangas 452 452 0 0 0 268245 III 4,5 2,034
5:27 5:8 Mäntykangas 183 88 0 1 1 127784 II 5 0,44
5:29 5:8 Eerola 88 66 0 1 1 19574 I 6 0,396
5:30 5:8 Markkula 163 92 0 1 1 73539 I 6 0,552
5:31 5:8 Anttila 55 55 0 1 1 3880 II 5 0,275
5:32 5:8 Uusiniemi 163 163 1 0 1 38375 II 5 0,815
5:36 5:8 Kivilahti 49 49 0 1 1 4895 II 5 0,245
5:8 Total 1964 1594 1 10 11 707052 8,221
OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA
Oulujärven rantaosayleiskaavan täydennys Neuvosenniemen osa-alue
Varisniemen kylä
Mutoudenniemi, tila Niemenkangas 578-407-5-26
Kaava-alue sijaitsee Oulujärven pohjoisrannalla Paltamon taaja- masta noin 15 kilometriä lounaaseen.
KAAVAN TARKOITUS JA TAVOITTEET
Paltamon kunnan Varisniemen kylässä Mutoudenniemessä sijaitsevan kiinteistön Niemen- kangas 578-407-5-26 omistajat ovat tehneet aloitteen Oulujärven rantaosayleiskaavan laati- miseksi ja loppuun saattamiseksi ko. tilan osalta. Kiinteistö sisältyi Paltamon kunnan alu- eelle laadittuun Oulujärven rantaosayleiskaavaan / Neuvosenniemen osa-alue. Kaavasta tehtiin yksittäisiä valituksia Oulun hallinto-oikeuteen, jotka tilaa 5:26 lukuun ottamatta hylät- tiin. Em. johtuen kaava on kokonaisuudessaan lainvoimainen lukuun ottamatta ko. tilaa.
Kaavatyö on em. johtuen jäänyt tältä osin kesken eikä ko. alueella ole voimassa olevaa yleiskaavaa. Nyt laadittavalla kaavalla täydennetään Oulujärven rantaosayleiskaavaa siten, että kaava koskee kaikkia Paltamon puolelle sijoittuvia järven ranta-alueita.
Muutosalueilla on voimassa valtioneuvoston 29.4.2009 vahvistama Kainuun maakuntakaava. Alu- eelle ei ole maakuntakaavassa osoitettu erityistä maankäyttöä.
Ote maakuntakaavakartasta. Kaavoitettava alue ympyröity.
Yleiskaava
Oulujärven rannoilla Paltamossa on nyt kaavoitettavaa aluetta lukuun ottamatta voimassa MRL 72§:n mukainen oikeusvaikutteinen Oulujärven rantaosayleiskaava. Kaavan perusteella rantarakentaminen voidaan toteuttaa suoraan rakennuslupamenettelyllä rantavyöhykkeellä.
Ote Oulujärven rantaosayleiskaavasta Neuvosennimen osa-alueelta. Alue, jolla ei ole kaavaa on rajattu ja ruksittu yli punaisella. Alueen laajuus on n. 27 ha.
Laadittavassa kaavamuutoksessa asemakaavassa osallisia ovat (MRL 62§):
• alueen maanomistajat sekä kaava-alueen naapureina olevat asukkaat ja maanomistajat
• viranomaiset: Kainuun ELY-keskus, Kainuun museo
• Paltamon kunnan viranhaltijat ja luottamusmieselimet
• ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa vaikuttaa TIEDOTTAMINEN JA VUOROVAIKUTUKSEN JÄRJESTÄMINEN
Kaavoituksen tullessa vireille osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetetaan nähtäville, jol- loin osallisilla ja kunnan jäsenillä osallisilla on mahdollisuus esittää mielipiteensä siinä esite- tystä osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelystä sekä kaavan vaikutusten arvioinnista. Osal- lisella on ennen kaavaehdotuksen asettamista julkisesti nähtäville mahdollisuus esittää Kai- nuun elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle neuvottelun käymistä osallistumis- ja arvi- ointisuunnitelman riittävyydestä (MRL 64§).
Luonnosvaiheessa yleiskaavan valmisteluaineisto asetetaan julkisesti nähtäville määrä- ajaksi (MRL 62§, MRA 30§), minä aikana osallisille varataan tilaisuus esittää mielipiteensä luonnoksesta kirjallisesti tai suullisesti. Kaavakarttaan liittyy selostus, johon sisältyy myös kuvaus kaavan vaikutuksista ympäristöön.
Kaavaehdotus asetetaan vastaavasti julkisesti nähtäville 30 päivän ajaksi, minä aikana osal- lisilla on tarvittaessa mahdollisuus tehdä muistutus ehdotuksesta. Viranomaisilta pyydetään lausunnot luonnos- ja ehdotusvaiheissa, kaavamuutoksesta pidetään tarvittaessa lisäksi vi- ranomaisneuvottelu, jonka järjestämisen ajankohdasta sovitaan erikseen.
Kaavasta ja sen etenemisestä tiedotetaan paikallislehti Väylässä, kunnan ilmoitustaululla ja kunnan internet-sivuilla osoitteessa www.paltamo.fi sekä kirjeitse maanomistajille ja rajanaa- pureille.
AIKATAULU JA PÄÄTÖKSENTEKO
Kunnanhallitus on tehnyt kaavan laatimispäätöksen 13.8.2013 (§ 116). Osayleiskaavan täy- dennys on tarkoitus hyväksyä keväällä 2014. Kaavan hyväksyy Paltamon kunnanvaltuusto.
20.9.2013
Harri Lindroos arkkit safa aluearkkitehti
Yhteystiedot:
Paltamon kunta, Vaarankyläntie 7, 88300 Paltamo puh. kunnanvirasto (08) 615 5461
paltamon.kunta@paltamo.fi www.paltamo.fi
Teknisten palveluiden johtaja Mikko Karjalainen
044 – 2885 500
Aluearkkitehti Harri Lindroos 0400 – 855 956
